广州CBD战略中心区高层商住公寓项目营销策略报告

xx目前亟待确定工作内容：1、确定整体营销执行总纲2、确定项目推广形象和VI展示系统“大亚湾”花郡2011年营销总纲星彦地产惠州事业部二0一一年一月报告思路2.目标客户分析6.价格定位建议4.营销定位战略3.项目价值梳理1.市场竞争分析5.营销执行1竞争

我们所面临的市场环境？。>>2010年惠州房地产市场>>2010年大亚湾房地产市场>>区域热点项目我们所面临的市场环境Market>>核心竞争项目Market2010年可谓是政策调控年，从年初剑指高房价的“国十一条”，至年中直击投机性需求的“新国十条”，在到年末巩固调控成果的“国五条”，在调结构、抑制投机、控风险、明确责任的调控基调下，政府持续“给力”房地产市场。2010年惠州市场宏观大势2010年惠州市场宏观大势第一波政策来袭，惠州楼市短期内低迷后逐步消化政策影响；而第二波政策来袭，惠州楼市对政策敏感度降低，且因一线城市的限购，迎来机遇，量价再次攀升Market2010年调控政策不同以往，本轮调控的特点是全方位、多部门联合调控，包括传统的市场手段以及自上而下的行政干预，调控力度堪称史上最严。2010年惠州市场宏观大势Market高压调控下2010年惠州整体楼市供应表现Market惠州房地产市场经历了09年起伏后，10年房地产投资占比回升态势明显，全年投资总额约261.4亿元，占全市固定资产投资的30.6%。惠州市历年房地产投资额（单位：亿元）09年惠州房地产市场供不应求，激励各大房企加大开发量，10年市场供应急速膨胀，全年累计供应约为713.5万平米，同比上涨69.3%。惠州市历年供应量走势图（单位：万平米）2010年惠州楼市在调控中持续优化，市场回归理性，全年成交量累计达581.2万平米，同比上涨6.9%。惠州市历年成交面积走势图（单位：万平米）2010年惠州楼市受政策影响相对较小，商品房成交均价涨幅明显，全年成交均价4892元/平米，同比上涨24.8%。惠州市历年成交均价走势图（单位：元/平米）高压调控下2010年惠州整体楼市成交表现Market受政策影响，二级市场上半年市场小幅波动，下半年市场稳步回房地产投资热度不减，2010年新开工面积激增，预计2011年供应井喷，惠州市场竞争更为激烈2011年宏观调控大势不会改变，通货膨胀压、高储蓄率仍然助推楼市前行。2010年惠州市场宏观大势Market小结：2010年大亚湾房地产市场Market*区域市场利好·*2010年11月25日，惠州市实施《珠江三角洲地区改革发展规划（2008~2020）》“四年大发展”会议召开，市委书记、市人大常委会主任黄业斌在会上表示，为推进惠州区域内一体化，正在规划“环大亚湾经济区”。

整合环大亚湾的惠阳区、大亚湾区、惠东县3个县（区）的14个镇（街道）。经济区面积约1392平方公里，以大亚湾海域为中心，以产业融合发展为重点，促进基础设施、产业布局、基本公共服务、城乡规划、环境保护“五个一体化”。

整合经济区内各类产业园区，培育集群式的大开发区。建立区域内产业优先合作转移机制，立足现有优势产业，以产业对接、合作、转移为重点，延长产业链，推动产业向高端化方向发展。

整合经济区内的特色文化、旅游资源。开发滨海休闲游等旅游线路，发展“环大亚湾经济区”旅游圈，共同打造旅游新品牌。环大亚湾经济区规划：深莞惠一体化下的新突破，内外兼施，全面推进。2010年大亚湾房地产市场Market*区域市场利好·*2011大亚湾区红树林湿地公园竣工，还原乡土山地群落、河口潮汐带红树林群落生态特色2010年大亚湾房地产市场Market*区域市场利好·*深惠密谋大迁徙，200万深圳人5年内将迁入大亚湾，湾区楼市或进入新一轮的发展周期。大亚湾重启购房入户，舒缓“限购”风暴下异地购房者的观望情绪，利好片区楼市。2010年大亚湾房地产市场*区域市场利好·*Market2010年大亚湾房地产市场表现Market2010年大亚湾总体供应量为151.4万平米，同比上涨3倍，成交总量80.6万平米，同比增加7%，供求比为1.6。大亚湾区历年供应成交走势图（单位：万平米）2010年大亚湾商品房成交均价为4748元/平米，同比上涨21.1%。大亚湾区历年成交均价走势图（单位：元/平米）年代2005年2006年2008年2009年2010年备注深圳常住人口（万人）//846/1134深圳商报房地产年度供应年度供应大约1000万平米（存量+新增）1000/1134=0.88大亚湾常住人口（万人）1213.3//20惠州大亚湾经济技术开发区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要房地产年度供应09年后预计将不少于180万平米（存量+新增）180/20=9深圳年度人均住宅供应面积：1000万/1134万=0.88（平米/人）；大亚湾年度人均住宅供应面积：180万/20万=9（平米/人）；大亚湾年度人均住宅供应面积是深圳年度人均住宅供应面积的10.2倍.大亚湾房地产市场发展现状现状1：大亚湾区域年度人均住宅供应面积大幅度超过深圳，典型外销市场。Market大亚湾房地产市场发展现状Market现状2：区域市场成交客户以深圳非成熟、非理性投资客为主，购买时比较冲动。项目成交客户比例美岸栖庭深圳客户70%，本地客20%，其他10%君汇上城深圳客户75%，工厂团购客户20%，其他5%公园道1号深圳客户85％，西区工业园10%，其他5%灿邦国际深圳客户90%，香港客户5%，本地及其他5%德洲城深圳客户90%，本地5%，其他5%珠江东岸深圳客户占75％，15%是在本地办厂的外商，10%是本地其他客户；太阳湾是深圳客户80%；20%是在本地及周边客户从表中看出，目前大亚湾区域在售产品的客户来源深圳客户占据了绝对比重，当地工业企业中高层管理人员消化了小部分比重：深圳客户：85%以上本地客户：10%以内其他：5%左右其中，深圳客户构成中，15%左右为自住客，该部分客户主要来自深圳大工业区，主要选择德洲城、五月花等紧邻深圳，交通便利的项目；10%左右为养老客户；10%左右为深圳有车无房客户，该类客户心态为：考虑在3年左右的时间大亚湾的交通、生活配套将会成熟，此时再来居住；65%以上客户为深圳非成熟投资客，看重大亚湾未来产业发展带来的升值，未（较少）考虑投资变现问题。大亚湾房地产市场发展现状Market现状3：区域市场内生需求不足导致已售房源空置率高，直接影响客户的成交心理，蕴藏大的市场风险。近2-3年销售的项目当前的空置率较高，除西区项目有工业区从业人员居住外，多数空置率在70%以上，其中中心区项目新天名城由于周边生活配套不足，距离工作地点较远，整体入住率不足20户；区域市政、购物、休闲、养老配套不足是导致空置率高位的核心因素之一；过高的空置率可能导致未来深圳投资客户的部分撤离。大亚湾房地产市场发展现状现状4：几乎完全依靠深圳外销来支撑该区域的房地产市场销售，其市场走势与深圳具有高度的正相关关系。主要客户来源为深圳，因此区域市场与深圳市场呈现正相关关系，同时区域市场作为外销市场，处于国家宏观严控漩涡下的深圳楼市具有很大的不可控性。对大亚湾楼市不确定性走势影响巨大。MarketMark拘et大亚湾秃房地产蹦市场发斧展现状现状5：搂品牌发展话商云集，筑竞争持续犬激烈。区域项目名称发展商建筑体量套数现状中心北区DADA草地光耀24.6万2480在售澳头波西塔诺1、2期皇庭18万602在建中心北区皇庭别墅项目皇庭//未开工澳头合生滨海新城合生160万6919在建西区太阳湾东部42.5万896在售西区珠江东岸珠江106万1000在售西区卓越项目卓越250万/在建西区龙光项目龙光500万/在建201渡0年，霞大亚湾繁批准预闹售面积断达到1湿51万响平米，做预计2哪011壤年推盘阵量达到塌180牌万平米祝左右。大亚湾并房地产切市场发株展现状Mark彼et大亚湾市盐场启示：大亚湾铁房地产凉市场处尘于飞速发服展过程集中,区域漠规划、配道套建设等私利好进一袍步刺激房努地产市场劈燕发展。未来市场污竞争激烈远，如何抢占有鼻效客户能资源是解决岂该项目绞营销的傅核心问倒题；重点把息握冲动、非孟理性深圳余投资客户，尤宫其是公航寓投资咐类产品纸；品质好锯、形象年高、价歌格平，才能保锈证快速出训货。新天名城新际首座中兴佳苑华富花园华彩花园中联灿邦听涛雅苑峰景湾东方新天地海日大厦滨海星城德丰雅苑公园道1号观山悦美岸栖庭熊猫国际阳光时代惠丰城菩提园太阳湾花城湾君汇上城爱顿第三季珠江东岸德州城五月花海立方仁和卫城海韵华庭大江新都会隆基蓝海湾波西塔诺卓越项目澳城项目金汇项目合生滨海新城龙光项目蓝湾星宸DADA的草地玉玺山星河半岛翠堤尚园天喜东方千禧嘉园秋谷康城新园华府启航新时代东方银座大爱城海湾首府丽郡四洲蜜方阳光海天花园花郡区域热点肤项目—项刻目竞争关歌系区域热点柿项目·灿竟邦国际Mark肥et项目综述材：占地：4300垫0㎡，建覆面：2476祝05㎡；总套数逐：2100，车位爆：1440（1.4铁6/1）；定位：“深圳东促岸CBD国际都声市综合尸体”。三期开发巴，一期两斧栋为19层及30层的公涛寓，产娇品以30.8岂7—72脑.68平米的小顶户型为主片。项目内部笨配有五星反酒店公寓价，商务会倒所，休闲姨娱乐，组开团内下沉厕式商业广勿场，写字搭楼。灿邦国际2栋（在售）户型单身公寓一房两房合计面积3247-5267-70套数3610872216百分比17%50%33%100%Mar迫ket区域热点些项目·灿邦茄国际67-深70平堡米，赠衫送15甘平米，它使用率摩100野%47.2碌平米，赠师送5.4或7平米多功能房盐设计赠送阳光泰房区域热点贞项目·D姥ADA的铅草地Mark恒et项目综述刮：占地：5855颤5㎡，建面芦：2461同86㎡风格：现岸代简约；定位：深圳东，24万平米艺瓣术居住计爆划区；户数：2480，车位焰：174忌7（1.4华2/1）规划理探念：围拆绕“艺毕术的、片交流的喉、健康丘的”三桑大关键籍人文元构素，充员分展现滩光耀地颤产——“建设条梦想炸家园”忍的企询业文化敌追求；主力户庸型：51㎡一房鞭、75㎡两房、90㎡三房、97㎡四房亚热带滴风情园师林，总建绿化面页积超过10万平米呢；用材方税面引进量“新风咱系统”族，将瞒室外新量鲜空气某源源不穷断送进绝室内。配套包括洞：多功能测会所、开经放式商业肥街、社区箱小剧场、抛室内赛道昏恒温泳池眠、户外泳棚池、户外移自助烧烤抬场、8个羽毛球少场、2个篮球想场、1个足球跨场、2个网球场升、北师大辜幼儿园……Mark秘et区域热点废项目·羞DAD姻A的草狠地98平米舟N+1房51平米钻N+1房房间全澡赠送区域热思点项目·软四洲蜜碗方Mar泄ket四洲蜜方户型一房两房三房合计面积34-4265-78103-125套数4623722881122百分比41%34%25%100%项目综锦述：占地：13422迹㎡建面：炊852见65㎡主题：为爱筑图家总户数双：11晕22户摇；楼栋：4咏栋21-尾26层主要渠吨道：二妙三级联附动、派鞠单；Mar烈ket区域热兴点项目·四贫洲蜜方户型点评拌：户型中诊规中矩，喘有转角凸斥窗设计，折双阳台，缩慧两房及一率房户型，挠景观阳台乐均偏小区域热点钳项目·蓝资湾半岛Mark责et蓝湾半岛户型二房三房四房合计面积82-92118-123103-125套数304180180664百分比44%28%28%100%项目综富述：占地：1000绒0㎡建面：庭901妈07㎡定位：滨无海中心民名校领地总户数墨：66填4户；楼栋：叛5栋1否9-3授0层特色：学振位房，周疗边学校集库中，空中肉花园、底膀层商业，此周边成熟主要渠道石：二三级震联动、派牧单、图购讲，本地客晓户购买较气多Mar千ket区域热点件项目·蓝兰湾半岛户型点评凝：中规中维矩，创新偶较少，无劲太多赠送诸空间，干打湿分区合宰理，总体滑无太多亮娘点区域热内点项目·蓝软湾星宸Mar耕ket蓝湾星宸户型一房两房三房合计面积43-5071-83103-120套数128512128768百分比17%67%17%100%项目综笑述：占地：1000菠0㎡建面：7001东8㎡风格：现涛代简约风作格；分期：3期开发倒；户数：768，车位193（4/1）楼层：4栋33层；Mar谢ket区域热嘉点项目·蓝具湾星宸83平年米两房写，功能眨分区不沸合理71平米娘两房，功泥能分区相烦对合理，末但私密性扔较弱干湿动昏静分区泉相混50平狠米一房43-4袄8平米一尘房弧形阳台区域热点烈项目·三罗远大爱城Mar朝ket项目综钉述：占地：15000化0㎡，建面识：65郑000尸0㎡分期：食3期开货发；定位：东深圳牧65万㎡述生活公园；户数：守560贱0户，者一期8她06（末含商业出）楼层：一糠期5栋3肥2层特色：1口1000泳0㎡园林阔，12班会幼儿园，迎3000页0㎡商业主要渠道防：深圳展外场、二三即级联动、崇派单、剑娇客炒作户型一房两房三房合计面积区间65-7588-104122套数36036060780百分比46%46%8%100%Mar桌ket区域热点潮项目·药三远大悠爱城n+1广户型，询空中花喉园设计入户花斯园、空驰中花园蓬、双卫氏设计104锦平米2倒+1房67平米欧1+1房区域热点聋项目·太雪阳湾Mark服et项目综虑述：占地：1639柏12㎡，建面：4247席33㎡分期：4期开发桑；定位：美式简采约风格问的综合猴体大盘；一期套数让：896，车位846（1.06孤/1）规划：联今排别墅、茧花园洋房再、高层住血宅、公寓习。社区天抱际线起伏纠有序、完把美衔接，钉户户有景析、处处皆绪景，最大字限度拥有摔山景、水桌景，并以秃栋距、高签差拉开楼责与楼之间驴的距离，贩拉近人与属自然的距觉离。户型一房两房三房四房复式别墅合计面积区间4271-81139-140166-169214-255383套数2403250508622480百分比50%7%10%10%8%5%100%Mark漫et区域热饰点项目·太阳祝湾81平米歪两房功能虑分区不合收理客厅卧真室未进吼行彻底用分区，厘私密性打不强户型点锣评：一原般化产拒品，无奏明显亮蹈点区域热渠点项目简统计一杏览表Mark哀et项目名称占地㎡建面㎡套数位置主力户型价格入市时间销售状况灿邦国际430002476052100中心区32-70单房-两房62002010年4月1栋100%，2栋销售40%DADA草地585552461862480中心区51-97一房到四房54002010年5月8号楼销售30%蓝湾星宸1000070018768中心区43-120一房到三房47002010年1月一期售罄，二期销售20%丽郡1750085981826中心区49-108二三房48002010年11月销售15%四洲蜜方13422852651122中心区34-125一到三房48002010年10月销售率40%蓝湾半岛1000090107664中心区82-125二到四房47002010年11月销售率70%中兴佳苑1071464673564中心区51-133一房到四房48002010年4月销售率50%德洲城1846226300005050西区78-129二三房55002010年8月三期销售40%三远大爱城1500006500005600西区66-125二三房55002010年11月首批销售60%太阳湾163912424733896西区86-160二房到四房55002010年4月二期销售率80%区域项目男分析小结Mar觉ket区域内抛竞争项润目产品互类同性滚较为严童重，项抽目未来辨面临的窑竞争较革为激烈植；区域内价桌格水平毛坯价理格47默00-些550慢0元/箱平，带著精装6馋200碍元/平；整体销售党情况良好畅，推售速轮度较为平鹅稳，平均月均培30套左研右；项目除面器对中心区而在售、在询建项目的写竞争外，炭还面对着电大亚湾西缎区在建、猴在售项目扰的竞争；就中心区以而言，灿邦国际脉与DADA草地分别以国蛋际都市综投合体及深丈圳东24万艺术切居住计蔽划区进赚行定位魔，是未围来本项禾目在区截域内的直接竞争娃对手；市场竞争熟中取胜，要在产品创新双、提升项逐目品质等方面转来项目增绑强竞争寻力的有未效路径迎；项目名称DADA的草地灿邦国际四洲蜜方蓝湾星辰蓝湾半岛项目规模100万25万8.5万7.8万9万形象定位100万平米艺术居住区计划深圳东岸CBD国际都市综合体为爱筑家湾区豪宅滨海中心名校领地主力产品51，1+1房75，2+1房47-52，1房67-70，2+1房34-48，1房68-78，2房71-83，2房82-92，2房118-123，3房单价总价范围540028-55万6200（精装）20-45万480015-60万470020-55万470038-58万营销渠道深圳推广为主，线上线下并重，投入大线下社区巡展线上网络炒作网络营销派单三级联动派单二三级联动派单二三级联动关键动作三级联动+实景配套展示保利物业社区巡展注重品质实景形象展示销售情况8号楼，30%1栋，100%2栋，40%40%1期，100%2期，20%70%区域核重供点竞争分记析一览区域直接泛竞争分析Mar念ket201它1年区丘域内重武点竞争框对手—现—DAD酷A的草都地：推出艺吩术居住佳区的概没念，成桂为20阀10年侵深惠地丑产热点埋项目。灿邦国侦际：大亚湾黎中心区馒都市综黄合体，眯201附0年沿挥海高速堆开通后症首批组雷团20威0余套啦2小时田售罄，欺区域内饰热点项闻目。区域核舞直接竞见争分析·D勾ADA菊的草地Mark梳et开发定效位：深圳东毒、24抬万平米雅艺术居腐住区DAD淹A草地护竞争分蚁析要点留:1、香呢港、澳哑大利亚够著名设续计师，肠打造艺术居住傅概念；2、弱宴化项目脾区位周你边环境纱空白不语利因素通，强化内部笔配套优势（土地成准本低，1沸00万规俗模社区，年前期敢于织投入配套姥）；3、赠送面积驻大，实用叨率最高可乞达125同%；4、营销预陪算高，向超10道%；深圳推含广力度大董；5、二、三诵级市场沈联动成功，运萝作已成熟由；6、现场谋展示硬件篮、软件水督平好，实景营销比较到位筒。Mar达ketDADA止的草地花郡形象定位姜：24臣万平米艺拣术居住区例计划卖点诉求驰：区域：大处亚湾中心罩边缘区域劳：配套：内幻玉部配套齐偿全园林：伶品质园别林自慈然不让根人文建筑：现舌代艺术建箩筑美学产品：年赠送多奋，最高很使用率拉达11竞0%品牌：光做耀地产营销：友投入大份，范围逼广形象定位酬：？卖点诉求峡：区域：净中心区配套：周斩边配套齐暂全园林:渐？建筑：现笔代建筑风自格产品：公跟寓精装修索、赠送多品牌：硬花样年答集团营销＞＜＜＝区域核堂直接竞把争分析·DA颜DA的草捎地＜＞＜Mar捕ket区域重烘点竞争诉分析·冬灿邦国尚际“深圳东岸台CBD国桂际都市综露合体”灿邦国际烫竞争要点仗分析:1、大辈亚湾CBD求的核心紫位置，向客户响重点展示惑未来规划名前景和物寒业的升值棚潜力；2、定位桃于都市综合楼体物业，主打宏投资概丧念；3、规古划亮点逮主要体滥现下沉式中讯心商业广此场、架空师园林等；4、户挣型主要流以50平必米为主外，全部廊带精装烦销售；5、1壁0月份现推出第砖2栋，拉带精装狭均价6核200侨元，销爹售受阻考，销售巩率仅3谅0%左班右，与峰第1栋膀推出1灿00%达销售形遗成鲜明手对比。6、2脖011新年推出2期4您栋，直编接竞争Mark盈et区域核们心竞争孟分析灿邦国柜际花郡形象定妙位：深绩圳东C深BD国句际都市故综合体卖点诉饶求：区域：筐大亚湾湖CBD贡中心区蜂：配套：园林：员一期基概本无建筑规划什：综合体产品：射一般，换品质感番不好品牌：来湾自厦门开纽奉发商，灿驼邦地产营销：算开发进悉度慢，特营销脱购节形象定位饮：？卖点诉求随：区域：驰中心区条边缘配套：园林:夏帜威夷热带鼠风情园林建筑：现闭代建筑风果格产品：公南寓精装修误、赠送面萌积多品牌：花槐样年集团营销：饿开发营胞销一体研化＜＜＝＞＜＜＜＜Mark榴et区域核重深点竞争分忆析竞争分战析启示兴：一个好团的宣传水概念很重要，赤花郡必须仰逾越DA怜DA,虽罗然难度很似大；DAD赵A的规望模、配方套、户奔型赠送销难以超荡越，但煎是我们称的花样年品昏牌、产品垂品质、销沙售服务也可以让岗他们难以桐超越；很重要的色一点花郡公的地段明显径优越于DAD抱A的草地，我们脑可以从勤大亚湾男城市、戚项目地革段发展巾前景优冷势重点专宣传；借助大徒亚湾现仍有的区翠域内的熊猫金海关岸、东升猫渔村、清同泉寺、三客门岛等配套涂资源，骂营造滨惕海度假背生活体辞验，弥盾补项目鸣内部配剃套不足肆；2客户我们的客派户是谁？。>>福客户深劲度访谈默（分类旅型）>>客纤户特征总艺结>>目次标客户解决析>>目两标客户定机位我们客被户是谁摆？Cust电omer陈女士（昏一期业主娃）：年龄：42岁左差右；购买单徒位：德洲城商姻铺+3栋族10层某眨单位基本情况榆：陈女士磁当天（上德洲城做2期开券盘）与江其表姐仁和另外鸦三位朋觉友一起运到现场档参加活种动，因秆项目有残老带新摇优惠，去打算介愉绍其表磁姐和朋私友购买竹。置业状篇况：目前居色住在布分吉，已押投资多弓处房产藏；工作情况易：未知，经砖常约其朋窜友打麻将蛾；购房用途孩：长线投蜡资购房时间猾：09年3凤月购买商脏铺、9月盈购买住宅邻；购房原因掀：朋友介加绍来看邮房，每次看房福房价均有撇上涨，认钱为项目有守升值潜力流；认可周边滩的发展前依景。客户语搅录：周边大甜量的空现地待开逆发，今位后升值翠空间巨竭大；卓越那么大草的集团蝇都要在俗旁边建测造一个星河国逗际，这里一笛定会发包展起来类；有闲续钱还是梦可以买预的。非理性投烫资客成交客定户深度很访谈Cus作tom阅erX先生：薪德洲城一润期业主：年龄：31岁（亚已婚）；基本情剖况：活动当天地（德洲城超2期开盘爪）老业主业可以参加喂活动，过削来看看；购买单谦位：两房；目前居日住状况兽：梅林租房亮（有车）；工作状嫌况：宝安金威助啤酒厂旁守上班；置业用腐途：度假；购房理由田：认为房产迟早会升断值，大亚湾房价便宜渡，放在这档里也没所爸谓；以后每周过来一安到两天度忠假，自己恼有车，看染海方便；客户语股录：房价迟早桶会涨起来饮的；总价描低，放在圈这里没所愿谓；一周皱过来两天柄度假放松眉放松；德其洲城还有桨几期要开脖发，大社区薪升值潜叨力还是浮比较大。时尚型团客户，想双城生表活实践挤者成交客领户深度隶访谈Cus宵tom鸦er刘女士敲及其儿现子、儿贩媳：购买单搅位：11栋垒120负1（三摩房）年龄：48岁须左右；基本情抚况：湖北人柜，当天应与儿子券、儿媳卡第二次阴来看房特，其儿子蒜26岁煌，儿媳六25岁康，去年犹刚结婚；目前居住害状况：坂田租盈房；目前工纵作状况旺：坂田某束家私厂木（老板卡为亲戚县）；购房用途苹：自住：目也前该家私贿厂已在血坑梓大宪工业区引建厂，把准备2赢012奥年将工铃厂从坂纱田搬到腰坑梓；购买户谈型：刘女士原打算讲购置两邻房单位揭，因其居儿子考电虑到今恨后双方堤父母都园有可能摔前来居或住，最山终决定梨购买了鼓三房单杂位。成交原因沉：房价可以绝接受（卖老家锡的房子，扫交首期）声；当天折武扣起到了僚逼定作用乡丰；今后的咏工作与生咽活比较方栋便；客户语录顶：管他呢魔，反正是畅自己住。刚需，敏同城生届活实践仓者成交客户咱深度访谈Cus横tom准er陈阿姨捡：年龄：60岁绒左右；基本情况朝：上海人，风现在和女捕儿住在一西起，喜欢复式斜单位。清水丘样板房禾开放时机到现场办了卡，名当天带4扑岁大外孙睁女一起过搭来；原本打算型退卡，最样终因喜欢咽复式而成仅交。去年曾看针过听涛雅洪苑，但由炒于听说涛雅魄苑复式单位角上层层高招太低而没馋有购买；购买单采位：海立方，认49改8慎2平米单奶位；目前居住且状况：与女儿森住在一章起（罗粥湖）；工作状之况：退休、激有高额肤退休金；置业用途滔：度假；购房理由勾：喜欢复嫩式，价企钱不高，当天温又有最野大优惠堪，给女运儿电话裂后女儿顾支持购床买；客户语录猴：我是被他横们硬拉过冲来的，本订来是要退注卡的，后虽来女儿支济持买，就缠买了。就是喜误欢复式的所，这辈子接就想买个催复式的住移一下；房热子价钱不境高，自己螺层次比较演高，有很酬高的退休邻金，这点佩钱不算啥食。每年偶相尔来住上悼一个月，晨半个月，吐18层还催可以看海巡寿；养老度神假型客颗户、感傍性成交客户悲深度访谈Cust侦omer王先生歪及其老蓝婆：购买单位市：海立方彼49改宿82平员米单位年龄：王先生2哑6岁；基本情四况：江西人，横当天与老洁婆一起坐挎阳光时代的看宪楼车看阳光属时代，后来看到风这边有开盘活动狭，就顺道过灭来看看；居住状狭况：东门中自购6贞0多平司米两房贝单位；工作状目况：先生做电子类业务，女士做贸易；购房用礼途：投资：成交原因钻：看到对面华南建材延市场，相信以昌后发展起肉来租房需纹求比较大斑，项目有逼很大的升值空俭间，相信既任然那么多发展商都步在这里开染发房地产，这里递将来一尽定会发争展起来壮的；客户语录眼：（男）前两年肯定是租不出芒去的，但是将来一定会升值的；（滚女）之剪前炒股被套过，但是房子就算盖再怎么贬会值，至少骑还是一套栗房子，大不了痛先不卖；缺乏投资千经验成交客户从深度访谈Cus桶tom正er艾女士：年龄：40岁左颜右；置业用焦途：投资、度借假；区域来源挤：南山；工作状妨况：正式职喉业为南蚀山某酒回店做酒店销罗售，由尖于经常蛛接触老游外，兼侨职为老外介眯绍一些奋大陆的第电子产苦品或土跃特产；置业状况韵：已有数套腊房，喜欢狱淘便宜的房引子，例如雹沙井的梦集资房脊等；购房理坛由：认为与周边项目相比有真升值空液间；客户语录剃：中午看了句新际首座抬，样板房旱卖660浙0元/平膀米的装修逢，周边项借目都卖骨400谁0多，这里慕300弃0多一耻定有升蝴值空间吐；我就在想，总价不高，才2卡0来万胀，涨个忌2万、欠3万的腥就转手补，真不行就放垄在这里度拐假呗；本来没下定晴决心买，原来坚接待我的因那个销售劫员看搞不定潮我，找了暖一个小阴靓仔，很能讲，又是沿拆海高速，携又是大亚讨湾未来发危展什么的都，就下了龄定了；其他：该客户也缩慧担心周边景的开发量扫过大，却记没有什么生人居住，等待升劲值的时察间会比谁较长。感性成交客户床深度访谈Cust少omer万先生宇：年龄：38岁；基本情况辞：江西人波，短线投偶资客，认为钱只有流卡动才能升珍值，在深杠圳已投资卵多套房产乒，关注政侍策对市场索的影响；购买单村位：多次到惠辛阳-大亚决湾看房，升因担心区海域发展，纠迟迟未出凡手；目前居锅住状况皂：坂田；工作状凝况：华强北虚做电子厕生意；置业用途常：度假、宰投资；未购房理弃由：认为周边项目澡太多，从绿业人员太稻少，购房阔后无法随悄时出手，撑影响其资弊金周转和萝升值；客户语录橡：如果是当这么便脏宜的房写子在海边还盛不错，到时候饲可以度假粘，德洲城酷距离海边每太远，度孕假的话不堪方便，投饮资的话回引报太慢而撑且不一定鸭有保障。投资大亚吸湾的流动烫性弱和自厨用（度假周）功能弱伞是导致此俱类客户流脂失的主要驼原因。未成交客悲户访谈Cust闸omer陈先生沸：年龄：56岁朗；置业用途挂：自住、投栋资；基本情厅况：江苏人，自己在群福建泉州榆与朋友合种伙做布难匹生意盼，儿子在部深圳一胃客户公司做沙服装生意，自己灰不经常索来深圳春。家里在忆虎门有侧两套房，准备卖拾掉，在深圳置业计，收到化传单说先大亚湾嫩距离深殖圳30分钟，价格也便哀宜，就去眠看看；目前居住蓄状况：老婆与幼儿子住潜在京基茶百纳朋燃友家里熊，自己蛮过来深艰圳时与付老婆儿献子住在姑一起；未购房理同由：8：30蜡从世界之骡窗上车，杂由于看楼晒车绕到到扛坂田、布蜘吉等地接忠客户，到耗项目现场舱时已经是匆接近12椅：30，感觉路太笨远；客户语录猜：房子是金不错，屋社区也欲挺好，饶就是住艰起来不序方便；确周边也骑没有人拘，升值标一定很坚慢。可挖掘的半未来养老宇型客户未成交客量户访谈Cus奥tom岭er客户特征下：整体层匙次不高织，属于富裕阶层亿而非有钱测人；年龄以中青年居土多，成交客嘱户性别以女性居贼多，现从卡事行业广泛；心理特征绩方面感性大于促理性；区域认识占：多数客责户对区榆域的认誓识停留慢在大亚桃湾派单白人员的歼宣传上洪，依赖芝于现场去销售员坛的讲解有和看房兰途中对态周边工威厂、待留开发土锈地的粗剃浅了解呢，整体不吹清晰；成交客也户在深国莞惠一蜻体化、困沿海高稍速通车直等政策材配套利奇好信息闹的刺激凑下相信区域捕未来的发俩展前景光热明；投资客饰成交分井析：区域房误价与深县圳房价的洼此地效应；区域产业霞发展使得炕投资客对牢区域未来掘的发展空仰间充满想算象；自用客脾户成交尽分析：经济实们力较弱筐，房价洼地燃效应，对两地塞的距离和援公共交通祥的要求较息高；深莞惠一缩慧体化、深惠一来卡通、一鸡单通等工关作的落实扯促进了这兄部分客户根的成交；客户特疯征总结Cust疑omer客户以45岁以下挠的中青尾年为主偶要年龄旦构成，45岁以上缺的（未备来养老丧度假型浩）客户运为辅助蚂客户；客户的郊收入状鱼况：50%左右的醒客户有才车，价惠位在15万左右招；在深的圳有房轧居住，踢月收入找稳定，士手头上拾有8-1缘瑞2万左右妇的闲余牺资金，抵付首期狮缴税费室后月收杆入可稳闷定支付垃月供款岔；由于本珠地客户或仅占5笼%左右樱，属于宵偶得型偿客户，聋因此本喝次定位焰不做细寇分目标客户铁解析Cus昆tom爷er客户从写事行业爽广泛，条主要是轰生产类祸企业基林层管理蜘人员、崭贸易、鸽物流、惕酒店、却服装类攀企业白绪领、小脂生意人辫士以及类离退休午型的养抛老客户摆；频繁出现忘在深圳房谦地产投资树市场的金融、驴保险、饶证券类爹专业从元业人员不作为本盲项目的目居标客户群樱体。目标客户旁解析Cust败omer深圳客户竖主要来源伴于罗湖、讨福田、龙汇岗、南山部四个区域时，随着南苍坪快速（欢快速干线摩无过路费朽）未来的沙建设开通统，坪山新键区大工业响区是本项卧目挖掘自啊住客户的鉴主要区域奋；目标客欺户解析Cus汉tom灿er本项目展置业客窗户的心亡态模拟吧：通货膨胀腥严重，投决资房产可发以保值增殖值；深莞惠一陵体化，交败通等配套芒改善为深植惠同城生开活提供了弯可能性；12家世界500强企业、董石化新城牧、汽车产雾业城等巨扇大的产业快规划，投悔资大亚湾氧未来升值瘦有保障；大片待啦开发空净地，区输域未来秒突破性郑发展的陆后劲十润足；买房就买毯中心区，CBD中心区规佣划配套成望熟，未来括繁华，确停保投资实推现保值增铸值；目标客即户定位项目目灰标客户果为深圳鸦地区非随理性、繁非成熟读投资客气户和度弯假养老者客户Cust民omer目标客耽户定位Cust庸omer3价值价值=价黎格，我们的浩价值在技哪里？。项目价运值体系您分析——十乒大价值馅点构筑堪花郡价届值体系>>城贞市发展价钓值>>武中心区亚价值>>寄世界级书港区价姐值>>交甜通价值>>景毅观价值>>伪规划价闸值>>匀产品价虾值Val比ue甲sys扩tem>>长世界级禽石化产子业区价赌值>>至品牌价覆值>>匙物管价咸值宏观价舞值中观价穗值微观价生值价值体住系荷兰鹿特狗丹新加坡裕备廊美国休莲斯敦中国大亚答湾宏观价值·城市发瞒展参考项目价值倾体系分析Valu奶esy喊stem宏观价敲值·城市发露展参考伪·荷兰贫鹿特丹鹿特丹旗(Ro把tte到rda摧m)位膏于荷兰究西南部嚷莱茵河只口地区警，距北己海28狐公里，是世界最演大的港口宾和荷兰第箭二大城市。鹿特丹岔逐渐发挖展成为签世界第捧一大港，它的最泰高吞吐量池曾达3.租1亿吨(碌73年)元，91年讨达2.9述亿吨，连双续29年言名列世界射前茅。鹿迷特丹港港齿区面积约扛100平住方公里，雕码头岸线最长约38蚀公里，拥误有世界最惰大的集装欣箱码头，忆全年进港让停泊的远棉洋轮达3对万多艘。鹿特丹贷化工园临有欧洲最榜大的炼然油基地爹和世界最第三大掉炼油中因心，she兰ll（冰壳牌）葵、BP笑、ES煎SO、洒海湾石肾油等世界跨贪国石油垄毯断公司在澡此建炼油奋基地夜景鹿特丹炉港项目价尊值体系矿分析Valu走esy我stem宏观价值德·城市发域展参考·踏美国休斯熔敦项目价值槽体系分析Val惨ue蔽sys咬tem美国第四冶大城市1993至年，休斯运敦港成为晶全美总吞疼吐量第二魂大港。1堂994年守则成为第海一大进口翻港和第四郑大出口港械，是世界第逝七大港。休斯敦是美国能源去和石化工倾业中心。这一未地区集斜中了5展000敏多家与秩能源相描关的公士司全球50蒙0强企业舰中有22邻家总部在蜘该市，全美油绪气上市公脾司前20达0强中，江有45家渴总部设在取这里。该压地区初级检石化产品论生产能力通占全国的爷45%。聪全美26惠%的乙烯惩和66%旁的环氧树榨脂都产自际这一地区亚。宏观价值器·城市发面展参考·拴新加坡宣裕廊裕廊化康工裕廊飞薯禽公园位于新良加坡岛骄西南滨脊海区域读，面积忍60平痰方公里狐此地区户原本为组荒芜之承地，大痒部分地耀貌是沼颗泽和丘括陵，但围是具有绘建设现败代化工笼业区的轨良好自因然地理匠条件。水深12和米的优良天然偏深水港临近新闪加坡至害马来西话亚的铁饭路和公脖路主干吓线新加坡壶裕廊石沙化工业块基地占阶地面积祥约40药平方公袖里，裕恩廊岛拥趋有得天独厚蚀的海运条箩件,造就了新加坡旧石化工以业在亚勒洲甚至笑世界不钓可替代李的地位。项目价值侨体系分析Val辞ue旺sys苗tem项目价值狡体系分析Valu半esy肾stem城市发展子参考启示气：休斯敦、坛裕廊、鹿昨特丹均有迹2个共同册特点：海运优势耕明显，世阔界级深海龙港口石化产业始发达营销推所广中需禾进行深吉化这三构个城市欺的特征各。*宏观·城市发鸡展价值挨*项目价值裹体系分析关键词：23.6米KM2国家级经直济技术开熟发区毗邻深港，西接脖深圳，疯距香港让陆路6芦0公里饿，海路淋47公艺里国家一类天肯然深海暖港口，李嘉诚敏投资12家蛛世界5韵00强开汇集，全球颤资本的盏世界级真产业区发展中与摸在大深圳圈内无缝链接驻城市Valu活esy摸stem项目价蛇值体系雁分析Valu理esy斤stem*宏观·世界级凝石化产猴业区价好值*石化产业园与荷兰鹿也特丹、新毫加坡裕廊耗相媲美的离世界级石肺油化工基编地，2012肝年产值将专会达到3势000亿，成为纠世界先报进水平富的特大志型滨海车石化产扣业基地烦。比亚迪大亚湾的石化区蝴将由现援在的2友7.8斥平方公橡里扩展恢至65平慎方公里。在今辛后5年聋中，整论个园区忍将形成岭220扰0万吨盖炼油和流220悲万吨乙潮烯的产自能规模榴，这些遍都标志贵着大亚湾已济经迈入恳向世界慌级石化撞基地发塔展的轨垄道。Valu菊esy挖stem项目价源值体系技分析*宏观虾·世界级板港区价摧值*李嘉诚扒与惠州兆合作开每发惠州汁港石化城猴项目投纹产的前同一天，梳李嘉诚发成功收加购惠酸州港的挪签约日卧期（2屯006钳年3月小30日盯），在治收购收跑购惠州陕港后的棒第5天樱，在地驳处惠州筝港（澳峰头港湾关处）拿援下一倦块近2扣0万平孟方米的刺商住用特地，规芒划建别住墅作为三港区居拒住配套孕。惠州缎港距离丧澳头镇梁2.5糟公里。和记黄辫埔在全裤世界２宰９个国迅家拥有案４２个约港口，检遍布欧坛洲、非牵洲、美瓜洲、亚住洲，是闷全球最厅大的港枝口经营眨企业之未一。惠起州引入事和记黄冷埔，可叨以使惠亚州物流辆与国际妖物流接枪轨，使惠州港乐变成惠州妙市联系外沃部世界的恰物流接点招。李嘉诚投加资大亚湾项目价男值体系森分析Valu牲esy侧stem可以预叉判大亚娇湾城市钉未来发脖展方向疲将会是冰：就是类掌似休斯昂敦、裕剥廊、鹿汤特丹这饶类世界技级大都背市，世界级转滨海港神口城市世界级框石化产觉业城市黄业斌立：以大雨石化带竖动大港坑口，以血大港口合服务大沾石化，量实现我势市石化资产业和经港口物品流产业鹅互相促冠进、协甘调发展樱，全力属以赴加奴快世界盖级石油取化工产证业基地鹊和惠州裁港建设大。20饱10年宋9月考端察荷兰透鹿特丹项目价值挑体系分析*中观·中心区疲价值*Val偿ue飞sys吵tem大亚湾中朱心CBD磁区域：临馅近大亚湾袖管委会，罩往东为大暴亚湾东区显石化产业晴园区。红树林湿果地公园（津已建成）虎头山团公园公殃园（在足建）体育文化颈中心（已愤投入使用禾）行政中心册（在建）总部经真济服务毙中心中央公甩园（在倘建）愚人码头艘2期（在咐建）项目所斧处大亚棋湾中心魄区东、阶北部，拥大亚湾乒中心区果未来规写划以行政、金颂融、商务惹、居住为发展方向兵，是打造贞沿海城区疏，突出滨识海特色的必核心区域歼，也是完善苗城市功蚊能的重忽点地区。*中观轨·交通价斧值*—痕—2条映高速公邻路、1姐条高速茅铁路项目价闸值体系犹分析Val拌ue诊sys桑tem石化大道深汕高沈速大亚湾大纹道深厦高吉铁（在传建）进港路1、深汕士高速淡水孝出口—花泰郡（10打分钟）2、沿海葱高速澳头初出口—花鼠郡（5分侧钟）3、深竹厦高铁寺淡水南的站—花粉郡（5糖分钟）深圳—花躺郡（30占-40分栗钟）沿海高记速*中观柔·交通价值冬*——轻膏轨3号线项目价值蔬体系分析Valu匀esy践stem惠州轻轨电3号线距葬离本项目搜地块近，栽步行3-剩5分钟内宫，接驳深据圳轻轨3辉号线延长运线和惠州黑轻轨1号逃线。大亚湾姥规划轻床轨站有裂5个，勺每个间拔隔2.廉12公愧里。（亏规划局采）项目价子值体系街分析Valu担esy泰stem从中观预久判，大亚暑湾区域及苗项目所处段片区融入胳深圳趋势辞：大亚湾融甘入深惠都衬市圈内，组实现深惠雹同城；大亚湾都此市CBD脉中心区位隙，优享城光市配套，竿交通便利念。红树林公山园中央公雄园虎头山算公园海景山景湿地项目价值专体系分析Valu滴esy辉stem*微观·景观资都源价值绪*往石化城污水处理稳厂项目价历值体系蓄分析Valu聚esy晒stem*微观·景观资源竭价值*南向：僻山景+博海景低层单位雕近海不看安海，20窑F以上高喷层少量单拆位可看海妄景南面为竞山，无莫林木，康规划为拦住宅用娱地东向：石菊化城西南向：中央公克园（步少行10榜分钟）虎头山公犹园（步行凶15分钟呼）红树林并公园（各步行1乒5分钟缩慧）项目外部榴主景观资楚源面南向塑山、海，忧内部中心呜园林景观旷，景观资庆源条件一巷般。在推广过殊程中可以融虚化。项目价值例体系分析Val是ue真sys班tem*微观山·规划价亿值*价值点清：控制成本或原则层高2.烫8米架空园含林；赠送面积优多，中小征户型，总万价不高，拌客户承受肉力好；现代时柔尚立面鲁，工艺尚保证日照、景刃观、消防拒科学设计11F洋泛房11F洋暴房34F和高层会所公寓项目价值聋体系分析Val萝ue饭sys腹tem*微观·产品价值·户型配比节*产品类型户型套内面积建筑面积套数总面积套数比面积比（㎡）（㎡）（㎡）公寓2+1带入户花园55671328884.268%8%1房带入户花园28-3034-3662721983.6135%20%高层2房2厅5667-6835224224.3220%21%2+1房带入户花园68-8082-9842837480.5424%32.5%11F小高层1+1房48-5156-5911631.670.6%0.5%2+1房77-8489-9023121119.3412.4%18%合计1781114323.74100%100%公寓面询积比占叶28%高层面怒积比占踪蝶53.姿5%小高层面副积比占1狡8.5%201替1年花母郡重点之销售对礼象是公桃寓产品天。项目价值惠体系分析Valu疯esy云stem*产品基价值·户型*精装公屯寓2+东1产品转，G-平1\G确-1′兼，67好㎡带10众00元耳/平米便精装标死准（实荒为50瓜0元/值平，按飞建筑面盾积）67平米焰可以改成塌小3房带入户花加园，赠送士1/2镂空花架炮可以改为义房间，全撑赠送客厅3.绘4米面宽膊，通风采烦光条件好1.8芳米进深抖大阳台吼赠送1摊/2凸窗全配赠送全赠送赠送1/毙2赠送1躬/2凸窗全若赠送项目价值迷体系分析Val酬ue畅sys认tem*产品术价值·户型*精装公渔寓1+役1产品拜，G-脚2/3懂、G-摄2′/抓3′碎，3槐4-3妥6㎡带10钥00元夜/平米钳精装标村准（实米为50拉0元/炮平，按颗建筑面下积）带转角入严户花园，附赠送1/射2面积凸窗全构赠送赠送1条/2赠送1/钉2凸窗全赠宴送凸窗全赠圈送项目价瞎值体系熟分析Valu休esy蔽stem*产品价唱值·户型*高层，泰A-1摧、C艳-4，告97㎡2+2贱户型，嚼可以改阿为小4序房带入户曲花园，使赠送1拖/2面旅积2个合院侵，赠送1诞/2面积凸窗全赠刑送客厅阳台怖进深1.后8米、面座宽5.3氏米南北通筋透，通盟风采光昆好带生活蚁阳台、斥空调位合院赠送1叶/2合院赠送1/糠2入户花纸园赠送1/宵2阳台赠籍送1/较2凸窗全赠炮送凸窗全冶赠送赠送1灵/2项目价值划体系分析Val蓬ue道sys讽tem*产品价诉值·户型*高层，垄A/B叮/C-夸2，劣67-答68㎡南向中心挪景观园林真户型双阳台胳设计客厅面宽摆3.5米垒，景观阳愈台进深1振.8米凸窗全赠彩送阳台赠送1/嚼2凸窗全牌赠送凸窗赠送赠送1颗/2项目价值头体系分析*产品自价值·户型*高层，笨A-3吧、B栋-1\唐3、C围-1，升82-革88㎡2+1，弟南北通透妙户型带入户燃花园赠笋送1/庸2面积合院赠泼送1/亭2面积带凸窗违全赠送客厅大阳乓台连主卧揭室，面宽乳5.1米增，进深1浙.8米阳台赠送1/材2阳台赠送1掩/2合院赠送1/送2入户花定园赠送1/健2凸窗全愚赠送凸窗全欲赠送Val山ue嫩sys炮tem项目价值音体系分析*产品赢价值·户型*Val迹ue悦sys押tem小高层，楼主力户型威面积89隐-90㎡1梯2户唤，南北通谅透1F户型该赠送私家岗花园2+1户植型，合院治赠送1/得2面积带凸窗东全赠送客厅面岔宽4米列，连1董.8米欺进深大捕阳台，呼通风采木光好带生活阳昼台阳台赠送1当/2合院赠送1/禾2阳台赠送1/透2合院赠送1拍/2阳台赠送1蝴/2阳台赠送1/挖2凸窗全赠来送v凸窗全赠垫送凸窗全沿赠送凸窗全赠肤送项目价值辜体系分析*产品价候值·户型*Valu课esy星stem小高层，幅户型面积响56-5饺9㎡1梯2户夏，南北通死透1F户列型赠送化私家花爪园1+1岁户型，购合院赠眉送1/解2面积带凸窗压全赠送客厅面宽亩3.7米合院赠送1喇/2凸窗全陈赠送阳台赠送1污/2项目价值壮体系分析*产品价很值*户型设计妥特点小结睬：户型面积省适中，控庸制在10有0平米以朋内，公寓居产品主要养以34-燃37平米解带入户花好园1房为挺主，高层龟主要以6康8-80更平米2+企1房为主雹，小高层竿主要以8污9-97虑平米2+期1房为主析；户型赠送碰较多，主睡要以合院豪、入户花撞园、凸窗弦、大阳台采的形式赠庭送，增多杰户型使用望面积，性扁价比增加注重景观着资源的利释用，以海唤景、中心览园林景观锈、山景为犬主导方向版进行排布Valu爸esy碗stem低总价、岗高赠送、涉高附加值湖、高性价慰比，市场料竞争力剂强。但往是产品醒赠送价喜值点不番宜过分锄宣传，云考虑在护户型图晌等物料元中体现让和工作隔人员口咳头讲述验为主。项目价诱值体系农分析Val室ue抬sys炭tem*微观·品牌价值赚*对于花鞠样年的粘品牌分讨析，我药们是从秒几个层射级进行喉分析的阶：第一层灿级：花样年是迷中国领念先的物另业开发煌商及相鉴关物业政服务供忍应商，叼被中国前房地产烈TOP录10研秩究组评淹为中国侨房地产浮百强企造业。目誓前专注进于上述交各经济盈区发展换房地产情业务。花样年珍于20拨09年坑11月沃25日狭成功登裙陆香港散联合交葬易所主桌板（股孙份代号好：17蚂77）款。第二层级烫：花样年已成功扩萍张至中国炮增长最快演的其中四咬个经济区沉成渝经济谈区、珠江脸三角洲地币区、长江更三角洲地尺区及京津陕都市圈），在全国市涉场市场上拴树立了极欧高的品牌屿知名度与避美誉度。第三层浪级：花样年进船入惠州的货第一个项容目别样城添已经成为广深惠区域谣的热点关杨注楼盘，窗花样年品柳牌得到认荐可，花郡成黎为布局笑惠州的会第二个夫项目，读其品牌拜战略意萌义同样律重要。相对区域诸其他竞争辰项目，花江样年品牌咏优势明显蜡，在项目穿启动形象扇期重点突识出宣传，膝并贯穿项凤目始终。项目价值音体系分析Val卡ue遭sys叙tem*微观哗·物管价格值*彩生活邮——花倚样年物露管国家一嫂级物业拨管理资知质公司通过访了ISO哥9001战，ISO扭1400阳1国际质脾量标准体斧系认证“彩生灿活”品席牌价值名1.6好9亿元仍。200傍7年起畏至今，拨“彩生吸活”模乱式着手冤全国布径局，所貌管理服臭务项目蜜已扩展福至珠三畅角、成需都、天雀津、上屠海、西并安等地根，在管无的项目徐超过2丧00个诱，管理是面积超匙过20烂00万铜平米。首创“一料站式服务蒙”的客户壳服务中心仅，为业主庆提供24啊小时开放充式服务，池成立增值太服务顾问互小组，将炒彩生活服花务更加深鸟入和细化头。项目价值芹体系分析Val伏ue荡sys祸tem价值点梳舟理：1、大亚对湾城市潜牙力，未来队发展类似鹿特丹、翻休斯敦、蛮裕廊国际性滨赠海城市；2、项目眯地处大亚湾科CBD烦区域，未来周是边生活休烤闲配套齐签全；3、交通缘瑞价值，深惠融揪城；4、项梢目有一字定的山海景絮观；5、项据目产品总价低尊，性价粮比高，以长远胁投资为主庭。6、花样禾年是香港上侍市公司器，品牌优势明显摇；7、花疮样年彩绑生活物称业管理遣，品牌物管。需要在推凝广中进行跟提炼深化铁！4营销我们的营讽销定位和方战略？。内部条件优势（S）劣势（W）城市：大亚湾未来发展前景；区位：大亚湾CBD区位；交通：临城市主干道，高速路便达深圳景观：南向山景、海景；产品：总价低，性价比高；品牌：花样年品牌优势；物管：花样年彩生活物业管理；规模：15万平米体量，相对偏小噪音：紧临石化大道，临街面受噪音干扰；成熟度：周边待开发，配套待完善，片区成熟度较弱位置：在开发项目中最东向，可达性最弱；污染：石化区排烟污染，南向隔山体有一污水处理厂其它：南向山体，15层以下通风采光受遮挡；外部条件机会（O）威胁（T）政府招商引资与产业转移；深莞惠一体化——大亚湾发展迎来新机遇；沿海高速开通拉近了深圳-大亚湾的交通距离品牌发展商云集，有机会做热区域；中心区在建项目林立，未来生活配套日趋成熟区域作为外销易受政策影响和区域外深圳市场的影响购房入户暂停，一定程度减弱区域吸引力；未来品牌发展商云集、开发量大，竞争激烈；区域产品产品同质化严重，竞争激烈；大亚湾政府执行力较弱，配套设施建设速度缓慢，不利于项目营造生活氛围；项目s呢wot壳分析：营销定兽位Mark特etin像g营销定个位Mark仁etin观gCBD中塘心区位+见高性价比顺产品+花针样年品牌xx核心餐价值点：辅助价古值点：大亚湾可城市未慈来发展沉前景山海景牌观价值交通价凉值物业管外理价值相对同片回区DADA宣的草地、疲灿邦国际：竞争优课势：中心区位、产品淹性价比叔、花样亩年品牌竞争劣势独：内部配转套、项摄目规模。核心竞争教优势不明灯显，营销舍价值凸现殊！营销战略孟定位Mark惑etin著gxx营销宇核心问题座：1、喷300转0批有呈效客户革总量，璃保证快小速出货2、营销月价值重估盛，费用考烤虑希望能缴够得到甩集团大窗力支持必！营销战略铁定位Mar宴ket始ing营销战驴略定位Mar鸡ket常ing花郡营破销所面坟临的实惯际问题啦：体量：相寒对偏小，管15万平撑米不具备规办模和完善作内部配套揉优势；地段：C诞BD区域边缘地垂带，处道于初步月发展阶俘段环境：昏目前凉周边配舞套缺乏铃，生活度、商业鞋