年上海青浦别墅项目市场及市场定位

上海****置业策划有限公司二零零四年四月项目市场研究及市场定位建议多元价值观的客户错位竞争市场差异化目标集中潜在竞争对手可以把握的成本控制已存在和将来的竞争对手思维脉络图宏观市场分析上海别墅板块市场分析项目分析市场建议寻找产品与市场最佳契合点1、寻找竞争板块的特殊性2、开拓市场的空白点寻找产品的唯一性错位化的产品市场定位上海别墅宏观市场分析（一）、总体市场分析2003年上海别墅平均月上涨点数1.1％，上涨水平略低于中房上海住宅指数（2％）的水平（二）、供应分析2003年：供应总量： 359.6万m2占地面积： 1058.3万m2新上市别墅总占地面积： 485万m2平均容积率： 0.342002年：供应总量： 540万m2占地面积： 1900万m2平均容积率：0.281、供应量分析2、分布区域分析松江区闵行区浦东新区青浦区长宁区南汇区嘉定区徐汇区奉贤区普陀区宝山区截止03年12月31日止，据不完全统计，上海市别墅项目区域分布排行为：1、松江区：23％2、闵行区：19％3、浦东新区：17％4、青浦区和长宁区各占：11％5、南汇区：8％6、徐汇区和嘉定区各占：3％7、普陀区和奉贤区各占：2％8、宝山区：1％3、别墅类型分析独立式别墅联排别墅叠加式别墅双拼别墅联体别墅截止03年12月31日止，据不完全统计，上海市各类别墅市场分额为：1、独立式别墅：49％2、联体别墅：23％3、双拼别墅：13％4、叠加式别墅：12%5、联排别墅：3％小于150万元：4477(套数)、29(楼盘个数)150~300万元：7404(套数)、54(楼盘个数)300~500万元：3969(套数)、35(楼盘个数)500~1000万元：2986(套数)、20(楼盘个数)大于1000万元：861(套数)、8(楼盘个数)总计：19697套、147个4、在售别墅市场价格分布2002年上海市别墅客户分布上海本地外省市港澳台外籍2003年上海别墅客户分布外地外籍上海本地（三）、小结随着2003年整个上海“别墅年”的影响，别墅呈现出持续热销的局面，受这一因素的持续效应，预计今年的别墅供给量将不低于2003年。别墅需求较旺，上海市别墅的保有量不断上升，从1990年200多万平方米上升到了2003年1200多万平方米；独立别墅的客户来源是以非沪籍人士，上海本地客源，外地客户三分天下，联屋以及叠加别墅主要是以上海本地客源为主；客户对于别墅的认识也发生了变化，不再简单拘泥于别墅产品的简单再复制，而是更注重细部产品、景观、生活方式等的综合因素；综上所述：未来一段时期内，别墅的供应与需求将维持在平稳状态，但别墅价格将稳步上升的趋势。上海主要别墅板块分析赵巷板块徐泾板块淀山湖板块龙东大道沿线沪南公路沿线南六公里沿线佘山板块松江大学城板块莘闵板块九亭-泗泾板块上海别墅分布示意图位于318沿线，以文明遐迩的淀山湖和朱家角为依托形成的特殊的别墅板块别墅特征：目前在售项目多数为尾盘或预备交房，以中高档的独立别墅为主，主力总价在500万以下，小区综合容积率多数在0.3左右,其中是上海开发度假型别墅较早的区域；发展趋势：由于景观的稀缺性和唯一性，该地区的开发步伐将逐步朝着高档型度假别墅的发展方向继续发展；1、淀山湖板块三一八国道沿线盈湖三岛佳邸别墅绿洲江南园太阳岛高尔夫温泉别墅国际华城12345以上别墅项目共开发占地面积1754亩物业形态分析目前本地区别墅项目多数为尾盘，以独立别墅为绝对主力总价分析总价集中在500万以下，但其中也有如绿洲江南园1000万以上/栋的独立别墅代表楼盘分析绿洲江南园占地面积： 31.8万平方米建筑面积： 5.57万平方米

容积率： 0.175小区组成： 共143栋独立别墅单套面积： 295-645M2花园面积： 1000-2000M2目前售价： 单价17000-23000元/M2特色： 依800亩大淀湖而居， 独栋占地面积大，容积 率小，总价高，是高档 型独栋别墅的代表2、赵巷板块依托A9赵巷出口的这一先天优势，即将形成的中高档的别墅区；别墅特征：该板块是由青浦区政府全新规划的重点别墅区，目前该地区多数楼盘尚在前期规划中，依赖于淀浦河的水景资源，规划成特色的水景别墅聚积区；案例：中海翡翠湖岸、古北佘山国际别墅、恒联名人世家；发展趋势：赵巷特色别墅区共计规划8570亩用地为别墅用地，目前这一地区目前大量的土地已被批租，且多数已进入待开发状态，并且随着整个开发用地的向南推进，该板块将与松江的佘山板块自然连接在一起，形成大片的中高档别墅板块聚集区。古北佘山国际别墅上海德天置业地块恒联名人世家上海祥逸置业地块中海翡翠湖岸国中水景休闲度假村总规划用地：8570亩，划分了将近15个别墅地块，进度最快的将于04年4月底开盘古北佘山国际别墅恒联名人世家超大型会所：超市、银行、餐厅国中水景度假村中海翡翠湖岸绿地集团凯迪企业具体布局北部：主要分布割在方松公联路的东西荒两侧，这线些地块的姻招投标较生早，目前谢地块已开羡始动工或钉是项目结英构封顶，乱容积率均亦低于0.辛3，产品览以低密度秆的独幢别屠墅为主，载价格也都剩在万元以喷上。南部：南部地村块20予03年钱年底才修开始招血标，推棚出的两女个地块辜容积率鸡都在0勤.5左伙右。剩厅余待开寺发用地丧容积率滴也控制妨在0.缘瑞5左右泄，容积食率决定世了这些拒地块将谦开发独恶幢、双豆拼、联壶排等混辛合型的宇别墅。已确定项俩目赵巷别诞墅板块忌的供应荡量预计胶应在2毯00-扬260蛋万平方浪米，以上已确警定的项目骂的总供应策量约为6鞭4.4万宋平方米。中海翡机翠湖岸占地面旅积：熊40万朗平方米建筑面积槐： 8.枪5万平方冰米容积率：肉0.2产38小区组市成：笋218绍栋独立乌别墅单套面积亭： 30立0-58祥0M2花园面积卵： 40员0-12谅00M2开盘时间强： 04揉年5月目前报熟价：牺单价1妥200驶0-1趟500洒0元/浸M2特色：歌水像景休闲点特色代表楼盘纷分析古北佘山暂国际别墅占地面鸽积：危27.郑73万盒平方米建筑面抱积：贿6.9颜3万平护方米容积率常： 0炭.25小区组刃成：哪190钉栋独立搂别墅单套面积抄： 25球0-46匙0M2花园面积觉： 40瓣0-15市00M2开盘时害间：素04年阶6月上伐旬目前报绸价：详预计单慰价10星000窝多元/船M2特色：宫居普住+旅纵游度假枯型别墅恒联名叼人世家占地面准积：钉26万寒平方米建筑面积宰： 6.容5万平方淡米容积率录： 0京.25小区组成刑： 15还0栋独立弯别墅单套面央积：摘300薪-40孔0多M2花园面积短： 50傻0-14榨00M2开盘时间寇： 04倘年5月目前报价撕： 预计宁单价10由000贞元/M2特色：讲中市式江南紫园林征风格小结：该板块地巡寿理位置优冤越（A9公路第押一下匝详道口）币，路稻网交通连相当便渡捷，南晒面为上膨海唯一太的国家丸级佘山澡旅游度共假区，拔西侧为也淀山湖愉旅游度竹假区，身居住与衬度假功窜能均较懒为凸出校；赵巷特色膀别墅板块然是由青浦旬政府统一紧规划，统倘一开发，屑统一协调餐，大型公闲共绿地，换休闲度假遥村、学校识等都由政斩府在先前翁规划的指拳定位置配魄备，避免洲了区域建塌设造成的愿资源浪费移，并且保价证了建后肿的经营性序问题；赵巷板党块在分直为两北烟两个板推块，北训部地区坚以中高络档的纯飘独立别府墅为主裂，容积赴率基本贩都在0.2卫5以下，棍南部地宫区规划纲容积率徒在0.5左右，由剪于容积率柏相差近一宣倍，南部膜地区的别叔墅产品与诸北部地区续会有一定度的差异性透，以混合彼型的产品趟进入市场糕，预计其枪为中档市列场定位，巡寿上市时间晓最早为明陕年上半年仰。是虹桥轨和古北让的延伸搜，大西收郊的延残续，依混托沪青梢平公路售发展拥有大紫都会、赶银涛、劈燕草原三向个高尔须夫球场权和马场蜂，形成删了中高西档别墅厘的聚集森地良好的剪交通状竖况：沪铸青平公弱路，318国道，谜虹桥机斤场，外渐环线配套设炼施齐全仆：国际穷学校众石多，生愉活设施吨齐全别墅发宇展：早番期联排云为主，没目前主页要为独西立代表物处业：早睡期拥有职久事西纷郊花园晚、亚洲肢花园、问安盛杉叙庄等；近期的担代表九拍溪十八隶岛、居古礼、长脑堤花园料、湖畔爱佳苑等岗；板块概蕉述3、徐泾板锄块居礼西郊九溪十八岛银涛高尔夫金水湾西郊美林馆西郊大公馆豪都国际花园湖畔佳苑丽都别墅长堤花园大豪山林绿波花园西郊园中园瑞虹西郊花园西郊紫郡本案本案居礼瑞虹西郊花园西郊紫郡形态和价丈格分布产品形态从周边的婆别墅供给帆情况分析暖，独立别光墅占到近羽8成，而诉独立与双筛拼的混合丢型产品仅怀占到15痒%，说明写该区域是庆一个以独搏立别墅为添主导供应谜的板块市多场。以五百万并以上的高竭档别墅为惠主价格分析周边二惑手别墅奶价格周边早期薯的二手联榴排别墅的日售价在8侮000-优9000凯元左右，酷独立别墅糖的抛盘价救在130情00-1丈5000队元之间。容积率肿分析该地区旨的综合粘容积率妻多集中宗于0.辫2-0毫.4的糊区间内牲，区域泡供给的狠个案多吹以中高眉档产品矩为主；供应面浅积分析别墅形式独立联体供应面积260-900205-261集中面积320-380225-240单位：婚平方米独立别墅三集中于3蕉20-3哄80之间塔，联排别为墅集中于姐225-珍240之吨间；代表楼盘软分析居礼占地面积泻： 10防万平方米建筑面赖积：椅2.3生万平方树米容积率秆： 0岂.23小区组成途： 72累栋独立别肃墅单套面点积：喘274黄-59党1M2绿化率：腥70％尾盘价格悄： 90买00-1辞3000车元/M2交房时间资： 03墙年6月特色：另是勇徐泾板假块目前能唯一的隶现代风喜格别墅箱，且定绕位为投晚资型别票墅，现棍租赁状尖况非常驼好，租尝赁价格吧是周边茫别墅项锄目的两晓倍私左右施。九溪十逮八岛占地面积册： 33坚.3万平萄方米建筑面踩积：爱8.3绪万平方祥米容积率：路0.2岁5小区组成勉： 一期粮142栋艇独立别墅二期5犹6栋独笛立别墅单套面质积：娇350范-65辉0M2花园面慌积：筋500柳-20牧00M2尾盘价吵格：挨120直00-射220椒00元莲/M2交房时间凝： 03局年4月特色：惰是徐泾污板块目前尸体量最大旦的项目，捐水域面积叼达3万平滑方米，纵水景资炎源丰富且奔优美，且索产品上较娱在竞争力鸦。西郊紫壮郡占地面山积：扶17.咳3万平革方米建筑面积栋： 9.傻96万平尽方米容积率要： 0随.57小区组北成：摆共14扛8栋独甘立别墅单套面剩积：形270多-80谷0M2花园面够积：俊400迫-10渡00M2开盘时间郑： 03垒年12月落27日交房日期毙： 05杆年3月价格：过一论期90译00-暗120岭00元伯/M2，预计二这期100耀00元/呼M2左右销售率：压共分三身期开发，椅一期销售东率100榜％，二期跃未开盘环水岛语亦绿波花园占地面积趴： 20遥万平方米建筑面积梢： 5.刺7万平方痛米容积率巧： 0锁.29小区组成厌： 36容栋独立别敲墅8户双拼矿别墅单套面葬积：稀228播-47滩3M2花园面积浆： 80巴0-15夜00M2开盘时间副： 一期挖02年9蛮月6日交房日像期：脉03年顺6月价格：省均颈价76白00元巴/M2销售率仗： 共笛分三期传开发，痰一期、柿二期销破售率1才00％组，三期束未开盘项目名称开发商规模(万m2）推出日期地址泰星别墅三期泰星房产1.362004年徐泾镇七号地块绿波花园三期信力房产未定2004.下半年徐泾镇前元路222号银涛高尔夫别墅三期银涛高尔夫占地650亩未定沪青平公路2222号瑞虹西郊花园（暂名）大地房产4.42004.6徐泾镇丽都别墅二期国伟置业0.52004下半年****路428号徐泾板奏块潜在躬供应量推分析预计区剑域内潜期在的供汁应量（膊包括本增项目在冤内）将艳在35花-40旋万平方欠米左右宾，区域腐放量仍及然较大违；板块特脂征及发建展趋势特点：徐泾镇目橡前的别墅模供应量主摸要集中在碌****俯路沿线和裂318国站道沿线，毛别墅案量剑排布比较湖密集；由于该板互块是虹桥该和古北别秧墅带的延南伸段，别言墅区形成背较全，目勇前已相当卫成熟，中炼高档别墅拦的区域形连象已深入莲人心；板块开跟发较早冒，与邻怜近新形否成的赵淹巷板块艰相比，妈交通网衬络设施描较差，错环境较冷为杂乱北，配套苦重复建夕设，资齐源严重悦浪费；发展趋景势：从整个疏西南部差别墅板阴块的发谜展来看叙，将曾奋现出梯盖级划分具的一个馅状势：些九亭-钩莘闵板灿块仍将师以经济屡型别墅千为主导骆的中档亚别墅群俩，本项拾目所在贡的徐泾谊板块将雁和新起跪的赵巷筒板块继琴续定格惑于中高魔档的板查块，而浸佘山板压块将独沸霸高档黎别墅区金的地位暴。三一八国柏道别墅市很场小结1、淀山湖企板块主鼓要是以僵旅游度栽假型功次能为核挺心竞争躬力的的橡别墅板求块；2、徐泾蓄板块作为凶老虹桥地好区的延伸泳段，已形奋成中高档膨别墅的聚您集区；3、目胞前的别世墅市场么中最为巾关注的萄是青浦谦的赵巷狱板块，杆其由于才相对地侄理位置真较佳，续统一规福划，资少源合理广调配，挖形成了坛别墅市伍场中的握“古北目效应”颈；对周亏边区域嫌的别墅宴板块开爹发有较钳大的牵镜制作用蜡；4、目结前徐泾肥、赵巷等、淀山雨湖三个展板块已发形成了连各具鲜臣明特色匆的别墅票板块群产，但依因时间界赞定，赵颤巷别墅冠板块作匹为别墅容开发中亮的新生眼力量拥昂有无可软比拟的嘱诸多利熟好因素煤；项目思考蔽：在别墅催板块特絮征较为返分明的菌今天，棒如何把炮握徐泾处地区自抬身较为覆成熟的每板块特辞征，错猾位化地壤避开赵舰巷“古祸北效应毁”，抓哨住产品衔个性化傅的一面榨，将成洪为本项逃目立足卵于市场隙的关键筛。项目分恰析1、项犯目概述项目位洗置概况偿：东临**怨**路西至嘉紧金高速淘公路南近沪青抽平高速公普路北靠西晕郊九溪剂十八岛本案地块沪青平高速公路高泾路嘉金高速公路2、项晃目经济熊指标建设用地辛面积：琴3830虾05M2总建筑面止积：削106怜028槽M2容积率：符0暖.3建筑密度毯：些12.2类%绿化率：葛5绢8％总户数：葡2捆90户3、交通蓄概况周边三啦面临路魄，出行坚方便****恢路目前路植面情况较塘差，沪青茫平高速公彼路 的中消春路段车热流较慢，姓特别是上斯下班时间项目西、盖南均临高植速公路，穴但并无匝搁道口，易增加了出贩行的时间尽；配套主驱要依托钞区域：徐泾板块谊别墅区；虹桥商宵业圈；七宝商业泛圈；徐泾镇搞中心商敞业圈；项目内秤部的配仙套规划哗。4、生活津配套概况项目S棋.W.缘瑞O.T径分析项目优办势Str陆eng授th上海目榜前别墅鼓市场呈堆现供需筑两旺的克态势；徐泾别厌墅板块无为虹桥垦和古北梦地区的疑延伸段迫，区域谈较为成谊熟，中售高档别皇墅产品税的区域拾形象已口形成；基地内炉有一天秆然河道——蟠龙湾虽纵穿整兰个小区,为别墅缩慧的水景耽营造提奸供了塑千材；项目位于滚北侧为*废***路尘、沪青平退公路沿线陵，南侧与蜡西侧为A9(延安西须路延伸龙段）和拖嘉金高尺速公路性，交通亏布局较刃为理想轮；项目离虹麦桥机场较融近，提供溜了空中出庄行便捷性绿；项目劣势Wea陡kne烫ss项目所朵处的*汇***月路别墅粒小区与夹厂房混晨建，且带均已成比型，区概域整体浸形象不吐佳；徐泾板块阻南侧虽为A9国道（干第一匝肾道口位运于赵巷添）和嘉戚金高速辅公路，掩但并无盾上下匝票道口，障与中心泻城区的终绝对距袄离并无耀缩短；项目的基突地较不规页则，且两缝面临高速笔公路，在杜规划布局享上有一定底难度；南侧的宽两条高隐速公路唉建成后挥将对本稍项目有营非常明竭显的干峰扰；项目机绿遇Opp秆ort鉴uni员ty上海经存济水平枝正处于浮高速发含展时期古，为别摧墅市场杨培育了业大批的华客户层讨，随着穷经济的榴持续发公展，这仍一阶层腥正在逐抗步壮大壳；随着2003年SAR凶S事件之生后，多遗数人居跪住习惯养发生了问改变，矩近郊低循密度住监宅逐渐影成为了赌首选；随着市思中心城吊区的房兵价持续插增涨，过近郊的男低密度克住宅成悦为了最里佳的替俯代品，端项目拥铁有潜在敢的市场傻机遇；项目威胁Thre卡ats徐泾板俘块贮藏幼着大量薄的潜在鸭新盘供粪应量、睛以及周症边楼盘疯后续盘龙都将对扭本项目棕带来一北定的市掌场冲击毕；上房集尺团在九糕亭镇与蔬徐泾镇混交界处旬共批地1500亩（地块宣属于九亭歇镇），目晋前产品未棒定，这对疯于本项目住拥有巨大解的冲击力捞（见下页恨）；赵巷板块抄南侧的项您目与本项节目的有较珠大的同质电性，但其呼规模性和桂规划前瞻德性要远远闭好于本项育目，成为企本项目最芹大的竞争静区域；随着市粥政府关省于为高反价房地贵产“降稀温”的议相关政漏策相继插出台，轻将对本誓项目造约成一定谁的冲击小，并且蔽使一部狗分投资裕客的投今资热情蝇受到影夜响；赵巷板块200便-26聪0万平薯方米九亭板爽块150柔0-2求000井亩地左侍右徐泾板块30-农40万平方矿米本项目周边潜县在供应糟量分析综述目前上否海整个捕经济大勒环境较剖佳，为真本项目之的开发戏奠定了驴坚实的截外部基瞧础；项目面临似着周边区佩块潜在供烤应量的激艰烈竞争，米不确定市惨场因素也斥较多，如呆何选择最泽佳错位竞破争的产品会、投放的练最佳市场勺节点和独握特的企划用思路，是欠本项目成劣功的关键为。经营的前恰瞻性+准衣确的市场窝定位+优梦质的产品半+出奇制狠胜的营销赌策略尚佳的口个碑+品牌返效应市场定脾位X决策基础宏观大环境Y决策基因****策划F1线：判断F2线：创新本项目市场定位策划板块分析产品类型区位板块特殊因素地块现状水景资源容积率总占地面积总建筑面积价格单套建筑面积单套占地面积花园面积项目容积稀率分析本项目规臭划容积率党为0.3莲，处于中樱高档与中幻玉档产品之肤间，产品扔定位于中识高档与中兄档产品，牵应把握住说市场的差壤异化因素惜；区域已经形成了中高档别墅的聚居群其位置及面积可以塑造出精品住宅产品为区域内较为稀缺性的低容积率的多体态别墅小区具备了开发“中高档别墅”的条件容积率指标符合中高档别墅开发的要求有可供利用的充足的外部资源可供塑造产品分梦析从以上迹数据可某以看出雁，项目坝已经具感备区域瓦开发中虚高档产煎品的先弹决条件本项目是针目前板块贩内潜在开劝发量最大的录一个项伙目1.与其他历容积率慌相近似茂楼盘的产品撒多为纯司独立别必墅2.4..6.区域内缺扮乏较有特永色的双拼在别墅3.目前已惊售完的印项目其束主要所蠢面临的竞缴争对手渗是区域港内的4.区域板块术内与本项骆目技术经摸济相同的项究目不多，郑且多已售齐完；竞争性镰较小5.3.项目与区塘域板块内摊比较从板块抱内的市南场分析照，客观带上要求认本项目边不仅仅膏局限于混板块内瓜的市场妨竞争，棵还要与不邻近的索竞争板首块相比隶较；******

位于A9公路的第一匝道口，往返于市区较为便捷；赵巷板块统一规划，统一协调，形成了别墅中的“古北效应“，综合品质得到了极大的拉升；目前板块内尚无生活配套设施，但区域内已有详尽的规划，且南侧还有规划中的高档配套商服；板块的发展趋势是向南部的佘山地区，将会形成上海最大的高档别墅区；赵巷板块徐泾板块竞争板块逼市场分析区域比较交通依赖皱于318屠国道和延兰安路中春车路匝道口源，高峰时中段较为拥递挤，出行予能力相对贿较弱；徐泾板稠块是老辅虹桥的匠延伸，捡自然形拳成，因蠢此规划谅与赵巷衰相比较巨差，但恼已形成嚷较为成嫂熟的中岗高档别岩墅聚居胞区；该区域型生活配毕套主要觉依托于礼七宝、怜虹桥地圣区，区踪蝶域内尚但无具体羡规划；板块目驳前已自摄然与虹致桥、古帆北地区甚形成了地上海较械有特色载的中高丢档别墅佣聚集区醋；定位分眠析竞争板块摘小结

徐泾板块与中心城区的相对距离要优于赵巷板块，但绝对距离不及赵巷地区；赵巷板块在规划布局上要优于徐泾板块；赵巷板块在资源利用上优于徐泾板块；在目前的情况下，徐泾地区的商业配套要优于赵巷板块；赵巷板块统一开发，两北两侧的目标群体完全不同，避免了板块内的竞争，对其它板块的开发具有较强的牵制作用；而这样的布局是徐泾板块所不及的；差异点选择错位竞争是本板块项目寻找目标市场的必由出路市场定位乌建议：西郊新朝型中高茫档产品阀的领跑粥者以全新辅的Vi灯lla蹦和To短wnh纠ous耻e的别墅精杏品主导市弃场定位诠释通过定真位分析挨得出，后结合本除项目的息各种经绣济指标因，本项知目应有筐较高的天市场立纸意，定般位于区停域中高或档产品炼；本项目益位于整存个大西纠郊的概畜念中，娃西郊的甚中高档厅形象已岗深入人签心，既逗强势了谢本项目罩的地域洒特征，李又为产砌品树立伐了较高能的品质名；区域原中辱高档产品夹均锁定于功独立别墅牺，产品形旬态较为单店一，已经炸形成了区互域产品突妻破的瓶颈愉，本案应锻推陈出新泻以多形态担的产品引忌领新的市她场；本产品以睬全新的Vill恒a和Town院hous零e的精品别旅墅进入渠市场，皆以区域追新型化纱的中档沈产品，向走错位予化的市琴场道路枯；本项目补目前最泻大的竞请争对手培是赵巷粪板块群造，按照啄其北块唉容积率示为0.25以下，的而南侧底则控制设在0.5左右，戒本项目按如果以意单一性里的产品刮冲击市绘场，会蓄形成本汁项目受掉到南北扮块的集喜中打压给，所以谱项目应邮选择错链位化的接定位入现市；另搬外由于芳该板块被南块地会区的入埋市时机诊与本项群目会有浆同期性思的可能疫，本项颂目应将咐选择优冠于南侧哥的规划适来取悦没市场；***九溪十八岛丽都别墅湖畔佳苑西郊美林馆西郊紫郡居礼安盛景园******************案名产品唯一性面积控制较为合理，经济型别墅以单体特色产品和水景布局为个案特征超出区域供给特征大面积户型特色环水岛屿与江南园林布局区域唯一性投资型产品高密度、高容积率的稀有纯独栋别墅依托其前期成熟的社区环境错位化分核析在房型面际积上“去妻脂”，以艘面积来控元制总价借鉴性错位性不做规模较大的水景，以细部的精品水景为主控制面积和保证功能性原则的主导下，在局部房型上进行创新，