房地产开发经营与管理模拟60

房地产开发经营与管理模拟60一、单项选择题(每题的备选答案中只有一个最符合题意)1、某城市规划将一个污染严重的企业由该城市的A区迁至B区，则B区的物业投资将会减少，这主要是由于房地产投资______的特性。

A．区位选择异常重要

B．变现性差

C．需要适时的更新改造投资

D．存在效益外溢和转移2、下列房地产投资风险中，属于系统风险的是______。

A．变现风险

B．比较风险

C．资本价值风险

D．时间风险3、不考虑其他因素变化，利率降低，则房地产价值______。

A．下降

B．上升

C．不变

D．不能确定4、房地产投资者的实际收益较预期收益增加的部分，通常称为______。

A．超额利润

B．投资回报

C．内部收益

D．风险报酬5、______是指房地产投资容易受到政府政策的影响。

A．易受政策影响性

B．存在效益外溢和转移

C．适于进行长期投资

D．最高最佳使用性6、某市2010年新开工的房屋建筑面积为100万m2，2009年末完工转入2010年继续施工的房屋建筑面积为30万m2，2010年竣工的房屋建筑面积为70万m2。那么，该市房屋的平均建设周期为______年。

A．1.4

B．1.9

C．2

D．37、产生房地产价格泡沫的基础是______。

A．土地稀缺

B．城市化进程快

C．投机需求膨胀

D．过度放贷8、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于技术环境的因素是______。

A．城市或区域产业结构与布局

B．人口数量与结构

C．土地资源状况

D．信息技术的发展和应用9、开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期不足一年的，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的______。

A．20%

B．30%

C．40%

D．50%10、房地产开发商根据估计的总销售收入和估计的销售量来制订价格的方法，属于______。

A．成本导向定价法

B．购买者导向定价法

C．竞争导向定价法

D．市场导向定价法11、造成公司接近大众、关怀民生的良好形象，同时做到“薄利多销”或“中利多销”的开发商定价方法称为______。

A．成本加成定价法

B．价值定价法

C．目标定价法

D．认知价值定价法12、某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供未婚青年居住的“博客公社”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是______模式。

A．选择专业化

B．产品专业化

C．大量定制

D．市场集中化13、下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是______。

A．生活方式

B．受教育程度

C．购买动机

D．自我形象14、某家庭预计今后20年内月收入为81300元，如果其中的40%可以用于支付住房抵押贷款的月还款。已知贷款年利率为9%，则该家庭有偿还能力的20年期最大抵押贷款申请额是______万元。

A．28.62

B．35.57

C．41.56

D．48.2415、购置某物业用于出租经营，购买价格为100万元，从购买后的下一年开始有租金收入，年净租金收入为30万元，现金收支均发生在年初，目标收益率为10%，则该项目的动态投资回收期______。

A．小于5年

B．在4～5年

C．在5～6年

D．在3～4年16、某家庭以30万元购买了一套住宅，银行为其提供了20年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为9%，按月等额还款，如果该家庭于第6年年初一次提前偿还贷款本金7万元，则从第6年开始的抵押贷款月还款额将减少______元。

A．544.10

B．709.99

C．6300.00

D．709.3817、某物业的购买价格为80万元，其中30万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为15万元，年运营费用为7万元，年还本付息额为3万元，所得税率为33%，则该项投资的税前现金回报率为______。

A．6.25%

B．10%

C．16.67%

D．16%18、已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为700万元，则应缴纳两税一费的总额为______万元。

A．55.0

B．38.5

C．105.0

D．23.619、若某房地产投资项目的表面收益率为20%，年租金增长率为9%，通货膨胀率为8%，则该项房地产投资的实际收益率为______。

A．9.26%

B．10.09%

C．11.11%

D．12%20、某开发商向银行申请了年利率为9%、期限为15年、按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第1年的还本收益为______万元。

A．3.41

B．4.05

C．4.59

D．12.5921、某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2500万元，经营期内的年平均利润总额为800万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为______。

A．12%

B．32%

C．24%

D．30%22、下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是______。

A．投资利润率

B．资本金利润率

C．财务内部收益率

D．成本利润率23、某房地产投资者以400万元购入一个商铺用于出租经营，资本金为100万元，其余资金为金融机构提供的利率为12%，期限为10年，按年等额还款的抵押贷款。如该店铺第1年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本收益(不考虑所得税影响)后的权益投资回报率为______。

A．12%

B．19.27%

C．17.18%

D．27.10%24、临界点分析和保本点分析的主要差异在于______。

A．变动成本的设置

B．平衡点的设置

C．固定成本的设置

D．产销售量的不同25、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到______的极限值。

A．利润为零

B．最高运营费用比率

C．最大费用

D．允许的最低经济效益指标26、项目达到允许的最低经济效益指标的极限值时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是______。

A．获利能力分析

B．盈亏平衡分析

C．市场状况分析

D．定性风险分析27、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是______。

A．单元估算法

B．单位指标估算法

C．概算指标法

D．工程量近似匡算法28、银行向某家庭发放了一笔月还款额为5000元的个人住房抵押贷款，该家庭所购住房的物业管理费为每月500元。从当前我国商业银行风险管理的角度来看，该家庭的月均收入应不低于______元。

A．10000

B．11000

C．7800

D．920029、下列关于计算贷款综合风险度系数的表述中，不正确的是______。

A．项目风险越大，风险等级系数值越大

B．贷款期限越长，期限系数值越小

C．企业信用等级越高，信用等级系数值越低

D．用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低30、物业公司在选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是______。

A．零售商的财务能力

B．零售商的声誉

C．零售商的组合与位置分配

D．零售商的经营内容31、订场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于______。

A．物业管理水平

B．同类型物业的市场供求关系

C．业主目标收益要求

D．物业适应性32、王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积为35m2，外墙面积为7m2，单元间分隔墙面积为10m2，公摊面积为5m2，那么可出租面积应为______m2。

A．48.5

B．49

C．51

D．45.533、对出租物业来说，最主要的收入记录是______。

A．空置率水平

B．租金清单

C．押金收入

D．欠租清单34、某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为770万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为______万元。

A．50.0

B．92.4

C．60.0

D．98.035、在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于______。

A．物业的交通通达程度

B．停车的便利程度

C．物业的周围环境

D．物业所处区域的繁华程度二、单项选择题(每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意)36、一般来说，房地产投资风险分析主要包括______等分析。

A．投入资金的安全性

B．投资项目的变现性

C．投资收益的长期性

D．项目定位的科学性

E．资产管理的复杂性37、房地产投资除了与一般投资行为一样划分为短期投资和长期投资、直接投资和间接投资、金融投资和实物投资外，还可以按照______分类。

A．经济活动类型

B．投资方式

C．投资主体

D．物业类型

E．投资偏好38、从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期超前于市场自然周期变化的情况出现在______。

A．第一阶段

B．第二阶段初期

C．第二阶段末期

D．第三阶段

E．第四阶段39、制订租售方案的工作内容主要包括______。

A．租售价格确定

B．宣传手段选择

C．租售进度安排

D．广告设计及安排

E．市场租售对比分析40、下列房地产定价方法中，不属于竞争导向定价的有______。

A．随行就市定价法

B．价值定价法

C．领导定价法

D．挑战定价法

E．认知价值定价法41、房地产市场营销因素调查包括的类型有______。

A．竞争情况调查

B．价格调查

C．市场需求质量调查

D．分销渠道调查

E．促销策略调查42、细分市场评价主要涉及______等三个方面的评价。

A．细分市场的可衡量性

B．细分市场的规模和发展前景

C．细分市场的差异性大小

D．企业的目标和资源

E．细分市场结构的吸引力43、影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有______。

A．建筑阻碍、高速路或铁路

B．细分市场

C．人口密度的大小

D．该区域发展的类型和范围

E．邻里关系和人口统计特征44、市场总需求是指在______的情况下，特定的消费者群体可能购买的总量。

A．特定地理范围内

B．特定时期

C．特定的政治环境

D．特定市场营销环境

E．特定市场营销计划45、在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括______。

A．折旧和摊销

B．投资回收

C．投资回报

D．可用于还款的利润

E．在成本中列支的利息46、以下关于房地产企业的经营净收入、利润和税金的数量关系表达式中，不正确的是______。

A．经营收入=销售收入+出租收入+自营收入

B．利润总额=经营利润+营业外收支净额

C．税后利润=利润总额-所得税

D．经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-销售税金

E．销售税金=营业税+城市维护建设税+房产税+土地使用税47、房地产开发项目财务评价的基本报表包括______。

A．总投资估算表

B．现金流量表

C．财务计划现金流量表

D．开发建设投资估算表

E．资产负债表48、在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有______。

A．概算指标估算法

B．根据类似工程经验估算

C．工程量近似匡算法

D．蒙特卡洛模拟法

E．单位指标估算法49、债务融资的资金融出方所获得的报酬有______。

A．项目投资形成的可分配利润

B．协议中所规定的贷款利息

C．股息或分红

D．租售收益

E．协议中规定的有关费用50、收益性物业管理中，影响有效毛收入的因素有______。

A．潜在毛租金收入

B．经营费用

C．租金损失

D．其他收入

E．报酬率高低三、判断题51、当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租或经营时，其投资均属于长期投资。52、房地产投资的时间风险是房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险。53、购买住房抵押支持证券的个人和机构，是房地产直接投资者。54、房地产资产的物业类型主要包括居住物业、商用物业、工业物业和特殊物业。哪一种物业属于什么类型也不是一成不变的。比如，居住小区的车库，如用于业主自己停放私家车，就属于居住物业；如用于业主向外出租，收取租金，就属于商业物业。55、通货膨胀对房地产投资也有积极的正面影响。56、由于房地产投资存在效益外溢和转移的特点，投资者在进行投资决策时，不仅关心某宗房地产及其所处位置的特性，而且十分重视分析与预测区域未来环境的可能变化。57、房地产空间市场决定房地产价格，资产市场决定房地产租金。58、房地产市场自然周期的第三阶段始于供求转折点，此时房地产空置率高于合理空置率。59、当某房地产投资项目的基准收益率大于银行的贷款利率且该项目在经济上又是可行的，那么其资本金的内部收益率就小于全投资的内部收益率。60、在房地产开发中，虽然开发商所投入的资金大部分以固定资产形式存在于房地产商品中，但对开发商来说，不论其开发模式如何，其投入开发的资金大部分均属于流动资金的性质。61、开发商进行房地产开发投资，不是其积累固定资产的重要方式。62、在房地产投资分析中，盈亏平衡分析不用考虑各风险因素未来发生的概率。63、在非线性盈亏平衡分析中，只能出现一个盈亏平衡点。64、在房地产抵押贷款时，银行确定的抵押贷款率越低，则贷款人获得的贷款金额越多。65、开发商以在建工程作抵押在某银行办理了开发建设贷款，出于贷款风险考虑，该在建工程在竣工验收前将不会被允许预售。四、计算题(要求列算式和计算过程；需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后两位)66、赵某于2002年4月1日以40万元购得一套住宅，购房款中的70%来自银行提供的年利率为6%、期限为15年、按月等额偿还的个人住房抵押贷款。现赵某拟于2007年4月1日将此套住宅连同与之相关的抵押债务转让给李某。根据李某的要求，银行为其重新安排了还款方案：贷款期限从2007年4月1日至2017年4月1日，年利率为6%，按月等比递增式还款(月等比递增比率为0.3%)。试求李某在新还款方案下的首次月还款额。67、某开发商购得一宗商业用地的使用权，期限为40年，拟建一批发市场出租经营。据估算，项目的开发建设期为2年，第3年即可出租。经过分析，得到以下数据：

(1)项目建设投资为2000万元。第1年投资1000万元，其中资本金500万元；第2年投资1000万元，其中资本金330万元。每年资金缺口由银行借款解决，贷款年利率为10%。建设期只计息不还款，第3年开始采用等额还本并支付利息的方式还本付息，分3年还清。

(2)第3年租金收入、经营税费、经营成本分别为2500万元、150万元、700万元。从第4年起每年的租金收入、经营税费、经营成本分别为3000万元、200万元、750万元。

(3)计算期(开发经营期)取20年。

请根据以上资料，完成下列工作：

1．编制资本金现金流量表(不考虑所得税)。

2．若该开发商要求的目标收益率为15%，计算该投资项目的净现值。

(所有的投资和收入均发生在年末)答案:一、单项选择题1、D2、A3、B[解析]长期利率下调，预期房地产投资风险降低。一是会导致房地产实际价值提高，利用降低的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值增加，提升房地产现值；二是会减少投资者的债务负担，降低投资成本；三是会刺激房地产市场的需求增长(居民储蓄量减少，贷款购房量由于成本降低而增加)，从而会带动投资需求上升。4、D[解析]当实际收益超出预期收益时，就称投资有增加收益的潜力，较预期收益增加的部分通常被称为“风险报酬”。5、A6、B[解析]房屋的平均建设周期=[(100+30)/70]年=1.9年。7、A8、D[解析]“城市或区域产业结构与布局”属于经济环境因素，“人口数量与结构”属于社会环境因素，“土地资源状况”属于资源环境因素，“信息技术的发展和应用”属于技术环境因素。9、D10、A11、B12、D13、C14、B[解析]抵押贷款申请额=8000×40%/(9%/12)×[1-1/(1+9%/12)20×12]元=35.57万元15、B[解析]年份012345现金流量3030303030现金流出量100净现金流量-1003030303030NPV(i=10%)净现值-10027.2724.7922.5420.4918.63累计净现值-100-72.73-47.94-25.4-4.9113.72

动态投资回收期=(累计净现金流量现值开始出现正值的期数-1)+(上期累计净现金流量现值的绝对值/当期净现金流量现值)=[(5-1)+4.91/18.63]年=4.26年16、B[解析]将第6年年初的7万元看作P，在余下的10年中每月等额还款数就是从第6年开始的抵押贷款月还款额减少值。运用公式可得：。

[注意]公式中的n是15而不是14，因为第6年年初等于第5年年末。17、B[解析]税前回报率=(15-7-3)/(80-30)=10%。税前现金回报率等于净经营收入扣除还本付息后的净现金流量除以投资者的初始现金投资。18、B[解析]总额=700×5%×(1+7%+3%)万元=38.5万元。城市维护建设税和教育费附加是以营业税为基数的。19、C[解析]用公式(1+Ra)=(1+Rr)(1+Rd)求出Rr。20、A[解析]A=100×9%(1+9%)15/[(1+9%)15=1]万元=12.41万元，(12.41-100×9%)万元=3.41万元21、B22、C23、D[解析]A=300×12%×(1+12%)10/[(1+12%)10-1]万元=53.10万元，(53.10-300×12%)万元=17.10万元，则(10+17.10)/100=27.10%24、B25、D26、B[解析]盈亏平衡分析中的临界点分析是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到允许的最低经济效益指标的极限值，以风险因素临界值组合显示房地产项目的风险程度。27、B28、B[解析]银行一般规定将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下，房产支出与收入比=(本次贷款的月还款额+月物业管理费)/月均收入，则该家庭最低月均收入应不低于(5000+500)/50%元=11000元。29、B30、B31、B32、A[解析]根据《房产测量规范》(GB/T17986—2000)，“成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影的一半计算套内墙体面积”。套内建筑面积=套内房屋的使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积，其中套内墙体面积=各套之间的分隔墙水平投影面积的一半+套与公共建筑空间的分隔墙水平投影面积的一半+外墙(包括山墙)水平投影面积的一半。对此题而言，套内建筑面积=(35+7/2+10/2)m2=43.5m2，可出租面积=套内建筑面积+分摊公用建筑面积=(43.5+5)m2=48.5m2。33、B34、B[解析]770×12%万元=92.4万元35、A[解析]在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣，主要取决于消费者到达该地点是否方便，即物业的易接近性或交通通达程度。二、单项选择题36、ABE37、ACD