房地产经营管理结课论文 郑凌宇 1009030127

房地产经营管理结课论文地球科学与工程学院测绘（1）班郑凌宇

1009030127南京市栖霞区华电路地块投资分析报告一、南京社会经济概况南京市位于江苏省西南部，东与扬州、镇江、常州市相连，西和南接安徽省，是江苏省的经济、文化、政治中心，重要的交通枢纽城市，历史悠久的文化名城。2000年12月，江宁县撤县改区，2002年5月，南京市成立浦口、六合两个新区，2002年10月，南京市对白下、鼓楼、建邺、雨花4区的部分行政区划进行了重大调整。南京市现辖2县11区，分别为玄武、白下、秦淮、建邺、鼓楼、下关、雨花台、栖霞8个城区，浦口、江宁、六合3个郊区和溧水、高淳2个郊县，全市总面积6，597平方公里。到2011年末南京全市常住人口为741.3万人，比2010年增加22.24万人，增长3.09%。可以预测，随着人口的不断增长，南京市的逆城市化将逐渐加大，呈现工业向开发区集中；建设向河西新城、仙林新市区、东山新市区和江北新市区集中，势必带动当地房地产价格的抬升。2011年全市完成地区生产总值3275亿元，比上年净增501.22亿元，比上年增长15.6%。第一产业完成增加值86亿元，增长2.6%。第二产业完成增加值1605亿元，增长16.0%；第三产业完成增加值1584亿元，增长16.0%。2011年，全市累计实现财政收入628.53亿元，其中地方一般预算收入330.19亿元，增长34.0%，增幅较上年上升17.2个百分点，为近年来增长最快的时期。产业结构进一步调整，第一产业占地区生产总值的份额继续缩小，第三产业所占份额比上年有所扩大，三次产业结构在上年3.0：49.0：48.0的基础上进一步优化，2007年达到2.6：49.0：48.4。2011年上半年，南京市具有总承包和专业承包资质的建筑业企业1276家，比上年同期增长9.2%。上半年全市总承包和专业承包建筑企业完成建筑业总产值365.99亿元，比上年同期增长29.3%，房屋建筑竣工面积1917.88万平方米，比上年同期增长44.7%。可以看出南京市建筑业发展持续向好。2011年上半年，南京城市居民家庭总收入为13523.27元，比上年同期增长15.3%，扣除物价上涨的影响，家庭总收入实际增长6.7%；其中人均可支配收入为12447.80元，比上年同期增长14.6%，上半年，我市城市居民人均消费支出为7336.29元，比上年同期增长16.8%，扣除物价上涨因素，居民实际消费水平比上年同期增长了8.0%。可以看出南京市居民收入继续增长，生活水平稳步提升。从南京市发展的趋势来分析判断，2011年，南京还将处于稳定发展的阶段，经济运行的质量和效益将保持一定的增长。南京市地图二、房地产市场概况1、房地产用地概况2011年1-11月全市住宅用地5471.1亩，同比去年减少74.68%，商服用地621.0亩，同比去年减少90.84%。其中普通商品房用地3675.7亩，同比去年减少78.52%，经济适用房用地1742.2亩，同比去年减少1.69%，廉租房用地0.3亩，同比去年增长0.01%，中低价房用地52.9亩，同比去年减少88.77%。从上看出南京市近年来住宅用地中，普通商品房用地下降幅度较大。土地总体市场投放量又大幅度的降低，政府试图通过减少土体市场投放来稳定房地产市场价格。2.房地产市场概况（1）南京市上半年商品房及商品住宅概况南京市房地产市场在上半年稳步发展，随着国家一系列宏观调控政策的不断深化和贯彻实施，今年上半年南京市房地产市场总体呈现出平稳、健康、有序的运行态势。至二季度末，市区商品住宅平均价格走势平稳，主城区基本稳定，周边地区总体价格略有下浮，中心地区平均值约为9500元/平方米左右，房价趋于平稳。（2）南京市商品房及商品住宅销售情况分析 现阶段房价基本趋于稳定，涨幅不大，其主要原因在于：首先，是市场需求结构改善。国家宏观调控后，投机需求逐步退出，部分短期投资需求进入长期投资一租赁市场，市场以自住需求为主；其次，是区域成交突出。随着具有价格优势的市中心、河西市场份额的不断增长，市区商品住宅均价逐步平稳；还有，是政策影响，政府重视中低收入群体的住房问题，大力加强中低价位楼盘的建设，市场做出了积极的回应。三、地块投资分析1、地块概况华电路地块座落于南京市东北侧、东至华电集团、西至省检查院、北至华电集团，规划用地总面积48145.40平方米（01地块：33734.9平方米；02地块：14410.5平方米），规划用地性质为二类居住用地。华电路地块由于地铁1号线的开通和成熟运营，项目所处的迈皋桥板块迅速升温，配套品质也不断提升，成为了南京升值潜力巨大的板块之一，而项目位于迈皋桥板块的核心，其发展潜力自是不言而喻；其次，该地块位于在紫金山、石顶山、红山三山环抱之中，另附近有华电厂内70年的原生植被，具备城中其他地块不可比拟的生态景观优势。2、地块配套情况华电路地块周边公共配套设施较为完善，地块处于迈皋桥商圈内，有好又多超市、苏宁电器、迈皋桥医院等。东北侧的南京地铁一号线总站，距离地块2公里，目前南京地铁2号线正在紧张的建设中，建成后将覆盖南京的大部分重要地区，通过地铁只需要15分钟就可以到达南京的中心地区——新街口。对于居民的日常生活出行购物都十分便利。3、地价分析该地块位于南京市住宅用地五级地范围内，南京市住宅用地基准地价是指基准日为2004年1月1日，土地开发程度为宗地红线外通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气，宗地红线内土地平整“六通一平”的开发水平下，平均容积率为1.2，土地使用年期为住宅用地70年的国有土地使用权平均地价，南京市住宅用地五级地基准地价为2600元/m2。该地块地价的基准日为2008年10月3日，开发程度为宗地红线外通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气，宗地红线内土地平整“六通一平”的开发水平下，01地块容积率为2.2，02地块容积率为1.2，住宅用地70年的国有土地使用权价格，设定的地价内涵与基准地价内涵相比，两者在容积率、评估基准日方面存在差异，需进行修正。经修正后01地块地价约为7100元/m2，楼面价约为3227元/m2，02地块地价约为3800元/m2，楼面价约为3167元/m2。4、投资可行性分析根据以上的具体分析，我们可以明显看出，由于南京市的地理位置处于长江中下游的“金三角”，其本身又是江苏的经济、文化、政治中心，重要的交通枢纽城市，历史悠久的文化名城。而且和安徽省接壤，有着丰富的劳动力资源和矿产资源。对于经济发展来说有着得天独厚的优势，从南京市经济发展的趋势来分析判断，2012年，南京还将处于稳定发展的阶段，经济运行的质量和效益将保持一定的增长。从国家的宏观政策来看，政府出台了一系列的相关政策，其目的是：促使房地产业能够走上健康稳定的可持续发展的道路，虽然今年以来由于全球金融危机的影响，国内房地产市场受到不小的影响，我们应该辩证的看待这个问题，在这次危机中房地产可谓“机遇与挑战并存”，南京市本身工业基础雄厚，人口密集，