房地产物业管理基础知识培训讲义

环

境

部

2012年06月16日6月份物业管理基本概念培训

培训内容一、服务礼仪培训1、仪表

2、仪态二、物业管理基本概念问答

服务礼仪培训

礼仪的定义；礼仪是一种典章、制度，包括人的仪表、仪态、礼节等，用以规范人的行为、举止，调整人与人之间的关系。“三秒钟”印象60%、外表仪表40%。声音谈话内容，培训的基本目标体会礼仪的基本特点，掌握礼仪的基本要求，懂得人际交往的一般礼节提高职业修养和礼仪水准，使之固化为习惯提高服务质量，将正确的礼仪规范运用在生活与工作之中

。

男职员：1、短发，清洁、整齐。2、精神饱满，面带微笑3、每天刮胡须，饭后洁牙4、白色或单色衬衫，领口、袖口无污迹5、领带紧贴领口，系得美观大方（颜色、长短、领带夹）6.西装平整、清洁（扣子、商标）7、西装口袋不放物品（笔）8、西裤平整，有裤线9、短指甲，保持清洁10、皮鞋光亮，深色袜子11、全身3种颜色以内

一、仪表服务礼仪培训

服务礼仪培训女职员：1、发型文雅、庄重，梳理整齐，长发要用发夹夹好，不扎马尾巴；2、化淡妆，面带微笑；3、着正规套装，大方、得体；4、指甲不宜过长，并保持清洁。涂指甲油时须自然色；5、裙子长度适宜；6、肤色丝袜，无破洞（备用袜）；7、鞋子光亮、清洁；8、全身3种颜色以内。

服务礼仪培训二、仪态

站姿、坐姿、蹲姿、微笑、走姿等的标准要求(一）站姿

服务礼仪培训１、两脚跟相靠，脚尖展开４５°～６０°，身体重心主要支撑于脚掌、脚弓之上。２、两腿并拢直立，腿部肌肉收紧，大腿内侧夹紧，髋部上提。３、腹肌、臀大肌微收缩并上提，臀、腹部前后相夹，髋部两侧略向中间用力。４、脊柱、后背挺直，胸略向前上方提起。５、两肩放松下沉，气沉于胸腹之间，自然呼吸。６、两手臂放松，自然下垂于体侧。７、脖颈挺直，头向上顶。８、下颌微收，双目平视前方。服务礼仪培训女士前搭手站姿两脚尖展开，左脚脚跟靠近右脚中部，重心平均置于两脚上，也可置于一只脚上，通过重心的转移可减轻疲劳，双手交叉（右手在左手上）置于腹前。服务礼仪培训男士前搭手站姿服务礼仪培训两脚平行开立，脚尖展开，挺胸立腰，下颌微收，双目平视，两手在身后相搭，贴在臀部。持物站姿（女士）身体立直，挺胸抬头，下颌微收，提髋立腰，吸腹收臀，手持物品。持物站姿（男士）身体立直，挺胸抬头，下颌微收，双目平视，两脚分开，一手持物，一手置于体侧。

服务礼仪培训（二）坐姿

女士坐姿

服务礼仪培训男士坐姿

服务礼仪培训坐姿轻轻入座坐满椅子的２／３为宜，后背轻靠椅背，双膝自然并拢（男性可略分开）。对坐谈话时，身体稍向前倾，表示尊重和谦虚。如果长时间端坐，可将两腿交叉重叠，但要注意将腿向回收。

服务礼仪培训（三）基本蹲姿

应自然、得体、大方，不遮遮掩掩。2、下蹲时，两腿合力支撑身体，避免滑倒。3、下蹲时，应使头、胸、膝关节在一个角度上，使蹲姿优美。4、女士无论采用哪种蹲姿，都要将腿靠紧，臀部向下。

服务礼仪培训交叉式蹲姿

服务礼仪培训

（女士）在实际生活中常常会用到蹲姿，如集体合影前排需要蹲下时，女士可采用交叉式蹲姿，下蹲时右脚在前，左脚在后，右小腿垂直于地面，全脚着地。左膝由后面伸向右侧，左脚跟抬起，脚掌着地。两腿靠紧，合力支撑身体。臀部向下，上身稍前倾服务礼仪培训

高低式蹲姿（男士）下蹲时右脚在前，左脚稍后，两腿靠紧向下蹲。右脚全脚着地，小腿基本垂直于地面，左脚脚跟提起，脚掌着地。左膝低于右膝，左膝内侧靠于右小腿内侧，形成右膝高左膝低的姿态，臀部向下，基本上以左腿支撑身体标准微笑。服务礼仪培训服务礼仪培训（四）微笑

服务性行业中以露八颗牙为美，然而很多人则认为是露六颗牙，比较具有东方的含蓄美。三米六齿：国际标准微笑，就是别人在离你三米的时就可以看到你绝对标准迷人的微笑。面容和祥，嘴角微微上翘，露出上齿的六颗牙齿。注意要保持牙齿的清洁以表示尊重。服务礼仪培训（五）害走姿服务礼仪掩培训走姿是痒人们行完走时的锦姿态，抚优美的颤走姿具距有动态咸美，能简体现出坛一个人敢良好的浸气质与最风度。1、走姿的僚三要素：步位。即掩脚落地时础的位置，源女士行走规时，两脚特内侧着地服的轨迹要顾在一条直火线上，男河子行走时肚，两脚内筹侧着地的坏轨迹不在万一条直线剂上，而是纽奉在两条直僵线上。步幅。即蒜跨步时前直脚跟与后骑脚尖之间芳的距离。销标准的步筹幅本人脚慎的1—1烘.5倍。步速。剂即行走虹时的速烫度，标涉准步速仇为女士渣每分钟118步—120步，男广士每分顶钟108—耕110步，即誓每两秒茶钟约走3步。服务礼异仪培训2、礼节握崭手，鞠路躬、问种候、引年路。握手顺序款：上级在同先、主人添在先、校长者在先奶、女性在秘先，时间育：3—5秒为宜貌，力度科：不宜补过大，柜但也不毙宜毫无逐力度。彩握手时部，应目壳视对方洋并面带坟微笑窜，切不影可带着共手套与款人握手服务礼曲仪培训3、鞠躬淹，鞠躬石时，应相从心底森里发出浑向对方办表示感肃谢和尊睡重的意扒念，从竖而体现吸在行动绑上，给掘对方留放下诚恳悠、真实掌的印象可，鞠峡躬的场间合与要凳求：遇霉到客人芝或表示洲感谢或第回礼时裳，行15度鞠躬礼耐；遇到尊盒贵客人来烂访时，行30度鞠躬竖礼。行夫礼时面玩对客人冠，并拢溉双脚，召视线由驴对方脸狡上落至弯自己的黑脚前1.5米处（15度礼）治及脚前1米处（30度礼）。名男性双手烫放在身体酬两侧，女确性双手合艳起放在身影体前面服务礼单仪培训4、问候仗，早晨上蛛班见面时敬，互相问森候“早券晨好！”个、“早上匙好！”等愧（上午10点钟前）徒。因公受外出应向团部门的其分他人打招刊呼，在垫公司或外晋出时遇见烘客人，应恒面带微笑晃主动上前爽打招呼，瓦下班时也技应打招呼绑后再离开篇，如“明印天见”、触“再见”抄等服务礼卫仪培训5、引路滔，在走廊捎引路时：里⑴应走霜在客人左膛前方的2、3步处；灭⑵自顶己走在蜜走廊左乱侧，让注客人走姜在走廊窃中央；扬⑶与东客人的跑步伐保珍持一致南，并适蚀当做些科介绍在于楼梯间涛引路时让客人走抬在正方向(右侧)，自己秀走在左幸侧遇拐弯或匹有楼梯台大阶的地方适应使用手糖势，并提匀醒客人“见这边请”镇或“注意牲楼梯”等笛。服务礼仪笔培训6、礼仪行摊为十点通竖：笑容废多一点、舌嘴巴甜一店点、想拼得细一点骆、说得擦清一点掌、站得直吼一点、完坐得正一孔点、走易得慢一点膛、穿得奋雅一点战、态度斗诚一点、罪应变活一种点。服务礼膝仪培训1、什么神是物业园管理？答：物业古管理指业寄主选聘物虑业管理企受业，由业宗主和物业利管理企业秃按照物业再服务合同纽奉约定，对咐房屋及配至套的设施扩设备和相取关场地进看行维修、堆养护、管雹理，维护南相关区域川内的环境售卫生和公奥共秩序的宏活动。主冶要从三个配角度理解民：一

业饭主选聘有钢合格资质国等级证书尘的物业管垦理企业来续实施物业处管理；二单物业管押理活动中婶两个重要参的主体是霸业主和物晌业管理企树业，双方西签订物业赢服务合同河，明确双早方的权利导义务；三狱物业管词理的内容裙是对房屋冻及配套的济设施设备惭和相关场蚊地进行维乞修、养护双、管理，坊维护相关蜘区域内的北环境卫生逼和公共秩血序。物业管该理基本絮概念问迁答2、为什么弱要实施物贱业管理？答：（1）房屋例产权多榆元化。迷随着我过国经济虽体制由包计划经铲济向市劈燕场经济讲转变，90年代初肺以来我犹市住房状制度改负革逐步障变化，雅房屋商消品化，划房屋产兰权多元菠化，个逝人拥有幼房屋产耍权的比放例越来拣越高，赤原来的滑公房管掘理体制袖不能适栋应市场兆化和产送权转移测的形势括。物业管理渣基本概念稠问答（2）人们生秧活水平的甜提高，需三求增强。狐房屋作为侍价值高的壤资产，是棚大多数家逝庭最主要溉财产以及悉财富积累次的主要形姿式，人们科对房屋财降产的使用梅、维护、差保值提出镰了较强的速服务要求凡，一方面演要求住得哈好，房屋阶状况保持优的好，环颂境整洁优越美，同时买还要求房棋屋的保值屿增值，这领些都需要晶高水平的警专业物业讽管理服务物业管屯理基本蔬概念问垦答（3）物业昌项目建李设规模算大，房认屋及设遇施设备概的维护筹管理要践求专业兔性程度律高。一滑个物业希项目里丢往往有贱成百上僵千业主阵，众多僚业主由骡于房产涌毗邻，誉在使用劲管理物已业、在若物业的乎保值增页值等方刷面，全背体业主旅形成公伐共性物国业管理彻服务需党求，而厚且房屋牧建筑结甜构及设色施设备俭较为复关杂，对省物业管边理服务尺要求转腐业文化拌程度高朱。这种峡公共性剑的物业毕管理服些务不可快能由单缝个业主啊或少数惩业主来械完成，充需要通哥过全体卧业主委粱托专业渣化的物裳业管理佩企业来废提供这时种服务离。物业管理腾基本概念外问答物业管理的基本概念摩问答3、什么是剧业主？业薄主在物业破管理活动将中主要有迫什么权利忽和义务？答：房屋冒所有权人叮为业主。热在成立业晒主大会及慨组建业主菜委员会过触程中，除陡房屋权属倾证书上记居载的权利林人可以认铁定为“业慎主”外，狡购买预售广商品房（逗含经济适蓬用房），辱尚未取得裹房屋权属妇证书的，黎房屋买卖蓝合同记载拖的“购房学人”可以息视为“业莫主”。兔业主是会物业管理竿活动中的鄙重要主体素，物业管回理离不开箩业主的参门与。业主防的物业管遥理权利和尸义务是建蔑立在对房洲屋拥有的戚财产权基抚础上，业徐主既拥有煮物业管理偏区域内的孕一份房产死，也是物绣业管理区窝域的成员鼓。业主在岔物业管理流中享有权宣利，同时修也要履行拼相应的义背务。物业管脱理基本覆概念问偷答业主在物木业管理活学动中享有认的权力主颜要有：接臂受物业服茫务；提议榴召开业主旁大会，就节物业管理望的有关事追项提出建贝议；参加育业主大会估会议，行挡使投票权蜓；选举业粘主委员会赠委员，并啄享有被选累举权等。姓同时负有蕉遵守业主岭公约和业临主大会议线事规则，香执行业主柳大会决定旷和业主大庸会授权业温主委员会尿作出的决飞定，交纳穷物业服务劣费用等义各务。物业管理疯基本概念躁问答4、为什崇么购房基时要关任注物业失管理事执项？答：购房主时就关注胁物业管理励，才能为梦将来的物返业管理打疗下好的基卡础。因为鞠在业主大狼会成立之反前的前期严物业管理之阶段，物眠业服务费窄用、服务鞋内容和质纺量要求等渐有关物业寒管理事项葬按房屋买鹅卖时的约瓣定实行。治如果购房驶时没有约盟定，房屋帮买卖关系哲已经形成罚，业主到枯入住时发津现物业服伙务费用或波者物业服掉务内容等私不满意，男就容易产四生矛盾。意因此在购德房时要与痰开发单位链书面约定通好房屋入准住后的有晨关物业管总理事项，斤即使是预解售房屋，补购房时离反入住还有拢一段时间斯，也应在吩购房时与薪开发单位焰约定好物厅业管理事自项，才能武有效避免据入住后的踏物业管理帖纠纷。物业管淹理基本贡概念问酿答5、购房时和应注意哪护些物业管哀理事项？答：主删要签订耕好两个钻文件：伍房屋买福卖合同遣和业主雀临时规尊约。辫购房时雕与开发原公司签淡订的房弯屋买卖拆合同中防要包含懒有物业援服务费戒用、物饮业服务传内容和骆质量要脉求等内桂容；买渐房人同阀时要承戚诺遵守艘业主临艘时规约叮。物业管理棋基本概念祸问答6、是否可是以到办理宫入住手续输时再看业刷主临时规喂约？答：买房滔人在购房均时就要看跳业主临时假规约，在研签订房屋敬买卖合同炸的同时要野书面承诺庆遵守临时习业主规约冲。建设单门位应当在酱销售房屋根前，制定勉业主临时晋规约，在阔房屋销售维时，将业赵主临时规厚约向买房驾人明示，虚并予以说呼明；不能醋到办理入茶住手续时吓再将业主槽临时规约四出示给买肿房人看。物业管减理基本挠概念问车答7、业主功临时规棋约具有趟什么作倡用？答：业尖主临时蓬规约要班求物业视管理区序域内全堡体业主姿共同遵筋守，能副起到规棵范业主许在物业粱管理活柴动中行职为，维款护全体锦业主整幅体权益刺的作用薪。例如,业主临时挺规约规定寺不允许在梳小区内堆名放易燃、爬易爆等危摘险物品，丈就是为了咱保证小区璃全体住户右的安全；山又如业主掏临时规约付规定对欠牲缴费用的远业主，业绣主委员会野和物业管洗理企业有立权公布欠项费名单催吩缴，是为北了维护全待体业主的框利益，对凉欠费业主话的约束。物业管理武基本概念五问答8、业主临晃时规约包家括哪些主饼要内容？答：业得主临时湾规约由越开发企街业在售薄房前制满订，主繁要对有嗓关物业印的使用垦、维护析、管理拜，业主糊的共同券利益，坛业主应授当履行本的义务询，违反渐规约应誉承担的小责任等宝事项依煎法作出配约定。君开发企奥业制订束的业主蓄临时规认约不能堆侵犯购疏房人的同合法权组益。物业管亚理基本卵概念问勇答9、违反卡业主临奴时规约弯怎么处搭理？答：业主填违反业主底临时规约跟的，应该训承担相应抗的违约责缺任，比如跟个别业主忍不按照规盆约的规定印使用公用泪部位公用脖设施设备呜，造成损筋坏，是对资其他业主执的利益侵削害，应该惨赔偿损失捧。度对搬业主违反串业主临时义规约的行蛋为，相关裂业主、业铲主委员会浊，物业管赞理企业、列可以督促科其改正；绩协商调解园不成的，高可以提起监诉讼；违选反相关政盈策法规的尽，报告有桶关部门。物业管理筹基本概念多问答10、新的业宵主临时规跳约制度从末什么时候锻开始实行肺？原来已临经签署的班物业管理鹿规约是否泳继续有效寒？答：200苏7年10月1日后《中华人匙民共和廊国物权逮法》的实施尾使《物业管理为条例》重新修订司将业主临赠时公约改营成业主临雷时规约，寺实行新的繁业主临时壤规约制度房诚。

原来肺已经签署视的物业管影理公约（兵或房屋使张用、管理蜜、维修公芝约），在辆业主大会长通过新的贡公约前，弊原公约继顶续有效。物业管针理基本险概念问拜答11、业主临释时规约和享业主规约批有何区别辉？答：业训主临时拼规约和求业主规岁约均对厌物业管汇理区域对内全体倡业主具缘瑞有约束挑力。业炉主临时典规约适垂用于业巴主大会桂成立前勤的前期摇物业管桨理阶段续；业主榨规约是校业主大稼会成立勤后，经卧全体业梅主所持降投票权师三分之宋二以上蛋通过后艳生效。12、房屋买助卖合同中栗包含哪些糟有关物业嫁管理的条洒款？答：内缎容包括推物业服削务费用冰、物业贩服务内逼容和质骗量要求灰以及承授诺遵守依业主临颤时规约敞等。物业管虏理基本批概念问爱答13、开发企立业制订的道房屋买卖菠合同中有丈关物业管必理的内容避，购房人钉为什么不感能随意修最改，是不凳是霸王条鲜款？答：由于嫁物业管理榨服务具有便公共性的圣特点，绿扎化、保洁软、公共秩阔序维护等财物业服务疤，服务内疮容和服务射水平，对慕入住的每扒个业主都撒是一样的固，支付的顿费用也应胖该是一样侦的。如果坑与每个业渣主约定的犬公共性服份务内容不刘一样，没篮有可操作须性；如果默约定的费吉用不一样胳，一样的努服务水平比，有的费窗用高，有蒜的费用低忘，对多付估费的业主态不公平。物业管让理基本率概念问贩答因此，仓房屋买未卖合同滩中关于租公共性丸物业服谁务的费牙用，服摊务内容写和质量碗要求等侵条款应婶由开发婚企业根敢据前期斤物业服愉务合同渗确定，纺与前期尊物业服厕务合同吹保持一才致，开欢发企业弯在售房要时要将钻物业服闻务内容沟和费用晓等明示铃给买房吴人并进惩行约定蛮，但不波能由个弦别购房白人与开欢发单位芝单独协贤商确定皂。这是伸由于前雪期物业秒管理的或特殊性库决定的柿，目的冬是为了衡维护全胳体业主闹的合法闷权益，担不应理败解为霸绣王条款爱。物业管虚理基本声概念问棋答14、房屋买请卖合同中珠约定的物宵业服务费架、服务内晨容和质量裙等在什么杠阶段实行宾？答：在业义主大会成斩立前的前垄期物业管厅理阶段实醒行。业主女大会委托隙业主委员急会与物业难管理企业夸签订新的辆物业服务写合同生效臭时，物业胞服务价格成、服务内绝容和质量芬等按新合蒙同执行。15、前期物骑业服务合武同如何签睡订，包含稍哪些主要亭内容？答：前跃期物业串服务合骡同由建垒设单位选与物业号管理企芒业签订勤，包含酸主要内男容为前桶期物业协管理阶灶段的服永务费用广、服务桑内容和长质量要考求、双税方的权踪蝶利义务所等。前坐期物业故服务合抄同必须乱采取书脑面形式绘。物业管辜理基本帮概念问奴答16、业主大灯会成立前绑，业主能杏否以未与讨物业管理削企业签订认合同为由厘拒绝交纳售物业服务芹费用？答：不能朽。因为按福照规定，柜前期的物坚业管理企阁业由开发青建设单位柳委托，业荒主应当按值照约定交脸纳物业服香务费用，轻接受物业扭管理企业买的服务。17、业主大吴会委托业重主委员会岔与物业管龙理企业签宋订物业服移务合同后料，单个业屯主能否以氏未与物业迁管理企业润签订合同照为由拒绝肉交费？答：不能挺。业主大坡会的决定身对物业管批理区域内旬的全体业败主具有约荐束力。业浇主必须履捉行业主大涛会委托业蛾主委员会祸与物业管潜理企业签炊订的物业枪服务合同股的约定，终交纳物业靠服务费用绍。物业管屡理基本毒概念问啦答18、什么是薄业主大会解？答：物告业管理赔区域内粱全体业纷主组成横业主大翻会。业斜主大会济是对应党物业管肉理区域道成立的掘，一个难物业管椅理区域锋成立一疾个业主呆大会。促业主大救会代表熊维护物冠业管理孟区域内寒全体业臣主在物晶业管理营活动中飘的合法刺权益。19、如何划摧分物业管脂理区域？答：物业瞧所在地区刻、县国土遍房管局会斗同街道办掩事处负责位协调物业眼管理区域攻划分工作枣。划分住株宅物业管妇理区域应婚当考虑建樱筑规模、市自然形成深、设施设散备共用程氧度及社区拣建设等因汁素；非住井宅区域划盖分主要考酸虑建设立巨项、规划味等因素；戏住宅与非序住宅结构阳相连的区瘦域，应本施着有利于食物业管理你的原则划也定。物业管搬理基本累概念问粒答20、什么时热候应成立充业主大会觉？答：新建施和已建成允的商品房叠（包括经肆济适用房右）入住率萄超过50%的或入赌住率不维足50%但首户入汉住已满两栋年的物业努管理区域眨；公有住斑房出售率竖超过50%的物业庆管理区滨域，应每当尽快毛组织召区开首次低业主大然会会议刮，成立捷业主大吹会，选迫举产生泰业主委纪员会。物业管理隆基本概念屑问答21、如何肆召开首妹次业主叨大会会茅议，成闯立业主轧大会？答：应逢按以下尘步骤召雁开首次鬼业主大惜会会议厌，成立处业主大谦会：方（1）成立筹翠备组，负目责业主大欢会筹备工督作。见住宅物业啄首次业主押大会会议鹿由所在地俩的街道办许事处负责汁组织业主补代表、建螺设单位（钥或公有住过房出售单炭位）、社姐区居委会无组成业主堆大会会议傍筹备组；全筹备组中吓的业主代蜓表由筹备夹组组成单拍位按照业有主自荐、袍推荐的形劣式在充分仪听取业主贷意见基础舟上确定。却非住宅物物业筹备组泉由业主代溪表、建设嘴单位组成胁。物业管理差基本概念胶问答筹备组的票主要职责贷如下：复①爸确定首次目业主大会锣会议召开些的时间、纪地点、形是式和内容撞；啊②按照数政府主管堂部门制订铁的示范文则本，拟定《业主大往会议事恐规则》（草案千）和《业主规约》（草案）古；掠③确定磁业主身份口，确定业椅主在首次飘业主大会洞会议上的隆投票权；浆④确定业两主委员会友委员候选摊人产生办粪法及名单祝；元⑤做好砍召开首次钻业主大会悦会议的其怪他准备工独作。尊上述尚工作①-

④应以书面鞠形式在物笼业管理区警域内公告镜。物业管理彩基本概念碰问答（2）筹备组举应自组成寄之日起30日内组邮织召开至首次业姐主大会订会议，纯审议通朴过《业主大场会议事学规则》和《业主公炕约》，并选明举产生煎业主委昨员会。陶区、县暂国土房匹管局对药筹备组艇召开业杜主大会恋会议工格作进行物指导、锦监督。望业主弯大会自驻首次业吨主大会寄会议召冻开之日蝇起成立牧。22、什么说情况下白可以不阅成立业续主大会微？答：物业洒管理区域堂只有一个启业主，或拦者业主人价数较少且熔经全体业任主一致同刘意，可以劣不成立业得主大会。歼决定不成她立业主大错会的，业得主共同履雁行业主大蚂会、业主谎委员会职拒责。物业管理稿基本概念炊问答23、如何钳确定业贴主在首遵次业主歼大会会危议的投帆票权？答：首案次业主香大会会埋议的投晃票权按模照业主泽拥有的饰物业建况设面积叛计算。棉以每一省平米为翁投票权什计算基妹数，不饲足一平闯米部分吹不予计圈算。斥以踩后业主衔大会会杜议的投奏票权计沈票方式羊可以通纵过《业主大会警议事规则》确定。24、业主忆大会会禁议以什竞么形式搭召开？答：业院主大会牢会议可标以采取火集体讨段论形式绵，也可蚊以采取坛书面征模求意见就形式。猾但应当夺有物业摊管理区隙域内持蹈有1/2以上投票惧权的业主壶参加。轨业主因故日不能参加筝业主大会狸会议，可匀以书面委压托代理人议参加。物业管滔理基本竿概念问零答25、业主大序会是否要我定期开会蔽，由谁召齿开？答：业至主大会愤会议分汪为定期耐会议和型临时会存议。秧业主大殿会定期辱会议应洒当按照刺业主大脾会议事隶规则的介规定由咽业主委馅员会组职织召开悟。犬有尿下列情独况之一蛋的，业料主委员莫会应当疮及时组蜓织召开逗业主大破会临时屯会议：(1)雅20%以上业主勤提议的；(2)发生重大维事故或者倒紧急事件绩需要及时哨处理的；(3)业主大会宏议事规则格或业主规阿约规定的勤其他情况姥。物业管炭理基本冰概念问悄答26、业主大畏会具有哪贪些主要职堪责？答：业主俱大会主要狼职责如下父：

（1）制定宵、修改味业主规农约和业怒主大会主议事规泥则；雪（2）选举、蕉更换业主服委员会委盛员，监督塌业主委员走会的工怨作；术（3）选聘拒、解聘银物业管裕理企业强；漠（4）决定专俯项维修资躬金使用、堆续筹方案辫，并监督号实施；金（5）制定特、修改畏物业管啄理区域画内物业俗共用部叼位和共直用设施潜设备的目使用、享公共秩雹序和环肠境卫生甲的维护逗等方面巨的规章鼓制度；琴（6）法律冻、法规浙或者业酿主大会为议事规览则规定等的其他柿有关物绒业管理艳的职责鼻。物业管理但基本概念闭问答27、业主喉大会如在何决议豆才有效慢？答：一般薯事项，必虹须经与会蚁业主所持雁投票权1/2以上通过阔；业主大误会作出制答定或修改竹业主规约学、业主大坡会议事规拣则、选聘巷、解聘物湿业管理企扛业、专项展维修资金留使用、续蛮筹方案的波决定，须接经物业管江理区域内专全体业主其所持投票竿权2/3以上通馒过。28、什么是飞业主委员爆会，与业信主大会是锡什么关系腹？答：业垄主委员进会由业坛主大会肤选举产羡生，是弊业主大紫会的执鱼行机构贤，具体息实施业召主大会揭的决议勒。业主幼委员会绕组成人榨数一般股为5至9人的单数建，业主委严员会主任饶、副主任护在业主委托员会委员智中推选产蒸生。物业管凶理基本轻概念问报答29、业主委袜员会职责臣是什么？答：业但主委员帅会的主丸要职责锡为：渗（1）召集业冈主大会会寸议，报告继物业管理检的实施情壳况；夜（2）代表业聚主与业主茄大会选聘原的物业管统理企业签轮订物业服吼务合同；权（3）及时戏了解业腥主、物在业使用吃人的意脊见和建退议，监孔督和协价助物业还管理企渐业履行付物业服妻务合同汉；悔（4）监督珍业主规贺约的实势施；冬（5）业主大糖会赋予的离其他职责君。寨业主委员把会应当监吊督违反物明业服务合受同约定逾俗期不交纳猛物业服务打费用的业找主，限期词交纳物业辱服务费用神。物业管冰理基本断概念问摘答30、什么人雷可以当选语业主委员强会委员？答：具考备以下逃资格条龄件的业躲主可以锈成为业贱主委员倦会委员像：矮（1）具有完蚊全民事行倡为能力的蛾业主；场（2）遵守国艺家有关法植律、法规罢；界（3）遵守仗业主大锣会议事千规则、蔑业主规帝约、模每范履行冤业主义竟务；钢（4）热心公姐益事业，厅责任心强陕，公正廉漏洁，具有贩社会公信准力；若（5）具有一悄定组织能仿力；诵（6）具备必散要的工作结时间。须在实际千工作中，痰鼓励和支苗持物业管拔理区域内昼具有业主驻身份的各级浆人大代搬表和政飞协窑委员爽作为业针主委员基会委员令参与物例业管理尿。物业管理宴基本概念掩问答31、业主甲委员会姻是否需锦要备案救？答：业听主委员惹会应自馒选举产袖生之日伪起30内，到避物业所慰在地的坏区、县堵国土房僵管局备浮案。备类案时须采提交《业主委敌员会备喉案单》及业主大散会议事规趟则、业主打公约、业奥主大会决弱议、法律坊法规规定折其它材料喇。32、业主核委员会畅如何作株出决定推？答：经1/3以上业归主委员牵会委员斗提议或室者业主棒委员会抓主任认忠为有必福要的，披应当及博时召开贷业主委抹员会会市议。会让议应当灯有过半括数委员口出席，灶作出的认决定须灵经委员垫人数半追数以上芦通过。扰业主委直员会的浸决定应待以书面泊形式在烤物业管搁理区域牛内及时俱公告。物业管芹理基本津概念问奔答33、什么情吴况下业主纺委员会委成员资格终蛾止？答：出碗现以下六情况时拳业主委恋员会委蹲员资格欢终止：役（1）因物业梢转让，灭回失等原因刑不在是业魄主的；掘（2）无故婶缺席业索主委员站会会议假连续三煮次以上咏的；涌（3）因疾铁病等原斗因丧失缝履行职沈责能力锹的；孙（4）有犯罪梁行为的；嗓（5）以书茧面形式和向业主萌大会提样出辞呈炕的；乡丰（6）拒不品履行业昆主义务制的；餐（7）其他知原因不炼宜担任逐业主委邀员会委李员的。物业管理凝基本概念穷问答34、业主捡大会、裕业主委柄员会是伸否可以诉作出于镜物业管矛理无关不的决定标？答：业详主大会奔、业主防委员会励应当依框法履行浆职责，鞠不得作朋出于物址业管理爆无关的贱决定，街不得从煮事与物基业管理偶无关的壤活动。35、什么膨是业主械规约？答：业主飘规约由全涌体业主共夕同制定，晚经业主大悼会会议通时过后，对仿全体业主振具有约束籍力。主要食内容是对阔有关物业旺的使用、立维护、管浩理，业主赌的共同利塑益，业主造应当履行谎的义务，抵违反规约弓应当承担熄的责任等撤事项。物业管理铁基本概念胸问答36、什么是恭业主大会薪议事规则负？答：业主惰大会议事杰规则由业崇主大会制具定和修改童，由全体两业主共同哑遵守。业旦主大会议伴事规则主腥要就业主泊大会的议舅事方式、钱表决程序布、业主投涨票权确定决方法、业方主委员会悲的组成和档委员任期蛾等事项作削出约定。物业管咳理基本河概念问处答37、业主大凳会、业主睡委员会与纱社区建设昆是怎样的磨关系？答：居住芦区物业管御理纳入社救区建设，鸟是我市城混市管理的闲重要基础显工作之一众、目的是漂为了保障割物业管理辫秩序，维碗护业主和趟居民物业盲管理合法台权益，促谢进社区建瞎设全面发脆展。械按照有关帆规定，社特区居委会犯指导、监兽督业主大远会和业主见委员会工君作，并参帆与成立业士主大会筹否备组。业术主大会、东业主委员多会应当配宵合公安机浑关、与社冠区居委会吊相互协作云，共同做莫好维护物锅业管理区肠域的社会是治安的相匙关工作。物业管理信基本概念渗问答住宅小区炎业主大会登会议，应犹当告知相衬关的社区住居委会；葵业主大会螺、业主委岩员会作出训的决定，调应当听取卵社区居委则会的建议爽；积极配赵合社区居溪委会依法沃履行自治蒜管理职责要，支持居沟民委员会绢开展工作而，并接受苍其指导和品监督。物业管冲理基本季概念问克答38、新建住得宅是否必湿须进行招闸标选聘物毕业管理企始业？答：是隙的。按瓦照规定虫，国家押提倡通澡过公开靠、公平插、公正召的市场软竞争机镇制选择及物业管令理企业甘；新建篇住宅物洲业的建拢设单位枪，应通糟过招标档的方式刊选聘具雨有相应额资质的代物业管首理企业灵。39、业主朽大会决语定续聘匙原物业评管理企升业，是跪否应进辽行招标候？答：不需踢要。物业氏服务合同瓣到期，业天主大会决贯定续聘原胖物业管理涌企业提供匠服务的，导可不再进寄行招标，垦直接授权尽业主委员佳会续签物防业服务合叮同。物业管刮理基本故概念问贴答40、业主扁大会决婆定更换赤物业管脊理企业魄的决议城，应当姜有持有僵多少投久票权的区业主同格意？答：业虑主大会兰更换物巩业管理各企业的咽决议，抖必须经典物业管队理区域候内全体励业主所隙持投票赏权2/3以上通过算。41、业主大伤会更换物缠业管理企脊业，是否股应当告知纽奉社区居委罚会和街道黑办事处？答：是肯的。作屿为物业摊管理区永域的重腾大事项昂，业主昌大会作申出更换浊物业管冤理企业歼的决议熊后，应造当及时现告知当拔地街道膨办事处狸（乡镇愁人民政美府）和截社区居允委会。物业管聪理基本躬概念问响答42、业主尊委员会此通过招复标方式瞎更换物浪业管理详企业之化前，应属当就哪妹些事项揭形成决窄议？答：根挠据不同袋情况，和业主大恐会应当然在招标布前决定掘以下事扮项：锋（1）授权业珍主委员会散或委托招约标代理机蔽构组织招振标；垒（2）确定采惕取公开招找标或邀请览招标方式众；差（3）授磁权业主话委员会吴直接确迟定中标麦人或由哈评标委蕉员会推滩荐中标择候选人盾名单后忍，由业税主大会处最终确刃定中标厅人；蹦（4）物业掠服务价脖格幅度需或水平狗。物业管理璃基本概念扑问答43、业主委纺员会招标顷前，是否篇需要备案帐？答：业主皱委员会招怠标前，应史当到项目揉所在区、宴县国土资芳源和房屋达管理局备剪案。备案盯时，应提纺交以下资缝料：舅（1）业主呼大会决辜议；瞒（2）招标公包告或者投浮标邀请书股；侨（3）招标文牢件；锣（4）法律锐、法规规置定的其他喂资料。业华主委员会即委托招标糊代理机构兼进行招标艇的，还应星提交双方歌签订的委耐托书。物业管竟理基本浑概念问茅答44、业主委蛙员会组织向招标过程唐中，如何伟保证广大卷业主的知秩情权？答：应障从以下县几个方晨面保障盈业主的晃知情权让：据（1）业主大伐会会议通扎过书面征痕求意见的焰形式召开筛的，业主难委员会应赵当在招标理前将业主冬大会决议临在物业管告理区域内杠的显著位汇置向全体脾业主公示妇；丑（2）评标过寺程中，现趟场答辩可翁采用公开寺的方式，轰业主可参愈加旁听；航（3）评标横结束后撑，业主姑委员会躬可以将掠招标的犯过程情似况以及味评标委羊员会提送交的评颠标报告乡丰向全体凯业主公肌示；物业管理朽基本概念哨问答（4）中标阴企业确酒定后，急业主委恩员会应工将其基瓜本情况雁和与其井鉴定的泽物业服狭务合同奇的服务期内容、腰范围、成标准以辰及价格哈等主要吧内容在漏物业管航理区域督的显著玻位置向畜全体业照主公示朵。45、业主委销员会通过宏招标方式估更换物业届管理企业老的，应当疲提前多少甚天告知原病物业管理缘瑞企业？答：原物泡业服务合胜同即将到床期，业主熟大会决定折重新选聘床物业管理烈企业的，旦应当及时复召开全体袜业主大会闭，并在原潜物业服务且合同到期夸前三个月甘将有关决徐议书面告脑知物业管贴理企业。尚前期物业松服务合同君尚未到期杰，业主大打会决定另宾行选聘物苹业管理企卵业的，应迅当在做出蔬决议后及摸时书面告衣知物业管渣理企业。物业管踩理基本告概念问镰答46、业主委苍员会招标手应当何时怀完成？答：业主程大会通过伐招标方式弟选聘物业棵管理企业观的工作，港应在原物迅业服务合族同到期前拨一个月完食成。47、业主判委员会蚂通过招俊标重新涉选聘物冲业管理追企业后馆，应当给如何组草织新老膝企业的俩交接？答：业馆主大会殊依法重想新选聘碑物业管唉理企业停的，应漫当在解堂除与原叛物业管瘦理企业报的(前期）物漆业服务合肤同后，方露可组织双颜方交接。索交接活动处由业主委腹员会组织叙，原物业宇管理企业核应将下列叨材料移交夏给新物业庆管理企业珠：物业管理宁基本概念竖问答（1）竣工总犬平面图，卧单体建筑燃、结构、语设备竣工献图，配套绝设施、地姑下管网工盖程竣工图芽等竣工验外收资料；袖（2）设施奶设备的堆安装、辱使用和鲁维护保巡寿养等技宁术资料膨；观（3）物业质刺量保修文输件和物业冷使用说明咏文件；酷（4）物业管贤理所必需急的其他资水料。交接汗时，应当蚁制作交接安证明并由亡双方企业体和业主委覆员会加盖扒印章。交等接完毕后卷，原物业蛾管理企业苦应退出物绸业管理区礼域。物业管理商基本概念捧问答48、如何损与业主杰大会选鉴聘的物泛业管理誉企业签垂订物业梨服务合乏同？答：按照主有关规定炒，由业主何委员会代驰表全体业印主，与业殊主大会选院聘的物业立管理企业轰签订物业呜服务合同垂。物业服家务合同生故效后，全纯体业主均备应履行合恨同约定。茧物业斯服务合同级主要内容珠包括物业汉管理事项恨、服务质旁量、服务撒费用、双秋方的权利血义务、合液同期限、丹违约责任叼等。北京漏市国土资鄙源和房屋凝管理局200相4年5月颁布虚了物业逝服务合蝴同的示摧范文本冰。物业管理西基本概念滴问答49、物业服禾务一般包叙含哪些内淋容？答：物惊业服务柔的内容套按照物摇业服务稼合同的蛮约定实颠行。物逃业服务钓指的是恨对房屋竟及配套握的设施汇设备和牧相关场朵地进行勾维修、便养护、欠管理，愿维护相良关区域知内的环旦境卫生盆和秩序振活动；事一般包零括综合滥管理、粪房屋及颈共用设率施设备怎的维护疫管理、谊公共秩秃序维护短、保洁森服务、活绿化管痛理、装洒饰装修询管理服鞋务、停搁车管理但服务等咸。物业管理狼基本概念泼问答50、什么是鼠公共性物男业管理服窝务、特约索性物业管疏理服务？答：公艳共性物兴业管理衰服务指生物业管擦理企业珍在物业痕管理区态域内提耕供的共巾用部位线共用设倡施设备症维修、澡养护、判环境保脱洁和公啦共秩序泪等多种换内容的唉综合服骆务。一污般提到介的物业耕管理服减务主要下为公共谷性物业键管理服酱务。直特绢约性服萄务指受安个别业纸主的单期独委托读提供的秆服务。笛比如户愿内自用姐部位和丢设备的溜维修、疗室内保荷洁、代视订机票董、报纸缴等。物业管果理基本醉概念问纹答51、物业祖管理企像业在公屿共秩序违维护服蓝务方面址承担何耐种职责唉？是否岭应对业肿主人身芬和财产育负责答：物堆业管理慕企业在牵公共秩黑序维护汁的主要敌职责是耍公共区研域的秩最序维护桌和公共丑财产的跟看管，兄包括：蚂（1）相对赚封闭：青做到小往区主要缝出入口行昼夜有乳专人值谜班，危押及人身键安全储刮有明显拥标志和肃防范措愈施；唱（2）维护交俭通秩序：问包括对机坦动车辆和逢非机动车易辆的行驶部方向、速连度、临时静停车位置勺进行管理避，保持车运辆行驶通浆畅；物业管切理基本疮概念问兆答（3）看管公肥共财产：案包括楼内笛的门、窗廉、消防器尊材及小区辟的表井盖驱、雨箅子权、小品、事花、草、乏树木、果皇实等；湖（4）夜间焰对服务寒范围内坚重点部堤位、道周路进行膨不少于秤一次的想防范检处查和巡示逻，巡弊逻不少师于2人，做动到有计第划、有度记录；片（5）有发拼生治安拘案件、礼刑事案岗件、交婶通事故犬的处置园预案；条发生时结，应立川即采取稼措施，消并及时父报警和崖配合公裁安部门摇进行处冠理。梅物挨业管理退企业原亩策上不毒对业主异人身和追户内财睡产负有给看护责胶任，但译物业管搬理企业逐违反物驴业服务博合同约毕定，导帮致业主琴人身和从财产受适到损失碍的，物踢业管理矩企业应量依法承韵担赔偿粥责任。物业管理袄基本概念宪问答52、物业管躺理企业是流否可以将辩物业管理赠的专项服协务委托专品业公司？答：可饮以，一志个物业湾管理区对域应由怜一家物啦业管理墓企业实惧施统一爬管理。巡寿物业管板理企业氏可以将公物业管舞理区域羞内的专相项服务渐业务（弯比如保却洁、绿低化、电赶梯维护泽等）委念托给保减洁公司榴、绿化骆公司、宗电梯公歇司等专尝业性服主务企业开，但不累得将该搏区域内倡的全部汽物业管躲理业务遗以并委繁托给他昼人。物业管桶理基本殖概念问副答53、物业脱管理企报业在履仇行合同偿义务时邪，是否挤有权对轰违反业柜主（临费时）公券约和物甩业管理相规章制扮度的行匙为进行嘱制止？答：是显。物业梁管理企雕业按照庭业主（著临时）监公约的夹规定以恼及物业然服务合是同的授袄权，有法权要求跨业主配裳合物业绍管理企伟业的管栗理服务贿，对业溪主违反弓业主（距临时）哲公约和茧物业管配理规章铃制度的钢行为进评行劝阻紫、制止或或按业贫主大会钳、业主雁委员会嚼的授权金采取其骨他处理抛措施。物业管领理基本扎概念问紫答54、车辆停漏放时停车唇人享有什袍么权利？来应遵守什服么规定？答：车猛辆停放透时停车猜人有权隙按照停证车管理潜协议的诉约定享壮受停车紧管理服伶务。同缩慧时停车侍人应遵旧守停车色管理制搭度，交傍纳停车削管理服雄务费用乐，在指已定的区达域停放易车辆，姥停放车欣辆不能政占用、影堵塞消蚀防通道琴和消防拣设施等呢。物业管理跨基本概念使问答55、交了住很宅专项维挂修资金，身还用在交绿大中修费奴吗？答：交绣了住宅翠专项维处修资金这后，不叨再交纳贱房屋共衬用部位剪共用设邻施设备回大中修限费用。56、自用招部位、烧自用设保施的维晃修养护坡费用怎渡么交？答：自用吵部位、自叫用设施的散维修养护侍费用可以娇按年（季鼓度、月）惧交给物业道管理企业愤，也可以圣发生时再翁交纳。57、出租府房屋时率，物业喜服务费赏用由谁淡来交纳超？答：出租闯房屋时，变物业服务阀费用的交且费义务为以业主，如际果业主与并物业使用岩人约定由牌物业使用枝人交纳物彻业服务费糠用的，从栋其约定，株业主负连主带交纳责但任。物业管终理基本魄概念问贯答58、开发姨企业已汤竣工但惕未出售映的物业双是否应崖交纳物陵业服务绢费用？答：开螺发企业对已竣工岛但尚未帽出售的注物业应缘瑞按照收便费标准庭的70%交纳物业逐服务费用值。59、电梯费亦用如何交件纳？首层共要交电梯果费吗？答：电梯言费用由楼坐内全体产较权人按建偶筑面积比耽例分摊，警首层住户窑也要交纳何电梯费用遣，业主大瓣会另有决拿议以及业水主大会与骡物业管理棕企业另有斥约定的，鸦从其约定多。物业管趴理基本悉概念问茎答60、物业呈管理企赖业收取压停车管便理费的番，在停喝车管理秧中应承氧担何种结责任？答：物迁业管理剖企业应剧负责车市辆的看杜管和停燃车秩序夺的维护秩，具体大包括：犯有机动堂车、非脖机动车特管理制顾度和管滋理方案姑；对进州入小区牧的机动减车辆进筛行登记杂发放凭狭证，出给门凭证瞎放行；鞠保证停版车有序铺，24小事设专滴人看管；舟长期存放答的，应签仪订存车协倾议，明确戴双方的权言利义务。物业管奏理基本格概念问养答61、装修时讲也主是否敬要交纳装赤修押金和播装修服务签费？答：装煤修时，威业主应酒当按照册装修服殃务协议倾缴纳装价修押押史金。对脏于装修恰押金，狐业主装淹修工程藏完工后省，没有胁违反协槽议的，卵物业管院理公司粱应当退真还押金浴。物业和管理公挽司收取蚕装修服误务费的龟，应承架担以下可义务：蜂有健全缓的装修舱管理服乘务制度妹；查验放业主装这修方案细，与业速主、施不工单位拌签订装锐修管理友协议，梯告知业校主装修泻注意事段项；装土修期间家，对装捐修现场龟进行巡无视与检曲查，严寻格治安贪、消防胳和房屋池安全管炮理；对矮进出小另区的装屋修车辆异、装修书人员实们行出入纤证管理敬，调节誓因装修董引发的担邻里纠样纷；业安主装修踩结束后岭，应进邮行检查苍。对违令反装修险协议的踩要进行椅处理，会问题严可重的报冠行政管特理部门懒；及时遗清运装搞修垃圾眯，集中织堆放时芳间不得量超过三找天。物业管润理基本字概念问梅答62、业主或砖业主大会露是否可以险聘请专业呢机构对物纲业费用进独行审计？答：物走业服务猴费用实扮行包干惜制的，础业主大衫会主要笑对物业诱管理企朵业的服异务质量跌进行考冠核，不餐对物业丑服务费秋用进行刑审计。者物业服棉务费用润实行酬座金制的柜，业主类大会与早物业管返理企业醒可以在屡合同中忘约定对痒物业服祸务支出搁或成本袋进行审备计。审典计机构愚由双方辛共同委鸣托，审脆计费用困由全体输业主承框担，审旗计结果筐对双方邪都有约现束力。物业管粗理基本愤概念问奴答63、建立宜专项维情修资金适的法律悼依据是家什么？答：《物业管饰理条例》规定：“岩住宅物业内、住宅小宜区内的非诉住宅物业决或者与单旦幢住宅楼巷结构相连车的非住宅贝物业的业钞主，应当令按照国家消有关规定楚交纳专项埋维修资金牢。“专项阀维修资金素属业主所索有，专项裹用于物业朱保修期满幸后物业共谋用部位，含共用设施色设备的维愈修和更新胶、改造，事不得挪作傅他用。”物业管理她基本概念籍问答64、专项载维修资疯金的用踢途是什坟么？答：专项差维修资金贡专项用于稳住宅共用雹部位共用剖设施设备剪的保修期晒满后的维骄修工程，贞即除日常荡运行维修加养护以外同的中修、曾大修以及善更新、改稀造工程。65、谁应交富纳商品住绵宅专项维参修资金？答：凡培是1999年1月1日以后签迁订商品住械宅（包括硬经济适用扛住房，与香住宅结构沃相连的非汗住宅等）辱房屋买卖洪合同的购奇房人均应吃交纳。此落外将商品路住宅转为语租赁、经建营或自用代的开发商赶也应交纳厨专项维修旅资金。66、不交纳访专项维修节资金的怎钻么办？答：不缴获纳专项维舱修资金的拔，房地产婶管理部门帽将不予办罗理其立契辞过户手续奏和权属登梳记手续。物业管啄理基本多概念问女答67、业主扫交纳专躺项维修疫资金的江标准是伏什么？答：商伯品住宅继的专项具维修资樱金多层岭按总购积房款的2%，高层按粪总购房款遵的3%缴纳（行实测面匠积后有赔变化的耽以结算卧价款为蜓准）。68、业主买救房时是归颠集起来的找维修资金孙由谁代为史管理？答：商品率住宅专项题维修资金珠是属于业疑主所有的朱，在业主众委员会成剖立前由房僻地局物业冒办负责代论管，并存竭入市财政福部门指定督的维修资昆金专用银落行账户，年保证专户扑存储、专亡款专用。帝根据国家汇规定，维贺修资金在蜂代管期间傲按活期存拆款利率计程息。物业管理摄基本概念棋问答69、专项维浩修资金何涛时能划回即到小区进漠行管理与布使用？答：业旅委会成愁立后，壳房地局捐物业办绕应将维吉修资金料划转给谢业主委素员会统砖一管理痕，业主与委员会暂代表物开业管理偿区域内招的全体古业主在闲指定银剖行系统潜（以下曲简称经击办行）飘开户存蛇储。经付业主大绳会决议哪，业委蠢会应委队托物业骆管理企盐业代为童管理，裙并由业厨委会与慎物业管秃理企业辱签订《维修资柱金委托行代管协盛议》，明确双押方权利和摊义务。博按照“击专户存储克，专款专高用，按幢闸设帐，核贩算到户”匆的原则进握行管理。物业管理歉基本概念快问答70、维修取资金的羊支取使御用程序芦是什么熊？答：总革体来说纪维修资核金的使编用应当抄遵循“插年度普馋算--制定维修将计划--编制工海程预算--批准预隙算--委托施忧工--工程验杯收--分摊费题用与支融取资金--公布账鞠目”的提程序。71、支用丢维修资榜金时按植什么原贷则分摊仙费用？答：住梨宅共用遥部位共姿用设施培设备须选进行维岭修工程拣的，属驱人为损晓坏的，罩有责任逗人承担递费用，芽不得使棕用维修示资金。躁其他按趟照受益死人（业叨主）原作则分摊骂使用维游修资金息。物业管理稍基本概念葱问答72、维修资千金什么情的况下需要汪续筹？答：如致业主维殊修资金溜不足首答次归集奋额的30%时，业委呢会应提议枯续筹。筹把集的标准但和具体办余法由业主趣大会决定叉，续筹金稀额一般按程业主所拥机有的建筑韵面积分摊确，由业主去直接交存丛到经办行晚，计入业售委会账户鞭和业主明假细户。物业管莫理基本房诚概念问密答73、物业蚕管理区些域内的斩公共建旬筑和共颂用设施她能否改穴变用途狐？确需好改变用娇途的，惧如何办降理？答：物梁业管理添区域内版按照规赚划建设迷的公共纵建筑和芦共用设世施，是真满足业鸟主正常葛的生活额、工作临需求所椅必须的贸，不得阁擅自改哑变用途絮。如擅品自将小巴区内的富学校改剧为娱乐误场所、摧绿地改仁成商业粱设施等泳做法都氏是不被雕允许的帝。申业主抹确需改巴变公共刻建筑和荒共用设稍施用途征的，应皇当依法星办理相井关手续勤，并告远知物业岔管理企拒业；物伞业管理小企业确孙需改变版公共建殖筑和共属用设施亦用途的票，应当炉提请业穗主大会岂讨论决北定同意阳后，由咸业主依稠法办理躬相关手滤续。物业管理迅基本概念贞问答74、因维修兵物业或者屠公共利益伤，业主、香物业公司柔或其他单优位需临时我占用、挖妙掘道路和史场地怎么寸办？答：因维耻修物业或框者公共利柔益，业主代或其他单我位确需临茄时占用、犬挖掘道路逐和场地的样，应征得申业主委员绵会和物业果管理企业辅的同意；档物业管理照企业确需掀临时占用冻、挖掘道境路和场地后的，应征踪蝶得业主委牢员会同意私，或者按呼照事先制己定的预案猜进行处理声。物业管理随基本概念偿问答75、业主、躬物业公司冠能否擅自项占用物业询共用部位功、公用设脏施设备？答：物业僚共用部位鞭、共用设活施设备是盆全体业主坚共有，业耀主和物业碑公司都不仔能擅自占订用。串如需占用辛物业共用鱼部位、共友用设施设库备，应当桥在征得相河关业主、蜓业主大会刑、物业管挠理公司同吼意后，按或照规定办涉理有关手乔续。物业管理泪基本概念暂问答76、业主裁、物业载管理企擦业能否啄利用物颂业共用平部位、价共用设挑施设备臣进行经井营？答：业主茫、物业管央理企业不榜得擅自利染用物业共悔用部位、数共用设施群设备进行享经营。如桨需经营的刊，应当在女征得相关哲业主、业戚主大会、伙物业管理剑企业同意铸后，按照少规定办理较有关手续革。所得收缴益主要用源于补充纳困入住宅专狡项维修资条金，也可题以按照业隐主大会的列决定使用据。物业管理将基本概念绝问答77、能否羡在房屋罪楼顶架薯设广告视牌?答：一牙幢楼内好有多个借产权人共的，如萍无特殊衫约定，扮楼顶是已共用部料位，属裳于全体解业主共帆有。如抬需在小蹄区楼顶己上架设外广告牌僵，应征暑得业主姻大会、箱物业管那理企业距同意后快，依法顷办理有刑关手续赞。所得以收益主歉要用于村补充住头宅专用劳维修资矛金，也龙可以按盒照业主登大会的插决定使蛙用。物业管理粱基本概念等问答78、业主恼能否不隶按规定辩或约定具封闭阳瞧台、安讽装防护怖栏或搭症建阳光毕棚？答：封钱闭阳台聪、安装挎防护栏乐或搭建盲阳光棚械等行为菜看似是房诚业主自忧家的事亏，但是植会影响济小区的花环境和宿整体外屋观。一馋个环境枝整洁优某美的小腾