房地产成本控制培训讲义

朗乡地产成本控制 朗乡地产成本控制地产公司成本管理与监控程序-论证、策划及设计阶段针对工作内容的作业指导书01成本调研作业指导书1-1地区成本调研报告

1-2地区成本基价表

1-3三方统一的产品属性表

02成本测算编制作业指导书2-1成本测算编制依据

2-2成本测算标准表

2-3价值分析报告

03成本目标评审作业指导书3-1成本目标评审要点记录

3-2成本目标变动记录表

3-3成本目标控制明细表

04成本目标调整作业指导书4-1成本目标调整审批表

05成本限额管理作业指导书5-1成本控制要素及参考指标

06成本分析作业指导书6-1阶段成本控制报告

6-2成本分析格式参考表

针对专项成本控制的作业指导书07结构工程成本控制原则及工作指引7-1项目论证阶段结构设计条件报告

7-2结构成本预控限额表含钢量7-3方案设计结构部分说明报告

7-4结构成本施工图设计限额指标表

7-5施工图结构成本构成表

08外立面设计中的成本控制作业指导书

09景观工程设计中的成本控制作业指导书

成本调研作业指导书目的1.1掌握可靠成本信息，保证成本的合理确定和有效控制；1.2推进成本管理作业的标准化、专业化适用范围地产公司的所有地产项目的成本管理信息调研工作定义3.1成本管理信息：成本管理信息是指与成本管理和控制相关的工程技术、经济和管理方面的信息，而不仅仅限于工程造价数据。大致包括以下几类：3.1.1价格信息：指人工、材料、机械的市场价格、分部分项工程综合价格、专项工程固定单价、建设项目工程造价等；3.1.2行业信息：指房地产开发和工程建设市场主要产品（典型楼盘）、规划设计的标准、材料设备与施工工艺的使用情况，代表性的专业厂商、承包商、开发商及其他专业机构；3.1.3管理信息：指相关政府主管部门对房地产开发建设过程、特别是造价的确定与管理过程实行的各种管理方面的信息，主要体现在各类法律、法规、规章、文件规定乃至办事流程上。3.2地区成本调研：为掌握某一地区的工程成本水平而开展的成本调研，调研内容较全面，调研成果通常为可研成本测算的依据。3.3专题成本调研：针对某一特定目标的成本调研，调研内容为某一方面信息（如政府垄断项目），或某类分项工程（如精装修），调研结果通常为成本测算或价值分析的依据。职责4.1地产公司成本部：开展成本管理信息的调研，编写调研报告4.2下派成本负责人：组织调研的实施，审阅调研报告4.3财务管理部：指导或协助开展调研，调研报告的备案成本调研作业指导书工作程序5.1目的与计划：地区成本调研的目的是把握地区总体建造成本水平以及造价的形成和管理方式；专题成本调研的目的是进一步掌握在地区成本调研中未涉及或了解不够深入的某一方面的成本管理信息。成本调研开展之前应明确本次调研的工作目标，针对工作目标做出时间计划及实施方案，以提高效率，避免盲目性。5.2调研人员：根据地产公司的设立状况，在尚未成立地产公司的地区，其成本调研工作由集团财务管理部承担，已成立地产公司的由地产公司成本部承担，相关部门提供必要的技术或信息资源的支持；5.3调研对象：一般包括政府有关部门，房地产开发商，承包商或供应商，造价咨询公司、建设项目等，且必须是在行业中具有影响力的机构和具有典型性的项目；5.4调研时间：地区成本调研应在在区域拓展或项目拓展阶段，最迟与可研报告编写同时进行，与可研成本测算同时提交报告；专题成本调研根据需要在建设期间进行，最迟与成本测算或价值分析同时进行；5.5调研过程：一般包括信息收集、数据分析和报告编写三个过程5.5.1应搜集的信息与数据：主要包含3.1种所列三类信息，具体内容除应满足《地区成本调研报告》和《专题成本调研报告》的基本需求外，还应结合事先制定的调研计划，围绕调研的目标重点收集相关信息；特别要注意抓住地区的特点、掌握成本重点分布所在。5.5.2对数据的分析整理：收集到的原始信息必须先由收集人进行整理和分析，考察信息的可参考性，消除可能存在的错误信息，并使数据具有可比性，在此基础上做出与其他已掌握成本水平的地区或专题内容对比，并以工程实例加以分析和说明；对于地区成本调研，还需按《地区成本基价表》内容整理和汇总各类项目成本指标、主要分部分项综合单价、人工、主要材料和机械设备的单价等，以及配套的《三方统一的产品属性表》；可研阶段至少应完成《地区成本计价表》的估算版，其它数据表须在地产公司成立一年内完成最初版，在后续的项目开发中不断总结经验，完善；成本调研作业指导书5.5.3调研完成后需编写调研报告。调研报告是对调研成果的全面、真实反映，所包括的基本内容参见《地区成本调研报告》和《专题成本调研报告》；5.6成本调研报告由调研人编写，下派成本负责人（如有）审阅后，报集团财务管理部备案。调研报告应在完成当月内上传成本管理信息系统，做为成本管理与监控的依据。5.7调研成果的维护与更新：《地区成本基价表》的内容具有时间性，应至少每年进行一次评估，根据市场变化情况和所掌握数据的增加对其进行调整和完善。同时为了保证地区成本计价表数据的可比性，需同时调整和完善《三方统一的产品属性表》支持性文件6.1工程成本管理与监控程序相关记录及表格7.1地区成本调研报告7.2地区成本基价表7.3三方统一的产品属性表

地区成本调研报告

一、前言

说明调研目的、时间、人员、内容、对象、大致过程等

二、管理方面

招投标：包括管理范围、使用法规、主要过程、评定标方法等

造价管理：包括计价的基础依据（定额等）、造价构成模式、工程类别划分等

政府垄断情况及相关收费

三、成本水平

价格构成，每个组成部分的单价或取费标准，详细的各部分造价对比（按人材机、按部位、按部品、按专业工程、按分包工程等方式划分）

四、典型楼盘

列表对比当地典型楼盘的基本资料，包括规划设计指标、成本、售价，采用资源，独特之处等

五、设计施工档次、内容、习惯，与厦门不同之处

对比说明交楼标准与配置方面的不同

六、主要资源

当地主要的开发商、供应商、施工单位等

七、实例测算

以一个已掌握成本水平地区的某项目，套用所调查地区的造价基准，测算实际成本的差异，以体现地区之差异，并验证对地区成本水平的确定。

八、地区成本基价表

2010年度厦门市区各类建筑安装工程造价综合指标参考表单位：元/平方米建筑面积建筑类型建筑层数建筑结构建安造价备注普通住宅楼多层（7层以下含7层）砖混8741、多层是指7层及7层以下建筑,建安造价按无地下室测算；框架9992、小高层是指12层及12层以下建筑；小高层（12层以下含12层）框架/框剪15353、高层是指30层及30层以下建筑；高层（30层以下含30层）18914、超高层是指40层及40层以下建筑；超高层（40层以下含40层）25065、该造价指标不包含二次装修费用、电梯费用、空调工程商住楼多层（7层以下含7层）框架954费用、室外配套工程费用；小高层（12层以下含12层）框架/框剪16266、电梯费用为160元/平方米建筑面积；高层（30层以下含30层）19787、建筑工程设有集中空调系统时，空调工程费用为超高层（40层以下含40层）2640322元/平方米建筑面积；公寓楼多层（7层以下含7层）砖混8908、室外配套工程主要包括：小区绿化、室外道路、框架1011室外给排水、雨水系统、室外供电照明系统；小高层（12层以下含12层）框架/框剪15559、室外配套工程费用为130元/平方米建筑面积。高层（30层以下含30层）199710、该造价指标适用于厦门岛内建筑工程，按商品砼计价；超高层（40层以下含40层）2545若是岛外工程，该造价指标应下调2%。宿舍楼多层（7层以下含7层）砖混89011、该造价指标费用包含基础土石方、桩基础、一般水电框架1011安装等工程费用。小高层（12层以下含12层）框架/框剪154312、各类建筑的装修标准和特征详见“各类工程特征”。高层（30层以下含30层）1997

2010年度厦门市区各类建筑安装工程造价综合指标参考表建筑类型建筑层数建筑结构建安造价备注别墅1-3层砖混1285框架1623教学楼3-5层砖混1004框架1483办公楼、写字楼多层（7层以下含7层）砖混999框架1190小高层（12层以下含12层）框架/框剪1420高层（30层以下含30层）1718超高层（40层以下含40层）2640综合楼多层（7层以下含7层）砖混1001框架1177小高层（12层以下含12层）框架1417酒店、宾馆多层（7层以下含7层）砖混901框架1016小高层（12层以下含12层）框架/框剪1555高层（30层以下含30层）2144超高层（40层以下含40层）26692010年度厦门市区各类建筑安装工程造价综合指标参考表建筑类型建筑层数建筑结构建安造价备注商场多层（7层以下含7层）砖混874框架1005小高层（12层以下含12层）框架1394厂房单层预制构件1094轻质钢构件1238砖混903框架1014多层砖混850框架905独立的地下建筑单层地下建筑框架4344多层地下建筑框架/框剪4892地区成本基价表某小学教学实验综合楼、教学综合楼三方统一的产品属性表成本\三方统一的产品属性表.xls成本测算编制作业指导书成本测算编制作业指导书1.目的1.1合理确定成本，有效配置成本资源，提升产品价值，实现投资效益；1.2规范工作流程，推进成本管理作业的标准化、专业化2.适用范围地产公司的所有地产项目的成本测算工作3.定义3.1成本测算：在不同阶段根据现有信息所制订的项目开发成本计划，成本测算是项目在开发过程中成本控制的主要依据，也是确定成本责任考核指标的基础文件。3.2成本测算版本：成本测算按开发进度的不同阶段始终处于动态调整之中，原则上，每一个版本的制订都是在上一版本的指导下进行的。通常，成本测算分为以下第一版至第四版四个主要版本，除此之外的版本为其他版。3.2.1第一版，可研成本测算（也称成本估算），在项目可行性研究阶段编制，作为可行性研究的一部分，供三方统一的可行性研究报告听证会评审；定稿时间为可行性研究报告听证会通过时间，经审批后其数值为项目成本控制的预控目标，版号为1.0成本测算编制作业指导书3.2.2第二版，策划测算，项目策划阶段编制，作为项目经营策划报告的一部分，供经营策划报告听证会评审；定稿时间为经营策划报告听证会通过时间，版号为2.0；评审结果若与1.0版不同，其数值为预控目标调整值。3.2.3第三版，方案成本测算，在设计管理阶段的方案设计阶段编制，作为实施方案的一部分，供设计方案听证评审；定稿时间为设计方案听证会通过时间，经审批后，其数值为项目成本控制的正式目标，版号为3.03.2.4第四版，景观成本测算，在设计管理阶段的景观概念方案设计阶段编制，作为景观概念方案的一部分，供景观概念方案听证会评审；定稿时间为景观概念方案听证会通过时间；版号为4.0。评审结果若与3.0版不同，其数值为正式目标调整值。3.2.5其他版，除第一版至第四版之外、根据需要编制的成本测算，其版号是：小数点前一位为上次测算的主要版本版号第一位，小数点后一位按顺序从1开始编码；例如第三版测算之前编制的对第二版测算的调整，编号依次为2.1、2.2等等。其他版成本测算若经过集团的评审、审批，其结果若与前一版不同版，其数值均作为预控目标或正是目标的调整值。4.职责成本测算编制作业指导书4.1地产公司成本部门4.1.1编制成本各阶段成本测算及相关文件；4.2地产公司其他职能部门4.2.1提供成本测算所需的项目开发、设计、工程、营销等方面的资料和数据，提供测算所需数据支持，共同确认测算结果；4.3集团财务管理部成本组：成本测算编制作业指导书4.3.1对成本测算的编制制定技术标准，为地产公司编制成本测算提供技术指导5.工作过程和要求5.1四个三方统一的听证会所需的成本测算，应在听证会日期前的10个工作日之前完成并提交集团；其他测算编制时间视成本管理工作需要而定，但必须遵守“先算后干”的原则；5.2编制之前，编制人应协助和提请相关业务部门，如设计部、营销部、开发部等，收集和准备编制测算所需的依据性资料；各阶段成本测算编制所需的主要资料、数据见《成本测算编制依据》表格；5.3所有成本测算均应按集团统一的《成本测算标准表》编制，并保持EXCEL格式。测算表中所有非原始数据，即由本工作表或其他工作表的数据计算得出的数据，应保留其计算公式；各成本测算的内容，应包括但可不限于《成本测算标准表》中所包含的工作表；5.4测算中，应根据相应阶段确定的所有建造内容确定成本测算指标，数量，计算各单项、各单体的成本，并在表中备注各指标数据的依据、所包涵内容。各阶段成本测算的深度、分项的综合程度可以随设计的不同而不同，但必须涵盖所有建造的内容。5.5各单体、单项成本的计算完成后，汇总出成本和相应销售面积指标。即使本次测算是因局部变更所作调整，也需计算出总成本。不可预见费应列在总成本之外，作为对项目的风险准备，项目实施过程中，经集团同意方可动用。5.6对于分期开发的项目，如果条件许可，尽可能编制总体的成本测算，在总体测算基础上编制分期成本测算，并在各期之前合理分摊有关基础设施、配套设施的费用。若无法一次性编制，地产公司应按集团要求（包括经营和成本控制方面要求），编制项目的分期成本控制目标，5.7测算中，除做一般性计算外，应对认真考察花费较多的分项工程、部位，抓住成本控制的重点关注指标和主要环节（参见《成本控制要素及参考指标》），特别是一些超过常规的营销需求，规划设计标准和指标，必要时应编制《价值分析报告》，报告的主要内容和格式参见集团模版。5.8成本测算初步编制完成后，必须与上版目标成本对比，如果超出成本目标，必须有相应的分析对比说明，并采取相应的措施控制超额；若无法控制在上版目标值内，按《成本目标调整作业指导书》执行；成本测算编制作业指导书5.9成本测算必须包括编制说明，内容包括：编制的对象、范围、编制依据、日期，对重点花费项目、变更情况、设计营销超常规、成本超目标等情况的说明、暂定内容与遗留问题等等。5.10成本测算的编制过程中，成本人员必须保持与设计、营销的互动沟通，深入理设计和营销意图，对《三方统一的产品属性表》的内容达成共识；特别是对于超常规的设计、营销要求，在进行价值分析和超目标原因分析时，取得相应的技术支持，目的是保证成本测算的合理性，实现资源的合理配置。测算的结果必须经相关部门一致认可，体现成本目标共同制定、共同执行、共担责任的原则；成本测算编制作业指导书5.11编制过程中集团应给与地产公司所需的技术支持。编制完成的成本测算须经集团下派各地产公司的成本负责人审核后，报送集团评审。6.支持性文件6.1工程成本管理与监控程序成本测算编制作业指导书7.相关记录及表格7.1成本测算标准表7.2价值分析报告7.3成本测算编制依据7.4三方统一的产品属性表各阶段成本测算编制依据专业可研测算策划报告测算实施方案测算景观方案测算备注设计方面营销方面通用性资料1，有关定额、及政府规定的计价依据文件2，地区成本调研结果、地区成本基价表3，参考楼盘的成本分析结果，4，目标成本、前期成本测算注：此表需根据设计各阶段成果标准提炼所需细节内容，并补充必要的数据，对设计成果提出要求南四、南五区别墅成本科目一览表成本\南四、南五区别墅成本科目一览表.xls价值分撑析报告一、问边题的提猴出：说明本价净值分析报抖告的背景碧原因，是去针对哪个庭阶段的成誉本测算或温目标成本垂的变动，捕还是针对桶某项特殊决的规划设思计内容、下施工技术屈措施、超速常规的费粒用项目等概。二、分权析目的辽：三、分析唱对象/内闻容：具体说京明分析犁的对象奏，有关茄前提条辆件；四、分消析依据惨：分析所歌使用的允数据、豪资料的奴来源部历门；五、功帽能分析就：说明所有采用的论技术方播案、设博计特征狼、装修探标准等些对收入暮、市场筋竞争力破、品牌粗等方面侄的影响乒；六、成本探测算：七、提寄出改进橡方案/焦提升价席值的途落径：从提升设价值的性5种途呆径考虑吓；八、评施价与选别择方案躲：九、实例窝验证：十、分析显结论：做出定量嫩的总结，序即采用此郑种特殊规路划设计内释容、施工滤技术措施胀、超常规寻的费用项构目将导致勺“销售收卸入提升…迷…元，销狭售进度加换快多少天势从而导致驴财务费用颈提高降低师多少，营键销费用降鸽低多少，烤成本提高辈(降低)惊多少，最恼终对总利泉润影响为置多少？”十一、确际认实施方切案：价值分校析报告鸭编写指晒引：往往针照对功能亡增加，钉价值大利幅增加仆的情况分析结果牵应是符合山价值提升除的五种途管径分析对比谱的基准多睬位通常状台况下的性像能和价格梁对比价值分析抱报告应在另与设计和撒经营/营币销部门协公同工作的嫌基础上完忌成，协同角工作体现析在有设计际、工程权等方面误提供相火关规划案设计、橡施工资餐料由设计异、营销颠方面为想主作出吃功能性诵评价和笛经济性赢计算一致认可栗分析结论龟，共同探尼讨提升价嚷值的途径校；成本目标评审作街业指导书一、目伟的1.1合狐理确定成歉本目标，梨有效配置序成本资源统，提升产释品价值，赛实现投资庆效益；1.2规范工瓣作流程盈，推进耳成本管炸理作业翼的标准扶化、专鹿业化；二、适用能范围地产公司宵的所有地摔产项目的体成本目标界评审三、定义3.1成本目标腔：成本测深算经过集搅团评审后暑成为项目堤成本目标充，成本目缘瑞标是项目旷在开发过殿程中成本侦控制的主眠要限额，乎也是成本程责任考核灯的基准指喘标；成本龄目标原则艺上以总额烛控制，但抓几个各关贸键的重大篇分项上（阳如主体建撞安工程、醉铝合金门损窗和玻璃从幕墙工程锈、电梯设托备及安装捉工程）不膏能有大的谷偏差；3.2成本目胸标评审贵：是指坑为了确莫定成本繁控制目冠标，由捞地产财娃务管理亏部对地王产公司盘编制的浙各版成鹅本测算气进行审释核。四、职责4.1公司领导把：审批经薯评审的成水本目标4.2财务管理细部：审核债成本目标宫，参加三倦方统一的这听证会4.3辅助部门纸：对成本史目标评审裕提供所需死技术支持深，保持设挎计、成本搬、经营相渗关信息的毯一致性，捉组织或韵参加三方钳统一听证线会4.4公司成伤本部：可编制并帆报送成摧本测算灶及相关牲文件资疮料五、工作交程序5.1在四个听望证阶段、弦或因项目烂需要对成障本进行总隐体或局部擦的重新测扇算时，地漠产公司成蒙本部应于或会前10个工作日蹄之前提交丑成本测算镇和相关文方件资料。杀测算结果斧应已由下道派成本负害责人审核判，和相关迅责任领导迟的认可。成本目歌标评审作业指导书5.2遵财务管理结部先后到态测算资料漏后首先应贵与技术管迟理部沟通仗，保证规箱划指标的隶一致性；渔与经营管俗理部沟通有，保证经慨济测算所斧采用的成种本数据相下吻合。5.3还评审敌过程中毁，集团经成本人造员应根竭据各阶身段的不聋同关注贯重点和剂程度，这参照《怜目标评较审要点洽记录》块的内容题和要求摄进行评递审，必剥要时，沃可对一拣些关键异性内容抚和超常辅规的做央法要求看地产子点公司编驶制《价鞋值分析兵报告》算。5.4晴初步薪评审完蛛能成后洋，需与足地产公楚司作纵夜向沟通旗、与技号术管理挡部和经狸营管理晨部作横岩向沟通凯，解决丢有关技市术问题暗。地产气子公司全和有关馅部门根洪据集团距的初步怠评审意炊见作必榨要的条顶整，若伟有分歧态，可保甲留意见诵，提请肚听证会狱解决；5.5蹈若召鸽开三方冶统一的城听证会跟，会上匪需重点裂解决竖敲向和横矿向沟通尤中未能俩得到解额决的问洁题，并贤将结论应以会议竞纪要形及式确定肥和下发补。5.6越会后的各逼相关部门刮应在会议告纪要规定躺的时间内加解决遗留底问题。地塑产公司根弯据各方的趋评审意见像，在与各眼审核部门侍充分沟通摄的基础上够，进行修贺改。如仍掌有不同意未见，应出拍具总体审悠核意见后诊5个工作闭日内提交粉书面材料孝，由总经贩理做出决魂定5.7穷经评忘审的成泡本测算焰做为最摇新的成染本目标剑，由地福产公司柄录入信垦息系统信，上传末测算文估件；财榆务管理稿部负责送登记《辜成本目掩标变动屈记录表探》。5.8成以本测算过呼程中和成临本目标确殃定后，需承结合成本仿目标制定汽项目的设立计限额，睛指导限额搏设计，过楚程详见《违限额管理擦作业指导扁书》。成本目标评审作佩业指导书5.9革成本目标夜一旦确定婆，要根据弊总目标落锁实各分判沾项目（包趋括工程分酒判和材料禁分判）的粥成本目标呆和责任，陡即将成本陈目标细分伍到每一项累招标和合破同上，便支于跟随项暴目的进展滨开展动态埋控制、并江对招标评储标起到指味导和检验舅作用。细分分的表格务参见《成选本控制目物标明细表角》。成本课目标细分窄的时间越疮早越主动伪，最迟不需应迟于项缸目总包招本标完成之待前，并且果应在项目虫的施工管遵理策划文泻件中体现血。5.10型在给地产方公司下达川项目成本椒目标的同毕时，应结站合项目的柔特点和评彼审中的有胖关考虑，吸就实现目物标的方法何做出相应糖指导，建略议可采用熊的采取相暖应技术措何施和控制当手段。六、支持祥性文件6.1稀工程成本毅管理与监苹控程序相关记井录及表遇格7.1固目标仔评审要甩点记录7.2更成本目标搏变动记录男表7.3堡成本目标镰控制明细只表项目可浆研估算摧成本评碎审要点一、成本即计算内容一致性1）与可言研报告之肝内容：文捎字说明、汁关键数据敌；2）与建欠设标准、虫营销档次励定位3）与规裤划设计的友的内容与放指标4）与秘项目建麻设需要贷、场地涌条件：顺如大市刻政配套气费、代锻征绿地5）与盯经济测燃算表的军内容，村用于计斜算利润朽的数据笋是否与您成本一跃致完整性1）对疏照所有菠建设内伸容，是馆否全包价括2）对钻照目标支成本标灾准科目棋表3）是否传包括所有损费用：本稀项目特殊期的、当地舟政府特有呜的等；正确性计算公式猜的使用：甩汇总、合惯计等规划指料标之间对的逻辑麻关系及妥引用单价指贫标的采折用，技樱术指标摩的采用参？例如叙含钢量项目可知研估算胀成本评眨审要点二、成色本水平与我司其范他项目比与当地其壤他项目比目，结合成撒本调研情滋况与售价径水平比水平不固同的原发因分析三、其嫌他如非第授一次，迫则应对孔比与前派次的修侄改与变偶化，原范因分析转说明分析说明苏各部分造雪价的比重墙，重点花哑钱的物业差类型或其绕他因素（犁地下室、箱景观、市唉政等）四、应围发表的鉴意见总体成本本数据花费重锁点成本水仙平的合顿理性，群与售价泄水平的白匹配性常；总体意见练，是否同荒意值得进一毫步关注的绘事项从成本内屯容看规划瞒设计及定肢位的合理程性目标成本浙评审要点一、成感本本身与规划/房诚建设内容漆对应保证规划瞎指标的可互靠性（来对源、版次努、与设计会部门提供持的一致）检查规划真指标的计学算、逻辑讲关系是否捕正确检查成本承计算引用票的规划指须标是否正堡确与建设凭标准和借项目特锹征对应测算包含售的内容反喂映建设的蛙内容（可滥能在规划太指标中完凭全反映，欠也可能与蜡规划内容渐不完全一姓致，则应亮符合分期盐建设的计携划内容）测算所取诸用的数量栗指标反映凭建设项目拌的特征测算所尿取用单兵价指标别反映档句次定位妥、营销主要求（送包括单浪价指标种的高低掉和单价糖指标的刮构成）有关政府肯取费符合从政府对本培类项目的莫规定成本水五平合理与当地滚分公司艳以往开今发项目村比，包平括总指欧标和各执类物业芝、各专漏业工程挑、分部波工程、字分项工绍程，不秋同之处核给与说欣明如果有辟，与项灯目拓展智时地区称成本水迈平调研域报告对亮比如能收残集到资击料，与温其他公险司同类说项目对咱比成本敏指标，摩不同之灵处给与会说明计算汇国总无误从数量指考标到单价廉指标（建制面或销面骗指标）从单价匠指标（储各项成口本测算汇指标）掉到各项袜建造成谱本和总少价总造价抢分摊（争分期、问分物业社类型）啄是否正尾确符合集结团深度按和格式设要求采用标绩准科目族明细表科目内美容齐全科目包含墓内容符合捕集团的科辫目设置意险图目标成本熔评审要点二、投绪资效率锁分析投资效井益与其他同战类项目对束比成本水候平与售价登的关系，答反映总体纲投资效益樱的大小，自同时也反降映售价和痛成本水平镰的合理性各部分价息值体现本项目中倡，各类物抬业或建设历内容贡献灾的收益对悼比，反映薪各部分建乱设内容的秆投资效益园，同时也避反映规划边设计内容拘的合理性三、与预顿控目标关鼓系总体及指乖标数据对比出集悔体数值的忽高低、幅惜度不同之狮内容及益原因分后析高或低免的内在愚原因：敲数量、染档次、挪价格的碗变动此种变裤化与售敬价变化距之关系目标成本驰评审要点四、细刊节控制目标细优分总目标块按分判熟计划划浮分、落羊实到各姐专业工危程、专感项工程瓣、分包顷甲供项历目上，收如可能全尽量落知实到合窝同上明确重仰要指标1）钢虎筋、砼眼含量等竭重要技子术指标秧，作为才今后成棋本与目闯标对比藏的参考额基础2）成本椒指标或数盘量指标落蛙实到各单悄体上、各才主要建造咱内容(实顷物量)或撑工程量上询，如土方孝、打桩，姨以对应日丢后的标段碗划分3）材料邮设备的控饥制明细，手体现各主虑要材料的眉数量和单较价，便于奖日后分包各和甲供的因目标细分忆；控制指诞导意见对成本控趁制中需注组意的问题甚提出指导傅意见，如图，如何进填行动态监惹控（在评罪标时应注评意什么）趁，容易出附现不易分砖解的合同按等；成本嗓控制的技井术手段等扛；五、评卡审意见总体成本些数据的概本括（总价秃、指标）成本水平榜的合理性疾，与其他免项目相比挠的情况投资效益长的高低，照与售价水录平的匹配壁性；总体意见遭，是否同威意，不同悔意见与建蠢议成本中芽值得进死一步关出注的事降项和后阅期项目奴实施中搂成本控咱制需注扩意的重他点问题花费重查点，从劝成本内郊容看规万划设计象及定位桑的合理归性项目成掩本目标天变动过誉程记录圣表项目名称：序号版号批准日期目标成本总额

（万元）比上一版增加金额

（万元）增加幅度

（％）变动原因变动说明办理方式办理人1

2

3

4

5

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备注：1，目标成本总额包括的一级科目有：

成本目标涨控制明细络表成本\般成本目葡标控制再明细表电.xl移s成本目标翅调整作业误指导书一、目的1.1粗有效控转制成本百，维护乎项目运寄行安全汇；1.2寇规范工香作流程效，推进拼成本管挥理作业咐的标准非化、专长业化二、适月用范围地产公司种的所有地料产项目的努工程成本淹目标的调胸整三、定司义3.1工货程成本：散指项目建堡设全过程略所发生费愁用中，与既工程建设踩直接相关践的部分费过用。在成廊本科目明旦细表中，吉前期费用傻与建安工抬程费构成劝工程成本植。3.2悉成本畅目标调质整：指屯除了集执团四个恰三方统隔一听证构会确定改的成本马目标之堪外，在摇建设过耍程中对扑前一版聪确定的漏成本目演标的数匆值上的奥修改。3.3咏三方统一笋的听证会邻：针对项减目开发某垄一阶段性关成果或某子一专题内雅容，在集根团层面召深开的、岗有技术管铁理部、经真营管理部占、财务管另理部等部贱门参加的许听证会，例会议将对且主题内容滥进行设计抖、营销及黎成本诸方嗓面的综合哗评审。一丛般情况下贿，项目开证发全过程柄中有四个品三方统一敬的听证会必，即项目冶论证阶段息的可行性降研究报告闪听证会，同项目策划档阶段的经迫营策划报张告听证会待，设计管漂理阶段的荒实施方案迹听证会和拥景观概念进方案听证歼会。四、职惊责4.1蚀地产领导椒：按《目仆标调整审乏批表》内站容对目标模调整审核迅并提出意宽见，由总故经理审批4.2伸地产需子公司拨领导：硬对地产泊子公司渔目标调材整的申冶请提出飘意见4.3阿辅助虹部门：并技术管甩理部和绣经营部拆需对目晨标评审瘦提出意望见，必芒要时参削加三方折统一的迷听证会4.4地赌产公司其堤他部门：限对地产子鼠公司目标学调整的提疯出意见4.5报财务热管理部冻：进行贸调整目可标评审匪，必要槽时组织物三方统不一的听中证会成本目标希调整作业膀指导书4.6胶地产公司缸成本管理钳部：进行谊成本测算单，说明目克标调整对遇比，办理才《目标调拦整审批表石》获网上红传签。五、工瘦作程序5.1赛首先尽摊可能避倘免成本夺目标的致调整。聪地产公戚司成本葱管理部果负责监惯控成本肚动态，勉如发现昌项目成输本可能肺超出成耳本控制庆目标，狭应及时厨分析超席目标原原因，提访出降低戴成本的含措施，侦确保项苍目目标扇成本的漠实现。5.2呀应先届获得调晌整成本文目标的迈批准再位实施调焦整内容走。当可识能发生名对项目稼成本有定重大影兼响的非恩不可控嗓事件时貌，地产埋子公司萝应事前廉通知集结团，集趣团参与伟对项目勒成本有宪重大影本响的事例件的决贸策。柴若未经算集团认进可即予容实施，酿而后申舰请成本外目标调该整的，丙集团有梳权维持片原目标古不变。5.3因互设计变更铺、营销若要求、政或府因素、脊建筑市场引价格波动忌等原因造份成成本目鸭标需调整扒时，地产炭子公司成崖本部须收运集有关依宫据，按《通成本测算耕编制作业石指导书》麦的要求编决制调整后骨的成本测曾算。同时摇要分析对票比调整后食的成本测近算与上一趋版的差异呀，在测算俯说明中列藏出主要变胆化、对测跌算表中变逐化的内容影、数量和熄单价做出蛋标识；必淋要时需进填行具体项览目内容的较价值分析冒，编写《拐价值分析循报告》作灰为成本测类算的支持鸟材料。5.4进成本测干算的调毯整必须怖在地产恢子公司选内部征长得相关调部门和铃领导的溜意见后低，特别药是明确腐调整对宗项目利班润目标闯的影响骑，并取洪得同意备调整的严意见后渗，由成秧本管理碍部填写峰《目标妇成本调社整审批球表》，戒或按该筹表的内从容在K逆M系统购中办理绣网上传摔签。5.5罪《目标成她本调整审可批表》或烈网上传签击及所有的往附件，如码成本测算同表、价值详分析报告出等，首先想提交集团浅财务管理贿部，集团侧财务管理谊部按《成孟本目标评和审作业指哗导书》要蹲求进行评扒审。评审写中要与集敌团技术管胞理部和经肾营管理部掩沟通，必育要时组织搜召开三方医统一的听搅证会。5.6影集团吉业务层袜面的评闲审完成偷后，由痒集团领宪导层对途《目标基成本调烫整审批得表》或挎网上传功签审批雄，最终丘报总经鸭理批准灭。成本目乘标调整懂作业指疗导书5.7鹊目标懒调整批酒准后，梅集团财灾务部负旅责填写腐《成本解目标变雕动记录男表》，划并将最美新成本胳目标知浸会集团智相关业浩务部门邪和地产捎子公司宰成本部侄，地产矿子公司虫成本部腿负责知进会地产择子公司装相关业婆务部门压，以便泥实施调义整项目喂，并调盆整相应姓的经营笑目标等绑。六、支林持性文槽件6.1喝工程成本某管理与监铃控程序6.2势成本扒测算作淹业指导碌书6.3形成本衰目标评全审作业抚指导书七、相辆关记录紧及表格7.1目标成跃本调整负审批表7.2恢成本解目标变疤动记录慎表八、流颠程表成本限额鸡管理作业戒指导书一、目的1.1掌康握可靠成徒本信息，椒保证成本鞋的合理确露定和有效撕控制；1.2冻推进雨成本管商理作业低的标准盈化、专悬业化二、适倚用范围集团地产展子公司（乏控股公司柿）的所有忘地产项目凶的设计限掘额管理工括作三、定义3.1荷设计限妇额：井为保证捷设计成门果的经役济性而描制定的踢、设计计相关技匹术经济阴指标的伞不应突总破的控兴制值，无如每平朋方米建孝筑面积协的钢筋碰含量、盾砼含量诞、开窗炼率等；四、职部责4.1把地产棉子公司是成本部定：制定帽限额指汉标，测赴算执行菜情况4.2范地产盘子公司腔设计部侨：组织摔设计，呈负责设扫计合同明管理；钻对设计并任务下厨达限额盟，控制银影响经防济性的省重要技旦术环节坟（如结局构中一退些安全便系数的剧取定）鄙；4.3结集团锡财务管柱理部：耳各项目屯限额指泡标的审供查与备伏案，集搭团基准赵限额的返制定五、工作任程序5.1每设计限额禾的制定5.1.生1集团率财务管理竹部和地产赛子公司成揉本部应在惯理论研究棵和工程案熟例调查的筑基础上，略针对各地讨区一般设漫计条件情意况下的技蚊术经济指输标，制定铜集团的统渣一限额标路准，参见翻《成本控贷制要素及闲参考指标贡》；5.1.怎2集团呈技术管理鉴部和财务掏管理部开迁展研究，崖总结和提拳炼的设计撑优化方法陆、成本控漫制经验，庆为限额设营计提供技却术手段。5.1.惧3设计限煎额由地产架子公司的晨成本部和蚊设计部共自同制定，违双方在充颂分沟通和吗达成共识彻后制定，授以便共同醒遵照执行铅，共同承披担责任；房诚成本部可唉以采用单监价交底等稻方式，使援设计人员巷具体了解赚成本数值凶，有助于鸟设计中进凡行合理的具资源配置重。5.1筋.4在捆本项目森设计开里展之前血，地产矿子公司男设计和名成本部咱门应就洁设计阶甚段成本仇控制的碌配合工循作制定穗计划，三明确具础体的控井制要点类、控制签的技术壮经济手我段、过泼程中监股督的时然间点和扣检查方骨法，事里后解决某问题和死方法和炸承担的践责任，鹅便于设钥计过程稍中参照败执行。5.1.伪5各项召目的设计添限额制定貌时，应针丈对项目的蹄特点，并翅考虑目标邮成本的要吹求，确定欢指标的上感限（必要隔时可确定葵下限），翁即保证经昂济性，也恳不能牺牲纹影响安全出、适用和遣必需的设弊计效果，刚使之具有驴合理性；5.1惨.6封各项目骗的设计钱限额需期报集团欠备案，娘一般应论与对应痰阶段的森成本测汪算一起或报送，苦保证数它据的逻披辑性。竭设计限鸦额指标职不应超意过集团边制定的纤统一限辛额标准已，如果孩超出，叫必须附句有相关券分析说慕明。5.2钳设计宰限额的裁下达成本限娇额管理区作业指阔导书5.2.骆1各项宾目的设计径限额是随蜡设计实施碰方案的确询定而确定趁的，最迟何应与正式期目标同时乳确定。确度定之前在辣设计任务墓书或设计这合同中，户可以先按精集团统一谜的设计限志额规定，疯待确定之场后，再做倡必要的调膜整。5.2郑.2外地产子狼公司设痒计部在惰设计任玻务书和退合同中咐给出明搅确的限容额数值双，要求道设计单印位开展磨限额设仓计，并欠约定相嚷应检验棒方法、尸奖惩条门款。5.2条.3欲在下达跑限额的禽同时，忍应参照努以往经幻玉验总结困和专题谎研究成抹果，就钳本项目橡经济性涌提高的臭技术措须施、一烛些重点江内容设晌计上需慕注意的屈关键点茅（如一茧些重点陵部位的鸦配筋方累式），旺与设计崭单位进招行沟通添，采用稠优化的着解决方飞案，做柿到事先狮控制。5.3扇设计限额隆的执行5.3牲.1根置据事先精制定的薯工作计疗划，地逮产子公僵司设计醒部必须细在设计刑过程中蓝跟踪检塌查阶段挺性设计神成果，王成本人谊员配合闹进行相利关测算恳。5.3删.2如返地产子泳公司认位为设计耍单位在污设计过闲程中存妹在经济宁上的不努合理现交象，必季须及时晴向向设惰计单位渔提出质并疑，必亭要时可吹要求对扭方提供创有关计蜘算书，北由对方面给予合哄理解释梢，并积适极配合修相关的床检验。5.3.榨3在扩彻初设计过磨程中，地尽产子公司掌应自行或幅约请结构概咨询公司属，按现行搜国家规范趁对进行同湖模型、同患条件的计走算复核。故复核结果鸣如不满足阁经济性要伙求，必须考针对问题臣的原因，绍对相应设突计进行修霞改优化。5.3.疯4扩初羡设计完成馒后，设计钞单位应提福交设计概液算书，包阅括钢筋、咏砼含量等朝重要指标宗，成本部亿应组织造佳价咨询公逗司复核，君并按《成枪本分析作尚业指导书忧》的要求活进行成本元分析。对隆不合要求响的设计成获果必须先嚷优化在进炭入施工图坟设计阶段伪。5.4由设计成果郑的检查5.4仇.1施导工图设脉计完成碌后，地臂产子公互司成本窗部组织搁询公司纹编制施痛工图预嘱算，并打按《成庸本分析昏作业指启导书》题完成成址本分析您，对比拢限额执刺行结果铁，并将桨有关数筹据提交合设计部械。5.4岔.2辅对超限框额的情燥况，成些本部应锦与设计液部共同晓分析原槐因，探劲讨处理利办法；类必要时吩，集团身财务管田理部和赴技术管桌理部给楚予相关武的意见块和技术拌支持。5.4.冠3处理爆办法报主丝式管领导决隙定如何处框理，执行溉设计合同禾相关条款浸。5.4弯.4堂限额执壁行的最沸终结果认和处理冶方式报度集团备据案，作陕为考察压项目经麻济性的额的参数赛和考核圆相关部梢门与人克员的基败础之一橡。六、支持点性文件迹6.竖1工程摸成本管理酱与监控程找序6.2跳设计烧管理程恒序（技骄术管理地部）6.3特成本分析少作业指导码书七、相础关记录碗及表格7.1成本控制寨要素及参详考指标八、流程图成本分税析作业妖指导书一、目萄的1.1摊掌握可葬靠成本园信息，秩保证成闸本的合蛋理确定耐和有效术控制；1.2旷推进成本浊管理作业溪的标准化智、专业化二、适用初范围集团地产秆子公司（圣控股公司昂）的所有优地产项目拌的设计限钟额管理工乔作三、定驰义3.1成满本分析：筐是指对工被程设计或养施工完成投的项目内筝容进行成饺本核算和正数据分析丙，分析可欲以针对整智个项目、辩所有费用卧，也可以晓针对项目荡的某个局序部、某专乓业工程、拌某类费用施等等；分锻析内容一雾般包括技析术指标（毫工程量/网实物量）鹿、经济指纸标（单价炊/总价）惩，分析方简法包括成蜂本的纵向祥构成分析旁和横向对龟比分析。四、职偏责4.1拉集团吧财务管伏理部：磨指导或泰协助地够产子公惜司的成绸本分析礼，全集牺团成本潮分析结喜果的积虑累；4.2栏地产子公谎司成本管归理部：开里展或指导忍项目成本雷负责人进傻行项目成酱本分析；4.3慰集团业务私部门：集种团技术管乘理部、经搞营管理部倚为成本分疑析提供相漫关资料和朋技术支持条；4.4渴地产子圆公司业当务部门宋：地产描子公司板的设计积、开发庙、工程闲、营销乔等部门夺应为地谊产子公觉司成本至分析提怀供相关睡资料和尘技术支水持五、工遭作程序5.1成成本分析拦开展的时瓜间5.1.只1如果项毁目设计过啦程包括扩糕初设计阶脖段，扩初挡设计完成歼后，设计伤单位应按疗设计合同尺的要求与烤设计成果排文件同时耽提交设计渐概算，地寺产子公司敌应在10退个工作日别内完成对层设计概算剃的校核与洋分析，及膝《扩初设胜计阶段项椅目成本分成析报告》冈的编制，残提交给集父团财务管顾理部备案棚。5.1乒.2墓主体工宪程或环向境施工缸图设计胶完成后使，地产肉子公司蜻均应及滑时组织浊项目的拣预算编济制工作辩，在施尖工图预戏算基础弟上进行址成本分魄析，编止制《施家工图设株计阶段阔项目成伙本分析京报告》渣。应在悬施工图监完成并者提交后冈50天喘内编制蜜完成并兼提交给躺集团成嫁本管理原部备案币。5.1匹.3揭项目结输算应在抚项目竣敌工入伙悟后9个板月内完骆成，地容产子公沟司应在虫地10济个月内茂完成编灰制《项顽目结算斗成本分偏析》以眼及《项零目成本此工作总愚结》，在并提交毛集团财疮务管理皂部备案让。5.1.腹4建设迎期间，根夺据成本管济理工作的锦需要对项汉目的特定猪部位部品杯、特定专甚业、特定腾费用进行矿专项成本兼分析。成影本分析应沫在确定分签析需求和高目标后1鸟5日内完呜成。5.2扇成本分析顽过程成本分析册作业指导吐书5.2梅.1成楼本分析泉均由地病产子公就司成本提部组织帽，必要敌时集团援予以技危术支持协。开展舅共组织凉工作之寇前应明距确本次傅成本分娇析的目输标要求湖，落实气人力和徐时间计努划；5.2夸.2烟针对分昏析目标躬，收集救相关数奸据、资水料，如袋