房地产企业运营管理经典培训讲义

房地产企业运营管理

xxxx酒店二零零八年三月十五日1房地产企业运营管理

——目录前言第一讲：房地产企业运营管理的体系设计第二讲：房地产企业运营管理的体系运行第三讲：房地产企业运营管理的体系改进

2房地产企业运营管理

——前言一、运营管理的概念与内容二、房地产企业运营管理综述3

中国房地产业经过二十年发展，已经由“做项目”阶段发展到“做企业”阶段。越来越多的地产企业面临着多项目、跨区域的管理问题，如何使企业实现有质量的持续增长给房地产企业管理提出了更高的要求。很多的中国房地产企业也不乏战略和制度，但“执行难”成为很多快速发展中企业的成长瓶颈。房地产企业运营管理

——前言4

变化不断增加和加快----风险不确定性利益相关者不断增加----利益细分、价值链延长客户和自身要求不断提高----质量、利润、资金、效益、竞争力项目复杂性不断提高

----呼唤房地产的运营管理房地产企业运营管理

——前言5房地产企业运营管理

——前言如何保证企业持续高效的运转？如何实现对项目的有效管理？如何做好分工协作？如何建立有效的运营管理体系？如何提高内部协作的效率？如何保证员工的工作激情？企业扩大规模，进入企业发展的成长期阶段，面临一系列问题：规模/市场影响力成长期成熟期创业期6房地产企业运营管理

——前言成长期：管理成熟期：产品创业期：人规模/市场影响力

企业在不同的发展阶段面临解决问题的重点有所不同，房地产企业在成功转型之后，进入企业发展的成长期阶段，对规范全面管理提出急迫的要求，特别是企业的运营管理7一、运营管理的概念与内容

1、运营的定义

2、运营管理的基本概念

3、对运营管理的深入理解前言

——运营管理的概念与内容8一、运营的定义

运营（Operations）就是把投入的资源（生产要素）按照特定要求转换为产出（产品和服务）的过程。因而是一切组织的最基本职能之一。输入输出职能过程材料设备人员信息资金制造供应运输服务产品服务提供产品和服务的过程前言

——运营管理的概念与内容9二、运营管理的基本概念1、运营管理的几种定义2、企业价值链3、基于企业价值链的运营管理前言

——运营管理的概念与内容10

二、运营管理的基本概念

1、运营管理的几种定义

运营管理（OperationsManagement）相近的概念有制造管理、生产管理、生产与运作管理、作业管理、运作管理等，它们的名称之所以不同，实际上是反映了这一学科的发展过程。与工业化联系在一起的有形产品，可称为“Production”或“manufacturing”,对应的（productionManage-ment），如：汽车、生产等提供服务的活动称为“operations”,运作/运营管理（OperationsManagement）前言

——运营管理的概念与内容11运营管理定义（1）

运营管理（OM）是对运营过程的计划、组织、实施和控制，是对生产和提供公司主要产吕和服务的系统进行设计、运行、评价和改进，是与产品生产和服务创造密切相关的各项管理工作的总称。前言

——运营管理的概念与内容12

运营管理（OM）是对主要经营活动的管理，即组织和控制为客户提供商品或服务中的最基本的经营活动

(Managementofmainbusinessactivity:theorganizingandcontrollingofthefundamentalbusinessactivityofprovidinggoodsandservicestocustomers).运营管理定义（2）前言

——运营管理的概念与内容13

运营管理（OM）就是对创造和提供公司基本产品和服务的各个系统的设计、运行和改进。

(Operationsmanagement(OM)isdefinedasthedesign、operationandimprovementofthesystemsthatcreateanddeliverthefirm’sprimaryproductsandservices)运营管理定义（3）前言

——运营管理的概念与内容14

现在的趋势是将生产和提供服务的活动均称为“运营”，生产管理也就演化为运营管理（operationmanagement）,也有的称之为“生产与运作管理”“ProductionandOperationManagement”前言

——运营管理的概念与内容15二、运营管理的基本概念

2、企业价值链（VCM）每一企业都是设计、生产、销售、交货和对产品起辅助作用的各种活动的集合体。所有这些活动都可以用一个价值链（VCM）表示。价值链把企业的活动分成主要活动（PrimaryActivities）和支持活动（SecondaryActivities）两大类。企业价值链（VCM）----就是创造和提供公司基本产品和服务并实现增值的各个系统的集合前言

——运营管理的概念与内容16房地产企业价值链支持活动主要活动公司基础建设（一般管理、会计、财务、成本、战略计划）人力资源管理（招聘、培训、发展）技术开发（研究和发展产品和流程的改进，新技术研究）采购、报建（原材料采购、设备供应、手续提供）立项策划设计施工竣工销售服务利润前言

——运营管理的概念与内容17企业价值链（VCM）运营管理（OM）就是对创造和提供公司基本产品和服务的各个系统的设计、运行和改进。企业价值链（VCM）就是创造和提供公司基本产品和服务并实现增值的各个系统的集合。运营管理（OM）就是企业价值链上的各个系统的设计、运行和改造前言

——运营管理的概念与内容18二、运营管理的基本概念

3、基于企业价值链的运营管理

企业的运营管理（OM）就是通过企业价值链上各项活动进行分析和设计，强化主要业务流程，协调企业活动并不断优化，从而创造和提供增值的产品和服务，在满足客户价值需求的同时降低产品和服务成本，获得和提高企业竞争优势前言

——运营管理的概念与内容19运营管理的对象和内容运营管理的目标运营管理的原则运营管理的执行者前言

——运营管理的概念与内容20运营管理智的对象运营管窝理的对笋象是运有营过程隙和运营枯系统。运营过程穿是一个投掩入、转换蕉、产出的躬过程，是朵一个劳动歌过程或价卸值增加的股过程，它图是运营管炉理的第一蜘大对象，司运营管理锄必须考虑螺如何对这党样的生产是运营活动佳进行有效臭的组织和枝控制前言——运营管丈理的概皇念与内厦容211、企业价毫值链的各卧个系统的魄设计2、企业价姑值链的各戒个系统和杜运行3、企业毁价值链退的各个寒系统和菊改进运营管理数的内容前言——运营管因理的概勾念与内今容22第一：不错断满足客壶户需要。（性能茶、价格国、时间……）第二：田有效利纠用资源放。（人员塞、材料傻、运辅事、库存集、设备哲、场地……）运营管理既的目标提升产品街价值、实武现战略目痛标；降低陆成本，提龟高效率——提升企业识核心竞争反力前言——运营管抚理的概衔念与内滥容23运营管理尖的原则树立整体盛思想，追以求协调下收的均衡运营过泛程规范陪化、标壳准化、吐流程化坚持量化筒的管理与例控制前馈控制里与反馈控趁制相结合刚性与柔跨性相结合充分利用喊信息平台前言——运营管妹理的概瞎念与内阻容24运营管俗理的执恼行者首席运营责官（Chie渣fOp逗erat忍ing涌Offi朵cer,缩写COO，又称营渐运长），按主要负责离企业的日浇常营运，步辅助CEO（Chie爱fEx航ecut虹ive粪Offi绵cer）的工递作；负读责企业既的运营妖管理，腾对CEO负责，砖不对企映业的发怎展趋势促负责。COO在某些公鹅司中同时英任职总裁羽，但他们掠通常是常淹务或资深含的副总裁一般来秤讲，COO负责公司期职能体系猜的建设，壳并代表CEO处理企圈业日常沉职能事尾务。如敬果公司惠未设有蛛总载职在务，则CEO还要承担啄整体业务墙管理的职禽能，主管辜企业营销闸与综舍业刺务的职能咱公存司整个的刷销售策略冤与政策，暴组织生产浆经营活动鲁，协助CEO制定公邀司的业齿务发展宪计划前言——运营管理津的概念与乘内容25运营管理麻的执行者其化运营谋管理执行鼠者运营总监运营管理盒部经营管理寒部计划财述务部总经理所办公室行政部董事长秘马书前言——运营管理活的概念与烘内容26组织制杜定公司将全年、嫁半年、奇季度和动月工作咱计划提出内部煤管理机构绘设置及岗谷位设立方惨案组织拟烂订公司枝的业务荣规范和即运营流直程组织建唐立各部破门业绩多评估体得系，对鲁部门和域主管进巧行考评协调各没部门之忍间的工复作关系主持召爱开日常值运营会希议，跟遵踪、检骑查、协兆调各职宇能部门很的工作组织建立厅各部门的好绩效评估舰体系，对论各部门和偏主管进行娱考评………惨…运营管刻理的主撒要职责前言——运营管理岛的概念与蕉内容27组织制厦定公司忆全年、女半年、耻季度和世月工作券计划提出内着部管理介机构设想置及岗樱位设立升方案组织拟订验公司的业精务规范和秧运营流程组织建氏立各部久门业绩竹评估体途系，对匹部门和禽主管进踏行考评协调各例部门之纹间的工佣作关系主持召开魂日常运营寸会议，跟售踪、检查香、协调各劣职能部门瞒的工作组织建立超各部门的汉绩效评估咬体系，对末各部门和年主管进行挎考评………熄…运营管理门的主要职窑责前言——运营管普理的概刮念与内脾容281、房地产导企业产品曾开发与销伪售价值链匪的各个系穿统的设计2、房地产婶企业产品换开发与销撕售价值链临的各个系溉统的运行3、房地产述企业产品辨开发与销叹售价值链厉的各个系蛋统的改进房地产尸企业运梯营管理夕的内容前言——运营管理浊的概念与耍内容29一、房地屯产企业运附营管理的幻玉现状与特礼点二、房地退产企业运捕营管理与河项目计划筒管理的关欠系三、房地声产企业运陕营管理的用原理前言——房地产企出业运营管次理综述30一、房蹈地产企汤业运营恳管理的情现状与激特点很多房地敞产企业中坊普通存的求现象：部门职迟能不清孩，相互纸推诿，帖交叉工收作难协盐调岗位职责寇不明，干际好干坏说陶不清授权不清牲，不知该颂不该做主单个项目熔做得很好浴，但多项应目运作问杀题不断总有忙予不完的幻玉事情，评但不知社道在忙秒什么，培为什么干忙？同样的完问题重姻复发生不断地览处理问悔题但总挤也处理糊不完换一个爷领导换阳一种做哲法越级指臂挥，计辞划天天诉变制度流歇程一大伞堆，形尊同虚设员工不断牺抱怨，虽佣然收入越来来越高满领意度却越秧来越低客户投诉陆不断---胜--出现这冈种现象热的根本全原因在新于企业值在发展有的过程摄中并未葡形成一雪套规范箩化的运纠营管理虫体系，均这样的膊企业据凭统计占馆行业的80%。前言——房地产辛企业运疮营管理预综述31认识误捆区：认为运营宴管理就是丑项目计划香管理最新难题歌：多项目跨姨区域开发欢的企业计心划和目标稳如何薪保证前言——房地产爬企业运泉营管理宁综述32二、房深地产企每业运营胞管理与垃项目计汽划管理茄的关系（一）弄运营与将项目（二）项脱目管理简老介（三）运汇营管理与绩项目管理乔的区别（四）捞运营管自理与项过目计划例的关系前言——房地产企池业运营管所理综述33（一）运敢营与项目工作性巾质与内功容的不弟同工作环境遭与方式的升不同组织与膏管理上鼓的不同前言——房地产侍企业运忆营管理受综述34（二）项铸目管理简洒介项目的跌定义：对确定缘瑞性对象虏按限定磁时间，袍费用和爽质量标粪准完成分的一次黄性任务衣。“项目管迈理就是指把存各种系统蠢、方法和穷人员结合示在一起，承在规定的案时间、预崭算和质量准目标范围湾内完成项屋目的各项屿工作，有区效的项目柿管理是指鲁在规定用较来实现具裤体目标和毕指标的时丈间内，对岂组织机构四资源进行蜻计划、引秋导和控制柱工作。”---寄-美国项选目管理号学会<项目管理转知识体系超纲要>前言——房地产床企业运圆营管理甜综述35项目管理活框架图项目干系仿人的需要惩和期望9大知识领毅域核心功状能范围管理时间管录理成本管理质量管理人力资嘉源管理沟通管理风险管宏理采购管理项目管理比工具项目管菠理技术9大知识领圣域辅助功撕能前言——房地产企质业运营管乐理综述36项目管瓣理简介守：项目与项目管理知识概念阶段一般机会研究特定项目机会研究方案策划初步可行性研究详细可行性研究项目评估商业计划书的编定规划阶段项目背景描述质量何证目标确定进度安排范围规划资源计划范围定义费用估计工作分解费用预算工作排序质量计划工作延续时间估计实施阶段采购规划进度控制招标采购的实施费用控制合同管理基础质量控制合同履行和收尾安全控制实施计划范围变更控制安全计划生产要素管理项目进展报告现场管理与环境保护收尾阶段范围确认质量验收费用决算与审计项目资料与验收项目交接与清算项目审计项目后评价共性知识项目管理组织形式企业项目管理讯息分发风险监控绩效评价与人员激励冲突管理项目办公室企业项目管理组织设计风险管理规划信息管理沟通规划新经济项目管理风险量化项目经理组织规划风险识别项目监理风险应对计划多项目管理团队建设风险评估行政监督法律法规目标管理与业务过程方法和工具要素分层法不确定性分析责任矩阵质量控制的数理项目财务评价方案比较法环境影响评估网络计划技术设计方法里程碑计划并行工程资金的时间价值项目融资甘特图挣值法质量技术文件工作分解结构评价指标体系模拟技术有无比较法国民经济评价方法中国项目削管理知识荡体系框架前言——房地产放企业运采营管理疮综述37（三）侦运营管寇理与项晴目管理葬的区别运营管理项目管理是企业价值链各个系统的设计、运行和改进，以实现产品和服务的增值是为实现项目目标而完成项目的各项工作面对的是公司的运营管理，包括多项目公司的管理（如多项目开发的房地产公司）面对的是单个项目具有长期、连续、循环往复的特点具有项目临时、单次的特点范围更广（包括营销等其他活动）范围相对较窄前言——房地产暴企业运偏营管理歇综述38（四）瘦运营管罪理与项偏目计划援的区别运营管理项目计划公司经营计划，包括公司除战略规划外的所有计划工作的管理项目开发进度及相配合的各项计划工作重要的还有运营体系的设计和改进只是项目管理的一种工具更全面的监控和考核监控进度，调整计划目标是最大限度利用资源，满足客户不断增长的需要，提高企业竞争力目标是项目开发进度的保证，成本控制和实现质量要求前言——房地产企拌业运营管源理综述39多项目捐公司企绘业管理幸的三个累层次发展目标项目开然发运营体笑系战略管理项目管理运营管理前言——房地产企徒业运营管幼理综述40确定需要项目选择项目计划项目执行项目控制项目评估项目结束定义计划实施收尾项目的生夜命周期前言——房地产异企业运吐营管理颜综述41房地产蓄企来产虎品开发胡与销售鸭价值链察的主要聪系统和支持婆、保证侵、控制庙价值链性的支持抹系统主要系统震：立项、躬策划、设舌计、施工串、竣工、走销售支持系统咐：人力资贴源、财务逝、行政、灿成本、采岸购、技术练、撒报建房地产企声业运营管炮理就是对灭以上各个胃系统进行更设计、运条行和改进酷、以实现晴项目开发绳的增值，疼提高效率昌、降低成傻本，提升逝企业的核具心竞争力爹。前言——房地产企领业运营管只理综述42三、房地创产企业运狸营管理的眯原理（一）房繁地产企业缎价值链（二）缴房地产岁运营管火理体系钓中的各畏项活动/子系统前言——房地产企氧业运营管少理综述43（一）依房地产蛾企业价絮值链支持活动主要活动公司基础建设（一般管理、会计、财务、成本、战略计划）人力资源管理（招聘、培训、发展）技术开发（研究和发展产品和流程的改进，新技术研究）采购、报建（原材料采购、设备供应、手续提供）立项策划设计施工竣工销售服务利润前言——房地产蔬企业运添营管理起综述44（二）忘房地产塘运营管丙理体系甜中的各字项活动/子系统房地产慢企业产苹品开发约与销售秤价值链漂的主要唤系统和丛支持、屑保证、搬控制价卧值链的催支持系呀统：主要系统夕：立项、策单划、设计店、施工、摔竣工、销孔售。支持系落统：人力资源魄、财务、包行政、成苗本、技术脆、采购、彩报建。房地产开发价值链（ValueChain）业务规范运营组织运营管理公司的运腿营组织、经业管规范雨和运营流渐程均围绕醉房地产开扶发价值链牲建立并用忽作于房地脆产开发价石值链前言——房地产询企业运豆营管理纵综述45第一讲域：房地泉产企业唱运营管驴理的体不系设计房地产企跪业运营管汗理体系模京型房地产梅企业运榨营组织叛系统的籍设计房地产企虑业业务规苍范系统的纽奉设计房地产企吓业运营流成程系统的拖设计房地产企兄业运营管艘理体系的绵设计常见字问题46公司发展战略价值观使命愿景Vis城ion希望未席来成为米什么样寄的企业Miss批ion明确企业田的客户是奶谁？将为嫌客户提供坊什么样的仿服务Valu著es公司在姑追求目蚀标时使晒用的准叔则Stra滥tegy公司的夹发展规丝式划房地产企寇业的战徊找金字塔房地产售企业运懒营管理振的体系瓶设计——房地产企缩慧业运营管蔑理体系模等型47企业组织惕架构运营组织痰系统业务规范伤系统运营流说程系统企业战略企业运兼营战略企业运营啄管理体系房地产蚁企业运咱营管理攀的体系折设计——房地产企市业运营管罢理体系模领型48运营战略运营组织系统部门职能岗位岗位职能业务规范系统开发设计成本工程营销物业行政人事财务运营流程系统项目论证项目策划设计管理招标采购工程管理企业发展的战略运营管理战略房地产企粘业运营管关理的体系刃设计——房地产舰企业运欲营管理孙体系模律型49一、房地妥产企业战语略指引下彩的组织架充构二、设计灯组织架构寄下的部门阀职能三、合倘理设计汁各部门柳岗位岗浙位职责散及权责难划分四、组言织系统跳文件的拢设计方掘法和设裹计要求房地产兰企业运逆营管理毫的体系支设计——房地产潜企业运锣营组织与系统的合设计50一、房着地产企症业战略堆指引下喜的组织谣架构按照现赴代管理贯理论企业管茧理一般咽按职能尖分工，牧其中最炭其本的刻也是最阻主要的庭职能是默财务会带计、技微术、生饥产运营裹、市场抹营销和诱人力资砖源管理欧。分工的职戴能既是独正立的又是袭相互依赖挡的，正是杯这种相互葵依赖和配芝合才能实量现企业的惯经营目标缘瑞。企业的经闪营活动是困这些职能照有机联系码的一个循社环往复的节过程。房地产腾企业运琴营管理全的体系筹设计——房地产芝企业运脖营管理鞠体系模傲型51四种架构乌图职能式项目式弱矩阵巷式强矩阵式房地产业企业运楼营管理筋的体系肯设计——房地产企牌业运营管静理体系模江型52职能式适用于规糖模较小的暖，以技术叉为主的项泳目。不适往用于时间闷限制性强竹或对比变亲化快速相李应的项目项目协调房地产企脚业运营管眠理的体系斜设计——房地产企弦业运营管撑理体系模赏型53项目式项目协调适用于包腿括多个相痰似单个项匆目的单位台或组织以链及长期的劫大型的重研要的和复陆杂的项目话。房地产耻企业运嘉营管理橡的体系适设计——房地产企舟业运营管寨理体系模各型54矩阵式—弱矩阵项目协调房地产妇企业运葬营管理驾的体系净设计——房地产交企业运坝营管理志体系模旨型55矩阵式-平衡式项目协调房地产企钳业运营管扯理的体系于设计——房地产窜企业运港营管理在体系模泳型56强矩阵湿式项目协银调房地产萍企业运模营管理精的体系近设计——房地产句企业运醋营管理餐体系模唯型57矩阵型-复合式项目A协调项目协调房地产惭企业运难营管理挖的体系鞋设计——房地产嫁企业运的营管理览体系模寺型58金地集前团组织磨架构图房地产企遥业运营管枝理的体系日设计——房地产发企业运捞营管理竟体系模锤型59华润集元团组织架随构图房地产借企业运负营管理效的体系真设计——房地产粪企业运间营管理许体系模薪型60华润集团控组织架构亦图接上页财务部资金管理抹中心研发部经营部工程管理桥部招标采购植中心合同预算四部网络部人力资源累部法务部客服中盛心市场研携究、土上地谈判火、前期于策划规划局司、立项蒜、证照犁办理总建筑师令负责，每辞个项目实帝行责任建倡筑师制总工负责封制设计管杯理部合同起店草、审秆核、执率行、监粒约，做蚁工程预竿算信息化咽平台建班立维护凤凰城华亭嘉泊园优仕园翡翠城成都翡刊翠城华润俱联乐部华润特认点：1、公司所坚有项目影饮响由华润休置地经济脾公司承担虽。专业化起与职业化弦，形成内忘部市场化计运作2、实行项雀目经理制鲜、总工负蚊责制、建伤筑师责任伍制3、市场反保应较慢，齿管理队伍刊年轻化4、华远分铜流人才，甩内伤较大5、资金、专品牌、规浓划有优势6、逐渐形含成自己开系发模式，煌如凤凰城忍项目和翡僚翠城项目房地产善企业运迫营管理卸的体系吴设计——房地产企初业运营管退理体系模宗型61董事长总经理总经办万科周刊秘书处档案室行政部财务管理中心资金结算中心建筑研究中心工程管理部企划部管理总部物业管理部人力资源部审计法务部监事长投资决策中心区域项目利润中心成本费用中心大连万科天津万科北京万科xx万科武汉万科南京万科沈阳万科财务部营销部工程管理部综合部分管成本财务分管营销分管工程、规划设计、采购。预算人力资源、行政、信息等功能集合万科集并团房地产企敏业运营管营理的体系肯设计——房地产驾企业运系营管理光体系模水型62万科组仁织架构蚀特点：最早提出观职业经理炸人理念的娱企业，倡相导职业化宜管理管理较宵规范集团本部翁为投资决考策中心，读从事战略坦高度事宜各地区为脑法人治理弊机制企业含，通过产筐权控制分公司甘授权较裂大，机慎构尽量顺简单，双总部提疾供支持兆和监约伙功能人力资源利管理非常射重视，强讲调人员的孤轮岗和晋枯升，职业肉生源较好识，薪酬较朴低，强调而职业生涯渗的发展房地产企症业运营管量理的体系童设计——房地产沉企业运琴营管理筐体系模洽型63运营组常织系统丹的设计木原则合理处哗理好集浙中和分床散的关致系明确各怕部门之东间的定劝位和权维责界定狭及划分分析各部恋门在运营剖流程中发洒挥的职能确定各部餐门与其它街部门沟通阵协调关系确定各亿部门权土利与行编写各辛部门的亭部门职逐能分析各岗葵位工作饱娇满程度因岗设妻人与因仇人设岗健相结合确定部门厚各岗位名丸称及基本喉工作内容部门定岗突定编时需寨要对公司详短其与长油期战略综趋合考虑公司织织架构公司发展战略各部门权力与责任各部门岗位定编部门各岗位职责确定房地产肿企业运罗营管理牧的体系奶设计——房地产企勒业运营管达理体系模堆型64

责权明确原则兼顾发展原则

精干高效原则战略导向原则以战略为核心的运营组织系统设计基于公阻司战略谦，自上退而下进傍行设计力求机构仓简练，人悟员精干，贯从简单到裤专业管理米效率高，窄保持竞争刚力。基于现循状的管伐理成熟角度、组挠织的发世展阶段享及管理均能力，蚊同时兼鄙顾未来虑的发展悼需要。每一管痰理层次龄、部门摧、岗位秤的责任教权利都嘉明确和护对应。房地产企且业运营管阀理的体系赚设计——房地产企舞业运营管奸理体系模南型运营组做织系统祖的设计携原则65部门职专能---禾-例：成本踩部、采购史部成本管理职能采购管理职能1、成本目标管理：成本的前期测算、目标制定、成本动态监控、成本分析与后评估；2、工程预结算管理：自行编制、审核工程量及造价文件，对咨询公司服务进行跟踪管理；3、现场成本控制：变更的造价计算、现场工程量测定、零星工程或材料采购的委托和签证。1、供方管理：考察、评估、建库并选用项目所需的合作单位及材料设备；2、采购及招标管理：工程、材料设备、设计、营销方面的招标，定标的、定单位、定价格；3、合同管理：合同的签订、变更及追加、付款及结算手续办理。各企业部锋门的名称京和职责划开分往往不胜同，但基备本管理与筋业务工作开内容必须姜齐全，才县能达到运苦营管理要浮求。房地产企始业运营管叶理的体系私设计——房地产扎企业运悔营管理事体系模役型二、设肝计组织惭架构下描的部门缺职能66岗位职胖责---态-例：成项本部、我采购部成本部经例理岗位职织责预算工程庸师岗位职而责采购部鉴经理岗坡位职责合约工赏程主管撇岗位职听责合约物斥资主管藏岗位职以责合约营销侧主管岗位呈职责成本管吴理事务忘员岗位双职责三、合食理设计青各部门稼岗位职药责及权栽责划分房地产洞企业运喷营管理医的体系申设计——房地产企煎业运营管项理体系模训型671、市场驶调查和泻供方管哀理工作例：1.1负责了碧解各施座工单位交的资质便状况、灿施工业孟绩、报佣价水平果及任务烛饱和情洗况;1.2负责组织斗对供方（坝施工队伍来、设计单旋位、广告耽商等）的富资质进行骨考察，建词立合格供湖方名录；1.3负责定冬期对材义料设备章市场进客行考察歪，动态仇掌握材坡料设备洋的市场柜信息；1.4负责编幸制或汇旦总供方沫市场考节察报告状评分表薯和材料献市场考失察报告法；1.5负责建立忽材料市场茄信息库，错为相关部倾门提供最求新的市场母价格信息材。2、招投矛标及合沙同管理2.1负责编惹制项目评整体施阳工招标罚方案及轮计划；2.2负责组敲织设计讲招投标船工作；2.3负责组织喷工程招投装标工作；2.4负责组织遗工程监理据的分判；2.5负责组养织营销汗广告包关装业务彩的分判仅工作；2.6负责对投插标单位资免格审核；2.7负责对部污门起草的微合同文件土进行解释厦，建立和团完善招投投标及合同兄文件的标校准版本。3、甲供材宵料和装饰戴材料的管料理3.1负责编动制公司睡甲供材馅料的进美度计划滚；3.2负责物资号采购；3.3负责协助浆设计部提见供装饰材是料和其它敌需送样报侵审物资的怖样品。范例：采需购部部门巧管理职能房地产企窗业运营管淘理的体系信设计——房地产企找业运营管脂理体系模冶型68范例：成固本部经理郊岗位职责1、全面爽负责成墨本部工板作，直甜接对主继管副总唤经理或稠总经理刘负责，泡承担本和部门领迷导责任群；2、制定做本部门薯的工作送计划和乎目标，求负责本栗部门工秤作职责插的落实搜和各项滚工作计察划的执安行，保疲证部门巾高效、芬有序的亭进行；3、组织部台门预算专罗业人员开煤展项目各碌建设阶段裹的成本控骑制工作，另合理确定遭和有效控化制工程造朋价，通过交动态控制妻实现成本豪控制目的晋；4、组织部班门开展市唱场调查和滩研究，收蠢集各类材帜料与工程露造价信息尾，进行技命术经验分付析，坚持膊数据积累枕；5、确认旱和签署负部门发贱出的重阻要造价究文件，乒如结算多等，配脾合公司袄完成三餐算单办伏理等重胡大事项灯；6、负责啊组织部锄门管理情制度与踢业务规括范的建辱立，并越与公司箭及相关畜部门的码有关制鼠度衔接淋，保证喂部门制理度合理巩有效。房地产钓企业运荷营管理略的体系谦设计——房地产膀企业运粱营管理雅体系模俩型69范例：预桐算工程师龟岗位职责1、在部降门经理是的领导番下，完腿成项目僵在各阶叮段：方听案建议惑阶段、束初步设毫计阶段缘瑞、施工比图设计爬阶段、观招投标收阶段、葡合同实拖施阶段音、以及极竣工等斤阶段所标相应的施投资估逃算书、季预算书倒、概算喷书、工麦程量清缝单、结丽算书等剂的编制曲。2、接受汪参加专雨业培训铃、更新塞知识、异提高业欺务水平帽。3、及时掌沉握项目工孔程进展的链状况，对乓承包商报悼送的工程猎形象进度倚进行审核息，提出付谢款额的建秆议。（仅薯限项目部犯的预算工济程师）4、对不同未的设计及捡材料进行匹成本研究公，并向现企场工程师坏或设计单授位提出成裳本建议，邻协助他们奴在投资限更额范围内颤进行设计塞或设计变蜂更。5、工程进倾行期间，消定期制定寸成本估算虚报告书，童反映施工央中存在的重问题及支竿付的情况喘，就工程校变更的大域约费用，斗向公司有古关领导及茄相关部门符提出建议届。6、审核桨工程变浓更清单宪，与承扬包商达雁成费用蹄上的增荣减协议检。审核横合同以普外的新接增材料锈单价。房地产距企业运蚕营管理盼的体系毒设计——房地产乳企业运草营管理妹体系模扬型70范例：渠成本管丹理中心惹总监职梯位说明除书职务名称成本管理中心所在部门成本管理中心直接上级总经理管理幅度直接下属成本部经理/采购部经理管理层次1、职位职责1.1负责建设项目的全过程成本控制工作；1.2负责建设项目招标管理；1.3负责项目的合同管理；1.4负责公司的供方管理，包括考察、评审1.5负责建立有关制度与工作标准，包括标准合同文件、成本标准；1.6负责公司戌本管理方面业务基础的建设，人才梯队建设和业务培训；1.7负责中心日常工作，完成各项计划与目标，做必要的总结与汇报；1.8负责与其化管理中心的工作配合与协调。2、任职资格2.1学历：本科以上2.2专业：工程经济与管理、工程类2.3经验：有竣工结算经验，以及3年以上房地产公司成本控制，招标及合同管理经验2.4年龄：不限2.5资格：中级职称/造价工程师房地产企释业运营管需理的体系第设计——房地产某企业运屑营管理勇体系模得型71范例：和成本部茫、采购漫部权限梢划分成本管理愧权限划分招标采谱购事务熟权限划倒分1、规覆划设计前招标与插合约权付限划分2、营销肝事务招既标与合撤约权限彻划分3、工程喘合约与情招标权机限划分房地产权企业运嚼营管理途的体系非设计——房地产侍企业运美营管理披体系模储型72范例：规贫划设计招退标与合约洁权限划分事项董事长总经理副总经理成本部采购部设计部备注1招标计划批准批准备案备案经办2设计供方资质预审批准经办3招标文件的发放批准审核审核审核经办4中标单位确定批准审核审核审核经办5设计合同签置100万以下（含）批准批准审核审核审核经办由招标小组确定，经合同评审流程，100万元以上设计合同及单位报董事长审批100万以上批准审核审核审核审核经办合格供方名册备案批准备案备案经办房地产企看业运营管亮理的体系睛设计——房地产蛙企业运顿营管理绑体系模支型73范例：营而销事务招拾标与合约盛权限划分事项董事长总经理成本部采购部营销部备注1招标计划批准备案备案经办2供方资质预审批准备案备案经办3招标文件的发放批准审核备案经办4中标单位确定批准审核审核备案经办由招标小组确定，合同评审流程5合同签署（500万元）批准审核备案经办合同供方名册备案备案备案经办房地产弊企业运羊营管理贤的体系辈设计——房地产企生业运营管愉理体系模机型74范例：工糊程合约与腐招标权限洪划分事项董事长总经理副总经理采购部工程部成本部其他部门备注1招标计划批准审核经办参与经周例会讨论批准2招标文件审核经办参与参与参与按招标流程3招标资格预审审核经办参与参与参与同上4中标单位确定备案批准审核经办参与参与参与同上5合同500万以下批准审核经办审核审核审核按合同管理流程500万以上批准审核审核经办审核审核审核按合同管理流程6合格供方名册备案审核经办审核审核审核按资质预审流程7计划内甲供材料设备采购材料设备5万元以下，零星工程10万元以下备案备案批准备案零星工程和材料材米设备5万元以上房地产振企业运镜营管理盲的体系讯设计——房地产企袭业运营管扫理体系模榨型75四、组织丢系统文件屯的设计方绒法和设计凳要求组织规范恰系统的设长计方法明确战省略定位扎：开发娘地区范苹围、预猪期规模调、经营艳思想（餐求快、肚求大、虎求精）设置管港理模式暑：管理黑层级划卖分（二烤级OR三级）设计组令织架构肺：包括抗部门及视职能、泪岗位及毒职责划分管闭理权限恭：即各颈项业务礼的审批桑授权组织规范厌系统的设赛计要求管理层级碎与部门职刊责配置可摧支持高效链运营适度授权岗、防范风诵险总之：挨寻求风紧险与效邀率的最品佳平衡爆点房地产撞企业运捎营管理条的体系允设计——房地产企众业运营管缺理体系模压型76组织系监统规范取体系的嫁设计原顿则以组织饱系统为叼基础广与深原则制度导款向原则实现经营斯目标为原则共享互补读原则分与合原后则管理制度撞的制定必编须能够体覆现“分私”与“鞋合”原则跳，对管理膜权限有收燃有放，既碑集中于集净中的管理宋，又兼顾串横向的管鸦理创造综合驰效应，达慎到资源共伴享，优势弹互补，互铺相推动，居有效提高凉效率，降释低管理成办本管理制呼度、管暮理规定轻和管理圣办法，垂必须确框保各核筒心业务谊实现经海营目标寸，为实枪现公司田战略发草展目标枕做出贡扣献，随学着组织煮的重大权战略调增整而调粮整管理制稼度的要捏体现“鸡广”的启原则，残即制度传应该最跑大限度振的覆盖返全公司唯所有部帜分，也侮要体现筐“深”富的原则令，即必冰须明确循和详细以制度氏为导向稼，建立能一套完辫整的、拼规范化武的系统承，淡化埋管理者欠个人的林因素，河加强制谅度的约此束力房地产窜企业运犯营管理讨的体系多设计——房地产搭企业运薪营管理服体系模拴型77组织系统满文件的建忆立过程现状诊断涂（WHY）制定目帮标（WHE产RE）组织人池员（WHO）明确计陵划（WHEN）文件架构让与关键内价容确定（WHA肠T）编制与评夫审/培训与应另用（HOW）房地产企呀业运营管禾理的体系见设计——房地产艳企业运恨营管理稀体系模移型78与其他址部门的行交叉内迎容必须体有效衔时接，共忘同确定系统文羞件的详彼细程度健与技能茶及培训驳程度相仍适应并非越细成越好，关谨键能明确予要求，发毙挥作用能够自我疑完善，即连文件自身像有完善机笔制需要持续胜改进房地产婶企业运狂营管理弹的体系幕设计——房地产槽企业运夫营管理名体系模蜂型79统一规刺划文件便的格式脾：手册封面文件目秀录文件编氧号文件版盟号纸张字体字号LOG脊O房地产企端业运营管弯理的体系受设计——房地产企韵业运营管评理体系模霞型80三、房饰地产企笑业业务亦规范系薄统的设膛计（一）业务规郑范系统唯的内容（二）之业务规这范系统垫的设计定过程与绿工作协攀调（三）盐业务规乱范系统贫文件手更册的建魂立要求其中，殃第（二活）、（陷三）项盐内容同坚运营组普织系统乖，不再攀重复房地产谈企业运邀营管理警的体系吃设计——房地产烤业务规梁范系统往的设计81（一）镰业务规吊范系统思的内容业务管理讲体系的设扩计原则公司发衫展战略公司组织栗架构各部门傅管理制艇度各部门屿管理规卧定各部门管死理办法管理制圈度是公惨司总体集的管理扭要求，盈全面和政概括性嚷地说明火各部门沉对所管侍理内容兽的基本朗规范要情求；管理规逗定用于丹规范有怨关部门凯各项具假体业务胀内容，祸是对管脑理制度燥的要求享的落实好；部门的脸管理办章法是对熔比较复化杂的某氏项业务暂的操作遭过程、馒方式方乌法等的刘详细说秩明，并终体现对绍具体业走务工作垄的深度污要求与情成果标董准，是斜对管理平规定的吐补充和额细化房地产牢企业运葡营管理随的体系两设计——房地产呢业务规泉范系统永的设计82一、管理制度管理制度是公司总体的管理要求，全面和概括性地说明对所管理内容的基本管理要求二、管理规定管理规定用于规范公司有关部门或项目各项具体业务内容，如招标、预结算，是对管理制度的要求的落实三、管理办法管理办法是对比较复杂的某项业务的操作过程、方式方法等的详细说明，并体现对具体业务工作的深度要求与成果标准，是对管理规定的补充和细化房地产属企业运仙营管理较的体系魂设计——房地产右业务规顶范系统运的设计83关于业趋务规范来系统分滤类的说喂明制度也可称为隐：条例、则规章规定也可称为见：规则、翅准则、原稼则、规范痒、规程办法也可称略为：方秒法、细届则、指旷引（指引露与程序沙一般质则量管理锅体系中提专指描杆述流程梁的企业钩公文）房地产鉴企业运殃营管理柴的体系袜设计——房地产坡业务规经范系统银的设计84四、房浴地产运蜻营流程途系统的宅设计（一）腐运营流晚程系统纤的内容（二）屯系统的蒙设计过铲程与工者作协调（三）累运营流孕程系统偶文件手折册的建刷立房地产企痕业运营管偏理的体系杯设计——房地产运白营流程系奋统系统的盛设计85对流程负直责而不是孟部门职能横负责，减慢少不增值链的活动及释内部的重堂复流转，车减少报告膀层级流程金的接口，讽适当采取垮集中评审冬方式进行睬决策，减兆少过程环吃节，对员金工进行充你分的操作仗技能培训高效性原侵则有效性原狂则明确流程鬼关键点及宿关键控制俯点的作业呆方法及要火求，对薄奇弱环节进烦行有效管兔控，并监行控流程的犯执行战略导向矩原则根据公司快战略确定首及组织目秒标，将组装织目标与虹相关流程伶对应以提币升公司核庄心竞争力充分考虑骗内外部可梅能存在的锡不确定因更素以及可左能的变化倦，流程设凯计既要考塔虑现状的室实用性又茂具有适度堆的超前性持续性着原则基于房地举产开发价值主链房地产企绩业运营管翠理的体系聋设计——房地产运谷营流程系准统系统的钩设计（一）靠运营流卡程系统那的内容86阶段1阶段2开发设计工程营销部门职丢能驱动厕的运营认同流叫程、但蹦部门职厨能占据隶主导的播运营开发设计工程营销阶段3以流程弟驱动的集运营设计管电理工程管理项目论证项目论证工程管理设计管深理房地产姑企业运酬营管理号的体系偿设计——房地产辩运营流迟程系统真系统的秆设计87案例——流程清陡单流程模块流程名称流程状态主流程子流程新增修改流程说明可行性研究（2）项目论证流程■■明确项目可行性研究调研过程中各部门的参与土地获得流程■■明确土地获取过程管理新项目策划（1）产品定位策划流程■■明确项目开发定位的过程设计管理（14）设计管理流程■■明确项目设计全过程所有阶段设计前期阶段作业流程■■项目设计前期阶段管理实施方案设计作业流程■■项目设计实施方案阶段管理施工图设计阶段作业流程■■项目设计施工图阶段管理景观设计作业流程■■项目景观管理景观施工现场配合作业流程■■明确设计部与项目的配合房地产催企业运吼营管理愁的体系袋设计——房地产运誉营流程系西统系统的怎设计88案例——流程清单流程模块流程名称流程状态主流程子流程新增修改流程说明设计管理（14）卖场室内装修作业流程■■明确设计部与项目的配合全装修设计作业流程■■涉及项目全装修的设计管理交楼标准室内装修作业流程■■明确设计部与项目的配合顾客变更管理流程■■顾客提出变更后的设计管理设计变更管理流程■■其他设计变更引起的设计管理房屋测绘报告管理流程■■明确房屋测绘过程图纸管理作业流程■■明确图纸的管理房地产蓬企业运附营管理裁的体系兆设计——房地产馒运营流睡程系统弃系统的作设计89案例——流程清等单流程模块流程名称流程状态主流程子流程新增修改流程说明工程建设（24）工程管理策划流程■■明确工程策划流程项目工程管理流程■■明确工程管理所有阶段工程采购管理流程■■明确工程采购过程工程供方资格管理流程■■针对供方评价选择工程供方资质预审作业流程■■针对供方评价选择采购方式选择作业流程■■针对如何选择采购方式工程战略采购作业流程■■针对战略采购工程直接采购作业流程■■针对直接采购工程招标采购作业流程■■针对招标采购工程合同交底作业流程■■针对工程合同交底工程合约履行情况检查作业流程■■明确合同履约检查流程房地产企趴业运营管六理的体系溪设计——房地产决运营流高程系统骨系统的井设计90案例——流程清单流程模块流程名称流程状态主流程子流程新增修改流程说明营销服务（10）售前管理流程■■销售前事项销售进程管理流程■■销售中事项售后管理流程■■销售后事项初始备案登记作业流程■■明确初始备案过程商品房预售许可证办理作业流程■■明确预售证办理过程售中事务办理作业流程■■明确销售过程中管理对外广告发布审批作业流程■■针对广告审批销售手续完善作业流程■■明确销售手续的管理折扣审批作业流程■针对折扣审批价格审批作业流程■针对价格审批营销计划编制作业指引销售手册编写作业指引房地产荣企业运排营管理挤的体系疯设计——房地产推运营流昨程系统两系统的迈设计91案例——流程清向单流程模块流程名称流程状态主流程子流程新增修改流程说明客户服务（5）顾客投诉处理流程■■明确投诉处理流程顾客满意度测量流程■■明确满意度测量流程入伙后退换房作业流程■明确退房手续工程维修作业流程■■明确工程维修流程工程质量保证金支付作业流程■■明确支付手续成本管理（6）工程成本管理流程■■针对全过程成本管理的概念工程预决算编制及审核作业流程■■针对预算成本管理软件操作流程■■针对软件操作责任成本管理体系操作流程■■针对成本管理体系的管理区域成本信息共享管理维护操作流程■■针对全区域成本信息目标成本调整作业流程■■明确如何调整成本目标房地产企适业运营管婆理的体系晕设计——房地产运球营流程系沿统系统的蔬设计92案例——流程清单流程模块流程名称流程状态主流程子流程新增修改流程说明监控（1）工作及服务质量控制流程■■明确如何检查工作服务质量人力资源管理（9）人力资源管理流程■■明确人力资源管理事项人力资源规划作业流程■■针对规划的过程招聘管理作业流程■■明确招聘手续适用与转正作业流程■■明确使用、转正手续绩效考核流程■■明确考核过程培训计划作业流程■■明确培训的制定过程培训实施作业流程■■明确培训实施过程培训评估作业流程■■明确培训评估过程离职审批及手续办理作业流程■■明确离职手续房地产企交业运营管谜理的体系波设计——房地产锣运营流倦程系统端系统的梳设计93案例——流程清钥单流程模块流程名称流程状态主流程子流程新增修改流程说明资产管理（5）资产管理流程■■明确资产管理的事项固定资产管理作业流程■■针对固定资产低值易耗品管理作业流程■■针对低值易耗品样板间物品管理作业流程■■针对样板间物品工作资源配置作业流程■■针对工作资源配置的管理房地产企掌业运营管撞理的体系藏设计——房地产传运营流鱼程系统凡系统的歌设计94案例——流程清单流程模块流程名称流程状态主流程子流程新增修改流程说明资产管理（5）资产管理流程■■明确资产管理的事项固定资产管理作业流程■■针对固定资产低值易耗品管理作业流程■■针对低值易耗品样板间物品管理作业流程■■针对样板间物品工作资源配置作业流程■■针对工作资源配置的管理房地产企柔业运营管饿理的体系疾设计——房地产运纪营流程系君统系统的铅设计95基于房抵地产开施发价值杨链运营宝流程系鬼统业务流程业务流夹程是指其产品实苹现流程神，例如灯：市场调研礼流程产品开米发流程施工管黑理流程销售流籍程包括房地暖产开发产个生受益的医核心作业管理支持骄流程支持流程伪为其它流孙程提供基扰本的框架和底层捷基础没有这些钥管理支持怖流程，核絮心流程不可能有鬼效运作客户立项阶矮段流程策划阶司段流程设计阶合段流程发包阶段寒流程施工阶女段流程竣工阶段剑流程成本管理扰流程人力资源霉管理流程财务预衬算流程……房地产网企业运窗营管理味的体系臭设计——房地产悉运营流品程系统益系统的续设计96***地产流程屡项目流程庆文件清单73个部门名称文件编号文件名称表格编号表格名称项目发展部项目论证流程可行性研究报告框架旧城改造方案流程地块市场分析报告可研报告初步规划方案综合汇报材料改造协议书产品定位策划管理流程楼盘市场调查表初步产品建议书产品建议建议书开发部项目报批报建管理流程房地产企糖业运营管浓理的体系抹设计——房地产认运营流甜程系统次系统的驰设计97***地产流最程项目踏流程文堪件清单73个部门名称文件编号文件名称表格编号表格名称方案设计部产品规划概念设计管理流程建筑规划设计供应商信息记录表建筑规划设计供应商审批表项目整体设计计划书概念性方案设计任务书概念性方案设计邀请函方案设计管理流程（规划设计）方案设计管理流程（单体）方案设计任务书（规划设计）设计业务联系单设计评审表图纸文件发放登记表图纸存档登记表房地产企其业运营管狮理的体系童设计——房地产刊运营流股程系统躺系统的肉设计98***地产流狐程项目辈流程文村件清单73个部门名称文件编号文件名称表格编号表格名称室内设计部设计招标邀请函室内设计合同设计工作联系函设计方案评审意见图纸文件发放登记表图纸存档登记表设计变更单材料选样管理流程建筑材料选样报告项目部项目筹划管理流程项目节点计划项目计划各部门计划项目进度总控计划施工组织设计房地产企川业运营管戒理的体系辞设计——房地产运涝营流程系赛统系统的疤设计99***地产流程滴项目流程洋文件清单73个部门名称文件编号文件名称表格编号表格名称项目部项目工程管理流程物业移交单分户质量检测表项目工程验收管理流程工程竣工验收报告验收报告设备材料验收管理流程设备材料验收移交单项目工程进度管理流程项目进度总控制计划月工程进度统计表工程月进度申报表工作联系单房地产企双业运营管毕理的体系皮设计——房地产俘运营流哈程系统轮系统的负设计100***地产流厚程项目娱流程文阻件清单73个部门名称文件编号文件名称表格编号表格名称项目部项目工程质量管理流程工程质量月报表质量检查分析报告工程质量事故报告项目工程质量总结项目工程安全管理流程安全文明检查记录表安全文明施工评价表调查报告事故报告工程审计部工程稽查管理流程工程稽查整改通知单月度工程安全形象检查评分表月度工程质量控制检查评分表房地产企置业运营管竟理的体系汪设计——房地产运焦营流程系塞统系统的进设计101***地产流巷程项目乓流程文跨件清单73个部门名称文件编号文件名称表格编号表格名称《新项目成本估算》无表格《新项目成本测算》无表格《新项目成本预算》无表格《工程造价控制的后评估报告》无表格财务部预售管理流程部门资金预算表销售回笼资金预算表销售部门月度销售和回笼资金情况表财务预算执行反馈月报公司预算年度分析报告销售收款管理保证书承诺书1房地产企熔业运营管暂理的体系绢设计——房地产铁运营流语程系统被系统的观设计102***地产流挥程项目寒流程文驼件清单73个部门名称文件编号文件名称表格编号表格名称财务部销售收款管理承诺书2承诺书3发票（收据）遗失声明委托书工程扣款管理流程扣款通知单付款管理流程人力资源部年度人力资源规划员工招聘管理流程人员增补计划申请表应聘人员基本情况表应聘人员初试意见表应聘人员复试意见表人员薪酬通知书房地产企足业运营管侍理的体系悲设计——房地产运呀营流程系扶统系统的底设计103***地产流吼程项目傻流程文第件清单73个部门名称文件编号文件名称表格编号表格名称人力资源部培训计划管理流程培训资源建议书培训需求调查表部门培训需求汇总表公司培训需求汇总表培训实施管理流程培训课程报名表培训课程通知书培训积分记录汇总表计划外培训申请表培训评估管理流程培训评估调查表房地产企浑业运营管踩理的体系役设计——房地产运凑营流程系章统系统的巨设计104（二）系误统的设计乓过程与工悲作协调运营流免程系统出的设计紫原则有效性(Eff士ecti滴ve)高效性(Eff唐icie仙nt)适应性(Ada凳ptab浆le)有效性强脚调的是结丽果即结果骡有效，闲是指达成高绩爪效的流赚程目标的程度，艘卓越的流之程应该能恭够实现舞预期的绩效目标其，这就要盏求“做正确的因事情”高效性赌强调的震是过程即过程耀效率，隶是指以最低的成畅本或的有森效的结果乱，这就懒要求“正确地做绸事情”适应性强嫌调的是持极续即持续跟适应，杰是指在不同的怀环境下攻（内外部环境）柔能够保持合有效和高旺效（一刃定的流程宽度维和灵活宁性）房地产冰企业运狂营管理虽的体系赢设计——房地产房诚运营流死程系统阅系统的少设计105第一阶龙段，业勺务关系验的清晰承化第二阶段石，实现流片程运营的脆规范化第三阶液段，过睁程及结刊果的标浆准化，昆量化衡堡量指标第四阶段遗，正式形馅成流程文睬件房地产脸企业运扇营管理决的体系愉设计——房地产蚂运营流恒程系统嫂系统的歉设计106——运营流炎程系统法文件不恰能覆盖留所有的雄业务要座求——必要时蕉需要业顿务规范颗文件的割支持——规范文件圾强调的是恋能做什么钳，不能做丈什么，流业程文件关想注的是如姥何