2015《房地产估价理论和方法》

#/172015年《房地产估价理论与方法》试卷及答案□□□□□□□（共□□□□□□□（共35题，每题1□□□□□□□□□□□□□□□□□□□,请在答题卡上涂黑其相应的编号。1、房地产估价从某种意义上讲是A.DD B.发现C.DD DM2、不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评()。A.掌握的有关信息不同A.掌握的有关信息不同B.作出的估价师声明不同C.估价对象状况不同C.估价对象状况不同D.委托人不同()。A.内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书于2003年11日签署B.内地房地产估价师与香港测量师资格互认颁证大会于2004年8月举办C.内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书签署后，()。A.内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书于2003年11日签署B.内地房地产估价师与香港测量师资格互认颁证大会于2004年8月举办C.内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书签署后，□□□□□□□□□□□□□□□□□D.内地房地产估价师与香港测量师资格互认是内地与香港最早实现资格互认的□□□□□□□□□□4、某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要而委托□□□□□□□□□□□□□□□□□,□□□□□□□□□□()。A.现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金B.现时该房改房上市交易的正常价格C.现时该房屋的房改成本价3、下列关于内地房地产估价师与香港测量师资格互认的表述中，错误的是D.当时该房屋的房改成本价5、在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润□□□□□□□□=（冈接成本利润率。A.后续开发成本□□□□□□□□=（冈接成本利润率。A.后续开发成本B.后续开发成本+销售费用C.待开发房地产价值D.待开发房地产价值()。6()。A.目前是否有经济收入B.过去是否带来了经济收益C.是否具有产生经济收益的能力D.目前的收入是否大于运营费用20平米，分720平米，分TOC\o"1-5"\h\z□□□□□□□ 25□□,□□□□□□□□□□□□□□□□ （）元。A.1765B.2000C.2069D.24008、房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于 （）。A.市场价值 B.清算价值C.快速变现价值 D.投资价值9、TN□□□□□□□□□□□□□□□□□,□□□□ （）。A.原始价值高于账面价值 B.投资价值高于市场价值 C.谨慎价值低于市场价值D.快速变现价值低于市场价值10、某期房预计两年后竣工交付使用，目前与其类似在现房价格为 4500元每平,□□□□□□□□□ 500□□□□□□□□□□□□ 8口，风险补偿估计为□□□□ 3口，则该期房目前的价格为 （）□□□□□A.3473 B.4365 C.4500 D.4635TOC\o"1-5"\h\z11、根据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的价值是 （）。A.有租约限制下的价值 B.共有房地产的价值C.无租约限制下的价值 D.承租人权益的价值12、引起真正的房地产自然增值的原因是 （）。A.装修改造 B.需求增加C.通货膨胀 D.改进物业管理13、下列情况中会导致房地产价格上升的是 （）。A.上调贷款利率 B.收紧房地产开发贷款 C.开征房地产持有环节的税收D.增加土地供应14、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为 18万□,□□□□□□□□□□□□□ 20万□,□□□□□□□□□□,□□□ （）□□□□□□□□□□□A.合法原则 B.最高最佳使用原则 C.估价时点原则 D.替代原则15、下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是 （）。A.房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价B.房地产估价是提供价值意见而不是作价格保征C.房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制D.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格16、下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是()。A.独立、客观、公正原则属于普适性原则B.合法原则属于一般性原则C.最高最佳使用原则属于技木性原则D.谨慎原则属于一般性原则17、以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为()。A.签订估价委托合同之日B.发放抵押贷款之日C.完成估价对象实地查看之日D.未来处置抵押房地产之日18、甲、乙两宗相邻土地，价格均为50万元，若将该两宗土地合并为一宗土地，合并后的市场价格为150万元。在这种情况下，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的索价范围是()万元。A.0〜50 B.50〜75 C.50〜10O D.100〜15019、为评估某房地产2007年9月1日的市场价格，选取的可比实例资料是交易日期为2007年3月1日，合同交易价格为4000元每平米，约定建筑面积为95每平米，合同约定面积误差在6%以内不增加付款，实际产权登记面积为100每平米。自2007年1月1日起至2007年9月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%,则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为()元每平米。A.3868.92 B.4000.00 C.4072.54 D.4286.8920、某地区房地产交易中买方和卖方应交纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%,某宗房地产建筑面积为120平米，买卖双方商定，买方付给卖方30万元，并由买方交纳所有的税费。则该宗房地产的正常成交单价为：)元每平米。A.2427.18 B.2500.00 C.2575.00 D.2659.5721、为估算某建筑物的重新购建价格，经测算其土建工程真接费为780元每平米，安装工程直接费为450元每平米(其中人工费为50元每平米)，装饰装修工程直接费为900元每平米(其中人工费为45元每平米)，又知该地区土建工程综合费率为土建工程直接费的15%,安装工程综合费率为安装工程人工费的75%,装饰装修工程综合费率为装饰装修工程人工费的72%,税金为35%，则该建筑物的建筑安装装饰工程费为()元每平米。A.2204.55 B.2397.99 C.3237.60 D.3345.6422、某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12%,则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为()万元。A.1838.00 B.1844.55C.1845.87D.1850.0023、某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2年，该厂房建成5年后补办了土地使用权出让用续，土地使用期限为40年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为()。A.2.00%B.2.13%C.2.22%D.2.50%24、某宗房地产是于3年前通过出让方式取得，当时获得的土地使用期限为50年并约定不可续期，判定其未来每年的净收益基本稳定。预计该宗房地产在正常情况下未来4年的净收益分别为31万元、29万元、30.5万元、29.5万元，报酬率为8%。用未来数据资本化公式法计算该宗房地产的收益价格为()万元。A.35B.85 B.360.49 C.362.93 D.365.2925、某商品住宅总价为98万元，首付款为30%,其余为抵押贷款，贷款期限为15年，按月等额还本利息，贷款年利率为7.5%,自有资金资本化率为8%。则其综合资本化率为()。A.7.65%B.B.75%C.9.42%D.10.19%26、某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，至今已使用了8年。该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收益增长2%,从第8年开始，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7%。则该宗房地产的现时收益价格为()万元。A.85.45B.87.16C.88.50D.88.9027、某在建工程规划建筑面积为12400平米，土地使用期限为40年，从升工之日起计算。项目建设期为2年，建成后半年可全部出租，按可出租面积计算的月租金为60元每平米，可出租面积为建筑面积的65%,正常出租率为90%,运营费用为有效毛收入的25%。目前项目已建设1年，约完成了总投资的60%。假□□□□□8口，折现率为14］，□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□()□□□ A.2281.83 B.2474.60 C.379B.30 D.4119.1828、运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无须做的是()。A.估算后续开发经营期B.估算后续开发的各项支出、收入C.估算后续开发各项支出、收入在何时发生D.估算开发期中的利息和利润29、通过市场调研，获得某类房地产2002年至2006□□□□□□□3405元每平米、3565元每平米、3730□□□□□□□□□□8口，折现率为14］，□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□()□□□ A.2281.83 B.2474.60 C.379B.30 D.4119.1828、运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无须做的是()。A.估算后续开发经营期B.估算后续开发的各项支出、收入C.估算后续开发各项支出、收入在何时发生D.估算开发期中的利息和利润29、通过市场调研，获得某类房地产2002年至2006□□□□□□□3405元每平米、3565元每平米、3730□□□□□3905□□□□□□□□□□□□□□□□□□2008□□□□□()□□□□□A.4075.0 B.4242.5C.4410.0 D.4577.530、某幢大厦的总建筑面积为7000□□□□□□□□□□□3000□□□□□□□□□□□□□□□,□□□□□□□□□250额为（）。150□□□□□□□□□□□□□□,□□□□□□土地份A.1.671B.2.331C.2.751D.3.33口31、设临街深度价格修正率见下表。临齿快般mW44T草~】。孚再添工价格桂正w件门口115m110一而一40赤20%,则下图的宗地E的单价为彳A.6400B.6800c.6960D.760032、某房地产开发用地，其土地面积为10000平米，土地使用条件与规划限制所规定的容积率为1.2,楼面地价为1500元每平米。后经规划调整，容积率提高到1.6,楼面地价不变，则该房地产开发用地因容积率提高需补地价()万元。A.375 B.450 C.500 D.60033、暂定期内的三级资质房地产估价机构，能承接的估价业务有()。A.在建工程抵押估价业务B.城市房屋拆迁补偿估价业务C.该机构执行合伙人所拥有的房地产抵押估价业务D.正在使用中的星级宾馆抵押贷款评估业务34、下列关于实地查看估价对象的表述中，错误的是()。A.房地产估价师应亲自到估价对象现场，对估价对象的坐落、用途等情况进行核对B.房地产估价师应亲自到估价对象现场，拍摄反映估价对象外观状况的影像资料，内部状况可不拍摄C.房地产估价师应亲自到估价对象现场，感受估价对象的位置、交通、环境景观等的优劣D.估价对象为己经消失的房地产，房地产估价师也应去估价对象原址进行必要的调查了解35、估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象，估价目的、估价时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师及其他参与估价的人员和()。A.价值类型和定义、估价作业日期、估价的假设与限制条件B.价值类型和定义、估价对象分析、致委托人函C.价值类型和定义、估价的假设与限制条件、估价报告应用的限制D.价值类型和定义、估价作业日期、估价报告应用的限制二、多项选择题(共15题，每题2分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应得编号。全部选对的，得2分；错选或多选的。不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分。)

1、与非专业估价相比，专业估价的特点有1、与非专业估价相比，专业估价的特点有A.是一种专业意见 B.估计价格或价值D.承担法律责任 E.估价作业日期长2、房地产的独一无二特性导致了A.难以出现相同房地产的大量供给C.房地产交易难以采取样品交易的方式D.房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响()。C.实行有偿服务()。B.房地产市场不能实现完全竞争E.房地产价值量大3、根据求取建筑物重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑E.分部分项法□□□□□□□□□□ ()E.分部分项法A.单位比较法 B.市场提取法 C.分解法 D.工料测量法4、在房地产抵押价值评估时，须扣除在估价时点估价师所熟知的法定优先受偿□□□□□□□□□□ ()。A.划拨土地应补交的出让金 B.已抵押担保的债权数额D.强制执行费用 E.D.强制执行费用 E.估价费用()。C.废料处理是否方便 D.接近大自然5、工业房地产的区位影响因素主要考虑A.临街状况 B.动力是否易于取得E.产品原料的获取方便程度6、利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的()。A.最佳规模 B.最佳经营手段 C.最佳集约度 D.最佳管理方式 E.最佳投资渠道7、城市房屋拆迁估价中，房地产估价师对被拆迁房屋面积的界定可来自于 ()。A.被拆迁房屋的权属证书记载的面积 B.拆迁人提供的被拆迁房屋的面积C.拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋面积的协商结果D.D□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□E.房地产管理部门权属档案记载的被拆迁房屋的面积8、某估价对象为一口熟地，当进行可比实例权益状况调整时，应包括的内容有()。A.后退道路红线距离 B.土地使用期限 C.基础设施完备程度D.容积率 E.合并的可能性9、征收集体土地下的土地取得成本中，征地补偿安置费用包括()。A.土地补偿费B.安置补助费C.拙上附着物和青苗的补偿费D.土地使用权出让金等土地有偿使用费用E.安排被征地农民的社会保障费用10、可用于报酬资本化法中转换为价值的收入或收益有()。A.潜在毛租金收入B.有效毛收入C.净运营收益口.税前现金流量日税后现金流量11、假设开发法中开发完成后房地产出租或营业、自用的情况下，开发经营期为().A.开发期+经营期B.开发期+运营期C.开发期+经营期-前期-建造期D.开发期+运营期-前期-建造期E.前期+建造期+经营期12、长期趋势法除了用于推测、判断房地产的未来价格，还可用于()。A.假设开发法中开发完成后的房地产价值的预测B.收益法中未来租金、运营费用的预测C.成本法中对先前发生费用的正确性的校核D.市场比较法中对房地产状况进行调整E.某些缺乏的房地产历史价格资料的填补13、下列估价事项中，仅根据估价目的来确定的有()。A.估价对象B.估价时点C.价值类型D.估价方法E.估价所需材料14、评估基准地价或利用基准地价评估宗地价格，必须明确基准地价的内涵。基准地价的内涵包括()。A.基准日期B.土地开发程度C.基准地价修正体系D.土地用途E.基准地价公布日期15、房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的是()。A.说明估价报告的合法性、真实性B.说明估价的独立、客观、公正性C.规避估价风险D.保护估价报告使用者E.防止委托人提出高估或低估要求2015年房地产估价师（房地产估价案例与分析）考试试卷后附答案、网答卷（:共3髭.库施L□分。请将普某写在答题抵对应的题号T〕.-）某工厂更落于城市中心区域，有厂房携唾，土地使用枳性质为划拨的国有建设用地使用根，用途为工业用地。最新城市规划将该地块调整为商业用地，理府现时啜地块迸行收购储冷，委托某房地产估价机狗进行有关估愉.请再.评估谡宗房地产收购价格时，如何辕定土地用途T适宜选用啰些估价方法？.政府收购该宗房地产后，将其变为出让熟地还需投入哪些费用T.评估该宗熟地出让价楮时.如何界定土地用途？造宜选用哪些住价方法T（二）20"拜5月，甲公司将其拥有用一帷登记用途为办公用的临街房屋出眸■乙公司.租赁期限为工0年.租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。乙必司孽租后，牌该房屋装修改造成酒楼，井加盖了厨房，现该区域喷列A拆迁苑国,某房地产估价机构接受委托对该房屋进行拆迁估价，谙问：.拆违估价中如何考虑甲.乙双方签订的租赁合同7.拆迁估价中如何确定谡房屋的用途.面积？.拆迁怙价中如何考虑己公司的装修补kTf三）近朋，某战雨房地产卜场炭生较大变化.房地产用■交量明显萎布,任宅w场价格出现T联趋势.某房地产估侪机枸事掇了该市一处住宅小区在建工程的留地产抵押业务，请间I结含该币房地产状况，用用假设开发法评估谈在建工程团抵押价值厘兰芭:哪些问题？二、隼项选择题（共；大题，1口小题，每小题二分,哥小观的W「选答案中只有1个最符合起总.请将这」笞案对应的亍母填在答翘纸各小撕目应的括号内）（-）甲公司于年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建谀商业楼。商业楼分为△座.R座，规划总理筑面积分■别为石齿的m\d9。00而点、层瓢为地上4层，地下1层，如13年6月诬茴狂槎通过装工报收井宿案。耳中A座总建雷面积为+000m上,地下1层出租给乙公司经营超市，租赁期限为If年，租金为二1。元।地上一〜四层出租给丙公司经营蔺场，租贷用限为1Q年，租金为工50元/（疗U〕；B座忌建筑面耙为675m声，办理了耕售许可证，其中8000惮已售出，该项目H程款总金额为40金口万元.施工右按合同约定支付了H程款5好的底量保证金,融至目前已付工程菰93%。现因融资需要，甲公司蛇以谡筒业楼申请抵押贷款。1.4座、口座含计抵押建筑面积为()A.12450QE.12TOO132500135OOD士据调查，该商业楂此座地下一层的客观租金水平为3。形(用士•口i,地上一^^四层的客观租金水平为3.0tl(^D),则用收益电测舁豆蔺业梭上座抵押价值时，关于租金取值的说隹，正确的是(〕,A.租拘期内和租约期外都用客观租金B.根据匡慎原则.租豹期内取租豺租金,租的期外取租妁租金和客观租金中较低者C.艰据谨慎原则.租匏期内和租约期外均取租的租金和客观租金中较低者D.租狗期内取租豹租金，财期外取答观租金3,该向业楂抵押■(介值评估中法定优先受偿款应为( )万元。A.810.1320252S35D.486cl(-)甲公司开发建设的某工业项目，土地面和为20000^,的b年I］月取得建谩工程规划许可证.规划建设厂房5座，食堂.浴室、办禽楂各1幢，忌建筑面积前2S0D0而建比处年6月甲公司取得了其中的办公楂利3座厂房的建设工布［塞工讦可证，「飕筑面积为1650。修，至20L1年式月办公橙已不成王体给构。；吨厂房尚未完成屋架的工.此后项目停工至今，在此期间.工口］1年5月甲会■司自行理设了：间宿舍.共计见口正.因经莒不善,甲公司现拟转让该项目以■偿还债劳，委托乙房地产估曲机沟评估该项目于第］占年15月错日的市场价值。4,素用假设开发法估价时.应按照(〕前提进行估惜.A.自己开发B.溢侪转让C.被迫转让D.自愿转让5.采用成本法估价，求职土地重新甲骨怆将时，容积率底采用()，0.030.830.85口.1.25色采用成本法估价时，可计入开发成本的是()，A,办公楼开发崂用B.食堂开发费用C.宿舍开发费用D-密室开发费用7,采用成本法估愉时.应］).A.按照预弹额樵)算在建工程恰值B.按工程已括算额测算在建工程价值C技综合完底的形象进度测算在建工程价值D.培合辞合不成的形索进度和折旧因曩，然耳在建工程价值三、下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错俣得m分.本题全可将40分■.请在答题班上作答"每个惜误时应一个呼号，市将错误内容写在序号后面空格处的不计分）封面〔略〕目录｛略〕致委托人函〔略）X有限登司a受贵公司委托.我们对贵心司拥有的位于「以街0号一层（:房屋所有根证号FM字第口号，建筑面积为汨工源m打茴业用房的抵押价值进行评估，为贵公司向金融机构申请抵押贷款碉定房地产抵押贷款额度提供价值季考依据,我心司混;「册.房地产牯价师到佑侨对象所在地道行实地查看和市场调查,估价人员在结合有美资聘的基址上，遵循估位原则，按照估价程序，运用科学的估价方法，分析了影响层地产价格的■&项因素，餐过测舁井皓目估价人员转脏，确定估希对霰于估价时点2E3年毛月21日徜足本报告估怕假设和限制条件下的抵押价值如下［见表1）;表】估价对象估价结果一览表房屋坐落房屋所有枷证号用途面积m2评估单价/（■元加■）评估总价f万元假定未谩立法定优先受偿松下的怕值M笈市K乂街XX_=XM字萧乂又号商业339.29lddTS.EC4gL2S工程款优先受偿相价值00房地产估价师去嗨已抵押担保偎权价值■■时■■墟优主受惇默其他■■自计00抵押小写14478,06K1,第价值木写民币肆佰雌壹万益用击佰元整注।估价对策抵押价值=估价对象假定未谈反法定仇而爱住松下的价值房地产估价婶知悉的法定也先受叁就.房地产估价有限公司［盖章：法人代表：》芦注册房地产估价师声明叫估价的惯设和限制条件（:略）房地产估价结果报告-x估价委托人g二.估价机构（B&）三.估怖对象1一〕实柳状况估价对象所处房地产是一幢集商情、酒楼、茶楼.客房、办公用房为一伸的综合性大楼，该建筑于葡兆年要田井授人使用，为钢筋品凝土绐构，共5层，耳中一一二层为商铺和酒棱，三层为茶楂.四~五层为客层及办公用孱.大棱外墙粉色履薛，一〜三层为大面积玻瑁窗，四~五层为坡瑁黑墙,内部谀备有中央空调、自动喷淋紧统、一部电梯、二部消防楼梯■估价对象位于大楼的第一层，建筑面积为335）.25层高为5.和]・目前出租用作酒楼，饕区及操作间地面铺地徜，瓶面刷乳胶漆°经估慌人员实地查看.估价时聚房屋王体指构元好，基础设施元备.第庐保齐较好，处于正常使用状态.（.—）权益状况估价对象为营限公司拥有的位于口街号一层的商业用房.估价委托儿提供的喙尾屋所有权证养本内容为匕房屋所百根证号।川宇第XX号i孱星所百根八।-百眼公司i房屋坐落二略I产别：私产I幢号：房号：*打结构：框架m房屋总层数:5层F所在层数:一层I建筑面积：339.2?设计用途।同小曾记日期r加十年6月◎日.估价娈托儿提供的整茄茴业棱变国有土地使用证多i茅:，内容为，土地证号।第号：土地便用君। 有民公司：里落:P&f地号：略।地英〔用途）：商业用地f使用权类型：出让।使用权面积：3065.30™]i终止日期：33后年4月的日』登记日期।初6年4月:I日.至估检时点估价对家土地使用杈刺余年限为3T年.依据估价对象委托人提供的资料及估价人员实地叠育情况，至估价时点.估/对象已出租用作酒楂.除此以外无其他项根利限制.四、区位状况（:略）五,估价目的为确定房地产抵押贷款题度提供嬖考依据而评估房地产抵押价值，式、估侪时点七、价值定义相艮告所称抵押帝值是指估价对象假定未设立法定优先受偿款权下的愤■值，温去房地产估$师知卷的度定优先爱售后的仇值.人估价依据（略）九、估价原则（略】十、估价方法（略】十一、估愤结果轻包粽■a分析，熊定估价对冢的抵押忸值为忌价人民币变心6万元，单价14478.96元疗.十二、估价对象受现能力分析C略〕十三、估情人员〔略】十四、估恰作业日期为1：年4月工1日至：。11年5月:1日十五、估恰报告应用的有戏期（略.x君地产估价有限公司第13年咛目23R -、T别因素分析（t&）二、区垃■因素分析1峰）三、市场背景分析（咯）四、最高最性利用分析（咯〕五、估骨方法选用［咯）六、估惜测算过程L收前法收益法是基于陨期原理.选用适当的报酬率将预期的估恰对冢房地产未来■&年的正本收益折算到估价时点的现值求其之和得出估价时累房地产价格的一种估价方法。其基本计算公式为：£中V—收益价格；屋-相对于估价时点而言的未来第i期末的净收益I。.房地产的报酬率（折现率）“□J确定房地产收方I〕租豹期内房地产收益佶曲■对象已出租,租约期至20㈠年4月工0日。根据估价对跳租赁合同，从估帷■时点起算，租约期内房地产年有效毛收A见表2.表二租约期内年后贰毛恢九一览表（单位匕元/）时间有效毛收入20®^,31^-2010,4,2050XL3=0OO0010.4.21^2011.1.2055X12=6602011,4,21-2012,4,2060X12=7202DLE.4.21^2013.4.20日口X12=720在『租金演理筑面积计算,收入均为年末取得"二〕租约期外居地产收B根据市场行恬测算，目前估价对冢按建筑面积计宜的正常市场租金为70--57L（™； 〔计百过程略），且租金木平呈逐年递噜趋势，递增宜率加年年二%~2环，由此，曲测估价对象租拘期外第一年的客观毛租金加WOTi［游月）.且按每年3%的比率递增。根据当地币场一俄情况，空克军取二%,假设上述收益变趋势在未来使用年限里相对超定,则租约期外第一年的有效毛收入为10O12X口=%，=11而1元府）.UJ确定年运营费用运营费用包括:管理贽、维修费.保哙璜.税金，计算笛臬见表3（计算过程咯〕o

0确定年存收益计算公式：估价对象年将收益=年有效毛收入-年运营费用则估价对象年序收益见表三表3估价对象年净收请计算一览表（单小I；元/）时间年有姓毛收A®堆够帮③保险帮©新金㈤年运营瞥用年收溢©O-®2DQ9.4.21-^2010.d.20SOT,a1.2105-61d2.E457.22D1D.4.21^2011.i3.2060319.BLS1.2116.16165.L6504.342011.4.21—2012^.207盟18L2126-72LS7.52552.432012.4.21-2013.4.207匆2L.B18L2126-72167.52552.48⑴碉定报酬率综合考虑,确定报酬率为（计算过程略）。（5）碉定估怖对象收益怖恪估价对冢收益价格为,504.S4Q+无江=16740.50.7.」；*552.48 5524g El76 504.S4Q+无江=16740.50.7.」；*+ —+.——r-!- «一一一，X[1—（ ）口+7%"（U7%r（1十：%）〃（7%=3%） 1+7%L市场法市场法是估价时冢与近期友主交易的三似实例进行对照比茂.对已发主交品的类假实例的已相价格加以修正，咛估价对象最可能实现的合理价格的估惜方法.其基本计算公式为，比胜价格=可比实例房地产的价格x交易情况修正系数*交易日期修正宗教X区域因素修正秦故x个别因素修正系觌3可比实例相护情猊可比实例比较因素一览表〔略）（2）建立可比惜格基硼［略）⑺选取比较因需及因素条件说明根据《房地产怙椅规死养（GB.T50291-1999）及项目产点，本次比较因素选择交易情况、交易日朗、区域为柔和别因素口］：!交易情正交易情况是指交易行为中是否包含特殊因素，是否为正帘交易。2）交易日朋交易日期是指可比实例成交时间，由于房地产市场的裱葫，不同成交时间的类似房地产.其成交价格存在差异.3）区域因需和个别因系估价对象为商北房地产，根据目前居地产I场特点，本次选期的区均因素包括蜜华程度、交通条件、加;包规刎限制和环境等。个别因素包括临街状况、距区域商业中心距离.距金交站点距离、层高，面积、形状、开间、的新率等,4）估价对象与可比实例比较因嚣情况见表:去：估价对象与可比买例比较因盍情况

敢响因素估悯象可比实例1可比麹2可比实例3交易翻正常正常正常正常交易日期3000.4.212009.3.153006.12.303309-2.22繁华商业国小区级小区级小区纵小区级1喷商业役献集小口腾转业商小瓯综合专业商怎般错峭小区笳铸业商忧兄场场场场1因盍交酒公交彼髓度1Y路公交线1F路公交法1"限薄1F辘支线耕交il通演度双向二车道蚁向二车道双忙车通双向二车道城市m功能版商业,住宅触、住宅商业住宅融■1住宅限制环埴欠整洁，怛经环埴欠整告但登环埴建活"晒环境欠整诘，但经茯境区域环境<—H■4-1--M-气氛郎于气氛自好气氛题'醐临街蹒道路类型城市王、次干道嘛王、次瑾城市王，次干道嘛王、次干道，工况睛位匿城市主、次干道蹴主」奸il城市主、次:干道城市主、次干道柜区域商业中心在商LOAbOOn［口吐EOOn100一的Qu个别因素距公交站点距离小于EOn小于50rl小于50rl小于BOti层高5.4n5.4jl4.5n4.5Tl面积面积适中？对现实用途无歇比而也利于本来用途改交盘状柩状期则形状视则形状期则格廿规则开间（宽度与进深比）L:1.21:L1:O.S1:CLS成新举八至九成新七至八成新七至八成新七至八成新根据估价对象与可比实例比较因素情况表，建立估价对象与可匕实例因素修正生敕，见表S.求B估价对象与可比买例因素修正茶史反响因素牯价对象可比实做1可卜喙例2可比实做3商业区甄别 "口0□繁华程度商业设瓶聚集度”0D0区公交便捷程度0口口0域交通条件因交通通达程度0.■'00费减市垃划限制功自吩区°■:0:■环埴 区t斛境卜a0Do00QH衔迫路类型口a0DIS街阚临舱置0口D个距团嫡业中心距盲000+1,5利柜公克占点距离000D层高-1-因面积口a0D未开间（宜度与盘盆比1+1+2+2成新率-i-1-1小计02 0L52）建立可比实例休泉上述修正因素比较为间接修正，现将可比实例的交易情况、交易日期、区也因素、个别因素与估价对象相比较建立直接比较美皋.见表"表一比按因素惨正项目可比实例1可比实例2可比实例3单价/（■元MD12461.5412272.T31乱驱7?交易惜品修正系静1Q0/1Q0ItJQ/lQt)100/100交易日朗修正100/100100/1no100/100区地因案1Q0/1Q0ItJQ/lQt)100/100个别因素100/100lM/100100/lCiL.5比准价格，（元却，12^1,5412272.731L913,W职上述可W实例比在价格的平均循作为市场法的比送给果，即佐价时象比在价格为上[12461.54+1