房地产公司项目开发进度方案编制指引

项目开发进度方案编制指引（试行）一、目的1、提高所有目编制方案的合理性、全面性及可实施性，确保所有目能顺当履行公司下达的任务指标。2、作为所有目编制进度方案的依据。二、项目开发进度方案编制流程项目开发节点方案→项目开发总进度方案→施工进度方案→招标采购方案→B级节点清单三、项目开发节点方案《项目开发节点方案》经公司总经理批准后将上报集团投资管理中心备案，并接受集团投资管理中心的监督，是所有目开发的纲领性资料文件。项目规划方案经集团批准且取得政府审批后14天内，公司明确项目分期开发方案，由方案品质部编制《项目开发节点方案》。《项目开发节点方案》包括以下节点时间：施工图设计履行时间、施工许可证猎取时间、开工时间、样板区开放时间、预售证猎取时间、开盘时间、竣工备案时间、交楼时间。四、项目开发总进度方案项目总体方案为项目从启动至竣工交付的监控方案，包括项目前期、开发报建、技术出图、预算招标、工程施工、竣工验收、项目整改及交付等。项目开发总体进度方案以项目开发节点方案为依据，指导整个项目开发主要环节。项目开发总体方案由项目部编制、各相关部门争论  、会签，方案品质部备案。项目开发总体方案模板按附件1五、B级节点清单B级节点清单是依据项目开发的需要，由项目部把《项目开发总进度方案》中比较重要的里程碑工作和涉及部门之间交接的工作提取出来，形成《项目开发B级节点清单》，包括开发部工作节点、技术部工作节点、预算部工作节点及工程部工作节点。所有目可依据项目实际状况，调整清单内现有的项次。经项目开发各相关部门协商全都、签字确认、总经理签发。B级节点清单是公司监控所有目开发进度的重点，B级节点清单详见附表2。六、施工进度方案工程部在收到《项目开发节点方案》后15日内，由项目经理组织项目专业工程师依据现场实际状况及公司对施工方案的要求编制《项目施工进度方案》。施工进度方案监控现场施工的每工序及施工部位的具体时间。1、工期计算总工期为项目土方开挖至整个项目履行交付的时间，包括土方施工、土建施工、市政施工、园林景观施工、后期的验收备案时间及整改交付时间。依据集团要求，新开项目第一批次从开挖土至竣工验收时间应符合如下要求，整个项目工期应在第一批次工期基础上，通过工期调整来推定将来批次开工及完工时间。阶段内容工期备注施工筹备地勘土方招标30含出报告时间施工筹备场平、土方、道路20山地可适当增加基坑支护、降水及土方开挖市区30+20xx指地下室层数郊区20+20x基础灌注桩50~80视主体高度和地质条件预制桩45~60地基处理依据实际状况确定检测基础检测15结构底板和地下室20+15xx指地下室层数，从捡底算起别墅主体20n+30从抗水板（底板）算起多层主体20+8nn为地上层数高层主体20+6nLOFT30+12n写字楼、商业依据实际调整外墙工程从结构封顶起算90+3n达到拆架履行条件市政园林工程管线、园林、道路等90达到规划实测条件验收及备案专业验收、竣工备案50备案手续履行整改及交房筹备整及、收尾60具备交房条件工期调整精装修90~120视工程量，验收履行后开展坡屋顶15春节假期30nn为春节次数裙楼、架空5mm指裙楼层数，架空层m=1气候0~20视雨季长短分批次调整10~60同期不同批次楼栋进度差异调整2、关键路线项目开工→土方护壁施工→地基处理→基础施工→混凝土结构施工至10层→砌体施工→外墙装修施工→市政园林施工→验收及备案3、预售节点保证依据工期计算，从土方开挖至达到预售条件，时间为75~100天，前期报建手续非常繁多，流程非常长；设计方面从规划方案至施工图设计、审查内容非常多，所需时间非常长；单位招标包括地勘、总包、监理、土方、护壁降水等单位多，工作量大；这些不确定因素对工程影响非常大，但预售节点已确定。因此，必需考虑将施工图纸分批出图、审查；报建工作提前，合理利用政府质监、安监提前介入政策。在编制施工进度方案时，必需充分考虑，否则进度方案将很难实施。4、各分项工程插入时间主体结构施工、外墙装修施工及市政园林施工占用了项目施工的大部分时间，这几项工作能否及时履行，直接影响项目能否及时履行。从工期计算中可看出，各分部工程前后搭接紧密，一旦出现某个分项工程完法及时履行，将致使将来各分部工程均无法及时履行。只有分部工程的各工序合理、有序、及时插入，才能保证所有分部工程能及时履行。1）土建主要分项工程可按下表要求进行插入：序号节点内容插入时间备注1交房样板房评价砖砌体及机电点位样板评价主体施工至6层开始，至9层评价完编制样板方案清水交房样板评价砌体评价履行后xx月内履行公装样板评价主体封顶前履行评价2地下室顶板防水及爱护层地下室顶板浇筑履行xx月开始作为施工道路的除外3室内砖砌体工程（含女儿墙及屋面机房）主体施工至10层开始，主体封顶时砖砌体施工至距顶层6层的位置；构造柱施工至距顶层8层的位置，剩余工作在45天内履行。不含样板房4屋面工程突出屋面构件及女儿墙贴砖履行后开始5室内抹灰、保温工程主体验收后马上开始优先抹厨、卫、管道井6外墙抹灰主体验收后马上开始外围构造柱履行后验收主体7外墙面砖及涂料工程外墙抹灰履行4~6层后开始8铝合金门窗窗洞口贴砖履行4层后开始装框，随外架拆除安装，外墙清洗前履行玻璃安装。窗框定尺生产9栏杆工程（阳台）外墙抹灰灰饼履行后开始，面砖粘贴后随脚手架拆除安装栏杆。埋件位置预留；整体安装10公共装饰工程同层内墙面抹灰履行后开始吊顶，室内地坪履行后开始地面贴砖。11入户门楼层电梯前室公装履行后装框，质监验收前2~3月集中装门扇。精洞口安装12地坪工程同层外架拆除后开始。13厨、卫、阳台防水防水找平层随室内地坪施工，防水层随入户门安装集中施工。14施工电梯主体施工至7层开始安装，主体施工至10层时投入使用；外架拆除后1个月内拆除施工电梯。15拆除外架每步挑架区域内面砖沟缝履行后3天内开始拆除。2）机电工程各分项按下表要求进行插入：序号分部分项工程插入时间1电梯工程电梯安装、取证、运行主体封顶后2个月内总包单位移交井道给电梯施工单位。施工电梯拆除前履行2给水工程户内给水支管抹灰前履行3给水立管管道井抹灰履行后，4给水点接口抹灰前履行5水表安装质监验收前履行6地下室给水主管地下室结构验收完后1个月开始7给水泵房地下室结构验收完开始水泵基础施工，泵房抹灰履行后开始设备安装8排水工程排水立管主体验收后开始9厨卫间排水支管及支墩防水爱护层履行后开始；10单元出户管与总坪检查井同时施工11总坪市政总坪雨污水管网总坪回填履行后开始12消防工程消火栓箱结构验收后开始，抹灰前履行13消防立管主体验收履行后开始14消火栓箱支管结构验收后，消防立管履行后15普消、自消环网地下室结构验收1个月后开始16普消、自消支管普消、自消环网履行后开始17喷头风管履行后18消防泵房地下室结构验收完开始水泵基础施工，泵房抹灰履行后开始设备安装19消防监控线（支线）消防环网履行后开始20探测器（底座）安装消防监控线（支线）、喷头安装履行后开始21消防监控室设备安装消防验收前2个月履行22通风工程地下室风管安装地下室主体验收后1个月开始23风机设备地下室主体验收后2个月开始24机电工程强弱电桥架地下室主体验收后1个月开始25地下室照明消防支管、风管履行后开始26地下室动力柜消防支管、风管履行后开始27凹凸压配电柜地下室主体验收后开始电缆沟施工；电缆沟施工履行即可开始柜体安装。28电缆敷设地下室动力、照明箱柜、凹凸压配电柜履行后、消防验收前1个月履行3）市政景观工程各分项按下表插入：序号节点内容插入时间备注1地下室顶板防水及爱护层地下室顶板混凝土浇筑履行28天后开始，开始后xx月内履行2顶板盲沟及滤水层地下室顶板防水爱护层履行50%后可开始，防水爱护层履行后xx月内履行。3总坪回填土滤水层履行后50%后开始，滤水层履行后xx月内履行。4总坪管网工程土方回填完后1个月内履行。5消防道路(基层）依据现场实际状况确定6绿化工程土方回填履行后50%开始，备案前xx月履行乔木种植。7硬景施工土方回填履行后开始，备案前xx月达到规划实测条件。5、施工进度方案编制注意事项1）施工进度方案采纳PROJECT软件编制，统一按附件3格式。2）施工进度方案应尽量具体，包括施工过程中土建、安装、市政景观工程等的全部分项。每个分项应包括开始时间、履行时间及各工序的前置工序，通过进度方案能看出施工流程的逻辑关系。3）施工进度方案应注意结合首批次楼栋方案及项目其余楼栋的施工方案。首批次楼栋施工方案用于监控项目的开发、技术、预算、预售工作具体实施时间，且首批次楼栋将会遇到施工过程中所有预想到及未预想到的所有问题，风险较大，应重点分析。首批次楼栋施工方案同时监控现场施工每道工序的开始时间，如开始时间滞后，将直接致使后期抢工或履行时间滞后。项目其余楼栋施工方案监控整个项目施工的完工时间，关键工序中任何一道工序滞后将致使整个项目抢工或完工时间滞后。4）安装方案中，前期施工应随主体结构进行预留预埋；高层项目中地下室设备安装量大，系统复杂，施工时间较长；外电、自来水、煤气等对所有目施工影响较大，园区内管网影响影响景观施工。地下室及园区内管网相对独立，编制时具体分析。5）扩大地下室结构封闭时间应尽量提前，通过现场策划，可以实现在主体封顶前履行封闭。该工作影响将来地下室安装工程、地下室顶板上的所有工作及部分中庭楼梯的主体施工工作。地下室封闭应专项论证，重点争论  如何保证中庭楼栋结构施工及地下室顶板及时、有序封闭。6）市政景观施工应分片区实施，从工期计算可以看出，地下室顶板防水施工、土方回填等施工时，外墙脚手架并未全部拆除，故建议所有目不采纳落地式脚手架，或将主体施工工期大幅提前，否则将严峻影响防水施工及土方回填施工，进而影响到景观园林施工及将来工作。7）别墅项目在工期允许状况下，尽量在主体施工履行后（含外装）再进行市政及景观施工。别墅项目市政管网量远远大于高层项目，且大部分坐落于施工道路下，如提前插入，对主体施工影响非常大。如工期不允许，现场必需提高插入，最早可在主体砌体施工履行后，即可展开管网施工。但应合理支配塔吊与砂浆搅拌机位置，保证主体施工材料运输。6、施工进度方案管理施工进度方案的实施需将总进度方案分解为月进度方案及周进度方案。在管理过程中，月进度方案的主要节点应符合总进度方案，即月进度方案是从总进度方案中剥离出来的一部分，未能作大量调整。周进度方案为月进度方案的一部分。总进度方案指导月进度方案，月进度方案指导周进度方案。反之，月进度方案的实现依靠周进度方案的实现，总进度方案的实现依靠月进度方案的实现。

施工进度方案的管理按下表实施。编制部门工程部流程名称施工进度管理流程承建商监理部项目部/工程部1编制项目总体进度计划编制项目总体进度计划2编制项目施工总进度计划编制项目施工总进度计划发放监理、承建商3调整计划未通过调整计划施工总进度计划评审施工总进度计划评审4编制项目施工月进度计划编制项目施工月进度计划通过5调整计划未通过调整计划施工月进度计划评审施工月进度计划评审6编制项目施工周进度计划编制项目施工周进度计划通过7调整计划未通过调整计划施工周进度计划评审施工周进度计划评审8实施计划实施计划通过9检查计划实施情况出现偏差检查计划实施情况说明：1、任务C1由项目部依据公司节点进行编制，经公司审批后，作为项目进度管理的纲领资料文件；2、任务A9、B9、C9在实施中出现偏差时，应马上分析原因，实行纠偏措施，经监理、项目/工程部审批后实施。七、招标采购方案1、招标采购方案的编制《招标采购方案》由项目部在《施工进度方案》编制履行后，依据施工进度方案及分项工程出图、招标、材料筹备、加工、现场安装等所需要的时间反推出图及招标的开始时间及履行时间。招标采购方案监控技术部出图开始时间、履行进间及预算部招标的开始时间及履行时间。招标采购方案应尽量具体，包括所有需出图、需确定施工单位或材料供应单位分项工程。时间上从地勘开始至工程竣工。编制时应与技术部、预算部协商明确哪些是先出图后招标，哪些是先带方案招标。招标采购方案编制履行后，由方案品质部组织技术及预算进行争论  ，履行后各部门按此实施，方案品质部备案并督促各部门按方案实施。招标采购方案标准格式详见附件4。2、出图、招标、施工流程1）土方外运出项目总平图→地勘单位招标→初勘（地勘快报→开挖图）→正式地勘报告→土方单位招标→土方外运手续、安监备案→土方外运。2）外墙面砖供货单位、涂料招标需求→面砖样品、外装方案→确定供货单位→依据面砖样品制作小样→技术部认样→项目部提供货方案→面砖生产运输→现场做施工样板→认样→现场粘贴。3）入户门、铝合金门窗、铝合金栏杆招标需求→铝合金门窗深化图纸、入户门选形→门窗颜色样品→门窗单位提供色样→技术部颜色、型材、配件等认样→型材备货→工厂生产（现场做施工样板→认样）→现场安装。4）干挂石材、幕墙招标需求→有设计资质单位图纸深化→图纸审查→招标→报建（报建后现场可安装龙骨）→施工单位提供石材样品→认样→石材备货→运输→本地工厂生产→现场安装石材。大型幕墙需在主体施工前招标，有大量埋件等需主体施工时预埋。5）外墙保温招标需求→外墙保温图纸深化→单位招标→材料抽查材料送检，试验合格→现场施工。6）公区装修招标需求→图纸深化→公装单位招标→现场做样及材料认样→现场施工。7）弱电施工招标需求→弱电图纸二次深化→弱电单位招标→总包随砌体预留预埋→弱电单位现场施工。8）电梯招标需求→提供电梯参数→电梯单位招标（招标后可确定电梯生产时间）→提供电梯井道图纸→井道预留预埋及土建施工→电梯机房砌筑履行（移交井道）→电梯安装调试→施工电梯拆除前验收履行投入使用。9）供电、自来水、煤气、有线电视招标需求→供电、供水方案审查、煤气公司自来水公司出图→报价→确定施工协议→现场施工。3、设计、出图、招标时间监控1）二次图纸深化按45天监控，设计认样按5天监控。2）各类招标按3