武汉金桥港湾花园竞标报告产品篇

产品篇目录TOC\o"1-2"\h\z一、工程基地资源 2〔一〕工程用地及周边环境 2〔二〕工程市政交通及公共配套 3二、产品定位 4三、规划设计 5〔一〕规划思路 5〔二〕解读与建议 6四、建筑设计 8〔一〕建筑风格解读 8〔二〕细部设计建议 9五、户型设计 11〔一〕户型配比分析 11六、景观设计 12〔一〕景观设计原那么 12〔二〕景观风格立意 13〔三〕景观布局 13〔四〕景观脉络 14七、小区智能化 15〔一〕智能化配置 15〔二〕智能化投资参考 16八、物业效劳 17〔一〕健康效劳三大体系 17〔二〕物业效劳体系 18一、工程基地资源 〔一〕工程用地及周边环境一〕地理位置金桥·港湾花园位于汉阳鹦鹉大道以北。港湾花园二期在一期的南侧，东面为武桥重工附件厂，南面紧邻鹦鹉大道。二〕地块状况工程总规划建筑用地6.8万平米，其中一期已用地约3.14万平米，二期规划用地约3.56万平米。二期地块形状规那么，地势平坦。二期场地内有一些原生树木，如雪松、梧桐、香樟、水杉等。三〕周边环境地块北面是港湾花园一期北美风格的高层住宅，其中有一片原生态梧桐林。二期西面临靠武桥重工一侧有一条已修建好的景观大道，景观大道绿化带主要以梧桐为主。东面为武桥重工附件厂，南面临鹦鹉大道。鹦鹉大道以南是正在建设中的锦绣长江工程和规划改造中的汉阳新江滩。〔二〕工程市政交通及公共配套购物场所：中百仓储大型购物超市、华联超市文化教育：武汉市第三中学、三十二中学、武汉市二十三中学、武汉市翠微中学、建港中学医疗卫生：武汉市第五医院、铁路中心医院金融邮电：建设银行、工商银行、农业银行、商业银行、交通银行、招商银行公交线路：524、727、728、554、558、704、720、532、6、598、559等十多路公交。汉阳是武汉市传统的工业区，虽然生活配套设施成熟，但普遍档次不高，而且自然资源比拟缺乏。本工程周边无论是景观、市政还是商业都比拟欠缺，相对同处汉阳的钟家村和郭茨口等区域整体环境比拟落后。但工程外部临靠建设中的锦绣长江工程和规划改造中的汉阳新江滩，区域环境和价值前景看好；内部独有的原生态自然资源，可着力打造区域内的原生态公园社区。二、产品定位原生态住宅原生态住宅是人们对健康生活的一种追求，是市场成熟的一种需要。它以可持续开展的思想为指导，意在寻求自然、建筑和人三者之间的和谐统一，即在“以人为本〞的根底上，利用自然条件和人工手段来创造一个有利于人们健康的生活环境，同时又要控制对于自然资源的使用，实现向自然索取与回报之间的平衡。原生态住宅原生态住宅美观高效美观高效健康舒适追求舒适和健康是原生态住宅的根底；追求高效是原生态住宅的核心内容；追求美观是原生态住宅与大自然相和谐的完美境界。原生态住宅运用生态学原理和可持续开展的原那么进行设计，立足将节约能源和保护环境这两大课题结合起来，组织住宅建筑室内外空间中的各种物质因素，建设无污染、生态平稳的建筑环境。这里的环境不仅涉及住宅所处的自然环境，也涉及住宅区的人文环境、经济系统和社会环境。原生态住宅的建设要因地制宜，要讲究经济效益，必须使生态效益和经济效益平衡。“生态〞并不意味着高技术、高本钱，利用原生态资源，从规划、建筑、景观各专业上逐步实现。三、规划设计〔一〕规划思路打造工程核心示范区核心示范区具有一定的代表性，能够代表工程主题景观、生活方式以及社区的品质，在未来销售中，“核心示范区〞将作为销售人员向客户重点推荐展示的地方，成为最强有力的销售武器。【核心示范区】重点打造工程最具代表性、最具视觉冲击力的中心景观，是工程主题风格以及品质的形象标杆。【一级辐射圈】在核心示范区外围形成围合，受直接辐射影响，是二期住宅中景观最好的区域。二期工程对外销售房源都在一级辐射圈以内，景观均好。【二级辐射圈】在一级辐射区外围，属于核心示范区的间接影响区域，景观次优。该区域以内的三栋住宅均为还建房，没有销售压力。〔二〕解读与建议一〕建筑围合错落，采光充足，景观均好二期工程的建筑南北朝向，采光充足。规划采用围合式布局，十一层的小高层与十八层的高层建筑自由围合，上下结合，错落有致，使更多住宅获得了良好景观视角。小高层分布在外围，高层分布在中心花园以及主要景观四周，提升了高层住宅的品质。二期工程总平图二期工程总平图二〕开阔的入口花园广场建筑围合在入口形成超大面积的中心花园，住户从小区主入口进入，视觉豁然开朗，有很强的气势和感染力，颇具高档住宅小区的气质。三〕交通组织及出入口设置合理小区主入口处设有地下车库出入口，防止平时机动车辆进入并影响小区的生活环境。与一期道路结合，主要车行道呈环行布置，简洁高效，并减少对核心区域以及中央绿地的干扰，改变和提升了局部空间环境，增加了小区的私密性及住户出入小区的体验层次。四〕停车位配置根据2003年武汉市建筑配建停车位强制性标准：普通住宅小区每4户配备一个停车位，商场每200平米〔建筑面积〕配备一个车位。本工程一、二期总规划户数为1644户，另有约1.2万平米的商业建筑，共配置车位208个。停车位分为地面和地下两种形式，其中地下车位136个，地面车位72个。车位户数比约为13％，数量偏少。且地下车库位于整个工程的最南端角落，与多数住宅相距较远，存取稍有不便。五〕无障碍设计好的社区不仅要看着漂亮，住着舒适，走着还得要方便体贴。无障碍设计这一人性化的设计，从细微之处表达产品高端品质。本工程定位生态居住，舒适与健康尤为重要。必须充分考虑具有不同程度生理伤残缺陷者和正常活动能力衰退者〔如残疾人、老年人〕的使用需求，配备能够满足这些需求的效劳功能与装置，营造一个充满爱与关心、切实保障人类平安、方便、舒适的现代生活环境。建设应方便残疾人通行和使用，如道路应满足坐轮椅者、拄拐杖者通行和方便视力残疾者通行，建筑物应考虑出入口、地面、电梯、扶手、厕所、房间等设置残疾人可使用的相应设施和方便残疾人通行等。四、建筑设计〔一〕建筑风格解读自然典雅的美式建筑美式建筑风格实际上是一种混合风格,不象欧洲的建筑风格是一步步逐渐开展演变而来的，它在同一时期接受了许多种成熟的建筑风格，相互之间又有融合和影响。具有注重建筑细节、具有古典情怀、外观简洁大方，融合多种风情于一体的特点。本工程建筑设计源于现代而简约的美式住宅风格,传统的三段式建筑立面，线条流畅。屋顶为坡屋顶，防水性能好，且有效的解决了夏季阳光暴晒问题。通过丰富的屋顶变化以及人性化的细部处理使得整个住宅建筑形象自然典雅。二期工程鸟瞰效果二期工程立面效果二期工程鸟瞰效果二期工程立面效果〔二〕细部设计建议细节的雕琢，使建筑更精致，更人性，是高档楼盘最重要的特征之一。它不仅要求在材料选择、色彩搭配上精益求精，还要在造型设计、工艺美化、人性化处理等方面上比普通楼盘更深入，更细腻。二期原立面方案建议立面方案二期原立面方案建议立面方案二期住宅立面沿袭了一期美式建筑三段式的设计，中间段墙体面砖由一期的褐红色变为青灰色。青灰色为冷色调，而上下两段的米色为暖色调，因此从现方案立面效果上来看，色彩生硬且不协调，与美式的建筑风格不符，而且与一期的建筑色彩也有很大的反差，建议调整。 推荐立面色彩：上下两段为褐红色，中段主体为米色。(如右图：建议立面方案)普通空调机位外露管线二期立面色彩建议仍采用暖色色系，推荐的立面色彩保存了一期的主要色调，通过变换组合，既使二期建筑风格有一定的差异和提升，色调更显自然典雅，又能与一期建筑完美的融合。普通空调机位外露管线二〕隐蔽式空调机位室外空调机隐蔽设计已是现代住宅设计中较为重要的一个细节，目前大多做法是采用百页遮挡空调外机，但没有考虑到空调管线外露的问题，杂乱无章的外露管线依旧会对建筑立面效果造一定程度的影响。因此，需要从空调洞的开设、外露管线的统一和隐蔽等方面综合考虑，才能真正实现“隐蔽〞，保证建筑观感的完美协调。三〕单元入口装修单元入口是住宅建筑形象展示的门户。一期工程住宅门厅没有单独装修，建议二期可以在此根底上有所变化和提升，采用石材、钢架和玻璃组合以及内部精装修的单元门厅，能够更直接、更有效的使二期工程具备高档的住宅品质。单元入口示意2单元入口示意1单元入口示意2单元入口示意1四〕架空层的设置建议在中心花园周边选择一栋做局部架空处理，架空层的充分利用可以从多方面优化小区的居住环境。作为景观绿化的延伸，架空层形成了室内外交互的“灰空间〞，提高了居住品质，成为销售的一大卖点；更重要的是，架空层可作为运动、休闲、娱乐等多种动能设置方案，可以解决本工程缺乏室内公共休闲空间的问题，为住户提供了一个风雨无阻的休闲娱乐的好地方。架空层设计示意1架空层设计示意2架空层设计示意1架空层设计示意2五、户型设计〔一〕户型配比分析金桥·港湾花园二期户型配比表户型面积〔平米〕套数〔套〕合计〔套〕比率两房两厅一卫85.145422542％86.332786.955487.231887.902788.071889.8227三房两厅两卫113.051830858％113.2318119.2733120.4154121.67108121.8422123.8555总计533100％ *注：不含13#、18#、20#三栋还建房。金桥·港湾花园二期可供销售房源共533套，主要分为85～90平米的两房两厅一卫和113～123平米的三房两厅两卫两大类型。其中三房较多，共308套，占总量的58％；而两房那么有225套，占总量的42％。二期住宅户型紧凑实用，两种户型在区域市场内的供销情况均良好。但二期工程整体户型类型比拟单一，且过度集中，容易导致内部竞争，在可能的情况下，建议适当丰富房源类型，补充少量130平米以上的四房户型，满足不同类型客户的需要。六、景观设计〔一〕景观设计原那么一〕以一期景观概念为母本,进行延续和创新从一期景观来看，主要由原生的大树和极少的活动娱乐设施构成，虽然简单，但整个环境自然而亲切。因此，在二期的景观环境设计中应该继续传承一期的生态理念，将自然元素充分利用并且有效的延续下去。随着近年来各楼盘的崛起，武汉居住市场也应与时俱进，保持时效性是景观设计中比拟重要的一点，所以在继续传承一期生态、自然的景观理念的同时，还须表达景观设计的时代感与创新性，将新的设计元素引入到景观建设中去。二〕在自然中寻找生活，在生活中升华自然继续采用大树或大的绿化敷设面，从平面立面各个方位表达生态给人们带来的超然生活感受，并且也与一期景观有效的联系起来，增强景观的延续性和纵深感，让景观决定生活的感受。同时，更具时代气息的景观元素进一步提升了生活的品质。人性化的设计，具有特色风情的景观风格与贴切的活动设施，在提高生活品位的同时，表达出“让生活决定景观方向〞的独特设计理念。三〕生态造园强调生态造园，在工程场地内塑造微地形、水面、平地等不同地貌，在铺地，道牙、护拦、围墙、驳岸、雕塑、喷泉、构架、花坛、树池、坐椅、指示牌、照明、休闲娱乐设施等各个景观元素上，采用精致而细腻的工艺手法，表达整个景观的品位。〔二〕景观风格立意拥有原生大树林的美式中央公园一〕原生大树林表达出自然、人文、居住三者的完美结合，着力刻画出一种悠闲而富有品位的生活方式。充分利用好工程珍贵的生态资源

——大树林，尽可能保存场地给原有的高大树木，尊重自然，保护生态，让建筑与自然和谐相融。二〕美式中央公园工程风格是北美风格，立意美式中央公园是以一期景观体系为母本延展的，找到景观规划与建筑之间的切合点。以整体景观为指导，到达规划、建筑、景观三者融为一体。景观轴线景观轴线〔三〕景观布局一〕轴线景观布局由于采用北美风格，故可以考虑几何式形式布局，从入口广场到最南段构成一条景观轴，也是整个区域景观最为丰富的地方，并可以以“水〞为脉络，硬质景观与植物景观为主导形式，构成一条完整的景观轴线。二〕规那么式与自由式结合景观规划采用规那么式为主体，自由式布置为辅。使大的景观节点有序的展开，同时在小的景观节点或细节采用自然的布局方法，这样就使整个景观规划形式有张有弛、丰富多彩,表达北美风格景观特点。〔四〕景观脉络一〕“树脉〞一期有许多原生大树，形成了很好的生态环境，因此，二期也可以通过大树表达景观优势。同时应增强植栽的多样性，从四季的景观形态上考虑，将植栽从色彩、形态上丰富起来。并考虑植栽与其他景观元素的紧密结合。二〕“水脉〞以流水作为小区的景观脉络，将各个景观节点生动的贯穿起来，使景观更具灵气。也可以仿自然生态湖泊的水景园，形态圆润岸线流畅，湖水流转于中心花园。沿岸以木栈道为纽带，将滨水观景平台、休息亭、竹林、缓坡、疏林等景观节点连成一体。整个景观以自然近人的尺度，为居住者带来一种休闲、健康的生活方式。在一片绿意葱蓉中，闲庭信步于木质的栈道中，感受生活的轻盈和灵动。七、小区智能化〔一〕智能化配置通过有效的传输网络,将多元信息效劳与管理、物业管理与安防、住宅智能化系统集成,为住宅小区的效劳与管理提供高技术的智能化手段,以实现快捷高效的超值效劳与管理,提供平安舒适家居环境。3A系统分别是平安自动化系统SAS，管理自动化系统MAS，通信自动化系统CAS。各系统像人的神经一样，遍布小区各个角落，控制中心将这些系统联成一个整体，并及时做出反响。一〕平安自动化在居住小区周界、重点部位与住户室内安装平安防范的装置，并由居住小区物业管理中心统一管理，从而提高居住小区平安防范水平。包括住宅报警装置、访客对讲装置、周界防越报警装置、闭路电视监控和电子巡更装置。二〕管理自动化通过虚拟专网实现水、电、煤气的远程抄表，并与银行联通，定期通过银行系统扣费。控制中心可监控小区内主要设备的运行状况，实现最优化管理并及时发出故障报警。管理自动化系统简化了物业管理流程，整合了资源，大幅度提高了工作效率。三〕通信自动化通过综合布线构成社区局域网络并与Internet的高速连接，足不出户，享受网上娱乐、购物、医疗、缴费、信息查询、通讯等生活配套效劳，创造高质量的生活环境。〔二〕智能化投资参考智能住宅小区的智能化投资，主要集中在建安本钱中的弱电系统方面，智能化投资额等于智能住宅小区投资减去普通住宅小区投资，智能化投资本钱为一增量。建设部从技术方面将智能化小区分为三星级别，而投资本钱也可分为高中低三个档次。最低标准：智能化投资本钱约为3000～5000元/户〔25～35元/m2〕；普及标准：智能化投资本钱约为6000～8000元/户〔40～60元/m2〕；较高标准：智能化投资本钱约为9000元/户以上〔70元/m2〕。〔注：因地域差异，不同地区投资标准略有偏差〕住宅小区智能化各种功能的实现，按每项功能的效费比来确定其在投资额度中实现的功能数量与质量。关键点在于，从市场经济角度出发，由消费者需求导出住宅产品的市场价值，来确定投资本钱限额。八、物业效劳从健康理念出发，建立健康物业管理模式健康的物业管理应深入居住者生活之中，树立业主维护环境和增强健康意识，鼓励业主参与各种持续性健康活动，建立健康行动准那么，培养和引导健康的生活意识和生活方式，提高健康住区生活品质，构筑健康社区文化，营造和睦、团结、充满温情的邻里关系和住区环境。物业管理建议前期、后期分开管理，后期引入知名的物管公司针对本工程的消费者提供有特色的效劳，具体的效劳子项，在后期的合作中详细探讨。〔一〕健康效劳三大体系一〕健康保健建立业主健康档案，对健康状况提供指导和建议。为业主提供根底的体检效劳。为业主提供心理咨询效劳。协助医疗机构进行紧急救助。二〕健康活动定期组织专家进行健康宣传和参与性活动。充分利用区内设施和场地，组织健身运动。组织业主参与和开展各种学习性活动。围绕健康主题开展会员制活动。三〕健康监测社会环境监测：如天气预报、空气质量预报、流行疾病预报等。住区环境监测：如区内环境检测结果、家装环保监测与治理等。〔二〕物业效劳体系体贴呵护，尊贵效劳一〕物业理念1、物业公司物业是客户所关心的生活质量的内容之一，从调研也看出越来越多的购房者比拟看重社区的物业效劳内容与质量。高素质的物业管理甚至可以刺激客户的购房行为。为实现品牌化的统一管理，建议工程选择知名物业管理公司或作为参谋。借鉴其他具有丰富的大型社区物业管理经验的专业物管公司，并集中引入一批优秀的物业管理专业人才。工程的物业效劳在吸纳国内外优秀的社区物业效劳经验的根底上，完善效劳内容、提高智能化水平；注重更贴心的人性效劳；尊重业主的“归属感〞、“自我认同感〞。

并导入通过推行ISO9002国际质量认证体系，建立和形成一套科学、完善的物业管理效劳体系。为每一位住户舒适、惬意地生活而不断努力。2、管理理念

秉承"业主就是上帝"的效劳理念，业主效劳中心开通"大管家效劳热线"随时听取居民的投诉、建议与效劳要求。为推崇"酒店式、人性化"物业管理模式而制订的18大类142项常规与特约效劳，向全体业主提供卓越尊崇、体贴细腻的专业化社区效劳。真正照顾到业主/住户生活的方方面面、点点滴滴；定期举办的社区文化活动，丰富多彩、老少皆宜，是创造优良社区环境、融洽家庭成员、左邻右舍和谐关系的桥梁。

3、物业特色

如今，消费者在买楼的同时，更希望能买到一种优秀的物业管理以及贴心的尊贵效劳。小区的物业效劳突出网络科技和人性化的特点。以高品位的文化效劳理念为所有业主提供家居、健康、商务等一系列贴心效劳。只需网络点击，效劳人员就会在最短的时间内为业主解决各种难题。另外，小区还推行“贴心管家〞的效劳方式，让效劳更为贴心。通过这一个角色更好地为业主效劳。比方，每一个“贴心管家〞都会为他们效劳的区域建立一份住户档案，这份档案包括住户每一个家庭成员的年龄、身份、健康情况、个人喜好、生活习惯、职业等个人资料。有了这份档案，他们可以为住户提供许多私人化的效劳。譬如，在住户生日时，为住户送去生日祝贺；为老人家提供医疗保健咨询；在老人节时，对老人家进行亲切慰问；在住户子女升学时，给他们提供升学咨询。二〕物管效劳1、保安效劳：立体安防系统、公共设备远程监控系统为保障业主／住户在小区内人身、财物平安，物业提供24小时平安保卫工作，全天候红外线外围防务、24小时保安电视监控、住宅室内紧急报警、首层花园红外线监视报警及个人、家庭警卫等多项立体安防系统相结合。效劳范围含：社区出入控制：社区的各出入口均设有岗亭，人员出入小区必须出示有效证件，无关人员一概不得进入；固定岗位值勤：每一个区域范围均设立固定岗位，负责该区域平安防范；楼宇外巡逻：楼宇外围有巡逻人员24小时巡视，发现异常情况作出最快反响；车辆出入、停放管理：所有进出社区的车辆将受到严格监控，并有专门人员负责车辆停放的管理。2、保洁效劳为保持物业公共区域的清洁、整齐，物业公司配备专业保洁人员及设备，所提供效劳工程包括：日常楼道清洁：每栋单元均有专职清洁人员定时清扫，清洁范围包括楼道内地面、楼梯扶手、门窗、单元入户门外立面及外门框及公共天台、附属标识系统。通过专门设置的标识系统住户将清楚的了解当日楼道清洁人员姓名及清洁完成情况；垃圾清理及运送：每栋单元前均安置垃圾箱，保洁人员每日早、晚两次定时清运生活垃圾；公共区域保洁：在小区的公共区域内所有设施、设备、场地每日均有专职人员定时清洁、清扫；建筑物外立面清洗：为保证物业外观的整洁、常新，物业公司将定期或根据实际情况需要清洗建筑物外立面；蚊虫、鼠类消杀：根据小区不同季节、阶段需要，保洁人员将采用喷、投药物、生态捕捉等方式灭杀物业内的蚊虫及鼠类。3、绿化效劳为了保持小区优美的绿化环境，物业公司配备专业绿化人员及设备，提供效劳包括：每日灌溉：小区内采用机械自动喷淋或人工浇灌方式保证绿化植被的每日适宜灌溉；定期施药、除虫、剪枝：绿化工会根据不同植物种类的不同季节需要，定期采取施药、施肥、除虫、剪枝、修剪等养护方法，精心照料以保持物业内绿色植物的繁盛及生机，并通过修剪不同形状配合不同环境布置需要；补种：假设小区内植物因气候、水土或其它原因死亡，物业公司将尽快安排相同种类或不同种类补种〔在充分考虑价格、适应性、欣赏性等多方面综合因素的情况下〕；根据季节需要更换草本科植物品种：为配合小区季节性景观的变换，物业公司将随季节变更更换小区内草本植物品种〔在充分考虑价格、适应性、欣赏性等多方面综合因素的情况下〕。4、一卡通效劳对小区的业主实行门禁、停车及消费等一卡通用的刷卡制。小区的业主在进入小区大门、单元楼层时，刷卡区分业主的身份；在业主进入停车场时刷卡那么可按次或金额扣除。三