某停车场项目可行性研究报告

赛拉维停车场项目可行性研究报告天地阳光房地产顾问有限公司第一页，共四十六页。本报告基于对广州汽车消费及车位现状的战略性思考，深入行业环节研究和汇集权威市场信息，对广州车位市场进行深入实地调查基础上形成。第二页，共四十六页。5.赛拉维项目停车场可行性分析2.广州车位供需情况分析3.广州车位租售情况分析4.员村板块车位供应及租售现状分析1.广州汽车消费情况分析报告纲要第三页，共四十六页。1.广州汽车消费现状分析5.赛拉维项目停车场可行性分析2.广州车位供需情况分析3.广州车位租售情况分析4.员村板块车位供应及租售现状分析第四页，共四十六页。广东省汽车拥有量居全国首位目前广东省家用小汽车拥有量全国第二，汽车私人消费量占全国的三分之一，而以广州为中心的珠三角是中国最大的轿车消费市场，占了全国的1/4市场。广州汽车保有量达88.5万辆广州机动车数量近几年呈快速增长势头，据权威部门统计，广州汽车保有量从1999年的34.8万辆已发展到目前的88.5万辆。如今广州机动车量已突破100万辆图1：2005-2007年广州汽车保有量情况（万辆)广州汽车消费情况广州汽车消费高速增长资料来源：2007年1月28日《广州日报》A2及搜狐网第五页，共四十六页。家用汽车成汽车增长“主力军”2005年广州市机动车拥有量83.9%为私人机动车。其中42.3万辆的私人小汽车是私家车增长的主力军。据有关部门预测，2006年私家车的数量将突破50万辆。2007年8月私家车的数量达70万广州与北京、成都成为全国私家车拥有量最多的三个城市。图2：2004-2006年广州私人小汽车保有量单位：万辆广州汽车消费情况私家车主导汽车消费市场资料来源：2007年8月6新浪网第六页，共四十六页。图3：广州每百户城市居民家用汽车拥有量

从2002-2006年五年间，广州每百户家庭汽车拥有量逐年递增，2006年广州城市居民家庭家用汽车拥有量已增至每百户9.3辆。

每百户汽车拥有量达9.3辆（单位：辆）广州汽车消费情况资料来源：广州市统计局第七页，共四十六页。广州人均GDP已达1万美元，领先全国各大中城市按现行汇率和户籍人口计算，广州市人均GDP2006年已超过1万美元，人均GDP同比2005年预计增长14.4％，按世界银行的衡量标准，人均GDP1万美元是公认的从发展中状态进入发达状态的标志线。广州汽车消费实力强劲广州薪酬涨幅全国第二

根据美世人力资源咨询公司近日发布《2006年中国大陆地区整体薪酬调研报告》显示，在城市排名中，上海以7.7%的平均薪酬涨幅位列城市之首；紧随其后的城市为广州，平均增长为7.6%；北京排名第三，为7.2%。汽车消费潜力需求分析

广州处于汽车普及率上升最快时期根据美日欧国家长达60年的人均GDP水平与汽车普及率的统计分析，汽车拥有量随着人均GDP水平的上升而上升。在人均GDP1000美元时，美日欧汽车拥有量平均5-11人一辆，当达到3000美元时，平均2.5-5人一辆。也就是说，在人均GDP1000-3000美元期间是汽车普及率上升最快的第一个时期。第八页，共四十六页。据政府有关部门数据显示，2006年广州市目前登记在案的合法摩托车约为25万辆，2007年全面“禁摩”后，其中将有14万原“摩托车族”考虑购买私家汽车。50％人打算在这两个月内就“出手”。“后禁摩时代”催生私家车购买热潮汽车消费潜力需求分析

14万“摩托车族”考虑购买私家汽车2006年1-11月份广州市登记入牌轿车在300－500辆/天，而12月份至今年1月份，广州市入牌轿车数量激增到1000辆/天左右，汽车消费热潮还将持续。

近两月广州每天上牌1000辆轿车广州市政府有关部门已明确表示，针对目前汽车量激增的局面，广州将主要通过市场自行调控汽车消费，至少5年内不会限制汽车上牌。

广州至少五年内不会限制汽车上牌第九页，共四十六页。第十页，共四十六页。第十一页，共四十六页。广州已经走入“汽车消费时代”，居民收入增加、汽车消费门槛降低、“禁摩”等因素拉动新一轮汽车消费热潮；

随着汽车保有量激增，广州停车位不足的问题将进一步激化。小结第十二页，共四十六页。2.广州车位供需情况分析5.赛拉维项目停车场可行性分析3.广州车位租售情况分析4.员村板块车位供应及租售现状分析1.广州汽车消费情况分析第十三页，共四十六页。广州现有经营性停车场（公共停车场、配建对外停车场）2420家，标准泊位约28万个，加上非经营性的停车场（如住宅类停车场）总泊位数约40万个，按照目前88.5万辆汽车保有量计算，广州车位绝对缺口达50％即40万个以上！车位供应现状分析停车场供应不足，车位缺口巨大

市区总泊位仅约40万个，车位供应紧张住宅小区中，目前除了部分高档住宅及别墅会以1：1甚至1：2配套车位外，大多只开发达到规划要求的车位数(即0.2泊／户)，部分小区的户数与车位比例更高达15：1；由于前期规划落后，八成旧小区停车位基本为零。部分小区户数与车位比例达15∶1图4：广州汽车数量与车位供应对比（单位：辆）据有关部门统计，广州总体车位增速仅为4％，与私家车17％的增长对比悬殊，车位缺口还将进一步扩大。车位供应增长仅4％资料来源：2006-07-15南方日报第十四页，共四十六页。车位供应现状分析广州五成以上汽车“无家可归”第十五页，共四十六页。车位供应现状分析大量外地汽车加剧车位紧缺局势广州是华南地区商贸中心，繁忙商贸交流、旅游活动带来大量外地汽车在广州停留，从而进一步加剧了广州车位紧张的局面

。第十六页，共四十六页。未来车位供需分析近80％公共车位随时被取消老城区公共停车场的3.5万个泊位中，工地类停车场比例达到79.8％，共27930个泊位；路边停车场则占11.6％，共4091个泊位；这些泊位由于地产项目的征用和政府部门整治力度的加强随时都可能被取消，即现有永久性公共停车场仅约3000个泊位。第十七页，共四十六页。宏城车场目前他们正积极争取与广州市体育局合作，开发、建设天河体育中心大型地下停车场，该停车场将可提供8000个停车位，建成后将可缓解天河中心区停车难问题。未来车位供需分析市政规划车位有如“杯水车薪”

天河体育中心停车场：8000个泊位按照广州城市规划，四年内，将在北京路、上下九、康王路、农林下路等繁华地区将陆续新添37个停车场，总共8500个永久泊位。

老城区37个停车场：8500个泊位体育中心停车场农林下路停车场北京路停车场上下九停车场分析：相对全市40万的车位缺口，16500个泊位远远不能缓解未来的停车需求，随着汽车数量的高速增长，车位紧张局面将无法扭转。第十八页，共四十六页。广州汽车消费增长明显快于车位增长，车位紧张的情况未来几年将会更为突出；政府通过政策调控规划停车场短时难以缓解车位紧张局势。小结第十九页，共四十六页。3.广州车位租售情况分析5.赛拉维项目停车场可行性分析2.广州车位供需情况分析4.员村板块车位供应及租售现状分析1.广州汽车消费情况分析第二十页，共四十六页。两年内价格飙升2173元/㎡总体来看，近几年广州车位价格随着房价上涨而逐年上升，2004年的车位价格仅为4361元/平方米（按建筑面积计），截至2006年10月，车位价格已飙升到6534元/平方米，增长迅速。说明：车位单价按车位建筑面积计算，车位建筑面积一般为35-50㎡之间，而实用面积为10－12㎡左右。广州市宣布从2007年1月开始全面“禁摩”后，2006年12月广州车位均价随即飙到8547元/平方米，（如按实用面积为50％计，达17094元/㎡），比11月(6438元/平方米)狂涨了2109元/平方米，涨幅超过三成。

价格走高成为趋势车位价格现状分析2006年底再攀新高，达17094元/㎡第二十一页，共四十六页。区域2004年（元/㎡）2005年（元/㎡）2006年（元/㎡）全市8722836813068越秀区95461277817586荔湾区9872686610542海珠区121941053414822天河区101081022213088白云区9302995611630黄埔区620470129804番禺区5046620410322花都区689063368758数据来源：广州房管局表1：2004-2006年广州车位售价情况（按照车位实用面积计算）车位价格现状分析第二十二页，共四十六页。由于土地资源稀缺，加上老城区庞大的汽车数量，老城区车位供应相比其他区域紧张，车位价格水平一直为全市最高，2006年1－10月份越秀区车位均价高达8793元/平方米远远高于全市车位售价水平，少数车位总价更高达40万元。车位价格现状分析中心区车位紧张，价格高企

老城区车位稀缺，售价最高由于中心商务区写字楼密集，商务频繁，车位需求也很大。如珠江新城、天河北、环市东、滨江东等区域的车位价格也在15－30万元/个左右；此外，高档豪宅小区也因良好的地段优势和高档物业管理水平而售价颇高。

中心商务区巨大停车需求拉升售价第二十三页，共四十六页。区域车位售价水平售价举例老城区：越秀区、荔湾区等商务区（珠江新城、天河北）豪宅区：滨江东一线江景豪宅等20—40万元／个东湖御苑42-48万中信公寓３0万左右东山雅筑３０万左右南国花园23-26万星汇园30-38万富力银禧花园21万左右一般市中心小区：白云区、海珠区、天河东等12—20万元／个骏景花园15万左右君林天下15万左右远郊小区（番禺区、花都区、黄埔等）8—12万元／个丽江花园10万左右金碧御水山庄12万左右车位价格现状分析广州市各区域车位售价水平以上为之前的销售情况，许多以销售完毕第二十四页，共四十六页。根据从2004年11月15日开始实行的《广州市住宅小区停车场停放保管服务收费标准》的有关规定，停在露天车位的小车保管服务费最高限价是150元／月，停在室内车位的保管服务费最高限价是400元／月。车位租赁情况车位类型月保收费标准（元/月）商场、宾馆酒店、娱乐场所、写字楼停车场1500小区室内停车场400广州市停车场停放保管服务收费标准2004年起政府对停车场收费限价虽然政府对停车场收费标准进行限价，但由于没有对二手车位转租价格限定，转租价格仍由市场决定，由于车位紧张，车位转租租金水平在400－1000元/月，少数车位紧张的豪宅甚至可租到2000元/月。二手转租市场活跃，最高可租2000元/月以上第二十五页，共四十六页。汽车数量快速增长导致车位紧缺，车位价格不断攀升；政府对车位月保限价促使多数小区车位只售不租，使车位交易和投资进一步活跃。小结第二十六页，共四十六页。4.员村板块车位供应及租售现状分析5.赛拉维项目停车场可行性分析2.广州车位供需情况分析3.广州车位租售情况分析1.广州汽车消费情况分析第二十七页，共四十六页。区域车位需求分析赛拉维项目地处广州中央商务中心以及天河区政府旁，属于城市中心后花园-员村居住板块,周边聚集庞大的住宅群，包括珠江新城CLD﹑员村板块﹑天河公园板块等，这些具有强大消费实力的高级管理人员、私企老板、生意人多选择在该区域内购房置业，是汽车、车位最大的消费群体。◆

三大板块聚集广州最庞大汽车消费群珠江新城CLD员村板块天河公园板块第二十八页，共四十六页。员村板块作为广州中央商务区、豪宅区的后花园区域，聚集了众多高级写字楼、豪宅小区。由于楼盘本身的素质、入住率、住客的消费能力、车辆的拥有量都比较高，因此区内住户对车位的需求巨大。◆

员村板块区域蕴藏大量具潜力的消费力买家区域车位需求分析第二十九页，共四十六页。由于本区域拥有大量住宅小区楼群，多数住宅小区为高层建筑，容积率高，人口密度大，车位供应明显不足。◆

庞大住宅小区群,车位配套供应不足车位供应分析员村板块车位供应相对滞后附近缺少停车场，远不能满足本区域日常购物休闲出行停车需求，多数购物超市不得不开辟门前有限的空地作为临时停车位。◆

公共停车场车位供应有限第三十页，共四十六页。本区域车位售价多数在10-15万之间，10-12万加位的车位交易量最多。停车场月保多数按政府限价规定为400元/月。车位交投活跃，售价高企车位租售情况从周边中介公司提供的租售信息显示，本区域车位交易成交量大，各中介每月平均交易量在15－20个之间，且成交速度快，2006年10月份以来，各中介代理车位交易量明显上涨，显示本区域随着“禁摩”后汽车拥有量的激增而需求更为强劲。◆

二手车位交易量大，成交迅速◆

车位价格坚挺，多数在10万元/个以上第三十一页，共四十六页。赛拉维周边小区车位租售情况车位租售及供应情况楼盘名称车位数量住宅数量所占比例月租金车位售价康盛华庭76个90套84%400元/月18万/个海景花园500个1100套45%450元/月售完东璟花园286个668套42%400元/月现在只卖不租，最低价１８.５万/个珠江太阳城一期142个出售（约20个只租）约400套25%4５0元/月售价为28-29万/个都市兰亭300个1300套23%400元/月现在只卖不租，价格15-18万/个东方新世界600个1042套57%400元/月只租不售翠湖山庄1100个1600套69%400元/月1４.5万/个华江花园约200个700套29%400元/月现在只租不卖,价格10万/个隽园

728套

暂不售，按小时收费，2.5元/时4个小时以上按日计，为6元/天第三十二页，共四十六页。赛拉维居民车位租售调查情况序号姓名车型号每月停车费用接受价位（元）1钟生曙光SUV400元/月23万左右2曾生别克400元/月18-20万3雷生TIDA400元/月18万4李小姐TIDA400元/月20万5罗生现代尹兰特300元/月18万6沈生别克400元/月20万以下7石生海马免费停在公司（但可接受小区400元/月）15万左右8陈生日产免费停在公司15万左右9娄小姐大众400元/月18万左右10张生大众400元/月16万左右11甘生北京现代400元/月10-15万12何生经济型小车400元/月13-15万13黎生三菱400元/月20万以下14宋小姐天籁400元/月10万15万生东风日产400元/月15-16万（超20万绝不考虑）第三十三页，共四十六页。具调查项目周边的楼盘车位销售及租售情况均价为１８万左右具赛拉维居民民意抽查，车主接受价格在１５－２０万.

综合项目自身条件、地理位置、发展前景建议项目车位售价在２３万。第三十四页，共四十六页。5.赛拉维项目停车场可行性分析2.广州车位供需情况分析3.广州车位租售情况分析4.员村板块车位供应及租售现状分析1.广州汽车消费情况分析第三十五页，共四十六页。◆

市场可行性分析广州汽车保有量增速与车位供应增速矛盾不断加深，市场对车位的需求将继续飙升。本项目位于CBD后花园－员村板块，市场潜力巨大，开发前景十分看好。但鉴于当前车位紧缺、价格看涨的市场背景，加上未来3－4年政府规划众多大型市政停车场的相继推出，建议尽快规划建设本项目推出市场。第三十六页，共四十六页。项目停车场停放情况第三十七页，共四十六页。项目车位需求情况根据销售现场反映，小区每天有大约200台左右车出入停车场；以上图片为项目负三层停车场在晚上7点——8点半时段的停车情况，都基本出现爆满情况，可以看出小区内的车位需求是极大的。第三十八页，共四十六页。◆

经济可行性分析基于本区域的车位供求现状和对未来市场的研判，预计车位价格将持续上涨，本项目售价在2008年将可维持在23万元/个之间。本项目规划2层停车场，共有数量在680个左右；同时由于出租回报率较低，建议采取“只售不租”的办法，如此，则可实现项目经济效益最大化。第三十九页，共四十六页。预计今年正式出台的《物权法》将重新确定未来车位所有权。根据《物权法(草案)》的第七十六条：会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。但是按照草案“有约定的，按照约定”条文，开发商可与业主签订补充协议，约定车库的所有权属于开发商。从而回避此风险。随着车辆与车位矛盾的日益激化到一定程度，成为影响社会稳定局势的不利因素时，政府将加大力度对车位进行强制干预，主要包括：

大量增建市政永久性停车场，缓解中心城区车位紧张；

严格规定新批建小区车位配比；恢复用作他途的停车场功能；取消私家车位，甚至禁止车位销售，增大公共车位循环利用。

政策风险分析第四十页，共四十六页。综合以上分析，本项目的兴建将有助于缓解本区域车位紧张局面，市场前景可期，同时可以实现项目经济效益最大化，车位开发具备可行性。结论第四十一页