南京某地块项目拆迁补偿价格预评估报告

南京市白下区升州路326号地块项目拆迁补偿价格预评估报告项目名称：南京市白下区升州路326号地块项目拆迁补偿价格预评估报告委托方：南京天安房地产集团有限公司拆迁评估机构：南京大陆房地产估价师事务所有限责任公司评估人员：窦莹宋建斌评估作业日期：2006年7月20日至2006年7月24日评估报告编号：宁大陆房地估价字（2006）第206号目录致委托方函估价师声明姑估价的假设急和限制条件衫估价结果报握告附件致委托方函请南京天安房晌地产集团有忘限公司：津南京大陆房辜地产估价师乱事务所有限罪责任公司接就受贵方委托币，对贵方委捡托的南京市昼白下区升州载路326号鄙地块项目房燥地产进行拆绸迁补偿评估雪。本次评估暖涉及的评估灯范围为南京迷市白下区升择州路326希号，委托评央估总建筑面执积3157半.3平方米特。榴依照国家和缴省市关于房糖地产评估的斧有关法律、解法规和政策陡要求，遵循怕科学、客观袍、公正、实岭事求是的原五则，根据《裁南京市城市朽房屋拆迁评瓣估技术规范惑（试行）》鄙的要求开展趋本次委托的野评估工作。挡评估人员在侧认真分析贵椒方提交的查苗产资料和实梯地调查资料饶基础上，进亿行了拆迁评住估前期调查鸦和现场勘察绑工作，按照脱房地产评估袍程序和规范妇，应用市场留化拆迁评估珠模式，认真幅完成拆迁评缝估工作。现熔按与贵方签左定的委托评锯估协议要求态，将我方本炒次评估结果唇《南京市白凑下区升州路肆326号地僵块项目拆迁谈补偿价格预膜评估报告》年（宁大陆房均地估价字[爬2006]读第广206号）退交付贵方。玻经本所评估荡确认，贵方体委托估价的里待拆迁房地搏产在计2006年榆7月20日脸的补偿金额社总值为师12676虫802.1迹2招元，取整为梅1267万辆元，大写人辛民币为壹仟址贰佰陆拾柒后万元整。搭需要声明的棉是，本报告感书所确认的清评估结果反膏映在给定估枝价时点状态牵的评估对象曲，在本次评册估目的下，输根据政府现摸行政策规定励，按通行的县房地产评估摩惯例和拆迁精评估技术规肃范要求的评畅估方法确定病的现行价格骨。我方承诺披本报告所选壤用的估价方落法及其应用烂是正确的，区对按贵方所罩提供的基础都资料条件下山计算推断的玩评估结果，三在其有效期游内的合理性钱和保密性承敞担义务。本娱报告书供贵摘方及所涉被回拆迁人按报防告确定的评孕估目的正常疲使用，并报稻送上级政府攻主管部门、撤房屋拆迁管疤理部门及评返估行业管理乔机构审查。磁未经本评估腰机构许可，惨不得将本报惩告的全部或熄部分内容提垄供给上述部软门外的其他黑单位和个人催，也不得见标诸与公开媒杯体。庄筐躬垄怨阳南京大陆房用地产估价师葵事务所有限隶责任公司顶猪候差贴航二腹00六年七勺月二十四日估价师声明站1.本报告弱撰写的主要嫂技术依据为塌《房地产估率价规范（G竟B/T50慢291-1珍999）》谅和《南京市并城市房屋拆位迁评估技术营规范（试行忘）》；臭2.本报告造评估人员主呆要按照上述稿规范的要求芬开展评估工正作。按公认先的房地产评纽估程序进行轧了完整而具谢体的现场勘挠察、资料收忽集整理及分神析测算工作捐，本报告是义遵循该程序渔工作的成果仰的客观总结成和反映；罩3.估价师够所在的评估睡机构坚持公染正、公平原划则，站在中揉立的立场上适实事求是地握开展本次委要托的评估工竹作，参加本奇次评估人员寄所在评估机真构与待评估音资产及委托杂方无除本次栏委托外的任牺何利害关系峰或重要经济屡关系；燥4.按照市绣场化的拆迁牙补偿模式进扒行评估计算才，我们对本杜报告所选用芝的估价方法秒及其应用测雕算过程的规远范性负责，恩对按委托方匹所提供的资蕉料等基础资倾料条件下，持计算推断的锡评估结果在杰其有效期内龙的技术合理蔬性和保密性盼承担义务；村5.本报告昆书供委托方洁及所涉被拆之迁人按报告恒确定的评估桂目的正常使世用，并报送糖上级政府主丽管部门、房戏屋拆迁管理循部门及评估细行业管理机扭构审查；涨6.未经估旋价师所在机寻构许可，不待得将本报告厉的全部或部煮分内容提供伯给上述部门料外的其他单遵位和个人，壮也不得见诸夺与公开媒体帆；估价师及除其所在评估捏机构同时承娃诺，未经与王委托方协调猪一致，概不希将本报告提揪供给与本次剧评估无重要轨关系的单位岭和个人；己7.本报告波附件系本报贝告的必要组秆成部分。附滥件中列出的市补偿金额结睡果是本评估权结果的必要什组成部分；结8.估价师辫及其所在评朴估机构保留液对本报告的填答疑权和解左释权。蛛估价的假设杜和限制条件烫估价假设条局件厅1.房屋拆蜜迁评估采用塔的价值标准顶为：不考虑居被拆迁房屋么在估价时点以所受抵押、巧租赁等权利恳限制情形下置最可能达成酒的公开市场玻价值；似2.本次评漠估中所采用宪的数据以委外托方提供的啄产权资料上科登记面积为份依据。涌3.从估价慨时点起至估艰价结果有效忘期结束时止旧，设定评估洲对象房屋状件态和房地产迹市场情况是浙基本保持稳善定的。举估价限制条辅件腥1.本评估肃结果的有效吼性受到本报菌告规定的估父价时点、估布价结果有效羞期、估价对银象内容和范趟围，以及估傻价假设条件仆等估价要素锁的约束和限柳制；本评估伤结果的使用与也受到本报局告及附件中浑的相关解释欢、说明的约狂束和限制；椅2、因本次逐估价为拆迁卖预评，如正牲式拆迁时房酿地产市场或上实际拆迁范是围与面积发桨生较大变化直，应作相应也调整；脾3.本报告谈包含被拆迁劫房屋内装饰倍装修补偿及款独立附属物旨、构筑物的胳补偿价格；孔4.本评估正结果反映评坑估对象在本炎次评估目的视下，根据国他家、地方现充行政策规定犁，按拆迁补沸偿评估程序无和相关规范酬规定的评估焦方法确认的急现行公开市爸场价格，没洁有考虑特殊猛交易方可能脊追加付出的弄价格等对本推评估结果的塔影响；不考衬虑假定该批亦房地产到市础场变现时因切特殊的变现厘方式和价格饼折扣而引致铸的价格变化睁；也未考虑察国家宏观经扫济政策发生他变化以及遇只有自然力和熔其他不可抗雀拒力对资产讽价格的影响舰；皮5.本评估局结果包括被洁拆迁房屋建狭筑物价值及步其占用范围腐内合法的国震有土地使用偿权价值;切6.本次评叉估中房屋拆漆迁补偿价格魔以该房屋的祸现状使用用茶途为评估依论据，未计因骄经营年限对罪补偿价格的赞影响。古7.本次估抢价结果仅作式为拆迁前的宇费用估算，剩不能作为正丛式拆迁补偿瓜的依据；花估价结果报银告美（宁大陆房程地估价字[巴2006]乐第铜206阀号）戚拆迁评估项刑目名称芦南京市白下妇区升州路3芒26号地块颜项目拆迁补悼偿价格预评筑估报告委托估价方附名漫称：南京天洲安房地产集妥团有限公司墨三、房地产尊评估机构侍估价单位：刻南京大陆房舌地产估价师问事务所有限镇责任公司颠法人代表：朽胡xx剃资质等级：吵二级笨联系人滑：窦莹喇房地产评估创资质：二级券联系电话：董025-8陈3xx1循四、评估对罩象和范围祥评估范围情惜况产本次评估范酒围位于白下宫区升州路3概26号地块酱，经委托方群认定的被拆勾迁房屋，评汤估对象以委州托方提供的户产权资料为范主要依据。还评估对象情摔况合1.评估对督象为南京市孩白下区升州堆路326号探地块拆迁范梳围内的拟拆怠迁房屋及附卧属物等费用希和适当的补谋助费用。晶2.拟拆中迁房屋建筑膨物情况简述怒评估范围内纠被拆迁房屋浪均为正常使碑用中的营业草及非营业用数房地产详见苦下表：举拆迁建筑面灾积（稻m词2仍）淋总面积央已登记面积狠未登记面积访自拆面积避3157.伶3塑3157.中3龟0葱载0竭滑评估建筑面巩积（拨m我2传）岂总面积撇住宅房屋面粪积暮非住宅房屋搂面积祥合计径营业性役非营业性丘3157.国3集0崭3157.胳3视417.8鸽7鹅2739.芬43牵该区域房屋顷多为混合结颜构，房屋多躁建于80年滩代，房屋保途养情况一般伙。蛾3.晚必拆迁范围内更用地情况嚼拆迁范围内逝坐落在南京秃市主城区的年城中地区，弄地块四至为傻：东为住宅研区，南为升孕州路，西为巧糯米巷，北百为住宅。按关《南京市城谣市房屋拆迁毒区位图》的见规定，该地币块属白1-敲1分区，为喘市区一级拆涂迁区位。轮总体看地块唇形状较规则码，土地平整凯，土地临街朽状况较好，轧地块周边环易境配套较好刊，购物、出壤行、上学、娘就医等相对怖较方便。腥拆迁地块所仪在地段南临筛升州路。区雄域内银行、弓医院、学校自、超市、邮仓局等公用服缸务设施和道避路、车站、是水电等各类天市政配套设门施齐全，土墓地利用价值沟较高。但该概地块上房屋村布局杂乱，抱区域内环境快一般，绿化伪较少，对区拴域内居民生挪活质量有一坑定影响。唇（三）锦南京房地产屯市场存量房梅交易情况分辰析准根据南京市堤房产局发布磁的交易数据池：侦2005年千第三季度，雁南京市商品痕房交易面积泊约为17在6万平方米情，由此推算抚2005年若三季度新建每商品房的交散易面积为9娃0万平方米软左右，而僻一季度全市不新建商品房碌实现销售约叶143万平差方米，二季消度全市新建放商品房成实现销售8沃7万平方米狗左右。2愿005年三键季度南京二虑手房市场总译供给约为恳112万倚㎡截左右，其中渡住宅财98万丛㎡屑左右，成交聚70万搞㎡拴左右。诚（四）20碍05年1-的11月份二鉴手房地产市可场综述唤1、1-1聋1月分二手痰房市场运行嫌特点分析昂（1）政策征影响依然明社显，市场成务交稳中有升苍政策目前已雪经成为左右胡房地产市场砍发展的一根缸非常重要神丑经，所得税究、营业税的往征收以及未榆来可能带来屈各种政策的齐出台，这些找都对二手房志市场发展产风生了非常大密的影响，从荒今年国家新尼政出台后，脚南京立即出怠台了新房两锯年内交易征粉收５.5%裹营业税，造犯成了征收前递一月市场成耀交异常放量川，但同时也催造成了后几矮月交易极度蚂萎缩的情况槽，这些都说摘明现在的市乳场还处在极西度的脆弱之吗中，但随着宅时间的推移似，只要没有蜻新政策的出泪台，政策因恶素的影响将挨逐步减弱，胃市场的成交觉将会恢复到抵较为正常的蕉水平，明年善的市场将会捡保持稳中有狮升的格局。傅（2）主城吗局部区域二萌手房价再上现台阶，成交绳套数放量明隆显是主城城墙以捏内二手房价露不断攀高，恋迫使越来越假多的客户向莲新城转移，何无论是新商席品房还是二稼手房，新区水的成交比例呈正在呈不断吉活跃的态势催，以前中介匙都不介入的剂新区，现在导已成为各大浊中介尽相介疮入的热点。羡本月江宁、础浦口、六合饥三区的成交四量已接近全卸市成交量4约0%，并且酷本月全市成舞交套数放量邪明显，11波月共成交4览863套，识环比上升了摆134.9丰%，市场普殊遍反映对政廉策不确定性忽的担忧以及肆明年大面积齐拆迁的开展耽，都对二手泉房市场产生省了比较大的复刺激作用。浆（3）租赁手市场平稳发票展，淡季特炭点已经呈现悲高校开学等解原因曾使9笑、10月份透的租赁市场榨高温不退，约但进入11判月以来淡季买。一些远离结繁华，没有网特点为的二温手房片区，枝市场滑坡比傍较严重，而董一些老的繁眨华商业区，口长期以来形掘成的商业氛南围，保证了壁客源的稳定凶。南京某大激型中介11凉月中旬客源慎量环比10笛月中旬增加劝6.58%妈，房源量环尼比10月中谢旬减少16渣.87%，丘成交量环比沉10月中旬戴减少8.8会3%。坛2、二手房败供应、交易稠情况分析回1-11月湖份，全市二傲手房共挂牌但62165报套（江南八虹区5391棵5套），同矛比增长22卫.3%（江哥南八区24着.5%）；漫同期，二手味房住宅挂牌愿57780滤套（江南八滑区5021协0套），同冻比增长23斗.4%(江透南八区25训.8%)。摔1-11月贯份，全市二缴手房共成交益47612异套（江南八橡区3522石9套），同妻比增长2.煮5%（江南掩八区-4.外5%）；同编期，二手房久住宅成交4包6280套拼（江南八区判34294殿套），同比结增长3.8胸%(江南八炼区-4.1达%)。荡11月份全昼市二手房的报成交495敏4套（江南孟八区486另3套），环燕比上升76允.9%（江浇南八区13扔4.9%）浇；全市二手课住宅成交3死307套（道江南八区3蛛255套）兴，环比上升梳21.4%砌（江南八区倦61.5%遇）。园表1.20殿05年1-凉11月份全禾市及江南八奋区二手房交街易情况废2004年港11月至2秤005年1友1月全市各类月二手住宅崖挂牌、交易喜量走势笔表3.20哪04年11敏月份至20槐05年11似月江南八区嫌各月二手住或宅挂牌、交丽易量走势拢（五）二手卖住宅价格分箭析崭表1.二手帆住宅供应价匹格类表2.二手蹈住宅成交价货格释2004年洞11月份至茶2005年乎11月全市燃、江南八区驻各月二手住肃宅交易价格虾走势熊五、估价目雄的乘城市房屋拆寺迁补偿预评车估。脑为委托方了脾解拆除指定存范围内的房豆屋资金提供愿所需价值量病的参考。但六、估价时齐点胜二00六年塌七月二十日慌七、价值定正义齿遵循等价有复偿的拆迁补故偿原则，按握市场化拆迁石评估模式，矿确定本报告侦给出的拟被傻拆迁房屋的尖拆迁补偿价宜格为估价时盲点及其在南安京市房地产费市场正常公露开交易所可船能达成的价变格。该价格洗未考虑被拆敢迁房屋所受敌抵押，租赁揪等权利限制工情形的影响蒜。郊八、估价依眯据余2001年锐11月，国渐务院第30鼠5号令《城己市房屋拆迁晴管理条例》绳2002年革10月，江两苏省人民政光府《江苏省知城市房屋拆摔迁管理条例舰》乘2004年底元月，南京席市人民政府注《南京市城少市房屋拆迁坛管理办法》榴1999年铸5月，建设淋部《房地产描估价规范（敏GB/T5溉0291-猪1999）四》侄2004年词元月，南京剑市房管局《卖南京市城市租房屋拆迁评痒估技术规范辜（试行）》毫2004年慕元月，南京烛市人民政府料《南京市城粗市房屋拆迁集区位图》挂2004年障元月，南京角市房管局《比南京市房屋冻拆迁评估管算理规定》粘委托方提供外的查产资料集和其他与本败拆迁项目相升关批文、规厌划、工程资秤料君评估人员前踩期调查资料谁和现场勘察值记录资料次评估人员收谢集的与估价非对象相关的下房地产市场亏资料和其他巡相关资料蜓九、估价原谋则荒本报告在遵伤循客观、公蛾正、科学、哗合理的基本瞧原则下，结绵合估价目的灾对估价对象饲进行评估。肥具体依据如肉下估价原则猫：讽合法原则、附替代原则、握估价时点原拾则、公平原铸则。刮十、估价方断法及其技术棍路线呆估价方法的暑选用扭根据《南京沙市城市房屋冲拆迁评估技是术规范（试亩行）》的有匆关规定，结号合评估人员爸对估价对象嘉的认识，确烤定拟对被拆挎迁房屋中工赵业用房产应蓄用成本法评悬估，商业房堵地产采用收搭益法评估。液评估房屋技率术路线1、工业班对照委托方程提供的资料梯及现场勘察细，确认评估塌对象非住宅网房屋为工业坝厂房及配套枯设施，因此献采用成本法笋进行评估。道技术路线为晕：稍1、基本公兰式瑞拆迁补偿评洞估价格=土掉地重新取得尝价格+建筑僻物重新购建贺价格-建筑靠物折旧距2、土地重看新取得价格块应首选市场谨比较法测算颂，在无法适僵用市场比较趁法时，可采瓣用基准地价从修正法、成潮本积算法等刃方法求取。监土地重新取颠得价格内涵前包括土地取昆得成本、土归地开发成本竿、土地取得起所涉税费、述土地开发利拆润；男3、由于委队托方未提供魄全部评估对耀象的相关产仅权资料，有礼产权证房屋疫建筑物重置遍价考虑了建绣安费用、专湿业费用、前锣期费用、规舱费、管理及幕不可预见费质、水电气等图集资费用、从投资利息、适投资利润等库费用；未见韵证建筑物重驰置价仅考虑觉了建安费用筒结合成新，扰不包括专业蔑费用、前期拢费用、规费沙、管理及不凝可预见费、牌水电气等集包资费用、投樱资利息、投川资利润等费速用；肺4、建筑物认折旧应根据违实地查勘结世果，对照《鸟房屋完损等验级评定标准竖》的规定确朋定。建筑物玩折旧应考虑位物质折旧、猾功能折旧等讽因素。姓5、房产评纤估测算过程框本次评估中削所采用的数钥据为委托方包提供的房产寒资料数据。=1\*GB3①建安费用瑞对照现场勘山察记录，根图据南京市人阀民政府令第皆227号文栏件的规定及甲《南京市城座市房屋拆迁村评估技术规世范》（宁房像拆[200馋4]4号）花，结合南京金市非居住房扰屋重置价格边标准，参考轨有关类似工架业建筑物的清技术经济指绝标，考虑到郑待评建筑物亲的规模、跨态度、层高、叛层次及基础姻和附属设施巾的不同，结捧合评估人员性收集的建筑哑工程造价资挥料和评估人鲁员的经验确宗定钢混结构雄房产的单价床为674元探/平方米，逝混合结构房宁产的单价为膝553元/狼平方米。以所上单价未包顷含层高调整顽，如遇房屋年层高较高等螺情况，按照拍南京市人民助政府令第2睡27号文件诊的规定及《估南京市城市删房屋拆迁评多估技术规范晚》（宁房拆田[2004脏]4号）相疏关标准进行恢调整。=2\*GB3②专业费用袍专业费用按寒建安单价的捞5%计。=3\*GB3③前期费用抄前期费用合谜计为100首元/M僻2乌（前期费用妨包括可行性帖研究报告费燥、晒图费及装效果图费、东测绘水文、症规划选址费棚、规划费、后勘察费、设狼计费、抗震站审核费、安喷全监督费、掘土地平整费赖、排水管及借设施使用费谦、临时用水遗、临时用电脖、临时道路锤等费用）=4\*GB3④规费削规费合计为晃117.3妹元/M他2成(岩市政配套费琴105元/牧M青2波，新型墙体陪发展基金8东元/M得2湖，白蚁防治谊费2.3元杰/M伐2屯，散装水泥恰资金2元/坟M直2溉)=5\*GB3⑤管理费备管理按建安舒单价的5%补计。=6\*GB3⑥投资利息语按正常利息阅5.85%佩计，计息期梯为一年。=7\*GB3⑦投资利润跳评估中未计哀投资利润。=8\*GB3狠⑧耳建筑物成新邪率著建筑物成新宫率的确定，颤主要对照建通设部颁布的学《房屋完损郑等级评定标络准》的规定幻，参考《南直京市房新上稼限表（限值阿）》的有关准规定，采用涨直线折旧法拦结合估价人底员现场勘察狡的情况来确箭定。贯6、土地测然算过程评估粥根据《南京表市城市房屋扬拆迁评估技营术规范》补棵充规定（三枝）：对于工同企单位非营净业用房采用牛成本法评估图时，多采用称基准地价修拨正法进行。圾土地重新取枯得价格=基骂准地价水×知（1+综合搞费用调增系虏数）源×诵调整修正系熄数材2、营业用夹房屋评估方疲法应用景营业用房屋睁经对照查产风资料，经评就估人员现场才勘察确认，烛结合收集的袭市场资料情弃况确定营业臂用房采用收作益法评估。摸其技术路线者为：1.确齐定房屋类别魔；2.选择哑评估方法；柴3.测算评煤估价格。滋采用的测算特公式为：轨V为评估价拥格，a为评弯估对象年纯填收益，r为舱资本化率，攻n为收益年子期。奔（1）求取消租金年纯收名益a；惧经评估人员材现场勘察及晶整理，收集钩的该区域营托业用房屋租爪金案例（租只金单位：元方/M乔2夹.月）得出铺该区域平均芹年租金为1器397.6级4元/平方磨米。斧（2）确定逮资本化率r士；考按试行规范幅采用安全利急率法确定，唤资本化率=延安全利率+蒜风险调整值乖；提该地块交通谷十分方便，无人流量很大蓄。由于地理调位置较优越刮，给周围的蜡营业户提供逐了很大的商欲机。当前银悬行一年期整名存整取存款童利率为2.狮25%，根的据试行规范搭所给表格（死一级区位）浆，确定风险已值为8%。饰则资本化率该=2.25逆%+8%=犁10.25班%顽（3）确定饶收益年期n半；们根据拆迁的环实际情况，良主要以房屋测的经济寿命晚年限为依据泛来考虑拟拆飞迁营业性用俊房的收益年殖期。对照现它场勘察情况危，考虑房屋萝建造年期、侨现行状态等米情况，将待量估房屋的收销益年期列入敢表2中；乒（4）评估食计算；湾腾滑胜甜肿表归2伏房屋坐落惨租金纯收益袖（a）句资本化率（掏r）趣收益年期（王n）帐计算自过程帆单价猜（元/M婶2库）萝沿升州路认1397.写64同10.25形%臣35房[痛1塔—斧]压13187殊十一、估价失结果及其确撞定理由估价总结论扯按照市场化详拆迁评估模互式，经本所劝评估确认：糖白下区升州丈路326号明地块的拟被嗓拆迁营业、伴非营业用房惕地产的拆迁滨补偿金额为非12676姿802.1爬2天元，取整为密1267万鹅元，大写人岗民币为壹仟中贰佰陆拾柒时万元整。如毙下表：简（1）房地取产补偿总额新补偿金额分谨类概算（元僚）折住宅房屋希营业性用房神非营业性用扔房奖0妻55104枣51.69窄52186乐38.75衣（2）附属贯物补偿及补撒助费用供补助项目屿补偿标准斗数量缺补偿价格艘智（