策划阶段规划设计分析成果标准

策划阶段设计前期分析成果标准重点 1.1宗地自然条件 2地社会条件 4争楼盘 62.规划设计的可行性分析 10 2 5.范例 17第一部分：项目基础资料宗地自然条件表一宗宗地位置宗地现状位置图位置图可保留物、绿化植被与水面分布图可在城市地图基础上制作可在城市地图基础上制作宗地面积、角点定位、红线尺标明拍摄点与目标点位置宗地为复杂地形时，表达现状地标高(等高线)、现状地貌宗地可保留物、植被与水面的定位发展部和工程管理部应主动配合完成本项作业；2.本表格所列为描述宗地自然条件所需的图纸目录。应在投资分析阶段收集、制作完成，并作为设计释原因并提出补救方法；计宗地自然条件表二 风向频率玫瑰图(另附周边地表水最高控制水位地下油罐房其它大型地下建筑物其他需探明地下物□空气质量良好℃℃℃□空气质量较差，需进行MMM□水质较差，需进行检测□周边有噪音源，需进行2．依据宗地社会条件表一(表CD003)的周边公共设施图，当周边存在污染源与噪声源时，应结合实地具体情况判断是否对宗地空气质量状况、水质状况、噪声状况进行检测；决定进行检测后应附各项检测报告。对于尚未达到面解释原因并提出补救方法；宗地社会条件表一责任人：地区总建筑师表表达宗地所处区域(道路、周围建筑物等)的现状特征表达政府对宗地所处区域的规划设想表达地铁、轻轨、公交流线及宗地附近站点；表达私家车赴宗地的可选路线表达宗地周边道路名称、级别、尺寸及拟建道路的拟建时间、道路断面等表达宗地块周边各分项尺寸表达宗地周边存在对项目设计存在影响的公共建筑名称、类型、面积、基本功能、形态及建成时间；表达对项目设计存在有利与不利因素的设施：广场、公园、城市雕塑，高压线、变电所、烟囱、垃圾场、排污沟、其它构成噪音和污染的设施、标高等通分析图路断面图共设施图本表格的填写责任人为地区总建筑师，地区投资发展部和工程管理部应主动配合完成本项作本表格所列为描述宗地社会条件所需的图纸目录，应在策划阶段设计分析作业开始前完成收宗地社会条件表二要求层或红线的要求1)本表格的填写责任人为地区总建筑师；2)应着重了解，当地规划设计除了需要遵照国家条理外是否有制定地方性的规3)当地政府是否对所在地块有控制性规划要点？相近地块的规划控制条件是什a)竞争楼盘列表负责人编编号楼盘名称发展商所处地段价位/平米1234年月日确认栏日产品技术部总经理：年月日“竞争楼盘”，是指区域内、或其他区域内与本项目地理位置、市场定位、产品类型等方面存在相似性，可能与本项目产生竞争的楼盘。价、最低价以及均价。本列表中的竞争楼盘清单，须由地区产品技术部与市场营销部门共同确认。户户个b)竞争楼盘设计标准信息信息表一负责人积积住宅总面积型式自然景观积水景/喷泉包含儿童游戏项场场羽毛球场□独立别墅房个班班M2M2个组个个M2M2M2M2个个场它针对项目竞争楼盘，需完成表格内全部内容。若用于其它楼盘的考察和调研，可酌情选本表格的责任人为地区市场营销部负责人，产品技术部可提供必要的技术支援。负责人称该楼盘的主要该楼盘的主要卖点、所采用的新概念新技术设计单位名称(主创设计人员)建筑景观规划方案施工图方案施工图室内室墙面二外公共室内窗□白铝□彩铝门表CD008责任人：市场营销部负责人称编号户型种类面积(M2)实用率(%)比例主要特点123456主力户型编号为:户型特色评述：(应附图表达)1．实用率：国家规范无定义，为房地产销售中使用的指标，通常为：单套内建筑面积/单套商品房销售面积(套内建筑面积＋按规定应分摊的公共建筑面积)。第二部分：规划设计的可行性分析1．依据各个调查表格在策划阶段进行设计基础资料的收集，可结合项目的具体状况增加需收集的信息条目。在完成基础资料收集后，结合《产品策划10大问题》以及《产品基础方案》，根据这些资料对项目的自然、市政、市场等条件做出基本的研判以作为项目策划、设计的基本依据；2．依据宗地自然条件表一(表CD001)的内容，分析宗地自然环境对规划设计的影响。如：依据宗地地形图分析建筑与产品的排布可能性；依据宗地绿化与水面的分布图分析现状资源的保护与利用措施等；3．依据宗地自然条件表二(表CD002)的内容，对于有特殊地下物(如冲沟、暗河、古墓、地下军用设施等)或存在空气污染、水质污染、噪声污染的地块对规划设计的影响程度及对应的设计思路和解决办法(该思路、办法对应的成本估算要在《投资与收益分析》中体现)；D设施、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设的影响等；5．产品技术部门和市场营销部门应共同组织人员对竞争楼盘做彻底的调查，调查内容调查进行资料收集，并全面分析(表CD005-CD008)；6．依据宗地社会条件表二(表CD003)的内容，当地政府各类间距、日照要求，并结合集团对项目的主要指标要求(总建筑面积、产品类型组合能)，并分析对建筑排布7．当不具备政府规划设计要点，容积率、面积分配比例等技术经济指标不完全确定时，进行我司最理想的容积率和产品分配比例分析，完成容积率分析方案及对应的CD的方案及完成其对应的综合经济技术指标表(表CD009)与产品分析表(表表CD009)(不同指标数据选择对应的经济效益分析在《CS01A》中体现)；三种不同方案的比较应结合策划、高层等不同比例分配的假设情况，进行最基本的建筑排列，完成规划设计草案其对应的综合经济技术指标表(表CD009)与产品分析表 (表CD009)(不同假设情况下，对应的建设周期计划、成本估算、销售价格预测及经济效益分析，要在《项目进度总体计划》、《CS01A》中体现)；三种不同方案的行。行第三部分：规划设计分析a)技术经济指标：结合设计分析是否能达到集团对项目开发的基本具体量化指标b)规划条件分析：分析小区如何和周边结合的可行性，包括道路交通、周边市政管网对本项目的支持度等；分析容积率、密度等规划条件对项目指标的限制；c)规划设计概念：如何体现沿海住区规划设计导则的精神；表现项目预期的风格d)技术概念：计划采用的重要新技术及其与规划设计的关系。e)社区可持续发展概念：对项目分期发展的设想、对营造统一的社区概念的设a)规划设计分析总平面图i.退让红线要求；ii.不同功能物业的分布位置分析；iii.间距分析；iv.组团规模分析；b)市政条件分析图i.道路交通1.道路；2.停车；ii.水、电、暖、通讯等c)坡地、山地等复杂地形应做全面的地形分析d)样板区选址及构成内容分析e)综合经济技术指标公共服务设施汽车停车交楼标准术指标表产品技术部负责人建筑面积容类型低层住宅(1~3层)多层住宅(4~6层)小高层住宅(7~11.5中高层住宅(12~18高层住宅(19层~超高层住宅(>100m)类型容下容供厨卫装修装修筑面积比例(%)备注建筑面积(M2)用地面积(M2)2.根据沿海项目开发经验，7~9层住宅与9~11.5层住宅开发成本差异不大，因此上表将7~9层住宅并入小高层3.设计部完成上表后提交地区成本管理部门进行投资分析阶段的成本测算，再向集团产品设计部以及工程管理部备容积率面积比户数比容积率面积比户数比(M2)率方案一(M2)率方案二(1~3(1~3宅(4~ (7~住宅 (12~高层住宅(19层~配套商业面积低层住宅：独立别墅面积之和(Ha)(1~3(1~3宅(4~(7~(12~宅(19层~会所商业配套(M2)(M2)(M2)a)规划设计草案的主要目的是通过设计分析为项目的投资效益和经营前景提供技和不利因素的研究，以及规划设计草案中各出图表或文字提交市场营销和成本部门，形b)规划结构对产品策划要求的户型指标的影响因素；规划中单体的体块的面宽、，得出各主要因素。“有利因素”包括d)关于各因素的可参考定义：i应根据各个地区的气候及日照条件制定；源。第四部分：《项目设计总体控制计划》1．本控制性计划由各个相关部门填写后由地区产品技术协调汇总，这些部门包括：地区产品技术部、地区市场营销部、地区工程管理部、集团产品设计部、集团行销管理部、集团健康住宅推广办公室、集团工程管理部。制计划的编写负责人为地区产品技术部负责人；3．项目设计总体控制计划在经集团产品设计部审核后，由执行总裁批准后正式生效。4．在项目实施过程中，如需对设计进度进行调整，应由区产品技术部负责人和各个相关部门协调并负责提出调整稿，项目设计总体控制计划调整稿在经集团产品设计部审核后，由执行总裁批准后取代原计划并正式生效。5．执行总裁批准后，应报送地区总经理、地区产品技术部、地区市场营销部、地区工程管理部、集团产品设计部、集团行销管理部、集团健康住宅推广办公室、集团工程管理部以及地区相关部门备案，并上传到集团文档系统。第五部分：策划阶段设计分析成果存档及编号集团项号文件名称目设计成果范例汇编》1宗地城市位置图CD-A-12宗地区域位置图CD-A-23宗地红线图CD-A-34宗地现状照片CD-A-45宗地地形图CD-A-56宗地绿化植被与水面分布图CD-A-67区域现状图CD-A-78区域总体规划图CD-A-89区域交通分析图CD-A-910周边交通分析图CD-A-1011周边道路断面图CD-A