商业银行个人住房贷款信用风险管理

PAGE********毕业论文商业银行个人住房贷款信用风险管理研究赴学生姓顾名秧铃烤玻指导教托师临子咸握专咬业龟付致锈沫学刻院膨拢网鞋芝会计学院玉申姥蕉20宾11瞧年厦6月10日芹Comme畜rce郑Grad咱uatio档nThe失sis浆Resea宋rch竿on宴theC街redit州Risk惭Mana恋gemen慧t榆援onLo北ansf滨orIn披d鬼ividu奋alin墙Comm什ercia旷l烈粥Bank秒电Stude殖nt四焦钟跃弃锈Super气visor符巩己择贷递筝韵Speci责alty司霞嗽谷仇浙Schoo蒜l算案棒懒Accou起nting变梁Schoo累l危兰凡捏贺莫辉20危11锈-0匹6陵-见10迅叙毕业论文任胞务书臭姓减名知：你擦学院：星会计掘学院救班级：涌专业：略们毕业论文题辟目：步商业银行个津人住房贷款煤信用风险管塘理研究幅立题目的和桐意义：朱立题目的：运以我国商业程银行个人住责房抵押贷款丸风险影响因头素研究为主蔽线，在借鉴嫂国内外已有霉研究成果的鄙基础上，合浆实际情况，君对我国商业层银行个人住染房抵押贷款娘的风险进行逢研究周，并且运用方相关分析、刺比较分析等切技术手段对随样本数据进汁行实证分析粱。讨为我国商业浆银行完善自精身风险管理北机制、建立吨个人信用体疑系提出了构认想和可行的屈建议与对策薯。想立题意义：近通过研究，鸦从个人住房牛抵押贷款风艳险成因的主舰体因素和环横境因素两个顾层面切入，号从商业银行刮风险管理的六视角剖析了培影响我国商浪业银行个人吉住房抵押贷苹款风险的关雾键因素以及歼这些因素导鹅致违约风险次的作用机理蹈。闷技术要求与眯工作计划：律技术要求：赚薄英1田．选题适当半，符合本专陡业的研究范板畴。筛洪填2插．论文内容蕉充实、论点菊论据充分、评英文摘要准坦确。蹄恼怀3慈．逻辑结构忠严谨、层次暂清晰、文字役简练、术语旷规范、数学秩模型（置案例分析）姨运用适当，局图表形式正疫确。嫂工作计划：据1显．指导教师通做论文撰写常讲解，审定某题目，制订轰资料的收集祖计划。止煮衣2阅．实习期间周指导教师通龙过、互痕联网与学生绳随时沟通，掀了解论文资确料收集和提串纲写作情况塔。何谊猴3驱．返校后论僻文质量监控播小组做开题志审查。削蕉织4币．指导教师灯对论文进行淋审阅和修改绪，推荐优秀本论文。共引庄5功．论文质量皇监控小组做态论文定稿的情审查。狡魂尽6堪．评阅教师勾做论文评阅窑。剑度敏7移．学院答辩闹委员会组织论论文答辩。惨时间安排：顾2023奴.劣11爪.拉17位—税12吧.液14刊审定毕业无论文题目，管指导学生如炊何撰写毕业宜论文提纲；切审定毕业论躬文提纲，完气成开题审查真与开题答辩滔。算2023养.皆03历.咐08蜂—梁05傍.胳03突毕业实截习、搜集资寻料、撰写毕句业论文初稿赠。困2023长.骡05叉.繁04猫—奸05浮.绩15中学生返遣校，向指导努老师汇报毕舟业实习及初赶稿写作情况阴。镰2023便.谊05啦.浮17洁—蝇05罢.捎21畅论文中碑期检查。伍2023菊.秩05拉.抖22毙—蹲06顽.养01冤修改论扯文及定稿。栋2023才.丸06俭.敬02培—阀06蝇.砌04慈拖湿上交毕业论旧文，最后审近查论文内容族与格式。鹿2023逢.臣06白.循07筹—剩06俩.榆08窃审阅人夜评阅论文，晃学生做答辩想准备。运2023代.前06妨.倘09略—怒06孤.倒14喊毕业论文饰答辩。吴指导教师要随求：耗（签字）贸企经努年融月淡日毫教研室主任津意见：径（签字）管宴善节年膊月倍日秀院长意见：功（签字）彩剃脱佛年讲月剪日PAGE骡毕业论文审尚阅评语耽一、指导教慌师评语：蜻指导教师签肢字：阶年扔月值日乳毕业论文审阿阅评语州独柜回壮二、评阅人害评语：味评阅人签字基：菜年分月领日悼毕业论文答俯辩评语及成惠绩肚三、答辩委算员会评语：习四、毕业论转文成绩：贡专业答辩组饼负责人签字秒：歼年月邮日底五、答辩委胀员会主任单衣位：远报（签章）申仗答辩委员会摧主任职称：进判渠司炮答辩委员会阵主任签字：捆奥输喂征年既月龄日哈尔滨商业大学毕业论文PAGEII摘要纱自血个人住房托贷款开始实泰行，歪个人住房贷侮款以房产作质为抵押闪，燥而且房价处壶于快速上升播期苹，仰个人住房贷钥款的不良贷飘款率相对较千低号，蒙个贷成为各救银行竞相争奋夺的优质业鞠务初，挣银行放松了总对个人住房育贷款信用风地险的管理。哨美国次贷危夸机起源于银迹行对个人住术房贷款信用慧风险防范的巧疏忽住，程其严重后果催提醒我们必沿须注意加强桶对商业银行妙个人住房贷丧款业务信用唇风险的管理洗，它提升银行信良用风险管理行水平。因此仿，打研究个人住声房贷款信用菜风险问题具秀有很强的现抓实意义和应魔用性。燃商业银行个蹦人住房抵押塘贷款风险影驴响因素研究袜为主线，在玉借鉴国内外盲已有研究成道果的基础上纯，从个人住竹房抵押贷款妹风险成因的批主体因素和商环境因素两返个层面切入瞧，从商业银序行风险管理泄的视角剖析湾了影响商业宰银行个人住半房抵押贷款蛋风险的关键宗因素以及这甲些因素导致垂违约风险的丝作用机理。裹借鉴国外个烦人住房贷款放的先进经验枯，结合实际著情况，对商志业银行个人蚁住房抵押贷解款的风险进宇行了研究，吉并且运用相嚷关分析、比售较分析等技桨术手段对样扇本数据进行鸟实证分析。仗并为商业银扣行完善自身爽风险管理机僚制、建立个驻人信用体系咳提出了构想铁和可行的建悠议与对策。蛇关键词终：枣商业银行；壁个人住房贷贼款；信用风宇险节Abstr碧act讯Since泥俘thei挑ntrod蚂uctio晨nof原indiv模idual缩hous欠ing玻onb浪ehalf挺ofp哀araga际ph昂.姥P钻erson阁alho这using企loan重has命becam楚emor大tgage患d,at桨the慈same态time茧duet谅osky污rocke隔ting给ofho把using啦盆price冒and咬boomi慌ngpe队riod扁ofre解ales馒tate’丘sind读ustry咳,ind交ividu抚alho锯meno室n-per盖forma趣ncel塔endin彼gare茅comp矛arati山vely酿low,僵many宫banks酒have咸put慌home糖loans叛ash拖ighq箩ualit梳yass急etsw盯hich印means顷low临risk,分high退reve阔nuef促orba输nks,蜡conse陶quent壮ly,b退anks锄loose沉dman递ageme崇ntof杀pers钥onal裳lendi投ngby情usin赶gkin道dsof忍mean写s.Am丛erica假nsub艰prime墨mort速gage乒crisi昆sin颈2007勒stem尊from鱼some悟borro辣wers’碗乱credi板tlac敢king缸inho晴using缎cred隐itma姻rket.绒Seri泥ousr炭esult静oft只hecr凤isis条reman裹dsus箩that族wem亚uste糕nhanc宜ecre央ditr渡isk’s途mana泽gemen皆ton艺indiv驱idual呢hous登ingm予ortga孙ge;i占mprov捏e醒China种’sba捧nkcr贷edit捕manag经ement失leve独l.Th销erefo彻re,r格esear于chon舰cred舍itri扔sk’s乌manag球ement草ofi鼓ndivi及dual垮loan芳becom粪ethe珍real霞istic帜mean间inga隔ndap打plica贩ble.难去As幼惩the厉梁study柿汗on膜临facto呜rs睡将influ筑en食c谁ing历没the拿坛risk崇c旗ontro牺l系呀of晋密resid牌entia池l忙沟mortg交age姿loan养ofc稳ommer血cial喂banks扒for途main脸line浩onth撇ebas化isof涛the示resea臭rchr干esult鉴sand点abro牛adth找isar耻ticle眨star奋tswi家thsu贱bject极fact酸orsa催nden戚viron昨ment奴facto匆rsof燕caus寺ingt武heri重skof哀resi授denti默almo悬rtgag呈eloa碎nana鸟lyzes贺the使keyf建actor谣s导influ存en冷c芦ing膊闷the伏沿risk科弓contr仆ol牺至of食纱resid香entia蛮l违闲mortg厘age重但loan敢序and饥盲the者侍mecha瞧nism颜呼about辆the乐defau侦ltri降skre阵sulte论dby际these拆fact彼ors.驼With透advan都cedf呜oreig景nexp棚erien侧cesi不nacc秧ordan搏cewi正thth榜eact龙ualc亮ondit抢ions健thea茂uthor是make浇sar吼esear请chin套toth专eris去kof役resid愉entia夜lmor弯tgage活loan蜻ofc妻ommer酱cial耳banks畅and辩gives铲empi锣rical四stud宿ies留on递鞠sam德p久le冈途data觉牲by愈黎means动恢of异某corre竟latio怜n拨标analy杰sis费衬and艺c么om壶p楼arati市ve穿秘analy川sis.训Furt桂hermo巷re,t久heau象thor盛puts闸forwa巾rdpr些actic养able啊count昏ermea筑sures举and神sugge俘stion抚s颤on谅薪im赢p御rovin砍g浓绿risk咏c肯ontro肺l薯岩syste结m苏鲜and附参setti盆ng倡惭u军p幼the略炕indiv吗idual愿照credi环t敬佩rati废ng退劫syste宵m搂扁for奉c浓ommer代c节ial婶酸banks傍.乞Keywo奴rds悟：有毛C构ommer饥cial赴防banks它;仁硬Indiv货idual诞h母ousin涉g骗艺loan;快灾Cred鲁it灰r结isk 目录焦摘要貌烘I上Abstr明act干体II宪1休绪论陕胖1茎1.1肿研究背景捡货1检1.2鼓研究目的与集意义下籍1禽参厘研究目的段句1棋康兼研究意义女瞧1壮1.3芝国内外研究挖现状泳鞠2出补缎国外研究现搭状是败2息猎修国内研究现胳状蔬撇2责1.4中研究内容及或研究方法越订3牵网截研究内容宜赌3典丧义研究方法春服3挥2膜个人住房贷压款信用风险旬概述畜握4潜2.1辰风险与信用送风险的涵义潮抚4湖袄汗风险株绒4罩箭帜信用风险瓜敲4坝2.2车个人住房贷钱款信用风险谈的相关概念深享4瞎滑若个人住房贷史款内涵漠专4色喝图个人住房贷相款的信用风妨险灰宿5湖2.3呆个人住房贷妻款信用风险喊类型及表现策形式景谦5雨柄留假按揭风险钱领5追塑爬按揭项目风虹险迫涛6节池材借款人风险漠姜6勿尊啊银行操作风存险障挡7忙究班抵押物风险侨来8收3岩商业银行个抵人住房贷款鞋信用风险主晋要问题分析号母9关3.1穗商业银行个拿人住房贷款役现状宜缸9滨窜瞒商业银行个泡人住房贷款弹的特点饭耻9士唐找商业银行个腰人住房贷款佳的主要还款脱情况涌熊9砖3.2风个人住房贷腥款信用风险兵的宏观问题垂预10仰次播社会整体信践用意识淡薄夜但10酷筝赔房地产市场喜发展不规范清辆11详粪牢抵押物市场怒发展不成熟木鞋11运具栏保险体制有呆待发展鱼悉11勿3.3等个人住房贷导款信用风险假的微观问题永巴11置担偏个人信用体漂系尚未建立盗乞11她她验个人支付能握力的下降威墨12透伴薄开发商自身娇的缺陷蜘催12宽似溉银行信贷管浓理不完善念挤13城4古商业银行个躲人住房贷款速信用风险管片理系统设计蛙扮14芬4.1糖个人住房贷目款信用风险喷管理系统的停设计原则膀叙14分粉乖全面风险管直理原则能晚14叹浮线全过程风险埋管理原则斤宅14朵狠姐全员风险管惜理原则让疏14捉4.2佳个人住房贷愧款信用风险疮管理系统的盾设计内容亩赶14舟肠梢风险识别辰睁14缝内翼风险估算昨朽16式安合风险评价凤喜16遮特芹风险控制名省16鬼敢茎风险处理志喘16愤4.3汤个人住房贷盒款信用风险堂管理系统的脉设计徒远17忌法裁个人住房贷科款信用风险智控制模式设蜜计喷稼17码货磨个人住房贷阴款组织机构稍设计印交18型芳宏个人住房贷其款操作流程锅设计茧糕18待5踪商业银行个堤人住房贷款漫信用风险防慎范的对策骂揪20例5.1仙个人住房贷遮款信用风险售宏观防范对纸策没熟20啦密鸡完善与个人舒住房贷款相券关的法律法镜规纳吵20部酬场完善外部信葬用评估机制匠治20要艺阁健全个人住铅房贷款风险数管理政策制店度粮引20锅5.2批个人住房贷践款信用风险挥微观防范对寸策架殿21师减燕建立完善的汪个人信用体从系虹侮21超去未建立有效平掀衡风险与回需报的经营机临制僚道21腔榴饰建立住房抵叠押物的市场蒸价值动态评他估制度旁任22废5.3询工行大连分炕行个人住房厦贷款信用风顷险案例分析蚕抱22摔结漠觉论脉侦25寒参考文献凑烫26鸦致末模谢墙新27哈尔滨商业大学毕业论文PAGE33掘1绪降论备1.稻1割研究背景废20世纪9某0年代以来拨，随着金融鞭市场日趋复横杂、衍生金收融产品的不帽断发展，商始业银行的个民人住房信贷竹风险呈现出似影响规模扩光大化、全球沸化等现象印。炸美国次贷危沸机的爆发和旋我国国内房慧价近年的持躬续异常上涨偶及当前政偏府对待商海业银行住房桂信贷风险的怜重视，房价妙波动背后隐熔藏的住房抵昆押贷款呼风险应该店特别值得我死们关注。狮2023年娱7月17日筛银监会主席鞠刘明康在箩“排2023年视第三次经济礼金融形脾势通报会描”缠上强调，当愉前要控制住业房信贷风险牲，严格执行肺“是二套房退”豆标准，严蹦格按规定叫执行住房按利揭贷款首付存款比例和贷另款利率。对奉投资性住房霞要坚持首付休高成数、利盈率严格风险熟定价和资信支严格审查的辰原则，采取暑切实有效措检施防范冻“茂假按揭漂”海、庆“膛假首付龟”吉现象的发生久。寸各银行金茂融机构要切炭实加强风险更管理，进一埋步优化信贷刃结构。因此手，一种较为艺完善的风险返管理体系和夜科学的风险朋管理手段对脚于银行业至席关重要。套1.2牙固研究目的与扑意义咽孔连休研究目的凡自20世纪招90年代以材来，我国房狐地产市场逐部步发展并迅稿速壮大，己领逐渐成为推宇动各地区乃躬至整个国民波经济增长的俭重要力量。亏与其发展紧杆密相关的个歇人住房贷款诱业务是我国酿福利分房制性度向住房分皮配货币化转厨变过程中引挂入的一种金针融产品，在拼不断发展的坐过程中起悬已成为我国定商业银行贷贝款业务中重朴要的项目。锻作为一项金梁融业务，个阵人住房贷款净的核心问题裳也毫不例外校的是风险问蓄题。捐因此充分认蹈识个人住房肃贷款信用风株险问题并实胸施有效的防贿范措施，狡旨在拖降低和防止渐个人住房贷蚁款风险的发县生，将不但弊有利于我国筑商业银行安示全经营进而泪促进其健康必稳定发展，栽还会带来我腹国房地产业姥的进一步繁种荣与发展，咐而且从宏观拿上有利于整冶个金融体系蹈的稳定和经财济的持续健赤康发展。全阴绒研究意义冤商业银行的索个人住房贷炉款在推动住筋房制度改革嘉和提高居民料住房消费的伪购买力等方敏面，都起到链了积极的作侨用。近年来绒，个人住房下贷款业务的忽迅猛发展，织也给商业银或行带来了巨拐大的经济效火益。因此各绒家商业银行惑都将个人住曾房贷款视为蛙高收益、低米风险的信贷见业务而大力春发展，同时赛也成为各金显融机构新一艺轮市场竞争饰的焦点。基文章哀以商业银行条个人住房抵古押贷款风险党影响因素研馒究为主线，浓在借鉴国内屠外已有研究躲成果的基础窝上，从个人腐住房抵押贷婚款风险成因隐的主体因素麻和环境因素洲两个层面切杨入，从商业将银行风险管革理的视角剖屯析了影响商扬业银行个人骆住房抵押贷欣款风险的关芳键因素以及革这些因素导饰致违约风险并的作用机理之。借鉴国外壁个人住房贷车款的先进经则验，结合实怀际情况，对汪商业银行个查人住房抵押骑贷款的风险蝶进行了研究兼，并且运用拴相关分析、盗比较分析等联技术手段对翁样本数据进殃行实证分析桨。并为商业客银行完善自促身风险管理胀机制、建立评个人信用体蛛系提出了构方想和可行的评建议与对策班。词1.3丝易国内外研究帆现状气纹染国外研究现亮状恼目前国外学跪者在研究个国人住房抵押窝贷款信用风蓄险时主要集烂中在如下一签些领域独：抖名Keena推n在研究个捐人住房抵押害贷款违约发畏生的原因时怠[1]续，通过大量耽的实证研究屯显示暴：碍是LTV低(我L缓oan搭-悦to团-V砍alue法，贷款价值示比缓)狂，而不是个茅人特征如房孙屋所有人的授流动性资金船等来解释违捎约的发生。壤Querc摊ia尘对过去30梦年中的29把个实证研究戚进行综述后籍认为肉：境是住房净资趋产或贷款与治住宅价值比著率影响了违圈约决策色[抵2桃]史。在他们的垫研究中选取条的主要变量住是LTV、挪工资、婚姻虏状况和利率戚。研究发现才在标准威布声尔分布模型尼中工资与利运率在决定违坟约与否起着招主要作用柴[事3厉]似，而婚姻状肝况和贷款价熔值比对违约滚的影响并不债显著。议以上可以看役到国外研究报已经相当成努熟和深入，辽因为准确的显信息以及大纽量的数据为惭进行实证研员究提供了条配件。着1.3.固2玻淋忌国内研究现同状弱从文献来看笼，国内学者颠对个人住房泻抵押贷款风集险的研究主沙要集中在定瘦性分析方面疫，而应用定险量模型进行爹实证研究的册文献则十分递缺乏。当前射国内对个人扎住房抵押贷男款风险的研门究主要集中求在如下一些况方面尼。腐吴晨等学者评应用博弈论饥对个人住房洲抵押贷款违鱼约风险的原明因进行分析每。在其个人棍还款博弈分纳析模型中草[宫4蛙]各，将还款过怕程看作一个镇不完全信息砍的动态重复仙博弈，研究体认为银行对追个人资信的让判断最为关糠键，它直接训关系到银行屈的获利情况记。对于提前没还款风险研钉究，王福林洲、贾生华认劣为影响我国镰个人住房抵蚁押贷款提前吸还款的主要报因素是由召五休大因素共同胶决定，即宏躁观经济状况维、利率变动格、货币化分旬房政策的落备实、银行风测险管理机制清欠缺和中国斑人犬“苦无债一身轻商”完的观念根深辨蒂固宋[逼5绑]疏。方峰、岳坝东对个人住冬房抵押贷款途和个人征信艳体系进行了宏研究，他们槐认为对各银考行借款者信统息进行联网惭构建个人征雅信体系可以迷有效的防范布信用风险。蚁现行抵押利睡率与合同利浑率的差额是耐激发借款人饲执行提前支吹付期权的最呜重要的金融烛诱因宁[悠6驰]债。票1.4燥藏研究内容及战研究方法括因掌目研究内容某本文共有五水部分组成。午第一章绪论君。主要阐述重了本文的研蔽究背景、研愈究目的及意降义、内容及寇方法，并描浸述了国内外啊的研究现状抗。惯第二章个人楼住房贷款信交用风险概述签。主要阐述戒了风险与信众用风险的内桶涵，并分析推了个人住房玩贷款信用风缴险的相关概折念。拍第三章商业肯银行个人住死房贷款信用慰风险存在问稀题分析。介剥绍了商业银久行个人住房骄贷款现状，贸对个人住房扣贷款信用风音险的宏观问各题及微观问机题进行了详亿尽的阐述。你第四章商业桃银行墙个人住房贷干款忍信用剧风险峡管理系统的符设计。从个兵人住房贷款喘信用风险管化理系统的设畏计原则、设鸦计内容及具道体设计等方比面进行了详消细的分析说隙明。篇第五章商业粥银行个人住足房贷款信用却风险防范的爱对策。在个炭人住房贷款旺信用风险宏迫观及微观的附防范对策方杆面进行了详咱细的说明，映并引人了工技行大连分行桶个人贷款信危用风险案例皂分析。冰哀编岩研究方法使论文在引记人研究成果海的基础上，膝综合运用经野济学、管理退学、金融学另、应用数学务等多学科的绒知识，选择驰目前我国商革业银行个人见住房贷款为查对象，运用鉴规范分析与弄实证分析、患定量分析与肥定性分析相崇结合的方法为进行研究。仙本文在研究类中主要应用喝以下方法伞：临（比1名）盈规范分析方考法唤从风险的一丈般概念和原瞧理出发，分棵析商业银行除个人住房贷进款风险产生泊的根源，确变定商业银行岂个人住房贷缩款风险管理蛇的一般框架疾。暑（朵2搬）寻实证研究方扎法佩对某商业银欧行个人住房界贷款风险管岗理案例进行纳实证性分析错，结合定量宣分析与定性难分析，提出室具体的风险念解决方案。慨互2朱返个人住房贷倦款信用风险逆概述伶2.1粗废风险与信用繁风险的涵义绣野沿风险乡“博风险秋”察，字典的解乞释为贺“剩某一特定危永险情况发生大的可能性和在后果的组合湖”案。经济学上抖的风险概念宵主要包含以瓶下几层意思悟，首先，风庸险指的是结振果不确定性事；其次，风效险是损失发办生的可能性哪或者说是导放致损失的变糖化；最后，演风险指的是堂现实结果对塘比期望结果堤的偏离。如风险是影响蛇现代商业银吃行经营极小部的重要因素聋。传统的经朋营绩效目标杯以盈利的绝榆对水平如验（肺利润墙）发为依据，现晶代商业银行内业绩评价采琴用的是风险薄调整后的收湿益指标度—馒经济增加值捧，以体现风互险与收益平公衡的原则陵[菜7刻]蛋。银行在追魄求价值最大味化目标下，皱必须处理好危业务发展与坡风险控制之酿间的关系，恳只有风险可钱控条件下才曲是可持续的提发展，只有宁经风险调整袍后的收益才决是反映真实朱经营效益的事指标。屠巴觉信用风险被信用风险是森客户违约行涂为形成的一存种风险。违盒约是指客户结没有对到期辨债务按合同叼规定偿本付警息，它可能慌会造成贷款斧人的债权全鹅部或部分损揪失。影响信木用风险的主桥要因素是借晋款人的还款疯能力和还款砌意愿。胳信贷风险是骨指银行在业嚷务经营管理械过程中，由尾于各种事先蝴无法预料的仗不确定因素睁影响，是银弓行信贷资金鹅的实际收益内与预期收益向发生背离，陪从而使银行抢有蒙受损失乡的可能性涛[事7搂]伟。贷款风险默分类是指商冷业银行按照捆风险程度将填贷款划分为耻不同档次的芳过程，其实腊质是判断债伴务人及时足嫂额偿还贷款德本息的可能客性。侨2.2态陡个人住房贷显款信用风险完的相关概念伸炼趟个人住房贷天款内涵责个人住房贷宇款是指银行逝或银行接受柄委托向在中傲国大陆境内熊城镇购买、钓建造、大修荷各活类型房屋的闻自然人发放附的贷款隆。归广义的个人广住房贷款主啄要有以下几不种亮：陈自营性个人影住房贷款、辩住房公积金药个人贷款粪（槽或称政策性朵个人住房贷溉款游）扶和个人住房置组合贷款。栏自营性个人武住房贷款是占指银行运用凤信贷资金向狡在城镇购买便、建造、大病修各类型住垒房的自然人当发放的贷款丝。石住房公积金台个人贷款是丙指银行接受红当地住房公胞积金管理中移心的委托，伴利用委托人沸提供的政策些性住房资金殊，根据委托且协议向购买绢、建造、大叠修住房的职债工发放的贷秧款律。食万干个人住房贷幅款的信用风疗险拼个人住房贷圈款信用风险施，主要指购婚房的借款个伍人由于各种物原因不能按奥时偿还房贷费本息时所给子银行带来损驴失的可能性副。导致借款概人违约的原尚因，主要有鄙三点：脑（1）自然醋、社会等客纳观因素所导卡致的违约。员如由于借款杜者意外事故届或疾病导致音其丧失还款钞能力，或者寨因所在单位氧改革、改制岭、经营不善惜导致借款人识无法正常获通得收入致使蝇无法按期偿报还剩余贷款床，不得不违厉约，这都属愉于借款人被赤动违约。养（2）借款弄人违约利益杨与违约损失源对比后的主舱观故意。当选房产价格下霞跌时，抵押影物住房因各穴种原因导致仍其市场价值浇下跌至低于仍未偿还贷款幻与应交罚金败之和时，借运款人就可能惯故意违约以伸减省损失。婚（3）借款找人品行不佳掉的欺诈违约缠行为。指部灰分借款人伪庙造抵押担保友品，采取重炸复抵押、虚使拟抵押、故禾意遗漏共有俘人等方式骗唉取贷款，致热使商业银行道因此而产生电损失的可能欺性。华2.3摔楚个人住房贷叹款信用风险踩类型及表现筋形式财劣错假按揭风险仆“球假按揭文”笼风险的爆发缓，往往是集匠中、突然的挖，给银行个妻人住房贷款巾的资产质量碎造成巨大危脆害。开发商弊通常在两种粗情况下，会湾实行假按揭局。一是房价续迅速提高的症时候，开发藏商惜售，准爸备并“民捂盘待涨再麦售泪”被。而此时如蜘果开发商又耐需要资金，他就会以本单黎位职工或其抵他关系人名据义，冒充购妈房人，通过秧虚假销售方牺式，套取银奔行贷款。等吃到房价上涨嫩后，卖出房毯屋再还款。减二是房地产搂市场不景气角的时候孙[障8灰]门。此时开发测商房屋销售蹦不畅，无法考及时回笼资吼金，开发商润也会采取上为述的方式，扣套取银行信芹贷资金。在尾实际的情况悉中，第二种艺“宇假按揭健”禁比第一种要挪更加普遍，躬给银行造成泊的风险和损旅失也更大。镜还有一种较描常见的茅“戴假按揭著”唤方式，不是纺由开发商策凉划的，而是月施工方。这用通常是因为硬开发商欠施遥工方的工程广款，当楼盘量销售状况不貌佳而无力还贼款，开发商碍通常会把一甘些房屋抵给涨施工方，以优抵消欠款。梢而施工方则馅会通过内部驻人员或关系支人，以虚假探的购买关系边，套取银行描贷款。形笔踩按揭项目风急险腰（阔1迅）凳房屋延期交贩付和质量风维险。由于个遣人住房贷款吼的抵押人是蒙未来的房屋仆所有人，在戏其贷款时，充房屋还未交谎到抵押人手寄中，他可以菜保证按期归堂还贷款本息承。但是房地占产开发商延够期交付房产手和交付后出下现了房屋质倍量问题，购劝房人与开发旷商发生矛盾绍并久拖未决陡时，往往会帅造成借款人伯拒绝归还贷绵款本息，使摄预期的还本只付息资金不难能按期收回贿。如果开发车商无力完工纤，未完工的镇房产价值可梅能会低于所世剩的贷款本艰息，将使银行行陷于被动象，进而形成秘贷款风险。拜（2）立“取假个贷回”倾风险。骂“哥假个贷怠”斥是指借款人才在没有真实藏交易行为的猫情况下，以村个人名义申风请并获得的看个人贷款。污一些开发商现由于项目销采售不理想，独为了提前收翼回其项目投仍资，于是自冒己垫付20孟%饭～草30坐%蹦的首付款，畜以亲属、朋贤友、员工的毒名义向银行黄申请个人住牺房贷款，套样取银行资金姥，挪作他用圈。这种情况旦下，抵押的承房屋通常位哨置偏僻、质石量较差，难坊以出售和变愤现，从而给疯银行的信贷席资金中产生很大的刃风险。痛（3）贸开发商的信们用风险。在榆商业银行争鼻夺个人住房揪贷款市场份剪额的过程中甲，为了满足疑开发商尽快饲回款的需要吴，越来越多宋采取了先放剧款，后办理絮抵押的方式讲，即签约放各款的方式。燥这一方式大尽大提高了贷输款办理效率第，普通贷款怒的发放时间戴由一周左右抵缩短到了一撒天，即当天迟申请的贷款烛，当天即可独审批发放。认但是，这种量签约放款的奇方式，造成控了抵押权在舱一段时期内搞的悬空，增拍大了银行债宾权风险配[还9汽]萌。当前，银唯行一般是要强求开发商承胃担从放款到份办好抵押这氧一段时期内添的阶段性担项保，如果开绘发商信用较观差，在借款层人产生违约丸风险后，不拉履行担保义汤务，将对银资行的贷款产卵生重大风险钞。已衬后借款人风险辩（1）还款俘风险社作为借款合复同的主体之寒一，借款人朴自身素质与弊还款能力会庄严重影响银沙行住房贷款遇的安全性，夹借款人的还摧款风险主要菌体现在还款助能力和还款攻意愿方面。翁购房人的还减款能力是按狼期偿还银行俊贷款的关键茧因素，但从载我国目前的纪情况看，准叉确预测借款标者的还款能括力风险尚存钢在一定困难坟。其原因在拼于：首先，鄙银行发放个尖人住房抵押桶贷款时是以善借款人当期雾收入状况测沉算其还款能毯力并以此审辆定贷款发放娇额度。而个家人住房抵押污贷款的还款熄期间最长可治达30年之微久，随着社涌会经济发展带变化不断，礼难免出现借汪款人收入减蛛少或者下岗霞失业的情况羡，以及借款洪人及其王家庭出现重星大病故、遭谱遇灾害或其辅他意外事故字需要相应增槽加其他支出魄的情泉形，这将必蚕然影响借款弄人的还款能饿力。其次，摸为了争夺客哀户资源各商门业银行降低皮了住房抵押五贷款的准入匪门槛，放松织了对借款人疑借款信息真积实性的审查伐与信用等级窑评定，造成礼借款人素质垫的良莠不齐网，为商业银颈行信贷资产传安全性埋下撞了隐患踪[久10梢]塌；此外，目即前我国个人昏收入制度不传透明，个人稍信用制度不携健全，社会玻诚信水平低偏，尚未建立粘个人财产登武记制度与个移人税收登记怕制度，使得良银行不能对斧借款人的资珠产与负债状烛况准确了解筛，不能作出净正确的信贷未决策。缩（2）诚信椒风险观诚信风险指里由于借款人呆缺乏信用观言念和法律意纱识叉，衡造成的恶意殃欠款风险；伴同时由于单蚁位随便开具劲个人收入证誉明杠，希难以保证个项人收入证明抽的真实性。刘当前我国金闹融业面临的慰最主要风险鼓就是信用风搏险。在我国鱼社会信用制倡度不健全、调信用环境欠示佳的情况下紫，脉影响个人住津房抵押贷款轻风险的根本阀因素是借款口人信用呀，惑防止个人住少房贷款风险墙的关键也是哥借款人信用浸。但良好的赖诚信氛围的歌缺乏管，魄相比于个人姨住房抵押贷驻款的快速发稿展发展，借押款人的信用茶观念和信用细意识的落后涝；科学有效遍的个人信用纺评价体制和堪信息共享平爸台尚未建立悟，无法客观蛾、准确地对董个人信用情加况调查和审曾定；加之个溪人信用随着贞收入变动、花个人观念变趟化而发生的殿变化王，桶导致借款人垮的信用风险爹难以准确判国断宰，酷更加难以准弃确控制和把逢握。白（3）投机渐风险涉现阶段我市渠房价上涨过谦快，居民对懒于住房的需嫂求有增无减哄，这使得我戒市的住房价蜜格一直持续绑保持高位运乐行。由于房叠地产市场的辱供不应求，辉一些购房人书预期房屋价誉格继续上涨堪，基于投资坟需求购买房死屋涨，弯一旦房地产破市场出现投扫机过度匠，映带动房屋价精格持续上涨艺时柔，绵必将导致供讯求失衡忙，货催生房地产弦泡沫厨，哈而如果银行拜向房地产投绕机者发放住于房贷款伸，逆当房地产泡滴沫破灭时商键业银行将承幅担巨大的金旁融风险因。板如果控制不接力哀，踏就有引发金布融动荡的可雪能，美国次仍贷危机就是事这一现象的涛真实反映，肥商业银行应疲该以此为鉴尘，吸取经验阻教训屡[时11货]泼。膝芽晌银行操作风伟险筛根据巴塞尔币委员会的定藏义，操作风到险是指由于滋不完善或失惭灵的内部程轨序、人员、骨系统或外部偷事件导致损狮失的风险。额引起操作风邮险的因素包忌括人员因素乡、流程因素个、系统因素偿和外部事件痰因素，根据铜这些因素将帮操作风险相逗应分为人员阵因素导致的竖操作风险明（昏如操作失误绿）幻、流程因素予导致的操作陷风险抢（肆如流程执行茫不严格期）凶、系统因素健导致的操作杜风险遇（青如系统失灵玩）屠和外部事件弦导致的操作芽风险掠（患如外部欺诈炕、突发事件牵）报四类。其中禾，人、流程氧和系统因素凳属于内部因查素，外部事军件属于外部窗因素。个人猛住房抵押贷仁款业务操作由风险主要指今商业银行在割项目决策、尾贷款审核、请抵押登记、逐放款手续、负贷后管理等贩环节，以及杂在签订合同艰、交纳费用蔽等程序中产奏生的操作性盼风险狐[胳12醉]冰。如未明确兄掌握开发商姥及项目情况全，借款人资脆信调查不真应实，抵押登奖记证不真实阳，审批和放萌款手续不健妹全或次序不浪正确，贷后更管理不到位升，此外，在鱼业务审查监冶督方面的缺知乏抚，庭工作人员制广约方面，个禁人住房贷款惧业务的内部选控制与监督盲方面的漏洞纷，破均容易形成携风险隐患。瞎警威抵押物风险东抵威押物风险主木要包括抵押垦物价值风险肝，抵押物登来记风险和抵枕押物处置风胁险。嚷（1）虽抵押物价值砍风险。个人痰住房抵押贷棕款虽然属于状担保贷款尝，着但是抵押住蚂房本身也有姨存在风险的拘可能。各种咽自然灾害和较人为灾害可庸能使抵押住浪房遭到损失青，炎进而导致抵怕押住房价值芽的灭失或下纹降；在国家洽宏观政策和馆地区经济调厌整的影响下谱，抵押住房销的价格会出遗现波动，抵坦押住房价格坏的回落会直厦接引起抵押毙物价值下跌该，将无法足爪额抵偿银行穗贷款本息症[钩13连]今。麻（2）抖抵押物登记族风险。主要虹是抵押物登杨记证办理的丈风险。商业薪银行对用以轰抵押贷款的跪楼盘审查不苹严格，一些闹开发商套“火五证以”之不齐，不具炭备抵押贷款绍合同的主体昼资格，埋下少了抵押房产痕的合法性隐酒患，同时导界致一些楼盘截抵押房产的门他项权证2仇年以上都不粗能办理；有仓的地区负责对土地使用权感证的土地管售理盆部门、负责仍房屋所有权窑证的房产管桐理部门各行馅其是，协调展不佳，对于公部分跑房产，在土医地使用权性康质和土地使胆用权不明确弄的情况下，拼房产管理部帆门便对房屋那单独办理抵尘押登记，造哨成土地权利告的不确定性昏，致使银行膊在行使抵押紫权时存在一续定的不确定信性。声（3）诱抵押物处置谨风险。处置浑抵押物要求国考虑借款人仰居住问题和权社会稳定问扁题芹，帅主要来自法筝律规定方面史的风险，《图最高人民法书院关于人民泰法院民事执多行中查封、加扣押、冻结诱财产的规定阿》明确：阶“辉对已经依法嫌设定抵押的乎被执行人及投其所扶养家适属生活所必许需的居住房塌屋，人民法粗院可以查封建，但不得拍帖卖、变卖或识者抵债换”拜，逮“渐对于超过被勒执行人及其饮所扶养家属耕生活所必需剑的房屋和生斤活用品，人早民法院根据庭申请执行人谣的申请，在色保障被执行剖人及其所扶任养家属最低烂生活标准所剥必需的居住烫房屋和普通绞生活必需品败后，可予以接执行雪”搅，这增加了姻银行处置抵懂押物的难度辰。抵押物处产置工作为银饥行行使抵押禁权设定了前巡置性义务，条增加了银行刊使抵押权的可成本，甚至钉会造成银行柏实际抵押权呆被悬空的可数能。师3士鱼商业银行个扫人住房贷款判信用风险主跌要问题分析录3.1调述商业银行傅个人住房贷榴款现状蝴盖趟彩商业银行熄个人住房贷号款的特点烦（切1出）乓额度高：住齐房贷款金额摔最高可达购警房合同金额掉的神80责%瞎；商住两用渡房贷款金额菌最高可达购乘房合同金额跳的夸55抢%绩；商用房贷泄款金额最高鱼可达购房合排同金额的地50主%巷。附（役2碍）朵利率低：住凯房贷款利率蛾最低可按中沿国人民银行宪公布的同期居同档次基准赌利率的叨0.7郊倍执行，商居住两用房贷闯款利率最低储可按中国人快民银行公布壤的同期同档变次基准利率学的太1.1围倍执行。妥（姓3尺）屡还款灵活：护包括等额本钓息、等额本翼金、按月还罗息到期还本珍，先还息后趴等额本息或扔等额本金、枕等比累进、蜓组合还款骄切（移动按揭减）、到期一钉次还本付息济（利随本清讨）等铲7追种还款方式扬可供选择。禁（岁4叨）水期限长：住树房贷款期限泛最长可达虚30养年，商住两寺用房贷款和码商用房贷款越期限最长可旷达藏10答年。手续简贝便：提供光格大银行认可毕的担保后，圾可在所购房狱产正式抵押零登记前放款挂。父它趣商业银行个庸人住房贷款婆的主要还款柴情况块自我国开展水个人消费信牌贷以来，人吸们逐渐改变恨原来的消费中模式，敢于庄用未来的收散入圆今天的考消费之梦，窝许多人从泄“况美燕国老智太太和中绳国老且太太在天堂怀相遇愧”表的对比中得在到了启发，迟大胆地利用丛消费信贷。筋贷款消费、淘提前消费成嚼为时尚。再吊加上房地产召市场的发展泽和居民收入顾水平的快速谣提高，个人未住房贷款进塘展十分迅猛跪，详见进3王-1鞋、嚷3-2舅:酿表3-1虑寿殖策绍海棒历年个人住台房贷款状况年表(199演9~201蜻0)仓萍蒜栏伴轻垒单位:亿元衔年代求银行贷款余集额钳个人住房贷且款余额膜个人住房贷登款余额占比敬1999兽74914雹.1文235.4袜6往0.31细2000梨86524肺.1屯426.1舅6扬0.49忧2001背93734办.2岭1357.雨71旷1.45茄2002煤99371陡.1么3376.缎82拍3.40碌2003丽11231等4.7暗5597.匠95筑4.98裙2004陈13129英3.9土82汤88.95椒6.31萄2005章15899吃6.2似11840就.83洞7.45眨2006驰17506垃7.3任18477显.57仿10.55告2007龄19782昨6.0条20509湿.33诊10.37牙2023蒜21855膀0.7喊22455建.09连10.27尘2023独25242诉6.0仅30000溪.00聋11.88循2023尺30350兰0.0递29800授.00贡9.82志数据巷来源党：辰佐思研究报坏告和竞争情池报平台刻图3-2错石酒享孕历年个人住探房贷款货柱状图败(1999肺~2023叙)胞殊截止兽2023铅年9月末，法我国个人住赔房贷款余额卖为2.98亭万亿元，比惩刚刚起步时丸的感1999爬年末隐（擦235.4趣6亿元筛）凉增加了29止564.5嘱4亿元，增民长了125宗.56倍，世而个人住房哥贷款在银行单的消费贷款妖余额中所占爷比例要达到姥80袖%摧以上。虽然超住房未被列拉入消费品，流但它已成为猴消费信贷的载大头。有些它城市，个人丑住房贷款占涉银行贷款比剑重达到了5弃0捏%夫以上，再加零上银行为开掏发商提供的俩买地贷款和叔开发贷款，肠实际用在住稳房方面的贷厉款量就更加伟巨大了，其巾利息成为了丑银行主要的个业务收入来谱源。快3.2授沃个人住房贷损款信用风险纷的宏观毅问题逮庭拜社会整体信甩用意识淡薄奉在我国特别裂是国有商业挤银行，由于程历史遗留下吉了大比例的辽不良资产以愧及眼前国企赖贷款与个人吵住房抵押贷积款风险存在撇较大反差，茫很多人对个笋人住房抵押缠贷款违约风撞险管理还不膝够重视。雨国外经验一佳再证明个人顺住房抵押贷芝款期限长潜俭在违约风险粥较大，如果咱管理不当潜誉在风险就会渠转化为现实乒风险，造成军贷款机构大细量的资产损示失。我国个纤人住房抵押半贷款业务起歌步较晚，当怜前各项管理土措施还很不残完善，如果柄商业银行管悠理者特别是齿基层管理者软再不从思想剧上给予重视浓，不能从现宁在做起，则立当前的忽视攀必将会为将宽来大比例违梯约风险暴露斑埋下隐患悼[拘14享]撞。翼提后房地产市场雪发展不规范季与国外发达晒国家相比，任我国的个人航住房信贷市印场还基本上菌处于初级阶许段。从市场馋构成看，余棵额存量较小苏，市场主体兵相对单一，听除商业银行引外，其他贷符款主体未能黄形成有效补忙充脏；虫由于主、客夕观因素的种副种制约，房快地产交易一女级市场尚不川完善和发达衡，住房信贷各的二级市场注更是落后峰；利从环境制度狱看，我国个敢人信用制度醋尚不健全，钳相关法律法绑规建设滞后腿，保险品种若不够齐全。淋信贷审核时扶，银行只是睛根据申请人比自己传递的锐信用信息做浴出判断，对润个人传递的动信息较难核饶实，也难以源全面了解等察等因素，加侄大了个人住顷房贷款的风蚀险，也制约慕了住房金融泛的进一步健妥康发展。现乳运抵押物市场卵发展不成熟滔目前我国商项业银行的住敢房按揭贷款祖几乎全部采成用了抵押形念式，并与买违房人签订抵新押合同，对更期房在产权要办妥前，采捷用了备案登欲记的形式确板保风险可控响。一般情况乎下，抵押物嘴即房屋是住细房按揭贷款棉安全最基本鸟的保障，一普旦借款人在爱还贷上发生钥违约行为，已抵押权人有兼权按照合同泻以法定程序堡扣押、拍卖诵、变卖抵押玩物，获得优聚先清偿。但示由于在我国掠住房按揭贷薄款法律体系得和房地产市软场体系尚未纳健全及渴缺乏相应配秩套措施的情六况下，银行天很容易发生盯客户违约后毁却难以遇通过抵押物踏来实现全部购债权的案例立。抵押物市很场发张不成裳熟，越有待于进一僻步完善兽[估15炒]洪。敏绑烈保险体制有中待发展善抵押贷款房把屋保险，属忧于房地产融耀资保险的一么种，是为了装保障贷款资粗金安全而由效贷款认作相倍关投保的一辰种房地产保师险。所谓抵户押贷款房屋企保险，就是战申请房屋抵软押贷款的人胡应贷款银行甩的要求，用汇以保证贷款孝资金安全而递把抵押房屋童投保的险种那。芬近年来住房脏抵押贷款已杏成为在我国身较为广泛运括用的一种住曲房购买或房辰地产投资方功式。与此同举时，住房抵两押贷款保险逐业务的重要索性也日趋显热现，并为国腥内大保险公榆司所认识，理但在我国其伪业务的发展汉却极为缓慢马。矛锻3.滔3时年个人住房贷悉款信用风险搭的微观出问题桌夫布个人信用体戚系尚未建立饶个人信用体遣系搅是指能证明滴、解释和查葡验自然人资颗信而建立的樱一系列具有启法幻律效力的行召事规则，它书是发展消费钓信贷的一项葱基础性工作绞。当今发达诊的市场经秋济乳国家大多已爷建立起完备蚊、严密、透街明的个人信挽用网络，每锡个人的信用裁记录无论统好杠坏都可以在弦任何一家银忆行查到，银祖行自然可以短据此判断把购钱借给某个适人有没有风含险。旺目前，理论刻界普遍认为传，个人住房狡款风险加大轿除个人信用茂观念淡薄外产，关键原因上还是由于我垂国以个人信新用记录为主殖体的信用管穷理制度尚未瓶建立。应该有说，这种观顾点有其正确蚀的一面，但忌并不完全准往确。市场经寿济是一种信苏用经济，市时场交易离不独开信用基础郑。从个人信躬用来看，它室包括道德信猛用和资产信离用两部分。茄在明确道德吸信用的同时筹，还应该紧枕抓资产信用朗的调查和评盲价，因为，短是这两种信远用的缺失共煤同影响着个松人住房贷款睡业务发展逝[龟16疲]起。拾以上现实决歇定了银行在讨办理消费信伙贷业务时很东难准确掌握陆贷款人的资释信情况，为振防范贷款风孙险必然慎之末又慎，高贷沿款的门槛。拨而苛刻的贷才款条件，趴繁杂的贷款岂程序又使居郊民对消费信仓贷望而却步辛，难免就会倾出现消费信曲贷庆“握叫废好不叫座糊”燕的现象。纳网尖个人支付能亮力的下降族住宅消费是仍指人们对住舍宅的消耗、耍使用行为与年过程，是人支们生活消费两的重要方面坛。住宅的消素费需求是人块们对住宅需招求的一种类胡型，住宅需挑求包括生产破性需求和消利费性需求。虫住宅的消费认需求是指购粥买者愿意、映能够并且打授算购买住宅牧且用于消费截的数量，在薄这里耍“才能够宽”苦就是指支付阀能力献[锅17况]句。住宅消费茎需求的支付谱能力，是指净人们消费住返宅时的购买煮能力。随着绢恩格系数的败提高，人们衫用于住宅消疾费的支出占韵居民家庭消桌费总支出的肆比例也会上镜升；而效用物分析说明了地住宅离市中唉心的距离越短远而获得的位负效应越大免和消费其他乒商品获得的士正效应越大殃，居民住宅匹消费的支付夺能力越弱。蜂群在开发商自身失的缺陷辨在住房按揭拢业务中，虽劈然开发商不渠是按揭业务原中的借款人毅，但开发商振能否按期交眉付楼宇或交应付的楼宇是名否与房屋买膜卖合同一致央，是否存在津质量问题，食开发商能否陈如期取得房沃产证等，都递会直接影响旱借款人的利为益是否能够博得到保障，置进而影响到贷借款人如期锁向银行归还凡按揭贷款的航主动性和积俯极性。因开迹发商欺诈行熊为、延期交瞒房、质量与前合同不符、教无法办理产罪权证等引发独纠纷导致的购违约案例一面直不断岛[弟18券]砍。冶（推1锣）厕开发商挪用傲资金引发的付风险横开发商取得降银行给予购就房人的贷款蝶后，用于其慰他用途，或籍者携款潜逃惊，从而危及志购房人的利腔益夺；财购房人因未唇能按期得到裹房屋而不愿互意归还用于谎购房的借款谦，致使银行浆信贷资产受田损。侦（单2邮）狮延期交房著开发商是商助品房买卖中煎的卖方，也取是按揭楼宇萍的开发者，睡若开发商由坑于经营不善与等原因，延颜期交付楼宇咐甚至工程烂患尾，致使购醉房协议无法暂履行，必然亮影响按揭贷卸款协议的正什常履行，银锤行信贷资产历会因此受到陡损害。翻（乖3劣）驻房屋质量、君面积不符寨虽然开发商头所建楼宇如柔期竣工，但希质量不符合为合同要求，匆或者交付的而楼宇与房屋叫买卖合同中惜所附平面图翻不符棵（榆此称货板不皮符问）厘或者面积缩石水，购房人赵要求解除购覆房协议，导睬致购房人拒筝绝继续按约史偿还银行贷略款本息置。帮此时，抵押佳物价值也会饲因质量或面周积问题大打佣折扣，使银夫行信贷资产轰很难全额受薄偿。师（扔4躲）害无法取得产油权证超开发商所开期发的楼盘没蛾有取得合法汇使用权，根枕据商品房开穷发和预售管芒理的有关办歉法，开发楼紧盘在开发前雕必须具备，远土地证、建须设用地规划友许可证、建吹设工程规划渡许可证和施笑工许可证，蜓而商品开始谨销售时还需栋要预售许可跟证。如上述确证件不齐将贸导致以售房扬屋无法取得剃房产证，导辫致按揭无法规履行或履行耕无意义，致炼使银行信贷复资产受损。蜘缴乔银行信贷管能理不完善民就目前我国瞎商业银行的胳信贷管理而材言，贷款的狸审批和发放溜主要凭借个牛人主观意愿俘，无论是贷糖前调查还是眨贷时审查，偏都缺少科学奴而完整的客渐观评价，且非缺乏完善的涉贷后检查工筹作。贷款资衡金发放后，龟银行极少就券企业对贷款垒资金的使用客状况及企业仗的重大经营捧管理决策等舌进行必要的征检查、监督勒和参与，这妥种谱“殃只放不问帆”离的做法必然私导致逾期、诉呆滞、呆帐两贷款的增多碗。另外，贷针款员的责、暗权、利与贷遇款质量不挂倘钩，缺乏明瘦确有力的激挨励约束机制尾。困同时，硬信贷管理方倒法和手段落洒后酿也是一个问妄题雕。我国商业盒银行在进行养企业信用分曲析时，采用丑定性方法者制较多，缺乏谨系统科学的摩定量分析，兆信用风险分会析主要停留染在传统的比关例分析阶段牲，缺乏建立度在统计分析晌和人工智能糠等现代科学奥方法基础上转的信用风险浇量化测量工马具，如缺乏屠对企业违约渴风险分析模陈型、企业破亏产失败预警诊模型等科学帅定量模型的食开发和使用精。对企业信座用等级的评宅定也主要是涉由各个银行输自己进行，效评级的主观岸性强。兆4您筋商业银行个袍人住房贷款裤信用风险管符理系统设计怖4.1间秆个人住房贷飞款信用风险淋管理系统的曲设计原则逐具全面风险离管理原则天全面风险管蠢理原则要求筋商业银行的刮风险管理组猾织结构设计娘安排，应充稠分满足现代兽商业银行全屯面风险管理猜的要求三[饥19哲]摇。不仅要重莲视信用风险胃、市场风险刚、操作风险马、流动风险迈等传统风险牙，而且还应剥重视结算风王险、法律风峡险、声誉风林险等更全面药的风险因素输。斯嚼毁全过程风险壳管理原则尖全过程风险吐管理原则挥应规定授信籍的质量、收贱益及增长目疮标。每个银另行，无论大父小，都是为歌盈利而经营览，因此必须煌确定可接受金的风险姥与刮收益水平榨之比合和影响资本快成本的因素栗。银行的董县事会应批准朗其风险选择料和利润最大堂化战略，并掏定期检查银恐行的财务状越况，据此决存定是否需要阳调整这一战砌略。董事会纸还必须确保肤其资本金对和承担全系统稠的风险是足麻够的。运原衬全员风险管园理原则色风险管理是饲一项全员参彻与的系统工东程，需要以播塑造风险管舍理文化。增碰强全员风险撕管理意识为肠支撑。风险麻管理文化是纠企业文化嘱的重要组成素部分，其内这容主要包括福风险管理理街念、风险控爬制行为、风浙险道德标准呀和风险管理卷环境。在风绕险管理文化觉建设中。要权倡导和强化堤“烤全员的风险绣管理意识质”役，通过各种鸦途径将风险滥管理理念传霞递给每一个些员工，并且抗内化为员工翁的潮职业态度为和工作习惯减；要在企业泻内部形成风捏险控制的文眼化氛围和职亦业环境。使颠企业能敏锐防地血感知风险皂、分析风险顿、防范风险帽[座13伴]竖。土4.2纳贼个人住房贷巧款信用风险专管理系统的饺设计内容地何嚼风险识别猛由于风险本躁身是一种不盲确定性，仅施是一种可能脂发生的事件帐，变幻莫测求，难以预料你，要识别判书断和计算出职其发生的概屿率十分因难境。西方国家巨经过长期的需研究、探索柿后，形成了欺一些用于识泽别和衡量消悄费信贷风险冈的手段，主竿要有播：父（贩1盗）俊专家预测分捏析法堵又称德尔菲贤法，是本世道纪50年代骑由美国著名荒的咨询机构钟兰德公司发呆明的。这种肾方法是通过介组织各领域厅的专家运用颗其各种专业仪方面的知识洞，对消费者租可能出现的票影响重大、健原因复杂的及消费信贷风挠险进行识别开的一种方法叠[牌21古]父，其程序一次般为欣：郊①知由信贷管理良人员制定调即查方案，确覆定调查内容侨，并以调查京表方式向聘你请的专家提紧出问题品；劲②赢被聘请专家卫根据调查表姻所列内容，积并参阅个人呜资信状况有倍关资料，对袍消费者可能盯出现的信贷印风险提出自稿己的意见和照看法疗；胁③萄信贷管理人斩员将各种不债同意见搜集逐起来，再反跟馈给专家提牲出意见，经回过多次反复迷，使其看法晨和意见基本轧一致。狮该方法在各道种经营管理御和预测决策才中被普遍采私用。此种风只险分析方法刚的优竞点是在缺乏菠足够的统计后数据和原始坦资料的情况盲下，可起到胸集思广益的高作用，对预凶测对象的未婶来状况做出纳有效的推测析。完（牲2案）跌消费者信用抢评分模型摘贷款的还款术来源主要依顺靠借款人的狱未来收入，遵通过对借款崇人年龄、职誓业、收入以备及财富等方滩面进行综合础分析，可以厦估算和衡量厨其信贷风险昆的大小。1捉941年，刃经济学家D属ivid彩痰Duran臣d对消费者它贷款建立了绳他自己的评心分模型，这钩是一个经典酱模型，至今挺被许多分析除消费信贷的终机构所采取称或效仿禽[副3乔]避，Div笔d哲D嫌u敲rand在婚建立消费信捏贷的信用评羊价时，主要疑考虑了以下葵9个因素，搅并给出不同宗的分值进行锈综合评价窗[登5萌]江：浅①夹年龄密：预超过20岁谁后每一年给膛0.01分竞，该总分最更高为0.3意分秃；=2\*GB3忧②蛛性别娘：夕女性给0.固4分，男性担为0分增；=3\*GB3暑③耗居住的稳定导性痛：孝在贷款地居林住，每住一摔年给0.4蔽2分粥；=4\*GB3颈④呜职业意：抚风险小的好叙职业给0.光55分，风衬险大的职业夜给裹0桥分，居中的停给0.16辆分练；=5\*GB3所⑤客就业的产业犹：慨在公用事业命、政府部门抓和银行业的储给0.21刺分冰；=6\*GB3扒⑥午就业的稳定耽性乓：档长期工作在扇现在的部门验给0.59摧分辰；=7\*GB3娃⑦瓦在银行有帐赠户辰：创给0.21归分升；=8\*GB3砍⑧剑有不动产坝：溪给0.35险分显；=9\*GB3将⑨捏有生命保险商：另给0.19气分谨；智通过上述9砍大因素对借风款人进行评呜分，求出总牢和，即为该国笔消费贷款挣的资信评分亏。漏根据统计分配析，贷款质危量高低的临摇界值为1.光25分，如背果借款人评艳分大于1.伯25分的，税风险就小，返反之，风险辟就大。碑Divi氏d拖牛Duran涛d的研究，离为许多商业粗银行分析消麦费者信用提兼供了新思路扭，为银行进独行贷款决策池提供了一种愿简单量化分逼析的新思路堆。该方法简倍便易行因此内被许多商业玉银行效仿。格该方法的缺强陷是临界点恭很难确定，疲如果最后得口出的分数在搁临界点附近歇，或正好是择该临界点，侍这时候就比汽较难判断该缝笔贷款的好请坏，要凭经棕验进行分析钓。纪景俩风险估算建信用评分是街建立在个人及信用档案基嚷础上，对信碑用档案所记秩载的消费者由个人的有利票和不利的信直用记录，对彼应各种信用公评分指标赋号予不同的分裁值，经过信蝶用评分模型茶的综合计算溉而成绢[馅22祖]雪。信用分是已动态的数字骆，实质上是携消费者在某寇一特定时刻谅信用风险的肺写照。当个旬人的经济状闻况、社会地织位和信用发泉生变化，相娘应的信息就摩会存入信用探局的数据库余，并在个人喉的信用报告菌中得到反映色，个人的信嗽用分也就随愿之改变。目古前美国有多津种信用分的枪计算方法和猎评分模型。握疤舍风险评价总对个人信用搭进行评估是搜对个人相关产信用信息数衰据的应用和至深化，也是贝消费者获得断银行贷款的展必经步骤。疮常见的信用绒评估方法包项括主观判断痕法和信用评合分法。主观补判断法是依酷靠某一种指罢标体系运用秋专业的知识谦和经验对个歼人信用状况枕加以判断。呆信用评分法宇是在一个信差用评分的模溉式上对个人者贷款申请划杀分等级并进叔行评分。在从实际操作中就，两种方法咽通常配合使跨用相互参照践，以最大限峰度地保证结屿论的真实性膝和准确性。电涂杜风险控制桃在我国，大礼部分家庭都笼参加了不同隶形式的各种寇社会保险，浸而且企业职培工有住房公不积金，通过武将住房贷款阻与社会保险乔相结合的多箱样化的保险规形式为居民典住房贷款提龄供保障，同糖时也为银行谈开展住房贷摇款业务减少蔑了一定的风舅险。国外先热进的个人住获房贷款风险屑管理策略，窑每一种都极绣富特色和启仗示，如何汲呀取其中可以的为我所用的向部分成为我友国个人住房工贷款风险管我理研究的新牢的课题。到羽维风险处理（1）担保被国外的个人酬住房贷款担费保大多数有抢政府的身影吹。以美国为睡例，193嚼4年，美国忧政府依《联淡邦住宅法》杀成立了联邦拌住宅管理局溉（狐FHA漆）厘，主要为中蓬低收入家庭束住宅抵押贷励款提供的保寺险。保险的隙贷款多为合似格常规抵押急贷款，即固邀定利率，期炎限长至15漏～班30年，且授必须符合一筒定的贷款上爆限泰[牛23乱]枪。FHMA翅是政府机构萌，有政府信夹用支撑，其移资信度非常副高，其为符冬合标准的抵苦押贷款提供款全额或部分补保险和担保鸣，具有两方说面的意义句；蔑一方面为抵近押市场提供情了一个住房耗抵押贷款的南发放标准甘；歌另一方面则窝在很大程度临上降低了抵设押贷款的风明险，大大增寸强了一般市役场上金融机模构的信心。（2）保险笨美国和加拿络大采用的是粥信用保证保辽险模式。特填点之一是，停该保险以信青用关系为保筐险标的，即堡由保险人对野信用关系的焦一方雹（膊借款人俘）阴因某种原因寄未能履行合娘同使信用关摆系另一方研（蒙贷款人违）歌蒙受经济损过失提供经济隔赔偿。这种起抵押保险既菊有履约的担默保功能，又爽有信用的保示险功能，从惭而有效地保柱护了银行债待权人的利益罩[校15厌]唤。暖4.3银闹个人住房贷馆款信用风险易管理系统的洽设计延源桌个人住房贷皱款信用风险蒸控制模式设菜计价在完善的公蓄司治理结构霉基础之上，马商业银行应而建立鬼“切相互独立、阴垂直私”决的风险管理锁组织架构。教同时，改革乔原有的类似晶行政审批的式信贷决策机沸制，大力推甘行洋“排分级授权、忧专家审批柳”立的决策机制迅。麦“趁独立族”呼是指商业银蹦行每一级机满构内部按照贝个人住房贷苍款信用风险时管理程序中木的不同业务毁职能进行专穗业化分工，路明确各部门原的权力和必满须承担的责轨任，确保权晴责一致，并贿坚持不相容鸡职务分离的健原则，从而辜有效地实现兼信用风险管从理过程中各轰部门之间的蛾相互协调和史相互制衡的乒关系。敲“嗽垂直乒”艘是指在商业舞银行各级机帆构之间，在族涉及信用风祖险管理的关酷键部门实行角上下级的垂社直管理，以疲确保下级行逃能贯彻执行嗓上级行的风箱险管理规定故，保证商业猛银行内部风俊险控制的有娱效性。观“匪分级授权于”柳是指商业银慨行根据各分告支机构的个贪人住房贷款吼业务发展情豪况、信贷资宿产质量