凌峻山东项目合作意向书

凌峻山东项目合作意向书目录第一部分

销售前期策划纲要及工作安排第一阶段：前期总体策划一、市场调查研究二、项目产品提升策划方案三、项目全年营销策划报告四、第一阶段报告的提交第二阶段：前期方案调整与开盘前广告创意设计一、

战略资源整合集成服务二、

项目全年营销策划报告调整三、项目VI系统的设计四、项目开盘广告作品集五、凌峻驻场人员进驻现场第三阶段：销售现场与销售部建立一、开盘执行方案及销售现场包装建议二、销售部组建与培训工作第四阶段：开盘工作计划一、

综合评估及战术调整二、

开盘执行方案细则三、

公关活动的准备四、

开盘活动的准备五、

销售道具的准备第五阶段：开盘后月度服务工作流程及内容第二部分

收费标准前言凌峻（中国）房地产策划推广机构有幸能接触万佳地产在邹城的项目，通过与贵公司的初次了解，我司感觉到，贵司是一间处于成长期、实力型的公司，且综合素质很强的公司。我司也对贵项目很感兴趣，亦非常有信心，能够希望能通过前期双方的沟通了解，进而能为贵公司项目提供综合专业的一流服务。凌峻机构是国内最著名的房地产营销策划代理机构之一，顺应凌峻全国性发展战略的指导，于2000年底开始进入山东市场，已在山东12个城市服务30余个房地产项目，涉及济南、青岛、淄博、烟台、济宁、泰安、威海、东营等地。凌峻能有幸接触到万佳地产的邹城项目，是一次机会，亦是一次挑战，凌峻愿以多年的房地产全程营销策划、销售管理策划经验和丰富的广告知识，以专业敬业的态度和精神，投入项目的全程策划推广工作。为进一步加强双方的沟通了解，在此凌峻机构就项目推广所提供的服务范围作详尽的介绍，同时附上全程策划工作纲要及安排，以此谋求双方合作的共识和可能。凌峻的宗旨就是为贵司积极的寻求最佳的赢利模式与开发战略，为项目的开发、营销、推广、销售提供一个策略性的安排，促进相关工作能够有节奏、有计划地开展。一方面为发展商最大化规避市场风险，另一方面则保证合理利润的实现，力争将本项目实现经济效益、品牌效益与社会效益“三赢”的终极目标。第一部分销售前期策划纲要及工作安排第一阶段：前期总体策划项目的第一阶段工作是指凌峻机构与万佳地产建立合作关系后，开始全面介入以开盘前期策划工作。本阶段工作内容提交时间是完成专项市场调查研究工作后30个工作日内。主要内容包括：n

项目市场专项研究工作n

项目产品提升策划方案n

项目全年营销策划报告n

第一阶段方案提交工作一：项目的专项市场研究工作项目的市场调查工作是最为关键一个环节。通过对项目环境的综合考察和市场调研分析，以项目为核心，针对当前的经济环境，当地的住宅/商业物业市场的供求状况，项目所在区域同类物业的现状及客户的购买行为进行调研；分析进行项目的SWTO分析为项目制定合理的产品开发调整策略和营销策略。本次市场专项研究的主要内容为住宅/商业物业。一、邹城区域项目市场专项研究主要内容一）邹城区域宏观市场调查1、邹城区域经济环境分析

人口、面积、国民生产总值、生活水平、购买力、经济发展速度2、邹城区域整体住宅项目市场调查施工面积、供求走势、价格走势、配套设施、付款方式、户型比例3、项目所在地块在城市发展中的地位、现状及前景4、项目区域位置分析5、未来城市发展方向及项目区域地位调查6、邹城区域住宅/商业市场宏观调查：市场分布、未来规划、项目规模及销售状况等二）区域竞争项目调查1、项目所在区主要的竞争项目n

区域、占地面积、建筑面积、容积率、户型比例、价格、工程进度、销售率、物业管理、配套设施、现场包装、媒体选择。2、邹城区域住宅/商业竞争格局及竞争对手调查分析（开发规模、供求比例、产品特点、发展趋势等）三）项目地块调查1、地块规模、地理位置、地貌特点。2、地块基础设施及交通条件。3、地块区域住宅项目开发的特点。4、周边配套设施。四）目标消费群分析1.

邹城区域住宅/商业消费力情况的分析和研究2.

邹城区域住宅/商业购房群的购买习惯与消费观念二、市场调查方式一）深度访谈1、走访目标消费群采用座谈形式，针对目标客户的消费心态、生活形态、居住习惯等方面进行双向的沟通、交流，提纯出对项目的深度认识和理解，为项目产品策略的制定提供可参考依据。2、走访政府主管部门凌峻机构市场调查人员与当地主管房地产部门进行座谈，就邹城新城区规划发展、区域的住宅/商业发展现状与发展趋势进行沟通与交流，能够更全面了解邹城区域房地产市场发展现状与趋势的把握。3、与万佳地产相关职能部门负责人凌峻机构与万佳地产相关职能部门负责人进行深度访谈，就当地市场以及项目在当地市场所处于的位置情况进行沟通。同时，对项目的发展情况进行详尽沟通。三、市场调研报告撰写与提交通过邹城区域住宅物业市场的总体供求情况和项目的区域性供求情况的调查，同时展开了对确定目标消费群的调查，了解目标消费群的分布及消费心理，消费特征，进行整合地分析、判断邹城区域市场未来3—5年内的趋势走向，从而为项目的市场定位、规划等提供依据和指导性意见。《市场专项研究报告》主要内容：1.

邹城区域宏观市场调查2.

区域地块价值分析3.

大型项目、畅销项目调查4.

项目用地周边环境分析5.

目标消费群分析6.

邹城区域住宅项目竞争格局及主要竞争对手、潜在竞争对手分析7.

邹城区域住宅物业发展前景分析工作二、产品策划方案内容任何房地产营销，到最后都要回到产品与消费者的直接对话上来。因此，好的产品才是最具有市场说服力的。正是因为产品是依赖于市场而生存的，那么，在确定了整体的开发战略后，如何把大的理念灌输到实际的操作中，才是一个专业公司的负责任的专业精神体现。《项目产品策划方案》内容提要：1.

项目开发理念的理解和提炼2.

项目主力消费群的范畴3.

项目市场定位的确定4.

项目整体开发步骤的确立5.

住宅部分户型、景观、配套等建议6.

商业部分主题7.

商业部分业态构成8.

商业部分业态构成与工作进度9.

销售现场的建设10.

产品专项研究工作三、项目营销及推广报告凌峻机构在项目前期市场调查和项目营销战略与产品策划的基础上，对项目的销售进行综合考虑与设计。主要包括整体项目的价格策略、销售策略、传播策略、媒体策略、销售管理、传播费用预算等方面的内容。并就上述主要内容做出初步判断，确立未来项目营销推广的行动方案，使得各项营销推广事项能够有计划、分步骤地实施。《项目营销及推广策划报告》内容提要：1.

销售目标2.

推售原则3.

价格策略4.

单位推售策略5.

销售部署策略6.

销售网络策略7.

传播策略8.

营销阶段划分9.

各阶段策略与具体执行10.

推广费用以及分配策略工作四、第一阶段报告提交第一阶段报告的提交，凌峻机构将安排副总经理、项目总监、项目经理等三人到济宁直接提案，与万佳地产邹城项目负责人就提交的方案进行详尽沟通。凌峻机构提交第一阶段方案后的5个工作日内，万佳地产就凌峻机构提交的报告进行明确回复，方便双方进行下阶段工作更好开展。第二阶段：前期方案调整与开盘前广告创意设计第二阶段是指凌峻机构提交第一阶段报告并得到贵司项目组的明确回复后，凌峻机构着手进行前期方案的调整、修改。同时，凌峻机构将充分利用本身的广告创意设计资源优势，为项目提供形象视觉设计与广告创意。此外，凌峻机构专案小组进行项目年度的营销计划的制定。完成本阶段的工作时间原则上不超过30个工作日。本阶段的主要工作内容为：n

战略资源整合集成服务n

项目全年营销策划报告调整n

项目VI系统手册n

项目开盘广告作品集n

凌峻驻场人员进驻现场工作一：战略资源整合集成服务房地产竞争，很大程度上是资源的竞争。我司相信，房地产避免风险的最佳方法就是选择与最优秀的专业公司进行合作。如果凌峻有幸作为本项目整体推进的中坚力量，我们将根据项目所处的各个专业领域，协助开发商选择和推荐各类专业公司，在实际操作中由开发商与“凌峻”共同组成主控中心,对项目进行具体的执行和监控，确保推进的整体性和协调性。一、专业平台搭建凌峻将凭借多年的地产运作经验和庞大的业内外资源网络，为开发商度身组建最合理而最高效的专业工作团队，确保项目运作的专业化和高效化。■核心专业公司规划公司、建筑设计公司、环境设计公司■其它专业公司室内设计装饰工程公司、效果图绘制公司、公关及礼仪公司、模型制作公司、物业管理公司、智能化设计安装公司、展示系统设计制作公司、环境设计工程公司■专家团队等1、总规划顾问：提供最符合本项目规划宗旨的业界专家选择2、专家顾问团：规划、建筑、环境、设计²

所有资源选择均以提升综合性价比为原则。房地产运营中的资源整合是一项高度专业化的工作。凌峻将发挥整合资源的经验，协助开发商建立起一套完整的资源整合管理体系，使资源整合集成系统下的各项资源能够发挥出最大的效能。二、战略资源运营招标：参与招标对象的确定、招标流程的确定、招标信息发布、招标实施与跟进评审：协助组建评审委员会和制定评审标准、评审过程监控、评审结果公布监控：随时督促各设计公司、制作公司及工程公司等，保证出品的时间与质量协调：协调各合作公司之间及各公司与开发商之间的关系，提高工作实效工作二：项目整体VI系统设计凌峻机构与发展商进行充分沟通并对邹城项目进行充分了解后，凌峻广告公司针对项目情况，开展项目的整体VI系统的设计创作工作。项目VI识别手册的目的就是将项目每个信息传达的设计要素，以阐明正确的图解来说明“视觉识别系统”的整体设计概念，作为所有设计的最高指标，将之加以管理、整合，以达成统一设计的目的。视觉识别手册内容明细：n

项目总案名n

基础部分1.

标志概念2.

标志的组成要素及制作规范3.

标志的组合规范4.

标志的用色规范5.

标志的辅助形式6.

标志的禁用组合规范7.

规范字体n

办公系统1、项目信封、信纸、纸等设计规范2、项目名片、工作牌等设计规范n

公关系统1.

礼品袋的设计规范2.

请柬、邀请函的应用规范n

广告系统1.

户外广告牌（横版、竖版）应用规范2.

报纸广告（横版、竖版）应用规范3.

影视广告标版应用规范4.

道旗的设计规范n

展示系统1、展示板的应用规范2、公司形象宣传活动的主题背景板应用规范工作三：首度公开发售广告稿设计工作凌峻机构与万佳地产就项目的VI系统详尽沟通后，凌峻广告公司主创人员开展项目销售资料与宣传资料的设计与首度公开发售的部分报纸广告创意设计工作。部分工作量较大的销售资料，比如：项目楼书则需要一个较长的工作时间，一般设计完稿的时间不超过30个工作日开盘前广告稿明细：1、销售现场包装设计（展板、道旗、广告牌、指示牌等）2、各类销售资料的设计（包括：楼书、海报等）3、项目开盘的系列报纸广告4、户外广告创意（路牌、车身、灯箱、指示牌等）工作四：凌峻机构驻场人员进驻现场工作凌峻机构进行第二阶段报告进行提交并与万佳地产进行沟通后，双方对项目开盘前工作进行明确。在项目正式开盘前三个月，凌峻机构将派驻2名同事进驻现场，正式开展工作。凌峻机构驻场同事工作职责说明：一）项目经理：1、履历要求：n

具有房地产工作至少5年以上，在凌峻服务至少3年以上；n

具有独立操作大型项目营销环节整体协调的能力；n

熟悉房地产营销、策划运作，能够独立制定、撰写、监控营销活动方案及实施；n

良好的语言沟通能力以及文字表达能力；2、工作职责：n

与项目负责人进行对接与沟通，协调项目营销工作的整体推进；n

跟进本项目的发展以及营销策划，主持每周的例会与不定期的沟通，并以文字回凌峻广州总部项目总监；n

全面负责项目的广告设计、宣传资料设计修改、调整的沟通工作，并对宣传资料设计、印刷进度进行监控；n

协助现场销售主管形成每周、每月的报表回广州凌峻总部总监室；n

协助项目完成项目发展建议并完成每个阶段的具体现场执行报告。二）销售主管：1、履历要求：n

从事房地产销售工作3年以上，在凌峻服务至少2年以上；n

具有独立操作大型项目销售管理的能力；n

拥有较强的独立分析能力，以及组织管理能力，对开盘等重要阶段应付自如；n

对市场、项目的发展变化有着较强的判断与预测能力。2、工作职责n

负责销售人员招聘、完成销售架构的建立；n

制定销售部日常管理制定的制定；n

全面负责销售人员的培训工作；n

负责销售现场的日报表、周报表、月报表的撰写，一式三份；项目部一份，凌峻机构总部一份，销售部一份。凌峻服务承诺：1、

凌峻机构确保以最适合的服务阵容及高水准为邹城项目提供约定的服务内容；2、本项目各项前期核心策划均由凌峻广州总部策划中心完成，以保证出品的水准；3、凌峻机构安排副总经理整体把握项目合作事宜与工作进度控制；安排项目总监全面跟进、负责对邹城项目的服务工作，并与万佳地产邹城项目相关负责人保持密切联系和沟通，项目总监于开盘前一个月进驻现场；4、如万佳地产对凌峻机构派驻的现场工作人员产生任何不满意并提出撤换要求的，凌峻机构在十个工作日内予以重新安排到位。5、如发展商提出的关于凌峻机构在开展工作过程中不足之处的建议和批评，凌峻机构在三日内给予书面答复，在五个工作日内完成工作流程的检讨和调整。6、凌峻副总经理每月一次前往邹城与贵司项目负责人进行工作例会，项目总监每月至少二次与贵公司项目负责人进行工作例会，项目驻场经理至少每周一次与贵司项目负责人召开工作例会。工作五、第二阶段的方案提交第二阶段报告的提交，凌峻机构将安排副总经理、项目总监与项目经理等三人进行提案，与万佳地产负责人就提交的方案进行详尽沟通。凌峻机构提交第二阶段方案后的5个工作日内，万佳地产就凌峻机构提交的报告进行明确回复。第三阶段：销售现场与销售部建立凌峻机构在就项目整体营销推广报告与贵公司主管部门协商明确后，着手针对开盘前的工作筹备与万佳地产进行具体、细致、周密的安排。本阶段主要工作为：1.

开盘执行方案及销售现场包装建议2.

销售环境标准的拟定3.

销售部组建与培训工作工作一、项目开盘策划方案与现场包装建议凌峻机构根据提交的《项目营销推广报告》与万佳地产就开盘筹备工作进行详尽沟通，就项目开盘的相关事宜，如公关活动、开盘现场布置等诸多方面形成操作性的执行细则。同时，对项目营销现场的包装与销售通道的布置包装提出建议。《项目开盘执行策划方案》内容提要1、

开盘时间确定2、

开盘主要工作安排3、

开盘流程的控制4、

开盘推售单位的控制5、

开盘销售流程安排6、

现场公关活动安排7、

现场工作人员安排8、

媒体组合、投放频率、投放预算、投放计划的执行和编制9、

项目销售中心包装建议10、

项目现场包装建议11、

施工环境包装建议工作二：销售环境标准的拟定项目的销售中心必须是超越现在邹城目前住宅项目普通的销售中心的概念，需要结合项目特点，以突破性的建筑物语，导入项目的文化内涵，使得销售中心真正能够体现项目的办公价值，成为项目的展示中心。

项目的销售中心由开发商、凌峻机构、室内设计单位、环境设计单位及相关施工单位共同探讨，确定现场销售环境的设计与施工事项。1、由开发商、策划公司、环境设计单位共同确定。2、三方明确项目进展情况以及项目开盘所必须具有的工程进度和现场环境配合。3、确定销售中心设计方案与工作进度。工作三：销售队伍组建与培训凌峻机构作为本项目销售代理，展开销售部门架构的制定和人员的招聘、培训工作。具体事项为：1、销售队伍的组建A、销售部组织架构B、销售人员的要求C、销售工作流程D、规章制度的制定2、培训工作的开展A、销售人员的培训1）公司背景及项目知识、公司背景、公众形象、公司目标n

销售人员的行为准则、内部分工、工作流程n

物业详情：项目规模、定位、设施、周边环境、公共设施、交通条件n

项目特点：项目的规划设计内容及特点、项目的优劣势分析、项目的营销策略等2）销售技巧的培训n

洽谈技巧n

展销会现场氛围把握n

推销技巧、语言技巧、身体语言技巧3）签定买卖合同的程序n

售楼部签约程序n

展销会签定销售合同的技巧和方法4）销售演练n

以实际项目为例进行实习n

销售过程的模拟n

实地参观他人的展销现场第四阶段：开盘工作计划凌峻机构副总经理、项目总监、现场派驻的同事参与第三次提案，并形成《开盘工作计划》，落实项目开盘前的各项细节项工作。本阶段的主要工作为：1.

综合评估与战术调整2.

开盘执行方案细则3.

公关活动运作4.

开盘活动的准备工作5.

销售工具、道具的准备工作一：综合评估与战术调整一、阶段性广告效果评估1、广告到达率2、广告时效3、广告投放频率4、受众偏好5、受众认知度6、受众认同度二、阶段性媒体策略评估1、各媒体信息达到率及效果评估2、各媒体费用评估3、媒体组合方式评估三、战术调整方案1、广告策略：广告主题、广告频率、广告版面、广告形式（硬广与软文等）2、媒体策略：媒体选择、媒体组合、媒体合作方式工作二：开盘执行方案细则1、现场流程设计与控制2、现场包装与布置3、人员配置与分工4、销售资料与礼品5、公关活动执行细案工作三：公关活动运作项目开盘最关键的是如何解决人气的聚集与项目形象的建立的问题，有针对性地开展公关活动为项目造势，形成阶段性的舆论热点。凌峻机构在《开盘执行方案细则》中全面落实公关活动的具体执行方案。活动的执行与联系由凌峻现场派驻同事协同万佳地产共同完成。项目开盘公关活动的开展必须立足以下两点考虑：A、为项目建立知名度，形成有利于市场传播的概念。B、能够与目标消费群进行沟通，并得到他们的认同，刺激买家的购买欲望。工作四：开盘活动的准备1、由我司驻场同事牵头携各制作公司及礼仪公司等共同完成。2、礼仪、接待工作3、销售的准备工作A、销售资料的准备B、售楼部现场接待流程C、销售的工作流程D、所有关于销售工作的操作性工作全部模拟练习完成工作五：销售工具、道具的准备1、销售资料准备：楼价表、现场包装广告饰品，影视专题片等2、销售道具准备：模型、效果图、展示系统、指示系统等3、销售工具准备：计算器、激光灯、工装、名片、工作牌等以上工作由我司负责协调相关单位，开发商配合完成。九如山庄全案策划目

录目

录

11.建筑形式

51.1产品主体

51.2产品格局

61.3户型及面积设置

72.基本建议

92.1产品风格

92.2楼体色彩

102.3门厅及走道

112.4电梯和楼梯

122.5小区入口

132.6单元入口以及大堂入口

152.7小区围墙及庭院围墙

172.8公共照明系统

182.9指示系统

202.10外立面

212.11管网敷设

222.12建材及设备

22墙体材料

222.12.2门窗材料

232.12.3卫生洁具

232.12.4观景电梯

243.总体规划

243.1路网设计

243.2车位设计

263.3文教设施设计

273.4景观规划

283.4.1环境景观设计思想

283.4.2环境景观设计的象征意义

313.4.3环境景观设计的感性认识

323.4.4环境景观设计的具体建议

333.5社区配套建议

353.6智能化系统

373.6.1智能化归类与概述

373.6.1.1基础智能化

373.6.1.2网络智能化

383.6.1.3家庭智能化

383.6.1.4物业智能化

393.6.1.5安保智能化

403.6.1.6智能化服务更大空间、更多选择

413.6.2智能化配置系统

423.6.2.1多媒体信息通讯与服务

423.6.2.2社区安全防范系统

433.6.2.3小区周界防范报警系统

433.6.2.4家庭安全防范报警系统

443.6.2.5楼宇访客门禁系统

453.6.2.6小区重要部位监控系统

453.6.2.7巡更系统

453.6.2.8背景音响及紧急广播系统

463.6.2.9车辆出入管理系统

463.6.3社区服务物业管理

463.6.3.1楼宇设备监控系统：

463.6.3.2社区服务与物业管理系统——局域网

473.6.3.3家庭智能控制系统

483.7物业管理

493.7.1具体内容

503.8菜单式装修

523.8.1具体建议：

53建造优秀的产品，是占领房地产市场的决胜力1.建筑形式1.1产品主体我司通过对青岛开发区以及胶南房地产市场需求、规划设计、产品建设等多个方面的充分调研与论证，掌握了较为全面的数据，同时结合贵公司的开发经历以及本项目的地理位置、规划要求、产品定位、市场需求、消费群体等各方面因素，对本项目的具体产品建设实施，提出建议如下，并希望此建议能够在项目的实际规划建设中起到积极的作用和贡献。由于本项目距离青岛西海岸灵山湾仅仅数百米，因此观景+养生住宅的产品概念将成为决定本项目成败的关键因素。因此，在本产品的建议中将集中围绕这两大主题展开。产品主体=小高层+小多层由于距离本楼盘约二千米的山坡别墅项目“隐珠山花园”被一些不利的传闻所困（据我司专门调查，此传闻在胶南百姓中流传甚广），因此该项目的别墅销售至今遇到很大阻力。所以，我司建议在是否加入别墅规划的问题上，请贵公司加以慎重考虑。在以下的产品建议，将主要围绕小高层、多层展开。1.2产品格局建议本产品沿朝阳山、灵山湾等景观的自然地形以曲线、折线或曲尺形布置各住宅单体，同时保证产品容积率在1.0-1.3之间。◆

小区住宅布局以南北向为主，东西向尽量与泰薛路保持平行。◆

鉴于整个小区的规模约为6万平米，因此小区住宅布局采用行列式的布局形式，多层与高层灵活布置，形成南北高低错落有致，丰富多变的住宅群体空间，保持充分的阳光照射时间。◆

采光和朝向是关系到住宅室内居住环境健康、节能方面的主要因素。在本产品的住宅布局中，在保证每户获得合理采光和日照的前提下，应注意减少西晒、噪声源等不良朝向影响，同时避免楼与楼之间的视线干扰。◆

对于同排住宅可采取错位开窗、扭转开窗等处理，可采取单体错位或扭转排列的布置方式。◆

对于本产品来说，自然通风是住宅品质的重要因素。选择最健康和节能的通风形式，对本产品至关重要。因此，在本项目住宅布局中，我司建议应注意胶南城市的各季主导风向，通过合理的单体布置形式，留置通风空间，将自然风引入社区内部，避免因人员密集所带来的热岛效应。◆

日照间距标准根据1.3-1.5山东通用标准来建造1.3户型及面积设置本产品主力户型建议为：140平米三室二厅二卫房型同时，在户型设计上要力求全明房型，配置270度观景阳台以及大落地窗；窗台高度不高于60cm。◆

多层住宅以一梯两户板式平面为主，建议单元设置为2个单元的小多层(为保持总建筑面积，就要依靠增加多层楼座以不降低总建筑面积)。◆

多层按照坡度的高低，层数设置为4—7层，从南至北，依次递高。◆

多层顶层一律采用4跃5；5跃6；6跃7的复式或跃层结构。◆

多层户型面积：平层户型面积以140平米的三室二厅二卫房型为主；顶层复式户型面积以160平米四室三厅二卫的房型为主。◆

小高层住宅以二梯四户（两部电梯，一层四户）的板式平面为主，建议单元设置为2-3个单元。◆

小高层住宅在坡底平面上，以12层的板式建筑为主。◆

小高层住宅顶层亦然设置11跃12的复式户型结构。◆

小高层户型面积：平层户型以100平米和140平米的三室二厅二卫房型为主；顶层复式户型面积应以150平米和180平米的复式户型为主。◆

在户型设计上应增加不同功能的空间数量，以适应客户群体的需要。如设置学习室、独立餐厅、工人用房、可入贮藏间等，有的还可设家庭团聚室等。2.基本建议2.1产品风格◆

本产品的总体风格注重现代化与本土化；国际性（迎合鲜族人的居住理念）与民族性（体现九如山庄的民族特性）的完美结合。◆

以体现时代特征为主，体现出高贵的建筑气质，讲究造型比例适度，空间构图明确美观，强调建筑外观的明快、简洁。体现高贵又富有朝气的生活气息。◆

产品应同时结合胶南地理特征以及海洋气候，不过分装饰，一切从功能出发，强调项目门窗细节外观美度以及户型朝向、方正格局的大开间设计。2.2楼体色彩◆

由于本项目总体风格高贵、明快、又富有朝气，建议其整体色彩与建筑风格保持一致，以较为现代的中性色系浅色调为基调，附以同色系较深的颜色作为搭配，使得简洁、明快中不失生活朝气。◆

建议楼体以刷高级涂料来调色（我司不建议贴外墙砖，一是高档外墙砖价格昂贵，低档次的外墙砖难以体现项目品质；二是外墙砖色彩单一，难以搭配协调）。但考虑到胶南湿润的海洋气候，建议贵司在选择涂料时，着重考虑防水功能。◆

颜色建议1）

配合金属质感色彩的浅灰色或白色；2）

配合天然石块色彩的白色或湖水蓝色。2.3门厅及走道◆

门厅：多层门厅地面铺设优质大理石或同质地砖；小高层电梯大堂铺设高档天然花岗岩或高档大理石地砖，提高项目形象档次。墙体贴高级面砖，面砖颜色同门厅地面保持统一性。◆

走道：铺设大理石亮面砖，颜色应以浅色系（例如：浅乳黄色）为主。◆墙面：外墙刷高级涂料，涂料颜色应该以配合金属质感色彩的浅灰色或白色，配合天然石块色彩的白色或湖水蓝色为主。内墙体普通涂料刷白，以利于客户自己装修。◆

在门厅以及走道的颜色选择上，应高度注重墙体、地面的色彩统一性，建议全部以给人感觉较为柔和的浅色系为主。2.4电梯和楼梯◆

电梯大堂铺设天然花岗岩，墙体贴高级方面砖。同时可以在电梯出口处设置一些类似山水画、盆景等的艺术物件，增强艺术人文氛围。◆

电梯大堂里设置休息区，摆放沙发、茶几等物品，供等候电梯的客户休息或洽谈使用。◆

电梯大堂设置高级铝合金信报箱，同时在大厅入口处设立礼仪接待台，提高业主身份认同感。◆

公共楼梯配设踏步砖、花饰栏杆和优质硬木扶手，并设照明用灯配以延时开关。◆

消防楼梯（电梯房）为水泥地平，优质硬木扶手。◆

电梯：因电梯井在屋顶突出，影响立面效果，建议采用无机房电梯。2.5小区入口◆

我司建议小区入口设在与泰薛路垂直的道路旁（建议贵司与胶南市政府合作，一起对该道路进行拓宽整改，并通过胶南民政部门以公司或本项目案名来冠名。例如：双月新路、九如新路等等）。◆

小区的主入口既要体现楼盘的品质和风格，又应与小区内的建筑相协调。◆

小区主入口应设置标志性物体（如雕塑或柱体等），对主入口起到突出强调作用，预示着来车或行人即将进入小区。◆

因为小区内的建筑为多层、小高层，全部向高度纵深发展，建议小区的主入口向横向发展，彰现大气与现代，并于小区内建筑的顶部样式相一致。◆

主入口要体现大门的功能，包括保安室、值班室、机动车入口、人行入口、电视监控系统、进出身份验证系统，如IC卡等。◆

小区入口处在设计上运用先抑后扬的手法，社区入口设圆形小广场通过轴线的转换实行人车分流，同时也形成一个视野逐步开阔，并富有变化的流动空间2.6单元入口以及大堂入口◆

楼座单元的主入口应与楼座主体风格保持统一。单元入口南北方向与道路及整个小区的规划协调，高度基本为一层半楼高。门套建议采用与窗套相似的做法，采用现代的风格。在色彩处理上以与窗套呼应。◆

小高层的单元主入口的大门，我司建议采用透明的加厚玻璃门，凸出部门均采用透明加厚玻璃四面封闭，这样可以从外部直接看到电梯大堂的设施，提高项目形象。◆

多层的单元主入口大门防盗门建议采用与阳台一致的铁艺，以简洁的横竖线条配合一到两个花饰，宜简单，避免过于复杂。◆

每个单元入口均设置门禁系统，来人需输入密码方可进入大门。◆

在单元主入口的门上还需配置可视对讲系统。◆

邮箱通常的做法是设置在单元入口门旁或是门上。小高层一般用高级铝合金邮箱，设置在电梯大堂内部；多层一般设置在单元入口的左侧或者右侧，以方便业主取用报纸信件。◆

多层的主入口处应考虑设有雨棚，一侧设置感应式路灯开关，以方便业主拿钥匙开门；小高层的主入口电梯大堂设置夜间长明灯。◆

大堂：入口大堂的墙和地面，采用大理石或花岗岩方砖（前面已有叙述）。◆

单元门入口按规定应该设残疾人行道加扶手。2.7小区围墙及庭院围墙◆

小区的围墙建议与建筑外立面保持一致的色调，采用通透的形式。◆

围墙的中间联接柱头可考虑建成石质和金属质结合结构，造型为简单的圆柱或四方柱体，外观可用石质材料进行包装，给人以厚重的感觉。◆

在柱头顶端设置嵌入式围墙灯，围墙灯与小区内的照明灯造型统一。◆

小区围墙外部，在不影响一楼居民的前提下，可以采用打地灯的方式，增强住宅夜间美观度，提升项目形象。◆

围墙上可以设置红外线探头，直接连接安保监控系统。2.8公共照明系统◆

所有照明系统的亮度，均要以美观、不妨碍居民正常生活、不造成光污染为前提，但同时也要达到照明的功能性作用。◆

公共照明系统由路灯、围墙灯、草坪灯、彩色喷泉灯、小品灯等组成。◆

建议路灯的设置高度分为车行道路灯和人行道路灯两种，分别按照不同的工程高度要求设计，造型以现代、简洁为主。◆

草坪灯建议高度控制在70-80cm左右，造型简洁。◆

小品灯也希望根据不同的景观配合需要选用。◆

在小区的边角转角等较僻静的地方，处于安全的考虑，可设置感应灯。◆

草坪灯、围墙灯、小品灯、路灯的底部，可以用部分矮小的常年绿植遮挡，以增加美观度。2.9指示系统◆

小区的指示系统兼有功能性和美观性，除了要符合VI系统的整体风格，还需配合景观主题。◆

建议本案的指示系统以自然的石、木配合金属部分组成，一部分指示系统还可以考虑设置在地面上，增加情趣。◆

指示系统包括：安全警示系统、道路指示系统、楼座指示系统、物业管理指示系统以及一些人性化的问候语、关怀语、欢迎语等等。2.10外立面[外立面是给买家最直接感官的视觉元素。建议本产品的外立面简洁，以梁檐线条的构成突出项目国际与民族相结合的特征。]◆

外立面的整体感觉要人性化，冷暖色调相结合，迎合年轻有车一族的审美观念。◆

外立面的线条适当减少金属线条的比例。◆

外立面要注重大落地窗、外飘窗的设计，以迎合住户全方位观景以及采光的需求。◆

合理处理转角阳台，全封闭落地窗，将极大增强建筑的美观度和柔和性。◆

注：在外立面的设计中，空调机位是较难处理的问题，诸多开发商都对此问题感到棘手。空调机位的设计可迎合整个外立面的要求，可以放置在窗户下方，并用同窗户同质材料进行遮挡，使整体保持统一性2.11管网敷设◆

市政管网的各种管线应设置齐全，地下敷设。◆

线形顺直，短捷，管线合理，与城市管网衔接可靠，并避免横穿公共绿地、庭院等地方。◆

见缝插针的建设模式，会对管网的敷设造成巨大的障碍并提高建安成本。2.12建材及设备墙体材料◆

从环保和节约能源角度出发，以框架结构为主的高层建筑，应积极满足建筑功能要求，使用保温隔热性能优良，轻质高强，便于机械化施工的各类内、外墙板。◆

多层砌筑结构和高层框架结构，承重墙体材料应用承重混凝土小型空心砌块和承重利废空心砖；非承重墙体材料应以利废的各类非承重砌块和轻板为主。2.12.2门窗材料◆

从节约资源、降低能耗、提高建筑功能与质量的角度出发，门窗材料应采用科技含量较高的塑钢门窗，落地窗、外飘窗、平窗均可使用。◆

塑钢门窗抗风压强度高、气密性水密性好，空气、雨水渗透量小，传热系数低，保温节能，隔音隔热且不易老化。◆

采用塑钢材料可增加楼盘外立面美观度，提高项目品质形象。2.12.3卫生洁具◆

从“节水”、“抗菌”、“易清理”的角度出发，选用科技含量较高的纳米卫生洁具。◆

纳米卫生洁具陶瓷表面覆有纳米液太聚合硅成膜，该聚合硅成膜能使茶水、墨水、果汁、食用油等污染物呈珠状分布，使细菌很难在表面停留或繁殖，同时使污垢不易挂沾，具有抗菌、易清洁、节水的效果，能够让住户感到方便舒适。◆

另外，采取纳米技术的卫生洁具也是宣传推广上一个重要的卖点。因采取高新技术材料而产生的建设成本可以加入到房款中。2.12.4观景电梯◆

原生态朝阳山景观以及海洋景观，是本产品重要的支持点。◆

小高层住宅应配备进口的透明式观景电梯，透过电梯弧形玻璃窗欣赏窗外不断变换的风景直达居所，每位业主都能最大限度地欣赏景色。3.总体规划3.1路网设计实现人车分流是小区基本的交通道路要求◆

鉴于小区坡地地形特征的考虑，基本人行道以坡度较缓台阶为主行道。行人人常行走可设阶而上，直接进入单元门。◆

小区的车行道为环形公路，可用水泥铺筑。在满足行车要求的前提下，在路的两侧设行人辅道，以高度为50cm的铁栅栏隔离，满足残疾人轮椅上坡的要求。◆

在小区行车道的转弯处应考虑设置景观点，如一棵树、小型雕塑、一块奇石等。在较急的转弯处，建议设置警告标志或是反光镜，以避免事故。3.2车位设计建议小区设地上停车位或挑空式地上车库，车位比率建议为1:1的比率。◆

按照国家有关规定，小区停车位的配置不少于户数的50%。目前黄岛开发区的部分高档小区,如风和日丽、千禧龙花园等车位比率都达到1:1的比率。因此，我司根据本项目的定位，建议车位配置可以按100%或120%的比例配置，这更有利于高端产品的形象塑造。◆

鉴于项目坡地特征，为节约成本，我司建议贵司建造挑空式地上车库以及地上停车位。◆

地上车库的出口尽量方便业主上楼，缩短室外走路的时间。◆

本项目的地面停车位建议采用植草砖形式。◆

在停车位旁和车辆出入的道路交叉口，且莫设置儿童游戏场所。3.3文教设施设计独辟其径，打造一流的文化教育地产◆

建议贵司建造动感活动广场，设置儿童游乐场、休闲锻炼设施。◆

建造主题文化广场，沿广场周边，用朝阳山未经雕琢的岩石为点缀，配古代诗词歌赋或名人名句。◆

同周边社区或同胶南市政府联合建造小区幼儿园，解决业主子女入托问题。3.4景观规划原生，顾名思义是对建筑原生景观资源的一种尊重。尊重原生，是本产品景观设计的根本原则。环境景观设计思想“买房子不仅要买居住面积，还要买居住环境”，这是现时消费者对发展商提出的新要求。◆

经过我司的详细调查，胶南以及黄岛开发区本地居民，随着青岛经济发展的大环境越来越发达，人们生活要求越来越高，购房者对社区环境意识也越来越强。购房者环境意识的觉醒，并非一夜之间发生。◆

含有“环境”一词的各种信息，爆炸般在全国乃至全球袭来，足以影响我们平静的生活，也足以改变我们对环境问题的认识与看法。然而，与购房者生活最密切的恐怕还是他们身临其境的居住环境。◆

环境规划设计的第一要素是重新审视和熟悉目前与未来发展中人的基本生活方式，这样将有助于将居住生活作为一个涵盖生理与心理需求的整体来加以思考。◆

在住宅环境中，应具有更亲切的休闲、交往空间，提供居于其中的人们无拘束交流的条件，创造具有交往性、生活性的环境。◆

相比城市环境中的全封闭高架路、立交桥等注重功能性的设计，居住环境应更重视人性化。◆

人性中所向往、所期待的正是规划中所要满足的；具体表现在环境景观的尺度、用材、色彩与周边的协调性上。◆

在“回归自然”的呼声中，我们发现人自身就是最大的自然。就是有感情、有思想、有血有肉、有感受力且心理上极易受伤害的自然之物。关心作为自然物的人类，在现代化的城市中显得尤为重要，因为我们很容易在快节奏的现代生活中失去自己。优化的住宅环境在某种程度上帮助人们寻回对家园的概念，缓和人们在工业化社会中的异化感。◆

强调环境设计的主题内涵与丰富的空间形态。从实用角度看，它是为人们提供舒适愉悦的生活氛围；而从心理上来讲，它又满足了人们对大自然的向往。在自然的前提下强调园区布局的秩序感，符合区域功能需求，以与小区整体风格相协调。◆

环境景观设计基本定位：接触自然。我们以这一基本定位对小区内的各个围合空间进行相应的规划设计及各小主题的设计。◆

环境景观布置整体统一性。住宅区环境设计的整体秩序必须首先建立其整体结构、确立有机贯穿于各组团的共同要素，即确定区域环境符号性语言，它对整个小区的环境规划功能组织起主导作用，并与建筑形成对比与调和的关系。3.4.2环境景观设计的象征意义“山”“水”“石”是本产品环境设计的核心思想◆

我们建议在本产品中，改变其它项目环境设计中那种在建筑主体之外附带性地来点“绿色填补”的做法，而将环境的设计放在与建筑设计同等重要的位置，以注重室内外整体功能有机组织形式来规划住户的生活形态。◆

从居住区以外观察，“环境”营造的是一个低矮的水平展开的有机组合体，而从内部活动的人来观察，它又形成一种草木葱茏、变化丰富并且功能指引明晰的生态居住体。◆

我们计划在园区中提炼自然事物的浓缩概念，以一种单纯方式呈现小区各环境的主题。◆

“水”——借海景优势，设置观景平台（山顶）；同时在小高层的顶部建造屋顶花园，可以观山又可以览海。◆

“木”——借山体优势，设置蹬山步道；◆

“石”——借山体优势，设置自然的小区内部的休闲小品。(如在山石刻上本楼盘案名)3.4.3环境景观设计的感性认识◆

水乃生命之源，自然界最基本要素之一，由它组成人类生命体中70%的成分。它是自然界最温顺也是最疯狂力量之一。水的存在几乎设定了人类存在所有前提。◆

石材是几千年来人类构造建筑物、创作艺术品的主要原料，其沉稳和固执的个性及自然属性与意义已深入人心。沙可以被看作一种细微的碎石。它具有水的流动性，又兼有石材与泥土某些特征。它是物质松散结构的外在表现，具有极强的可塑性格，是一种建筑辅助材料。我们对沙的直觉感受是柔软的、松弛的、随风即逝的印象。它象征着人类生活的某种不确定性。◆

木材质，一种与动物及人类相对应的生命体。与水一样，它是人类赖以生存的条件之一，是森林的基本单位，并且具有生命的象征性。同时它也是建筑的基本材料。木材自然的亲和力是居住在城市中的人们最为向往的自然物质。竹材在承担绿化功能的同时，规划中主要把其当作一种景观设计的元素来看待。同样在很多中国人的眼中它是高风亮节与某种人格的象征。竹这种植物在很大程度上已与中国的绘画、园林概念相联系，在地区的文化中具有艺术与气质的隐喻。3.4.4环境景观设计的具体建议◆

设计公司：本产品的环境设计公司，我们建议邀请国外设计公司监理或施工，打造具有国际化风情的精品园林景观。同时也可以做为项目的一个卖点来炒作。◆

动态景观：在本产品的园林景观设计上，应摒弃人工呆板造型，注重自然的自由流动，突出园林中“水”的作用，以“山”和“水”为中心，向外扩展园林绿化范围，形成极富层次感景观设计。景观基调上应以国际化为基准，选取国外著名的雕塑或小品点缀在园林景观中，让业主充分品味国际化的生活氛围。◆

组团绿地：形成大型中央园林广场，集中突出园林的公共观赏性，同时在各个楼座之间建造面积适中、均衡分布的组团绿地，加以国外著名的雕塑或小品点缀其中，在满足旷阔、舒适的要求同时，增加了业主就近休闲的便利，促进了社区文化的交流。◆

常年绿化：在园林设计中，应充分考虑北方的气候条件。普通绿化植物，在冬天时节几乎全部枯黄，造成整个小区毫无生气，为项目冬季销售带来了不便之处。在本产品的绿化方案中应注重常年绿植的使用和栽植，让小区在冬天也同样充满了绿色。3.5社区配套建议◆

中心绿地处结合景观设置一园林式会所，分散于小区内设置各种休闲、娱乐、体育活动设施。◆

会所：园林式会所，是主要的小区会所，主要功能是作为小区的物业管理、体育运动、文化娱乐、室内活动的场所。物业管理中心主要是负责小区的日常管理；体育运动中心，有屋顶网球场、桌球室、乒乓球室等；文化娱乐活动可设置雕塑展览、图书馆等；室内活动可设置儿童游乐室，主要用于冬天和下雨天；为方便业主的生活，可设置超市、花坊、药店等。◆

运动：在小区各组团区域设置不同种类的体育、休闲器材，供居民在小区内锻炼身体。◆

商业：建议小区内部建造部分底层商铺，以满足住户正常的日常生活需求。◆

社区配套有一部分是作为对小区业主服务的，主要通过物业管理费用的方式经营；另外一部分作为收费的服务性项目，可以对业主或是外来人员开放，通过收取服务费以保证收支平衡。这部分配套项目可根据实际需要制定标准的高低。3.6智能化系统智能化归类与概述3.6.1.1基础智能化◆

社区综合布线系统◆

社区音响系统◆

社区设备自控系统◆

社区对讲系统3.6.1.2网络智能化◆

社区内部网络平台系统◆

社区通讯系统◆

社区CATV综合电视网系统◆

以光纤千兆网技术实现网络主干线。这是当前应用最广泛、性价比最高、最成熟之干线网,是一个符合OSI的标准化网络。网络10M入户，住户独享10M带宽。10M的带宽能够满足住户所有的需求了，包括视频点播、IP等。3.6.1.3家庭智能化◆

可视听门铃◆

计算机网络接口◆

配备电子水表、电子煤气表、电子电表◆

门磁开关◆

红外线探测器◆

紧急救助按钮◆

辅助求助按钮◆

煤气泄漏报警器◆

安全传感器◆

家庭电器设备遥控3.6.1.4物业智能化◆

社区三表抄表系统◆

工程设计文件管理◆

居民信息管理◆

设备报修、维护管理◆

社区管线信息管理◆

物业收费自动化系统◆

来客访问系统◆

设备运行状态信息管理及控制3.6.1.5安保智能化◆

中央控制系统连接社区网络系统◆

中央控制系统连接110报警台◆

社区电视监控◆

巡更、周界报警系统◆

消防紧急报警◆

煤气泄漏报警◆

住户安全监护系统3.6.1.6智能化服务更大空间、更多选择◆

增值服务系统◆

视频点播系统◆

INTERNET访问服务及相关计费服务◆

通用电子邮件服务◆

个人主页服务◆

文件传送服务◆

网络域名服务◆

用户求助、咨询服务◆

论坛服务◆

网络电子公告牌BBS服务◆

公共信息服务◆

用户调查服务◆

网上阅读服务◆

网络代购、代定、征订服务◆

远程医疗服务◆

远程教育服务3.6.2智能化配置系统3.6.2.1多媒体信息通讯与服务◆

智能化小区内部网络，设置局域网，小区内部管理和提供宽带网有线电视中视网等公网的接入。◆

基本功能：提供话音通信，模拟视频点播，高速INTERNET接入。◆

可造功能：提供数字视频广播，视频点播（VOD）基准视频点播（NVOD）和其他多媒体服务。3.6.2.2社区安全防范系统◆

小区周界防范报警系统◆

小区重要部位监控系统◆

楼宇访客系统◆

家庭安全防范报警系统◆

巡更系统◆

背景音响及紧急广播系统◆

车辆出入管理系统3.6.2.3小区周界防范报警系统◆

基本功能：在住宅小区周围设置红外线，微波探测装置，并与管理主机相连，发现盗者后能自动向安保报警，同时还显示具体路段和方位，并在管理中心计算机上有自动记录报警信息外，报警系统还应具备有防止小动物跨越而造成误报警的能力。◆

可选功能：使用闭路电视监控系统（CCTV）对小区周边实施监控，必要时实现小区报警与各系统联网。3.6.2.4家庭安全防范报警系统◆

基本功能：在住户室内以及户门和阳台外窗配置便于布防与撤防的报警系统，当室内发生煤气泄漏，火灾或可疑进入时会自动发声、发光报警，并将警戒信号传到管理中心，在室内设置家庭紧急求助和报警按钮。◆

可造功能：家庭煤气（天然气）进气管设置自动开关，在发生泄漏时，能自动报警并切断进线，家庭报警和求助信息反映到管理中心的同时能够自动拨通事先设置的系统，通知有关人员。3.6.2.5楼宇访客门禁系统◆

基本功能：安装具有电控门锁的安全防盗门和对讲式门禁系统。◆

可造功能：楼宇访客门禁系统采用可视对讲系统，电控门锁有钥匙开锁功能外，还可设置密码开锁功能，该系统还能与小区管理中心联网，也可对出入情况进行记忆与储存。3.6.2.6小区重要部位监控系统◆

基本功能：通过在小区主要出入口，楼宇进出口，消防通道，停车场（停车库），供水供电重点部位设置探测器或电视摄像机，实施联网和信息存贮，发现情况后能及时将管理信息传输至小区安保值班部门。◆

可选功能：实现小区重要部位监控系统与110报警系统的联网。3.6.2.7巡更系统◆

可选功能：自小区相应位置设置巡更信息，巡逻人员装备电子巡更器，管理中心设置巡更系统，使巡逻人员的巡逻时间、位置能通过管理机记录和显示，从而进一步强化对巡逻人员的管理。3.6.2.8背景音响及紧急广播系统◆

基本功能：在小区内设置有线广播系统，以备在必要或紧急情况下进行广播◆

可选功能：在小区内有线广播的基础上，进一步提高音质效果，作为日常小区范围内的背景音乐，以优化小区的环境氛围。3.6.2.9车辆出入管理系统◆

基本功能：在实行人车分流的前提下，通过智能卡等形式自动识别出入