北京某花园策划方案

北京泰中花园策划方案前言第一部分区域市场的变化和发展趋势一、北京普通住宅楼市简析二、大兴区域板块楼市简析第二部分项目简析一、项目基本描述二、项目优劣分析三、区域物业分析第三部分项目定位建议抓一、推广形重象定位勤二、推广案擦名提案稿三、目标客怀户定位扶四、价格策近略定位捏第四部分推践广建议的一、卖点整狐合折二、推广阶样段卖三、媒体整丈合宋第五部分销膨售计划串一、销售导项入期馆二、销售攀鞭升期样三、销售持制续期休四、销售旺挑盛期携五、销售收斗尾期秘第六部分销揪售组织控制棚实现结一、营销人徒员体系架构府二、专案卖截场营销速三、市区行砖销网络租四、销售锅初期工作要激点提纲渔第七部分合纤作承诺结束语重前柿言太“揉泰中花园辰”暑作为一个分厨期滚动开发须的项目，其睡三期的推广犹和销售具有吨本案的特殊介性。项目的装长期停工，咳开发商的预爆期利益被搁谋浅和沉淀。宫但是北京新循城市规划的娱确立；知名牌房地产开发趁商的进入，踪品牌项目的太成功开发及承销售；绿色泻住宅、健康障住宅的概念西不断深化；怖住宅郊区化净的趋势对于缘区域市场带绵来远景利好浩；我项目大衫环境的日益城改善，周边挣配套人气的布升旺，社区随小环境的成叶熟。上述的牌诸多要素给帜我项目的三涌期销售带来申支撑。株同时项目的雁施工停滞，若使得项目在剂建筑立面设衰计、户型设冤计、园林规松划、社区配航套上较新的解立项开发项雕目，存在竞矩争劣势，沾随着时间的版推移这种差秩距将日益加箱大帅。所以我项寸目的营销推恒广要旨是，爆整合针对项基目目标客户富的关注性卖奉点，采取科浓学的价格策细略以及快速拐聚敛人气的晴针对销售组野织策略，发通挥成熟社区捕优势，最大字化的缩短销秤售周期，加皱快开发商的体资金回笼。贞从而实现开羊发商和代理兆销售公司的桶双赢。膀第一部分忙区域市场宗的变化和发通展趋势降北京普通住艳宅楼市简析盲北京楼市妹2004年杆整体呈良性理上扬态势辅，旅2004年递北京普通住咽宅成交面积老共1514秒万平方米，丢是2003涝年成交面的持1.87倍铃；2004锋年成交套数角共1290血28套，是猪2003年情成交套数的市1.77倍蝇。成交量增伏长显著，并见且成交房屋述单套平均面翠积有所增加诉。饿2004年尘住宅项目成肆交价格普遍超上扬，上扬振幅度为10寿%到15%倘。国家宏观云政策陆续出两台抑制住宅盯市场过热，它尤其是投资趟性购房对房论价的拉升，林如利息率的富上调、个贷稳政策的严苛呜、税收的调吉整等一系列锋。桃近年来北京颂郊区化运动驼获得了长足湖发展，周边棒区县房地产砖业发展迅速核。如果简单着的对郊区化土进行分类的仔话，大致可央以分为郊区点别墅和郊区咬普通住宅两坐条脉络，如识昌平、顺义父成为郊区别耕墅扎堆的地嫌区，而通州之、大兴区域真普通住宅发崇展迅猛版。撇房地产新政虾，催生"新巨郊区化运动沿"教。杀低密度、高肌性价比的郊纹区普通住宅维项目从新政累当中明显获每益移。行相当长一段周时期内仍然屋会是郊区别颈墅和郊区普缺宅呈并驾齐礼驱之势，但伴无疑郊区普毙宅更能代表糟未来发展趋适势，从目前佳政策来看郊拳区普宅迎来占最好的发展文机遇毅。煤二、大兴区否域板块楼市尺简析绳“两轴-两赢带-多中心笑”北京新累城市规划的图确立，为处明在两带上的敲大兴房地产恶市场带来利触好，在政策透的引导下，调郊区的开发牧热正在到来跑，尤其是目怕前这里的房现价相对便宜恳，所以必将圾会吸引更多差来自城区的婆购房者关注询该区域。大非兴房地产产荒品的特色，英以低层、低映密度、南北呢通透板式住投宅为主。小剧区园林，配努套设施成为院楼盘项目竞讽争的热点。佣这也就使得漆大兴炮郊区住宅不渠仅意味着价硬格适中，还插意味着健康警、舒适的生净活方式。椅大兴是房价眯上升幅度较萌大的区域，卖从下半年的蓝市场情况来涉看，房价会鼓继续呈现上武涨的趋势，侧大兴今年下薪半年新入市尿的项目并不粉多，大多是邻旧盘的后续份项目，所以慧房价受供应侧量增加的影胡响不大，房拆价应该呈现迎继续上扬趋侄势。不过目矩前黄村中心症地区的普通绘住宅均价达支到4000票多元/平方瘦米，黄村北抵区的公寓价撤格也已达到侮5000多万元/平方米违，这与城区奖房价相比，壤没有更多优葬势，所以上准涨空间不会羞太大。派高档项目的灾增加，也带经动了区域内覆购买人群的碑变化。据了启解，目前来丰自市区的购碑房群体明显榴增加，如丽廊园的市区购反房者占了购瑞房总人数的蔽50%，那纵尔威水晶城钳则占到80逆%慰。袭第二部分股项目简析胞项目基本描映述捧泰中花园位扭于南五环和狐京开高速的刘交汇处的东歪南角，东邻驱大兴工业园丈区，忌广茂大街5锐号珠。北上直接扮三环玉泉营禁桥。挥采用“围合叶式”建筑设槽计方案驼，分三期开猪发，一期和派二期是大兴纠区早期的外丛销楼盘。较栏同期的区域当项目有明显蒸的配套优势祥。一期多层屡涂料立面板姿楼，二期为摆挂砖多层板搞楼及少量T杯OWNHO昆USE住宅灭。三期为三剥座十八层塔丛楼，三期三米座塔楼坐落胶于社区西部励紧邻京开高攻速，结构主到体封顶。弹项目优劣势猪分析项目劣势：汽噪音污染森三期的倡三座塔楼紧嘴邻京开高速明，该部分产贼品西侧住宅鼻存在着噪音兔污染问题，驶加之西侧无越任何屏障和团建筑物（仅欧有绿化隔离项带）。西侧自产品面临着洁西晒和噪音绘的双重不利害，将下拉整侦体均价。诚塔楼结构百三期为塔楼带建筑结构形笼式，而与郊闪区项目的主资体目标客户惑的消费趋向粱是相悖的。兆我们在前言歇和区域板块淋市场的分析板中不难看出猎，我区域项砌目普宅的客脊群购成主力言是来自市区被，而市区居巴民支付了交神通成本，就魂是为了以更切经济的价位误拥有较城市脉中心区更舒茫适、低密度杜的健康居住竟环境。昼弊偏离主居住叛区镰本案偏离大权兴当地主居熄住区，宣传铃上想要借势绑中心区和新钢兴的京开高横速路西低密净度居住区也凭较勉强。罪户型劣势带虽然本案的鸟户型配比和称单体面积控岔制适度，但收是塔楼产品箩在平面布局暑，尤其是采矩光和通风和蚂居住舒适度沃上和板楼户解型差距较大驴。而且相较保低层和多层门实用率也较岁低。商社区规划茅围雪合式谁的设计使多必层部分房屋盐围顿合荡部分有组团悟绿地，但从过社区整体规货划角绿化率工较低，容积奖率高，缺乏浆社区景观和碧园林主体小俗品。释项目优势及程机会点:冰成熟周边生怎活配套述周边有成熟稻的生活配套豆，银行、超答市等近在咫梁尺，华堂商哑场一路之隔炉。生活的丰竹富便利尽享鸽。侍成熟社区生笼活词社区三期是幕收笔之作，寒不会再受施辞工之扰。一搅二期的入住酿为本案剩余亿三期的销售昂积聚了人气投。成熟的社珍区配套游泳象馆、便民超训市和店铺为服客户提供更板多生活便利机。昨便利的交通社京开高速五侧环交汇处，悲菜户营南行柏直达，多路要公交汽车直原通市中心。丛社区班车，释锦上添花。身销售时机漏虽然周边存三在同质物业问，但是各个何物业均已经势销售过半，骂供盘体量不疾大，这将对午我项目意味仇着双重机会冷，竞争项目街的产品出现份供应断档和支体量不足。义开发商品牌扁开发商企业恳品牌的知名符度虽然不及满近几年进入园的部分开发死商，如华润概和顺驰等，鸟但是本案开巷发商在大兴秘福园、泰中耗花园一期和肠二期的开发横中，已经确誉立了自己的喘区域市场地爬位和企业形边象。佳外销前身测虽然现在商毛品房不再有染内外销之分固，但是外销旷楼盘的前生章基础，无论跪从客户虚荣猜消费心理满恒足，还是项引目品质底蕴泥，都是一个岗好的信息点稀。塞兴城广场宗30万平米您的城市公园崇，是本案的泼一个重磅借摧力点。正所艺谓借景，同刷时转化了高傻层高密度的浪劣势，空中申揽景，空中虹花园，拥抱普天然氧吧和键绿吧。约工程进度五相较区域内扯物业，本案不的工程形象右优势并不明窜显。但是针户对市区的目搏标客户群来探说，本案是兴准现房，年合底入住在即梨。而目前市浩区的现房或斑者准现房在粘销项目供盘辉体量甚微。泼三、区域物旦业分析骡本文着重分颠析区域的在纽销售公寓住集宅类物业，垄该部分物业魔与本案具有卧一定的同质逼性，但部分辱虽然同为公涨寓住宅，规尸划设计品质衰高档，价格该也对应的拉怪升较高，与我本案目标客种户重叠和竞素争不大。仅项目名称妙位置双建筑形式禾规模侄工程进度赞均价植主力户型酒销售率惜那尔水晶城滤依伴京开高迁速，工业园笋区的西侧门嫌户位置。纤板式小高层拦24万平米插平米亏准现房白4500废元歇/认平方米倚两居雷70%景骏城肚熊多层板楼艳13台万平米平米肺准现房孤4000欠元市/总平方米拦两居庸75%据丽园基顺驰殿.领海宵南阴板式小高层磁31遇万平米平米难现房准现房泻4100予元赢/岩平方米峰90-12饶0注中户型两居拦70%洪临海花园孤顺驰串.领海尊一路之隔东侮南珍多层板楼集8皂万平米平米线准现房坟4200役元抓/蓬平方米销两居蚕40%损顺驰猎.领海诸京开高速南田五环兴业路战出口甩板式小高层难41牧万平米平米晌期房锐5500剑元察/杂平方米洗两居三居户远型多样晚锤第三部分顾项目定位很建议败推广形象定抱位封综合分析本队案的优劣势纵，成熟社区妈，直达城区四的便利交通收，坐拥30造万平方米的姿巨大氧吧构肝成项目突出为卖点。同时婶作为近邻主无路的塔楼，唱停工时间较摆长，规划立垄面设计相对券后滞等问题挨点同样明显心，左右之间疾要准确寻求机产品机会点抽。本案的项质目形象定位烧不能是少数蜻人的、不是丢另类阶层的层专属社区，英而是定位啦“霸适度、精致违的健康白领蒸生活区桂”连。不夸张，肃有点小资，镜经济舒适适导度生活空间问。禽赤所谓崇“扣适度缎”辜----惑本案主力户坐型是100助-110平耐方米的两居灯室，户型配素比为一居：抵两居：三居兔为1：4：请1，均为中凶面积户型。袍单套总价在桨40-45厦万元，相对舍于普通白领喷家庭的支付细能力在适度夜的承受范围蠢内。刮所谓忠“案精致兴”圈----社称区不大，精阳致建筑细部伶公共空间，寿建议在后期痒细部公共空拍间的施工中演，进行细节翅设计，提升敌品质感。成醋熟社区会所拒和超市配套页，华堂购物印，尽享小资虾精致生活。漏同时呼应适锄度。铃所谓刘“沃健康抹”扶----西炮侧绿化隔离学带，面临3街0万平米兴瞒城广场。绿虫色氧吧簇拥杯色区，享受晨郊区的绿色猛健康生活。遮所谓列“舟白领生活区栗”小----突见现人文环境馆，紧邻公安楼大学。项目拿外销前身，麻原来购买人敬群形成良好崖居住群基础温，吸引白领洒和部分追随恢者，满足百纱姓居者向往挠附庸高雅社赢区的心理。摊推广案名提月案然针对本案的筑现状特征和歌优势，成熟怕外销社区，尝直达城区的占便利交通，嚷适度中户型翅，坐拥30烦万平方米的善巨大氧吧构涨成项目突出旨卖点。定位附“逮适度、精致免的健康白领紧生活区娇”少，开发商也臭将在未来的彼项目立面的电施工中，把津握立面色彩饰及设计，以产项目的亮丽蔬立面，进一尖步确立本案豆在大兴地标东性建筑地位故。概结合本案在戒京开高速和抛五环交口的系明显突出地僻理位置，同禁时遵循开发湖商的开发思廊路，本次向挂开发商提出壮建议案名有普四,分别为丈“尚兴城旺角桶”旬、挠“肯兴城靓舍逗”行、纪“摘泰中顺景丢”拍、否“贪泰中朗天园右”罗。伏（一）帅兴城旺角妨“桃兴城旺角轨”费案名具有明昂显的拴地标性气质杨，同时又指喷出了本案的励大兴区东南忍角的区位特偿征，容易给圈人形成生动莲的感性认识位效果，有助洋于加深项目展印象。减作为北京城道市发展新区慰，大兴连接往一轴（南中船轴延长线）冶，横跨两带依（北京东部蹲发展带和西谱部发展带）日，关联多中越心（大兴新凶城、亦庄新膨城）。咸“蒸兴城旺角生”勾的重“分兴城湾”忧同时要强调奴本案位于习大兴新城训与北京市中议心信连接镰的关键归“思主励轴凉”左-----畜京开高速路触的突出位置畏上肥。舌建筑中的东删南角向来被行称作金角，蔽本案正位于敬京开高速和交五环交口的客东南角，即托位于渡金角断，属翅升旺之地覆，正所谓背“挎旺角乞”跌。古时有即“才紫气东来届”葵的说法，滋“心紫气敏”阻即祥瑞之气惯。我项目位粥于大兴新城旦的东部也希董望顺借祥瑞填之气。古今窜中外对财气御、人气兴盛私之处的地方座起名命定中嫂，多出现颈“剪旺角呼”阿字样，如窑葡萄牙探险面家靠巴塞少缪·郑迪亚士拣发现径位于非洲西汤南端的成地方命名猪“葬好望角崖”雀，炭是大西洋和初印度洋之间钳的重要陆地妙标志虑。香港蔽“弓旺角迷”抢位於九洞龙旅中部，是香待港最熱鬧的阀地先区扣之一，惹旺角因为旺过市之角而得阶名，：扮“偿旺角皇”棵也迎和了中君国百姓传统车心理，希望叹居住风水旺绍地，案名吉薪祥。谁（二）惭兴城靓舍滤“求兴城靓舍馅”与中的旦“祥靓舍羞”彼，本意是拥押有漂亮、秀痒美风景和外络观的居所；大“惕靓舍化”刘同时谐音艳“伶亮色容”键暗合了本案肢是大兴一道矮城市亮丽夺票目的豪建筑风景线缎，不言而喻旅的地理区位映的标志性建非筑。恨类同上个建罢议案名，璃“历兴城靓舍成”贩中的勇“都兴城且”晚主要强调本圆案位于桃大兴新城兽与北京市中卡心蕉连接润的关键逆“右主加轴四”粱-----拾京开高速路夹的突出位置愤上扒。练“于兴城靓舍黎”升也突出了本最案西侧绿化壶隔离带和面涌临30万平秤米兴城广场轮，成功借景护；社区风景潜秀美，高层打远眺，享受界美丽生活；典“扮舍渐”垦字则突出傅郊区悠然健践康副的居住状态幼，绿色氧吧疾簇拥社区，夜享受郊区的排绿色健康生元活，呼应＂秆健康＂概念滑。雾（三）各泰中顺景提“凳泰中顺景欣”曾是直接从案也名上在延续兔一期、二期代的案名关键做字，又结合功了三期项目谨特征，以及洗三期现阶段僚的推广主体毛和整合卖点绳。划“籍顺景激”支有两层含义饿，第一层含疗义是本案朝依顺风景而苗生代的意思，本壶案西侧为绿默化隔离带又婶面临30万完平米兴城广奉场，高层远抚眺风景秀美倍，强调本案葛拥有不可多水得独有的景童观优势；第凳二层含义是麦社区与周边店景色的相互偏伴生，互动缴。我项目立都面鲜明富有每地标性特征锦，是进入大镰兴京开高速给上和五环环销路上一道亮众丽夺目的即建筑风景线目，是建筑和坝自然风景浑蒙然交融的一箭个上佳居所心。冤“它顺劣”剩也有迎和了天中国百姓传觉统心理，讨图吉利，祈祥村顺的要旨。套顺风顺水，载顺心逐意，令风调雨顺等抄祥瑞之意。毯（四）族泰中朗天园诵“徒泰中朗天园哭”拒也是直接从劳案名上延续笼一期、二期破的案名关键拘字，对一期抽、二期有一锻定的诱承接性惨。又结合了春三期项目特臂征，以及三嫁期现阶段的既推广主体和傻整合卖点。毛“堡朗天咱”撒浅指汇开阔、晴好较的天气、空江间和天空，诞同时伴随牵拨引出居者快灰乐的居家心亭情。同时干“吨朗天握”快又有两层含原义，第一层足含义是突出神我项目为高贝层，挺立于彩京开高速和猪五环交汇明腿显地理位置帝，伸展于天虏地之间，缝登高而望远雹，心旷神怡债，品豁然开朗宋。第二层含谈义是借力于乱现在购房者扁的郊区购房括情结，强调体郊区项目特缓有的环境污蹦染小，空气乱清新，风景船秀美的特征士。砍目标客户定宋位叮（一）目标产客户特征分垫类描述：灭自住第一次虚置业者：宰此类客户多趴为结婚置业标，外地人在贸京，没有传煤统的地域居愚住观念，一拐旦有了首付距积蓄，急于帜解决基本居堆住需求。一荣居和小两居匙是他们的主拾要购房选择秃倾向。储以小换大型点：烘属于号“沈小房换大房神型千”始这种情况的先消费者，目拢前的居住面辉积为40术-80平方强米柜，年龄在3向5-45岁购之间，大翅部分居住是低70和80挂年代的老房塌，随着经济眯状况的改善输，开始将改箭善生活质量堪和居住环境井的愿望提上证日程，但是鉴改善经济实枣力有限。两式居和三居是区他们的主要挡购房选择倾丸向。均舍近求远型下：搞由于市区与坡郊区房价的纸差价，一些代消费者开始蜡舍近求远，席郊区的价格贯较低，而且残交通方便，土配套齐备环香境优美。节售约购房成本据配套一辆小捷车，花同样回的钱可以居贫住更高品质盖的住宅，享劝受更舒适的诚生活。两居井和三居是他疗们的主要购僵房选择倾向孕。垒环境偏好型伐：消这其中的消出费者可能有室两部分人，陕一部分是注宵重生活质量柴的年轻人，宁城市白领收胁入稳定，追梢求一定的生槽活品质，要孟求住宅的使陈用舒适性，杂结构分区人步性化。另一优种是年龄偏腰大的老年人翅，城市老者乌，无儿女经种济负担，向母往享受郊区演自然状态生与活。这两类拉人收入稳定茎。大两居和黄三居是他们盟的主要购房扬选择倾向。何（二）目标选客户购买心休理描述饮“换自住第一次治置业者政”芹希望购买门赶槛低，非常添重视生活的虫方便，出行办条件的便利泄，工作地点侍多在城内，穿往来的畅通数，是其选择办住宅的要素镇。奔“鸟以小换大型馒”茂和绒“柜舍近求远型绑”葱客户不过虎分追求形式扯，讲究务实紫。注重户型身设计的合理批度，功能分炼区的人性化边，面积的有透效性。期许伤户型的面宽依和进深配比毁合理。对房惠屋的通风采惕光要求较高夜。泡“每环境偏好型渡”膝追求服务的门人性化，住均宅的安全和刮居住空间的派适度舒适性粉。追求便利退、安静的社腹区环境空间习。喜爱郊区豪的安逸生活脂氛围。圣（三）目标龟客户居住区裁域描述羞目标客户除电在本部区域锦市场中分析腾的情况，另及一部分主要僵来市区能够掌较顺畅辐射强到南、东南秩、西南五环礼和京开高速其北辐射线的垂区域。现南撕三环和南二奔环沿线附近犯客群。考（四）目标匀客户收入支壮付描述惑市区中收入季人群，月薪令3000~欣5000元装。除部分的吹改善性养老蹲客群，多数伐客户月供能莲力强，但是潜储蓄不多或敌者不愿占用罚过多现金首碰付，首付比搏例不高。杏（五）目标拴客户年龄家末庭结构描述沫25岁-4猾0岁，三口层之家或者小篮两口之家，丢少数养老客样群。谜价格策略定父位家制订科学的碰项目定价，由是项目成功傻推广的基础悠。结合区域逃市场风向和坦项目自身特涌征，本案要排实现销售全户程均价40汪00元。南摇城有一名盘垮，一度因打研人事件，项区目声名狼藉舒。布“夫价格才是硬巴道理登”挂的二次推广就启动，项把目再次激活套。开盘价格爽尤其要小心皆处理，建议厨开盘定价不塘可冒进，底枝价入市，随形着工程形象购的推进和销佩售人气的聚贱集，实行小脏步快跑。这炕样既可以满酿足客户买长泛不买落的心寿理，又可以悦促使观望客拐户尽快落定裹，同时满足松先购买客户贵的获利增值阁感，此一举掉三得。烟要做好销售灵控制和销售代定价的互动认结合，让真恐正的优势户倚型和产品，遵开发商户获艘取最大利润博收益，为销确售难点产品抚争取更大的深营销能动空策间。稍科学的利用惜户型配比，这在销售执行津中，除了影桑响价格的基姜础要素楼层纳因素、朝向代因素、景观胳因素、平面安户型布局合蜜理度因素、腰遮挡因素等耍，户型配比在的因素可能脊带来的部分低利润增值容由易被忽略和满弱化。互工程进度和弹各楼座开盘导时间有机互遗动。各楼座楚的开盘时机谣根据本案销以售消化，合摊理保持各个阻档层产品的极供盘体量，絮以利于利用市产品的阶段舰性供给稀缺舟等，制造价明格拉升机会勉。豆(一)定价婚原则赞本次价格表值中所示价格谜主要是本着叮三个基础依呆据：思周边项目同寺质物业，竞纠争物业的在躬销价格和历偿史价格。枪我公司在大线兴区域市场泛的销售定价里经验。册充分考虑房粪屋定价基本铃要素，包括童朝向因素；炕楼层因素；怕户型平面布燃局合理度因卵素；景观因哈素；户型配蜜比因素；单荷体总价控制呀因素；遮挡童因素等。按本次定价的所总体均价为触3820元忆每平方米。祥我司将会在内专业推广和改专业营销的遭推动下，在秒保证合理销孩售速度情况新下，实现销粪售均价的整披体拉升。管如果项目能劫够顺利完成汽销售导入期初，成功聚敛健销售人气，曲中后期的销亿售价格攀升僚会较顺畅实绢现。所以开尊盘定价至关钉重要，开盘峡价格建议以退低价吸引人筝气，建议开笔盘价格为3院820元/日平方米，开食盘两周适幅胸拉升，根据振各楼座具体以位置的不同谋，开盘顺序脸对应产品灵缴活价格调整亏。秆（二）各户惊型定价简析良考虑到三期辱三座塔楼的她户型雷同性气，本次定价趋呈报是以3烛号楼单座为接计算参照，嚷其他楼座类角推（根据开贝盘阶段的不绘同各楼座推掘出时进行实讲际操盘调整任）不会影响局整体和全程朴均价。驻（1）西北熊朝向F户型盗01户疗两室两厅两状卫芝标准层面糠积108纪.04平方公米释本案中的两灯居设计比例尾，占到总户顽数的67%运。在两居比幸重大，户型铸多样的情况玉下，各户型创在为购房者印提供更多购申房选择的同歉时，也形成锈项目内的客军户竞争，如趟何调配好同个质户型的价士格差，将直比接影响销售撕利益实现。慰F户型在两伐居产品中属区于面积居中早的；客厅面秀宽达坏4500m饶m我，主卫为明僚卫；虽然整帖体西北向，愚但是主卧室驰为东向；户皇型平面内多妇处不规则；纱能够看到兴蛮城广场景观皇，本次定价桶对该户型定悬价较保守，猴在操作中有杨小幅拉升空锯间。该（2）东朝贪向E户型0聋2户两愉室两厅两卫柳参标准层面积骂虎103.5慕2平方米陈该户型是两魄居中单体面执积最小的一即种，意味着雀单体总价的永适度，给单该价上拉带来伴设计空间，皇本价格建议高已经充分考姻虑该因素；据朝向为东规匙避京开高速掌噪音；户型沉方正，面宽摘合理主卧室遵和起居厅面稼宽达予4200m雅m坑。辅（3）东朝驰向D户型0墨3户一踢室两厅一卫羞恶标准层面积烤呀68.98协平方米槐该户型是唯定一的一套一牛居室的户型腹，具有户型用配比的稀缺远性；朝向为中东规避京开忧高速噪音；笨户型方正，欣平面布局基患本合理，但轿是无突出优用势点。踩东南朝向C江户型04户脏两室两积厅两卫做标准层面积卵疗104.9捡2平方米靠该户型是两套居中单体面托积较小的一曲种；朝向佳仍，两间卧室棋均为正南朝希向；主卧室逮和起居厅面立宽大，采光滑佳；户型方挽正，均好性场高，本定价险中单价上扬芦有足够价格笔支撑点。臣西南朝向B诵户型02户巩三室两稳厅两卫级标准层面积香130.0轧0平方米讯该户型是唯痛一的一套三荡居室的户型遮，具有户型药配比的稀缺邪性；平面布岗局合理，动乓线流畅，较购少灰空间；蚂观景采光较楼佳，主休息侄区在南向，颜相对噪音污怒染减少；本淹定价中考虑习单体总价控抬制因素，单矿价定价保守棒，傻在操作中有腥小幅拉升空杠间。乡西北朝向A断户型01户肝两室两蹲厅两卫不标准层面积温伯109.0剥7平方米数该户型托在两居产品依中属于面积仁居中的；客师厅面宽达娱4500m注m督，提主卧室面宽顾3900m加m估且为转角窗援，观景采光卡佳；芽户型平面内阁多处不规则竟；能够大视裁角的观看到牲兴城广场景暑观；西晒、励噪音污染严宾重，本次定嚷价对该户型沸定价最为保声守，在操作防中有小幅拉吗升空间。仁（三）价格倚调控阻在实际的操笛盘中，要注件意价格调控僻。并且在本奔次定价中，尸因为对产品竿有待进一步牧细化了解，甘定价有描述疲性特征。未名来应该兼顾集部分细化因总素，进一步碧执行价格细隆化调整，可悄以从以下几拥点考虑：嫌（1）开盘咬底价，少量顺抛出，价格遭试探，及时键调整优化。认（2）管道哑层管道敷设倚，应价格下僵拉。如消防适、变频供水卡转换层等。边（3）一居合、三居低配谎比户型的开倡盘保留释放款有度，掌控照价格能动空日间，获取最关大利益。监（4）优化体三座楼的开副盘顺序，争秩取利益最大雕化。返（5）如上真所述本价格宗表为描述性盈定价，在实扛际销售执行膨中，我公司来将根据市场左回馈和开发势商的回款要燃求，开盘的崖先后顺序、未工程形象的摇推进速度等删多种要素，芽执行灵活多反变的定价原倒则。赶泰中花园三观期辜3匀号楼价格表昼房号轿占01纳02吧03底04失05估06杰户型代码恭F海E标D贺C隶B苹A渡朝向练西北赛赛东克东仿东南禽西南劳西（西北）北户型鲜两室两厅两炭卫铅两室两厅两标卫煎舟三室两厅三朱卫女三室两厅两罚卫已两室两厅两豆卫匠贷面积曾111.4伐4山104.8坐2永开131.5构2罚131.5迹2肢110.9蕉6遣01副单价搭3120倡3340割颠3600泪3240脸3020贩三总价拖34769猾3思35009赛9呢治47347灯2型42612合5泄33509拐9异户型述眠两室两厅两葵卫壳两室两厅两陵卫峡一室两厅一方卫垒两室两厅两形卫糖三室两厅两蠢卫猛两室两厅两古卫阴胀面积瓶111.4祝4父104.9阔70.48揭106.4沈4茅131.5贷2幸110.9独6逆02渗单价网3260铅3500非3450乏3780脂3400辨3160捷忠总价丰36329擦4惭36715舟0时24315旺6政40234乒3画44716然8情35063鉴4仿践面积闻111.4感4饰104.9选70.48陕106.4母4挖131.5窝2垄110.9禾6梢03妙单价范3340党3580进3530橡3860齿3480代3240月慨总价类37221卷0社37554蚁2凶24879映4订41085积8伞45769胞0葱35951药0格具面积就108.0淋4死103.5浮2楚68.98度104.9利2敲130.0津0斗109.0惩7月04璃单价柔3400极3660盟3610辫3940棒3560袭3290拘府总价斤36733枕6也37888句3筑24901可8漫41338惠5腥46280歌0您35884蔑0膨搬面积诉108.0舍4芹103.5扯2敞68.98楼104.9拍2悔130.0轿0陕109.0盯7灰05斗单价番3460桨3760妄3710陷4040旦3660佣3360蝶炎总价垒37381椒8辈38923扛5凑25591赵6义42387晒7邪47580膜0敲36647择5堂摸面积斯108.0恐4嫌103.5姥2工68.98渐104.9浇2摆130.0贫0竭109.0础7隐06僻单价陈3530盗3830折3780游4110柳3730乡3430草桌总价乎38138望1叔39648帮2佛26074配4猪43122获1册48490兰0些37411级0懂尺面积扛108.0河4何103.5杂2陕68.98盲104.9害2炼130.0匙0推109.0搞7趋07评单价亩3580圈3880际3830输4160截3780吧3480乱愧总价母38678域3怖40165盈8伪26419希3寇43646润7猫49140科0蹲37956泪4足其面积朗108.0册4殊103.5如2悲68.98冈104.9阶2莫130.0泰0艇109.0被7额08际单价也3630蛙3930花3880穷4210包3830梨3530孝欲总价笔39218工5伏40683粥4淋26764竿2中44171樱3言49790耳0公38501搂7撤透面积剥108.0疼4栏103.5拔2尺68.98台104.9帽2愈130.0津0诊109.0础7蒙09病单价飘3680希3980型3930忍4260这3880区3580啊用总价尚39758月7社41201奏0史27109南1荣44695剃9仓50440兔0具39047颗1单伤面积蹄108.0贺4浸103.5唐2宝68.98面104.9缺2告130.0欲0桨109.0蒸7穴10蠢单价趋3730职4030懂3980秒4310马3930奔3630疫辱总价锦40298抹9哭41718伙6校27454偷0侮45220只5佩51090穿0束39592逃4辈唯面积袍108.0厘4租103.5徒2颤68.98拥104.9脏2都130.0冬0软109.0宴7兄11绵单价款3730建4030怒3980滨4310久3930键3630起来总价胃40298仔9检41718火6所27454元0崇45220芽5朽51090贱0麦39592雹4心报面积雷108.0际4软103.5泪2微68.98扮104.9希2鬼130.0驱0浆109.0财7禽12担单价旧3780螺4080哄4030段4360肾3980抗3680省委总价赶40839宅1薪42236榴2句27798吩9禾45745朋1蚂51740洞0悬40137路8恨丝面积重108.0控4翻103.5宴2陆68.98椒104.9井2蜓130.0蹄0妇109.0予7劝13吸单价斜3830么4130逢4080亭4410瞧4030核3730鼓召总价矩41379君3疲42753质8尊28143创8懂46269投7随52390搂0敬40683母1镇迟面积滑108.0雕4榨103.5咐2革68.98走104.9索2搬130.0博0宇109.0搜7撤14案单价卡3880滔4180箭4130腰4460刑4080掏3780丈肥总价闷41919大5在43271尚4耕28488安7不46794万3田53040陆0宇41228忘5届少面积乓108.0喊4达103.5世2希68.98炼104.9满2贼130.0浆0护109.0带7会15光单价去3880稍4180碰4130籍4460乎4080题3780誓嘴总价上41919陡5何43271棉4远28488元7除46794清3辟53040基0连41228婚5仇半面积艇108.4铺8衫103.5激2讨68.98墓111.4绢136.4刮8璃109.5滩2无16询单价熔3920贡4220帮4170兄4500守4120杨3820狮队总价则42524吨2遣43685判4著28764县7田50130惑0语56229榨8鼻41836厚6市膝面积从108.4上8娘103.5己2登68.98方111.4愚136.4峰8歇109.5兰2豆17恩单价狂3920迷4220台4170啊4500敏4120姜3820猜懒总价海42524塘2汉43685浑4宜28764名7沙50130右0典56229绩8用41836拼6担薄面积鱼108.4扶8饶103.5甘2肤68.98相111.4版136.4胡8注109.5勿2站18唐单价诚3620伸3920摩3870纽4200蛮3820漂3520阴式总价虏39269必8嘉40579胞8驶26695信3担46788辩0淹52135奴4至38551姐0撇第四部分趣推广建议卖点整合适根据项目优中势，结合项南目形象定位幼，确立项目厕卖点。萌畅达交通商尽享都市繁今华和城郊静量谧，京开高翅速和五环快享速路畅快切猎换。礼成熟高雅社孝区编三代造就贵想族，不一样概的出身，外滤销前身成熟害配套，气质米与众不同。席成熟生活配箱套蓬全方位便利灭成熟生活，绵原来你也在险这里！伪30万平米蚂氧吧蔽30万平米厨氧吧坐拥，课尽情深呼吸铜。徜徉信步浇其间，不只寇到哪里是绿收的开始，哪俗里是绿的结厨束。旗舒适、适度暮适度最星舒服，适度威最惬意，适穿度户型，适痕度总价，适勺度首付。推广阶段通本案的宣传圣推广本着填“雪务实、实效询”混的原则，结郊合销售阶段天的划分，从扎硬性广告、饶软性宣传、仅派单直销、狗促销活动等新各个方面进嫩行传播。在搞推广的过程右中，本着先轿做仍“获形象宣传和易概念炒作愉”乏结合减“院产品卖点菊”投进行推广的拣基本思路。忆大致可以划命分为三个阶根段：形象树立期业时间：拳一个半月获诉求要点莫：删成熟高雅社划区有氧絮健康生活者着重户外媒滩体优势和广麻告的高有效冷性，拦截周讽边项目客户侍，借势打力借。周边近围盛在销项目不覆多，要争取蛙借力五环西捆南出口项目烫。布署加强忠人员派单行骆销，充分发肃挥本案特色睡的营销体系由的优势，在蚕最短周期内晃聚敛人气，遣加快建立扩熔大项目知名捕度。配以本玻案成熟社区茎物业优良，驾利用入住业善主的口碑宣扇传，争取朋遗介客户。销奸售道具完善很，样板间和应交房标准层点的施工。形象强化期饭时间：秒三个月犁诉求要点谢：鼠畅达交通秘适度舒适显生活蜘立体整合媒抗体资源，加崭大宣传力度做和频度。组赠织业主参与攀性看楼活动旦，增强互动灭。合理分配辰各主流媒体模的广告投放西配比。推广壁工作和波本案特色的遵营销体系实访现完美结合忠。卖点整合期蚂时间：粮一个半月准诉求要点：良成熟高雅社问区成熟侮生活配套怨现房有理特结合工程进州度，整合成随熟卖点。面汪对本阶段供加盘产品的特识征，不建议爬该阶段进行棍大规模广而蓄告之的宣传牌和推广，建份议进行反哺著式推广，针似对性促销和观推进。主要啄利用已经购区买人群的积异极性，推进橡一带一，一芒带多的销售哭，对原业主拾和该阶段购男买业主均进洗行一定的物鸭业费或赠品吗优惠。媒体整合亚撞媒体途径浆日益多元，尝各项目在媒辞体投放中多甚是全方位立稍体的推广，储传统媒体不勇可忽视，新巧媒体可保守洒尝试。户外奇广告媒体要侧给以高度的匠设计投放重挨视。网络媒些体注意软硬狂宣传结合。撑平面报纸媒践体的发布胳常规主流平假面媒体的项是目亮相即广谣告投放，是纠不可或缺的折。但是我们市根据项目的多特性，以及剩目标客户群钢的区域来源藏，为更好的轮平衡推广费渠用和推广效驴果二者关系赞，所以要控牧制有度的进齿行平面媒体输的投放。细铃分现在的各达平面报纸对色客群的到达推率，选择各舒报纸间的投牌放比例和侧退重。这也是呜由于考虑到杂平面媒体当脊前的广告效斩果持续性不裤佳，到达率想也大打折扣阀等因素。除躁了经验性的帽广告平面媒移体投放比例涉安排，根据宰项目销售情痒况和媒体效求果，动态调忆整投放力度胞也是很有必久要的。少（二）网络甘媒体发布推象广盲网络广告对乳销售的推动层力吨，以及客户饥的有效性越遵来越成为业踢内的共识。互除了在行业侨和门户网站浓投入硬性广烘告外，我们孔在网络媒体卷的推广中，通利用一、二评期的入住人爸气和人脉，凯发挥社区论挤坛对项目销供售的正面积滑极作用。软伴性宣传组织镜得当，更加纵有效。济（三）软宣旨公关活动歪开盘或者其寄他促销活动揪等可以挖掘猪整合新闻点或，利用我公误司与平面、狡网络以及专娘业刊物媒体蔬的良好人脉鸣关系，邀请广媒体记者参猎与报道，该希部分费用为受软宣公关活聚动费用。三哲期开盘、包功装、推广，挖面临着承接火和重新树立务项目形象。奇媒体的喉舌眯作用更要充存分的巧妙使题用。凶（四）户外庄宣传费用陈地源性客户朋一直时成交违客户的重要跪组成部分。膛就目前的地营产销售，越吩来越多的成奇交客户的信崖息媒体来源僚是户外和路旗过。这就要获求我们在安俩排宣传推广详投放时，要谅保障户外广芬告的投放。并营销是一种销博弈，尤其渣针对同区域峡的项目。我榆项目是，户禁外广告除了副扩大宣传，票争取周边客胁户顺路到访撒，无异于草太船借箭，借霸势成为一种巷事半功倍的鉴推广手段。助（五）销售金道具的使用带销售道具费零用包括售楼伤处、样板间谨的设计、施丛工、配饰等巷费用、交工敏标注示范楼桨层、各类宣衔传印刷品；燕销售宣传资愧料的设计、饥印刷费用，帆售楼处的设砖计、施工、张配饰等费用源是消费性宣孟传投入，无醋法进行回收构。实楼样板浆间的设计、唱施工、配饰秃等费用是可司回收和有成谁本回收实现习可能的。考或虑各道具在按销售推广的直不同实效性帅同时兼顾成益本回收，调葛整对销售道馋具的投入和方其占推广费会用的比例。错购房手册、吊DM单、户严型图等印刷网品的设计、赴制作控制数速量和品质，停成本控制不箩可牺牲该部据分印刷品的眉品质，客户母从一定层面赏上是通过销涨售道具感受氧社区项目档受次，尤其是禽体会项目的践初印象。判第五部分所销售计划瞒根据销售的稀推进节奏，嘉本案销售尽链量实现短平盯快的销售主食旨，最大可边能缩短销售围周期，现设躁计销售周期笔为七个半月括，分为销售锹导入期、销锄售攀升期、螺销售持续期醋、销售旺盛飞期、销售收辜尾期五个阶且段。销售导入期提销售周期：卖一个月关销售率：8它%歪完成套数：撇26套采销售均价：纠3820元各/平方米芒本阶段为项稼目的预热阶旅段，未进入屈项目最佳销输售时期，在董适度的广告架和推广之下输，着重落实韵户外广告，亦拦截周边项秤目客户，借津势打力。充设分发挥本案房特色的营销盯体系的优势席，落实组织垄好市区各分扯部对现场的税来访客户的赴支持体量和姻质量，布署鬼加强人员派非单直销，加减快预热。利幅用配以本案夜开盘入市底督价和内认阶朝段促销，完谊成市场试探裂性销售和预路热期，根据差实际市场回找馈调整各项陆策略，为攀钩升期的到来哗作好各项铺序垫工作。销售攀升期切销售周期：营两个月胳销售率：3辱4%夸完成套数：茶83套绑销售均价：赛3950元协/平方米肥经过前期的禾市场和销售往预热，虽然姜本阶段天气仔可能已经开块始转寒，但蛛是各类推广新工作初见成戚效。本阶段摧选择主力户娘型设计制作司实楼样板间可，销售道具步完善在本阶阅段中期全部见完成。有效慎磨合优化特岸色的营销体乡系，以期发昆挥该体系的捷最大绩效，逮掀起阶段性内的销售高潮恨。销售持续期蒸销售周期：侨一个半月抖销售率：4注4%廉完成套数：株32套畏销售均价：司4000元信/平方米继本阶段的销明售受天气影桐响明显，需订要克服天气偏转寒的不利蠢因素，还要朋面临两节在颜即对来访客定户量稀释的洋影响。该阶蚀段做好成交拒客户的保养隶和跟进，为换迎接销售旺籍盛期奠定基桨础。销售旺盛期勇销售周期：裹两个月障销售率：8杯2%止完成套数：缎122套牧销售均价：撞4050元伤/平方米园本阶段的销兼售压力巨大言，虽然两节舞渐去，天气马开始转暖，殿但天气小寒为对客户的到翁访仍然有阻溉滞。这也就晃更要依赖特爹色营销网络红在似销售导入期板和销售攀升涉期穿对客户量的勾积累。但是亩工程形象推押进和利好，袍现房销售和付即买即住，鞭也给我们带柔来了项目的通市场机会点掘。且实楼样汪板间在该阶捷段全程投入言使用，销售杯道具支持有桑力。通过调畏整产品供盘顿结构，配以臣其他利好引当导，同时加尘大广告宣传押力度，将最迈终实现本案牺销售高峰，重实现预期的忍销售率。蹈销售控制的辅产品预留可鹊最后全面释企放。前面旺星销期聚集大旨量人气，随抢着本案购房勿群体的逐渐照增加，客户浮口碑传播能矿量进一步显捧现。朋介和礼长线犹豫型树客户成为本础阶段后期成携交主力。销售收尾期柔销售周期：赤一个月被销售率：9柴2%雕完成套数：链32套暗销售均价：遵3980元算/平方米贤此时期天气喜迎合，但是祥剩余产品也扬出现了断层故。但是对于鞠已正式入住对的住宅项目威后期销售顺嚼势而为，不妇会有太大的使销售压力。爷由特色营销幕网中的市区轧各部提供的杨客户资源，淡也在随天气墙转暖，数量放在不断上升维，同时结合返针对性的推联广策略，应抖该会成功实晚现项目收盘寒。理第六部分垂幅销售实施体酷系设计泥根据本案的明项目现状以劲及产品特征膀，发挥我公偷司的营销网店络和销售团厚队优势，我蒜们为本案设零计了现场销熄售和市区行旬销网络相结惭合的特有营蚀销体系。该察营销体系不楚同与传统的奔代理商坐销谅方式，是结底合本案项目汗推广要求的分针对性营销亚体系。该体般系的实施执徐行，将最大居化的整合人艳力资源，做搅到市区客户标集结和现场椅客户承揽的冬优势互补和终业务互动。席在较短时间割内，迅速聚村敛项目人气选，缩短本案读启动的市场跪导入期，加持快开发商的糖资金回笼。漆一、营销人牧员体系架构销售总监1名策划总监1名销售总监1名策划总监1名市区主管经理1名现场主管经理1名市区主管经理1名现场主管经理1名各部销售经理6名派单业务10名置业顾问10名各部销售经理6名派单业务10名置业顾问10名顾问36名主管6名文秘6名顾问36名主管6名文秘6名派单业务90名派单业务90名允按照上述销押售体系设计旱，形成了一耕个专业推广聋策划和销售被互动，市区哈客户集结和邀现场客户承船揽的优势互义补的构架。用该营销构架纷的建立，是闲基于我公司充几年来投入逮了巨大时间雅、精力、费脸用，而优化曲形成和拥有园的一百六七绘十人庞大营捧销队伍。这炸是当前其他范大兴代理销岩售公司所不艳具备的专业耗人力资源优浊势。干该特色营销赖网络拥有强感大的自身优胡势，首先他鱼是一支经过控实践销售考矿验作战有利扰的专业销售倒团队；其次玻各分部具有扯到达本案现距场的畅达交扑通条件；再贞次是网络覆暂盖区域巨大鼻，辐射范围宇宽广，真正渴形成对枢纽泽中心点的包炮围之势，最澡大化的争取汉有效客源；港最后是我公浩司形成了一记套对该种特婶色营销网有抄效控制的竞余争管理机制孕，真正做到浆控制有度，为工作有效。粱通过该营销已网络，每个值月会有大约疏200，0秤000份的名DM宣传录单被派发到缠客户手中，率同时利用有启效的平面、劣网络、户外纸、专业期刊哪等媒体组合加方案，势必寿会形成南城巷项目中的亮逆点和明星项粉目效应，从牙而快步实现狠3800元嗓的销售底价过，稳步攀升算渴望实现全航程均价40战00元/平广方米及更高吉。进这次本案特熊色营销网中亭使用的行销蒙分部是从我汇公司现在的糊市区行销各厦部中甄选而浮出，挑选出秆六个部他们逆分别是蜘:广安门部：侨位居西南二蓝环。该区域鸟也有其他大泽兴项目分部霞，但本案在掠配套、物业予上有竞争优贝势。可通过脂项目间的优嘉劣对比，达景到促销本案住之目的。影937路、共962路、件410路直足达大兴。公主坟部：牧毅岗房山的众多兰的项目在公哈主坟设立售粗楼部，同是鞭北京南郊区宴而唯独没有戴大兴项目。瞎我们要有效芹利用该市场璃空白点，有川效的借力其健他楼盘的人闹气，转化为趟我项目的客耽户资源。嚼901路、察968路、屯937路直端达大兴。洋桥部：胶位居南三环伤部，该区域费垂直交通，轨较能认可南敞城较住宅。网木樨园部；未5、方庄部帽；6、潘家啊园部；影上述三个部起门位居区域虏人口稠密，如中低档收入者意向购买郊对区自住型住聚宅，该部分姜客群巨大。夕同时兼有老宵年改善型客重户。交通畅执达。纳盾9