台北市不动产教育发展协会

PAGEPAGE10台北市不動產教育發展協會崇右技術學院不動產估價師學分班學員手冊目次不動產估價師未來前景2不動產估價師證照制度簡介2三、不動產估價師考試簡介3應試資格3考試日期、歷年錄取率3命題大綱4專業科目考試簡介6各科目考試範圍及準備方向6乞重要參考書爬籍育疏庄恭迎6诵本班特色-材草萄子颤救页廊7罢附錄诊将扒誉随速牢喷--8美一、不動產充估價師未來酿前景努依據目前市先場上的業務集導向，不動袄產估價師雖游然是從事以宰不動產為主蓝體的估價服晨務，但實際蛮上服務的項项目其實相當砖廣泛，可概搬括如下：维金融機構不饺動產授信業辱務之陆估價家作業精法院訴訟或蚂拍賣對不動旧產價值之估萄價棕國內外機構叫或個人直接冲委託之不動葛產纵估價嘉服務阶企業或個人骂有關海外盯資產罪價值玉評估麦兵不動產投資屑可行性嗓評估咬湿不動產證券驴化之資產價会格評估衡都市更新權才利價值之府估價硬贵有關公共設晃施用地徵收册及拆遷補償弃之價值夹評估栗捷運虚場站窜聯合開發價境值分配之洽估價亏倒其他有關不涛動產特殊目宾的或用途之肉估骡價服務抬從目前不動奋產市場景氣双逐漸復甦及猫不動產諮詢灯服務趨於多繁樣化的角度新觀之，不動效產估價師的范專業能力會缝被更受到重恼視與信賴，菌如果能再結里合其他相關彼專業人士(轿如會計師、秀律師等)的遭策略合作，弦則未來不動冰產估價師的议前途不單單屑只有傳統估换價服務而已扇，也會有更裁多樣化的選标擇，前景看右俏。新二、不動產段估價師證照离制度簡介久在過去，土柴地買賣或鑑测價多半由不寨動產仲介業渐或是鑑價公绒司代辦，但壮是自從愿89年10旨月4日牵通過不動產券估價師法後构，所有不動徒產估價業務范都要由不動绪產估價師辦营理，使得「亭不動產估價毙師」的行業疤開始受到關竭注。固依據咬法令規定，掠不動產估價旧師除必須通宵過考試取得郊專業證照外缸，另還須有冶兩年的估價租實務經驗並比領有不動產邮開業證書後拐，始能正式崖執業，不動悉產鑑價將比催照會計師，脏正式邁向證逮照與簽證制夫，對不動產奥鑑價市場，内將有積極的勿正面影響。耐此百外，不動產涝估價的業務召來源，在傳隙統上主要以想銀行擔保品只鑑價、法院价拍賣估價、控公司資產評病價等。但由骄於估價師證驼照制度的建舌立，估價報女告書的可靠摘性也將因為钳簽證制度而鄙更趨於完備刊。社會大眾绪也將更依賴损於專業性的雪估價報告書漠，而未來也屡將會有更多罚種類的估價斤業務如土地喷徵收補償估炉價、都市更抹新權利變換创、不動產證川券化資產評扔估等，需要偏透過不動產负估價師的專疑業技能來提起供健全的估蔑價服務。臭總规之，要成為叹一位專業的桶不動產估價辱師，首要工玻作便是通過芒不動產估價繁師證照考試草，也期待諸蔑位學員能加饲緊用功，在姨今年的考試嗓中，大獲全绝勝；而在未日來的職場中登，更上一層像樓。湿以下鲜本手冊將介撤紹不動產估宫價師考試中极有關各專業个科目考試範顶圍、命題大参綱、準備方任向及歷年試盖題等資訊，联提供給各學院員在準備考土試前，作一惨個更深入的特了解。欲三、筐驼不動產估價崇師考試簡介六(一)攀信應試資格及脚考試日期再今年度的不滥動產估價師俊高等考試，把依據考選部祖的規劃，將嚼在8月24面~26日辦句理，有關應妈考資格，請驼參考下表所垫列。(報名常日期:5/立18-5/疯28.)宅應考

政資格惊1.挽某公立或立案沟之私立專科怎以上學校或它經教育部承并認之國外專厉科以上學校楚不動產估價质、地政、土秒地資源、土往地管理、不忘動產經營、哲土地管理與省開發、建築冈、資產(管戏理)科學科评、系、組、默所畢業，領什有畢業證書询者。勺用2.屋泳公立或立案够之私立專科棚以上學校或滑經教育部承倚認之國外專杏科以上學校岸相當科、系冠、組、所畢戚業，領有畢梨業證書，並果曾修習不動仿產估價(理哈論)或土地剩估價(理論武)、建築（伙改良）物估像價、農作（呼改良）物估湖價、特殊土镰地估價、不盏動產估價實桑務、施工（兄與）估價或约施工計畫與宇估價或工程划估價或土木苏工程估價或让營建工程估著價、不動產驶（經營）管蛙理或土地（陈經營）管理剥或建築（經饿營）管理、旅不動產開發银或土地開發扯（與利用）寇或土地利用忘、土地使用希計畫（與管叹制）或土地佣（分區）使见用管制、都巴市計劃（概门論）或區域悦及都市計畫纺（概論）、哪土地重劃或喇市地重劃或峡農地重劃、灰不動產投資洋（與管理）卸、不動產經款濟分析或土并地經濟（理为論）與分析赴、不動產市蠢場或不動產根市場分析或滥不動產市場俘研究或不動某產市場調查销與分析、不鹿動產金融或搁土地金融、物（不動產）释財務分析、量（不動產）评財務管理、民經濟學或總烘體經濟學或扎個體經濟學数、不動產經顶濟學或土地隆經濟學、農惨業經濟學、馅土地徵收、迷都市更新、红會計學、統期計學、保險长學、規畫法猛規或都市（怒及區域）計复畫法規或不杀動產開發與捆管理法、不弱動產估價法种規或估價技驾術規則、不滴動產法規或鲁土地法規、楚租稅法或稅惹務法規或不刘動產稅（法栗）或土地稅属（法）、建亡築法（規）超或營建法（校規）、不動抓產交易法規贯、不動產經虎紀法規、民抄法或民法概虎要或民法總辩則或民法債陈編總論或民讯法債編各論价或民法物權何或民法親屬积或民法繼承镰、土地登記返（實務）、蒸建築（學）凯概論或結構且學、建築構付造（與施工证）或建築設储計或建築技盾術或基礎工典程或鋼筋混校凝土（設計兵及施工）、吊土地測量或勉地籍測量或厚大地測量或脆工程測量或抬平面測量或与測量學、地咬籍管理等學也科至少六科败，每學科至盒多採計三學赏分，合計十击八學分以上划，有證明文式件者。自中惩華民國九十缓三年七月起环，其中須包展括不動產估裹價或土地估估價。盗考試

灯日期楼高考於9蜻7绍年08丛月械22忠至08餐月2短4省日舉辦第旬七次不動產针估價師高考勒考試，每年量或隔年舉辦睁一次。丹及格標準岂以應試科目湿總成績滿六盲十分及格。牧前項應試科关目總成績之徒計算，以普烤通科目成績煌加專業科目女成績合併計余算之。其中国普通科目成诞績以國文成尚績乘以百分帝之十計算之嚼；專業科目混成績以各科吓目成績總和麻除以科目數叫再乘以所占聪剩餘百分比胆計算之。跌本考試應試谷科目有一科骗目成績為零丧分或專業科粘目平均成績神未滿五十分萄者，均不予驳及格。缺考盈之科目，以舱零分計算。奶(二)歷截年錄取率笋不動產估價扣師考試自8辱9年10月咏立法後，從稠90年至今传已舉辦過6悉次的高等考灾試及3次的丑特等考試，追目前為止共侦有377位件通過不動產扁產估價師考勇試，另外各在年錄取人及愚錄取率統計议如下:右不動產估價草師各年考考哈試統計一覽戚表燕梢項目康年度取報名人數热到考人數放錄取人數根錄取率豆91(特)递274燕196递83秃4缩2.35%浙93(特)纠172胁124倚25难20.16他%导94(特)惑187君137理18搅1排3.14%冻90窜1,791筋958炒18变1奋.88%评91装1防,胃089爸511教62黄12支.13%倒92纷988泽468餐21敏4找.49%堵93尾1,052悔546逝67老12.27乓%足94负906厉481么13宋府2.70%勾95架1210尿641柔70渣10.92煮%附96热1,090味565鸦17尺3.01鲁總計廊394毕另外在執業朋部分，根據妇中華民國不脱動產估價師忠公會全國聯胜合會統計資玻料，以登入物會員來計算填，目前共有债200餘位盛不動產估價音師已經加入获公會，並正腐在執業中。妹從台灣不動盘產市場逐漸爆看漲之情勢豆下，不動產语估價此等專却業技能，未芳來仍有許多脖可發揮的空证間。莫(三)專慢業科目命題畏大綱安交不動產估價宿師考試中，商專業科目共渐有六科，主关要命題範圍浆以下表所列当的大綱為主咐，然從歷年胶考考試題目葱觀之，少數欣專業科目(赚如土地利用三法規)仍有苗超出命題大誉綱之題型，团因為諸位考答生在以該命升題焦點之範咸圍來準備之兼外，亦要注戏意當年不動舅產熱門議題汇及相關修訂影法規等方面席。垃專門職業及侧技術人員高稠等考試不動引產估價師考单試各應試專础業科目命題晨大綱殃說明艰1.污表列各應試炉科目命題大扣綱為本考試吊之命題範圍壳，惟實際試围題並不完全连以此為限，妄仍可命擬相镜關之綜合性瓜試題。膝依2.拘若應考人發厘現當次考試叹公布之測驗鲁式試題標準丙答案與最新病公告版本之忙參考書目內对容如有不符谦之處，應依洁「國家考試荡試題疑義處富理辦法」之渴規定，提出助試題疑義，找由本部召開岸試題疑義會席議或專案會调議研商，並恭以獲得學術恰專業之定論以或共識，或鱼會議多數決竖議為其正確留答案。白浇專業科目數号共計六科目索玉業務範圍及杨核心能力参嚼辦理土地、丸建築改良物扣、農作改良术物及其權利部之估價業務京。龄量編號态浪科目名稱粪命題大綱罩一恩赤民法物權與与不動產法規忌（包括不動菜產估價師法紫、土地法、放平均地權條顷例、土地稅麻法昂及其附屬法诵規）巾一、民法物祖權余样（一）民法鞭物權編及民巾法物權編施掀行法扑岁二、不動產亚法規寿港（一）不動注產估價師法斧及不動產估收價師法施行挎細則供咳（二）土地蹲法及土地法宝施行法（第裕一編至第三裕編）式量（三）平均在地權條例及尤平均地權條辱例施行細則框拆（四）土地粥稅法及土地芦稅法施行細亚則鱼奉（五）不動撕產估價技術皮規則及地價姜調查估計規货則内赔二杰嫌土地利用法咏規（包括區猫域計畫法、昨都市計畫法息、都市更新古條例泻、土地徵收戏條例及其冶附屬法規）悬一、區域計侦畫法及都市毁計畫法竖趴（一）區域承計畫法及區书域計畫法施犹行細則翠异（二）都市歇計畫法流阿（三）非都煌市土地使用且管制規則异初二、都市更摊新條例、土艇地徵收條例炎及其他法規欠态（一）都市气更新條例及律都市更新條铺例施行細則舅严（二）都市摄計畫容積移千轉實施辦法委烫（三）土地必徵收條例及肺土地徵收條疑例施行細則考瓜（四）區段债徵收實施辦是法矿砖三汇著不動產投資厚一、基本理悟論点壶（一）不動冠產特性與市暖場分析钻径（二）不動俊產投資分析纸程序降申（三）不動档產投資財務瞧可行性分析除溜（四）現金桌流量折現分被析雹邮（五）風險埋分析斗录（六）不動失產投資與融鹅資、稅務、凳通貨膨脹洗终二、不動產曾投資應用娇享（一）不動敏產投資組合纷片（二）住宅吊及商用不動衬產投資分析贼馋（三）不動是產證券化组孤四艰歌土地經濟學渣一、基本理费論倾哨（一）土地低經濟分析基布本概念扣油（二）地租观論（土地的段經濟報酬）蕉惠（三）地用喊論（區位理疯論與土地使扫用規劃管制坊）矛蜂（四）土地较資源開發與天保育老瘦（五）地權向論舍(休土地的財產容權农)同（六）地稅徐論灭(地土地稅與土豆地使用善)饱二、人口與暮經濟取芦（一）市場灾經濟的效率斩與土地資源摩配置赞瞧（二）人口饼理論與土地答供需分析咬异五卸晨不動產估價培理論（包括饿高層建築物亲估價）天陕一、估價原气理及基本概粪念油拨（一）形成缠不動產價格粗之因素及原通則傻委（二）不動梨產估價程序搁慰（三）估價椒方法亚共（四）路線违價估價腿搅（五）大量奥估價御店二、各種估图價猜创（一）房地吊估價迫嘉（二）土地懂改良物估價腾赤（三）不動佳產租金與權持利價值之評蚊估鸡缸（四）宗地完估價表局六须膝不動產估價垮實務却股一、各種估拴價方法之應堤用枯阿二、價格之庭決定买等三、撰寫估享價報告書筑睬四、船專業科目考圾試簡介艘(一)弟寇各科根考試範圍及障準備方向晚1.民喘法物權與不宵動產法規允─腐有關本科凑準備方向，举除命題大綱俱所規定的諸长項法規外，晓從歷年各附科試題觀之英，重點著重辜在(1)共敢有關係(2详)優先購買到權(3)時贯效取得(4胆)房屋租金穴(5)土面增稅族捐的議題上差，考生在準及備該科時，啄除了要熟讀肯發重要法條孝規定外，因腾為是高等等夜級的考試，杰所以另外還抱要參考相關冈大法官解釋今、判例及司刚法上的實務绒見解等，才叠容易拿高分行。龙2.土地利沈用法規车─嫩土地利用法阁規考試出題都分配比較平抚均，從歷年爱考題觀之，们原則上準備件方向不及外乎就是(尼1).土地盼徵收補償(孔2).都市纽更新(3)吊.都市土地痰及非都市土科地管制及回抵饋(4).注工業區開發售及管制(5湖).容積移含轉及獎勵(循6).各法略條中有關估捕價議題，另糖外工商綜合该區設置管理销方針及農業岁發展條例等茶相關法規易侄有可能作為职命題重點之掉一。皱3.土双地經濟學兴─鞋土地經濟學睡這科要拿高猛分，首先要考把經濟學的年基本概念學袜好，如供需作關係、彈击性、效用及猛成本概念等宿，因為歷年蛋試題中每年犁一定有應用岭圖形來作經湾濟分析的考择題。因此考呜時除了要先喝了解經濟學障的基本意涵兵，並熟悉作腹圖，考試時亮看到題目才笑不會一頭霧牵水。本科準许備方向重點帖主要著重在挨新古典經濟扶學派中的供尸需關係、地赠租理論(生锯產報酬)、月區位理論(尤土寿地使用配置留)、地價及婚新制度經濟桶派中有關財听產權、交易灵成本及外部浩性等議題上炭，相關重要都書籍可參考备本手冊所整如理之資料。堤4.不筋動產投資驶─包本科準備方删向著重在透闻過不動產市干場理論分析私及透過分析丝數據來作決倾策評估，因叹此只要充分妙了解不動產滔市場分析方裤法及各種基蚂本投資評估拐工具(如前呀門、後門法泊、NPV刮IRRD秋CF等)及重六大數學公小式後，就能攀正確的去計真算各種不動变產投資開發夺及不動產抵落押融資等問镇題，红5.土王地饱不動產估價卸理論誓─员本科考試重宏點主要以不芽動產估價技饺術規則為主引體，命題類授型主要可分愁為下列三種塘：私蝴(1)觀念抹導向卵—恶包括幾種重扛要估價方法坡的原理、公鹊式與估價步塌驟、還有重揭要專有名詞膨(如地價分沾配率、樓層北別效用比、释深度指數)零的意涵也須由注意。盛厌(2)計算各導向蔽—虑估價比較常菠出現的計算傲題，主要以繁成本法(定殊額法、定率兴法、償還基乎金法)、土馆地殘餘法土非地開發分析教法為主，另缺外高層建築病估價中地價辰分配率、樓刘層別效用比岁的計算亦是证熱門考題類楚型之一。拆6.不有動產估價實梳務晌─扇本科考試重贺點主要著重然在(1)房劣地估價(2忠)土地估價戴(3)其他降估價等三類独，以歷屆試输題觀之，房作地估價(透恶天住宅、廠愁房及辦公大通樓)及土地领估價(包括死生地、熟地但)比較常出指現的類型，熟學員最重要裕的是要熟悉助四種基本估迅價方法，成欠本法、收益覆法及實例比茄較法及土地碧開發分析法步的操作流程趴，而且只要艳懂得如何篩勇選及正確使魔用資料，撰慕寫報告格式从合於規定，荣該科亦是可萍以拿高分的阵科目之一。暖(二)扛凤重要參考書疲籍省在不動產估绝價師考試中鄙，由於歷年够來皆由國內增不動產相關谎系所各專業巷領域之教授倦命題，因此漫相關著作也晕是命題方向携之一，經歸关納整理如下怎：碑考試科目膀參考書目继民法物權及面不動產法規旁略粗土地利用法月規演土地法規(登陳立夫，學很林)敲土地利用法辽規新論(李耐欽漢，文笙宜)逮土地經濟學晕土經經濟學涂(林英彥，蚕五南)疯土地資源經倦濟學(韓乾偷，滄海)茅土地估價理殊論與實務途不動產估價碧(林英彥，绿五南)例不動產估價糊實務問題解婶答(林英彥腐，五南)扇不動產投資捉房地產投資殖與市場分析摘理論與實務外(張金鶚)益不動產投資魂分析(吳耿恒東，文笙書挠局)的不動產投資晶資管理(林斑左裕，智勝城)捕五、本班特也色塔由本班所規锡劃的不動產适估價師考照成班，在師資今、教材、課朽後輔導等方浮面，皆有以砌下之特色：米摸1.師資：女本課程特別形聘請多位具链不動產相關旁專業領域之累師資，兼具误理論及實務殊經驗，並提贪供學員相關奏實用考試經盆驗。醉2.授課：怜先建立各專沸業科目整體芦架構後，再镜以深入淺出愈方式導入課裹程重點，最悄後並歸納整领合各科目之盛對應關係。激3.輔導：上本班計畫每独週安排一天课，主要針對冤各科上課內芒容之問題及桐思考方向和迅答題技巧等攀方太面提供學員姥課後輔導之后服務，以強顷化學員學習诚效果，提高氧學員研讀效命率。港4.教材：倾本班之教材扁，皆由各授扇課老師親自蝇編授，各科附內容章節編父排上皆依循慎序漸進的方住式來進行，份並歸納整合伟各類書籍重阵要觀念，讓壤學生能在課商前及課後自雷行預習及溫姨習，以收事虏半功倍之效竖。六、附錄狠專門職業及烫技術人員高臂等考試不動诵產估價師考俘試規則雀【赖2006/准1/13狸更新】发中華民國九也十五年一月姻十三日慕考試院考臺顿組壹一字第角０九五００灾００三八三搂一號令修正瓜發布第十條條文浑《法規本文糕》历第一武條本忠規則依專門拥職業及技術孩人員考試法担第十四條規卵定訂定之。畏船本規則未規塘定事項，依库有關考試法瞒規之規定辦喉理。篇第二胜條專茂門職業及技芝術人員高等肃考試不動產懂估價師考試酿（以下簡稱坝本考試），温每年舉行赤一次。强第三层條本便考試採筆試迈方式行之。丈但第四椒條應拌考人有下列胸情事之一者诉，不得應本躬考試：网一、專門職茅業及技術人持員考試法第劳八條第一項芽各款情事之溪一者。筛二、不動產梁估價師法第幻四條各款情钻事之一者。抹仓第五席條中聋華民國國民骑具有下列資户格之一者，载得應本考試榴：藏一、公立或钳立案之私立责專科以上學砌校或經教育石部承認之國醉外專科以上垃學校不動產叙估價、地政浅、土地資源点、土地管理队、不動產經装營、土地管泼理與開發、玩建築、資產纷(管理)科糊學科、系、巡組、所畢業填，領有畢業菠證書者。胀二、公立或摆立案之私立拾專科以上學始校或經教育穴部承認之國侍外專科以上革學校相當科山、系、組、膝所畢業，領逆有畢業證書巨，並曾修習露不動產估價弯(理論)或联土地估價(铃理論)、建锐築（改良）镇物估價、農锤作（改良）蜓物估價、特珠殊土地估價鸦、不動產估早價實務、施扬工（與）估堵價或施工計雁畫與估價或出工程估價或色土木工程估蛙價或營建工俘程估價、不煤動產（經營疮）管理或土秩地（經營）系管理或建築睡（經營）管薯理、不動產富開發或土地乱開發（與利辽用）或土地哲利用、土地卧使用計畫（龟與管制）或药土地（分區驴）使用管制目、都市計劃锋（概論）或赏區域及都市陈計畫（概論桨）、土地重箱劃或市地重旦劃或農地重串劃、不動產沙投資（與管匙理）、不動阅產經濟分析砖或土地經濟典（理論）與梢分析、不動袭產市場或不觉動產市場分堵析或不動產铜市場研究或停不動產市場砖調查與分析亩、不動產金钻融或土地金愉融、（不動敞產）財務分街析、（不動泥產）財務管赶理、經濟學催或總體經濟进學或個體經合濟學、不動律產經濟學或运土地經濟學膀、農業經濟俊學、土地徵御收、都市更所新、會計學取、統計學、悲保險學、規傻畫法規或都姿市（及區域篇）計畫法規争或不動產開芒發與管理法茫、不動產估世價法規或估菜價技術規則斧、不動產法泥規或土地法劣規、租稅法拐或稅務法規添或不動產稅属（法）或土骂地稅（法）贫、建築法（筝規）或營建滥法（規）、兴不動產交易执法規、不動印產經紀法規施、民法或民哈法概要或民币法總則或民弦法債編總論性或民法債編伟各論或民法甜物權或民法丢親屬或民法粗繼承、土地它登記（實務裤）、建築（蒙學）概論或届結構學、建勇築構造（與观施工）或建絮築設計或建瓜築技術或基胆礎工程或鋼不筋混凝土（模設計及施工蔑）、土地測遮量或地籍測六量或大地測鲜量或工程測留量或平面測恶量或測量學家、地籍管理蜘等學科至少只六科，每學县科至多採計算三學分，合扭計十八學分讲以上，有證抄明文件者。指自中華民國盘九十三年七稍月起，其中含須包括不動浆產估價或土蚂地估價。恭第六齿條本越考試應試科仗目分普通科物目及專業科辱目：柳一、普通科华目：亚（一）國文大（作文與測讽驗）。杀二、專業科瞒目：系（二）民法昌物權與不動迅產法規（包材括不動產估挖價師法、土肉地法、平均菊地權條例、恨土地稅法及野其附屬法規穗）。上（三）土地赔利用法規（非包括區域計秒畫法、都市豪計畫法、都翼市更新條例档、土地肠徵收條例及豆其附屬法規呼）。路（四）不動随產投資。崖（五）土地阳經濟學。拢（六）不動挣產估價理論严（包括高層铃建築物估價发）。慎（七）不動爆產估價實務拥。射前項應試科嚼目之試題題言型，除國文怖採申論式與焰測驗式之混淹合式試題外叉，其餘應試喊科目均採申损論式試題。视第七欺條應逃考人於報名仔本考試時，李應繳下列費论件：税一、報名履叨歷表。旅二、應考資江格證明文件浮。理三、國民身这分證影印本止。華僑應繳跟僑務委員會惠核發之華僑抢身分證明書客或僑居地之壶中華民國使善領館、代表胖處、辦事處民、其他外交泳部授權機構堆出具之僑居腹證明。贿四、最近一显年內一吋正匠面脫帽半身诚照片。逐五、報名費薄。烘前項報名，还以通訊方式只為之。减第八湾條繳土驗外國畢業更證書、學位缝證書、在學胀全部成績單腰、學分證明丸或其他有關虎證明文件，夺均須附繳正宰本及經中華饿民國駐外使尖領館、代表宅處、辦事處枕、其他外交纤部授權機宁構證明之影部印本、中文珠譯本。冈前項各種證消明文件之正绕本，得改繳殊經當地國合排法公證人證驰明與正本完积全一致，並闷經中華民國典駐外使領館蛮、代表處、稀辦事處、其好他外交部授武權機構證明滋之影印本。敬轧第九具條本还考試及格方舰式，以應試炕科目總成績皆滿六十分及属格。迫前項應試科良目總成績之赵計算，以普吹通科目成績稀加專業科目栏成績合併計些算之。其中随普通科目成懂績以國文成侍績乘以百分泰之十計算之梁；專業科目迷成績以各科课目成績總和貌除以科目數慈再乘以所占址剩餘百分比肉計算之。城本考試應試宪科目有一科搬目成績為零忠分或專業科紫目平均成績宪未滿五十分糖者，均不予姐及格。缺考炮之科目，以殿零分計算。糖柴第十质條（道刪除）曾第十一优條外锯國人具有第际五條資格，饥且無第四條授各款情事之匙一者，得應质本考試。顾第十二志條本讽考試及格人进員，由考選游部報請考試铲院發給考試温及格證書，仓並函內政部济查照。李第十三盒條本祖考試組織典某試委員會，兵主持典試事男宜；其試務司由考選部辦木理。餐第十四伤條本破考試辦理竣举事，考選部扫應將辦理典驰試及試務情展形，連同關驱係文件，報灰請考試院核味備。划第十五岁條本亚規則自發布敢日施行。歷屆試題扮民法物權與泳不動產法規90年高考撞1.土地法碑第三十四條稻之一第一項乓與民法第八膜一九條第二述項對共有土臣地處分、變停動及設定負学擔之行使要撞件為何？又狼，請從法理行觀點評析前桐揭土地法第野三十四條之坐一第一項之殊「處分」有哗否包括共有和土地之「分吗割」。乐2.「區段珍徵收」為政求府執行土地娱開發之重要扣工具，試依良平均地權條蜘例之規定說取明開發後土件地之處理模缘式，並加以淡評析。臣3.何謂稅末捐債務之免归除？試就現讯行土地增值友稅之免除附袭有解除條件简之規定，分拴別評述之。知4.共有人请共有物分割许請求權，有间無消滅時效全之適用？又党共有人協議反分割後經過番二十年迄未威辦理分割登奥記，累兵共有人得否升請求裁判分师割共有物？险烧試申述之熟。91年高考济1.不動產猪估價師專業轮倫理之必要牙性與業務責团任為何？試尾列舉不動產柔估價師法之什相關規定並繁說明之。逃2.甲、乙毛、丙三人共寺有土地一筆窄，設定典權内與梦A件，嗣後甲、膜乙兩人（應惰有部分總計安達摄3/5宽）將該土地冒出售於址B左；丙和吉A蛇皆聲明願提访出同樣價格君購買或留買滔。試問丙和粪A瓜所主張之法缘律依據為何劳？又兩人同主時主張時，井應如何處理炼？試申述之待。鸣3.已規定践地價之土地产分割或合併密時，其分割盾後或合併後泽之地價依法纤應如何處理倾？並試以估街價原理評論羡之。耀4.甲於民伸國层88能年少8拔月值8识日購入糟A堵地，於民國甲89于年根10筐月记1封日接受其妻鞠贈與渴B码地，嗣後甲钱於民國腹90伏年刘12贴月馋1码日出售潜B碗地，並申請悄重購退稅。览試問土地增酱值稅之重購采退稅要件為松何？甲之申须請是否符合寻該要件？試套申論之。91年特考下1.試依民素法及土地法喂之相關規定葬，說明各種破他項權利之直定義為何？从2.試依平项均地權條例茄之規定，說寸明得辦理區仰段徵收與市节地重劃地區帐之異同？命3.試依實咬質課稅原則颗說明土地稅筑法有關地價垄稅納稅義務泥人與土地所煎有權人之關姿係。素4.甲、乙尸、丙三人繼垒承土地乙筆份，甲在該地酿蓋有房屋乙江棟，乙、丙岁長期在外，纲並不知情，递嗣後甲主張吩取得時效，岸試問甲以時品效取得所有拒權或時效取忌得地上權而板請求登記，遭是否有视理？請說明瓦之。92年高考星1.乱地方政府依怪法查估土地透現值時，對散於都市計畫质公共設施保想留地，若保探留地處於繁嫁榮街道路線停價區段者，期其他價如何骡計算？又該坚保留地為帶深狀且處於非躁路線價區段弦者，其地價兽如何計算？搞試依法說明经之。姿2.某甲參同與市地重劃搏後配回之土摸地贈與其妻诞乙，嗣後妻土乙再將該土剖地出售於丙另。試問：逗钞(京一奉)谣乙應繳納之锣土地增值稅箭，如何核算矮？核(洋二薪)娇乙得否主張丧重劃後土地秋移轉增值稅疲之減徵規定拿？婶(光三误)尘乙於受贈前智已先購入自泛用住宅用地臭乙筆，則可添否主張重購炸退稅？拥3.某甲占塌用某乙土地辉，搭建違章直建築一棟。拾試問：仪筑(以一您)鸭時效取得地光上權之要件捎為何？赠(帆二腥)背甲申請為地侦上權登記，玉登託機關應慨否准許？欣4.某甲承构租乙之基地素建有房屋一苏棟，於租期预屆滿時，基哄地上，建物计尚未毀朽，既甲主張乙應债按建物之時磁價為補償。蔑試問：弊劝(零一宿)托甲之主張，傍其法律基礎析為何？题(异二蜻)规甲之主張，裁是否得以成械立？93年高考肺1.茲假設诞A深地號土地為澡甲、乙共有躁，椅B闲地號土地為布丙單獨所有贩；甲自民國膝七十年一月偷起，即擅自魔在悔A的、孙B沾地號土地上须建築違章房驳屋一棟使用敏之；又該房蹲屋與都市計斜畫道路之間枣，有一狹長住供公眾通行壶並已成立公事用地役關係拳之所C竟地號土地；椒日前，甲認痛為取得時效肌已完成；爰谢向管轄地政壳事務所申請捎A蹦、遭B储地號土地之吵地上權登記理及勒C搁地號土地之畏地役權登記吧。試問：碧(菜一倒)恶甲可否就剥A备地號土地請踪求登記為地亩上權人？以片及就真C况地號土地請毙求登記為地替役權人？固(烦二桌)故若丙知悉甲患已向地政事厘務所申請地驰上權登記，圾乃隨即向法声院起訴，主誓張甲為無權笔占有，請求假其拆屋還地泽；此際甲占淋用秆B颠地號土地，董究竟有無正惯當權源？者2.茲假設标A删、市B宜地號土地分穗別為都市計擦畫公共設施还保留地之道机路用地及綠砍地。試問：脱該二筆土地持可否移轉予盲外國人取得墨？試依現行踢土地法規之裙規定，詳細粪解析之。货3.目前農丢業用地所有佳權移轉時，摄是否課徵土喜地增值稅？救試依現行土林地法規之規还定，分別就爱各種情形說稍明並評論之律。承4.土地法纽第二百十九那條第一項規熟定：「私有字土地經徵收庸後，有左列绘情形之一者简，原土地所虎有權人得於灿徵收補償發太給完竣屆滿写一年之次日汗起五年內，曲向該管直轄段市或縣（市扛）地政機關井聲請照徵收惑價額收回其鞋土地：一、肥徵收補償發巾給完竣屆滿膏一年，未依天徵收計畫開锈始使用者。赚二、未依核脏准徵收原定咬興辦事業使间用者。」試疗問：此一條凉文所稱「未测依徵收計畫彼開始使用」辉及「未依核醉准徵收原定登興辦事業使硬用」之意涵护為何？試就夫實務或學說最之見解闡釋盾之，並請就匪己見評論之挨。93年特考扯1.市地重乌劃有那幾種镇？辦理這些霜重劃時，各亩有何區域、地人數、面積炼上之條件規侵定？交2.對於土盐地移轉、設括定負擔或租西賃於外國人耕之限制，土鼻地法有何規迈定？趁3.何謂「雀物權法定原究則」？物權闪採取法定原干則的立法理川由為何？試姥說明之。唱4.土地為秧信託財產者蝴，在那些情城況下之所有渗權移轉，不得課徵土地增饱值稅？信託怀土地課徵土吵地增值稅時虎，其納稅義培務人為何？94年高考抬1.依平均素地權條例第梯22尤條規定，都裁市土地「依裤法限制建築庸」或「依法得不能建築」王，仍作農業仔用地使用者膝，徵收田賦决。試問：何决謂「田賦」金？又該法條青所謂「依法缠限制建築」朱及「依法不砌能建築」之齐意涵各為何今？請分別說敲明之。並請挑就現行不動任產法規之規冈定中，各舉胖兩種屬「依鲁法限制建築墓」及「依法很不能建築」胆之例。像2.依平均食地權條例之停規定，公告插土地現值係絮作為主管機察關審核土地膛移轉現值及俗補償徵收土猪地地價之依拐據。試問：巧此項公告土旗地現值如何录查估計算？蔬請就現行地额價法規之規爽定，說明並牵評論之。橡3.土地法旨第回97露條第域1茧項規定：「予城市地方房串屋之租金，醒以不超過土馅地及其建築急物申報總價远年息百分之轰十為限。」牵又同法第圣100轿條規定：「述出租人非因蚂左列情形之勾一，不得收子回房屋：一揭、出租人收棚回自住或重职新建築時。音…镰。」試問：但此二法條中顽所稱「房屋卧」，其意涵帅是否相同？所請附具理由甩申論之。岁4.共有土麻地之共有人始，依土地法赞第项34漠條之穗1钢第现1瘦項規定，出稠賣共有土地柜之全部時，义不同意出賣妻之他共有人爹可否就該共乡有土地主張绢優先購買權阿？試申論之识。94年特考耻1.土圣地增值稅得疗申請不課徵羡與土地增值泪稅免徵，就岭租稅債務觀凭點而言，其词差異何在？侦並請列舉出阻得申請不課凑徵之時機。会2.何謂公堵告地價？何谜謂公告土地渣現值？試就弯兩者之差異委比較分析之翻。嚷3.共有物兄協議分割可村否依多數決嫁方式行之？顽又其法律效亚果與裁判分让割有何不同天？試說明之祖。挠4.不動產赌估價師於執使業時，依不宵動產估價師握法之規定應弹負之義務有飘何？試列舉禽說明之。95年高考悟1.甲缠、乙、丙共载有一筆土地勉，應有部分毛均等。試問效：兼息(宣1)抹甲、乙二人抓未徵求丙之丑同意，將共壁有之土地出蒸租於丁，其椅效力如何？蛇請就我國實连唉務上冒之見解評析勉之。帝(跟2)桥甲、乙、丙图三人協議以快單獨所有方击式分割共有殃地時，各共商有人之單獨罢所有權何時悟剖生效对？如為裁判汗分割，其取平得單獨所有顽權之時點與俯協議分割是榨否相同？請刺附理由某皮說默明之。波2.何叙謂地籍圖重落測？地籍圖厅重測時界址员如何認定？凶土地所有權椒人對於重測视結果認為有超污錯誤時，皂如何救濟？存势3.試红述公告地價均與公告土地融現值之差異旬。在舉辦規璃定地價或重游新規定地價耕之當年，公承协告地價與劣公告土地現怎值，我國現岩制是採兩價凳合一或是兩赴價分離？並江請分析其利辜弊。询4.土霉地所有權移污轉或設定典雅權時，其申矩報移轉現值促之審核標準魂如何？請依燃土地稅法之身規筝定說明之。96年高考瞒1.执甲有土地一雪筆，脚A怖為該土地之驴三七五租約咱承租人。甲携於民國谨90钢年脉1拒月贩10跌日因經商關武係積欠旷B倚鉅額債務，瞎為解決問題乓，甲於宿91踢年烟6裁月状10据日向怖C肉借款並將該霞土地設定抵凭押權於座C染。今因政府鼠辦理公共工半程，徵收甲枣該筆土地，杜發給補償費谁。試問：債裂權人煮B封可否主張就冤該補償費，翠對系A否或寸C摸有優先受清馅償之權？其占理由何在？肥請分別申述残之。（归25校分）赞2.驻甲向乙租用尚基地建築房冠屋，並依法先登記為地上哈權。今因地狡震關係，基字地部分崩塌押無法使用。速試問：甲可苏否向乙主張捡減少租金？仅又甲因積欠请租金達兩年两以上，乙可蚂否撤銷甲之晨地上權，並聪收回基地？象請分別申述貌之。（抹25敌分）妹3.衰平均地權條姿例施行細則博第伟23捉條及第膀24喝條規定，已牢規定地價之染土地分割或表合併時，其每分割後各宗瘦土地之當期企公告土地現辅值之總和，骆應與該土地滑分割前之地室價數額相等冤；其合併後芹土地之當期严公告土地現春值，應與該奔土地合併前检各宗土地地烟價總和相等热。試依不動黎產估價技術三規則中有關割合併或分割律之宗地估價疯相關規定，减評述其合理公性。（质25遥分）触4.荷土地移轉時蠢課徵之土地田增值稅，在请那些情形下府得申請不課赠徵？試依相关關規定說明攻之。（堵25费分）谋土地利用法赠規90年高考停1.為使土饮地合理使用龄，都市計庭畫地區內各才使用分區訂峡定容積管制乱考慮的因素忘為何？股2.請問台节灣省都市計毛畫區內乙種拒工業區允許戴土地使用的宗大項目為何暂？審議的機括制又為何？荒3.試比較祝討論不動產绣估價在都市川更新處理土累地的各種實多施方式中之错意義與功能该。遥4.試以地让盡其利的觀野點，討論目咐前臺灣地區烟實施的「土吹地使用分區朱管制」（含失都市土地及陪非都市土地迹）與「開發津許可制」兩结種土地使用刷管制的制度预（或手段）端的利弊，並叨引申此兩種午制度（或手后段）對土地幕價值有何不明同的影響。91年高考做1.依照土袭地徵收條例耻之規定，被梢徵收之土地烈，應如何補昂償其地價？绵建築改良物妇又如何補償蜓？發唉發給遷移費淘之規定又如返何？否2.請依照眼區域計畫法悦之規定，說拳明如何實施互非都市土地蛇使用管制？忌3.採行權到利變換進行美都市更新時胳，其實施範希圍內有設定层地上權、永庙佃權或耕地疫三七五租約娱之土地，於弦權利變換過覆程中如何處召理這些權利胞？其價值又桨如何計算？订4.某甲獲膛准投資辦理摔都市計畫事紫業，其所需良用之公共設悬施用地中有篮部分是公有畅土地，亦有忽些是屬於私拴有者，請依锈都市計畫法匆之規定，分乓別說明某甲酒如何取得這涨些土地使用起？91年特考期锐1.依都联市更新條例党之規定，都可市更新事業扣之實施主體缩為何？試就夏更新地區之胆劃定與否收分別加以說惰明並比較之失。凤2.何謂土少地徵收之請挺求權？試就榜其性質與現讽行土地徵收古條例中得主纷張土地徵收店之相關钥規定說明之所。再3.都市計汽畫工業區土达地使用管制则的基本理念助應為何？現暑行的規定又慈為何？請說绝明之。苍4.區域計莫畫公告實施气後，都市土婶地與非都市里土地在程序艰上如何配合贼區域發展政键策進行調整？92年高考壤1.何謂開呀發影響費？额我國土地開亿發影響費適命用對象為何谢？土地開發罩影響費課徵薄應有的理念杆為何？效2.都市更拼新是一種土童地合併開發招的行為，會乏因為少數堅历持者而導致叉開發沒有效娘率，請問我摔國都市更新罪條例在這個轮問題上有那的些機制設計怨？這些規定嫌是否恰當，从請申述之。坏3.請問我职國都市土地租內土地權利巨關係人自行眉擬定或變更刚細部計畫的趁相關規定為杜何？這些規约定的意義為阅何？請申述帝之。彩4.政府實活施區段徵收密開發，從土搂地儲備觀點芦來說有那些讨好處？目前足該政策的實诵施面臨了那鼻些問題，這娃些問題與我写國目前的地浑價政策是否肌有關係？請劝申述之。93年高考溪1.請問影洞響工業區地久價的因素有粘那些，試申捕述之。理論奖基礎為何？秋2.請敘述属我國都市計虾畫區內住宅族用地之土地赔使用管制設竟計有那些特者性？這些特坚性與生活環姜境品質的關炒係為何？境3.我國容夹積移轉制度清設計主要的傍機制有那些达？這些制度掘設計和地價滥又有什麼關跪聯？叙4.請敘述恳非都市土地腥各種建築用渗地容積率管泳制的情形？卧這些管制對晋基地本身及葡基地周遭可刑能會有那些星影響？93年特考字1.設某甲惭的土地因水秆利機關整治抄水道而被徵疑收，但某甲洋對於補償費智之估定有異厦議，他該採目取何種救濟丰管道，方能程維護自己的真權益？試闡呜述之。排2.依農業住發展條例規芹定，每宗耕材地分割後每在人所有面積粥未達捐○粪．二五公頃关者，不得分艇割。惟亦有老例外的情形性，不受此一洽限制。究竟就耕地分割限线制的立法意搅旨為何？又嫁這些例外規剂定是否會對打土地利用產愚生負面影響肾？秤卷試扼要說明古其由。蛇3.都市更膊新事業計畫欲範圍內之建窃築基地，得蜡視都市更新税事業需要，冶依循那些原披則給予適度滥之容積獎勵惩？試說明之搞。罚4.都市計缴畫辦理變更则時，何以需贵要回饋？又紧按都市計畫卵法之規定，猾土地權利關歇係人需提供尺那些回饋？够試列舉說明交之。94高考剖1.政府實性施土地徵收哪時，應對被毯徵收的土地判及土地改胆良箱物給予適當舱的補償，請古問其補償費似應如何計算六？如果土地俩所有權人對膊補償邪金裕額蝶不债滿意，請問阀當事人應如站何處置？政包府部門應如些何回應？土螺地估價師如扇何能夠發生袖功能？辛2.為了獎崇勵都市更新疑事業，請問或政府可以依更據那些原則丢對更新事業委範圍內之基戚地給予適當民的建築容積惧獎勵？容積饿獎勵的上限蓝為何？容積王獎勵對更新戚地區的地價搁會有何影響标？猪3.鲜非漠都场市土地開發杆如需辦区理仔土地使用分势區變蛋更侵，通常需要翠付出回饋。坡請以工商綜数合區的開發态申請為吼例妄，能說袭明需要回饋畜的內容為何饼？在土地捐融贈與繳交代级金兩害種方式可以艇任選下，請绘問開發單位跑在何種情況仁之下採取土碑地捐贈的方薯式較為有议利乡？更4.都市計宵劃經發布實浴施後，請問呢依規定在什跟麼情況得申坏請個案變更涨？土地個案哨變更的前後误通常會發生贸地價差異，雪請問影響變皂更前後地價劫差異程度的吩因素有那些梦？94特考淋1.甲向乙眯承租農牧用冤地一筆，並器雇用挖土機奏司機丙於其衬上從事開採近砂石，但因床甲違反區域映計畫法第猜15蜻條第奏1匪項土地使用夕分區之管制握規定，未經兼核准擅自濫肯採土石，被度該管縣政府述依區域計畫贪法第日21攀條第壁1颠項之規定處梢以新臺幣三蠢十萬元之罰轻鍰，請問：摊案(1)汁甲於系爭至農牧用地上击，依法應如圣何從事土石歼之採取？到淡(2)催受雇司機感丙是否亦為宽區域計畫法庸第播21算條第线1材項行政罰之给規範對象？呜2.甲所有床位於阿A您縣特定農業统區內之一筆氏「窯業用地慰」，因其燒爸窯工廠已停次工多年，乃狼於近日擬向题A散縣主管機關丘申請變更編唇定為「丁種搁建築用地」酬，請問：戴邮(1)的何謂「非删都市土地」含與「丁種建量築用地」？着棋(2)壤我國現行与非都市土地柜使用管制之巷結構內容為榨何？回年裹赌(3)舱A基縣主管機關烂應如何處置放甲之申請案倾？挎3.甲所有骗位於嘱A搜市境內一筆宿土地，於民迈國摇87锡年兰1秆月秘1桌赖日依都市計炭畫法被指定冤作為「停車射場」公共設患施保留地，冤並於次年狠6鼠月这1蜘胖日公告徵收司在案，請問枕：俗用(1)盟系爭土地於疮實施徵收時盐之地價補償琴基準為何？碗仰(2)膀前揭地價補阅償基準之法外律性質為何妻？评被(3)漫土地徵收條车例所指「交匙易價格」之拘意涵為何？95高考东1.甲蜻之土地依「闻都市更新條坦例」規定擬蔑參加都市更喉新，經窑A我實施者告以奴將採「權利侄變则換盏」方式為之郊，請問：广现(哀1)咬何謂「權利悄變換」？投(肢2)拆應如何運用执土地估價技笔術於「權利暑變換」此方翻式上？戏(然3)庆試論述旨揭敬「權利變換泉」相關配套茧法制之內容被。捏2.甲姻所有農牧用恩地一筆，非提屬農地重劃凡區，現被劃州入區段徵收商實施範圍內桃，經胃A叨機關寒告违以可採領回凡「抵價地」帖之方式代替邮地價補償費叫之發放，請肠依「土地徵壶收條例施行雷細暂則」之規定呜，析論該「理抵價地」之睡面積應如何撕計算，並從梨估價理論之池觀點予以評匠論测。顽3.甲们所有位於山纸坡地保育區程內之農牧用吩地一筆，廢渐耕多年，近淹日為配合政集府相關計畫砍，迟爰乌擬訂該土地扁之開發計畫仅，並擬申請连變更為「遊鱼憩用地」，诱經叙A译機關告以依裳現行法喊令扯規定，甲須秀無償提供若出干金額（以臂下稱回饋金滴）以作為回究饋義務後，城始得變更，陈請問：融轨(皱1)界甲應依據現规行那些法令撑繳交回饋金茅？卵(丰2)湖試析論繳交童回饋金之理商論依據。宫(没3)應如何拴合理估算回狂饋金之額度精？席(狼4)娇回饋金之法行律性質為何域？96高考糕1.蹄我國都市計村畫法各項規良定中，主要册有那些規定姻有益於減少夹環境污染暨密減緩地球暖铸化？試參酌姜各項規定對专地價的影響尊，分項析述骄之。（匪25率分悬）辆2.撕請敘述目前纳區域開發建剂設在組織與大經費上的推耀動機制及其互成效如何？午推動上可能厅有那些不確牙定性？在預铜估地價變動抄時，應如何追加以考量？吧（聚25区分）浩3.绘土地及合法玩建物所有權坛人，如何自雕行劃定都市愧更新單元，偶以申請實施锤都市更新事归業？其要件元及主要步驟坏各如何？實孕務上，不動幅產估價師如榨何運用專業惜技術協助完形成此項作業翁？（伤25真分）厌4.弯區段徵收過填程中，抵價设地如何公平挑發還給土地油所有權人？姿亦即土地變不更利得及區跌段徵收產生阀之效益，透宣過那些作業跃方式得以達镰成「地利共详享」之目的权？（阿25岗分）塔不動產投唉資90年高考笔1.不動產菌市場分析（禾Marke大tAna变lysis进俗）、可市場高性分析（粘Marke荒tabil郊ityA菊nalys浸is滋，又稱市場萌性分析）棚火、與投資分阴析（忍Inves吗tment恋Anal论y完sis夺）之意義各出為何？三者民有何關係？杜試分述之。故2.何謂作“泥內在報酬率忙”强（爪Inter蒸nalR疏ateo但fRet甘urn,嘴IRR察）？何謂言“狡修正後之內秩在報酬率劳”陡（边Modif盆iedI光ntern刘alRa形teof暗Retu挠rn,M要IRR露）？下列挽A眠投資案之公IRR让為何〔以試敏誤法（专Tria余land潮Erro备r幻）由标8信％之報酬率确起算〕？又捎當再投資報普酬率為盯3渐％時，其垃MIRR李為何？绑固如果投資人严之要求報酬愉率為杀8.8此％，試分別宫以抬IRR误與钱MIRR粥為準則，判抵斷碍A职投資案是否恋可以投資。妙A这投資案之現病金流量表殊年度挠現金流量（蛾元）微0岁－灾10,00刃0,000齐1答＋棵600,0始00盗2培＋驳600,0倘00腔3白＋售600,0戏00滴4婶＋纲15,00违0,000革3.請說明敞市場區隔與外產品區隔在固不動產投資涉開發上的意来義，並且說扛明市場與產少品區隔的策鲁略為何？拉4.在選擇萄投資不動產错時，我們要甚考慮法律，劫實質以及經蕉濟／財務等陷方面的特性末。請你說明接這些方面的玉特性的內容洲為何？91年高考充1.何謂裤“榨價格交叉彈蓝性侦”记（亭Cross忧-pric戏eEla想stici举ty窑）？試就不透動產商品的巨需求面解釋角當丢“浊價格交叉彈旋性妈”隙小於零時所烘代表之意義勿。顾2.在不考产慮其他影響赔現金流量之粥因素（如利中息之多寡）懒，而僅考量险貸款之本金耕攤還下，在衫不動產抵押扫貸款之各項尤條件（除還碗本方式外）响皆相同時，揉試比較本金夫到期一次清灭償方式之抵台押貸款、定织額攤還方式贪之抵押貸款楚（脾Cons阀tant森Amort滑izati维onMo猴rtgag级e,CA扛M皇）及等額付酷款方式之抵江押貸款（壮Cons秃tant暴Payme撒ntMor捆tgage程,CPM关）等三種不励同本金償還朵方式之抵押辨貸款對淨現名值（椅NPV盘）的影響程俱度之差異。双3.在不動吊產市場供給肥不變下，一盼個刺激需求肌增加之短期费性政策將使盗短期間之需扔求發生變化链，造成市場厦均衡價格與纠量均上揚。肯試分析市場作在供給仍維慢持不變，但棉政策中斷無话法長期持續也，使得原需铲求誘因消失望且無其他正鄙面影響因素讲產生，而導若致需求萎縮召時，均衡將撒會有什麼變叠化？91年特考尖1.匙基本財務可亭行性分析（她Basic贯Fina苹ncial枪Feas密ibili追tyAn芽alysi矩s肌）之優缺點旗各為何？某萌投資開發商含擬興建熟12勇樓公寓奏10届棟，開發完胸竣後，自行扔經營管理該葛開發案。假芦設該案之相迅關變數如下奏列，請利用拒基本財務可伍行性分析，米由該開發商呆觀點，分別某求算該投資耍案之最高貸双款額（闷Loan羽）、最高自舞有資金（闪Equit肚y榴）及開發案蔑之最高價值貌。如果總開哨發成本為牙420,0榴00,00雅0抖元，試問該盏開發商是否漆應該投資開俘發？漏每單位每年巾期望收益額讯：＄希360,0洗00鸽不動產單位雨數：路120滩個奶空屋和欠租余酌減率（更Vacan渣cyAl阻lowan固ceRa品tio;须VAR颠）：為可能篇毛收益夹(PGI)络之太7压％活經營費用：衰為有效毛收叛益绢(Effe求ctive葛Gros装sInc隔ome;矩EGI)趣之还20捎％升涵蓋比率抚(Debt转Cove忽rage玉Ratio倚;DCR姐)环：帖1.15雅抵押貸款利凯率：诸7厚％窗抵押貸款年题期：然30贩年舌自有資金報希酬率（叠ROE输）：拒6%赴2.何謂淨旱現值（粒NPV勾）？利用淨军現值法以為特投資決策之始準則有何缺俊點？何謂風内險容受力（到Risk慈Absor趟ption将）？如果甲车投資案之現治金流量如下警表，試分別超求算其淨現津值及润風險容受力耐。假設饰A禽投資人之要于求報酬率為咱8聋％，可接受恶之風險容受都力下限為训0.06石，請問其可计否投資甲案舅？都期別蔑現金流量泳0撒-2,50姨0,000县轰1晚450,0墓00聚2偶450,0腾00纪3寿450,0峡00欢4款450,0幅00谢5待450,0碌00掘6关450,0折00吃7搜450,0枪00斧8驱450,0健00抄9式1,500闷,000府焰3.何謂服呢務範圍（递Trade徐Area害）？請說明散如何應用服形務範圍的觀希念至不動產脸市場分析？叮4.何謂「坛空屋率」（王Vacan姓cyRa薯te饥）？何謂「滨胃納率」（浆Absor祸ption岸Rate蒙）？請討論脆空屋率、胃皮納率與不動师產市場之關身係？92年高考饼1.何謂不说動產證券化铲？其對我國泼不動產市場寻之影響如何参？試分述之吵2.某銀行严不久前完成脊一筆「不動毕產信託受益抹權」信託商筑品，其係由熔委託人某公拒司將其所擁耍有之大賣場轰出租給某量共販店，並將计未來五年年啦收入芹3400种萬元的租金究收益信託予需該銀行，再图由其發行受脖益權憑證，构出售給國內售保險業者及撕其他投資機攀構，受益權裹規模悲1.15斗億元，五年叶到期，票面夏利率為矛5.25备％，每半年怪還本付息一卷次，而該銀价行則可收取欺募集費用所2%愁以及每年千律分之二的信圾託管理費。所(缴1勉)坟請就以上所肾設定之條件妇編列收支評叼估表。循(侨2萝)串請就收益性奏、流動性與帆風險性這三话方面分別評熟估其可行性转。慌3.陳君購孟置國宅一幢漆，總價杀400覆萬元，頭期骆付款（帝Down赤payme摧nt赞）准120粗萬元，餘額嗓則經由房貸加支付，這其纯中國宅優惠沸低利貸款為虫年息侦2.4死厘（最高額高度為桶200款萬元），超证過浙200族萬元部分，希則辦理銀行海一般房貸，誉年息管4.2功厘，又按月饮分期付款方它式為前世5年年只付息不狐付本，而五扰年後則本息欢均攤，試問屿：搬(超1芳)甲貸款脚20目年及桂30年年，每月所业需支付金額令五年內和五己年後各為多甩少？况(誉2紫)下此國宅低利拼優惠貸款部励分，能替陳忆先生省下之眉金額現值為谊多少？僚4.建中地零產股份有限甜公司，使用载8迎％的資金成白本，去評估斧二個互斥的患土地投資開乔發案。其各灵期間之現金点流量表列如抬下：（單位卵：百萬元）碎計劃醒C0勿C铃1毙C2极1锹-叮20训35舒25脖2咽-夏50枕80瓣20跌註：肢1.C1芳代表第痛i蹦期之現金流诉量；仍2.倡現金流量單蚊位：百萬元亲(虫1伪)扁請計算各個势投資計畫之殃PI读（獲利指數盯）與吉NPV雷（淨現值）狠。鄙(躁2董)般請依上述計接算結果選擇艇一投資方案绒。奏(蕉3清)瞧為何为NPV悄法與链PI衰法產生衝突救。蔽(亦4鸭)牌若該地產公星司共有五千腿萬元可供投娘資，今有第僻三土地投資及開發計劃與岁上兩個計劃尽互為獨立：度計劃沉C0负C1图C2政3简-乱30劫-票15乐65趁請問應如何蔑選擇投資計介畫？93年高考搏1.镰(惊1洁)暴簡述不動產爆「權益面」庭與「資產面房」證券化之遮差異，其所辜發行之證券牧分別受那些转因素影響？捞試至少分舉法出一個影響猎因子。脑(葛2鬼)兆若欲以高速凭公路之未來疾十年之收益贴發行證券售岗出，你認為东適用上述何碗種證券化之棋類型？若某痛段高速公路田未來十年中晓每年之收益木約為雹15欧億元，政府祥提供强3充％之收益率年給證券投資店者，倘順利机將此十年之屯收益以證券笨化方式售出促，政府應可而藉此獲取多筒少現金？痕(陪3达)鸟若露101断百貨公司營芦運良好，每煤年淨營運收保益（被NetO架perat来ingI辟ncome槐,NOI类）約有辆2杂億元，預期死未來每年可琴穩定持續成齿長炸2祝％，但其所扩屬母公司在竿規劃其他投拨資案持亟需晃資金挹注，榜因此欲將锯101惜百貨公司之芒部分股權經境信託證券化酷售出，則忽101刊百貨公司適贯用上述何種盛證券化之類鬼型？又其適肿用何種信託帐方式？（即林投資或資產病信託？）若稠101其百貨公司之宝綜合資本化斤比率為棕10僵％，則你評响估至101早百貨公司之亿總價值為多弓少？诵2.某不動查產投資個案帖，需期初投班資總成本每1000夜萬，預估未锤來每年毛收兰益約為铜400肢萬元，相關挂之肉營運費用為乓每年捎250各萬元，若第蛛四年底此專走案可轉售，孕目前預估可起售得沃900果萬元。森A宏公司欲參涂與此專案之魂投資，其資脆本規劃有兩围種，分別為岩：忧(冈1乌)艘自有資金仪400筐萬及貸款革600典萬，貸款利严率晌7争％，创(谱2突)笨自有資金佩100千萬及貸款棋900客萬，貸款利词率含10%妨。霞若銀行約定爆貸款期限為概十年，此十祥年間每年底傻等額攤還本较息，即按裕CPM靠（铸Const酒antP倡aymen库tMor混tgage洗）還款，但焦若未繼續經院營即應償還植貸款餘額。嫌若扇A绳公司之自有见資金要求報刘酬率為辅10猫％，則在暫剩不計稅負及递興建期間價鞋值之情況下夫，試分別以奔利潤指數（符或獲利能力丈指數，崇Profi纯tabil摘ityI输ndex,具PI和）、債務（秧或債壦）保卵障比率（福Debt秋Cover锹ageR目atio,疮DCR拆）與淨現值伴（慰NetP遍resen宅tVal芳ue,N续PV鱼）評估此四唤年本專案之冠整體自償性财及每年度之塘償債能力，非並以財務風杨險之角度衡序量华A俘公司應以何板種資本規劃愁方式投資此愁專案。破3.若荡C抽大學附近學触生宿舍住房会率已近飽和稠，投資者介B肤公司現即刻腾開工興建，束假設一年後或可完工，俘投資總成本百為切1000遗萬元；驰B朵公司打算自烛銀行借款七栏成，準備自公有資金三成滋，貸款利率亲為每年味9尼％，十年內左每年等額償滩還本息。倘温銀行對犬B猴公司此投資孟案之債務（资或債權）保涛障比率（调Debt商Cover音ageR搂atio,类DCR梯）之最低要论求為眼1.4碍才會核准貸尖款，绳B旺公司自有資交金之稅前要贪求報酬率為摧10肾％，而目前仔該區域同類友型學生宿舍杀每年可收取板之租金總收洋入為傅200道萬元，在假制設無空房率连下，其營運凑管理費用約催為溜30集％，則纪(军1唱)奶根據你的評彩估，纵B柔公司現在是恒否值得投資穗？拐(美2宪)围若傍(努一坚)蠢之答案為否甘，且假設市纹場上租金每川年可持續上疮漲末5红％，而營建添及土地等投梅資相關成本筹不漲，則吃B乎公司應可在属幾年後進行残投資？访4.若你想偏投資不動產张，以下有三饼種投資標的碎（兰A,B容及合C啊）及其過去卸五年報酬率餐供你選擇：抹(恼1酸)兴出租住宅，扫過去五年之饶報酬率分別庸為工4始％、瞒7都％、滤6清％、能5躲％及福8锡％。筋(喊2绳)基辦公大樓，跨過去五年之逐報酬率分別壳為凝12拜％、国7秒％、愁2袖％、全6碎％及嫌8下％。抄(支3鼓)享不動產投資狡基金，但此屋基金中只包统含以上出租添住宅與辦公辨大樓二產品思，且此二標器的所佔之權否重分別為拣40乐％及速60恳％，且已知酷出租住宅與耕辦公大樓此艳二標的之相司關係數為伙0.6线。笛假設未來市醒場趨勢與過纽去不會有太险大變動，則咏在有限的資齿訊及不考慮需其他因素下帐，你應依何抽準則選擇以府上那一標的丰投資？93年特考垮1.甲、乙寇及丙三投資始標的過去的逮年投資報酬随率如下纳:赤年度净甲投資標的辰年投資報酬膝率各(%)叨乙投資標的奏年投資報酬竿率爽(%)宿丙投資標的轿年投資報酬杏率倚(%)众86特5逼-8莲2莫87店5栋20盈20塘88驶6肿6汇10叉89化12巨-12遍-12槐90糕-10迎15斧10震91往3孔3台-2探92唱5执7杜18拌(1)請計友算各投資標蚂的在霸86久至舍92钉年的平均報素酬率及變異载數（耽varia导nce辫）。故(2)假設瓶你持有一投按資組合，其悔包含泄30%可資金投資在喊甲投資標的页、蹈40%护資金投資在爷乙投資標的体及另外近30%与資金投資在穿丙投資標的花，請問此一押投資組合在籍86纷至园92梨年期間每年尖的報酬率及坝其平均報酬雁率是多少？翠此一投資組垂合的變異數庆又是多少？夸(3)請計花算甲、乙、苗丙三個投資睛標的兩兩間弊之相關係數吴，並說明其滴所代表的意师義。积2.、解釋宪下列名詞：姿（搂20圆分）绘(1)利息厅保障倍數（些Times跨Inte燥rest机Earne胆d移）判(2)資本稼資產定價模讨型（总Capit韵alAs秒setP惹ricin寒gMod托el辫）赶(3)溢價事發行挥(4)初級占市場（扔Prima妖ryMa捏rket基）森3.請問內宝部報酬率法谱（怀Inter诞n侦alRa捧teof烧Retu罚rn害）在使用上雹有那些缺點表？需舉例說意明。伪4.「依我歼國不動產證星券化條例之丝規範，我國册的不動產投讲資信託及不座動產資產信其託皆可依投菌資標的之差唯異，將其區柄分為權益型姐（摔Equit允yREI羽T尖）、不動產赚抵押權型（薄Mortg交ageRE卸IT畜）與混合型尤（票Hybri玻dREI往T当）三種。」单你認為上述傅說法是否正年確？請說明酱你贊同或不倒贊同上述說印法之理由。94年高考览1.對一個壤容積移入之弓住宅地區，富從投資者的倚觀點而言，柳在投資過程世中，市場分遮析考慮的因袜素為何？再卸者，辦公室话不動產投資喷和住宅不動樱產投資考慮围的因素有什皇麼差別？試祖申論之果2.試列舉泉不動產投資锣中三種常見生的風險分析冻方法，並詳荐述其優缺點距為何贷3.某甲花短了简1500荣萬購買一間纳50顿坪殊店面出租，斤同時他向銀贿行貸款近团60%反，利率忘6%刚，期間阴20调年，銀行對周某甲要求債停務保障比率唐1.3环；最近一年瑞該店面附近斥租金行情每籍月每坪約典3000糖元；因為市店場因素，出铲租閒置損失斜可能占毛收朽益丰8%腐，營運費用螺占有效毛收外益酬20%柿；權益報酬稼如果要求在作15%分，請問某甲坏投資計畫是次否可行？請腊先繪圖說明戏求解過程，叠並詳細計算疼之大年济(蝇名目绳)停利率京(%)/迁年谜5.50浮5.75能6.00妖6.25陆6.50堤19咐0.007恼08耻0.007兽22爬0.007百36耐0.007烫50壳0.007逐65座20扰0.006蝶88暂0.007蛙02谊0.007费16督0.007触31报0.007狂46郑21崖0.006砖70衣0.006舰84午0.006咳99汤0.007迎14娘0.007汤28薪22怜0.006积54抹0.006习68娃0.006津83牵0.006若98骆0.007越13矩4.土地開恰發市場中常脉有回饋或捐肯贈土地、樓筋地板和代金资等相關規定壤，請問這些亲規定對不動骨產市場在景凭氣或不景氣险的時候，會者產生什麼影探響效果，這洋些影響分析乞，經常使用榨的分析方法赠為何？請詳伍細說明之。94年特考鸡1.解釋名绵詞：（破25涌分）辣(1)市場皇占有率（屋marke令tcap察ture炊rate朴）(2)一派手資料（初篮級資料，招prima窝ryda火ta框）苍(3)景氣膛循環（岁busin阀essc晶ycle散）(4)市瓶場區隔（妻marke虚tseg米menta狼tion底）(5)最跨佳資本結構洁2.惑2002洪年臺灣地區纠甲城市、乙旷城市及丙城瞎市的房地產妖地區環境數嫌值資料如表奶1星，試依表中错數值，比較迈分析三地之挤住宅（限resid扁entia薯lmar弦ket厨）、零售商患場（远re全tail槐marke饰t骗）及辦公室痕（赤offic芳emar僵ket喜）的市場需另求特性為何助？碍2002膨皱年臺灣地區币甲城市、乙宋城市及丙城情市房地產市呢場分析區域菌環境資料只房地產市場肌相關指標赔甲市崭乙市盗丙市级土地面積（批公頃）椅27,18戴0牙16,34奏3成15,36窃0霉已登錄土地牙面積（公頃慈）意25,93震1字15,11候7冈16,91法1霞人口數（人箱）肤2,641晒,856李996,7煮06述1,509在,510愉人口成長率柳（锁%举）宋0.31拿1.31御1.00本自然增加率腊（梁%点）欢0.46炎0.68连0.40扣社會增加率系（世%赛）株-0.15沙晓0.63贯0.60传扶養比例（热%强）夺41.0托43.0集37.0挑65肆歲以上人口燕比例（赴%叔）辽韵10.1声6.7叼7.5即戶數（戶）炎906,9贼88炭324,9有02喇519,4吃44脑戶量（人观/动戶）得2.91从3.07炮2.91诵人口密度（撞人递/讯平方公里）穴9,720望锣6,099黎迁9,827捷才就業人數（很千人）剂1,116畅命399务612镇失業人數（肯千人）奇54笛23戴35圣就業人口占草總人口比率锤（饼%篮）勿42.泛3相40.3霉40.7旱初級產業人真口比率（援%育）很悲7.5无0.8阿1.2买次級產業人伴口比率（裂%野）借35.2带27.5源29.9怪三級產業人惧口比率（亚%过）马79.8魂71.6展69.0厌失業率（袄%其）迫匠4.6巧5.4册5.4弦平均每戶所摧得總額（焦躬元）递1,514象,440杆1,071宁,767乔1,066斯,576乏平均每戶可北支配所得（辱元）娇1,232针,387葵892,9茫36末879,0咐39拍平均每戶總激支出（元）浑1,234繁,031毒869,1桨44天826,5渣2闪6浸平均每戶消讯費支出（见挡元）巡951,9踩78薪690,3由13敬638,9虎89暑儲蓄率（蛛%躲）漠23虎23顾27熊公司登記家鲁數诚175,4赔71跪38,55舒1援51,32斑1术農林漁牧業欺1,229史桨333状1,197序航礦業土石採瞧取堡429号121硬151望製造業腐29,31分2窜8,712刑桐6,630创饥水電燃氣業削1,566士身60汤84隶營造業家數翠21,52席9科6,642毯宝8,858君好批發零售狂58,31素4校12,07板6线19,46愚2挪住宿餐飲平1,828萌辉585壁5,020位尼運輸倉儲及铜通信误16,47秩7腥693僵2,135脾足金融與保險欺4,799否维676局802数不動產與租锄賃魔4,514尚鸦1,936杰披2,035秒锣公共行政與券個人服務坊0残0患0呀契稅應稅件转數衔51,91泥4支30,47解6形30,82违1猴3.何謂利匙率（句inter呜estr铺ate坑）？何謂資绒本還原率（覆capr默ate,耐orca洗pital哈izati只onra越te直）？兩超者有何異同轰？互4.某甲經护營一出租商寇場，總共遵2,000呀捞坪驴，租金每月融每坪结2,000纸钩元，空屋率煌為本10%烈。營運成本您為最大可能沙租金收益的纲17%招。投資資金建來源為股東京權益，沒有欺任何貸款。昼在購買商場荒時，支付了辱152,0济00,00推0轻元，其時土慨地公告現值刊為巨120,0朽00,00赢0她元，房屋現跪值為斑32,00回0,000咏套元，分拍25喜年直線折舊世無殘值。營阀利事業所得郑稅稅率為洋30%螺。假如此一绍出租商場之济市價每年增彩值数5%掠，公告現值躺每年增加苦3%赴，每年淨現耽金流入相同覆，而且某甲遇將在第十年例年底將這商召場賣掉，不绘動產交易除顽應納之土地杰增值稅外，命交易費用為段售價之稿2%隙。在折現率畏為范12%贿之條件下，坦請問這出租债商場的不動薪產價值現值删為何？此一烫投資案的淨槐現值又是多醒少？戏表茫2质出租商場經圣營狀況星稅前現金流序量夫最大可能總纸收益酷48,00夜0,000兆減：杯谊空屋損失暂4,800箭,000勉有效總收益敬43,20贝0,000革減：占邀營運費用钳8,160虏,000道營業淨收益恶（旗NOI尿）吊35,04躲0,000挨減：穿溉貸款付款除－险稅前現金流悼量（态BTCF养）送35,04瓜0,000详可課稅所得仇營業淨收益翠35,04镜0,000覆減：番垦利息費用村－酿折舊踢1,280组,000娱可課稅所得妥33,76栽0,000茎稅视10,12举8,角000犹稅後現金流碧量畜稅前現金流爽量歇35,04隶0,000仔減：佩垒稅阅10,12森8,000谱稅後現金流踩量（片ATCF借）贺24,91财2,000肆表体3心出租商場預臭估現金流量膏表中投資案成本显土地界120,0丑00,00泻0熊建築物查32,00截0,000轮军貸款华無抢第一年最大纲可能租金收嘴益茂48,00铺0,000吧部每年空屋率循10%散第一年營運装成本市收益的俱17%念收益成長率旨0%违營運成本成猫長率速0%鱼不動產價值张成長率霸5%责公告地價年减成長率崇3%跑處分不動產即交易費用鸣售價的再2%驶折舊非25抬年直線折舊减土地增值稅推1艘倍以內部分庙40%植1-2郑倍部分耗50%税2饱倍以上部分患60%扣交易所得稅玩率降30%落折現率学12%瑞表史4剂出售商場淨满現金流量表供土地增值稅木新公告地價痕161,2深69,96愁6扒減：氧绪原公告地價悄120,0参00,00许0监土地增值陪41,26茶9,966酸劈土地增值稅趴16,50选7,986坛反交易所得稅诚出售不動產浮收益撤247,5援91,98繁3看減：尽羞交易費掠4,951堵,840造土地增值稅辞16,50敲7,微986穴房屋折舊後限面值较19,20教0,000昨配交易所得适206,9慈32,15老7摩交易所得稅羞62,07米9,647清死出售不動產赛淨現金流量兰出售不動產着收益鹿247,5蔬91,98胸3见減：题绩交易費跑4,951奴,840丘土地增值稅胀16,50动7,986班叙交易所得稅袜62,07博9,647傍贝貸款餘額木0捕淨現金流量煎164,0送52,51重0娱95年深高考傅1.若信投資人投資际國內某不動销產投資信託肌基金（艰REIT灭），該基金闲為封閉型基攀金，初始投轮資度標克的為位於台慌北市的某棟匪兼具商辦與型旅館的大樓漠，該基金未迷來的收益來们源為大樓的省租露金孝收入及不動林產處分收入宰。試問投資朗人投資此投的資工具應注地意那些風險遵？（子25家分）别2.投均資下列不動症產證券化相却關基金的資蛇料如下：（苍25仪分）溉(1)趁投資人若欲沸選擇單一標辟的進行投資零，請以平均所數變異數準悟（叹Mean–直Varia搏nceCr结iteri茂on,MV怕C咐）和變異剃係數（洪Coeff研icien肤tof飘varia灭tion,纳CV蒙）判斷較佳紫的投資標的绢為何？並說教明之。凝(2)邪投資人若欲佩在以下凭BC洒、调CD铸、蹄DE在、在BE慕、盖CE已等標的投資蜜組合中選擇肯較佳之投資烫標的，其中型投資組合內件各投資標的键的投資比例汗各為理50%躲，請計算各赖組合之利潤绳與風險，判逗斷較佳的投泻資組合為何陆？並說明之索。鼠投資標的随報酬率(%颗)开標準差(%锻)绸A美國房匹地產證券化三5.7告14.6赛B美國房虏地產指數桂18.3燃14.3孙C全球房演地產證券化巩16.8盼10.9罗D亞太地去產股票简21.5逃13.3才E歐洲地专產股票狭40.1瞧11.7贝相關係數：由ρ弓BC=0.友6，才ρ策CD=0.幻5，麻ρ热DE=0.园2，栽ρ蔑BE=0.缺8，庭ρ融CE=0.吃7