商业地产整体操作流程及盈利模式图标丰富

商业地产整体操作流程及盈利模式分析

-------商业发展部目录----------------------------------------------------第一章商业地产的本质与价值第二章商业地产整体操作流程第三章商业地产的盈利模式

第一章商业地产的本质与价值什么是商业地产？？？1、商业地产的概念及分类

商业地产顾名思义,作为商业用途的地产，以区别于以居住功能为主的住宅房地产,以工业生产功能为主的工业地产等。商业地产的概念有广义和狭义之分。从广义概念上讲，商业地产是指各种非生产性、非住宅型物业，包括写字楼、酒店、会议中心及商业服务经营场所等。这些广义的商业地产有一个共同点，那就是存在使用者与投资者分离的市场，这是和住宅房地产的典型差别所在。狭义的商业地产则专指用于商业服务业经营用途的物业形式,包括零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等,其开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途都有别于住宅、公寓、写字楼等房地产形式。无论是广义还是狭义,商业地产都是房地产商品的一个分支,其建设开发同样是为了实现对商铺的租售,从而获利。广义上的商业地产变成了城市综合体的概念。而狭义的商业地产概念是指专用于商业服务业经营用途的物业形式，包括零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等。广义商业地产酒店写字楼零售地产产业商业地产▲狭义的商业地产：指一种房地产形态，此类物业是用来满足各种经营商家的使用功能需求，

并通过向经营商家收取租金的形式获得利益。▲商业地产开发的本质：提供商家租赁来用以商品交易、提供服务的场所。▲三大主体：业主/投资者、经营商家、消费者。业主/投资者商业物业商家1商家2商家3商家N租金商品/服务消费者流水2、商业地产的本质属性：商业+地产+金融资金提供者投资者业主商业物业商家1商家2商家3商家N商品/服务消费者租金流水资本经营地产开发商业经营▲商业地产之发展在于顺应了宏观、中观、微观的发展需求。▲商业地产之新在于它能够带来的巨大利益，但同时也带来巨大的社会风险。▲商业地产的复杂性也带来社会利益和财富的重新分配。利益发展商商户消费者政府投资客关注开发利润关注客流及销售额关注品牌及购物环境关注税收及就业关注投资回报及升值4、商业地产利益各方关注点

5、商业地产之价值1、商业是所有持有物业中增值最快的。2、对抗通货膨胀，对抗经济周期的能力，稳定收益，稳定股价，有更高的比价（P/E），香

港的大开发商都有大量持有物业。3、资本化带来的盈利、变现与融通。市场短缺期的主导效率点资本效率控制成本大资本投入20倍倍乘20%增值1%NOI（净营运收入）回报率提升市场过剩期的主导效率点管理效率管理提升精细化管理资本与管理的互动，通过大资本的杠杆，放大商业管理效率提升的价值，在资本市场获得溢价与循环。第二章商业地产整体操作流程产品实现过程利润贡献和风险从前端向后端逐级递减关注指标－ACR关注指标－QCT1、越靠近价值链前端，经营操作风险越大，但对整个房地产开发项目的利润贡献越高，管控的重点关注风险控制和成本的控制（论证、策划、设计流程）2、价值链中段是整个房地产开发项目的质量和成本控制区间，决定了利润的最终实现大小，管控重点关注质量和动态成本的控制（工程管理、成本管理流程）关注指标－QT3、越靠近价值链后端，经营操作风险越小，但对组织的品牌和客户价值产生重要影响，管控重点关注服务与顾客关系维护（服务、顾客满意相关流程）一、从商业、地产开发角度分析商业地产操作流程

鉴于部门职能及工作重心的不同，下面主要从四方面进行深入分析1、投资策划2、项目策划3、招商推广4、经营管理1、投资策划一个商业项目的成功与否，在选定了地点的那一刻就已经注定。地点选得好，该项目就成功了80%，反之，则只有20%的成功把握。因此项目前期的投资策划显得十分重要。投资选址策划内容区位及交通状况要素分析项目用地物理状况要素分析购物人群分析交通易达性分析区位分析用地选择用地经济状况评估用地形状规则，最大化利用用地平整，高差变化不大用地的可进入性用地的视觉可见性用地周围情况2、项目策划通过前期对项目所处城市及商圈的深入研究，找出项目准确的市场定位，根据定位进行商业规划设计、建筑空间设计以及动线规划设计，是项目策划的主要内容。A、市场调研初步分析区域的市场条件▲目标地块▲城市发展▲城市商圈▲竞争对手▲目标客户▲投资客户项目选址区域分析内容构成目标地块投资者竞争对手城市发展商圈目标客户机遇挑战优势劣势地理环境交通组织消费人口消费群体消费模式购买能力消费习惯商圈分布规模档次业态构成辐射范围发展趋势文化特性经济水平发展现状商业规划市政规划地理位置商场规模租金水平经营状况发展趋势投资心理投资能力投资环境投资类型B、项目定位项目定位目标市场定位目标客户群定位项目经营差异性定位项目规模定位项目形象定位项目周边情况辐射商圈范围目标消费群定位目标投资群定位目标商户群定位经营功能定位经营主题定位经营方式定位经营业态定位商圈购买力高低购物疲劳时间长短产品品种多寡以推广手段确定市场定位以时尚展示树立专业形象用建筑设计表现形象文化总体规划设计要点1、遵循商业功能独立性七大原则2、注重商业项目的核心属性3、与经营业态密切结合4、坚持创造高质量的商业空间5、建筑设计讲究店招和标识两种方式合理运用6、选择合适的建筑结构形式建筑外形设计原则1、符合项目定位原则2、与区域环境融合原则3、具备一定创新性原则4、具备一定超前性原则C、规划设计内部空间规划设计3、楼层功能规划设计4、业态组合规划5、购物中心业态组合规划6、交通动线布局规划设计7、内部绿化景观设计8、商业灯光照明设计2、空间功能分类9、辅助设施设计10、安全设施设计1、空间表现形式a、室内大开间b、露天步行街c、室内步行街d、回廊式步行街a、营业功能b、仓储功能c、辅助功能a、与业种相结合b、以业种定位为指导c、辅助功能a、业态适应b、业态互补c、主次协调a、品牌级次管理b、铺位面积划分a、具备引导性b、无障碍设计c、注重内外空间沟通d、避免盲区a、内部景观注重与外部景观的互动b、内部景观和谐性与均好性a、与内部装修的协调性b、与业态装修的协调性c、注重氛围a、水电b、空调c、通讯d、消防e、安保…….a、重视购物环境的安全性b、重视经营的安全性3、招商推广整体招商部署招商策略制定招商手段拟定目标品牌评估租赁政策拟定推广部署计划实施进度控制商户装修筹备及开业商业物业招商，是营销策略的重要一环。一个购物中心经营成功与否，招商是其关键原因之一。一般来说，大型商业地产项目的招商推广可以分为整体招商部署、招商策略制定、招商手段拟定、目标品牌评估、租赁政策拟定、推广部署计划、实施进度控制、商户装修、筹备及开业等模块。经营管理是购物中心项目开发中最复杂、最长期的操作环节，是购物中心品牌塑造的最重要工作。开发商成立商业管理公司管理购物中心是目前国际通用的管理模式。A、实行“统一管理、分散经营”“分散经营”是为商场消费者和经营者间的交易提供场所，但商场的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。B、经营管理策略4、经营管理统一管理理念统一招商管理统一营销管理统一服务监督统一物业管理经营管理策略1、设定小业主与零售商进驻前的管理体系2、购物中心开业前后营运管理收入与价值结构设置3、购物中心开业前后营运管理供求模型建立4、开业后对小业主的管理方式制定5、开业后对零售商户的管理措施商业物业资产融募集资金投通过投资形成物业资产管资产管理提供增值退资本变现实现盈利

二、从金融、资本角度分析商业地产操作流程确定融资需求量寻求可能的融资途径选择最佳融资方案1、融资决添策A、确定融刺资需求量投资前期置，销雁售后置贪，资金伙缺口（据需求量懂）的产浸生M投资资金差额佩（资金需密求量）销售收菜入销售收入延曲线投资曲线开发建设束期营销期（传统笼房地产项项目的帜现金流问模式）2010年2011年2012年2013年20142015项目合计上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年资金流出936,8580402,22294,188107,025105,954103,96274,52348,98400资本性支出（开发投入）936,8580402,22294,188107,025105,954103,96274,52348,98400资金流入2,158,6070039,856137,623162,845258,781117,861109,14219,21926,320销售净现金流入826,1070039,856137,623162,845258,781117,861109,142经营净现金收入1,332,50019,21926,320建设期资金需求1,221,7490402,22254,33230,59856,891154,81843,33960,15719,21926,320自有资金投入144,000144,000建设期自己缺口（或盈余）1,365,7490258,22254,33230,59856,891154,81843,33960,15719,21926,320贷款借入312,5540258,22253,3320000000贷款偿还312,554030,59856,891154,81843,33926,90800资金缺杠口（需悟求量）尚的预算棚方法（稿以某项咐目为例斧）几种可岸行的前也段融资受（开发腿融资）狐模式自有资金预购房唤款银行贷增款信托最传统洁、最便胳宜的融坟资方式颗组合基金资本市场股权信抽托债券信汁托混合信渐托公司PE项目投资债券股票普通债券可转债IPO增发/借壳B、寻求克可能的搞融资途美径信贷：开快速销骄售型开装发适合驰此类融梳资模式在国内房珍地产调控挠政策力度妥明显加大针的情况下也，房企的释境外债券乒和银团贷格款呈现积竖极态势。傲同时，从香目前商务滋部的表态冻看，并没秤有采取限拜制境外资将金投资房倦地产的迹喊象。资质肯较好的集扮团性企业俱仍可获得班长期低成命本信贷支瞎持，但成筋本相对早今前有明显丽提高。中敲长期来看良，央企有阶着很好的核银行信贷闹支持。信泊贷的期限隆一般比较狗短，开发琴贷款其实参不适合持障有型的商怜业地产项堆目。信托：音成本较眯高、便母捷、但削日益受挺到监管在《信托公漫司净资爽本计算叉标准有潮关事项县的通知》发布后，捷房地产类虏业务和银坊信业务无转疑是最受泳影响的两忧类。首先熊，今后融飘资类地产件信托将经卫受更严格鲁的审批措著施。201刊1年3月份，纯央行召波集信托忌公司讨三论，要薄求信托物公司用废自有资瞒金发放唯贷款的秒余额原累则上不趁能新增里，如果乏要新增极，要按榆新增额掩的150抽%向央行的驾特种存款怨账户缴纳您存款，存存款没有利竭息。基金：饿成本最松高的的堂一种融镰资方式根。基金分为递海内外私艳募基金、批海外机构下以及境内案机构投资衣者。债券：亩境外上刘市房企票境外发圾债——后市压猾力增大抽。内地信贷胀对房地产蚀的收缩，罩以及销售望形象的调源整，使境究外债券成威为了房地服产商缓解冰资金之渴小的核心渠革道。商业地决产的现山金流模球式区别化于传统幕地产开羽发，大川量投资锹前置，太经营收剪益缓慢抬回笼，案融资量搭大，融踪蝶资期限调长。投资曲骑线资金需求经营收入犹曲线金额时间开发建府设期经营期商业地产潮融资难，曾关键在于旁退出机制番的缺乏。融资方式对商业地产适用性备注销售回款适用商铺、商改住操作银行贷款基本不适用期限一般不超过3年，期限不匹配信托基本不适用期限一般不超过3年，期限不匹配基金适用IRR（内部收益率）要求高，控制权的丧失债券略微适用期限一般不超过5年，期限不匹配IPO/增发基本不适用EPS（每股税后利润）指标对商业物业很吃亏可行的商发业地产前勉段融资（援开发融资伏）模式A、+屋+自有资金销售回疫款开发贷允款中粮：200签0亿资产，25%地产，每煮年约2000亿的贸易雹额，商业荒地产开发刊融资基本担来源于贴息贷款；付同为央企杠的华润亦饼如此。----蠢--央企派获大都如努此。万达：在接受建诵银国际的24亿PE投资后，古基本是利藏用项目的朵快速销售丧，自我平衰衡，辅以筑短期的开发叶贷款。---我---私企派庄最好的早融资方汪式。B、+往+斧+自有资边金销售回恋款开发贷款经营贷材款案例：合婆肥之心城自有资确金（2亿元，段土地及往拆迁保绵证金）误；销售吧回款（吗写字楼赢提前整访售，定蓝金预售卸，约1亿元，公阀寓部分，红销售定金沈）；开发遵贷款（民础生行开发度贷款转经繁营贷款，6亿元）C、选择箩最佳融静资方案C、+爱+自有资金销售回液款信托D、+呜+葵+走+自有资金销售平绑衡开发贷既款信托案例：挂长沙大馆融城自有资然金（10亿元，土毯地款）；瓣合作基金亡（10亿元，土筹地款，保萄底IRR2轿0%）；信苏托过桥昨土地款厌（20亿元）；偏银行开发坡贷款（24亿元）；贸销售回款桌：可售物夫业的销售斩）案例：针南亚之党门自有资罢金（土翻地款4亿元）昌；销售劳回款（露住宅销陆售）；黎开发贷彼款（审于批很慢蛙，受额江度影响紫）；信跳托（北仔区住宅伪，3年期，4亿元）基金融资决馆策的关给键因素颈（FRI牌CTO）融资决胳策的关慨键因素掌，我们染可以概贼括为FRIC诵TO，它代浊表灵活帜性（flex累ibil盈ity）、风匠险性（risk）、收要益（inc杏ome）、控德制权（cont错rol）、时间技性（tim耍ing）和其港他因素摸（othe宣r）。Ⅰ、灵活胜性：融资决约策影响罢投资者颤未来按迷照可接界受条款负筹集资接金的能址力。对宵于快速规增长的展房地产绒企业来磁说，江维持一巷个合适引的财务垮杠杆水扩平有利货益保证跑企业在治金融市努场上充顶足的借陷贷能力昌。融资坏决策要惊考虑到止企业的留长远发勇展，以佛及企业剃在各个埋项目中虏的整体发利益平知衡。Ⅱ、风险塘性、收益升：财务杠圈杆是谚番语中的寺“双刃仍剑”，拴它使自震有资金止的收益既率放大蹄，也带念来了更趁大的财揭务风险真。目前务我国房批地产企筋业普遍心的高负材债率，谎实际上浸正隐含完着巨大验的财务蛾风险，苗表明大死多数房灶地产企撑业并不封具备良摆好的抗三风险能明力。融维资决策局中需要苍确定财售务杠杆汗，确定箱债务资米本和权拳益资本威的比例换关系，恶找到一于个风险拣和收益丈的合适吓的平衡系点。Ⅲ、控觉制权：公司的融籍资和决策东权的分配还。Ⅳ、时禾间性：资金的划融入要殖按照资范金的投鹊放使用崖时间和图用量合松理安排栋，使资塞金在时烛间上相不互衔接宵，避免伯取得资矮金时间坑过早而雹造成投宁放的闲赖置或取骄得资金饭滞后而帜延误资城金投入斤的有利晨时间。Ⅴ、其他誉因素：对融资决纵策可能产狱生影响的亦其他外界粮因素，例直如对于整怨个大市走磨向的把握园，对于影鉴响资金流目量的外界皇因素的监古控等等。物业组合类型--------------------包含哪些物业类型开发阶段------------------成熟、孵化、新开发租售比例------------------销售多少持有多少产品模型的三个维度2、投资箩决策A、持有这物业类吃型的选敬择中国大都璃市的核心捆商务区处夹于开发期蹦，优质写笋字楼处于秃供应期，保黄金地段沈一点确立并，将长期疑增值。同毁时中国写骗字楼历年波租金平稳屋，没有太收多泡沫成等分，但增骗长潜力有齿限。中国世元界工厂租的地位蕉确定了纵对产业远物业（巷仓储、柴物流、累商贸集仍散、研芳发、深航加工）声的需求秋。以及漆工业用单地供应冈的日趋眉严格，帮物业价旗格将持狸续上涨颜。新兴麦领域，劈燕借助产洪业整合材，融合蔽地产开模发。零售商业誉增长迅速通，岁外资漆大型零售寨商的进入牵与购物中嫌心的兴起蛙，中心商绸圈面临重聚新洗牌提暂升；城市迈化进程带僚来大量新逮城开发，罢区域配套隆商业机会邪也十分巨缸大。中国居民狸旅游支持音的持续提食高，跨区腹域商务活坏动的活跃锤，酒店需序求大幅提辱升。但酒棒店物业自秤身投资回告报较低，赠增长有限嚼。中国目前食的租赁住刺宅主要是钢高端公寓寸和别墅，业普通住宅起较少。但颜政府廉租振房政策可酒能会产生笋投资和持丹有的机会聋。住宅的糟高价格导窃致这一领野域几乎没摸有投资机享会。医院、老挡年公寓，捧以及政府进设施，大极学等都可尘能因体制澡改革产生敏机会。商业物业产业地拆产写字楼酒店租赁住砌宅其他B、目标助物业成短熟度的布选择收益高低风险低娇高核心资产仍：现金流膛稳定增值、成储长资产：锻现金流逐菊步稳定机会型卖：现金叛流不稳引定开发期态项目Inc桨uba温tio等n，需要孵烘化，盈利锈空间较大色，但对管摔理能力有炭较高要求英。Reit黑able资产，姨但物业狱总量较脾小，争街夺激烈桑。C、租售外的配比重轻高让低持有资的产轻资产：销售为王平衡型：租售平衡重资产活型短期内略增大持梦有资产产品模车型的标遥准---拍---迷--针对连锁菊化商业地父产开发商市场可行校性财务可酒行性资源可达丹性可复制玩性项目可理行性研度究---允---豆--针对机会灶主义商业里地产开发滚商▲投资男商/开发商氧研究▲宏观市岗场研究▲土地村市场研借究▲相关产耀业及物业觉市场初步引研究▲目标地挨块研究▲项目建拍设内容及循规划方案愚初步▲项目开泪发计划▲项目片财务评燃估商业规惹划招商执行商业运郑营物业管板理第一步第二步第三步3、管理决释策A、购物斑中心的因特征：散组合、阿互动、香协作、薄共赢▲以商铺键为“经乓营”对餐象，将抛商铺租影金做为颜主要收归入来源跟。▲多种行恋业、业锈态并存霞经营，陡多种业丘态组合斥互补，捐强调一站式综合煮服务。▲采取多样铲化灵活的担计租及收禾租方式，止实现租金商收入不断递增的举经营目返标▲注重：品尿牌效应“轧、追求客证流最大化仪而非单纯散营业额最大化。▲提供多革种类型钩、多种娇方式的朱购物中以心整体犁宣传促寄销活动何，打造购物拨中心的整桶体形象与溉品牌。▲租户在各男自经营范押围内可完户全独立运擦作、自我混经营。▲建有统一养的会员管拥理体系，沉实现租户临会员信息浆的有限共毕享▲规范的迫租户招闲商与质毯量管理梢体系。▲进行统洁一的租购户奖惩伍考核管醉理，奖渣优淘劣扩、提升料租户品债质质量。▲提供多种惕收款方式贫，并且多揉种系统共挡存、信息龙共享。商业运友营管理消费者商家服务监督管理租金收益B、后期与商业管阵理的核挤心内容商业管杠理以标准化政的管理体侍系，推动悦所管理商缸业物业的哑竞争力及腥业绩提升文化制度流程员工C、营运圾管理的墨标准化李：由单点遭模式向猎标准化鲜连锁模脸式过渡窝，只有仪标准化巴的运营泰体系才筋能连锁注化，才丧能保证堡管理效酷率。D、管理比模式的插划分----许----单点管鲁理的深土度管理模式由的划分----摔----资产与物感业的双重拐管理物业经营皂公司跨区倾域、多业吓态能力的作扩张（内接部成长、诊收购、合伐作）AMC（金融母资产管车理公司半）为主废导的组靠合管理看，包括姿了物业识的收购拳退出，慕地域业秤态组合伍的风险假控制技撒术、物痰业长期矿价值提沟升等。对单一墙物业的袖租赁管真理，也宁即物业灵经营公液司的能立力是整笔个组合摊管理的斧基础。AMC为引导下茧，以提升距物业价值鄙对物业租辱赁、财务推杠杆等综暗合管理。范围资产组合物业单体运营资本内容和坝角度在中国软目前泡达沫严重断的市场眯行情下台，销售纸价格远围大于内蓄在价值淡，理论碌上来讲渣，销售丘的财务访回报要最高于经傍营回报抗。整体瞧出售商演业物业铅能够一禁次性变稻现资产夸，回笼环资金，交但对物虽业质地俯要求较孙高，比斥较适合摩大型、仗较优质屈的商业汪物业。4、退出机喊制A、整体出义售将资产注秆入上市公央司，在增朱加上市公则司资产、堆稳定上市范公司收益答的同时，琴将商业物拍业转变成旋为一种公员共的金融秧投资品，待能够最大敞限度的分申担风险，意同时实现领退出。B、将资产落注入上市端公司REI谊TS-本质上是灵将流动性跑很差的商府业不动产雷证券化、鸦流动化，管从而解决熊退出的问薯题。业主公众投资俊者外部管理唱的REI钟TSPV中1(特殊目的看机构、公铲司）SPV2SPV3物业物业物业资产管理鬼公司作为原物业持有稍方投资收益管理费管理服务拥有资产讲所有权资产净收入2、通过裂资产管燃理公司燃，在获饮得融资的同时保久留物业管络理控制权爬以及品牌苍。1、通过阀物业的用整合和REIT蝴S上市，原狠物业获得酬融资。3、通过REI象TS业务，像资产管岭理公司能获得了束新的平谁台和管义理费收普入，并梳可藉此种平台扩臭大业务师规模；即轻资产源的特点染也有利阳于设置叨现代化触市场激仁励机制先，搭建笨可扩展盟的管理弓平台。C、REIT要S上市对海外持尽有业务发烘展的研究贫显示，房单地产的发掏展都经历酸了直接持介有—简介持贩有（间饿接持有搜（金融采化）的酱阶段，去并且都梯是从不裕直接持肉有到私捧募发展刺最终到REIT壮大。19961997199合8200备170-党90初▲业主或使倡用者直接芳持有，间殊接融资为优主要资金拖来源，以华资金风险打为代价博俗取长期资本增值的洁汇报。▲1996年日本蒜为了处凡理房地赌产泡沫盏破灭的止银行不专良债权车和振兴滔经济，五桥本政脏府提出越了金融改革既的日本版秩“Big们Ban鼠g”计划，洞制定了不摧动产流动颈化的相关决法律。▲97年欧美贷开始基遗金进入叶：理由言包括：1、不良债尊权打包处讽理的机会尾；2、日本房郑地产价格已仇经回到题合理范婚围（相阻对租金灿）；3、日本REI南TS将出现巴，成为畏退出渠碧道。▲98年后私毫募基金许开始启羡动，增佛速比REI酒TS市场更快散，目前已更经超过550亿美元，已大部分私募脑基金的退脑出通道都比是以REI瓜TS市场未目服标。▲01年日本J-Re茂it市场开始霉启动，增赢速非常快亡，目前总蜓规模已经页超过300亿美元。以日本为疾例由于有了疤便利的退查出机制，匹商业物业袍流动性得淡到大大加搁强，开发是商、投资竞机构也愿屈意开发和旦持有商业鞠不懂产。▲中间商施的巨大晕利益，使将驱动袜购并打州包活动泛的活跃画，这将你为中小海开发商合投资商放业物业昂开发提惩供了活前跃的退段出平台挽。△以西单纪大悦城览为例，华年租金遵约3.5亿元，EBI壤TDA税息折旧及摊销前利润（NOI）约2亿元。△按售照正常收指购价为2.5/走8%=3数1.35亿元△按松照REI须TS市场的PATE分=5%，其REIT药S估价约歼为2/5欺%=4滨0亿元△条中间商郑的毛利韵率润约令为9亿元。▲同时，REIT捷S上市亦鹅为大型露开发商溉提供了昨一个比钉整体房惭开业务宇上市更虫好的退呜出平台类：△房疤地产开发马业务属于梯短平快模鸟式，对于杂宏观经济驱、房地产灰市场表现廊非常敏感革，EPS波动大，管风险高，特相应的P/E值相对较寨低；△尖持有商须业物业常属于长吗线经营钞模式，糟对于宏跟观经济桌、房地膏产市场销表现不惰敏感，刚其收益傻相对稳谨定，风婚险较低指，相应门的P/E值相对较半高；无论是自绩己打包上哥市（如中指粮），还稍是准备持个有然后整攀售给中间啊打包机构岸，REIT臣S的出台无愈疑会为商侮业地产开漫发商提供帅了退出平阴台，同时规也意味着逢融资平台荣的打开，歉同时也意允味着资本蜂加管理的惕产业思路侮的可行。第三章译商业棚地产的阿盈利模抛式1、盈利模唱式商业地棒产的盈侵利分类宏：第一种牵和住宅俩一样，余可以买尿地、建胡房子、歪卖房子彩，也就党是“开卡发模式