住房抵押贷款管理及财务知识分析

1第4章

住房抵押贷款

第一页，共三十七页。2本章主要内容住房抵押贷款的订立住房抵押贷款参与者住房抵押贷款中的违约行为及其规律住房抵押贷款的现金流分析住房抵押贷款的各种方式及其特点和创新第二页，共三十七页。3住房抵押贷款的订立住房抵押贷款的订立过程签订贷款合同贷款人选择贷款方式及期限批准贷款金融机构评估抵押房产价值及申请人信用决定购房、申请抵押贷款第三页，共三十七页。4住房抵押贷款的审核对抵押物价值的评估关于房产价值的评估主体房产的价值将同时影响购房者、银行和贷款保险方，因此，应由谁来委托房地产估价机构进行房地产估价是一个问题。我国目前一般是由购房者来委托；而抵押贷款发展成熟的美国，主要是由贷款担保机构（联邦住房管理局和退伍军人管理局）来委托。关于评估方法依据建筑成本、市场成交数据和房屋租金等信息，通过重置成本法、市场比较法和收益还原法的估价结果进行加权平均而得出。一般以市场比较法得出的估价结果为主要参考。第四页，共三十七页。5对贷款申请人的信用评估贷款申请人的尝债能力贷款购房的月支出与月收入之比（小于28%）：注意月支出还包括可能的保险费和不动产税等相关支出长期债务总支出与月收入之比（小于36%）：长期债务总支出还包括如购车贷款等另外，注意借款人收入来源的稳定程度贷款申请人的尝债意愿信用纪录还款动机：从两方面衡量，一是贷款成数（即贷款额与房价的比率）；二是购房动机（自住、投资）第五页，共三十七页。6住房抵押贷款的参与者贷款资金供给者指住宅抵押贷款资产的最终持有者，目前在我国还主要是各商业银行；在美国机构投资者（如寿险公司）也可成为贷款资金供给者贷款服务者为抵押贷款的正常运作提供服务，如向借款人收取月付款并转交给抵押贷款债权人、催款、应对提前还款等目前，在我国贷款资金提供者与贷款服务者相同。第六页，共三十七页。7贷款承保者住房抵押贷款涉及三个险种：与贷款者人身相关的保险：被保险人在保险期限内因遭受意外伤害事故导致死亡或伤残，而丧失全部或部分还贷能力时与抵押房产损失相关的保险

以上两个险种在上海市合并为“上海个人抵押住房综合保险”另外，当贷款成数过高，贷款方可能因借款人违约遭受较大损失时，贷款方可能要求对借款人违约行为进行保险目前，我国住房贷款保险的承保者主要是商业性的保险公司第七页，共三十七页。8住房抵押贷款中的违约行为被迫违约与理性违约根据违约原因的不同，可将违约分为被迫违约和理性违约两种。被迫违约是由于借款人支付能力不足造成，如借款人发生失业、离婚等原因造成。在国家经济稳定时，这种仅仅缘于借款人意外财务危机的被迫违约现象不太可能普遍发生，也较易于控制。第八页，共三十七页。9理性违约指由于房地产价格下跌，借款人从自身利益出发，出于经济理性而采取的放弃还贷责任的违约行为。理性违约的条件：当房地产的当前价值小于借款人未偿还的本金时，将发生理性违约理性违约的影响因素：房产价格下跌的幅度越大，越可能发生理性违约贷款成数越高，越可能发生理性违约贷款期限越长，越可能发生理性违约贷款合同已经履行的时间越短，越可能发生理性违约第九页，共三十七页。10在这四个因素中，哪些是银行能控制的呢？如果房地产升值，理性违约条件就不可能成立。对违约行为的经验分析通过对历史数据的经验分析，归纳出特定贷款群体在抵押贷款中违约行为发生的规律。从横向比较看，住房抵押贷款的违约率远低于其它贷款。(下图为美国的数据)第十页，共三十七页。11注:下面的分析源于穆迪公司对美国加州在1970-1988年之间的约700万笔住房抵押贷款违约行为的研究。1989.11991.11993.11995.11997.11999.15%4%3%2%1%违约率信用卡账户汽车贷款住房抵押贷款第十一页，共三十七页。12表：四大国有商业银行房地产贷款不良状况款第十二页，共三十七页。13贷款成数与违约率在不同的贷款成数区间内，违约率的变化对贷款成数的敏感程度不同。贷款已履行时间与贷款损失程度累计违约率%6789108642贷款成数024487296120损失程度%252015105履行时间（月）第十三页，共三十七页。14住房抵押贷款现金流分析以固定利率、等额还款的贷款方式为例进行分析几个术语：贷款总额P0、合同利率r、贷款期限N（以月计）月付款A、贷款余额Pn

、月付款中的本金Cn和利息In月付款A贷款余额Pn：等于以后各期月付款的现值A=P0•r/121-(1+r/12)–NPn=(1+r/12)N-1P0•(1+r/12)N-(1+r/12)n第十四页，共三十七页。15月付款中的本金Cn和利息In本金：等于相邻两期贷款余额之差利息：等于月付款减本金金额：元12001000800600400200本金与利息的变化（P0=

10万、r=8%、N=120

）024487296120本金利息月Cn=Pn-1

–PnIn=An

-Cn=Pn-1•r/12第十五页，共三十七页。16月付款与贷款期限、贷款利率的关系月付款与贷款期限月付款随贷款期限的延长而降低，且最终无限接近于贷款总额与月利率的乘积延长贷款期对于降低月付款的作用是递减的，因而通过延长贷款期限来减轻借款人还款压力的作用也是有限的。月付款与贷款利率月付款随贷款利率的提高而增加。贷款总额相同，贷款期限不同的两笔抵押贷款，月付款额随利率上升而提高的速度比较接近月付款相同，贷款期限不同的两笔抵押贷款，月付款额随利率上升而提高的速度不同，贷款期限长的月付款额随利率上升增加更快。第十六页，共三十七页。17实际贷款利率当贷款机构向借款人收取手续费或借款人因提前还款缴纳罚款时，抵押贷款的实际成本将高于合同利率贷款手续费与实际贷款利率贷款手续费一般以贷款总额的某个点数（a）来收取，如a=2，借款人实际借的资金只有贷款总额的98%。此时，实际贷款利率re为：

P0（1–a%

）

=A（P/A，re/12，N）金融机构使用贷款手续费的好处：及时回收办理抵押贷款业务中的固定开支第十七页，共三十七页。18增强调节贷款供求的灵活性减少金融机构面临的风险：在固定利率贷款中，当市场利率下降时，收取贷款手续费将增加借款人提前还款、再融资的成本。提前还款与实际贷款利率提前还款的权利是借款人拥有的一项期权目前，我国人民银行规定：提前还款要缴纳相当于提前偿还额1年的利息的罚款。提前还款时的实际贷款利率：（设在第t期末偿还全部本金）A•(P/A,re/12,t)+(Pt+Qt)

(P/F,re/12,t)=P其中：Qt为提前还款罚款第十八页，共三十七页。19住房抵押贷款的方式

按贷款利率的确定方式不同，住房抵押贷款可分为固定利率抵押贷款与可变利率抵押贷款固定利率抵押贷款在贷款合同规定的贷款期限内，贷款利率不随市场利率变化而改变。固定利率抵押贷款面临的主要风险利率风险前提：金融机构资金来源与资金运用在期限上的不对称。利率风险来源于金融机构对未来利率变动预期的不充分第十九页，共三十七页。20在固定利率抵押贷款中，金融机构承担了全部的利率风险。在美国，由于利率环境的变化，固定利率抵押贷款经历了流行（20世纪30-70年代）、不流行（70年代）、再流行（80年代中期开始）的过程。提前还款风险主要包含两个方面的内容：不能及时对提前获得的本金选择合适的投资渠道而遭受损失在市场利率下降时，本金的提前回收意味着损失了较为可观的利息收入因此，提前还款行为的发生频率与市场利率呈反方向变动。第二十页，共三十七页。21可变利率抵押贷款（ARM）我国目前的可变利率抵押贷款贷款利率：参照贷款基准利率，主要由人民银行指导制定。利率调整周期：1年美国的可变利率抵押贷款美国的可变利率抵押贷款出现较晚（70年代）美国ARM现状基准利率：最流行的是1年期的国库券利率附加利率：反映了贷款过程中的服务成本以及借款人在贷款合同中拥有的某些权利的价值（如提前还款权）第二十一页，共三十七页。22初始利率：为吸引借款人，初始利率会低于基准利率与附加利率之和。利率调整周期：最普遍的是1年，其次是6个月、3年与5年利率调整幅度在每个利率调整周期内利率调整幅度有上限、下限的规定（通常上限为2%）在整个贷款期内，利率调整幅度不能超过某个范围（通常上限为5%-6%）月付款限制：对月付款额的增长做出限制第二十二页，共三十七页。23本金负摊还：借贷双方可就是否允许负摊还做出规定；它发生于以下三种情况：当本期月付款额不足以偿还贷款的利息部分某利率调整期内，市场利率的上涨超过了规定的贷款利率的浮动上限当月付款额的增长超过了对月付款额增长的限制时从以上介绍可见，虽然ARM方式下贷款机构向借款人转移了风险，但通过一些列规定，使借款人承担的利率风险被控制在一定范围内。第二十三页，共三十七页。24固定利率抵押贷款与可变利率抵押贷款的比较违约风险、利率风险和提前还款风险的比较固定利率抵押贷款与可变利率抵押贷款的选择固定利率抵押贷款的优点不必承担利率风险风险类型违约风险利率风险提前还款风险固定利率抵押贷款较小较大较大可变利率抵押贷款较大较小较小固定利率抵押贷款与可变利率抵押贷款风险比较(从金融机构的角度)第二十四页，共三十七页。25可变利率抵押贷款的优点初始贷款利率较低固定利率抵押贷款与可变利率抵押贷款的转换可转换的可变利率抵押贷款：允许借款人在利率上升时，将贷款方式转换成固定利率抵押贷款可降利率的固定利率抵押贷款：允许在贷款合同预先设定的基准利率下降到某一水平时，对贷款利率进行相应的下调。固定还本抵押贷款与固定还款抵押贷款固定还本抵押贷款特点：本金在还款期内平均摊还，利息则按上期贷款余额计算。第二十五页，共三十七页。26因此，其各期还款额：可见，固定还本抵押贷款的月还款额是足期递减的。（实际上，这并不符合一般居民收入水平的变化规律）固定还本与固定还款抵押贷款的比较贷款余额变化的比较（P0=

10万、r=8%、N=120

）1000600200024487296120月固定还本固定还款第二十六页，共三十七页。27利息支付额的比较

(以2004年我国的实际情况为例：贷款利率5.04%)贷款年限还款期数固定还本利息总额固定还款利息总额两者差额1012025412751210151803801427247120240506158928312530063217608128730360758194141833每万元贷款利息支付额的比较注：固定还本利息总额=第二十七页，共三十七页。28随价调整抵押贷款月付款额的倾斜住房抵押贷款中月付款额的倾斜，是指由于通货膨胀的存在，使固定利率固定还款方式的抵押贷款的月付款额虽然名义值上每期相等，但按物价水平计算的实际值却呈现前期还款较高，以后逐期递减的倾斜状态。举例说明：假设申请30年期、实际贷款利率（不含通涨）为3%、总额3万元的住房贷款：通涨情况无通涨通涨率2%通涨率6%贷款合同利率3%5%9%月付款额126.48160.78241.39第二十八页，共三十七页。29其结果是：居民在还款的前期不得不用收入的更大比例来还款；或从另一个角度讲，居民不得不减少对住房的当期消费。可以用随价调整抵押贷款解决月付款额的倾斜问题。随价调整抵押贷款该方式下，金融机构通过调整贷款余额，而不是通过调整贷款利率来对通货膨胀做出反应。具体做法：在贷款期间，随物价指标水平的变化调整贷款余额的名义值（通常一年一次），下一年的月付款额根据调整后的贷款余额重新计算。设第一年末公布的物价指数为上涨，则年末调整后的贷款余额P12和第二年的月付款M2额分别为：第二十九页，共三十七页。30特点：贷款合同利率中不包含预期通货膨胀率，因此，贷款初期的月付款额较低；之后，随通货膨胀的发生而增加。不足：在还款前期，可能出现贷款余额超过抵押物价值的情况，有可能导致借款人做出理性违约的选择。简化后可得：（设第i年末的物价指标的上涨幅度为）第三十页，共三十七页。31随价调整抵押贷款对住房需求的影响：一个模拟研究Kearl（1979）为估算通货膨胀条件下还款额倾斜对住房需求的影响，利用经验数据作了模拟：如果在1967到1974年间，美国的住房融资采用随价调整方式，则居民的住房需求量会产生什么样的变化？结果：到1973年底，因还款倾斜而造成的住房存量的减少累计达100-120亿美元（按1958年美元可比价格计算），相当于该时期美国住房总存量的1/20。结论：在通货膨胀条件下，随价调整抵押贷款方式的运用会增加住房需求。第三十一页，共三十七页。32其他几种有代表性的款抵押贷款方式渐进付款抵押贷款为年轻的购房群体设计在还款的前期（通常前面的5到10年），每年的月付款额按一定速度递增与固定还款方式比较特点；使月还款额的变化与年轻人收入变化同步不足：前期较低的月还款额降低了本金的偿还速度，甚至可能形成本金的负摊还，增加理性违约风险。逆向年金抵押贷款为老年人设计第三十二页，共三十七页。33是一种完全不同的抵押贷款，它的现金流与一般抵押贷款相反：在整个贷款期内由金融机构定期（通常是每月）向借款人支付一笔现金，在贷款期末由借款人一次偿还贷款总额。使老人通过自己拥有的房产改善老年的生活水平增值分享抵押贷款贷方以低于市场利率的贷款利率向购房者提供贷款，同时要求按一定比例分享房产的增值。多用于商业性或收益性不动产。可能产生的问题：贷款方的现金流出和流入在时间上不对称出售房产实现增值的时机不由贷款人掌握。（可在合同中增加最后出售时限的规定）第三十三页，共三十七页。34我国住房抵押贷款方式的改进实行抵押贷款利率的多元化，引入固