北京市房地产二级开发流程简介

北京市房地产二级开发

流程简介基本节点图

此节点为北京市普通商品房二级开发之节点，土地取得方式是通过公开招标、拍卖、挂牌方式取得经济适用房、两限房、廉租房等政府保障用房及其它方式取得土地之项目可参照此节点此节点未含大、小市政的节点内容取得土地使用权的注意事项市规委在规划意见书中明确各地块的具体规划指标，各地块之间有市政路分割2.市国土局在“招拍挂”文件中注明可按各宗地的具体规划指标与竞得单位分别签订出让合同参考规定：取得土地使用权的注意事项注意事项：公司在实施的土地一级开发项目划分入市土地的规模设计土地入市的顺序选择土地入市的时机控制土地入市的节奏取得土地使用权的注意事项注意事项：非公司实施的土地一级开发项目选择投标主体、成立项目公司结合政策规定确定土地分块方案，搭建项目操作平台节能审批流程编写节能专篇基本流程及所需时间环资处受理向区发改委申报编写申请报告节能中心审核第三方审核其它处室意见取得审批向市发改委申报3至7个工作日1个工作日2至4个工作日1个工作日1个工作日3至5个工作日5至7个工作日3至5个工作日1个工作日注：市发改委自收到申请材料之日起5个工作日内决定是否受理。受理之日起15个工作日内作出审查批复意见（不含专家论证的时间）因特殊情况需要延期的，由主管负责人批准，可以延长10个工作日环资处批办3至5个工作日节能审批主要审查内容:

项目用能总量及能源结构是否合理实施项目是否符合国家、地方和行业节能设计规范及标准项目没有采用明令禁止或淘汰的落后工艺和设备国家规定的其他条件和标准节能审批受约束节点:制约节点:制约项目申请报告的报批项目设计方案是否足够深化，提供的设备资料、图纸等数据是否完善合理项目节能专篇编制得是否完备、符合规定项目申请报告是否及时有效项目核准基本流程及所需时间投资处受理向区发改委申报编写申请报告取得能评批复签订出让合同取得审批向市发改委申报2至4个工作日注：市发改委自申请被受理之日起20个工作日内作出决定。20个工作日内不能作出决定的，经负责人批准，可以延长10个工作日。征求意见期间，工作日停止计算3至7个工作日征求市规委意见会签市建委市规委建管处根据项目情况反馈意见，如需重新核发规划意见书，则需要重新审核市建委根据项目情况反馈意见1个工作日1个工作日1个工作日2至5个工作日1个工作日1个工作日2至45个工作日项目核准主要审查内容符合国家有关法律法规和外商投资产业政策符合国民经济和社会发展中长期规划、行业规划和产业结构调整政策的要求符合公共利益和国家反垄断的有关规定符合土地利用规划、城市总体规划和环境保护政策的要求符合国家规定的技术、工艺标准的要求符合国家资本项目管理、外债管理的有关规定项目核准受约束节点制约节点节能专篇批复项目申请报告的编制以及是否合格有效土地出让合同勘察设计招投标的申报年度计划任务的申报

建设用地规划许可证用地钉桩成果基本流程及所需时间综合科受理向区规划委申报土地出让合同规划科审查副局长审查局长决定核发用地证1个工作日1个工作日3至15个工作日1至3个工作日1至3个工作日注：区规划委审查决定时间为20个工作日(可延长10个工作日)。

项目地名核准1个工作日建设用地规划许可证主要审查内容

实体审查

►确定建设用地的性质►确定建设用地及代征城市公共用地范围和面积►

其它法律、法规、规章中要求审查的内容形式审查

►所有申报材料是否符合要求建设用地规划许可证受约束节点制约节点国有土使用权出让合同的签署建设用地及代征地的钉桩成果规划意见书项目地名核准批复建设工程规划许可证施工许可证预售许可证及国有土使用证勘察设计招投标项目核准批复基本流程及所需时间勘察设计招投标管理处确定勘察设计单位中标通知书1个工作日注：勘察设计招投标管理处审查决定时间为30个工作日(可延长10个工作日)。

规划意见书1个工作日招标立案登记资格预审招标文件审核招投标备案1个工作日3至15个工作日3至10个工作日1至3个工作日勘察设计招投标主要审查内容勘察及设计单位资格审查及委托代理机构的资格审查对方案的技术指标进行审查程序审查勘察设计招投标受约束节点制约节点项目立项批复规划意见书修建性详细规划方案的申报建设工程规划许可证修建性详细规划方案勘察设计招投标审查基本流程及所需时间综合处受理向市（区）规划委申报规划意见书建管处审查副处长审查处长决定方案审定1个工作日1个工作日3至15个工作日1至2个工作日1至2个工作日注：市、区规划委审查决定时间为20个工作日(可延长10个工作日)。

技术图纸1个工作日其它资料修建性详细规划方案主要审查内容实体审查

►审查配套指标、车位指标、建筑间距、绿地指标、容积率、户型标准、建筑高度等各项技术指标是否满足城市控制性规划及相关规定的要求►审查项目规模、建筑退线、日照等是否符合要求►历史文化保护规划的相关要求►

其它法律、法规、规章中要求审查的内容形式审查

►所有申报材料是否符合要求修建性详细规划方案受约束节点制约节点规划意见书勘察设计招投标建设工程规划许可证人防规划意见书涉及交通、园林的方案规划方案留示例建设工程克规划许可毙证规划意从见书基本流程他及所需时积间综合科受盾理向区规终划委申俩报修建性详街规规划科审年查副局长址审查局长决伸定核发规范划证1个工冠作日1个工形作日5至2真5个工谢作日1至2个忧工作日1至2或个工作攻日注：区榆规划委衔审查决孟定时间唐为30森个工作抖日(可堡延长1是0个工房诚作日)译。图纸资料1个工裳作日工程档案刻登记表勘察设校计招投标文竟件项目地沈名核准建设工沃程规划丙许可证主要审查姨内容实体审查►已审查通权过设计方鲜案的建设凭项目：申剥报图纸是否符合萌修建性详较细规划或惜已审查通得过的设计方案。►前款规储定项目牙以外的厕建设项回目：①环申报图搏纸的用裁地范围失与规划芝确定的壮范围是否一致建设工程拼规划许可娃证主要审残查内容建设项目炭的性质符植合城市规纹划的要求容积率符才合城市规滔划的要求建筑高南度符合喂城市规牙划的要晓求建筑密度牲、空地率册或绿地率化符合城市锯规划的要周求停车位防数量符阴合法律闷、法规厉、规章渗和城市障规划的要求建设工清程规划览许可证主要审彼查内容建筑间距项符合法律瘦、法规、钻规章和城就市规划技术标准的站要求，绿迫化率符合丛城市规划眼的要求⑧公共核服务设施典符合法律乖、法规、市规章和《北京市新建蔑改建居惯住区公直共服务水设施配虾套建设其指标》的规定建设项目夏后退道路跨红线的距迫离符合法乘律、法规脾、规章和静城市规鲁划技术溉标准的患要求建设工程浇规划许可向证主要审查猫内容⑩已猫安排了缝必要的检水、电缎、气、弊热等市招政基础追设施►其它法律乔、法规、驾规章中要拨求审查的班内容。形式审仰查►所有申报零材料是否假符合要求建设工程贤规划许可榆证受约束害节点规划意你见书及字其中的捡要求修建性自详细规波划方案锁及其中击的要求工程档案孟登记资料勘察设计痰招投标审叼查通知书项目的摘地名核驴准批复技术图纸建设工刘程规划仆许可证制约节点工程施且工许可扁证工程建筑派面积预测智量预售许垮可证房屋权浊属初始违登记项目地名论核准基本流感程及所剖需时间综合处受猫理向市规划委申报规划意呜见书地名办混审查副处长审唉查处长决排定地名核环准1个工作宽日1个工作辰日3至1细5个工戚作日1至2懂个工作刚日1至2个知工作日注：规划抽委审查决打定时间为广20个工披作日(可踏延长10茫个工作日近)。技术图纸1个工作唉日其它资料项目地名踏核准主要审请查内容申请人佛提交的拌材料齐介全、规哄范、有裳效，符档合法定形式以上文茫件图纸讯均按A4规格折宽叠装订符合各类商城市规划保证全肚市范围蕉内无重籍名，并梨避免同厅音符合地僚名科学爷化、标延准化、阶规范化兵的总要高求，与国家地至名标准袋一致用字符花合《中华人民旺共和国通弄用语言文断字法》要求，不使凉用生僻字罩、繁体字透、异体字杨和简化字项目地夫名核准主要审羽查内容无损国家久主权及领风土完整，玩不使用外青国地名（包括别胞称、谐音浪等）符合社剥会主义喷精神文掀明无民族业歧视性急质和妨绸碍民族阅团结内纵容，少投数民族聚居炼区地名符健合民族政灭策符合北应京地名受文化传为统符合“尊重习惯摸，照顾历芳史，体现鞭规划，好医找好记”的北京间地名命桃名总原蛇则非纪念地雀地名原则新上不含人键名项目地名讽核准主要审查摔内容非纪念扒地地名盲原则上恶不含人哲名市政设伙施名称良中不含嚷企事业痕单位名暂称申请名炮称的专啊名、通幻玉名齐全京，汉语篇语义明忍确通名使圈用准确盈，与地冬域功能苹、建设征规模相席符申请材里料中所丑用地名吨（所在枪政区、恭四至等察）全部为标眠准地名使用行湾业专用风语词，临需有行侮业主管摄部门同攀意使用的槐函件项目地名括核准主要审查近内容合作项瓣目需提颠交合作礼方同意腔申请名宫称的有黑效文件住宅区地励名更名，凯需提供经拼公证处公械证的全体业主同朵意更名的树意见（未耗建、未出誓租、未出售的，缴要提供书慈面说明）公安部逼门对原通有地名拥变更或颜撤销没帜有异议地名命席名或更参名方案拾必须公宁示，征巨求公众不对公示方案府的意见，灾并根据公叼众意见提寺出修或确定地牢名命名漏、更名污方案，珍按程序鼓报请批那准项目地翅名核准受约束假节点制约节择点规划意凳见书相关技哗术文件建设工虏程规划巴许可证预售许可冻证楼门牌丢号权属登渗记施工监酸理单位刷招投标渔备案招标文件席编制（含清散单）内部招衬标流程逃及所需值时间确定候选骨单位注：内谣部确定蚂候选单董位约需言7至1感5天。7天发放招标仗文件提问及答庸疑开标1天4天评标1天施工监理购单位招投择标备案招标文件双发放外部招标弊流程及所校需时间签订合同辅并备案注：外窗部确定伤中标单缝位约需侮45天音。1—3天标底编制提供拟派专家资有料开标15天1个工箭作日书面报例告备案选定专独家并备案评标中标及挂结果备案1至3个眠工作日1个工作岸日1个工拘作日1至3个衣工作日1至3兴个工作怨日1至3个根工作日施工监理评单位招投游标备案审查内容程序审亭查招投标范椅围与建设辜方案的一硬致性招投标内扣容审查施工监理伴单位招投膏标备案受约束掀节点制约节舰点立项建设工程店规划许可毯证安全监尤督备案质量监督编注册施工合同躬及监理合进同相关费俩用的缴休纳质量监滥督注册中标通哥知书及合兰同基本流籍程及所惩需时间质量监捕督站北京市、付区建委施工图纸亦审查通知势书备案通射知1个工作允日1至3亭个工作现日注：建衬委质量泊监督站田审查注茅册时间弟为5个棍工作日执。1个工原作日质量监甚督注册主要审匆查内容施工单位诵、监理单剃位执行质饰量管理有况关强制性标准及换要求质量监督肝人员的资励质审查工程建众设应当金严格执邻行国家音有关质赶量管理字的基本程序定期进行平取样检测否并报告质量监督大注册受约束良节点制约节点施工单位聋招标程序贝及中标通运知书施工及纳监理合摊同施工图素纸审查饭文件建设工程夹规划许可垒证施工许可贸证施工安朴全监督房诚备案中标通叼知书及合同基本流款程及所袜需时间施工管浆理处受理、审偷核并备案北京市、净区建委社会保险话登记及缴费傅凭证备案通知1个工作捎日1至3个浩工作日注：建胳委审查宵备案时麻间为5寇个工作滚日。1个工屯作日施工安全欠监督备案主要审胶查内容安全设役施、保雀障措施勺、安全唯预案、挖应急预察案及执行抱建设工量程有关辽的强制密性标准工程特种涛设施的安汁全保障措组施施工企汇业资质呈审查及赛相关人殿员的资煤质审查食品安全恰、消防安教全、疾病博安全措施丙及环境保护措施愿等施工安窜全监督与备案受约束节邀点制约节点施工单拍位招标成程序及色中标通恼知书建设工程座规划许可蹲证建设用地缓规划许可字证项目社会己保险登记斩手续施工许恩可证施工许摄可证建设用地嗽规划许可证基本流都程及所则需时间开发办叫受理向市、区誓建委申报建设工程阻规划许可证两项基茧金副职审查核发许可单证1个工只作日1个工作异日1至2个色工作日1至2个派工作日注：市都、区建污委审查职决定时西间为1辽0个工咱作日。技术图纸帜及审查通楼知书人防施工疮图审查备炉案银行资金这证明安全监倾督备案领导决定质量监船督注册1至2缝个工作破日1个工作笑日施工许按可证受约束她节点建设工动程规划弓许可证建设用地卖规划许可腾证人防初顷步设计浑审查意染见安全及侨质量监支督手续施工及监缘瑞理单位招验投标树木移档伐审查施工场鬼地占道过审批节能及浸专项基央金缴纳纤等施工许脚可证制约节点工程开工预售许可绵证房屋面古积预售愈测量及急备案基本流程耐及所需时好间面积成果支报告测量单位成果汇膨交回执1个工作崭日注：甜测绘所乳审查备筒案时间佩为10眉个工作散日(泽遇如成还果修改扭，不计伏算时间她)。建设单什位测绘所审查成屋果数据上传3至20碍天10个续工作日1至3个哭工作日1至3华个工作榆日房屋面积您预售测量庄备案备案主要庭审查内容测绘楼灿栋面积煮与规划虹许可证叠面积一肆致程度房屋套数公、户型、垦套型面积刃与规划许底可证的一致程度分摊的面听积的计算中与分摊部顺位是否合垮理交叉分缝摊的计拾算是否娘合理其它审核房屋面积驾预售测量矿备案受约束侨节点制约节邀点施工图桥审查通谦知书建设工程兄规划许可沃证人防审查台意见项目地名真核准批复胶和土地出掌让合同预售许可痒证预售许可区证国有土魂地使用证基本流秘程及所咸需时间市场处受偶理向市建委申报国有土地傻使用权出让合国同复审副处长审敌核核发许可召证1个工作士日1至5个乎工作日1至2个快工作日1至2个即工作日注：市猜建委审双查决定尼时间为私10个望工作日湿。地价款缴纳核实函1个工作鲜日建设工酬程施工许可减证银行资金起证明施工合同领导批障准测绘成果汇交回先执网上数塑据审核1至2差个工作奏日1个工作愚日预售许可昂证主要审础查内容规划许可裙证相关数顺据与国有卫土地使用呆证、施工许可证等恳相关数据登的一致程拣度出让楼栋项相关数据茎与规划许堵可证的对袋应数据一致程度出让房险屋套数秋、户型弟、套型患面积与予规划许姥可证的一致程本度网上上伶传数据姓的正确码程度建设资金拐的到位程生度预售许可误证受约束节茅点制约节至点国有土使涂用权出让烦合同及国浙有土地使代用证建设工程拴规划许可季证项目地名剥核准批复施工许殊可证等房屋预割售销售机蛾构备案销售机构意注册备案预售许衡可证基本流程娱及所需时蒸间市场处北京市建辛委销售机构维资料备案通位知1个工醋作日1至3个疫工作日注：建委脱注册备案晕时间为5姻个工作日饱。1至2资个工作田日代理合同销售机构飞注册备案涉及变更主要审查疫内容销售机来构资质笋审查销售内容串与预售范翻围的一致茄程度备案制约节点房屋签约销售机构减注册备案骑及变更以下情况文需要变更享注册销售代加理机构明所代理及销售项爪目房屋妥的范围汇发生变更开发企业庸与销售代朽理机构的季委托事项词中止项目销恶售期间常，开发烘企业由踏自行销份售变为饰委托销售代证理机构糠销售商达品房销售代理端机构企业抵名称、注都册资本、廊法定代表人等发公生变更人防规划冈意见书规划方滨案审定基本流程党及所需时鄙间工程处四受理北京市民初防局规划意见叹书规划意馋见1个工辟作日3至7个吃工作日注：民防受局审查时便间为10热个工作日睁。1个工作收日相关图盾纸审查区民防洋局联审1个工作孝日2个工作魂日人防规粪划意见帐书主要审筝查内容人防规始划布局热、人防应面积及兼功能是饺否满足要求人防专泻业队的垫设置及敲布局防空报暑警装置押的设置泼等人防规催划意见剥书受约束节婶点制约节点规划方案触审定规划意含见书相关技娇术图纸霜及面积但计算表人防初步怀设计人防方案览示例人防初陷步设计汤图审查基本流血程及所向需时间注：民防男局审图中贯心审查时这间为10夜个工作日丹，（如遇吃修改，则先工作日停究止计算）叛。人防规划舌意见审图中疼心审查北京市废民防局规划方案人防工北程设计红审核批准通右知单1个工债作日1至3个迅工作日人防工程抗初步设计审查你意见书3至7个扒工作日人防初财步设计巡寿图审查主要审秘查内容人防面积歼审核人防结构宣审核人防设刻施审核技术标准善审核人防通道趟及出入口割审核人防初步山设计图审胳查受约束节岩点制约节民点规划方案奋审定人防规划牛意见书人防施工次图设计建设工程舞规划许可塔证人防施摇工设计仿图审查基本流膏程及所汗需时间注：民防谋局审图中营心审查时膊间为10留个工作日智（如遇修下改，则工顾作日停止疤计算）。人防初设易审核批准通知厘书审图中心远审查北京市民懒防局人防初热步设计审核意见勤书人防工程倘施工图备案通颈知单1个工风作日1至3程个工作骆日人防工程蜘施工图设计审静查意见葡书3至7刷个工作鸣日人防施工添设计图审犁查主要审图查内容初设要求餐修改的内煮容人防结确构、人钩防设施殊审核技术标炉准审核人防施工伸设计图审智查受约束节颜点制约节点人防初步优设计审核艺意见人防初步垮设计审核姜批准通知泛单施工许哥可证预售许可宵证建筑设吴计防火猎审核基本流程坝及所需时誉间注：消太防局审礼查时间蛛为8或匪16个江工作日拿。设计图纸建审处雪审查北京市边消防局规划方案消防审乞核意见通知书1个工切作日3至1笛0个工宵作日建筑设计驼防火审核主要审查拘内容总平面布缸局和平面游布置中涉程及消防安优全的防火间距大、消防车毒道、消防恼水源等建筑的火盘灾危险性古类别和耐妇火等级建筑防火首、防烟分痰区和建筑览构造、安迹全疏散和消防红电梯消防给水导和自动灭鼠火系统；误防烟、排块烟和风、空像调系统春的防火奔设计建筑设计续防火审核主要审骑查内容消防电源狭及其配电转；火灾应归急照明、肆应急广播和疏指散指示疤标志火灾自侄动报警浅系统和尿消防控完制；建筑内部性装修的防女火设计；夕建筑灭火符器配置；有爆炸陈危险性扇的甲、股乙类厂水房的防辫爆设计登；国家工程奖建筑标稀准中有宪关消防言设计的主其它内启容建筑设岂计防火蝇审核受约束节鼠点经审定的蜡规划方案制约节忙点施工图设统计交通组织蛾审核基本流舱程及所巾需时间注：交管悠局审查时干间为7个居工作日（脑如遇修改隆，则工作凭日停止计其算）。交通影小响分析报见告秩序处骄审查北京市交活管局规划方底案项目交项通规划审查意尿见函1个工作肌日3至7个扔工作日交通组织距审核主要审加查内容项目内部慨交通组织甲方案及流渴线项目与外脏部交通组著织的衔接大门的悦设置地上、漫地下机顶动与非杨机动车毁位的设谋置及配比等交通组桑织审核受约束忧节点制约节冬点施工图设症计规划方案交通影响科分析交通方恐案示例绿化方倒案审核基本流程攻及所需时应间注：园林栏局局审查州时间为7锯个工作日挑（如遇修狸改，则工待作日停止泰计算）。绿化方窑案及相关资料建设处审特查北京市杨园林局规划方嫌案园林方适案审查意见函1个工站作日3至7个便工作日绿化方案天审核主要审派查内容绿地率及申绿化布局集中绿硬地面积肃与人均您绿地面获积地下空间熟的覆土绿灾化古树名木伤的保护要他求绿化方案拥审核受束节点制约节点规划方案技术图纸施工图滨设计景观设轰计绿化方停案示例规委竣工吨验收竣工技马术资料基本流程跨及所需时激间执法队受予理向区规委申报面积测量杠成果现场验尊收副局长岭审核核发验收狮结果1个工作样日1至3个洒工作日1至3个播工作日1至2个萍工作日注：规傲委的竣骨工验收课时间为轻15个亦工作日哈。楼座测膝量成果1个工作询日用地规浆划证工程规划剥证局长决定资料审核1至2记个工作遗日1个工想作日规划竣劈燕工验收主要审查舞内容建设项络目是否停已达到淡交付使磨用条件建设项滤目与审蚀批的内却容是否蚊一致对建设狸内容不狭一致的思处理措呜施规划竣工朱验收受约束节营点制约节遭点竣工资料现场条件面积及液控制测勉量成果建委的报竣工备愚案建委竣工史备案规委竣谈工验收合格通榨知书基本流冤程及所令需时间工程质量工管理处受理向市、望区建委负申报消防竣港工验收合格通知窜书现场验收主管领江导审核核发竣辨工备案育表1个工作亮日1至3域个工作冰日1至2箩个工作跑日1至2澡个工作帮日注：建希委的竣尤工验收示备案时浊间为1雷0个工决作日。人防工程住竣工验收合格通殃知书1个工但作日其它竣工混资料档案移交质证明主任决仆定资料审核1至2个贱工作日1个工作果日建委竣清工备案主要审查粥内容申报材料寸是否齐全搂有效建设项带目是否性已达到号交付使输用条件建设项冬目与审供批的内闷容是否茧一致工程质谣量产否童达标等建委竣佩工备案受约束鼓节点竣工资体料档案移交消防验收甜合格通知人防验败收合格呢通知规划验蔬收合格贷通知建委竣工领备案制约节征点楼房交殃付实测面积总备案大产