北京城市规划及房地产市场概况－培训

OverviewofBeijingandthepropertymarket

北京房地产市场概览北京城市总体背景

北京是中华人民共和国的首都，是全国的政治中心、文化中心、金融中心，是国内、国际交往中心，同时也是有3000年建城史和800年建都史的世界著名的历史文化名城。北京是中国经济实力最强的城市之一。2002年，国内生产总值达到3,130亿元($378亿)，人均国内生产总值为27589元（$3300）。2001年，城镇居民人均居住使用面积17.6平米，折合建筑面积23.5平米。距离人均35建筑平米的小康舒适标准尚有较大距离。北京城市规划区即北京市行政辖区，包括规划市区和远郊地区，总面积为16800平方公里。其中规划市区的范围，东起定福庄，西到石景山，北起清河，南到南苑，方圆1040平方公里。市区中心地区的范围大体在四环路以内，城市建成区面积491平方公里。截至2002年，北京市常住户籍人口1134.5万人，流动人口300万，其中,城近郊区687万人,远郊区447.6万人.2北京城市规划及建设布局以天安门为中心形成的城市环线格局二环、三环、四环、五环（与历史文化区域、地铁环线、城市水系、绿化隔离带的相关联系）以放射性道路形成的对外高速路通道京昌高速路、京顺快速路、京沈高速路、京承高速路、立汤路、京开高速路、京通快速路、京津唐高速路、京石高速路具有独特文化价值或景观的地带与皇家建筑（故宫）、皇家公园有关与大型城市公园有关与传统审美有关（西部山水、北部上风上水、东部温榆河等）以环绕二环的护城河、环绕四环的绿化隔离带形成的独有环带景观3北京城市规划及建设布局图（环线格局）故宫二环线三环线四环线规划五环线东长安街西长安街4北京城市规划及建设布局图（放射性道路系统）故宫二环线三环线四环线规划五环线东长安街西长安街京石高速京开高速京津唐高速京沈高速京通快速京顺高速立汤路京昌高速京承高速5北京房地产的分布及特点九大商圈：王府井、西单、前门、国贸、燕莎、京都（马甸）、亚奥、公主坟、中关村热点地区：5大热点：CBD、奥运村、中关村、金融街、北京经济技术开发区（亦庄）3条热带：环绕四环的绿化带、环五环的绿化林带预留地区、近远郊区水系治理沿线多条热线：城市地铁及城市轻轨沿线地区（已经通车的城市轻轨13号线、已经开工的地铁五号线、即将开工的地铁四号线、十号线和奥运支线工程两广大街

6北京房地产市场的热点地区（9大商圈）故宫二环线三环线四环线东长安街西长安街京石高速京开高速京津唐高速京沈高速机场高速路立汤路八达岭高速路京承高速路规划五环线燕莎马甸亚奥国贸中关村王府井公主坟前门西单7北京房地产市场的热点地区（5大热点）故宫二环线三环线四环线东长安街西长安街京石高速京开高速京津唐高速京沈高速机场高速路立汤路八达岭高速路京承高速路规划五环线中关村奥运村金融街CBD亦庄开发区8北京房地产市场的热点地区（绿化带）故宫二环线三环线四环线东长安街西长安街京石高速京开高速京津唐高速京沈高速京通快速机场高速路立汤路八达岭高速路京承高速路规划五环线五环绿化带四环绿化带9北京房地产市场的热点地区（地铁）故宫二环线三环线四环线东长安街西长安街京石高速京开高速京津唐高速京沈高速京通快速机场高速路立汤路八达岭高速路京承高速路规划五环线地铁5号线轻轨13号线地铁4号线地铁10号线内环地铁2号线地铁1号线55441010131310地产类型及分布特点(1)：按价位分低端产品：5000元/平方米以下中端产品：5000～8000元/平方米高端产品：8000元以上按性质分普通住宅高级公寓别墅按功能分住宅商业用房写字楼工业用房及其他

按建筑形式多层板楼、小高层、高层板楼高层塔楼别墅（连排、双拼、独栋）按社区规模分大型社区中型社区小型社区按建筑密度分

低密度社区高密度社区11地产客户类型及特点按购房目的解决住房改善住房条件作为第二居所购房商用（购买写字楼、购买商住楼、商用功能住宅）投资性购买（购买写字楼、住宅,主要用于出租，少数适时转手）

按购房客户群体特征来看旧城区改造后获得拆迁补偿的居民国有企业职工服务于外企、三资、私营企业的中高层白领老板、商人阶层在京企事业单位、商务机构外地驻京机构外地居民购房海外机构海外人士投资机构、基金（目前较少）

12北京房地产的发展历程1992年～1995年，改革开放初期，火爆起步阶段，市场外向色彩浓厚1995年～1998年，宏观调控下的调整阶段1998年～2000年，需求拉动下的爆发性成长阶段2001年～目前，个人购房时代的真正开始，逐步走向成熟的市场化阶段,市场发展前景良好13北京房地产市场发展历程综述(1992~1995)

1992年～1995年，改革开发初期，火爆起步阶段，市场外向色彩浓厚政策滞后，市场起步晚北京1992年出台土地使用权出让暂行条例，同时颁布外商投资房地产的若干规定，以适应北京对外开放的需要，从一开始,北京房地产就带有很强的“外向型”色彩市场特征：境外市场标定本土市场，房价居高高档物业开发占较大比例住宅的商品化率低，个人购房比例极低供大于求，导致价格的下调及以后的调整供应地段多在繁华的市中心区、热点地区

14北京房地产的发展历程(1995~1998)

1995年～1998年,宏观调控下的调整阶段政策取向：调整投资结构，确立了大力发展内销商品住宅的方向普通住宅开发成为重点市场特征：以财政支持的单位集体购房成为需求增长的主要动力个人购房主要以高收入阶层为主在高档物业价格下调的同时，普通商品住宅价格攀升物业的分布开始向北京的传统建成区以外扩散15北京房地产的发展历程(1999~2000)

1998年～2000年需求拉动下的爆发性成长阶段

政策取向：1998年住房制度突破性改革，福利分房制度结束，引发需求爆发住房按揭制度推出并实行，降低了个人购房的进入门槛购房补贴政策出台按市场经济原则调整了房地产的开发管理体制，取消了房地产开发权的垄断，降低了房地产的准入门槛，房地产企业数量快速增加。市场特征：个人购房实现了从高收入阶层到普通大众的转型，个人购房占绝对比例1998～2000是房地产需求及供应在积累多年后的井喷阶段，具有一定的特殊性16北京房地产的发展历程(2001)

2001年，个人购房时代的彻底开始，逐步走向成熟的市场化阶段

政府出台了一系列规范房地产市场的法规政策土地使用制度改革简化政府审批程序，整顿和规范市场各相关环节，减免不合理收费，进一步优化投资环境建立新的住房供应体系完善住房金融服务房改政策到位，廉租房政策启动，力图启动二级市场新的市场化货币化拆迁政策购买商品房的契税调整

城市大型建设启动：京开路、四环线等重要交通干线开通，CBD规划方案确定，五环、地铁八通线开工等等重大利好事件：申奥成功、加入WTO17北京房地产的发展历程(2001)产品进一步多元化，品质进一步提高，市场进一步的成熟带来的竞争加剧和营销创新洋设计、建筑结构新形式（风车形、筒中筒等）新概念（TOWNHOUSE、商务花园、国际社区、景观住宅）产品设计（错层、跃层、挑空、超高大堂、四季花房）新技术(采暖制冷方式、室内通风、保温隔热、直饮水、垃圾处理等)市场表现：个人购房总量达到1049.7万平方米，比上年增长36%，个人购房比例高达93%，全市商品住宅平均价格达到4716元/平方米，较2000年上调159元，结束了自1997年以来连续三年的下滑趋势；成为北京房地产市场具有重要意义的“拐点”18北京房地产的发展历程(图1)来源：北京市统计局19北京房地产的发展历程(图2)来源：北京市统计局20北京房赴地产的已发展历牢程(图黑3)来源：北障京市统计币局21北京房地梢产的发展疤历程(图奋4)来源：北栗京市统计淋局22北京房球地产的都发展历络程(图孟5)来源：帐北京市棒统计局232003年1～5月房地产子市场形势游已经趋于购稳定据北京市议统计局统街计数据，胆1～5月，北京尾市房地产他投资完成254亿元，屯同比增问长42%。其中，商柱品住宅投横资154名.1亿元，快同比增铃长55.锯4％，办唇公楼投生资26.毕7亿元，同痛比增长75.3％，商业挂营业用房瞒投资13亿元，同削比增长70.3％；房地产葱开复工谊面积累纳计468隙0.4万平方汉米，增侦长31.稀7%；其中住信宅面积344而0.9万平方侦米，增荣长36.风2%。商品房饼销售情姜况受SARS影响，盛势头有恨所放缓旺，1～5月全市共钢销售各类弦商品房212.聚1万平方米句，同比增蕉长19.5扯%，其中幕住宅201垮.6万平米，普同比增长20.5％；北京房尘地产市欣场现状24SARS对北京房局地产市场苦的影响影响是米暂时的流，市场惹正在逐寻步恢复幻玉正常主要影响杰以下几个枣方面：购房观恐念上的谜变化产品的变弄化购房偏轿好的变披化物业管理尼的变化政府救市25各种类义型物业博及各区拘域走势高级公累寓TOW捷NHO帖USE别墅写字楼旦市场热点地渐区CBD地区：中关村促区域：亚奥地播区：东四环暂及望京抢地区：中心城区钟：南城地筐区：几条典型绑放射线沿乏线地区：北京房地证产的发展炮前景26写字楼够市场分驻析Grad罢eA等offi米cer肺evie年w甲级写字极楼概览Grad徒eA肥offi瓜cep理rice而and走ren假tals甲级写字信楼价格及东租金Com厘mer谢cia姐l/r帅eta们il朱mar粥ket图re瘦vie混w商业、零宿售类物业猜市场概览Comm珠erci若al/r衰etai碑lma歇rket慌pri孝ces专and遵rent率als商业、零锣售类物业架价格及租业金27Grad趣eA祥offi贫cer武evie舰w供应量成交量空置率空置率平方米甲级写主字楼概楚览来源：寄世邦魏检理仕28Gra湾de两Ao余ffi骨ce焦pri欢ce碎and球re掉nta陵ls甲级写贿字楼价唉格及租器金情况以199劲3年1季蔑度价格为吐100以199联3年1季烫度租金为染100来源：世脆邦魏理仕29Com垂mer筋cia偷l/r家eta疏il壶mar括ket渡re鼻vie蚀w供应量成交量空置率空置率平方米商业、零乐售类物业焦概览来源：世晃邦魏理仕30Com恨mer与cia叼l/r陷eta孤il唇mar见ket坟pr羊ice眨sa辟nd搜ren林tal绑s租金$/天平够方米占营业额之百分比固定租金深（优质首煮层商铺）营业额之矩百分比的沉范围以营业额屡计算并设炊最低保证秒租金（优质二帆层商铺）商业、拦零售类丑物业价踪蝶格及租搜金来源：世密邦魏理仕31未来促进忠北京房地颗产市场的窜主要动力淹及因素需求拉今动福利分房制度的结束，使购房成为必需收入水平提升，原住房的低品质，促进住房需求的升级换代城市建设促进无房户、城市拆迁户的住房问题的解决购买房地产作为一种长期安全的投资截止2002末，北京常住户籍人口1134.5万人，流动人口300万人。北京本地人存在对住宅的巨大需求北京的首都地位、日益国际化、良好的投资生活环境吸引越来越多的外地人、外国人来京经商、投资、学习、居住。外地或外国政府、机构、企业、个人常驻北京的人数持续增长，从而存在对北京物业的巨大需求，尤其是高端物业市场。驻京外地人、外籍人士对北京高端物业存在较大需求。（北京市已与72个国家和124个首都和大城市有友好往来关系，其中已与23个国家的26个城市建立了友好城市。北京现有外国驻华大使馆144个，国际组织和地区代表机构18个，外国新闻机构185个。在北京设立的国外驻京代表机构已超过7000家，外国留学生13000多人。）32未来促恩进北京利房地产链市场的送主要动停力及因帅素对未来麻需求的霉估计预计北京冻未来3～5年内，住迟宅销售面殃积将在120苦0万平米/年项目单位199619971998199920002001年平均递增%城镇居民人均可支配收入元6886781384729183103501157811%城镇居民人均住房使用面积平方米13.814.415.015.916.817.65%北京城脊镇居民剃人均可碰支配收止入保持11%的年增却速，2001年，个仪人收入夫超过6000案0（$73滔00）的人粪数增长音较260筐%，新富阶且层规模在征不断壮大亮中。北京城镇抓居民人均碎住房使用地面积以每善年5%年平均燥增长速苍度递增哨。以200颠1年为基数那，每年增骄幅为0.8之8平米，遗换算为权建筑面祖积0.8役8÷0.7贷5=1手.2平米。即使假姜定未来筹五年，贵北京城脆镇居民掏新增住槽房建筑欺面积为1.2平米/年那末新亡增需求锈的总量链是1.2平米/年×780万常住属城镇居员民=93热6万平米/年再考虑到300万流动模人口带洗来的需忧求增量币，新增图需求即忽使按对泥半，即0.6算：流动人迅口带动罚的新增皆需求为0.6平米/年×300万=180万以上二者刚合计：未脏来五年的晶总有效需袋求应当在110耍0万平米殖左右。粥考虑到前人口的失自然增芬长、城浑市化进绞程、外亭地人口供更多地番涌入，凶未来的附市场需果求只会氧增加，司而不会瘦减少。33未来促殖进北京砌房地产军市场的纯主要动婚力及因耻素对未来需放求的估计仅由于悠市政拆尼迁和危魄改的住秃房需求筹，每五年就需肿要新增奋住房要铜求50岭0万。“十五”茧期间，北某京市确定僚了改造城涝区和关厢忙地区危旧揭房164惰片，四、衔五类房3絮03万平只方米的总骡体目标，循涉及房屋矿总量93丛4万平方背米，其中脑危旧房7业55万平沙方米，需乘动迁居民协34万多怀户，近1芝20万人塔，其间将魂通过房改湾带危改、贱市政拆迁肌和开发经罚营带危改恒户等多种纱方式基本宽完成城区芹危旧房的惨开发和改萌造，市政你拆迁户和蔽危改户对惰住房的需逼求量将加适大，按每朽年平均安传置24万撇人，每人伪20平方赵米建筑面赤积的低限兽标准，年抖需求就达南到约为4伏80万平隐方米，成雾为未来需滴求的主力忙。再考虑到锦除此之外犬其他购房沾者：无房闪首次购房虚、二次置球业、升级惩换代置业拌、投资性痰置业、外拣地人置业匹等，保守拣预计其总大量将在6暴00～7旬00万平涛方米，因事此未来总劲有效需求轨在110详0万平方营米是有保令证的。再换一忌个角度添来看：34未来促巷进北京钓房地产驼市场的睬主要动较力及因驼素（重要亩利好因宇素）政府政策好进一步规引范透明居民购买婚力大幅提钱升政府已易经将房裁地产产毛业列为扯北京最青重要的驻经济支较柱产业工，成立翁土地储秋备中心笼，规范川一级市饮场，同涛时将开县放公房窃上市，龙启动二垫手房市懒场；金融服务阻力度加强画（住宅投包资基金、坡按揭保险俭、房地产全证券化、供住房担保紧机构等）爽、进一步庭完善法规滨体系（住词宅法、物找业管理法僻┉）、加附大执法力颗度（保障舍产权人利剪益┉）至2002年，北弄京人均GDP2不7589元，约虚$3300，居民澡可支配熟收入年绑已经连讯续6年增长10%，居民哥的住宅陈购买力个增加，黄投资购渠房意识讽增强；“消费的畜示范效臂应”，居民拥忘有汽车数腿量将增加才，改变了陡居民的出膜行方式，迅对住房的专郊区化、蚕大型化、枣舒适化需载求提高。根据税务回局统计，茶2001宪年全年收当入超过6俘万元人民权币的个人降增逾26晴0%，预遗计高收入佳阶层将继赛续增大35未来促糖进北京模房地产授市场的肢主要动前力及因妈素（重要摆利好因同素）北京城蜡市化步卖伐进一系步加快市中心旧公城改造：“十五雕”期间嘉，城区番企业整舞体搬迁134家，转让授占地面积毕将达到600多万平占方米；鼠在城近唯郊区建燃成125平方公涌里的城珍市绿化潜隔离带嫩；基本践完成城畜区现有303万平方米径严重损坏飘和危险房限屋的改造掏任务，涉尾及动迁居泼民约34.扑7万户，凝住房934万平方度米。边缘集熄团建设：市区是城公市的主体东，政治、胳文化中心攀功能和