关于加强房地产贷款风险管理的有关问题

关于加强房地产贷款风险管理的有关问题

中国银监会政策法规部 徐XX/处长房地产贷款风险管理中存在的问题房地产贷款增长过猛

1998年,商业银行房地产开发贷款余额为2680亿元,2002年达到6616亿元,年均增长25.3%；个人住房贷款余额1997年为190亿元,2002年达到8258亿元，年均增长113%以上。截止2003年11月，商业银行房地产开发贷款余额为7532亿元，个人住房贷款余额为11412亿元，保持了增长的势头

房地产贷款风险管理中存在的问题尽管目前房地产开发贷款及个人贷款余额占整个贷款余额的比例不高,但发展态势迅猛.必须重视风险防范.房地产贷款风险管理中存在的问题国内商业银行识别、衡量、监测和控制房地产贷款风险（包括房地产开发贷款和个人住房贷款）的手段和能力均很不足房地产贷款风险管理中存在的问题2002年11月份,人行对部分城市商业银行2001年7月1日至2002年9月30日发放的房地产贷款的检查,共抽查房地产贷款20901笔,金额1468亿,其中房地产开发贷款3654笔,金额1380.5亿,个人住房贷款12158笔.金额44.1亿,调查发现违规贷款和违规金额分别占总检查笔数和金额的9.8%和24.9%.防范房地产贷款风险应采取的措施1.要加强对银行贷款风险的监控1)央行采取了一系列调控措施,121号文对高档商品房,别墅开发土地储备贷款等作了原则要求.2)各行都加大了对抵押物与信用担保方的核实力度但须解决贷款在使用中所面临的风险,如:恶意骗取,挪用,故意违约解决办法:建立全面评估贷款对象的风险监控体系防范房地产贷款风险采取的措施关于加强土地储备贷款和城市基础设施建设贷款风险提示的通知一、密切关注由于政策变化所带来的风险。在发放土地储备贷款和城市基础设施建设贷款时，应密切关注宏观经济政策变化对银行贷款的影响，认真研究国家有关法律法规对土地审批权限、出让方式等方面的规定，掌握国家有关土地管理法律法规和政策变化，关注和监测政策变化对贷款风险的影响范围和程度防范房地产贷款风险采取的措施二、确保贷款项目合法合规。土地储备贷款和城市基础设施建设贷款的项目，必须符合法定程序批准的城市总体规划、近期建设规划，以及土地利用总体规划防范房地产贷款风险采取的措施三、依法审查贷款担保主体、承贷主体的资格与履约能力，切实防范此类贷款的法律风险。应依法严格审查土地储备贷款和城市基础设施建设贷款担保主体的合法性，严格审核企业实际担保能力，以及出现风险后担保主体或担保资产的可执行性，防止担保虚置，或者在执行过程中出现法律风险。防范房地产贷款风险采取的措施四、准确评估权利质押或资产抵押的实际可实现价值，关注土地价格的周期性变化。发放土地储备贷款，主要是以土地储备公司（中心）土地使用权质押，以土地使用权出让收益为未来还款保障。部分地方因为土地储备和土地储备贷款管理缺陷较多，土地真实价值被过分高估；或仍采用协议出让、低价出让的方式处理储备土地，使得地价不确定因素较多。这些情况都可能使未来土地出让所产生的收益和现金流不足以偿还银行贷款，银行贷款面临较大的信用风险和市场风险，应予以高度关注。防范房地产贷款风险采取的措施五、注意控制贷款集中度，加强信息沟通。部分地方城市基础设施建设贷款总量已大大超出了地方政府的财政还款能力，少数地方甚至超过了未来几年地方政府财政收入及土地收益总和。要建立土地储备贷款和城市基础设施建设贷款的信息通报机制，严格控制土地储备贷款和城市基础设施建设贷款的集中度风险，防止竞相向某些地区的土地储备项目和城市基础设施建设发放贷款，出现因地区集中度过高导致银行贷款风险积聚防范房地产贷款风险采取的措施六、建立土地储备贷款和城市基础设施建设贷款还款能力评估体系，持续监测还款能力的变化。要根据审慎原则，尊重这类建设项目的特点和规律，按照土地储备的获取途径、管理水平、土地使用权的出让方式、市场价格预测等因素，建立土地储备贷款和城市基础设施建设贷款评估体系，尤其是对未来现金流量的变化要持续地、科学地监测和评估，及时认真地作出授信和授信变化的决策。要认真总结经验，摸索规律，锐意创新，努力提高工作水平和效率。

七、注意分类指导，有堵有疏。严格控制不符合审慎经营原则或达不到贷款标准的土地储备贷款和城市基础设施建设贷款。要继续大力支持一切符合贷款条件的此类项目，对风险状况出现变化的项目也要具体问题具体分析，注意区别对待，积极做好工作，加强与客户的沟通工作，不搞“一刀切”。商业银行房地产贷款风险管理的政策目标银监会于2004年2月26日---3月26日将<<商业银行房地产贷款风险管理指引>>在网上公示,至今仍在根据各方意见作修改.政策目标:1.希望房地产行业稳定发展2.规范房地产信贷业务,保证贷款的安全3.提高商业银行房地产贷款的风险管理能力4.实现房地产筹资的多元化内容介绍一.贷款分类1.土地储备贷款2.房地产开发贷款3.个人住房贷款内容介绍土地储备贷款:向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发.整理的贷款.土地储备贷款的借款人仅限于负责土地一级开发的机构内容介绍目前国内土地储备机构的运做模式一是市场主导型:特点是:收购.储备计划向政府报批.地块范围根据政府的要求划定, 其他由市场主导(上海)二是政府主导与市场运作相结合:特点是政府垄断一级市场,市场土地特别是经营性房地产开发用地统一由政府供应以招标拍卖方式出让内容介绍三是政府主导.土地资产与市场运作相结合模式特点是:政府规定用于储备的土地范围,政府土地储备机构进行收购.储备.并受政府委托作为国有土地资产代表内容介绍市场经济国家土地储备融资体系介绍特点:具备完善的地方政府举债制度和债权市场如:瑞典斯德哥尔摩市政府通过部分政府税收.国家养老保险基金.银行贷款.国家银行发行的公债及租售土地的收入荷兰征购土地的资金来源:荷兰城市银行的贷款.商业机构贷款.政府财政收入内容介绍我国<<预算法>>地方政府不准举债土地储备领域的信贷集中性风险须关注内容介供绍土地储备脆机构信贷车风险管理抬的问题由于较强穷的政府背伴景,银行情对其整体孟运营情况值风险较难贤把握.一是信廉用透明渣度低,锯信贷监锤督无法可发挥二是资本合金补充不涌到位三是贷龟款方式枪以信用郊为主内容介波绍x市辖政等府土地储但备机构有洲关情况调测查表单位：亩迟、万元199浑9年颜20墓00锈2珠001躬年当年累计民收购土地纵量冰2456荣6984倚736说7当年累计差提供土地虎量耐1079枝2党553袄4901年末土地茄库存量盛15羽29继5919饱8签158当年累计需投入收购嫁资金鸽127缓993罢207湾251娘2讲0247兰8当年累计副收回资金薪177辰996箩4布3183让1些743泼281当年累奔计上缴拿财政资胶金睬624净30殖246井610糊52嚷457邀6年末土挡地储备狐机构资施本裁56边35猜101虽91偶121恒66年贷款傍余额岔184沸00抽1满064累50所2怒267样63内容介绍结论:从严管理抗土地储备双贷款,避帜免风险过宫度集于金货融机构内容介绍房地产弊开发贷优款的风孔险管理扯的要点1.项目摧资本金比要例要求人行12处1号文:低房地产开毙发企业申吼请银行贷梦款其自有疾资金(所吉有者权益傻)应不低剪于开发项眉目总投资愿的30%盈.国发[2骆004]怨13号国忙务院关于鸣调整部分爪行业固定腔资产投资闲项目资本梢金比例的调通知规定伞:房地产叠开发项目旅(不含经止济适用房吊)资本金毙比例由2罚0%提高爷到35%娇以上.内容介产绍2.四骡证齐全国有土地汤使用证.搞建设用地秒规划许可忽证.建筑寒工程规划认许可证.爱建筑施工旺许可证3.应盖对有逾避期未还贺款现象浑或欠息寄现象的现房地产求开发企骡业的销敢售款进鬼行监控酷,防止蒜其挪用定该销售奇款开发生其他项壶目或作赖其他用头途4.关哪注国家唉政策及与市场变税化对房幸地产开列发项目瓶的影响内容介绍个人住房枪贷款风险懒管理要点1.个绿人住房捐贷款申炸请表要直素借款人松基本情涂况.借攀款人收档支情况薪.借款将人现住阁房情况诸.借款渗人购房殊贷款资虹料.担六保方式犹.借款远人声明特要素内容介绍2.关非于统一缺个人购愚房借款屋申请表舅与风险栽评估书统一表叔格的运刮用将客边户的信栋息标准暖化，这蚀不仅有楼益于各弟银行减参低成本突，提高扮效率，予同时保寇持数据栋的统一顽性，为吓银行后击期的一想系列工爹作，如维贷后管闲理、组河合管理不、引入摄按揭保矮险以及链最终的沉资产证次券化奠悲定良好饰的基础朗，也有逗利于相粒关机构边统一征霸信系统旱的建立婶和完善乎。美国是蜓全国统忠一使用旷标准的露个人购订房借款煤申请表侮及风险音评估报凳告3.关于肚偿还比例偿还比率套是审慎评碎估借款人北还款能力胜的有效依挥据每比住龟房贷款轻的月还阔款支出耗与月收帽入比月所有环债务支餐出与收斑入比国外对审沸核申请人储的每月供绳款支出、陈每月所有犹债务支出为及每月收花入的关系循都有一套重严格的要菜求，并确定一筋个比率区来判断肤是否供帽款额过五高而影潮响借款钳人的偿宾还能力内容介绍内容介绍美国制缴定的两植个比率逃为28更％和3哨2％而香港恋的金融脚管理局降将所有垂债务支屈出与收真入比定患为60颜％一般香壳港商业吊银行将巡寿上述两秋个比率维定为4胶0％（语每月供装款/收耐入）及喉60％蒙（每月柔债务/宜收入）内容介绍我国制梅定比例膝的相关浙问题1)具词体比例劫的确定2)执傲行中的钟难点内容介间绍4.新建房销的评估必要性难:商业砌银行对哈项目楼推盘发放请个人贷轮款应根雪据楼盘助的价值侮,未来聪发展及盈潜在风碑险等方扯面制定默最高贷泄款比率捕.防范语房产贬浮值时出携现“负颜资产”阳,从而型加大贷侮款违约山率的情绒况目前只止依据开箩发商的转楼盘售死价作出停判断,盾实际上脂是本末夕倒置,凳把应该盯进行核腰实的当喉作了核沙实的依制据,根达本起不钱到防范赛风险的影作用.内容介绍关于防描止烂尾燥楼人民银年行《关民于进一奇步加强顾房地产腊信贷业收务管理湖的通知列》（银卧发[2