大江南商贸城招商策划报告

大江南商贸城招商策划报告目录第一部分营销背景一、城市环境二、区域环境三、苏州小商品市场发展现状第二部分项目定位及规划一、项目分析二、项目定位三、规划设计建议第三部分市场商业区划及营运模式一、商品业种与商业业态二、市场商业区划三、营运模式对第一部分哄孟营销背景提身炼悄宗旨：本针对项目荷的选址廊所面临的市拼场和营销环抱境进行提炼愁分析，以便管提出精准的竟营销策略和胸切合实际的订计划，为整赠个项目的成俗功运作奠定悔基础。本项喊目存在以下酸重要的营销虽背景：县一、城市环妹境衰以上海为中沿心的长三角吨地区正发展革成长为世界狼第六大城市鞠群，国内外滥企业云集、妻人民生活富焦裕，商务消福费和旅游度扇假消费市场难潜力巨大，都苏州作为长迟三角副商务刚中心城市将撇率先混受益！灶1田、地理位置极苏州位于长厌江三角洲中醋部，在北纬饮30度47谊分至32度技零2分，东侄经119度螺55分至1慧21度20拦分之间，东好临上海，南暗连浙江省嘉帐兴、湖州两谱市，西傍太溉湖，与无锡忘相接，北依辰长江。全市节总面积84滑88.42懒平方公里，壳其中市区建倾成区面积为抬177.1约7平方公里脱(古城区1充4.2平方溉公里)。苏尖州市实行市宪管县体制，艰下辖张家港羞、常熟、太绢仓、昆山、明吴江5个县峰级市，吴中功、相城、平习江、沧浪、蝴金阊5个区点以及苏州工捆业园区和苏坝州高新区。孙2000年岗1月10日荒国务院批复独了《苏州市舱城市总体规博划(199姨6年至20罚10年)》坦，总体规划贵的城市规划响区范围达2虏014.7扬平方公里。闭在城市规划通区内，实行杜城乡统一规俊划管理，保舍持“分散组张团式”的布幕局，在保护也古城的前提目下，综合协仆调各区及周偏边城镇的功带能。苏州的因城市性质为弹：国家历史黑文化名城和股重要风景旅作游城市，是螺长江三角洲担重要的中心懂城市之一。鹅苏州市城市隔总体规划(朗1996年针至2023贫年)虹2缓、城市特色初苏州古城始帖建至今已有委2500多愁年，目前仍想坐落在春秋肠时代的原址白上，基本保苍持着撑“零水陆并行、析河街相邻痛”座的双棋盘格冻局、吨“默三纵三横一沿环厕”晴的河道水系救和降“勇小桥流水、石粉墙黛瓦、拔史迹名园择”屋的独特风貌苗。全市现有半市级以上文收物保护单位斧492处，萍其中国家级洗12处、省症级89处。贼悠久的历史逢孕育了独特矮魅力的吴文确化：千百年邻来，苏州人漏文荟萃，绘闻画、书法、穗篆刻流派纷吩呈，各显千粱秋；戏曲、赛医学、建筑狮自成流派，滋独树一帜；债工艺品闻名训中外，苏绣蔬与湘、蜀、冻粤绣等同誉斤为全“尊四大名绣丙”芝,桃花坞木鼻刻与天津杨呀柳青木刻并优称先“喉南桃北杨掌”旦。及苏州古典园懂林星罗棋布奏、艺术精湛腔。现有保存阳完好的古典鹅园林60余潮处，其中拙昆政园、留园座、网师园、筐环秀山庄、蓄沧浪亭、狮顿子林、艺圃象、耦园、退完思园等9座腊园林已被列奋入世界文化碰遗产名录。农近几年来，胆苏州充分发正挥旅游资源联丰富的优势隙，着力构建且新老结合的宴大旅游格局哑，旅游业快诊速发展，正驼在成为新的帝支柱产业。探3允、社会概况(1)人口净苏州市及市携区人口从1励998年至蔑2005年加有所增长，欲最近3年增杆幅略大(见不下表)，酷“只十五传”旷期间增长平刊缓，进入新爬世纪的头几笼年增幅略大游。2005永年末，劫全市户籍总烟人口务606.2徒万人，比上院年增加慢7.37欲万人，其中柔市区总人口云224.5希万人，比上突年增加3.喝7沫8万人。晕全市还有外亏来人口近4光00万人。拐伴随着苏州赶经济的快速俘发展，以及放我国户籍制煎度的改革，深苏州将吸引雹更多的海内贷外人才。可伴以预测，苏谨州人口在今佣后一段时期崖内仍将保持播增长的态势拴。方苏州市历年拜人口统计表单位：万人虎地区居1998饮年傻1999烤年眠呜2000辣年艳2001年按2002年灰2003年角2004年支2005年烂全市总人口丙575.4烤576.2识578.2瓣580.5仪583.9塘591.0研598.9饼606.2满市区人口扭204.7课205.9鞭207.2秤209.5遣212.4姜216.9蒙220.8休224.5艳(温2释)人民生活顽2005年绳，市区城镇创居民人均可搞支配收入旅16276嘱元，收全市般农民人均纯袄收入狗8300就元，分别比今上年增长而12.6舌%和兄10.6钟%。年末城剖乡居民本外撇币储蓄存款室余额212纸0.92亿搅元，人均储贴蓄存款3.度5万元，比属上年增长2煌2%。年末秀家用汽车拥军有量30.棍11万辆，统比上年增长逼35%，其亲中家用客车投拥有量27郊.59万辆效，增长40些.1%。城者镇居民人均藏住房建筑面胁积30.5询平方米，比该上年增加1迹.3平方米扶。湿4胀、经济概况记改革开放以页来，苏州坚目持以经济建臂设为中心，宇大力实施科轻教兴市、经卡济国际化、编可持续发展腥和城市化战溪略，积极推播进体制和科义技创新，国筐民经济保持急了持续快速担健康发展。内2005年界全市地区生胀产总值突破酿4000亿谜元，达40陷26.52仇亿元，按可积比价格计算村比上年增长样15.3%漆。三次产业旱的比重为2机.0饰：些66.8叙：阵31.2。丽人均生产总保值(按户籍淡人口计算)胖66826蜂元，按现行寿汇率折算超珍过8000帅美元。全市现地方邀财政竹一般预算收杏入突破30弄0亿元，完术成316.娱78亿元，机比上年增长原26.4%叙。般对外贸易在搬高平台上快蜻速增长，进爆出口总额超须过1400垦亿美元，比克上年增长3亏5.7%，豪其中出口总虾额超过70网0亿美元，顿增长37.情9%。全市握新增注册外六资153.突4亿美元，要增长4.3唉%，按原口听径统计实际壳利用外资6掠0.05亿极美元，增长安19.4%裤。外资项目猜规模继续扩欠大，新批超伐千万美元以骄上的项目占陆项目总数的加33.7%倡，注册外资蹄金额占全市炭注册外资的竟63.5%催，其中9个厘新批项目超加亿美元。世咱界500强锣跨国公司中季已有107叛家落户苏州弱。葬2001～辛2005年颠苏州市国民炸经济主要指轧标见下表。低2001～邪2005年鸡苏州市国民弯经济主要指祝标表姿指标薄单位废2001年胃2002年浪2003年首2004年基2005年锅生产总值怎亿元宜士半协辟伍间突排脂轧其中：辈市区效亿元哄映的溉敲奸饮浪彩认怀人均生产总晨值笔颂尾宗方钻扛鸭兴父携喷贪击某续串择世裕锡田锻顺效其中：市区库屠择抄岂萝撕筑妹圆穿慕进出口总额克骆找鼠并俱长茫姐存获弄其中：伞市区播锯锈弄桨帽廊怕常悲列缘出口总额午璃贫踏旺帝懒活乔内处筹其中：这市区尽遣窝江俩那票凳样死谷辉合同利用外锋资贿喉短傅技喜卡骗茄累浴段实际利用外布资紧尸敌登陵哭煮夕惭锻解花旅游外汇收巡入封皂虑纠瓜神裁货自尚银冶接待境外旅拆游者镇孩狭江奋届兆务萌捏框话固定资产投肠资购亿元仅564.纪85蔑810.轿00与1408.路93脊1554.配80世1870.旬14熄市区城市居浓民人均可支屠配收入前元抖10515苗.00宵10617煌.00蚕12361肯.00他14451税.00袖16276阳.00敢农民人均纯野收入椅元述5790.洲00萄6134.尸00沾6副750.0释0扣7503.事00景8393.棒00决本项目如何贞利用临近上番海的区位优躲势和苏州独繁特的外来人召口消费能力泳，来吸引周起边城市商务井团体和旅游状度假居民以寺及周边大量忌居住人群前瞧来消费，将跳成为本项目缩商业成功的医关键。苦二、区域环张境铁金阊区在城林市发展中的需地位和机遇痒--风景旅冠游和西部商牺贸中心区菠1、牺金阊区概况迈金阊区位于回苏州市古城唐区西北部。四东起外护城狠河东岸和十垫字洋河东岸虎，与平江区嘴相邻；西至苍枫桥西运河姐界，与苏州鼻高新技术开之发区隔河相户望；南以小洗日晖桥河、蔑三香路、桐茎泾河东岸和氧里双河南岸残与沧浪区为浓界；北至三爆角嘴河水面掉中央，与相拥城区接壤冻。睬经2003哲年金阊区撤述镇建街和街瞒道管理区域谢调整之后，铅金阊区总面依积37平方谷公里氧，表辖石路、彩总香、留园、较虎丘、白洋救湾5个街道灯，园总人口23柴.4万人。是金阊区自古浊就是经济繁县荣、人文荟叫萃之地。阊略门、石路一赖带是明清江捉南贸易中心惹和重要商品高集散地；虎卵丘、山塘、株留园、西园担、寒山寺等病著名景点蜚硬声中外，文赚化底蕴深厚晒。新世纪以铺来，金阊区之以商贸、物堤流、旅游三虏大板块为重惊点，以石路叨步行街改造闯、山塘历史耳街区保护性六修复、金阊阀新城建设三乐大重点工程微为依托，大捞力发展三产婚服务业，全表面发展各项闭社会事业，单“三个文明泛”建设齐步扫推进。20钻04年全区障实现地区生娇产总值近4往0亿元益。森2、踩石路商圈榜石路商圈位爽于金阊区东鸡部，占地夸12.登7精万平方米杯。石路东至厕阊胥路、南霞至金门路、文西至广济路震、北至上塘受街，交通十追分便捷。近碑年来石路进绵行了大规模棉的改造，石笋路已成为继买观前街后第瑞二条商业步内行街。改造鹿后的石路步针行街集购物振、旅游、观掌光、文化、称娱乐、商住涛于一体。石键路商圈主要糊以零售业为答主，附以一杠定数量的餐表饮业，娱乐辈业，金融业圾等。石路国币际商城，亚监细亚商城，只越洋流行百烛货，时代广板场，中心广推场、鸡金门商城悼改造、凯南浩街蛾、疤名店街脾的别整治，揪以及石路步敏行街二期工架程的西扩北填进，杂从而使石路售与山塘街梁，石路与南堤北兵营床融为一体饼。踏3、羞区域商业发两展分析：督金阊区是市贱政府所在地虾，喘很长一段时趟间一直扮演逢着苏州事实省上园政治中心、伴西部区域商惰业中心的角粗色。但受限恨于金阊的城馅市发展水平拖，区内整体概商业档次不您高，同质化虽现象严重，柄其巨大潜力梨尚未得到充翁分发挥。就徐金阊横区车而言，商业病面积体量偏寺小，且过于滑集中于逗石路手中心区一带赛，呈不均匀炎分布。检随着苏州城至市功能的丝扩大谨，金阊与市梯区的关系逐州渐密切。欣面积扩大的括市学中心乖城思区倍将由古城区笼三大区和新岸区联合形成闪苏州蜡新的混政治、经济斧、文化中心屯，名而金阊区将淡成为苏州娘市中心城区遗的地理中心廉和商业兔中俭心板。红由于金阊的缠地域位置和恼新中心区的贴高起点规划杠，金阊区商拦业发展前景和被普遍看好掘。而从目前榜政府的商业译规划来看，根金阊区的商龙业目标定位天在苏州整个往西部的商务格中心。刊随着步行街劣二期工程的抢改造成功，交石路周边的磨资源也将得悔到整合期，上塘街延贴伸枫桥路及幅金门路整治岂为石路西扩秒扫除了障碍币，可以预计玉，借助石路终西扩，未来轻新中心区的及商业中心将祸以键桐泾路价为慕坐标原点爆，在周边乓拥有聋大量团住宅群母、旅游目的介地，发展描以骆购物、旅游抵为主配合餐机饮、文化、沟服务等目成冠为一体延化担多功能、高像档次、现代影化的大都市盏商业群体。符整个区域的萍城市化建设混步伐的加快屋，直接导致铲越来越多的杀工业企业拆短迁和大量新轨建住宅的开济发和居住人泥口的增加，丛未来贺无疑为本项魄目漂带巧来较旺开的商业人气惑和消费动力溉。本项目通拌过怎样的商达业规划，借根力石路商圈鬼西扩而有望句成为周边人签群日常消费建和周边大量慧旅游项目商筐务接待的基筑地磨。伴三、苏州小读商品市场发佣展现状盐苏州小商品滤市场的起步雨可以追溯到走上世纪90但年代中期，幻在当时受市尝场冲击的苏拉州肉联厂办棚起了苏州第炕一个小商品至市场。几经龄周折和风雨材，钱万里桥畜市场成为苏丈州第一个以富批发为主的课市场。此后保德合、中新垫、南门等几膊处市场开始际慢慢的在苏朋州孵化。目陈前这些市场袖的经营状况臣基本可以，威平民大众消伯费成为市场熔主流。除中奏翔之外，大路部分市场都钩以招商为主亦，对优秀主假力商户给以删大幅度售价知/租金优惠后，给商户让理利，目的是捏为市场注入恐人气。归此外，市内诞两个主要的吼小商品市场嫁（钱万里桥鉴与德合市场匙）将于今明悔二年内遭遇颗拆除，需要蔑寻找可替代渴的营业场所流。抬第二部分服项目定位鹿一、项目分嘱析归1、项目简焦介耍基地面积3司0亩，建筑白面积不低于叼40午000缘m仆2盘，15（2价3）愉年使用权誉；列建筑形态建亿议：挽-1F炮—用4兼F傅，炉-1F拘地下蔑商城，戏4F收顶上车库；纵工程状况：产从现在开始园，盗2个月资料制准备（规划枯设计、许可尸证）双、草4个月土建糖，章2个月装修有；虚项目与业种韵定位：食品侵、日用百货沈、唐新潮百货、纷女性主题（贸服装、鞋帽戴）、儿童主谎题、家居工待艺品、欠餐饮休闲和唱步行街综合法配套逐，顽多溉位一体的综蜂合性避升级版的小称商品以一站絮式购物满足旋为目的的市俊场。醉市场业态定猪位：以独立淹商铺为主，高以主力店、节专卖店、连赠锁为副的多放业态并存，允各业态良性瞧互动的商业区分布态势。惩2罢、项目周边王环境盖项目东、南涛面紧靠苏州民北兵营和居止民社区，不潜远为石路中袖心商圈；巨项目西面为劲苏州市南北播主要交通要疑道厅——脖桐泾路，西客北不远处为赴西园。喝项目南面宗100米验有到苏州第踢二大商圈石印路的商业街订——凳金门路；屠项目北面难150米缓为通往苏州馒石路二期工越程上塘街的滩枫桥路、留桥园路，东北娃不远处为中蒸国四大名园唱之一留园；漠周边商业配历套情况：客西园停车场拔：约500辣个停车位；公交线路：掘游5路萄长旅游线路课茶(过欧靠尚-局中新城伍-荡钱万里桥北维-解放新村症-炸欧状尚)迷34路虽礼郊区线路踢习(上塘街-守观景新村-卖白洋湾-朱躁家庄-东桥饿镇)葛40路刻铜环线例仓(体育中心滚-三元-岔北环匀-械东环狮-相门-彩融香-体育中梁心)仍161路郊价区线路歼脖(广济桥西束(石路厌)刷-溪留园路沿-部虎丘篇-蔑跨塘拣高浜)蚕砍311路嫩裂郊区线路遥(上塘街-工西园喊-帮新庄岸-白洋湾-暮朱家庄-浒患关培)颈货317路芽限市区线路验(火车站扒-璃彩香究-坡狮山路补-炎金枫路苍-黄燃气公司吩)叔949路相构市区线路坝勉(苏锦新村乞-浊虎丘免-围石路贸-享南门认-巡好又多南门诱店)吧441路趟刻郊区线路慢象(石路尽-抚白洋湾伏-朱家庄刘浒关乡-耳通安姓-耗东渚糖-僵镇湖)还有更多呈银行：工商裹银行，位于恳留园路，距冠本项目约质250米钳；粒苏州商业银克行、中国筛建设恼银行、中国咳银行项目周但边叮1000米赠内分布；其邮局、电讯赞局：位于留慌园路，距本巧项目约么300米产。瓣餐饮胁娱乐阳：小小得月巡楼、西园素迟斋馆听、阿潘骨头追汤、浴室膊……鼓酒店：对面影有如家快捷姐、西兵营大切酒店辛、垃天一宾馆等强酒店，不远埋处有袖园外楼大酒蒸店洲3、项目优遭势分析值地段优势。届位于苏州未兰来主城区（容古城区和新闯区合并为新车中心城区）榴的黄金分割邮线，金门路软和桐泾路口真，地理上属匀于金阊区正踩中心，周边连以居民区为麻主。户规模优势。寇市场内按专违业市场模式递划分铺位，欧拥有大量精票致小商铺，铺单层商业建赛筑面积约置10000求M承2枣以上，规模状较大，在周嘱边首屈一指焰，容易形成眨商业规模效顶应。挽规划优势。恐虽然本市场嚼在基地先天致方面存在一结定不足，但墨我们打造距“居商业步行街临”下和验“膝休闲广场眨”蔬的规划理念摊（见规划设偿计建议方案防）在苏州市祖还是十分创著新的，对小毙商品零售商挎业的进场经酸营具有相当技的吸引力。飘交通优势。忽项目临近苏询州市交通主连干道：桐泾留路、金门路管、留园路等留，井来去312壁国道、内环羊高架草非常便捷。共未来干将路亩与桐泾路口啄设柴地铁一号线才站点矮，交通通达围性好，商业已辐射金阊区呼、平江区、促沧浪区、新出区。妈4、项目劣邻势分析烂项目抬跟石路比较匆接近择，竞争性项卖目较多，将恋受到成熟商孔圈的挑战，伟从金门路往烛东商业氛围菌逐渐减弱，疾商业价值逐饭步降低，杯商业配套较熔弱。牌市场展示面功不足。市场考开口小，进尺深长，仅有群一个凯70米铃宽主入口与璃桐泾路连通归；市场西侧优沿桐泾路方芦向被河道和优绿树阻挡，米仅有两座乓5米随拱桥与基地僵相通，市场留入口处也缺拌乏开扬的广培场，市场展垮示面不足，沙且交通通达险性不佳，市眉场东面、北探侧均为与兵款营相邻的通贤道，无法规鼓划商业街，湾难以营造人醉气。花项目为租赁仅用地，草没有产权爷，碗开发商花费众巨资承担建休设费用，而趴获得投资回局报必须采用讽不出售产权卫的非常规的贩手法飘——渡承租权（或氏续期优先租念赁权烛）销售来实真现，且土地池有效使用年毛限较短，项珠目销售和招炉商上有较大理的难度；同剂时每平方米阿销售单价较赚低，项目的浴投资回报压富力较大。挣除非走三方鹿签约之路，哪不能办理按珠揭贷款，只跃能采取分期按付款的方法看；天仓储物流用骑地缺乏，配棚套不齐备；裁项目基地环蒙境和商业氛械围对项目的脉销售与招商兼未形成明显薄支撑，要依团赖项目本身原孤军奋战来肾创造项目周闷边的商业氛束围与价值。觉5、项目机泼会点分析码时机好。石脏路经过改造香后也升级为架都市时尚休亭闲类中高消争费为主。目益前苏州市内怀小商品专业躲市场有钱万眼里桥、中新尾城、南环路绿、德合商城享等，大都面袋临拆迁或经准营层次太低被，而且基本嫌上都是分散帅经营，不能故真正成行成闭市。而城市屠西部桐泾路宵商圈目前尚坟未有一个大阳型的、经营夕品种齐全的辞商业物业，增周边存在大缠量社区消费葵人口，本项雨目的安“风中档消费，恩价格不贵，烧合理设置生似活配套消费卫”蚁使项目与石唇路商圈合理轧错位，而庆“准升级版小商趣品市场、百精品型的小认商品市场峡”排的定位，规卧避了项目风搭险，也填补膜了区域市场片空白。嘴政府支持。至远景规划，鞭借助石路西烂扩，本项目贵可以争取成迁为苏州市重吨点招商引资档项目，争取坝得到市区委付、市区政府反的高度重视隆，大力支持超，并积极运渐用一定的行盗政手段将：颠食品（大超衫市没有的保辈健品、滋补数品、平价药吹房、休闲食域品、茶叶、睬烟酒、土特疫产）茶、讽小百货饥（宗小家电、器零皿亡、他饭店及酒店漫用品）滥、笋潮流百货（泪钟表、眼镜蛇、手表、手塘机、照相机凑）赚、崇服装抹纺织（男女翅服饰、鞋、睁箱包药）、时尚女知性（搁品牌折扣化低妆品、日化牲用品、护理荣品罚）、时尚惭家居割（钉装饰品、工按艺品径、税宗教礼佛用堆品嚼）、船儿童用品胡（孕妇守、眨童装、滋玩具泛）、恳休闲类柄旅游集餐饮配套等乡9大业态进伸行阶“坊划行归市得”兵划入本市场父统一经营。跪旅游市场和缎周边社区消搬费市场。勤旅游疼名胜德环秀山庄、寺寒山婚寺、西园、剑留园、虎丘需等建环视左右，丧超过5元00万机会桂旅游消费，隙并拍辐射世周边兔50多万常牛住人口，债三元、彩香章等大深社区，完全现贴合误项目定位的琴消费力炉。臭6、项目威艰胁点分析树业态定位过容于分散，不息能形成集约伯效应晚产品基地刑有很多硬伤两，如层数、恳道路星、人流、车轮库贴等问题，对言于招商业态煌定位有很多爬限制；村竞争威胁。专区域板块金盈阊新城及相廊城区内嫌有各主要产结业都有较大留的专业市场呈，对本案形船成了相当大著的竞争威胁迫；殃没有较为菌有力的政策辟保证和相关堪措施建立经勺营户的信心乡；趁项目属于兵惹营建设用地蹲，存在政治妨上的投资风输险；佣城市商业容每量。通过市干场调查，苏闻州市未来两湾年内有庞大指的商铺供应厉量，市场竞填争激烈程度深势必达到授“背你死我活蒙”河的境地。钱周边无可借厌鉴成功案例兆。疼对扑策（如何放类大优势抓住移机遇，减弱输劣势规避威里胁）：莫向军方索取独其与地方政像府签署的地固块合法用途芬法律文书；楚积极申请成闲为市特旅游局膀“地旅游购物膀推荐单位蜓”乞烫；习积极申请成唱为宇“出金阊区政府窄采购定点招为标单位等”增搅；雪积极申请成吹为疗“帮国途家蓬经贸委全球绒采购中心苏族南分中心待”寇；涝积极倡导披成立相关行跨业协会、行套业联盟，挂日一个头衔珍，如学中国工商联删/两城市商业联喷合会讯小商品行业皱苏州分会趁；口突出市场的灰地理位置，或以度“巷古城区最后暴的唯一稀缺概性的保留市宵场心”初来提升市场湖的商业价值肝；简网突出市场的读规模环境，严以弯“静一站式购物球公园强”秋来定位小商名品市场的经吸营品种、经外营环境和经裕营规模；肆突出市场的摄交通优势，承以劣“纠城市黄金分丢割通道娱”足来定义市场辜的交通环境热；害在工商、税堤务等方面尽圣可能多的争抹取市、区政渔府更多的支肢持。争取让倾市、区政府往以公告形式茂书面发布对不市场的支持沉；烘树立市场开车业冬“蓬倒计时牌没”规，增强客户线对市场的信芦心；社与冷全国值小商品的罪源头市场虽结成尖战略合作伙杀伴片或聘请季商业管理顾兽问单位考主动完善相短关臂餐饮、休闲舌、生活崇配套，引入阵人气闹；召合理的业态阶定位和经营伪分区；（详穷见后面楼层芹业态定位和发经营分区方裙案建议）；联在产品规划奴和环境艺术飞设计上花大证心思构思和肿完善，引导鲜人气向纵深叔发展。（详顷见后面规划香设计方案建粮议）；满制订足以打忙击竞争对手蓝，快速吸引困商户的招商骂优惠政策和永招商策略。王通过合同公耍证途径，消堤除客户疑虑望。味给予充足的幅广告与促销戴费用扩大宣卫传强化优势舟，不给予竞胆争对手反击垮机会，达到平快速招商的撤目的；（详捏见后续招商移方案）；在制订能确保烟市场兴旺、犹持续经营的僚措施。（详危见后续经营耻方案）；探二、项目定炮位工1、市场经酱营业态定位建本市纲场规模宏大少，商铺数量状多，就苏州投市目前的市隶场状况，定撇位为任何一删个单一业态语基本上都不势可能填满市净场，或不能冰完全实现项票目的商业价差值。为了便卸于市场的快贡速启动和实流现项目商业住价值最大化骄，我们建议勉本市场定位反为一个多业端种、多业态央并存的综合爸性市场。纯2、消费者洒定位戒经调查分析搭，可以基本恒确定本项目样的消费主流拖群体应为：呢·誉主群体撑：城市及乡膀村居民，城车市职业工作广者、企业员钢工、自由打英工者、辖区习乡镇从事农捏业的生活群电体。斩·悉次群体陵：政府机关佛公务员、各倘类业主、各墓私营企业主宁、城市品牌增折扣炼追逐一族、瓣学生、过往罪客商、中高曾收入家庭、玩灰色收入者超。饶3握、功能定位游·正集购物、休伍闲、餐饮、共娱乐等多种赴综合功能于冷一体的大型革一站式休闲纠购物中心能（连升级版小商她品购物公园怨）。糖4吴、商业规划洒组成猜·亭主题小商品侮；银·避便利食品日良化超市；满·堡餐翅饮障、小吃店；终·病特色专营店悲；纽·涝主题卖场翅；壤·役休闲类蔑旅游表餐饮配套星。呆5、芬招商对象定啄位·准入门槛畅具备一定经殖营能力和经病济实力的厂笋家、公司或捐个人奶（有砖品牌代理证愤书、生产厂窑家的营业执周照、重点市少场、摊位证拣者优先）；董有强烈的经田营意识和成智功欲望；挪认同催本项目献的经营模式赚；田组织观念强概，服从领导芬，能自觉接舰受黄市场突提供的统一掀培训和辅导手；禾愿配合超市场吧统一规划、彩统一管理和切各项营销活执动；箭讲求信誉，播可长期合作展；畏能够按规定煤及时交纳各妇种费用；快严格按照幕市场送各项要求及抬流程操作；宫办理合法的犬经营证件及橡相关手续。妄·径主力店招商培（投资）桌：望根据苏州别市的经济发腔展水平和我狱们以往市场刑招商经验，泼本市场的主躺力店招商将盒与傲外地的特色夸市场成、含原产地市场井定向招商；胀或与腰行业协会、觉商会等糟对接为主径；颠或与其他送主力商家替如码上海百联、欺上海宝大祥骄儿童服饰用字品体、窝海澜之家润等国内哲二端线品牌合作溪等炭；垄·角散户招商小（投资）泰：育散户招商对坦象将以苏州洲市重点专业聪市场为主，俊长三角专业侍市场为重点贯和苏州市周倒边富裕乡镇肌为辅；投资尼经营类客户煌主要分为三脉种：经营型泳投资客户、节经营型租赁柏客户、纯粹汤投资客户。骗6刑、经营理念款定位寒打造杀地区首个峰“阁一站式盗”绣购物休闲中划心。参(小批发大萄零售)喘7阴、市场经营套档次定位须就实现商铺赠价值，一般爷是高、中档缝的商品易于破承受较高的沉租金、近而阳提升了商铺僻的价值，理不想状态下我季们都愿意将狱市场内经营赞的商品定位御为中、高档号商品。给但通过市场颗调查，我们喝发现目前观坦前、南门商滨圈以中高档重消费为主，速而我们项目恭周边人口主丽要为老社区廊居民，市民惕收入偏低，墙区域商业水洒平比较落后希，市场上经门营的商品以烤中低档商品凭为主，即使投在商业最为和繁华的石路辩、金门路的欣街铺和商场钻，也是以中去档商品为主定，高档商品止很少有市场怖，经营高档唇商品的商户负数量也十分摄有限。闸因此，对于柿本市场商品亩档次定位我凶们认为：以同中档商品为笔主（约占5梨5%），但独仍需吸引高乐档商品入场校经营（约占角10%），含以带动中档旱商品的招商诞。若经营中籍低档商品（以约占25%开）的商户能并够承受租金表，亦不能排涉斥对经营中岁低档商品商师户的招商。耀其他经营品赵类或主题招映商项目麻（棋约占1绑0限%恐）组。展另一方面在苏采购商品时雀务必提醒商懂户以新潮百亲货服装为主包流。当8、市场形度象定位潜综合齿前面分析我汉们将大江南黄商贸城市场真形象定位为赞：础苏州黄金商列圈首个升级骑版小商品购干物公园恼（苏州黄金族商圈炭首家大型一被站式休闲购惯物中心肾）屋苏州阀特色仁商业制高点箱石路西扩商威业地王属桐泾路模(旅游黄金骂线与商贸中强心)净龙头商铺浓石破天惊，血限量发售的姐市区样(古城区)舟稀缺商铺胜投资商铺就逢买升值快的断市区商铺蚊三、规划设或计建议料1、项目的瞎建筑与环境苗的建议户（1）缘楼层安排：精负一层至三励层为商业，食楼顶为停车泡场，广场南再侧入口直行分坡道上3楼隐，由北侧直淋行坡道从3攀层到地面广夺场，从广场食直接设计自连动扶梯上下带。为（2）薄外立面茎：怪采用封闭型喘设计，除装逃饰性色块外宇，每层均匀远分割较大的盗广告位，让挨每层的主力妄品牌展示。坊（3）冬顶层西立面跪需在设计结兄构时就考虑形案名（字号夺）的安装，吐以免装修时优另外再设计刑字号安装方乘案。族（4）肆西立面顶层你设计一个精药神堡垒。挽（5）腥市场层高晌5.3米箩左右，上半裳部分装修为庆阁楼，阁楼水在景2.20米乓高左右。压（6）漏通道与楼梯伙：主通道两旨条猾，烧在注重硬质迈元素设计的塔同时，更应执引入树木、感花卉、草坪骑和水景等自拌然元素。款a蛇、屯东西方向主削通道宽稠5米责，中轴线设领计地下水景渴上面铺盖玻惨璃地砖，其队1/3处设朱两条平行上即行自动扶梯角，2/3处藏设两条下行傻自动扶梯疲。您b荡、从南北方向主泽通道宽医3.2米荐c章、拔两主通道交兄叉处为中庭肚设计、设水受池、假山、湖绿化、坐椅突。度d贼、截另在适当地冬方设两个观冶光电梯，两底个货梯。谨（7）丹商铺使用面碧积：晓①兽独立商铺划设两种套型室A型搂使用面积1健2平米燃B型使用面挣积18平米绪②速主力店铺矮设两种套型组C型庸使用面积6酒0平米骨D型使用面幼积80平米赤（8）纵深拾主题设计：型为纵向引导改人气，市场抵底部（东侧湾）设假山瀑址布，中间设土演出或促销哨舞台，周边订设茶座、咖句啡、乐园、泼摄影点。英（9）移装修风格：跑全场以江南急为主题，采酬用中国传统薄的风格。摧（10）狂外部环境暂：熔①杏三座桥中蜓央均设计拱获型门楼框②终沿河岸设沉灯箱广告孟③糕音200米锐距离内跨河素设拱型钢环妙、挂红灯笼建2、项目寻周边规划泪①滨西园路挪花卉街鼓（待考虑）惰②抢留园路漂餐饮街兆③狼枫桥路坊西逼宗教用品亿街严迁枫桥路东阻休闲娱乐街强④慰桐泾路利宾馆酒店街社道金门路逝商业街蜻⑤脂项目西侧庸兵营出租门女面房，北侧帐8间门面为棒旅游特色餐银饮，南侧读为银行与便番利店他第三部分恳市场经营误分区及营运豆模式返一、市场经慧营业态选择躬根德据苏州市目脖前商业状况重、各商业业霜态的总量、杠商业业态的剃分布情况，焦我们将：移食品（大超谦市没有的保循健品、滋补离品、平价药秒房、休闲食烦品、茶叶、弹烟酒、土特旱产）咬、境小百货毅（鸡小家电、器梯皿主、佳饭店及酒店卡用品）杰、奇潮流百货（腿钟表、眼镜匠、手表、手驻机、照相机踩）混、蛙服装禾纺织（男女锣服饰、鞋、狱箱包根）、时尚女然性（粱品牌折扣化探妆品、日化权用品、护理圣品研、翻饰品杏）、时尚通家居兰（好装饰品、工掏艺品航、宇宗教礼佛用椅品比）、扬儿童用品罗（孕妇骗、匠童装、陡玩具险）、剂休闲类陵旅游鸣餐饮配套等粉9大业态等冷列为大江南跃商贸城经营业范围。便（文体用品清、节庆用品菠、床上用品茎、旅游纪念受用品超市艰）迎二、市场经潜营分区赏该市场经营矩分区规划还谜需进一步征馋求商户意见沃，进行适当拉调整。献方案A晒——斑升级版本小摇商品市场槐1、羡负一桥层话功能划分揉：份（可否考虑锈负一层与一款层的功能调触换）脱小百货、针界织品、服饰沾、饰品、文轮具、雨具、裙日用五金、典床上用品、家厨房用品、唉装饰画、干透花、器皿、呈家居品、喜滥庆用品、音雕像制品、一挥次性消耗品胁。般2、站一层功能划瓦分：技茶叶、烟酒世、休闲食品盘、土特产/文保健品、滋释补品、平价壁药房/化妆坊品、珠宝、跨照相器材、座眼睛、携、工艺品、余艺术品、罚宗教用品、涨小家电页3、二层尘功能划分轧：简女装、内衣毕、潮流女装株、童装、孕肿婴用品、玩妻具、亲子天装地、肯得基莲或麦当劳快婶餐弊4、三层贷功能划分在：吗男装、运动疤装、鞋、箱揉包、美甲美午容瘦身怪、胡网吧、游艺吩、咖啡馆5、四层：埋假日酒店、惯KTV、迪乞厅、主题酒绞吧、足浴鸟或美食广场维、商务中心6、配套：趋银行、移动吊营业厅、联础通营业厅锣、绝工商税务、诞质量监督、榨消协、公安弹、医务补方案B巡——吸大型一站式袋休闲购物中狂心寿所1、奇负厉一层功能划还分薯·题前场迈——衔特色专营店惨（首选麦当捏劳仅（德克士、纽永和）书、屈臣氏等退品牌店进驻撤，否则进行己黄金珠宝、油化妆品等品总类的招商）挨·血后场临——配告大型餐饮美就食广场梯2、一层功问能划分：（斤都市流行馆年）到（主经营男室女品牌服饰丈）值·秤时尚女装区弟如：时问尚装谋勒淑女装璃把青春装捞躲休闲装等；叼·仇绅士男装区遮如：正误装、休闲、夕裤区、夹克胁、衬衫、内棕衣等；博·悬运动休闲区橡如：运拖动装、休闲摩装、皮装、袭帽子、饰品仿、服装裁剪南设计等；势·径伊人风采区共如：珠崭宝态鼻首饰喂雄化妆品决佩女子饰品、越女子生活馆叠等；周3、二层功沉能划分：（躬精品人生馆肉）错·票个性时尚区佛如：男侮女鞋可牙皮具箱包年叶钟表赔脊工艺品、眼坝镜、礼品等牵；筝·番精品针