伊犁银城家苑二期推广方案

伊犁“银城家苑”二期营销推广方案市场分析随着伊宁市房产市场的逐渐活跃，从2023年初整体房地产市场迎来了一个前所未有的发展前景，无论从政府对房地产支持的大环境，还是从现在伊宁市房地产市场的良好健康发展的格局，都是一个比较理想的成熟环境。不过随着大量房地产商进驻伊犁，今年新开发的房地产项目猛然增加，就2023年新增开发面积达到了近130万平方，也就是说：在当地房地产市场不断活跃的同时也带来了新的市场竞争和销售压力。不过，作为现阶段伊宁市房地产发展的格局，主要集中在城南和城北（伊犁河两岸、G218线两侧），但是真正改变城北的是有战略眼观的政府官员们，随着城市中心“圈地运动”的加剧，使得城市居住区扩大成为必然的局势。从2006年开始，伊宁市城市空间发展打破原来扩散式的发展模式，立足中心（旧城区）、突出两翼（伊犁河两岸、G218线两侧），的确从战略上改变了城北的体系结构。2006年，当首府居民对城北的概念还停留在陌生的阶段时，怡安房产带着它的开发项目——“都市田园”走进人们的视野。此后随着鑫合·砖石佳园、金屋·银城家苑、利达·月亮湾小区、宝德·澳林佳苑在这里华美启幕，火爆的楼盘销售、大面积的项目开发使得这里俨然成为置业者们的新宠。从销售情况来看，临近市区较近的普通住宅，最为火热的是开发区一带，仁和的金苹果一、二、三期，营建房产的假日风景，金茂世界城，菁华雅居，荣城房产的枫景美居等。7.5事件后这些楼盘更加受宠，出现热销浪潮。环绕市政府新大楼附近的三鼎水岸世家、新矿滨河家园、世纪名门等也收获匪浅。随着城市中心和城南开发项目销售十分火爆，同时也促进了城北开发的项目，销售情况也比较理想，本项目附近的几个项目已基本销售完毕，销售价格也有不同程度的上幅，所以，城北作为政府新看好的一个开发区域，将会是今后多家房地产开发企业必争的黄金地段。充分能证明“今天的环城北路，明天的新城中心”。本项目分析银城家苑位于伊宁市环城北路22号（原酒厂）总建筑面积九万多平方米，由二十三栋住宅楼组成，分三期开发建成，一期已建成的十一栋，销售已基本完成，只剩部分尾房房源。随着二期的开盘，所剩房源就会带动销售完毕。项目优势、机会：银城家苑从建筑质量到配套设施，在伊犁同行业产品中，占有一席之地。其楼间距宽在27米以上；是伊宁市唯一一家2.9米层高的全景住宅；一梯两户、南北通透、明厨明卫、户户朝阳；180度全景观景阳台；充分满足客户对采光、通风舒适度的要求；智能“四防”监控系统，为住户居住提供了安全保障；26小、9中、1小、逸夫小学都是本项目的学区；2路、3路、8路、16路、201路等多路公交线路畅通无阻；生活配套设施方面，月亮湾建材市场、弘扬广场、家乡好超市；友谊医院、军区医院、民政医院林立周边；月亮湾游泳馆、伊宁市体育中心等娱乐设施更是无处不在。这些配套设施的完善最终成为城北腾飞的核心力量；翅二期四栋楼重已全部封顶艺，可以说也休是全现房销携售鞋；在今年政章府统建房开夺工建设的同记时，为本项饮目二期的销担售也会带来流更大的销售酬机遇。宫项寄目劣势、风凝险：浙项目所在区县域虽然有良触好的发展前活景，但是片歌区内居住和赶商业的氛围逆仍有待时日拘，目前人气和不旺，半径众500米兆范围内生活粘配套相对缺肢乏，居民生膛活便利度低况。澡交通，购物锯的不太完善码，役是刮本项目最大缠的涛障碍，特别诞是县级客户温来此看房，裤有些客户连间地方都找不闯见蜓，也不知道射从哪坐公交说车。恰一个较新市婆场的引导消颤费观念的转灿变需要一定梅的过程，培今育一个新的烛市场引导客数户到此区域喊购房将有一培定的难度，阔这将加大营亚销推广难度坊和推广费用挠。鹿区域范围内神竞争比较激拾烈，钻石嘉戚苑三期，澳临林嘉苑二期喇集中入市，雁都市田园三睡期也今年动贵工，逃这些楼盘容乘易分流部分心客源，羽销售压力相抢对较大。罩项目所在区叨域在城市区嫂域竞争中处籍于劣势地位钟，相对其他谎区域本区域融的城市生活涝配套低，购塌房者在选择怠时更多会考刊虑目前生活沾便利的问题梳，其他区域机项目的吸引神会促使本项城目潜在客户厅的流失，这誉些都会对本遗项目的销售曾构成不利；臣同区位的项涌目成为本项承目的最大竞涉争者，这些永项目可能会法与本项目销溉售价格形成浴鲜明地对比纺产生影响，啦销售周期可驶能会延长。火翻今年开发量量很大，竞争帝会十分激烈泻，特别是其妈他片区的姨新建项目体吸引会悲对吨本焦项目销售带任来呜很大的冲击盯。然项目价格的消制定萍楼盘整体的蒜营销推广中桃，除了楼盘矮自身品质、应市场销售渠江道、宣传促圣销推广等方倾面因素外，抚正确的定价莫策略也非常并重要，是一晃个关系楼盘坦命运的关键撇问题。我们璃将针对楼盘竖的特殊情况筹，以市场、良以客户为中盖心的开放理梅念，来制定胜楼盘的定价舌策略，再根矩据不同楼层哭、不同景观现、不同总价腐、不同户型惜、不同采光龟、不同阶段胃等确定不同帮的定价策略中，真正的将宅价格作为一员种营销手段钟来整体考虑地，价格策略陆与产品、市袖场、销售、易形象、宣传缘推广融合在削一起，构成纱一个互有关少联的系统策漠略。赖对于一个项悦目销售的是浓否成功，除寺了有专业的搅销售团队和剥强有力的宣年传外，项目惜的销售定价威至关重要，皱从大量的事飞实证明，织根据涂项目和当地绝的迁实际情况，蓝在保证开发却企业利润空南间的同时，万确定同区域烘理想的价合位，是实现扯快速销售、饱快速回笼资导金最有效的眨手段，作为盈一个项目的馆开发，只有秩快速销售才送是最好的出渐路。随着今枝年新开发面风积的大幅增族加，对整个队市场的销售今会带来更大呜的销售压力遮，所以，合替理的定价是疯一个项目能甘否成功完成突销售的关键婚所在。项目名称一楼元项目名称一楼元/㎡二楼元/㎡三楼元/㎡促销情况均价元/㎡302629002960一次性付款优惠50元/㎡；按揭优惠30元/㎡；2580江南春晓276027302700仅剩5楼房源2500258021802208一次性付款优惠100元/㎡；按揭优惠50元/㎡；21002260-2620一次性付款优惠130元/㎡；按揭优惠80元/㎡；2070-23882600256025002380枫景美居2460-25802320-24702350-2510一次性付款优惠100元/㎡；按揭优惠70元/㎡；2166-2316金茂世界城250626062656一次性付款优惠100元/㎡；按揭优惠50元/㎡；2361银城佳苑一房一价，一次性送装修款1-2万元；2050都市田园3售罄2200水岸世家2800270026002400新矿滨河家园256025602650一次性付款优惠100元/㎡；按揭优惠70元/㎡2250■伊宁市多层项目价格参考◎营销策略蛇项目名称陵一层木二层以三层夸四层梳五层逢六层浆均价亭优惠察情况泡碧溪湾突3026好2900异2960蛙2730援2420斑1926醋2钉66坟0谨50赔-饼10敏0元产假日风景酒2康2千92窗0竞2寻82搜0带2恐85买0扁2430脆2250延1900拆2怪528滩50-10抹0场元窜江南春我蹄晓变2200邮尽剩五楼僻滨河佳裹穴苑才2780抗2兵78储0访2900雾2500吉2260泊1880摆2暴516滥70-16徐0元搭水岸世拥爷家枕3020躬2980渔3020告2450劣2180罢1980敲2链605闸60-12蛮0元秤西花坛雅居稍24烟5羡8惑2418顾2428粱2178帽1928锅1628讲2174撕30-50腊元惨以上是开发胜区域能开发的项目私，相应的价昌格体系。皆澳林佳苑柿2宜2泉368涝2毫328插2泉4钩08鬼2228缘1998确1928阳2忠209御80-15练0鼠元省砖石佳仁恶苑虑2286合2386伯2416偏2206册2026罗1826压2191余80-饲200嫩元槐本项目的定但价参考厘通晋过对伊宁市累场的调研分钻析，目前伊体宁市多层均伍价激，优惠后企在脆2200元开至2400馒元左右礼，其中浩水岸世家、塔碧溪湾价格婶较高，以至扶于把伊宁市睛的多层均价棚整体拉高至缠2500元软左右。90痕㎡至110悟㎡之间的三虏室两厅户型椅依然走俏，允各项目价格要虽然比08散年上涨许多闲，但优惠幅辆度也较大，比消费者可选附择的余地大法，比较青睐咳大品牌发展印商项目、地龙理位置优越恰、品质较高未、空间利用玉率大的社区廉。近期，由唇于诸多发展思商对未来市砍场预期看好胁，部分楼盘沸采取了提价衔销控的营销药策略，所以鬼，各楼盘在他现有的对外牵销售率上客园观存在着一存定水份。问因穿此，在本案闪价格方面应柔根据前期营塌销的摸底情舍况谨慎斟酌耕。荡同区域项目羽优惠情况：倾钻石佳苑针迟对不同付款浊的客户，按炒揭客户，优间惠80冒——依1赵5鸡0元/㎡,敬一次性付款鼓客户优惠1许50讯——捷200元/过㎡,也就是猫说猛钻石佳苑最巴终实现的价漏格在京2000仆元/㎡现；热澳林佳苑优被惠情况是：揭针对不同客花户优惠80忆—潜150元/伞㎡，最终实尽现价格在揪2050布元。篇开发区西花鞭坛雅居优惠铲后均价在2敌120带元/㎡，泛银城家苑一感期六号楼，察是慨本小区救位置最好的锤一栋楼久，就是最好爽借鉴的例子岛，但是因为爬价格高了些丈，导致至今扣还有22套迁房源没有出喘售，摆所以，望公宗司在定价时屿，一定要结趴合本项目和摸伊宁市整体封房产市场情煌况定价。醋所以，通过通同区域项目僻分析对比及氏伊宁市整体长市场分析，懂本项目在相孝关配套不占午优势文，贞但是本项目挥小区品质优丛于其他两个很项目的情况拐下，本项目哈定价请均价在尊2050-摊--羽2100元池比较合理录，具体价格锤分布拿，伤根据楼栋的绕位置不同济分解如下：那（霉备注：通过煎对一期房源卧的销售，一完、二、三层君的销售是比眠较好的，从课剩余房源来攀看，在一期坐尾盘中，4缓楼房源剩余菌量很大，是蜂因为三、四岩层价格相差通很小造成的场，说明四楼搜的定价在一裁期中不是很宿合理，应作梢些调整涨）本。钥楼号耻一层衰二层搏三层欧四层砌五层拉六层避均价嗓7庆2270价2290纳2360已2270仔1960凤1640之2132挥8翻2250歉2260饺2330洋2240通1830席1590午2083先12宋2220麦2230落2290押2190和1890疯1550祖2062训22待2190门2210狂2260朱2140叙1860瑞1550刷2035塞注：四栋楼惑均价为20架78元驼/榴㎡尘作为项目价羞格，确定销畅售底价腿后引，便于销售汇公司在销售盆过程中，更剃好地掌控客齿户、促成客膊户的快速成樱交，更加灵阳活运用价格独杠杆的作用便，从而快速拣实现项目的料全面销售。霜作为销售低阳价的确定，伶确定后不是粗直接按最低跳现价成交客魔户，只是作敬为销售公司躬对开发企业隆负责断的一个最低秆销售价格，陡就是说销售仍公司在执行棚过程中，对究外报价还是屠按现在对外坝报价执行竞，但是针对杰不同的客户煌时，秋在垂不低于碍销售最低限明价蚁的情况下成碎交。杂因此，通过都综合评寇估谎后，增在考虑到本印项目的具体蒸实际和当地亏整个房产市伴场的情况,桑二期销售底辅价确定为2凤07纱8恼元挪/㎡是较为村合理的,具那体各栋楼的他价格如上列列表.左有效的推广障策略可以为呀销售的圆满雄完成起到决星定性地作用疑。蛾本项目二期木的推广思路位具体实施絮思路言一沟：鲁对于二期四勒栋楼，2连38名套的房源送，祝已基本封顶状，可以说是怜现房发售，育所以，具体拼的操作手法变如下：株一、预定阶升段轰此阶会段在预售许泪可证取得之彩前，凡选房磁客户，可交透2000元民的认购金，沿确定客户所受选的房源、万面积，签订戴认购书，一腐式两份。芽此阶段的预进定目的：展⑴掩将销售团队咸前期聚集的姻客户，集中雹选购，减少怕客户的流失填，同时加大斯媒体方面的井强势宣传，宴吸引更多新届选购的客户件，为项目销泛售奠定基础粥。耻⑵惨凡交定金2购000元的何客户，在正练式签约扑时村，可将定金升两倍的数额课4000矿元，可直接村冲减总房款似优惠，首付嗓款直接到位重或一次性付马款客户，可失直接冲减5融000元窄总房款的优惕惠涛。坚这样可以为豪公司快速回刻笼资金。掌二、预定周疫期---2服010年滩5竟月1日至5虚月语31参日，为一个示月爷，此阶段预汗定客户要达勿到30%以调上。关三、致销售阶段（哀可签约合同舟）尘通过敞一个月的认星购，将这些悟客户集中时静间签约，选将认购客户艳全部交足首晕付款，埋当认购客户尚达到50组烘以上时，为蒸加大宣传的聪力度，坚提升企业的秘知名度和美芳誉度，弯让更多的老戏百姓术了解银城家俯苑，可搞一氧次大型的抽师奖活动（行抽奖炕活动方案，厉待后上报公武司）。穷四缩、引爆销售足（2023省年笼6睬月盟1禽日---谣7住月30日）菊此阶屯段通过媒体暮投放的大力轿轰咋以及抽挎奖活动的全睛方位引爆宣前传，霉再便通过销售公四司全体人员现对八县、一蔽市强势面对楚面的宣传，鸟正式将项目珠销售达到高项潮，类此阶段销售泽要达到60顷%以上。竞五、持续销坡售（201男0年散8轰月1日--露-版10貌月怜30浅日）驼此樱阶段，通过规上述的宣传纯、抽奖活动粉，继续将销悬售推向市场优，销售公司淹全体人员，凶全面走向市备场市场，用霸“份走出去、请从回来察”尾的工作原则捞，配合公司大的媒体宣传攀，将销售达当到85%以贸上。话六、尾盘清蜂售（恰2023年姨11月1日持---12蛛月31日况）垦因促为随着房源捎的减少，客墨户可选的房鞋源就少，销鬼售速度将会熊减慢，此阶赌段销售公司免将继续加大洽销售力度，魂在清售二期雁尾盘的情况他下，为三期迷的销售奠定气基础。互推广思路二窑:识具体思路基栏本和气推广尚思路一相同课,但在具体揭操作剥手法上典有一些区别尿:旨预定阶段：佳客户最低交烛定金100形00元以上产，并在预定钉阶段河不再作任何分的价格优惠猜或冲减总端房径款的优易惠,直接按固销售低价当均价（20绳78元昆/是㎡狱）宣成交抚。这样免于古跟客户在价庭格上的纠缠滨（是一般用锣于期房的操勒作办法）耐，垮便眯于铜促成败客户痰。理在预定期内违(群2023年怜5月1日至阴5月31日隔)婚一个月中，舒按最低限价掀2078车元致/㎡的价格勒执行,预定岔期满后炭（2023书年6月1日还）仪,价格嫌可作小幅上凉调娇,为快速促抬进新来客户方的成交.泰另外:在房督源销控方面藏,销售公司锣建议:可根已据实际情况奋,做一些局洪部销控,但杜不宜大面积哗控房,以免灶因房源不足州造成客户的译流失。具体扇销控情况，衰销售公司可嘱根据客户和榴市场情况具闪体操作。述经过黄讨论：推广禾思路二比较歇理想，确定叮后再上报具阁体的实施细皂则。复产品桃推广销售罗思路爽:消费者消费者产品广告饿作为本项目镜二期，如何搂将产品告知慢广大的老百课姓，除了销教售人员面对击面的宣传外查，广告的宣厦传力度，直如接决定着项路目的销售速寨度，为保证孤二期快速的狂成功销售，掉现将媒体投疾放计划详做花如下侦：僻牵束个茄级作为媒体的桂投放的费用愉一般情况下穷占忙项目总妻成交浴额的1%剖左右金，个别项目击占到1.2耀-是2.0槽%黄之间铲，忌特别是今年精多家新倡开发的楼盘芽竞争十分激门烈，为抢占铺市场份额，芝广告投入量命大幅度提高帆。竭这些项目一挠方面是因为石位置较偏，扁配套不尽完糕善，为撇快速促进销印售加大媒体殊投放量，潜宣传扔力度很大钻，媒体投放颗费用稍高些妻，另一方面蹲是因为个别银开发企业初臣次进驻伊宁蜡市搞开发，跑为提升企业纵的知名度，卧投入媒体费确用高出正常降投入，弟或者五个别陆知名开发企三业，为快速威回笼资金，现为下一个项吵目的开发奠江定资金保障芹，执比如：金贸柜世界城幻，水岸世家泽，江南春晓找，世纪名门栽；营建、仁游和等知名企只业等另项目都高出货正常的投放畅量，假一个户外广羞告牌年投入梢费用至少在之20万元以删上材，有的企业尾做两三个娘。浴本项目投入抢计算：费用伐折弯中按1怜.3笛%计算，2衬38套房源俗乘以210封0元=境64974灿0斯元，每套按贝100平方栽计算，销售补总额499忠800*1谅00=崖64974删00元，也插就是说，二擦期项目的广降告投放费用飞应在味65笛万元踩左右地。昼媒体投放计投划穴宣传内容愤内容禁投放堂情况纳费用没用途网1、印刷品田1）折页；谅2）楼书合；小分两期印制夹6暮万份猛3嗓万元聋树立形象，监产品说明，嫩销售道具等.忆2、晚报袄对二期强势秃推广悄开盘前整版胖两期或1/请2版四期落每期800帅0元狱/整版妈，共笔1.6万元贸全方位造势尘，扩大影响谱力蒸.爽3、伊犁垦泡区报脱对八县，团握场增强宣传颠力度升开盘前,强轨销期各两期感,共四期舍每期整版1南0000元医,共司4万元搂县团客户是严主体购买者恨.取4、伊宁电她视