一卡通农庄项目可行性研究报告

市政公用集团洪城一卡通xxx农庄项目规划核心思路：结合“洪城一卡通”的支付系统、固有客户及品牌价值，由各具特色与优势的若干个农业类企业与洪城一卡通投资有限公司共同出资，在南昌市经营“洪城一卡通xxx农庄”直供项目，采用为办卡会员直供定单采购高品质有机蔬菜的模式发展菜篮子经济，既增加了“洪城一卡通”的使用功能与发卡量，又加快了菜篮子经济的发展速度，经过共同努力，最终在南昌建设一家如上海、北京等一线城市模式相当的知名生态农庄。逐渐发展成为规模化、标准化、现代化的现代农业企业。背景分析：在北京、上海等经济发达的一线大城市，对于中、高端群体，其菜篮子多选择足不出户的“由田间到餐桌”的生态农庄办卡会员直供式的定单采购模式。而南昌市目前尚未真正启用该模式，市民菜篮子的安全、品质均普遍不高，尚处原始模式。洪城一卡通是南昌市最具特色的“一站式”便捷服务平台，一卡多用，给市民的日常生活带来便利和安全，发卡量已超过160万张，且已扩张到省外城市联网使用，拥有较高的品牌知名度，支付系统建设十分完善。发展阶段规划：筹建阶段——参与企业合作运营阶段——建设属于股份公司自身资产的生态农庄阶段——后续发展阶段。筹建阶段工作：筹建一家股份制有限公司，各出资企业做为董事会成员，实行董事会领导下的总经理负责制，该阶段主要工作为——选择合作股东企业、股东出资比例洽谈、选择办公地点、注册公司、人员招聘、前期业务培训，管理框架设置，营销方案等。选择合作企业必须具有一定实力、一定特色，具有共同发展理念，战略目标一致。参与企业合作运营阶段：经营管理与市场营销由股份公司统一运营领导，各参与企业提供各自经挑选过的高品质农产品，营销利润由股份公司统一管理与划拨。同时，在该阶段发展过程中，即要开始筹划建设属于股份公司自身资产的生态农庄。建设属于股份有限公司自身资产的生态农庄阶段：该阶段参照一线城市的成功案例，建设规模化、标准化、现代化的生态农庄，把该农庄建设成南昌知名的生态农业企业。该阶段直供办卡会员的农产品不再由各参与企业提供，均统一归入生态农庄直接供应与经营，利润划分逐步按股东比例划拨。后续发展阶段：做大、做强标准化、现代化的知名农业企业。运营目标定位：南昌市的经济及社会发展状态与北京、上海等一线城市有较大差距，高端客户数量规模小，经济生活水平也有差距，因此，客户端定位在以中端客户为主，由中端再向高端客户发展。本规划方案与洪城一卡通投资有限公司及各意向企业共同研究后再最终确定。新余原野食用菌生态农业股份有限公司2013-1-23市政公用集团洪城一卡通xxx农庄项目可研报告按照“市政公用集团洪城一卡通xxx农庄”发展规划的分段发展布局，项目初始投资应为参股企业合作运营阶段的投资，后续发展阶段的加大投资是初始阶段盈利后的滚动及扩大投资，故本次项目投资的可行性评估为初始合作运营阶段。一、投资建设的内容：在半年建设期限内，完成以下投资建设内容：营销及管理团队组建、营销中心办公及产品形象展示区建设、产品分捡包装生产线及质检车间、产品质量管控及跟踪服务系统的CI建设、品牌宣传广告投入、产品配送投入、备用流动资金（产品种植的基础成本由各参股企业各自承担，不在该阶段的投资范围之内）。序号分项建设主要内容预算计划投入金额

（万元）备注1营销及管理团队组建人员招聘、业务培训、品牌策划公司、商标注册20交品牌策划公司服务6个月2营销中心办公及产品形象展示区建设场所租赁、装修、办公设备、产品形象展示区搭建、面积需800—1000㎡200交品牌策划公司与装修公司共同完成，限5个月完成3产品分捡、包装生产线及质检车间建设各参股企业的产品送达后，产品分捡、包装的生产线、质量检测室、设备、冷冻房300生产线的设计安装交由生产线厂家4产品质量管控、跟踪服务系统的电子CI建设对各参股企业的产品生产现场建设增加质量跟踪系统、包装过程和分捡、质检过程可视、识别跟踪系统、售后服务系统的建设50委托专业的电子科技公司5品牌宣传广告投入营销广告、包装设计、品牌培育的分段投入促销活动100充分利用市政公用集团、江西日报的现有传媒渠道优势，节约广告投入6产品配送投入专用产品配送车（3部以下），配套人员50同时与社会上现有的配送队伍辅助合作7备用流动资金不可预见的经费、前期运营过程的人员工资性开支、必需的采购资金流动280运营过程中，产品的采购的成本费用由各参股企业前期垫付，售后款项回笼后，定期按约定单价划拨合计预计划拟投入资金总额1000万元二、项目运营的阶段性进度计划股份制公司筹建股份制公司筹建产品销售之前各项建设的全面展开产品营销开始着手项目股份公司自身的品牌基地建设的准备工作1个月期限 5个月期限（参股公司派代表成立筹建小组，搭建公司管理框架，着手开始前期工作）（按建设内容的各项工作同时进行，由聘用总经理带头总管）（6个月之内营销目标客户完成1560个客户，力争营销总额达到1792万元）三、经济效益分析测算1.目前南昌市的普通菜篮子市场价格情况经详细调查，如下页供货信息查询商品全称单位箱进价订货单价实进箱价实进单价零售价格超市售价实进毛利率禁用协议未批进价税率清场标志苦瓜500G3.0003.503.9800.000冬瓜500G1.5002.002.9800.000丝瓜500G5.0006.006.5800.000小南瓜500G2.0002.502.9800.000黄瓜（4月特价）500G2.0002.502.5800.000大蒜500G1.5002.002.9800.000茄子500G3.5004.004.5800.000芹菜500G1.5002.002.9800.000绿豆芽500G0.71.51.900.000黄牙白秧500G2.3003.003.9800.000广东菜心500G3.5004.005.5800.000黄豆芽500G0.81.81.900.000黄牙白500G1.3001.802.5800.000上海青500G1.5002.002.5800.000空心菜500G2.53.504.500.000大白菜500G2.5003.003.9800.000包菜500G0.8001.302.500.000花菜500G2.0002.503.5800.000菠菜500G4.3004.805.5800.000春菜500G0.8001.502.5800.000青豌豆500G1.8002.503.5800.000芥菜头500G1.5002.002.9800.000苋菜500G4.0004.504.9800.000雪里红500G2.5003.003.5800.000生菜500G1.5002.002.9800.000西芹500G1.3001.802.5800.000大葱500G1.833.5800.000蒜头500G3.54.55.3800.000蒜苔500G3.557.500.000洋葱500G2.83.54.500.000生姜500G2.545.5800.000香菜500G3.5004.004.9800.000韭菜500G2.0002.503.5800.000韭菜花500G5.5006.008.9800.000韭黄500G5.0005.506.500.000四季豆500G3.5004.004.9800.000扁豆500G3.0003.504.5800.000毛豆500G2.5003.003.9800.000西红柿500G3.0003.503.9800.000白萝卜500G特价0.8001.501.0800.000大扁豆2.5003.003.9800.000香葱5.0006.00800.000油麦菜2.5003.003.5800.000油菜花3.0003.503.9800荷兰豆5.0006.00700山东白2.3003.003.9800红椒3.0004.004.9800参股企业能稳定提供的菜篮子的产品名单详尽提供后，再确定提供的产品清单，产品尽量丰富（上海多利农庄的产品品种偏少，该方面本项目要做好超过多利农庄）。2.本项目运营的定场定位根据南昌市的经济及社会发展水平，若项目的市场定位为普通居民是难以有较大的盈利和发展的。本项目的市场定位为：以中端人群为主体，高端人群和企事业单位客户为辅助，这与上海多利农庄的以高端人群为定位目标不同，上海的高端客户人群多，生活节奏快，南昌的高端客户人群规模不够大。经前期的社会调查，南昌的中端群体对高品位的菜篮子服务项目是有较大的市场需求的，而且中端群体规模不小，项目定位于中端群体为主，产品价格与客户规模的市场空间较大，经调查，中端群体的菜篮子中、高品质的有机蔬菜，其他特色农产品的定价若比超市中的价格高出10—15%的情况下，很多中端群体乐意接受本项目的服务。3.供货的品种、定价及利润列表（初步设定供货品种）序号供货品种参股企业给本项目的产品供价（元/斤）项目运营成本分摊20%本项目市场终端供货定价利润（元）→利润率备注1苦瓜3.00元0.604.570.97→21.22%2丝瓜5.00元1.007.561.56→20.63%3黄瓜2.00元0.402.970.57→19.19%4广东菜心3.50元0.706.422.22→34.58%5上海青1.50元0.302.961.16→19.19%6空心菜2.50元0.505.182.18→42.08%7菠菜4.30元0.866.411.25→19.50%8苋菜4.00元0.805.730.93→16.23%9蒜苔3.50元0.708.634.23→49.01%10香菜3.50元0.705.731.53→26.70%11韭菜花5.50元1.1010.333.73→36.10%12四季豆3.50元0.705.731.53→26.70%13荷兰豆5.00元1.008.052.05→25.46%14山东白2.30元0.464.581.82→39.73%15大蒜1.5元0.302.981.18→39.5%同超市价做为配套16大葱1.80元0.363.581.42→39.66%同超市价做为配套17生姜2.50元0.505.582.58→46.23%同超市价做为配套18新鲜银耳5元/朵1.0010元/朵4.00→74%19竹荪15元/50克3.0025元/50克7.00→28%20新鲜秀珍菇6元1.2011.5元/斤4.30→37.37%（平均利润率为32.36%）4.中、高端群体及其他目标客户的市场调研情况表经市场调研在163人中端收入家庭中调研数据分析，（其中14人家里或自己拥有一卡通）。市调目标人群的家庭年收入、人数、及对本项目服务接受意向情况大致如下表序号家庭年收入（万元）人数对本项目的服务接受意向110—10012095%2100—10003298%31000万以上11100%4对职工福利要求高的企事业单位学校6家其他单位270%5培育以有机蔬菜做为礼品的礼品公司情况4在南昌市培育以新鲜高品质有机蔬菜做为礼品的时尚生活氛围5.本项目达到盈利基准点的预期目标分析根据以上的数据，本项目达到经营盈利基准点的营销收入时，必须达到的客户数量为：高端客户260个，中端客户1300个。投资后的运营成本计划：总投资1000万元中，500万为固定资产投入，计划分为5年收回，每年100万。年运营成本为480万（含备用流动资金、产品配送、营销广告、跟踪管理系统）。总额运营成本为580元/年，48.33万/月。以项目的平均利润率32.36%计算基准，月营业额达到149.35万元，年营业额1792.2万元时为投资盈亏平衡点。必须达到的办卡客户数量计算：项目设定高端客户1.98万/年卡，中端客户9800元/年卡，3800元/季卡，900元/月卡。高端客户1650元/月消费，中端客户816元/月消费设定客户比例为：高端客户/中端客户比例为：1：5则：1650a+816×5a=1493500a=260个即：高端客户260个，中端客户1300个当营销客户及营业额达到：1000个高端客户，5000个中端客户，或营业额达到573万/月，6876万/年时盈利为1645万元。投资回报盈利率164.5%。6、对洪城一卡通的投资回报从三个方面体现：6-1、应用服务增加原有一卡通用户卡上的融资资金金额。达到项目客户平衡点时，一卡通的融资额即达到1792.2万元。6-2、立足中端消费群体，大力发展高端群体以及社会团体开卡使用其功能，大额年单交易，增加单次刷卡交易的额度限额。增加了在中、高端客户群体的一卡通发卡量。6-3、在服务品质提升的同时，通过增加产品消费，增加了一卡通服务的利润率。四、本项目的食品安全管控运营本项目确保高品质有机蔬菜的食品安全至关重要，通过以下管控确保食品安全：供货农业企业必须取得食品安全论证的企业。本项目在供货企业的生产基地建设监控系统，可追溯识别系统。股份公司的分捡包装车间的质量检测系统。配送服务过程的监控与追溯系统。政府质检部门的定期抽样检测。五、本项目的投资风险任何投资都存在不可预见的风险，本项目的投资风险在严格管控产品质量安全的运营前提下，存在两个方面的主要风险。1.整体经济萧条，中、高端人群的生活水平整体大幅度下降，该风险做为企业来讲是无法规避的。2.企业内部管理，经营不善造成的风险。该风险的规避在于各参股企业必须要有同一市场理念和市场战略眼光，企业高管的经营，管理必须到位，要有较远的行业前瞻性，企业要选用到合适的高级人才，建立科学的经营策略与管理体制。六、市政公用集团洪城一卡通投资有限公司在本项目股份有限公司中的地位：本项目运营充分依托市政公用集团洪城一卡通的运营平台，所以洪城一卡通投资有限公司在本项目股份公司的地位为最大的股东，拥有最大的话语权和决定权，初步设定成员企业共5家，洪城一卡通占40%股份，其余4家企业各10—20%。数据：由于所处行业、家庭状况等不同，收支也就各异。生活在南昌城区（不含新建等4县城）的居民，去年的平均收支情况如何？4日，记者从国家统计局南昌调查队了解到，去年该市人均可支配收入23602元，人均消费支出16450元，网购支出同比增长近六成。人均月工资收入1345元据悉，在收入的统计中，抽样调查以户为单位，被调查家庭成员将所有现金与非现金收入汇总，从而产生两大收入指标：人均家庭总收入（含社保、公积金、礼品折现等）和人均可支配收入（主要指现金收入）。据南昌市城市居民家庭住户调查资料显示，2012年，该市城市居民家庭总收入实现人均25152元，其中，人均可支配收入23602元。四大收入来源中，人均工资收入为16137元，月均约1345元。年人均消费支出1.6万元总体上，南昌的消费水平稳步提高，消费结构更趋优化。去年南昌市民人均消费支出16450元，家庭用品、教育文化、居住等支出增长较快，而食品、交通和通讯方面的支出增长不大。如今，越来越多的居民通过健身、休闲娱乐和外出观光来丰富生活，带动文化娱乐消费大幅增长。调查数据显示，去年南昌市民文化娱乐人均支出1120元，同比增长两成，其中文化娱乐服务、团体旅游、健身活动的支出增幅在三成及以上。网购支出同比增长近六成随着网络的不断发展，网上购物和服务以其便利、价廉的优势吸引着越来越多的消费者。去年南昌市民通过互联网购买商品或服务支出人均71元，同比增长59%。人均网购支出才71元，是不是偏少？对此，南昌调查队解释，不少人网上购物花费成百上千元，有的甚至在万元以上，但这个群体占比还相对较小，大多数人主要还是选择现场购物。调查资料显示，截至2012年12月底，南昌市居民家庭每百户拥有移动电话为200部，接入互联网的移动电话每百户27部；居民家庭每百户拥有电脑84台，接入互联网的达80台。2012南昌城区居民人均收支情况收入工资性16137元转移性6643元经营性1752元财产性620元支出食品类5612元交通和通讯类2446元教育文化娱乐服务1799元衣着类1761元居住类1732元家庭设备用品及服务类1505元医疗保健类855元其他商品和服务类739元目录TOC\o"1-2"\h\u253321总论 1311911.1项目概况 1317891.2建设单位概况 3162241.3项目提出的理由与过程 3311231.4可行性研究报告编制依据 4225921.5可行性研究报告编制原则 426521.6可行性研究范围 5265791.7结论与建议 665262项目建设背景和必要性 9302042.1项目区基本状况 9237942.2项目背景 11327472.3项目建设的必要性 11265903市场分析 14297233.1物流园区的发展概况 1479553.2市场供求现状 1669963.3目标市场定位 17108883.4市场竞争力分析

17160544项目选址和建设条件 1950564.1选址原则 1969314.2项目选址 19544.3场址所在位置现状 19297334.4建设条件 20123545主要功能和建设规模 22282555.1主要功能 22281835.2建设规模及内容 26195696工程建设方案 27137726.1设计依据 27219396.2物流空间布局的要求 27262516.3空间布局原则 2853886.4总体布局 2936766.5工程建设方案 30235856.6给水工程 33115596.7排水工程 3553126.8电力工程 38288986.9供热工程 46314656.10电讯工程 47153607工艺技术和设备方案 51276227.1物流技术方案 5142607.2制冷工艺技术方案 6769868节能方案分析 7336228.1节能依据 73176248.2能耗指标分析 73235218.3主要耗能指标计算 74272888.4节能措施和节能效果分析 76295509环境影响评价 83267939.1设计依据 8335089.2环境影响评价应坚持的原则 83134559.3项目位置环境现状 84208539.4项目建设与运营对环境的影响 8430919.5项目建设期环境保护措施 8459489.6项目运行期环境保护措施 861431110安全与消防 873017710.1安全措施 872680010.2消防 88921011组织机构和人力资源配置 921053611.1施工组织机构 922404211.2基建项目部的主要职责 923031711.3运营管理 931573811.4人员来源、要求及培训 942246412工程进度安排 96591412.1建设工期 962284512.2工程实施进度安排 96HYP