东方明珠城全新促销策略管理知识

东方明珠城全新促销策略2023年春节在寒流当中渡过，也是40年来寒冷天气最长的一个冬天，而当天气渐渐回暖之际，另一个寒冬“地产寒冬”却依然持续着，而且似乎看不到头，它无法预测。众所周知，自2007年9月28日，央行发布了缩紧贷款额度的新政那天起，商品房成交量全国性的急速下滑，随之而来的多次加息，让投资客户没有喘息的机会。其中影响最大的城市就是深圳以及珠三角地区，成交量降至冰点。开始投资者、开发商、中介公司都在观望、期盼回暖的到来，然而时至春节长假期，春节过后，一切并没有回暖迹象。为了更准确的把握市场动态，我们收集了深圳各区项目新春期间的销售资料进行分析。一、深圳项目最新动态刷区挣域场项目名称载原均价不新春优惠、主降幅饿销售情况破罗湖手（大部分项遍目休息七天穗）杰尊寓一期泊19000葵/㎡殿公寓8.5辉折尤一房9.3控折起炭二房9.6稀折起荒降幅20％纷－30％扫一般，柳看楼人流较犁多泻双御雅轩气20000澡/父㎡谊付款折扣按站揭9.8折召，一次性9龙.6折策新春无特殊煌优惠氏一般，围看楼人流稀清少怠福田编高发城驰栽22000小/正㎡朵按不同面积霜朝向打折，导新春送家电倦降幅10％竹看楼人流稀蛾少坊中城天邑家22000近/辩㎡灵付款折扣按警揭9.8折杏，一次性9崖.6折出新春无特殊波优惠萝没客户酒御花园（皇澡御苑三期）象19000摔/险㎡箱特价房二房削一口价98挠万，其他二伙房降5万再淹打96折，轿三房降8万锯再打96折谁，庙降幅12％衫销售良好附南山膜诺德国际一辞期硬15000汽/象㎡墨20套特价糕房1200登0乎/堡㎡起，其他装享94折到舟96折。惩降幅7％－读20％悼销售良好茂澳城花园碗30000碎/而㎡荣春节暂无优怜惠浮一般翅华联城市山轻林沸超3000间0望/盾㎡恰春节额外9引9折掌一般戚宝安穷富通城四期和15000记/鼻㎡蛇新春一次性学92折，按罪揭95折，惩9鹿0猾㎡以下返5答000元，粱90㎡以上鲁返1000堆0元。扮降幅15％揉一般攀泰华阳光海唉16000忍/湖㎡严特价房8魂0下㎡两房80丛万。夹降幅28.歪5％森良好矮中海西岸华欠府姻9200婚/宗㎡烤额外97折彼优惠，一房唯送装修。目竟前均价70袍00忘/斗㎡纳降幅24％僻良好六龙岗栗可园七期根12000滑/做㎡守特价房8材0报㎡，60－房70万。新胖年送利是，疤折后均价1最1000/多㎡。唉降幅30％沉人流稀少北万科第五园语14000缝/错㎡猾现场抽奖，近0.5％－镜3％额外优注惠，送30裹00填/化㎡装修在降幅24％币良好示佳兆业茗萃咽园嚷6800灯/称㎡变节假日抽奖百家电，新春怪购房减总价仆2000－唐5000歇良好躺东方盛世侧14000炮/穗㎡迫特价房79绣88感/拥㎡，均价1洗0500/魔㎡家降幅30％羡良好尝聚龙园二期民12000坐/半㎡币现楼发售部骑分特价房7振818剪/次㎡，均价9扣000/㎡寄降幅33％挑至今销售约升30％什龙城国际二幅期绞12000垦/求㎡晋目前均价1止1000钞/熊㎡，歇降幅8％火一般总结：通过以上可看到，新春深圳各区项目基本都在降价促销，降幅从10％-30％，特别是品牌开发商如佳兆业、万科、中海降幅最大。销售情况也与项目的优惠幅度与开发商品牌有很大的关系，既有品牌效应又有大优惠的情况下，销售率相对较好。其他项目销售率很低，少部分开发商开发商静观其变。龙岗区域销售率集中在几个降幅较大的项目，如东方盛世、龙园意境、可园、水岸新都等。春节7天长假期深圳销售量为7套，2月11日到17日全市成交129套，可见地产寒冬持续当中。二、营销策略建议在此环境下，东方明珠城已经提前进行送装修大礼包的促销。送装修大礼包促销统计如下：抵盈套数泥送装修金额赵金额镇二房剩余总嫩套数胡18读30000求54000御0电大三房剩余尖总套数猎207炮80000求16560磁000腔小三房剩余狗总套数奴106弊60000看63600束00导四房剩余总膀套数种50抹10000禾0追50000发00第合计型28460卖000扯每户型减音去礼包总价厦价格艳面积即二房剩余总堤价喉19293爹492生1377.哥56宽单位均价：扶14006抢律大三房蝴剩余总价旁22886习4190眉22282效.83需10271容傍小三房剩余宽总价爹11130湖7045聪9984.抄42竞11148鼓份四房剩余总丧价腿76777汇696绕6681.眯15兽11492奖味总价他43624牵2423纵40325阳.96狂总均价：吃10818直尝按以上译剩余所有单桐位送礼包总洽金额为28济，460，偷000元夜剩余单位减献去装修大礼亭包总均价：捧10817似.91元/槐㎡渴减去礼包后哨剩余量最大只的三房单位白均价为10平271毁/蒙㎡－111偷48/㎡，倦四房均价为虏11492碧/㎡，这价和格高于目前讲新推出项目淋，或高于其衰他项目的特票价单位。谁对于东方明楼珠城余下将繁近400套离的销售该采爬用何种形式滥，根据以上丹分析，其他芦项目都在大潜促销的情况盟下，我们项蛾目降价发售轨也许是能有锄转机的措施束。摸辞上新的促销必响须是更加具绘震撼性的，售而且具有可立操作性。方案一铸“咸全面降价促普销剑”凤在于佳兆业弹、万科、中岭海邻等开发商燥都打正旗号快跌价销售的菊情况下，泄采用降价销猎售的方式已归经不为过分发。雨按照目前趋钉势，当东方睁明珠城价格偏回调到有8拥000多起注的单价，均守价在950拾0症/贡㎡左右，应扭该据有震撼沃性。后我们做了一婚个测算：题姥减去礼包后漆价格裁建议在优惠非折后伐面积稳二房剩余总吵价拔19293发492废16399瞎468.2冻1377.繁56柱再优惠后单负价：119沟05特大三房剩余耍总价剥22886招4190理21055嫌5054.绘8肠22282怕.83奇9449君小三房剩余碌总价坏11130漂7045戚97950汤199.6厨9984.吉42衬9810清四房截剩余总价岂76777承696乒63725坊487.6兄8莫6681.券15列9538顿总价羊43624王2423址38863晚0210.勒3派40325嫌.96饲总均价：鸽9637根以上我们建布以按各单位绣不同的剩余篮量及朝向进猜行再优惠调燃整，所有调悠整在减去大旧礼包优惠的铅总价上下调饶：歇二房再优惠车：径按答送礼包后泉再打85折精优惠冰大三房再优爹惠：碗按爽送礼包后趋再打92折讨优惠输小三房再优拜惠：柱按片送礼包后笛再打88折低优惠某四房再优惠时：冻按鸟送礼包后叙再打83折炕优惠杆字当项目均枯价下调到9怖637门/渐㎡的时候：许慨贡项目剩余单件位总收入比虹减去大礼包饮后总炎价减少：挤47欣，絮612躺，尘213袜元牲片诸冻器粘比原啊价（未任何苹打折）减少荷：鲜76是，栋072朵，炮212城元氧总结：按以叛上统计，项察目价格在调盈整后单位均捉价9449尺－1190留5贴/㎡，是具成有吸引力的急，但相比其艇他推出特价步房的项目，喉价格仍属偏约高，虽然左扒岸春天位置厦及规模等优嘉势明显，但禾在目前市场秘价格走势未副明朗的情况毛下，按以上蜓大幅调价后渴所取得的效应果，备还需待考证鞠。方案二繁“单推出限量特劝价房源”添本方案在2年007年1毛月9日已经命正式提交给罩开发商。实另际上，此促快销方式也是境目前市场上浅普遍被采用银的促销方式起。杰在于市场价湾格到底下调治多少才算驼“油抄底亦”邪未明的情况歪下，很多开酿发商不敢冒岭然下调，除炸了品牌开发侨商有知名度槐号召力，急掀需回笼资金袄开发大量储史备土地，才慕大幅降价。卧对于东方明务珠城，建华扰认为推出特席价房促销较邪为合适，主讲要具以下几纯点优势：压推出限量单赛位，对于局舌部价格下调狱的幅度可以究更加放大，窄震撼力、吸龙引力更强。尖局部降价，遥对于前期客茄户比较好解鸟释。迷目前市场未咳明朗，以试副探性推出部和分特价房，杨销售良好可容以加推，销每售反应差可夕以收回，收卸放自如。遣对于特价房思促销，适用嚼单位数量，染范围可以灵组活制定。宫1）吹具体操作：衡东方明珠城远仍有部分朝女向单位一套由未售，或只妈售出几套，氧此些户型在约市场环境火缴爆的时候都雀难以销售，写建议借这几义个户型作为隙放大促销切右入点。巴定价建议依盲然参照公塞园大地，公饿园大地差的筑朝向价格诸9400恰/㎡起，东静方明珠城朝捉向差买不动象单位需低于漂此价格方有堤吸引力。但踏考虑明珠城拳的地理优势申及前期树立脾的形象，建蝇议定价具吸完引力之余不度宜过低，因属此8880仁/㎡的起价取比较适中。椒2）押首批单位建吼议：园首批特价房腥作为试行，限不宜量太大要，降建议推题4兴座蚂01萌单位，共忽28阳套。本户型叙一套未售，钩主要问题是虏由于朝深惠刚路噪音大，威而且原定价兼偏高，本次锁借特价房争须取消化本户城型。术4社座沸01餐单位特价房合定价：拘5通－8层铅8880授/㎡嚼9-12杠层自9180冷/㎡饲13-16庙层牛9480朋/㎡蜡17-20锁层睁9780析/㎡辩21-24轿层税10080初/㎡脸25-28型层纽10380洪/㎡燥29-32姑层挪10680负/㎡定本价格调整链比原价送米60000驼元装修礼包女后单价，再衬降约骗564痕/㎡姜-19硬12肠/㎡。耽8附层为降价最贪多单位，3肝1层为降价浑最少单位。佩为增加选择护性加推6座甚05单位牢5-8层糠9080/饮㎡美9－11层悦9380/斯㎡登6座06单亮位馋5-8层检9080/怎㎡飞9－11层议9380/撒㎡继舰7座06单米位钢5-8层尝9080/派㎡乐9－12层声9380/哈㎡丛本价格调整殃比原价送8透0000元平装修礼包后鸣单价，再降狼约291/漂㎡－608界/㎡锹热3）优惠统狮计管并潜本批特价房锡共50套，叫时不原销售总价泡55428洲928元，杰送礼包后价淘格5198向8927元恩，特价房价算格偿46875童677元。眼瓶按此统计，虏送礼包此部抖分单位比原董价减少：3贝，440，惊001元食势受刑巷特价房促销妹比原价减少疼：8，55唐3，251蛮元赚作4）促销宣摊传甘师汽持新堆的促销方式聚必须借助媒革体向外界展初开宣传，以彻达到促成销挥售的效果。立柱广告豆东方明珠城埋只剩余榕树具头立柱广告减位，目前没巴有任何广告笨画面，建议粮争取在没拆吨除立柱前，饭把本次新促周销的信息悬嘉挂上。楼体条幅滨项目已经入拒伙，尽量寻题找可以悬挂途大条幅的墙犁面，在不影壮响住户的情沃况下，作宣沙传。建议更