2023年房地产估价师(开发经营与管理)通关试题61

2023年开发经营与管理题库一、单选题1、对于一般房地产投资项目，（）指标应大于2。A.利息备付率B.偿债备付率C.流动比率D.速动比率答案：A本题解析：本题考查的是清偿能力指标及其计算。偿债备付率介于1.15～1.35之间；对于房地产开发企业或项目来说，200%并不是最理想的流动比率，其流动比率相对较低；一般而言，房地产开发项目的存货占流动资产的大部分，其速动比率较低，不会达到100%。参见教材P203～206。2、居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费用属于（）。A.基础设施建设费B.公共配套设施建设费C.建筑安装工程费D.其他工程费答案：B本题解析：房屋开发费包括：①建筑安装工程费；②基础设施建设费；③公共配套设施建设费。其中，公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施（或公建设施）的建设费用。主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。一般按规划指标和实际工程量估算。3、根据国内生产总值的（）形态看，GDP是所有常住单位在一定时期内生产的全部货物和服务价值超过同期投入的全部非固定资产货物和服务价值的差额。A.价值B.收入C.产品D.货币答案：A本题解析：本题考查的是需求指标。从价值形态看，GDP是所有常住单位在一定时期内生产的全部货物和服务价值超过同期投入的全部非固定资产货物和服务价值的差额，即所有常住单位的增加值之和。4、下列报表中，不属于房地产开发项目财务报表中基本报表的是（）。A.资本金现金流量表B.财务计划现金流量表C.利润表D.借款还本付息表答案：D本题解析：房地产开发项目财务评价报表包括基本报表和辅助报表。其中，一些基础性数据（如成本、收入等）都存储于辅助报表中，这些辅助报表通过某种对应关系生成基本报表。房地产开发项目财务报表中基本报表包括：①项目投资现金流量表；②资本金现金流量表；③投资者各方现金流量表；④财务计划现金流量表；⑤利润表；⑥资产负债表。D项属于辅助报表。5、30.对经营期不同的房地产投资方案进行比选时，应采用的方法是（）。A.等额年值法B.差额投资内部收益率法C.净现值法D.等额年费用法答案：A本题解析：本题考查的是方案经济比选方法的选择。经营期不同不能直接比总值，必须比年值。选项D还必须满足效益相同的条件。P210。6、“三项预测值”分析方法是（）中的一种。A.概率分析方法B.盈亏平衡分析方法C.多因素敏感性分析方法D.风险估计与评价的方法答案：C本题解析：本题考查的是敏感性分析的“三项预测值”法。对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值，即最乐观预测值、最可能预测值、最悲观预测值。P227。7、某店铺的购买价格为60万元，购买者用现金支付20万，其余的为借贷资金，如果店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为24000元，投资者权益增加值为2200元，店铺市场价值增长率为2％，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为（）。A.8.1%B.16.0%C.19.1％D.23.1%答案：C本题解析：本题考查的是现金回报率与投资回报率。当考虑物业增值收益时，投资回报率=（税后现金流量+投资者权益增加值+物业增值收益）/权益投资数额，则投资回报率=（2.4+0.22+60×2％）/20=19.1％。参见教材P201。8、地下室防潮、防水构造做法中，当常年静止水位和丰水期最高水位都高于地下室地坪时，应采用（）的做法。A.防潮B.防潮与排水相结合C.卷材防水D.钢筋混凝土防水答案：C本题解析：当常年静止水位和丰水期最高水位都高于地下室地坪时，地下水不仅可以浸入地下室，还对墙板、底板有较大的压力。地下室必须采取防水构造做法，常用的防水做法是卷材防水。9、对于房地产开发项目，以下各项目中属于投资者各方现金流量表的是（）。A.自有资金B.销售收入C.自营收入D.经营资金出资额答案：D本题解析：本题考查的是基本报表。选项ABC出现在财务计划现金流量表。10、下列建筑安装工程费用的构成项目中，属于企业管理费的是（）。A.养老保险费B.失业保险费C.医疗保险费D.劳动保险费答案：D本题解析：企业管理费是指建筑安装企业组织施工生产和经营管理所需的费用，包括管理人员工资、办公费、差旅交通费、固定资产使用费、工具用具使用费、劳动保险和职工福利费、劳动保护费、检验试验费、工会经费、职工教育经费、财产保险费、财务费、税金（房产税、车船使用税、土地使用税、印花税）、其他（技术转让费、技术开发费、投标费、业务招待费、绿化费、广告费、公证费、法律顾问费、审计费、咨询费等）。11、某房地产投资项目的目标收益率为10%，内部收益率为16%，实际收益率为12%，银行贷款利率为7.5%，则通货膨胀率是（）。A.1.82%B.2.33%C.3.57%D.5.45%答案：C本题解析：本题考查的是财务内部收益率。根据公式（1+Ra）=（1+Rr）（1+Rd），（1+16％）=（1+12％）（1+Rd），可算出Rd=3.57％。12、投资组合是（）的一个有效措施。A.提高投资收益B.提高市场竞争力C.开拓投资领域D.规避投资风险答案：D本题解析：投资组合理论认为对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应，把适当的投资项目组合起来，便可以达到一个最终和最理想的长远投资策略，即寻找在一个固定的预期收益率下使风险最小，或是在一个预设可接受的风险水平下，使收益最大化的投资组合。13、房地产属于不动产，销售过程复杂，流动性很差，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金，这主要体现了房地产投资风险的（）。A.政治风险B.变现风险C.机会成本风险D.市场供求风险答案：B本题解析：本题考查的是房地产投资的系统风险。变现风险是指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险。房地产属于非货币财产，具有独一无二、价值量大的特性，销售过程复杂，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金14、2011年末，某市住房总量为5000万平方米，其中经济适用住房400万平方米，商品住房3750万平方米，同期住房空置量为750万平方米，其中经济适用住房为50万平方米，商品住房为450万平方米，则该市2011年末的住房空置率是（）。A.9%B.12%C.12.5%D.15%答案：D本题解析：考点:供给指标。空置率＝空置量/存量＝750/5000＝15%。15、下列房地产投资项目评价指标中，可用于判断项目能够承受最高贷款利率的是（）。A.成本利润率B.资本金利润率C.销售利润率D.财务内部收益率答案：D本题解析：财务内部收益率（FIRR），是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目营利性的基本指标。内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损。因此所求出的内部收益率是可以接受贷款的最高利率。16、房地产投资方案比选通常是在（）之间进行。A.独立方案B.互斥方案C.相关方案D.相容方案答案：B本题解析：本题考查的是方案经济比选及其作用。常见的比选，是互斥关系和可转化为互斥关系的多方案比选。17、房地产产品出售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本是（）。A.营业成本B.开发产品成本C.期间费用D.开发项目总投资答案：A本题解析：营业成本是指房地产产品出售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本。主要包括：①土地转让成本；②商品房销售成本；③配套设施销售成本；④房地产出租营业成本。18、设损益表中的销售利润为SP，营业利润为BP，利润总额为TP，净利润为NP，则以下关系中一定成立的为（）。A.SP＜TPB.TP＞BPC.BP＜NPD.TP＞NP答案：D本题解析：损益表是总括反映企业在某一会计期间的经营成果，提供该期间的收入、费用、成本、利润或亏损等信息的会计报表。损益表的内容包括销售收入、销售成本、销售税金、销售利润及其他业务利润，以及投资收益、营业外收入、营业外支出、所得税和净利润等项目。由“净利润＝利润总额－所得税”知，利润总额＞净利润，即TP＞NP一定成立。19、在估算某教学楼的房屋开发费用时，按照每间教室的综合投资乘以教室数估算其总投资，这种估算方法属于（）。A.单元估算法B.概算指标法C.单位指标估算法D.工程量近似匡算法答案：A本题解析：在可行性研究阶段，房屋开发费中各项费用的估算，可以采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标法、概预算定额法，也可以根据类似工程经验进行估算。A项，单元估算法是指以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法。如以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资、以每张病床的综合投资乘以病床数估算一座医院的总投资等。B项，概算指标法采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用。C项，单位指标估算法是指以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。D项，工程量近似匡算法采用与工程概预算类似的方法，先近似估算工程量，配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资。20、以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资，这种估算方法为（）。A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标法答案：A本题解析：本题考查的是房屋开发费。单元估算法是指以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法。P261。21、某投资项目每年可获得50000元的资金用于偿付年还本付息，贷款人要求偿债备付率不低于1.3，贷款利率为12％，贷款期限为20年，按月等额还本付息。则该项目投资人所能申请到的最大贷款额为（）万元。A.2.73B.29.11C.344.74D.349.31答案：B本题解析：偿债备付率=可用于还本付息资金/当期应还本付息资金，则每年应还本付息资金=5/1.3=3.846（万元），按月还本付息额=38460/12=3205（元），用等额序列支付现值系数公式，可得最大贷款额为：V=A/i［1－1/（1+i）n］=3205/（12％÷12）错误［1－1/（1+12％÷12）12错误20］=29.11（万元）。22、某房地产开发商向银行贷款3000万元，期限为3年，年利率为8%，若该笔贷款的还款方式为期间按季度计息、到期后一次偿还本息，则开发商为该笔贷款支付的利息总额是（）万元。A.378.49B.678.22C.779.14D.804.73答案：D本题解析：利息总额计算公式为：利息＝P[（1＋i）n－1]。式中，P代表贷款额；i代表计息期利率；n代表计息期。本题中，P＝3000（万元），n＝3×4＝12，i＝8%÷4＝2%，则开发商为该笔贷款支付的利息总额＝3000×[（1＋2%）12－1]＝804.73（万元）。23、已知某房地产开发项目的开发成本为2000元/m2，开发商的目标利润率为15%，当前的销售税率为6%，按成本加成定价法可定价为（）元/m2。A.2420B.2438C.2447D.2503答案：C本题解析：成本加成定价法是指开发商按照所开发物业的成本加上一定百分比的加成来制定房地产的销售价格。加成的含义就是一定比率的利润。假设定价为x，则有x＝6%x＋2000（1＋15%），得x≈2447（元/m2）。24、临界点分析和保本点分析的主要差异在于()。A.变动成本的设置B.平衡点的设置C.同定成本的设置D.产销售量的不同答案：B本题解析：暂无解析25、当可供比较方案的开发经营期不同时，一般宜采用（）进行比选。A.净现值法B.等额年值法C.差额内部收益率法D.费用现值法答案：B本题解析：本题考查的是方案经济比选方法的选择。当可供比选方案的开发经营期不同时，一般宜采用等额年值法进行比选。26、某居住项目规划建筑面积为30000m2，含土地费用在内的开发成本为7500万元，开发费用为1650万元，销售税费为销售收入的5.5%，销售均价为5500元/m2，适用的土地增值税税率为30%，则该项目应缴纳的土地增值税为（）万元。A.1482.75B.1755.00C.1932.75D.2205.00答案：A本题解析：其他扣除项目＝含土地费用在内的开发成本×20%＝7500×20%＝1500（万元），增值税扣除项目金额总计＝项目开发成本费用及税金＋其他扣除项目＝7500＋1650＋30000×5500×5.5%/10000＋1500＝11557.50（万元），增值额＝30000×5500/10000－11557.50＝4942.50（万元），增值比率＝4942.50/11557.50×100%＝42.76%，则该项目增值比率超过20%，低于50%，适用税率为30%，则应缴纳土地增值税＝4942.50×30%＝1482.75（万元）。27、网络图法在建设工程管理中常常作为（）的方法。A.质量管理B.成本管理C.进度管理D.合同管理答案：C本题解析：在工程的进度管理中，制定进度计划的方法有以下两种：①横道图法。横道图法是用直线线条在时间坐标上表示出单项工程进度的方法。②网络图法。网络图法是以网络图的形式来表达工程进度计划的方法。28、若登记账簿出现借贷方向、科目正确，但是入账金额少记的，应采用（）。A.划线更正法B.红字更正法C.补充登记法D.划线注销，注明“此行空白”答案：C本题解析：借贷方向、科目正确，但是入账金额少记的，采用“补充登记法”。更正时，按照正确的数字和错误的数字之间的差额，用蓝字填写一张记账凭证，并据以登记入账，在补充记账凭证的摘要栏内注明“更正某月某日某号记账凭证少记金额”。29、房地产开发项目通常采取预售期房的方式筹集资金，使得房地产开发项目的流动负债数额较大，流动比率相对()。A.较低B.较高C.不高不低D.为零答案：A本题解析：根据流动比率的概念。30、某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2500万元，经营期内的年平均利润总额为800万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为()。A.12%B.32%C.24%D.30%答案：B本题解析：暂无解析31、高尔夫球场属于（）。A.居住物业B.酒店和休闲娱乐设施投资C.工业物业D.特殊物业答案：B本题解析：按照物业用途类型划分，房地产投资可以分为：①居住物业投资；②商用物业投资；③工业物业投资；④酒店与休闲娱乐设施投资；⑤特殊物业投资。其中，酒店和休闲娱乐设施是为人们的商务或公务旅行、会议、旅游、休闲、康体娱乐活动提供入住空间的建筑，包括酒店、休闲度假中心、康体中心、赛马场、高尔夫球场等。32、房地产市场分析中，根据投资者参与房地产市场投资的不同目的和方式，分析不同投资目的或方式之间的比例关系及其动态变化的是（）。A.区域结构分心B.租买结构分析C.供求结构分析D.投资结构分析答案：D本题解析：本题考查的是房地产市场结构。投资结构：根据投资者参与房地产市场投资的不同目的和方式，分析不同投资目的或方式之间的比例关系及其动态变化。33、某写字楼月潜在毛租金收入为100万元，月平均运营费用为60万元，月平均空置率为5％，月平均租金损失率为2％，月平均其他收入为潜在毛租金收入的3％，则该写字楼的月净经营收入是（）万元。A.33.00B.33.10C.36.00D.36.10答案：C本题解析：由题意，月净经营收入=有效毛收入－运营费用=潜在毛租金收入－空置和收租损失+其他收入－运营费用=100－100错误（5％+2％）+100错误3％－60=36（万元）。34、根据会计法的规定，我国会计年度和财政年度一致，按公历年度计算，每年的起止日期为（）止。A.上年的6月1日起至5月31日B.上年的8月1日起至7月31日C.每年的1月1日起至12月31日D.每年的6月1日起至下年的5月31日答案：C本题解析：根据会计法的规定，我国会计年度和财政年度一致，按公历年度计算，每年的起止日期为1月1日起至12月31日止。为满足人们对会计信息的需要，也要求企业按短于一年的期间编制财务会计报告，如半年度、季度和月度，均按公历起讫日期确定，称为会计中期报告。35、某市2016年商品住宅新开工面积为600万平方米，竣工面积为400万平方米，2015年底未完工并继续施工的商品住宅面积为200万平方米，该市商品住宅的平均建设周期为（）年。A.0.5B.1.0C.1.5D.2.0答案：D本题解析：反映和描述房地产市场状况的指标包括供给指标、需求指标和市场交易指标三种类型。其中平均建设周期属于供给指标，是指某种类型的房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度。在数值上，平均建设周期＝房屋施工面积/新竣工面积＝（600＋200）/400＝2.0（年）。36、下列对箱形基础的表述，正确的是（）。A.箱形基础的材料可以是砖石砌体、素混凝土材料以及钢筋混凝土材料B.基础底面形状为方形或矩形，适用于多层框架结构或厂房排架柱下基础C.是由由底板、顶板、侧板和一定数量内隔墙构成的整体刚度较好的钢筋混凝土箱形结构D.由设置于土中的桩和承接上部结构的承台组成答案：C本题解析：A项，条形基础的材料可以是砖石砌体、素混凝土材料以及钢筋混凝土材料；B项，独立基础底面形状为方形或矩形，适用于多层框架结构或厂房排架柱下基础；D项，桩基础由设置于土中的桩和承接上部结构的承台组成。37、当所有的运营费用均由租户直接分担时，则称这种出租方式为（）。A.毛租B.净租C.潜租D.直租答案：B本题解析：本题考查的是写字楼的租约与租约谈判。当所有的运营费用均由租户直接分担时，则称这种出租方式叫“净租”。参见教材P353。38、下列房地产投资项目不确定因素中，属于置业投资阶段的主要不确定性因素的是（）。A.建筑安装工程费B.土地费用C.空置率D.容积率答案：C本题解析：对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定性因素包括：购买价格、权益投资比率、租金水平、空置率、运营费用、有效面积系数和贷款利率等。39、已知某投资项目当折现率为11%，净现值为1700万元，当折现率为12%时，净现值为-870万元，则该投资项目的内部收益率为（）。A.11.12%B.11.36%C.11.66%D.12.59%答案：C本题解析：本题考查的是财务内部收益率。参见教材P182。40、某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过150万元时收取3%的百分比租金。当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金是()万元/月。A.13.2B.15.9C.19.5D.20.4答案：B本题解析：租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金为=15+(180-150)×3%=15+0.9=15.9(万元/月)。41、房产开发贷款的还款资金来源，通常是销售收入或（）。A.租金收入B.土地出让收入C.房地产抵押贷款D.净经营收入答案：C本题解析：本题考查的是房地产开发贷款。房地产开发贷款的还款资金来源主要来自于销售收入或房地产抵押贷款。P302。42、某家庭向银行申请了一笔等额还本付息的个人住房抵押贷款，其月供为2850元，月利率为0.625%，则该抵押贷款的实际年利率为（）。A.7.50%B.7.56%C.7.71%D.7.76%答案：D本题解析：实际利率i与名义利率r的关系式为：i＝（F－P）/P＝[P（1＋r/m）m－P]/P＝（1＋r/m）m－1。本题，该抵押贷款的实际年利率i＝（1＋0.625%）12－1＝7.76%。43、下列财务报表中，在编制时要求资金流平衡的是（）。A.总投资估算表B.经营成本估算表C.投资计划与资金筹措表D.销售收入与经营税金及附加估算表答案：C本题解析：资金流平衡即为流入项之和等于流出项之和。AB两项是成本估算表，只有流出，无流入。D项，销售收入为流入，税金及附加为流出，但税金为销售收入的一定比例，一般不相等。44、方案经济比选中决策准则包括三个原则，不应包括的原则是（）。A.最低可接受收益率原则B.不行动原则C.备选方案差异原则D.最高可接受收益率原则答案：D本题解析：本题考查的是方案经济比选及其作用。在对互斥方案进行比较选择的过程中，通常要遵循三个决策准则，这些准则是：备选方案差异原则、最低可接受收益率原则和不行动原则。45、进度计划管理通常采用网络图和（）。A.资源配置图B.直方图C.横道图D.控制图答案：C本题解析：本题考查的是进度控制。进度计划管理通常采用网络图和横道图。46、进行可行性研究时，财务评价和综合评价的前一步骤是（）。A.接受委托B.调查研究C.方案选择和优化D.编制可行性研究报告答案：C本题解析：本题考查的是可行性研究的步骤。可行性研究按以下五个步骤进行：接受委托、调查研究、方案选择和优化、财务评价和综合评价、编制可行性研究报告47、四时感冒，恶寒发热不甚而无汗之表证，宜选用A.加味香苏散B.麻黄汤C.九味羌活汤D.升麻葛根汤答案：A本题解析：加味香苏散（紫苏叶、陈皮、香附、炙甘草、荆芥、秦艽、防风、蔓荆子、川芎、生姜）——功用：发汗解表——主治：四时感冒（恶寒发热不甚而无汗之表证），为辛温发汗之缓剂；而麻黄汤，麻桂并用，发汗之力较强，并善宣肺平喘，为辛温发汗之重剂，适用于外感风寒，恶寒发热而无汗喘咳之表实证；九味羌活汤辛温发汗，兼清里热，适用于外感风寒挟湿，恶寒发热，无汗身痛，兼有口苦微渴者；升麻葛根汤升阳解肌而透疹，宜于麻疹欲出不出而身热无汗者。48、购买者对其购买活动的满意感（S）是其产品期望（E）和该产品可察觉性能（P）的函数，即S＝f（E，P）。若购买者非常满意，则（）。A.P＝0B.E＞PC.E＝PD.E＜P答案：D本题解析：消费者在购买产品后会产生某种程度的满意感和不满意感，进而采取一些使市场营销人员感兴趣的买后行为。购买者对其购买活动的满意感（S）是其产品期望（E）和该产品可觉察性能（P）的函数，即S＝f（E，P）。S、E、P三者的关系表现为：①若E＝P，则消费者会满意；②若E＞P，则消费者不满意；③若E＜P，则消费者会非常满意。49、房地产投资之所以具有期权性质，是因为房地产投资具有（）。A.可逆性和可延期性B.可逆性和不可延期性C.不可逆性和可延期性D.不可逆性和不可延期性答案：C本题解析：房地产投资具有不可逆性和可延期性，也就具有了期权性质。投资的可延期性使得投资者可以收集更多与项目有关的信息，寻找更有利的投资机会，这时候延期投资的权利实际上就是一种期权；投资的不可逆性，使得投资人在投资决策时就不能仅考虑项目净现值，也要考虑投资期权的价值。50、有多少人愿意花费20万元购买一套高层带电梯的两居室住房，如对此问题进行调查，属于（）。A.试探性调查B.描述性调查C.因果性调查D.假设性调查答案：B本题解析：本题考查的是市场调查的步骤。选项A通过收集初步数据提示问题的真正性质，从而提出一些推测和想法；选项C检验因果关系，假设上述的两居室商品住宅每套价格下降10万元，能够增加多少购买者。P107。51、物业公司在选择零信商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是()。A.零售商的财务能力B.零售商的声誉C.零售商的组合与位置分配D.零售商的经营内容答案：B本题解析：暂无解析52、财务内部收益率(FIRR)，是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计()时的折现率。A.大于零B.等于零C.小于零D.无关系答案：B本题解析：此题属于熟悉范畴。根据FIRR的定义。53、（）是指完成一定数量的合格产品规定的活劳动消耗的数量标准。A.机械消耗定额B.劳动消耗定额C.材料消耗定额D.施工定额答案：B本题解析：劳动消耗定额是指完成一定数量的合格产品规定的活劳动消耗的数量标准。劳动定额的主要表现形式是时间定额，即完成一定的合格产品规定的劳动消耗时间数量标准。除此之外，劳动定额的另一表现形式是产量定额，也就是在单位时间内完成合格产品的数量。时间定额和产量定额互为倒数关系。54、一般而言，房地产开发项目的存货占流动资产的大部分，其速动比率较低，不会达到（）。A.80%B.90%C.95%D.100%答案：D本题解析：本题考查的是速动比率。一般而言，房地产开发项目的存货占流动资产的大部分，其速动比率较低，不会达到100%。55、哪个方剂意是“使邪火随诸香一齐俱散也”A.至宝丹B.安官牛黄丸C.紫雪D.苏合香丸答案：B本题解析：安宫牛黄丸清热泻火、凉血解毒与芳香开窍并用，但以清热解毒为主，意是“使邪火随诸香一齐俱散也”（《温病条辨》）。苏合香丸是集诸芳香药于一方，既长于辟秽开窍，又可行气温中止痛，且散收兼顾，补敛并施。56、某城市规划将一个污染严重的企业南该城市的A区迁至B区，则B区的物业投资将会减少，这主要是由于房地产投资()的特性。A.区位选择异常重要B.变现性差C.需要适时的更新改造投资D.存在效益外溢和转移答案：D本题解析：暂无解析57、站在开发商的角度上，企业税后利润等于利润总额减去()。A.管理费B.财务费C.经营费D.所得税答案：D本题解析：此题属于熟悉范畴。根据教材的有关利润的公式内容部分。58、商品房开发项目预计计税毛利率，开发项目位于地及地级市城区及郊区的不得低于（）。A.20%B.15%C.10%D.25%答案：B本题解析：本题考查的是营业收入、利润和税金。商品房开发项目预计计税毛利率，开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的不得低于20%，开发项目位于地及地级市城区及郊区的不得低于15%，开发项目位于其他地区的不得低于10%。参见教材P176。59、编制房地产投资计划与资金筹措表之前，应先编制（）。A.现金流量表B.利润表C.项目总投资估算表D.资产负债表答案：C本题解析：本题考查的是辅助报表。可用排除法，基本报表一定是在辅助报表的基础上最后编出来的。而投资计划与资金筹措属于辅助报表，一定在基本报表之前编出来。60、对于房地产开发项目，以下各项目中属于投资者各方现金流量表的是（）。A.自有资金B.销售收入C.自营收入D.经营资金出资额答案：D本题解析：本题考查的是基本报表。选项ABC出现在财务计划现金流量表。61、消费者购买决策的一般过程包括五个阶段，其中不包括（）。A.引起需要B.购买决策C.方案评价D.信息反馈答案：D本题解析：本题考查的是消费者购买决策过程。西方营销学者对消费者购买决策的一般过程作了深入研究，提出若干模式，采用较多的是五阶段模式，即引起需要、信息收集、方案评价、购买决策、购后行为。62、房地产投资的经济效果主要表现为()。A.销售收入B.开发利润C.成本利润率D.投资收益率答案：A本题解析：参考教材的有关内容。63、制定进度计划通常采用横道图法和（）。A.资源流动图B.网络图法C.直方图法D.控制图法答案：B本题解析：在工程的进度管理中，制定进度计划的方法有以下两种：①应用传统的水平进度计划（横道图法）。横道图法是用直线线条在时间坐标上表示出单项工程进度的方法。②网络计划（网络图法）。网络图法是以网络图的形式来表达工程进度计划的方法。64、某置业投资者以1万元/m2的价格购买了200m2的商业店铺用于出租经营，购买价中的40%为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是()。A.0.21B.1.23C.2.01D.3.23答案：B本题解析：[解析]复利计算65、企业的某项业务分别记入了资产的贷方和所有者权益的借方，表示（）。A.资产增加，所有者权益增加B.资产减少，所有者权益减少C.资产增加，所有者权益减少D.资产减少，所有者权益增加答案：B本题解析：资产类账户，贷方登记表示减少，借方登记表示增加。所有者权益账户，贷方登记表示增加，借方登记表示减少。66、单利计息与复利计息的区别在于()。A.是否考虑资金的时间价值B.是否考虑本金的时间价值C.是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值D.采用名义利率还是实际利率答案：C本题解析：[知识点]单利计息与复利计息67、将存量房屋市场分为租赁、转让、抵押、保险等市场的划分方式是（）。A.按照房地产的用途和等级划分的B.按照房地产的交易形式划分的C.按照地域范围划分的D.按照房地产购买者目的划分的答案：B本题解析：对房地产市场进行细分的标准有以下五种：①按地域范围细分；②按房地产用途细分；③按增量存量细分；④按交易方式细分；⑤按目标市场细分。其中，按交易方式细分，面向存量房屋的交易则存在着租赁、转让、抵押、保险等子市场。68、某银行提供的贷款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三笔贷款。若甲贷款以年计息，乙贷款以季计息，丙贷款以月计息，则这三笔贷款的实际年利率从大到小排列顺序正确的是（）。A.甲＞乙＞丙B.丙＞乙＞甲C.乙＞甲＞丙D.乙＞丙＞甲答案：B本题解析：名义利率是指一年内多次计息时给出的年利率，它等于计息周期利率与一年内计息周期数的乘积。实际利率是指一年内多次计息时，年末终值比年初值的增长率。当每年计息周期数m＞1时，实际利率大于名义利率；名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大。因此，甲、乙、丙三笔贷款的实际年利率由大到小为丙＞乙＞甲。69、关于房地产贷款担保的说法，正确的是（）。A.担保能确保贷款得以足额偿还B.金融机构提供担保的风险一般低于企业提供担保的风险C.最常见的担保形式是以土地房屋为设定的质押D.贷款质押不转移财产的占有权答案：B本题解析：一般来说，银行金融机构提供的担保风险最低，然后依次是省级非银行金融机构、AAA级企业、AA级企业、AA级以下企业。A项，贷款担保是指为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险，由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证。贷款的担保并不一定能确保贷款得以足额偿还。C项，在房地产贷款中以土地房屋等设定贷款抵押，是最常见的担保形式。D项，贷款质押是指借款人或第三人以其动产或权利（包括商标权、专利权等）移交银行占有，将该动产或权利作为债权的担保。70、如果整个投资市场的平均收益率为15%，国债收益率为9%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为0.23，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是（）。A.10.38%B.11.07%C.12.45%D.13.62%答案：A本题解析：资本资产定价模型公式为：E（Rj）＝Rf＋βj[E（Rm）－Rf]。式中，E（Rj）表示在同一时间段内，资产j应有的预期收益率；Rf表示无风险资产的收益率；E（Rm）表示在同一时间段内，市场整体平均收益率；βj表示资产j的系统性市场风险系数（相关系数）。则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率为：E（Rj）＝9%＋0.23×（15%－9%）＝10.38%。71、物业服务企业在选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是（）。A.零售商的财务能力B.零售商需要的服务C.零售商业物业的组合与位置分配D.零售商的声誉答案：D本题解析：本题考查的是零售商业物业租户的选择。声誉是选择零售商作为零售商业物业租户时首先要考虑的因素。P358。72、投资者所要求的最低利率是（）。A.基础利率B.存款利率C.贷款利率D.同业拆借利率答案：A本题解析：本题考查的是利息与利率。基础利率是投资者所要求的最低利率。P151。73、“三项预测值”分析方法是()中的一种。A.单因素敏感性分析方法B.多因素敏感性分析方法C.概率分析方法D.盈亏平衡分析方法答案：B本题解析：[知识点]敏感性分析的“三项预测值”法74、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为（）。A.10.0%B.14.0%C.25.0%D.35.0%答案：D本题解析：本题考查的是资本金利润率和资本金净利润率。资本金利润率=年利润总额或年平均利润总额／资本金=700／2000=35%。75、关于投资组合理论的说法，正确的是（）。A.投资者应选择毫无风险的投资组合B.投资者应选择投资项目间有一个正协方差的投资组合C.投资者可以将系统风险因素减少甚至完全抵消D.投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵消答案：D本题解析：A项，投资组合理论所做出的减少风险的方法并不能使投资组合变成毫无风险。B项，要达到投资组合的理想效果，其前提条件是各投资项目间有一个负协方差。最理想的是一个绝对的负协方差，但这个条件很难达到。CD两项，风险是由系统风险和个别风险所组成。通过投资组合理论的原则，可以将个别风险因素减少甚至近于完全抵消，但系统风险因素仍存在。76、某宾馆开发项目共有150间客房，平均每间客房的面积为40m2，总建筑面积为6800m2。当地同档次宾馆的综合造价为3000元/m2，每间客房的综合投资为14万元。则用单元估算法计算的该宾馆总投资为（）万元。A.1800B.2040C.2100D.2380答案：C本题解析：单元估算法是指以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法。如以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资、以每张病床的综合投资乘以病床数估算一座医院的总投资等。则该宾馆总投资＝基本建设单元的综合投资×单元数＝14×150＝2100（万元）。77、如果开发商将建成的物业用于长期出租，则其角色转变为物业所有者或投资者，在这种情况下，开发商要进行有效的物业管理，以保持物业对租户的吸引力，延长其（），进而达到理想的租金回报和使物业保值、增值的目的。A.投资周期B.自然寿命C.自然周期D.经济寿命答案：D本题解析：开发商首先需要对出租还是出售做出选择，包括出租面积、出售面积数量及其在建筑物中的具体位置。如果建成的物业用于出租，开发商还必须决定是永久出租还是出租一段时间后将其卖掉。如果开发商将建成的物业用于长期出租，则其角色转变为物业所有者或投资者，在这种情况下，开发商要进行有效的物业管理，以保持物业对租户的吸引力、延长其经济寿命，进而达到理想的租金回报和使物业保值、增值的目的。78、在工程项目中，（）是施工图预算编制的主要内容和工程估价的重要依据。A.工程量计算B.工程量清单C.工程建设定额D.建筑项目答案：A本题解析：工程量计算是施工图预算编制的主要内容和工程估价的重要依据。准确计算工程量，并选套相应的预算单价，才能正确地计算出工程直接费或工程量清单，从而合理确定工程造价。79、阴疽，治疗常用A.四妙勇安汤B.阳和汤C.吴茱萸汤D.当归四逆汤答案：B本题解析：吴茱萸——肝胃虚寒，浊阴上逆证——温中补虚，降逆止呕；当归四逆汤——血虚寒厥证——温经散寒，养血通脉；阳和汤——阴疽——温阳补血，散寒通滞。四妙勇安汤——热毒炽盛之脱疽——清热解毒，活血止痛。80、在房地产投资项目的不确定性分析中，最高土地取得价格分析属于（）。A.临界点分析B.期望值分析C.敏感性分析D.概率分析答案：A本题解析：本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。临界点分析是盈亏平衡分析的一种。参见教材P219。81、在会计信息的次要质量要求中，（）要求企业应当按照交易或者事项的经济实质进行会计确认、计量和报告，不应仅以交易或者事项的法律形式为依据。A.谨慎性B.重要性C.及时性D.实质重于形式答案：D本题解析：会计基本准则规定，实质重于形式、重要性、谨慎性和及时性是会计信息的次级质量要求，是对可靠性、相关性、可理解性和可比性等首要质量要求的补充和完善。其中，实质重于形式要求企业应当按照交易或者事项的经济实质进行会计确认、计量和报告，不应仅以交易或者事项的法律形式为依据。企业发生的交易或事项在多数情况下，其经济实质和法律形式是一致的，但在有些情况下，会出现不一致。82、固经丸中香附的功用A.调气活血B.疏肝理气C.行气养血D.疏肝养血答案：A本题解析：恐寒凉太过止血留瘀，故用少量香附辛苦微温，调气活血。83、产生房地产价格泡沫的直接诱因是()。A.土地稀缺B.城市化进程快C.投机需求膨胀D.过度放贷答案：C本题解析：[解析]房地产泡沫成因84、在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析的阶段是（）。A.投资机会研究B.初步可行性研究C.详细可行性研究D.项目的评估和决策答案：B本题解析：可行性研究分为四个阶段：①投资机会研究；②初步可行性研究；③详细可行性研究；④项目评估与决策。其中，初步可行性研究，又称“预可行性研究”，是在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。85、下列房地产投资行为中，房地产投资管理经验丰富的机构投资者通常会选择的是（）。A.开发商品住宅B.开发工业厂房C.购买优良区位的新竣工物业D.购买繁华区域的成熟物业答案：C本题解析：房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买的过程，参与有关管理工作，包括从取得土地使用权开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。对于房地产机构投资者而言，缺乏房地产投资管理经验且具有低风险偏好的投资者，往往倾向于购买处于黄金地段的优质成熟物业，这类物业的购买价格高、收益水平较低但风险也低；具备房地产投资管理经验的机构投资者，则更倾向于购买处于优良区位的新竣工甚至尚未竣工的物业，这类物业初始价值和收益水平较低，但随着投资者的持续资源投入和培育，物业价值和收益能力逐步提升，当达到成熟物业的状况时，投资者可能继续持有，也可能转让给前一类投资者。86、在收集一手资料的调查手段中，开放式问卷调查适用于（）。A.因果性调查B.专题性调查C.描述性调查D.试探性调查答案：D本题解析：开放式问题允许答卷人用自己的语言无任何限制地回答问题。因此一般情况下，开放式问题在需要了解人们是如何想的，而不是衡量持某种想法的有多少的试探性调查阶段特别有用。所以，开放式问卷调查适用于试探性调查。87、中国现有房地产价格统计，是基于各类物业()的统计。A.平均价格B.加权价格C.抽样价格D.成交价格答案：A本题解析：[知识点]市场交易指标88、潜在购买者一般具有三个特点：兴趣、收入与()。A.意愿B.途径C.能力D.动机答案：B本题解析：[解析]市场需求分析的基本概念89、下列房地产投资风险中，属于系统风险的是()。A.变现风险B.比较风险C.资本价值风险D.时间风险答案：A本题解析：暂无解析90、以下不是房地产市场发生周期性波动的原因的是()。A.非理性预期B.价格机制C.容积率控制D.生产的时间落差答案：B本题解析：房地产波动的重要原因是供求的不平衡，非理性预期、容积率和生产的时间落差都会造成房地产市场短期的供求失衡，而价格机制是促使房地产市场平衡的重要因素。91、关于工程建设项目招标投标中开标的说法，错误的是（）。A.应在招标文件规定的地点开标B.应在提交投标文件的截止时间后尽快开标C.开标前应检查投标文件的密封情况D.应当众开标答案：B本题解析：B项，开标应在招标文件确定的提交投标文件的截止时间的同一时间公开进行；开标地点应为招标文件中确定的地点。92、进度计划管理通常采用网络图和（）。A.资源配置图B.直方图C.横道图D.控制图答案：C本题解析：本题考查的是进度控制。进度计划管理通常采用网络图和横道图。93、下列房地产投资风险中，房地产开发企业可以控制的是（）。A.收益现金流风险B.市场供求风险C.通货膨胀风险D.利率变动风险答案：A本题解析：在通常情况下，往往把风险划分为：①对市场内所有投资项目均产生影响，投资者无法控制的系统风险；②仅对市场内个别项目产生影响，投资者可以控制的个别风险。其中，房地产投资首先面临的是系统风险，投资者对这些风险不易判断和无法控制，主要有通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、汇率风险、政策风险、政治风险和或然损失风险等。房地产投资中的个别风险是可以控制的风险，包括收益现金流风险、未来运营费用风险、资本价值风险、机会成本风险、时间风险、持有期风险。94、下列房地产投资项目不确定因素中，属于置业投资阶段的主要不确定性因素的是（）。A.建筑安装工程费B.土地费用C.空置率D.容积率答案：C本题解析：对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定性因素包括：购买价格、权益投资比率、租金水平、空置率、运营费用、有效面积系数和贷款利率等。95、竣工验收的工作程序一般分为三个阶段，下列（）是竣工验收的工作程序的第一阶段。A.单项工程竣工验收B.分部工程验收C.综合验收D.单位工程验收答案：A本题解析：项目竣工验收的工作程序分为以下三个阶段：①单项工程竣工验收；②综合验收；③竣工验收备案。单项工程竣工验收是竣工验收的工作程序的第一阶段。96、王某拟购买一套面积为120m2、单价为7800元/m2的住房，首付款为30%，其余申请年贷款利率分别为4.8%和7.2%的公积金和商业贷款组合，贷款期限为20年，按月等额还本付息。如果公积金贷款最高限额为20万元，则商业贷款的最低月还款额为（）元。A.1297.91B.3584.01C.4881.93D.5158.71答案：B本题解析：本题中，王某按月等额还本付息，属于等额序列支付的情况，由题意，P=120错误7800错误70%－200000=455200（元），则月还款额A=Pi/[1－1/（1+i）^n]=455200错误（7.2%/12）/[1－1/（1+7.2%/12）^20错误12]=3584.01（元）。97、某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于（）。A.社会平均收益率B.项目基准收益率C.通货膨胀率D.国家经济增长率答案：B本题解析：本题考查的是财务净现值。FNPV大于或等于0，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求。参见教材P180。98、住房市场中消费者的购买对象是住宅，其购买的目的是（）。A.满足自住需求B.投资保值增值C.满足自住需求或投资保值增值D.满足自住需求或投资保值增值，或是两者都有答案：D本题解析：住房市场中的消费者和购买者行为，是房地产市场调研、市场分析的重要内容。由于住房兼具耐用消费品和投资品的双重特征，所以住房市场中消费者的购买对象、影响购买行为的主要要素和购买决策过程等，与一般消费品市场有非常大的差异。住房市场中消费者的购买对象是住宅，其购买的目的是满足自住需求或投资保值增值，或两种目的兼而有之。99、下列选项中，不属于动态经济评价指标的是（）。A.财务内部收益率B.财务净现值C.投资收益率D.动态投资回收期答案：C本题解析：本题考查的是经济评价指标体系。选项C属于静态盈利能力指标。100、房地产开发项目盈亏平衡分析中，不包括（）。A.最低租售价格B.最低租售数量C.最低建安成本D.最高土地取得价格答案：C本题解析：本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。收入项目求其最低值，成本项目求其最高值。P219。101、关于工程建设项目招标投标中开标的说法，错误的是（）。A.应在招标文件规定的地点开标B.应在提交投标文件的截止时间后尽快开标C.开标前应检查投标文件的密封情况D.应当众开标答案：B本题解析：B项，开标应在招标文件确定的提交投标文件的截止时间的同一时间公开进行；开标地点应为招标文件中确定的地点。102、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将运营成本占毛租金收入比率归为（）。A.时间类参数B.融资相关参数C.评价标准类参数D.收益相关参数答案：D本题解析：本题考查的是选择基础参数。收益相关指标包括出租率或空置率，运营费用占毛租金收入比率。P258。选择基础参数（四类参数）103、“三项预测值”分析方法是（）中的一种。A.概率分析方法B.盈亏平衡分析方法C.多因素敏感性分析方法D.单因素敏感性分析方法答案：C本题解析：本题考查的是敏感性分析的“三项预测值”法。对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值，即最乐观预测值、最可能预测值、最悲观预测值。参见教材P227。104、房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于（）。A.变动成本的设置B.销售收入的不同C.固定成本的设置D.平衡点的设置答案：D本题解析：房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于平衡点的设置。临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到允许的最低经济效益指标的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。保本点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。105、投资机会研究分为一般投资机会研究和()。A.详细研究B.粗略研究C.特定项目的投资机会研究D.建设项目的投资机会研究答案：C本题解析：此题属于熟悉范畴。根据投资机会研究分为一般投资机会研究和特定项目的投资机会研究。106、混凝土在持续荷载作用下，随时间增长的变形称为（）。A.抗侵蚀性B.抗碳化性C.和易性D.徐变答案：D本题解析：混凝土在持续荷载作用下，随时间增长的变形称为徐变。徐变可减缓钢筋混凝土内的应力集中，使应力较均匀地重新分布，对大体积混凝土能消除一部分由于温度变形所产生的破坏应力。107、在房地产自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是（）。A.空置率＞合理空置率B.空置率＜合理空置率C.空置率＝合理空置率D.不能判断答案：A本题解析：本题考查的是房地产市场的自然周期。复苏阶段在房地产自然周期的第一阶段，此阶段在长期平均空置率水平下，即空置率大于合理空置率。P51。108、某房地产开发企业在目标客户群中，调查有多大比率的购房者愿花100万元购买其开发的商品住宅，这种调查属于（）。A.试探性调查B.推测性调查C.因果性调查D.描述性调查答案：D本题解析：调查项目可以分成三类：①试探性调查，即通过收集初步的数据揭示问题的真正性质，从而提出一些推测和新想法，如在经历了2016～2018年中国城市住房价格普遍大幅度上涨、价格向下调整压力日增的情况下，调查有意向在2019年购买商品住宅的家庭数量；②描述性调查，即明确一些特定的量值，例如有多少人愿意花费60万元在郊区买一套两居室商品住宅；③因果性调查，即检验因果关系，如假设上述的两居室商品住宅每套价格下降10万元，能够增加多少购买者。109、有一房地产，土地面积2500m2，为7年前通过有偿出让取得，当时地价为700元/m2，土地使用权年限60年的地价为1200元/m2。地上建筑物总建筑面积3000m2，于3年前交付使用，当时的建筑物建造价为600元/m2，现在建造同类建筑物需800元/m2，估计该建筑物上可使用45年，残值为2%。若土地的资本化率为8%。该房地产建筑物部分的总价为（）万元。A.100B.149C.232.3D.180答案：C本题解析：建筑物现值公式为：建筑物现值＝建筑物重置价格－建筑物折旧额。建筑物重置价格是指：采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。所以，建筑物重置价格为：800×3000＝240（万）。建筑物折旧额＝建筑物重新购建价格×折旧率＝240×2%＝4.8（万元），所以建筑物现值为：240－4.8＝235.2（万元），C最接近。110、企业的某项业务分别记入了资产的贷方和所有者权益的借方，表示（）。A.资产增加，所有者权益增加B.资产减少，所有者权益减少C.资产增加，所有者权益减少D.资产减少，所有者权益增加答案：B本题解析：资产类账户，贷方登记表示减少，借方登记表示增加。所有者权益账户，贷方登记表示增加，借方登记表示减少。111、某写字楼月潜在毛租金收入为100万元，月平均运营费用为60万元，月平均空置率为5％，月平均租金损失率为2％，月平均其他收入为潜在毛租金收入的3％，则该写字楼的月净经营收入是（）万元。A.33.00B.33.10C.36.00D.36.10答案：C本题解析：由题意，月净经营收入=有效毛收入－运营费用=潜在毛租金收入－空置和收租损失+其他收入－运营费用=100－100错误（5％+2％）+100错误3％－60=36（万元）。112、在估算某教学楼的房屋开发费用时，按照每间教室的综合投资乘以教室数估算其总投资，这种估算方法属于（）。A.单元估算法B.概算指标法C.单位指标估算法D.工程量近似匡算法答案：A本题解析：在可行性研究阶段，房屋开发费中各项费用的估算，可以采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标法、概预算定额法，也可以根据类似工程经验进行估算。A项，单元估算法是指以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法。如以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资、以每张病床的综合投资乘以病床数估算一座医院的总投资等。B项，概算指标法采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用。C项，单位指标估算法是指以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。D项，工程量近似匡算法采用与工程概预算类似的方法，先近似估算工程量，配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资。113、收益性物业管理中的收入包括其他收入和()。A.租金收入B.绿地管理费C.保安费用D.能源费答案：A本题解析：因为绿地管理费、保安费用、能源费都属于支出。114、“三项预测值”分析方法是()中的一种。A.单因素敏感性分析方法B.多因素敏感性分析方法C.概率分析方法D.盈亏平衡分析方法答案：B本题解析：[知识点]敏感性分析的“三项预测值”法115、下列选项中，反映一定时期内城市居民家庭所购买的生活消费品价格和服务项目价格变动趋势和程度的相对数是（）。A.城市家庭可支配收入B.城市家庭总支出C.房地产价格指数D.城市居民消费价格指数答案：D本题解析：本题考查的是需求指标。城市居民消费价格指数，反映一定时期内城市居民家庭所购买的生活消费品价格和服务项目价格变动趋势和程度的相对数。参见教材P42。116、存量房地产交易市场属于房地产()。A.一级市场B.二级市场C.三级市场D.一手房市场答案：C本题解析：根据教材中的房地产市场划分的内容。117、直接投资的特点是（）。A.资金所有者和资金使用者不能分离B.资金所有者和资金使用者分离C.不能直接干预和有效控制其投资资金的运用状况D.在资产的经营管理上不直接体现投资人的意志答案：A本题解析：按投资人能否直接控制其投资资金，可将投资分为以下两类：①直接投资，是指投资人直接将资金用于开办企业、购置设备、收购和兼并其他企业等，通过一定的经营组织形式进行生产、管理、销售活动以实现预期收益，其特点是资金所有者和资金使用者为同一个人或机构，这样，投资人能有效控制资金的使用，并能实施全过程的管理；②间接投资，是指投资人以购买外国或本国股票、债券等金融资产的方式所进行的投资，投资人按规定获取红利或股息，但一般不能直接干预和有效控制其投资资金的运用状况，其主要特点是资金所有者和资金使用者分离，在资产的经营管理上不直接体现投资人的意志。118、下列房地产投资行为中，房地产投资管理经验丰富的机构投资者通常会选择的是（）。A.开发商品住宅B.开发工业厂房C.购买优良区位的新竣工物业D.购买繁华区域的成熟物业答案：C本题解析：房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买的过程，参与有关管理工作，包括从取得土地使用权开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。对于房地产机构投资者而言，缺乏房地产投资管理经验且具有低风险偏好的投资者，往往倾向于购买处于黄金地段的优质成熟物业，这类物业的购买价格高、收益水平较低但风险也低；具备房地产投资管理经验的机构投资者，则更倾向于购买处于优良区位的新竣工甚至尚未竣工的物业，这类物业初始价值和收益水平较低，但随着投资者的持续资源投入和培育，物业价值和收益能力逐步提升，当达到成熟物业的状况时，投资者可能继续持有，也可能转让给前一类投资者。119、财务内部收益率(FIRR)，是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计()时的折现率。A.大于零B.等于零C.小于零D.无关系答案：B本题解析：此题属于熟悉范畴。根据FIRR的定义。120、对置业投资者来说，未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、物业转售收入等，会对投资者的收益产生巨大影响，这种风险是（）。A.收益现金流风险B.未来经营费用风险C.资本价值风险D.比较风险答案：A本题解析：本题考查的是房地产投资的个别风险。选项A是收入方面的；选项B是支出方面的；选项C是指收益和运营费用都不发生变化，资本价值会随着收益率的变化而变化。参见教材P21。121、下列各项中，属于竞争导向定价的是（）。A.目标定价法B.认知价值定价法C.挑战定价法D.成本加成定价法答案：C本题解析：本题考查的是制定租售方案。竞争导向定价包括领导定价法、挑战定价法和随行就市定价法。参见教材P98~P99。122、银行对个人发放住房抵押贷款时，如果对借款人资质审查不严或放松贷款条件，则会给银行带来（）。A.操作风险B.法律风险C.信用风险D.管理风险答案：D本题解析：本题考查的是房地产抵押贷款。目前，银行的个人住房贷款仍处于起步阶段，还没有经历过房地产市场严重恶化的考验，对个人住房贷款的决策管理尚缺乏成熟的经验和有效的手段，容易形成管理和决策风险。如对借款人资质审查不严、手续不完整、放松贷款条件、向借款人发放了超过其支付能力的款项等等。参见教材P311。123、某家庭预计今后15年内月收入为12000元，如果其中的35％可以用于支付住房抵押贷款的月还款。已知贷款年利率为12％，则该家庭有偿还能力的15年期最大抵押贷款申请额是（）万元。A.28.62B.29.16C.35.00D.48.24答案：C本题解析：本题考查的是复利计算。该家庭有还款能力的15年期最大抵押贷款申请额=12000×35%/（12%/12）×[1-1/（1+12%/12）15×12]=35.00（万元）。参见教材P158。124、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费＝每平方米造价指标×建筑面积，属于（）。A.单元估算法B.单位指标估算法C.概算指标法D.工程量近似匡算法答案：C本题解析：概算指标法采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用。估算公式为：直接费＝每平方米造价指标×建筑面积，主要材料消耗量＝每平方米材料消耗量指标×建筑面积。A项，单元估算法是指以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法。B项，单位指标估算法是指以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。D项，工程量近似匡算法采用与工程概预算类似的方法，先近似估算工程量，配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资。125、某房地产开发企业对某小型普通住宅开发项目进行可行性研究时，不必涉及的研究内容是（）。A.市场分析B.财务评价C.国民经济评价D.规划设计及方案选择答案：C本题解析：房地产开发项目的性质、规模和复杂程度不同，可行性研究的内容也不尽相同，各有侧重，一般应包括以下主要内容：①项目概况；②开发项目用地现状调查；③市场分析和建设规模的确定；④规划设计方案的选择；⑤资源供给条件分析；⑥环境影响评价；⑦项目开发组织机构和管理费用的研究；⑧开发建设计划的编制；⑨项目经济及社会效益分析；⑩结论及建议。对于工业开发区等大型房地产开发项目，还需运用国民经济评价方法计算项目经济净现值、经济内部收益率等指标，对项目进行国民经济评价。126、建筑规划一般在1万～3万平方之间，服务人口在10万～30万人，年营业额在1亿～5亿元之间，该物业为（）。A.市级购物中心B.地区购物中心C.居住区商场D.邻里服务性商店答案：B本题解析：本题考查的是零售商业物业分析。P356。127、（）是其他各工种图纸设计的基础，是室内外装修设计的重要依据。A.建筑平面图B.建筑剖面图C.建筑立面图D.总平面图答案：A本题解析：建筑平面图是建筑工程施工图纸中具有引导作用的图纸，它不仅反映了建筑的使用空间、装修等情况，而且是其他各工种图纸设计的基础，是室内外装修设计的重要依据。128、小型购物商场一般并不依赖于吸引距离较远的消费者，也就是说()对小型商场并不很重要。A.停车B.位置C.特色D.距离答案：C本题解析：[解析]零售商业物业129、当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，且可以分析出每一可变因素的可能变化范围及其概率分布，进行风险分析的方法，一般采用（）。A.概率分析B.解析法C.蒙特卡洛法D.杠杆分析答案：C本题解析：本题考查的是蒙特卡洛模拟法。蒙特卡洛风险分析法需要准确估计各因素的变化范围以及各因素变化的概率。参见教材P235。130、在经济寿命期限内，企业固定资产不间断计提折旧所依据的会计假设是（）。A.会计主体B.持续经营C.会计分期D.货币计量答案：B本题解析：会计假设包括会计主体假设、持续经营假设、会计分期假设和货币计量假设。其中，持续经营是指会计主体在可以预见的将来，将根据企业既定的经营方针和目标不断的经营下去，即在可以预见的未来，企业不会被宣告破产或进行清算，持有的资产将正常运营，负债将继续进行清偿。持续经营假设的主要意义在于使会计核算与监督建立在非清算的基础上，从而解决了资产计价、负债清偿和收益确认等问题。如果企业在经营过程中被宣告破产或者进行清算，持续经营的假设将被清算的规则替代。131、某写字楼项目建成后引进一知名物业服务企业提供物业服务，该项目采用的市场定位战略是（）差别化战略。A.形象B.产品C.人员D.服务答案：D本题解析：市场定位战略主要有以下四种：①产品差别化战略，即从产品质量、产品款式等方面实现差别；②服务差别化战略，即向目标市场提供与竞争者不同的优质服务；③人员差别化战略，即通过聘用和培训比竞争者更为优秀的人员以获取差别优势；④形象差异化战略，即在产品的核心部分与竞争者雷同的情况下塑造不同的产品形象以获取差别优势。132、以下关于地形图的表述中，错误的有（）。A.道路、河流属于地物B.山地、丘陵、平原属于地物C.地物按图式符号加注记表示D.地貌一般用等高线表示答案：B本题解析：地形图是按一定比例绘制的地物和地貌的正射投影图。地物指地球表面上人造的或天然的固定性物体，如房屋、道路、河流等；地貌指地表面自然起伏的形态，如山地、丘陵、平原等。地物和地貌总称为地形。通常地形图是经过实地测绘，或根据实测并结合有关调查资料编制而成。地物按图式符号加注记表示，地貌一般用等高线表示。133、能承受较大投资风险并期望获得较高收益的房地产投资者通常会选择（）。A.进入稳定期的优质收益型房地产投资B.尚未进入稳定期的收益型房地产投资C.机会型房地产投资D.刚竣工的收益型房地产投资答案：C本题解析：按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为收益型、收益加增值型和机会型三种类型。能承受较低风险及相应收益水平的长期投资者，通常选择收益型房地产投资；能承受中等风险及相应收益水平的投资者，通常选择收益加增值型房地产投资；能承受较大投资风险、期望获得较高收益的房地产投资者，通常选择机会型房地产投资。134、市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于()。A.物业管理水平B.同类型物业的市场供求关系C.业主目标收益要求D.物业适应性答案：B本题解析：暂无解析135、下列风险中属于系统风险的是（）。A.比较风险B.市场供求风险C.未来运营费用风险D.持有期风险答案：B本题解析：系统风险又称不可分散风险或市场风险，即投资风险中无法在投资组合内部被分散、抵消的那一部分风险。房地产投资首先面临的是系统风险，投资者对这些风险不易判断和无法控制，具体包括：①通货膨胀风险；②市场供求风险；③周期风险；④变现风险；⑤利率风险；⑥汇率风险；⑦政策风险；⑧政治风险；⑨或然损失风险。ACD三项都属于个别风险。136、下图表示的是房地产开发企业（）经营模式下的典型现金流量图。A.开发一销售B.开发一持有出租一出售C.购买一持有出租一出售D.购买一更新改造一出租一出售答案：D本题解析：本题考查的是房地产