2023年房地产估价师(开发经营与管理)高分预测试题43

2023年开发经营与管理题库一、单选题1、贝母瓜蒌散中配伍天花粉的主要用意是A.清热润燥B.清热散结C.清热排脓D.消瘀散结答案：A本题解析：贝母瓜蒌散中配伍天花粉意在清热润燥。2、商品房开发项目预计计税毛利率，开发项目位于地级市城区及郊区的不得低于（）。A.20%B.15%C.10%D.25%答案：B本题解析：本题考查的是营业收入、利润和税金。商品房开发项目预计计税毛利率，开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的不得低于20%，开发项目位于地级市城区及郊区的不得低于15%，开发项目位于其他地区的不得低于10%。3、（）是反映房地产开发商对未来市场预期的指标。根据开发商对当前销售、未来6个月内销售量的预期以及开发商对潜在购买者数量的调查结果构造。A.住房价格合理性指数B.量价弹性C.住房市场指数D.消费者信心指数答案：C本题解析：本题考查的是房地产市场指标。选项A是指从城市经济基本面可支撑住房价格的角度，对当前实际住房价格合理性做出的判断；选项B指报告期内房地产价格变化率与交易量变化率的比值，可以判断市场所处的景气阶段；选项D指消费者近期的购房意愿，通常根据对消费者未来6个月内是否计划买房的调查结果来构造。P44。4、房地产开发项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金三种渠道，一般而言三种资金的使用顺序是（）。A.资本金-借贷资金-预租售收入B.预租售收入-资本金-借贷资金C.借贷资金-预租售收入-资本金D.资本金-预租售收入-借贷资金答案：D本题解析：资金筹措计划，要以房地产开发项目资金使用计划和销售收入计划为基础，确定资金的来源和相应的数量。房地产开发项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金三种渠道。为了满足项目的资金需求，可优先使用资本金，之后考虑使用可投入的预租售收入，最后仍然不满足资金需求时，可安排借贷资金。5、某房地产开发企业在目标客户群中，调查有多大比率的购房者愿花100万元购买其开发的商品住宅，这种调查属于（）。A.试探性调查B.推测性调查C.因果性调查D.描述性调查答案：D本题解析：调查项目可以分成三类：①试探性调查，即通过收集初步的数据揭示问题的真正性质，从而提出一些推测和新想法，如在经历了2016～2018年中国城市住房价格普遍大幅度上涨、价格向下调整压力日增的情况下，调查有意向在2019年购买商品住宅的家庭数量；②描述性调查，即明确一些特定的量值，例如有多少人愿意花费60万元在郊区买一套两居室商品住宅；③因果性调查，即检验因果关系，如假设上述的两居室商品住宅每套价格下降10万元，能够增加多少购买者。6、工程成本控制的主要对象是主要费用中的（）。A.变动费用B.固定费用C.材料费用D.人工费用答案：A本题解析：本题考查的是成本控制。在制定成本控制计划之前，要详细分析成本组成，分清主要费用与次要费用，变动费用与固定费用。成本控制的主要对象是主要费用中的变动费用。参见教材P87。7、现金流入中不包括租金收入的是（）。A.开发-销售模式B.购买-持有出租-出售模式C.开发-持有出租-出售模式D.购买-更新改造-出租-出售模式答案：A本题解析：根据房地产开发经营企业的业务经营模式类型，可以将房地产投资业务划分为“开发-销售”“开发-持有出租-出售”“购买-持有出租-出售”“购买-更新改造-出售”“购买-更新改造-出租-出售”等基本模式。BCD三项，现金流入包括出租收入和持有期末的转售收入；A项，现金流入主要指销售收入。8、下列关于贷款担保的说法，错误的是()。A.是为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险，由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证B.贷款的担保人能取代借款人的信用状况C.贷款的担保并不一定能确保贷款得以足额偿还D.贷款有保证、抵押、质押三种形式答案：B本题解析：贷款的担保不能取代借款人的信用状况，仅仅是为已经发生的贷款提供了一个额外的安全保障。9、下列各类土地中，不属于土地储备范围的是（）。A.集体土地中的宅基地B.依法收回的国有土地C.依法收购的土地D.依法行使优先购买权取得的土地答案：A本题解析：土地储备的范围包括：①依法收回的国有土地；②收购的土地；③行使优先购买权取得的土地；④已办理农用地转用和土地征收批准手续的土地；⑤其他依法取得的土地。10、某房地产投资企业在一定日期的负债合计为4000万元，资产合计为6000万元，流动资产和流动负债分别为3000万元和1000万元，存货为1500万元。则该房地产投资企业的流动比率为()。A.150%B.200%C.300%D.400%答案：C本题解析：[知识点]清偿能力指标及其计算11、商业银行发放的商用房地产抵押贷款的贷款价值比通常低于个人住房抵押贷款的贷款价值比，原因主要是（）。A.商用房地产风险更高B.商用房地产的收益更高C.商用房地产的价值更高D.商用房地产的增值潜力更大答案：A本题解析：本题考查的是房地产抵押贷款。由于商用房地产抵押贷款的还款来源主要是商用房地产的净经营收入，而净经营收入的高低又受到租金水平、出租率、运营成本等市场因素的影响，导致商用房地产抵押贷款相对于个人住房抵押贷款来说，承担了更高的风险。因此，国内商业银行发放商用房地产抵押贷款时，贷款价值比率通常不超过60%，贷款期限最长不超过10年，贷款利率也通常高于个人住房抵押贷款，而且仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放。12、李某的月均收入为4500元，购买小汽车每月须偿还的贷款额为800元，住房抵押贷款月偿还款为1440元，每月支出的物业管理费用为120元。李某的所有债务与收入比是（）。A.32.00％B.34.67％C.49.78％D.52.44％答案：D本题解析：所有债务与收入比=（本次贷款的月还款额＋月物业管理费＋其他债务月偿付额）÷月均收入。本题中，李某的所有债务与收入比=（800＋1440＋120）÷4500=52.44％。13、房地产开发项目所需的大部分资金是以()的方式筹集的。A.债务融资B.已建成房地产抵押贷款C.权益融资D.建设贷款答案：A本题解析：[解析]房地产开发贷款与土地储备贷款14、房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于（）导向定价法。A.成本B.购买者C.竞争D.市场答案：B本题解析：开发商定价主要有三类方法：①成本导向定价法；②购买者导向定价法；③竞争导向定价法。其中，购买者导向定价法又包括：①认知价值定价法；②价值定价法。认知价值定价法是开发商根据购买者对物业的认知价值来制定的一种方法。用这种方法定价的开发商认为定价的关键是顾客对物业价值的认知，而不是生产者或销售者的成本。15、国际上物业管理行业的专业资格，是（）。A.注册物业管理员B.注册物业管理经理C.注册物业管理师D.高级物业管理师答案：B本题解析：物业管理关注的重点是租用建筑物的租户对其所使用物业的环境感到满意，并希望继续租用本物业。所以，物业管理中的每一部分工作，都应以满足当前租户的需要并吸引未来的新租户为中心。国际上物业管理行业的专业资格，是注册物业管理经理（CPM）。16、动态投资回收期是反映（）的重要指标。A.开发项目投资成本大小B.开发项目投资回收能力C.开发项目资金流动速度D.开发项目资金实力答案：B本题解析：考点:动态投资回收期。动态投资回收期，是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。17、为了得到有代表的样本，可以采用（）的方法，可以计算抽样误差的置信度。A.概率抽样B.随机抽样C.估计抽样D.定额抽样答案：A本题解析：本题考查的是市场调查的步骤。为了得到有代表性的样本，应该采用概率抽样的方法，概率抽样可以计算抽样误差的置信度。18、有多少人愿意花费20万元购买一套高层带电梯的两居室住房，如对此问题进行调查，属于（）。A.试探性调查B.描述性调查C.因果性调查D.假设性调查答案：B本题解析：本题考查的是市场调查的步骤。选项A通过收集初步数据提示问题的真正性质，从而提出一些推测和想法；选项C检验因果关系，假设上述的两居室商品住宅每套价格下降10万元，能够增加多少购买者。P107。19、投资决策分析主要包括市场分析、（）和投资决策三部分工作。A.风险控制B.项目调研C.项目财务评价D.资金管理答案：C本题解析：考点:投资机会选择与决策分析。投资决策分析主要包括市场分析、项目财务评价和投资决策三部分工作。20、居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费用属于（）。A.基础设施建设费B.公共配套设施建设费C.建筑安装工程费D.其他工程费答案：B本题解析：房屋开发费包括：①建筑安装工程费；②基础设施建设费；③公共配套设施建设费。其中，公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施（或公建设施）的建设费用。主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。一般按规划指标和实际工程量估算。21、企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的销售费用、管理费用和财务费用是（）。A.营业成本B.开发产品成本C.期间费用D.开发项目总投资答案：C本题解析：开发投资项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的销售费用、管理费用和财务费用。房地产开发项目用于销售时，期间费用为计入开发建设投资中的管理费用、财务费用和销售费用，不另行计算；房地产开发项目用于出租或自营时，开发期的期间费用计入开发建设投资，经营期的期间费用计入运营费用；房地产置业投资项目的期间费用计入运营费用。22、存量在数值上的表达式是（）。A.报告期存量＝上期存量－报告期竣工量－报告期灭失量B.报告期存量＝上期存量＋报告期竣工量－报告期灭失量C.报告期存量＝上期存量＋报告期竣工量＋报告期灭失量D.报告期存量＝上期存量＋报告期竣工量答案：B本题解析：存量是指报告期期末已占用和空置的物业空间总量，单位为建筑面积或套数；在数值上，报告期存量＝上期存量＋报告期竣工量－报告期灭失量；可按物业类型分别统计。23、某投资者于2014年年初以500万元购买一写字楼用于出租经营，其中200万元为年利率为7.5%、期限为30年、按年等额还款的抵押贷款，其余由投资者以现金支付，2015年该写字楼的年潜在毛租金收入为100万元，空置和收租损失为潜在毛租金收入的10%，年运营费用为潜在毛租金收入的30%，写字楼年增值率为3%，则2015年该写字楼的投资回报率为（）。A.15.10%B.15.38%C.16.43%D.17.13%答案：C本题解析：本题考查的是现金回报率与投资回报率。P201。24、除技术资料外，房地产开发项目的竣工档案资料还包括项目的（）。A.财务决算报告B.施工人员变动情况C.竣工图D.物业服务企业招标文件答案：C本题解析：技术资料和竣工图是项目的重要技术管理成果，是使用单位安排生产经营、住户适应生活的需要。物业管理公司依据竣工图纸和技术资料进行管理和进一步改建、扩建。因此，项目竣工后，要认真组织技术资料的整理和竣工图的绘制工作，编制完整的竣工档案，并按规定分别移交给房屋产权所有者和城市档案馆。25、按增量存量对房地产市场进行细分时，三级市场是指（）。A.土地使用权转让市场B.存量房地产交易市场C.土地使用权出让市场D.土地使用权转让市场和新建商品房租售市场答案：B本题解析：本题考查的是房地产市场细分。P38。26、某企业2011年12月底，负债总额为400万元，利润总额为200万元，资产总额为1000万元。则该企业的资产负债率是（）。A.20%B.40%C.80%D.100%答案：B本题解析：资产负债率又称负债比率或举债经营比率，是企业负债总额与资产总额的比率，它反映了企业的资产总额中有多少是通过举债得到的。资产负债率反映企业偿还债务的综合能力。该比率越高，企业偿还债务的能力越差；反之，企业偿还债务的能力越强。计算公式为：资产负债率＝（负债总额÷资产总额）×100%＝400÷1000×100%＝40%。27、进行静态条件下的计算与进行动态条件下的计算，两者的区别是()。A.是否考虑计算公式的影响B.是否的考虑设备寿命影响C.是否考虑资金时间价值的影响D.是否考虑设备磨损的影响答案：C本题解析：此题属于熟悉范畴。根据进行静态条件下的计算与进行动态条件下的计算，两者的区别是是否考虑了资金的时间价值。28、下列选项中不可以用于土地储备资金的是（）。A.土地出让收入中安排的一部分资金B.向银行业金融机构举借的贷款C.国有土地收益基金中安排的资金D.经财政部门批准可用于土地储备的其他财政资金答案：B本题解析：土地储备资金是指土地储备机构按照国家有关规定征收、收购、优先购买、收回土地以及对其进行前期开发等所需的资金。土地储备资金纳入政府性基金预算管理，实行专款专用，与土地储备机构日常经费分账核算。土地储备资金的来源渠道包括：①财政部门从已供应储备土地产生的土地出让收入中安排给土地储备机构的征地和拆迁补偿费用、土地开发费用等储备土地过程中发生的相关费用；②财政部门从国有土地收益基金中安排用于土地储备的资金；③发行地方政府债券筹集的土地储备资金；④经财政部门批准可用于土地储备的其他财政资金。B项，为规范土地储备和资金管理行为，财政部已要求各地从2016年1月1日起，不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款。29、房地产开发企业以“性价比”为导向，确定商品住房销售价格的定价方法是（）。A.成本加成定价法B.价值定价法C.领导定价法D.挑战定价法答案：B本题解析：购买者导向定价法包括认知价值定价法和价值定价法。其中，价值定价法是指确定的价格对于消费者来说，代表着“较低（相同）的价格，相同（更高）的质量”，即“物美价廉”。价值定价法不仅是制定的产品价格比竞争对手低，而且是对公司整体经营的重新设计，造成公司接近大众、关怀民生的良好形象，同时也能使公司成为真正的低成本开发商，做到“薄利多销”或“中利多销”。30、下列关于建筑制图有关要求的表述中，错误的是（）。A.图纸幅面内应有标题栏和会签栏B.结构施工图一般不注比例，允许一个图形使用两种比例C.凡承重墙、柱子、大梁或屋架的位置必须画上轴线并编上轴线号D.标高的单位用mm计答案：D本题解析：D项，总平面图的室外地坪标高用符号“▼”表示。标高的单位用米记，按“国标”规定，标高数字准确到毫米，即注到小数点后面第三位。31、房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的所得税前利润弥补，下一年度税前利润不足弥补的，可以在（）年内延续弥补。A.2B.3C.4D.5答案：D本题解析：开发商发生的年度亏损，可以用下一年度的税前利润弥补；下一年度税前利润不足弥补的，可以在5年内延续弥补；5年内不足弥补的，用税后利润弥补。在实际操作中，房地产开发项目的所得税，采用了按销售收入一定比例预征的方式，即不论项目整体上是否已经盈利，只要实现了销售收入，就按其一定比例预征收所得税。32、房地产投资方案经济比选时，各种可能方案中，主要存在着（）关系。A.互斥和相关B.独立和相关C.互斥和独立D.互斥、独立和相关答案：D本题解析：房地产投资方案经济比选，是遵循一定的比选规则，选用适当的比选方法，在各种可能的开发投资方案中寻求合理的经济和技术方案的行为过程。各种可能方案中，主要存在着以下三种关系：①互斥关系，是指各个方案之间存在着互不相容、互相排斥的关系；②独立关系，是指各个方案的现金流量是独立的，不具有相关性；③相关关系，是指在各个方案之间，某一方案的采用与否会对其他方案的现金流量带来一定的影响，进而影响其他方案的采用或拒绝。33、开发项目全部投资的内部收益率表明（）。A.项目投资所能支付的最高贷款利率B.将未来收益或收入转换成现值的收益率C.投资者每年所获得的或期望获得的收益率D.项目年净收益与项目投资的资本价值之比答案：A本题解析：财务内部收益率（FIRR），是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目营利性的基本指标。内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损。因此所求出的内部收益率是可以接受贷款的最高利率。34、下列选项中，不计入收益性物业运营管理费用的是（）。A.抵押贷款还本付息B.管理人员工资C.公共设施维修费D.保险费答案：A本题解析：本题考查的是收益性物业经营状况的评估。收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用，包括人员工资及办公费用、保持物业正常运转的成本（建筑物及相关场地的维护、维修费）、为租户提供服务的费用（公共设施的维护维修、清洁、保安等），保险费、增值税及附加、城镇土地使用税、房产税和法律费用等也属于运营费用的范畴。P367。35、下图表示的是房地产开发企业（）经营模式下的典型现金流量图。A.开发一销售B.开发一持有出租一出售C.购买一持有出租一出售D.购买一更新改造一出租一出售答案：D本题解析：本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。购买一更新改造一出租一出售业务模式下的现金流出包括购买成本、更新改造成本、运营成本和转售税费，现金流入包括出租收入和持有期末的转售收入。现金流量图如上图所示。36、房地产市场分析中，根据投资者参与房地产市场投资的不同目的和方式，分析不同投资目的或方式之间的比例关系及其动态变化的是（）。A.区域结构分心B.租买结构分析C.供求结构分析D.投资结构分析答案：D本题解析：本题考查的是房地产市场结构。投资结构：根据投资者参与房地产市场投资的不同目的和方式，分析不同投资目的或方式之间的比例关系及其动态变化。37、从市场发展的实际情况出发，判别供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态，其结构形式属于（）。A.产品结构B.供求结构C.投资结构D.租买结构答案：B本题解析：从量化结构比例分析的角度来看，房地产市场结构包括：①总量结构；②区域结构；③产品结构；④供求结构；⑤投资结构；⑥租买结构等。其中，供求结构是指针对某一物业类型，分析其市场内部不同档次物业的供求关系，并从市场发展的实际情况出发，判别供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态。38、某房地产投资企业在一定日期的负债合计为4000万元，资产合计为6000万元，流动资产和流动负债分别为3000万元和4000万元，存货为1500万元。则该房地产投资企业的流动比率为（）。A.150%B.200%C.75%D.400%答案：C本题解析：流动比率是反映企业或项目各年偿付流动负债能力的指标。其表达式为：流动比率＝（流动资产总额/流动负债总额）×100%本题中，将数据代入公式得，该房地产投资企业的流动比率＝3000/4000×100%＝75%。39、下列关于收益率的表述中，错误的是（）。A.基准收益率是投资者所要求的最低投资报酬率B.财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率C.常规项目的财务内部收益率是唯一的D.差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差答案：D本题解析：本题考查的是方案经济比选定量分析方法。差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率，即先求解两个方案的现金流的差，再对这个差求内部收益率。P209。40、（）不但考虑了风险因素在未来变动的幅度，还考虑了这种变动幅度在未来发生变动的可能性大小及对项目主要经济效益指标的影响。A.盈亏平衡分析B.敏感性分析C.风险分析D.保本点分析答案：C本题解析：不确定分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析，是在风险因素确定发生概率未知条件下的抗风险分析，它不能代替风险分析。风险分析常用的比较成熟的方法是概率分析法，它不但考虑了风险因素在未来变动的幅度，还考虑了这种变动幅度在未来发生变动的可能性的大小及对项目主要经济效益指标的影响。41、投资组合理论认为，把不同投资项目组合起来，可以（）。A.提高投资收益B.降低系统风险C.降低个别风险D.使投资毫无风险答案：C本题解析：投资组合理论认为对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应，把适当的投资项目组合起来，便可以达到一个最终和最理想的长远投资策略，即寻找在一个固定的预期收益率下使风险最小，或是在一个预设可接受的风险水平下，使收益最大化的投资组合。投资组合理论所做出的减少风险的方法并不能使投资组合变成毫无风险。从理论上说，风险是由系统风险和个别风险所组成。通过投资组合理论的原则，虽然可以将个别风险因素减少甚至近于完全抵消，但系统风险因素仍然存在。42、等额序列支付资金回收系数正确的表达式是（）。A.[i（1＋i）n]/[（1＋i）n－1]B.[（1＋i）n－1]/[i（1＋i）n]C.i/[（1＋i）n－1]D.[（1＋i）n－1]/i答案：A本题解析：等额序列支付是指在现金流量图上的每一个计息周期期末都有一个等额支付金额A，把每一个A看作是一次支付中的F，用一次支付复利计算公式求其现值，然后相加，即可得到所求的现值。当现值P和利率i为已知时，复利计息的等额序列支付年值A的计算公式为：上式中的[i（1＋i）n]/[（1＋i）n－1]称为“等额序列支付资金回收系数”。43、不考虑其他因素变化，利率降低，则房地产价值()。A.下降B.上升C.不变D.不能确定答案：B本题解析：长期利率下调，预期房地产投资风险降低。一是会导致房地产实际价值提高，利用降低的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值增加，提升房地产现值；二是会减少投资者的债务负担，降低投资成本；三是会刺激房地产市场的需求增长(居民储蓄量减少，贷款购房量由于成本降低而增加)，从而会带动投资需求上升。44、经济活动的类型和特点不同，现金流入和现金流出的具体表现形式也会有很大差异，对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常不包括（）。A.补贴收入B.出租收入C.销售收入D.其他经营收入答案：A本题解析：本题考查的是现金流量的概念。对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括销售收入、出租收入、其他经营收入等。45、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的（）。A.利润表B.资金来源与运用表C.资本金现金流量表D.项目投资现金流量表答案：D本题解析：项目投资现金流量表不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础，用以计算全部投资财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标，考察项目全部投资的盈利能力，为各个投资方案（不论其资金来源及利息多少）进行比较建立共同的基础。46、从屋顶到基础，全部构件部位均需设缝分开的变形缝是（）。A.伸缩缝B.沉降缝C.防震缝D.施工缝答案：B本题解析：在建筑结构构成中，还有一个非常重要的结构组成，即变形缝。变形缝包括伸缩缝、沉降缝、防震缝。沉降缝是防止因荷载、结构形式、地基能力的差异等原因而产生不均匀沉降的影响所设的变形缝。伸缩缝与沉降缝最显著的区别是伸缩缝只设在墙、楼地面、屋顶上，基础不设缝。沉降缝则从屋顶到基础，全部构件部位均需设缝分开。47、寒湿痰瘀，阻滞凝结，如流注、痰核、瘰疬、乳岩、横痃、贴骨疽、蟮头等病。初起皮色不变，肿硬作痛者，治宜首选A.犀黄丸B.透脓散C.小金丹D.川芎调茶饮答案：C本题解析：透脓散功用：托毒溃脓。主治：痈疡肿痛，正虚不能托毒。内已成脓，外不易溃，漫肿无头，或酸胀热痛。小金丹功用：化痰祛湿，祛瘀通络。主治：寒湿痰瘀，阻滞凝结，如流注、痰核、瘰疬、乳岩、横痃、贴骨疽、蟮头等病。初起皮色不变，肿硬作痛者。48、建设投资估算精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%～3.0%，大型复杂工程的占投资的0.2%～1.0%，这一阶段属于（）。A.投资机会研究B.项目评估与决策C.初步可行性研究D.详细可行性研究答案：D本题解析：本题考查的是可行性研究的工作阶段。P251～252。49、（）是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资报酬率。A.内部收益率B.基准收益率C.期望投资回报率D.名义投资回报率答案：B本题解析：本题考查的是财务净现值。基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资报酬率，称为最低要求收益率。参见教材P180。50、关于房地产面积测算的说法，错误的是（）。A.房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积等的测算B.房地产面积测算包括房屋面积测算和土地面积测算C.房屋的建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积D.房屋面积测算包括房屋占地面积和其他用途的土地面积答案：D本题解析：房地产面积测算系指水平面积测算，包括房屋面积测算和土地面积测算。其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等的测算。51、（）是指完成一定数量的合格产品规定的活劳动消耗的数量标准。A.机械消耗定额B.劳动消耗定额C.材料消耗定额D.施工定额答案：B本题解析：劳动消耗定额是指完成一定数量的合格产品规定的活劳动消耗的数量标准。劳动定额的主要表现形式是时间定额，即完成一定的合格产品规定的劳动消耗时间数量标准。除此之外，劳动定额的另一表现形式是产量定额，也就是在单位时间内完成合格产品的数量。时间定额和产量定额互为倒数关系。52、房地产开发商根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的方法，属于()。A.成本导向定价法B.购买者导向定价法C.竞争导向定价法D.市场导向定价法答案：A本题解析：暂无解析53、物业管理企业可以通过对（）进行面积规划，来帮助租户确定最佳的承租面积大小。A.面积单元B.面积单位C.出租单位D.出租单元答案：D本题解析：本题考查的是写字楼租金的确定。物业服务企业可以通过对出租单元进行面积规划，来帮助租户确定最佳的承租面积大小。参见教材P351。54、买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的（）。A.不可移动性B.适应性C.弱流动性D.相互影响性答案：C本题解析：房地产资产流动性差的原因，与房地产和房地产市场的本质特性密切关联：①由于房地产的各种特征因素存在显著差异，购买者也会存在对种种特征因素的特定偏好，因此通常需要进行多次搜寻才能实现物业与购买者偏好的匹配；②对于同一物业而言，不同卖方和买方的心理承受价格都存在差异，因此只有经过一段时间的搜寻和议价，实现买卖双方心理承受价格的匹配，才有可能达成交易。而房地产价值量大所导致的买卖双方交易行为的谨慎，以及房地产市场的交易分散、信息不完备程度高等特点，又进一步延长了搜寻时间。55、反映一定时期内城乡商品零售价格变动趋势和程度的相对数是（）。A.商品批发价格指数B.城市居民消费指数C.城市居民消费价格指数D.商品零售价格指数答案：D本题解析：商品零售价格指数是指反映一定时期内城乡商品零售价格变动趋势和程度的相对数。商品零售价格的变动直接影响到城乡居民的生活支出和国家的财政收入，影响居民购买力和市场供需的平衡，影响到消费与积累的比例关系。56、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（）的极限值。A.利润为零B.允许的最低经济效益指标C.最大费用D.最大利润答案：B本题解析：本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。选项A为保本点。临界点分析是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到允许的最低经济效益指标的极限值。参见教材P219。57、与房地产投资“开发-销售”经营模式相比，“开发-持有出租-出售”模式的现金流出项中增加了（）。A.运营成本B.装修费用C.土地费用D.开发成本答案：A本题解析：“开发-销售”模式与“开发-持有出租-出售”模式的区别为：①“开发-销售”模式的现金流入是销售收入，现金流出项包括土地成本和建造成本、开发费用（管理费用、销售费用和财务费用）、增值税和税金及附加；②“开发-持有出租-出售”模式的现金流入是包括出租收入和持有期末的转售收入，现金流出项包括土地成本、建造成本、开发费用（管理费用、销售费用和财务费用）、运营成本和转售税费。58、某房地产投资企业在一定日期的负债合计为4000万元，资产合计为6000万元，流动资产和流动负债分别为3000万元和1000万元，存货为1500万元。则该房地产投资企业的流动比率为()。A.150%B.200%C.300%D.400%答案：C本题解析：[知识点]清偿能力指标及其计算59、总平面设计中影响工程造价的因素不包括（）。A.功能分区B.运输方式选择C.占地面积D.建筑结构答案：D本题解析：设计阶段影响工程造价的因素主要包括在总平面设计、建筑设计和工艺设计三个阶段中。其中，总平面设计中影响工程造价的因素包括占地面积、功能分区、运输方式选择。60、在利用期望值法进行项目风险分析时，分别估算各不确定性因素每种情况下发生的概率之后，需要做的是（）。A.计算各年净现金流量的标准差B.计算净现值大于或等于零时的累计概率C.计算各年净现值的标准差D.计算各可能发生情况下的净现值答案：D本题解析：本题考查的是概率分析中的期望值法。采用期望值法进行概率分析，一般需要遵循以下步骤：（1）选用净现值作为分析对象，并分析选定与之有关的主要不确定性因素；（2）按照穷举互斥原则，确定各不确定性因素可能发生的状态或变化范围；（3）分析估算各不确定性因素每种情况下发生的概率；（4）分别计算各可能发生情况下的净现值；（5）计算各年净现金流的标准差、整个项目寿命周期净现值的标准差或标准差系数；（6）计算净现值大于或等于零时的累计概率；（7）对以上分析结果作综合评价，说明项目是否可行及承担风险性大小。参见教材P233。61、在估算房地产开发项目的房屋开发费用时，用单位工程量投资乘以工程量来估算单项工程投资的方法是（）。A.单元估算法B.概算指标法C.单位指标估算法D.工程近似匡算法答案：C本题解析：单位指标估算法是指以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。A项，单元估算法是指以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法；B项，概算指标法采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用；D项，工程量近似匡算法采用与工程概预算类似的方法，先近似估算工程量，配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资。62、投资机会研究中的主要内容有地区情况，经济政策、劳动力状况、()等。A.规划设计方案B.投资估算C.资源条件D.投资权益答案：C本题解析：投资机会研究的主要内容有：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等。63、某收益性物业的潜在毛租金收入为100万元，假设在某报告期内的空置率为28%，受阻损失为2%，运营费用为20%，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为56万元，则此报告期该物业的有效毛收入为（）万元。A.86B.26C.126D.70答案：C本题解析：从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，再加上其他收入，就得到了物业的有效毛收入。即：有效毛收入＝潜在毛租金收入－空置和收租损失＋其他收入＝100×（1－2%－28%）＋56＝126（万元）。64、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费＝每平方米造价指标×建筑面积，属于（）。A.单元估算法B.单位指标估算法C.概算指标法D.工程量近似匡算法答案：C本题解析：概算指标法采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用。估算公式为：直接费＝每平方米造价指标×建筑面积，主要材料消耗量＝每平方米材料消耗量指标×建筑面积。A项，单元估算法是指以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法。B项，单位指标估算法是指以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。D项，工程量近似匡算法采用与工程概预算类似的方法，先近似估算工程量，配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资。65、开发商应当自工程竣工验收合格之日起（）日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。A.14B.15C.28D.30答案：B本题解析：本题考查的是竣工验收。开发商应当自工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。参见教材P91。66、房地产市场的运行环境中，（）涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题之一。A.社会环境B.政治环境C.经济环境D.金融环境答案：B本题解析：房地产市场的运行环境是指影响房地产市场运行的各种因素的总和。其中，政治环境是指政治体制、政局稳定性、政府能力、政策连续性以及政府和公众对待外事投资的态度等。它涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题之一。67、运营费用比率是指投资性物业中运营费用支出占（）的比率。该比率越高，则预示着投资项目所获得的净经营收入越低。A.毛租金收入B.潜在租金收入C.经营收入D.净收益答案：A本题解析：运营费用比率是指物业运营费用支出占毛收入的比率。该比率越高，则预示着投资项目所获得的净经营收入越低，进而影响到投资项目的投资绩效。最高运营费用比率，是指满足投资者预期收益目标时的运营费用比率。最高运营费用比率越高，说明投资项目抵抗风险的能力越强。68、在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制的报表是（）。A.财务计划现金流量表B.利润表C.资产负债表D.经营成本估算表答案：C本题解析：本题考查的是基本报表。资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况。在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制资产负债表。69、某投资者以160万元购买一个商铺用于出租经营，其中的60万元为银行提供的年利率8%、期限10年、按年等额还本付息的抵押贷款，其余为自有资金。若该商铺的年租金收入为30万元，不包括还本付息的年运营费用为年租金收入的25%，所得税率为25%，则该项投资的税前现金回报率为（）。A.8.48%B.13.56%C.15.00%D.22.50%答案：B本题解析：现金回报率是指房地产置业投资中，每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率。该指标反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系。现金回报率有税前现金回报率和税后现金回报率。税前现金回报率的计算公式为：税前现金回报率＝（营业利润－年还本付息）/投资者的初始现金投资。其中，年还本付息A＝60×8%＋60×8%/[（1＋8%）10－1]＝8.94（万元）。因此，该项投资的税前现金回报率＝[30×（1－25%）－8.94]/（160－60）＝13.56%。70、问卷法，是介于观察法、专题讨论法和实验法之间的一种方法，适用于（），目的是为了了解人们的认识、看法、喜好和满意度等，以便在总体上衡量这些量值。A.抽样性调查B.因果性调查C.试探性调查D.描述性调查答案：D本题解析：问卷法是指通过设计调查问卷，让被调查者填写调查问卷的方式获得所调查对象信息的方法。该方法适用于描述性调查，目的是了解人们的认识、看法、喜好和满意度等，以便在总体上衡量这些量值。71、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为（）。A.10.0%B.14.0%C.25.0%D.35.0%答案：D本题解析：资本金利润率，指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内年平均利润总额与资本金的比率，它反映投入项目的资本金的盈利能力。计算公式为：资本金利润率＝（年利润总额或年平均利润总额/资本金）×100%。此题中，资本金利润率＝700÷2000×100%＝35.0%。72、某银行发放了一笔年利率7.5%、期限15年、按年等额还本付息的贷款，若年还款额为36000元，则该笔贷款第10年的投资回收是（）元。A.10923.89B.12673.39C.23326.61D.25076.11答案：C本题解析：本题考查的是投资回收与投资回报。第10年的还款中，P不是最初的贷款本金，而是第9年末第10年初的贷款金额。根据贷款金额的计算公式第10年的投资回收=36000-168978×7.5%=23326.7（元）。P177。73、房屋开发费中的基础设施建设费是指建筑物的2m以外和项目（）范围内的各种管线、道路工程的建设费用。A.黄线B.紫线C.蓝线D.红线答案：D本题解析：基础设施建设费是指建筑物2m以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。主要包括：自来水、雨水、污水、燃气、热力、供电、电信、道路、绿化、环卫、室外照明等设施的建设费用，各项设施与市政设施干线、干管、干道等的接口费用。74、下列财务报表中，在编制时要求资金流平衡的是（）。A.总投资估算表B.经营成本估算表C.投资计划与资金筹措表D.销售收入与经营税金及附加估算表答案：C本题解析：资金流平衡即为流入项之和等于流出项之和。AB两项是成本估算表，只有流出，无流入。D项，销售收入为流入，税金及附加为流出，但税金为销售收入的一定比例，一般不相等。75、在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析的阶段是（）。A.投资机会研究B.初步可行性研究C.详细可行性研究D.项目的评估和决策答案：B本题解析：可行性研究分为四个阶段：①投资机会研究；②初步可行性研究；③详细可行性研究；④项目评估与决策。其中，初步可行性研究，又称“预可行性研究”，是在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。76、某城市的居民对高层住宅经历了一个从较为抗拒到较普遍接受的过程，这一现象反映了消费者市场的（）。A.替代性B.发展性C.地区性D.复杂性答案：B本题解析：消费者市场的特点包括：①广泛性。消费者市场人数众多，范围广泛。②分散性。消费者的购买单位是个人或家庭，每次购买数量零星，购买次数频繁。③复杂性。消费者受多种因素的影响而具有不同的消费需求和消费行为，所购商品千差万别。④易变性。随着市场商品供应的丰富和企业竞争的加剧，消费风潮的变化速度加快，商品的流行周期缩短，千变万化。⑤发展性。科学技术不断进步，新产品不断出现，消费需求呈现出由少到多、由粗到精和由低级到高级的发展趋势。⑥情感性。消费者多属非专家购买，受情感因素影响大。⑦伸缩性。消费需求受多方面因素影响，在购买选择上表现出较大的需求弹性或伸缩性。⑧替代性。消费品种类繁多，不同品牌甚至不同品种之间往往可以互相替代。⑨地区性。不同地区消费者的消费行为往往表现出较大的差异性。⑩季节性。本题中的情形反映了消费者市场的发展性。77、以抵押贷款方式向土地储备机构发放的贷款，其贷款额度不超过土地（）的70％。A.评估价值B.实际价值C.投资价值D.出让金收入答案：A本题解析：为预防土地储备贷款带来的风险，商业银行规定以抵押贷款方式向土地储备机构发放，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70％，贷款期限最长不得超过2年。78、下列房地产投资项目评价指标中，可用于判断项目能够承受最高贷款利率的是（）。A.成本利润率B.资本金利润率C.销售利润率D.财务内部收益率答案：D本题解析：财务内部收益率（FIRR），是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目营利性的基本指标。内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损。因此所求出的内部收益率是可以接受贷款的最高利率。79、某投资项目每年可获得50000元的资金用于偿付年还本付息，贷款人要求偿债备付率不低于1.3，贷款年利率为12％，贷款期限为20年，按月等额还本付息。则该项目投资人所能申请到的最大贷款额为（）万元。A.28.73B.29.11C.344.74D.349.31答案：B本题解析：本题考查的是偿债备付率。偿债备付率=可用于还本付息的资金/当期应还本付息资金，当期应还本付息资金=可用于还本付息的资金/偿债备付率=5/1.3=3.846（万元），月还本付息资金=3.846/12×10000=3205（元），已知A=3205，i=12%/12=1%，n=20×12=240，求P，P=A/i×[1-1/（1+i）n]=3205/1%×[1-1/（1+1%）240]=291076（元）。80、采用货币作为计量单位、记录和反映企业的生产经营活动，是指（）。A.会计主体B.货币计量C.会计分期D.持续经营答案：B本题解析：货币计量是指采用货币作为计量单位、记录和反映企业的生产经营活动。货币计量假设的主要意义在于，通过一般等价物的货币，以数量形式综合反映企业的财务状况和经营成果。81、下列报表中，不属于房地产开发项目财务报表中基本报表的是（）。A.资本金现金流量表B.财务计划现金流量表C.利润表D.借款还本付息表答案：D本题解析：房地产开发项目财务评价报表包括基本报表和辅助报表。其中，一些基础性数据（如成本、收入等）都存储于辅助报表中，这些辅助报表通过某种对应关系生成基本报表。房地产开发项目财务报表中基本报表包括：①项目投资现金流量表；②资本金现金流量表；③投资者各方现金流量表；④财务计划现金流量表；⑤利润表；⑥资产负债表。D项属于辅助报表。82、政府对房地产市场进行宏观调控的主要方式不包括()。A.调控土地供应计划B.城市规划指导C.控制人口D.税收调节答案：C本题解析：因为政府对房地产市场进行宏观调控的主要方式包括调控土地供应计划、城市规划指导、税收调节。83、如果银行存款的利率为10%，为在1年后获得11000元，现在应该存入银行()。A.12000元B.10000元C.9250元D.9929元答案：B本题解析：根据一次支付现值公式。84、将短期借款视为现金流入的基本报表是（）。A.项目投资现金流量表B.资本金现金流量表C.借款还本付息估算表D.投资计划与资金筹措表答案：B本题解析：资本金现金流量表的现金流入项包括：①销售收入；②租金收入；③自营收入；④净转售收入；⑤其他收入；⑥长期借款；⑦短期借款；⑧回收固定资产余值；⑨回收经营资金。因此，资本金现金流量表将短期借款视为现金流入。85、土地面积量算是在（）的基础上进行。A.野外测量B.实地测量C.实有图纸D.非权属调查答案：A本题解析：土地面积量算是地籍测量的重要内容，通过土地面积量算可以取得各级行政单位、权属单位的土地总面积和分类土地面积的数据资料。土地面积量算在权属调查和野外测量的基础上进行。依据界址点坐标、边长等解析数据和地籍原图，选择适宜的方法求算面积。86、工程量清单是招标文件的组成部分，其组成不包括（）。A.分部分项工程量清单B.措施项目清单C.单位工程费用清单D.其他项目清单答案：C本题解析：工程量清单是建设工程实行工程量清单计价的专用名词，表示的是拟建工程的分部分项工程项目、措施项目、其他项目、规费项目和税金项目的名称和相应数量等的明细清单。87、各投资方案净现值的期望值不同时，以方案风险大小为投资方案比选的主要依据，此时应选择的判别指标是（）。A.净现值B.净现值期望值C.净现值标准差D.净现值标准差系数答案：D本题解析：判断投资方案优劣的标准是：①期望值相同、标准差小的方案为优；②标准差相同、期望值大的方案为优；③标准差系数小的方案为优。当各投资方案净现值的期望值不同时，应以标准差系数小的方案为优。净现值标准差反映每年各种情况下净现值的离散程度和整个项目寿命周期各年净现值的离散程度，在一定的程度上，能够说明项目风险的大小。88、某房地产开发企业在目标客户群中，调查有多大比率的购房者愿花100万元购买其开发的商品住宅，这种调查属于（）。A.试探性调查B.推测性调查C.因果性调查D.描述性调查答案：D本题解析：调查项目可以分成三类：①试探性调查，即通过收集初步的数据揭示问题的真正性质，从而提出一些推测和新想法，如在经历了2016～2018年中国城市住房价格普遍大幅度上涨、价格向下调整压力日增的情况下，调查有意向在2019年购买商品住宅的家庭数量；②描述性调查，即明确一些特定的量值，例如有多少人愿意花费60万元在郊区买一套两居室商品住宅；③因果性调查，即检验因果关系，如假设上述的两居室商品住宅每套价格下降10万元，能够增加多少购买者。89、某收益性物业的潜在毛租金收入为30万元，假设在某报告期内的出租率为80%，所有承租人都能按时交纳租金，物业其他收入为2万元，则物业在该报告期的有效毛收入为（）万元。A.22.0B.24.0C.25.6D.26.0答案：D本题解析：从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，再加上其他收入，就得到了物业的有效毛收入。即：有效毛收入＝潜在毛租金收入－空置和收租损失＋其他收入＝30×80%＋2＝26（万元）。90、随着北京建国门地区至大北窑及东北三环附近“中心商业区”的形成与发展，使得许多早期建成的沿街写字楼建筑变为甲级写字楼，同时也使得某些写字楼建筑变得不再对租户具有很强的吸引力。这主要是考虑了写字楼的（）因素。A.交通方便性B.声望或形象C.位置D.建筑形式答案：C本题解析：本题考查的是写字楼分类中应考虑的因素。写字楼建筑的吸引力，很大程度上取决于它与另外的商业设施接近的程度，这种吸引力，也会由于城市建设的发展而经常发生变化。例如，随着北京建国门地区至大北窑及东北三环附近“中心商业区”的形成与发展，使得许多早期建成的沿街写字楼建筑变为甲级写字楼，同时也使得某些写字楼建筑变得不再对租户具有很强的吸引力。91、某房地产开发项目的占地面积2万m2，土地总价16000万元，如果房屋开发成本为3000元/m2，预测销售价格为8000元/m2，则该项目实现盈亏平衡的容积率为（）。A.1.4B.1.5C.1.6D.1.8答案：C本题解析：设S为销售收入，P为销售单价，C为总成本，Cf为总固定成本，Cv为单位变动成本，Q为产销量。年销售收入方程：S＝P×Q，年总成本费用方程：C＝Cf＋Cv×Q，当实现盈亏平衡时，有S＝C，得：8000×建筑面积＝16000＋3000×建筑面积，建筑面积＝3.2万m2，容积率＝建筑面积÷占地面积＝3.2÷2＝1.6。92、获取土地使用权属于房地产开发中()的工作。A.资机会选择B.建设阶段C.前期工作D.租售阶段答案：C本题解析：此题属于掌握范畴。根据教材中房地产开发的程序方面的内容即可。93、以下不是房地产市场发生周期性波动的原因的是()。A.非理性预期B.价格机制C.容积率控制D.生产的时间落差答案：B本题解析：房地产波动的重要原因是供求的不平衡，非理性预期、容积率和生产的时间落差都会造成房地产市场短期的供求失衡，而价格机制是促使房地产市场平衡的重要因素。94、在可行性研究报告中，附表一般包括项目进度计划表、财务评估的基本报表和辅助报表、（）。A.盈亏平衡分析表B.敏感性分析表C.投入产出分析表D.投资计划与资金筹措表答案：B本题解析：本题考查的是可行性研究报告的基本构成。对于正文中不便插入的较大型表格，为了使读者便于阅读，通常将其按顺序编号后附于正文之后，按照在评估报告中出现的顺序，附表一般包括：项目工程进度计划表、财务评估的基本报表和辅助报表、敏感性分析表。当然，有时在投资环境分析、市场研究、投资估算等部分的表格也可以附表的形式出现在报告中。95、某家庭以2000元/m2的价格，购买了一套建筑面积为120m2的住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6%，抵押贷款价值比率为70%。如该家庭在按月等额还款5年后，于第6年初一次提前偿还了贷款本金4万元，那么从第6年开始的抵押贷款月还款额为（）元。A.1417.68B.444.08C.1861.76D.973.60答案：D本题解析：本题考查的是资金等效值的换算。96、工程量清单计价中，“招标控制价”是由招标人根据有关计价规定计算的工程造价，其作用是招标人用于对招标工程发包的（）。A.成交价B.保留价C.最高限价D.最低限价答案：C本题解析：工程量清单计价的基本过程可以描述为：在统一的工程量计算规则的基础上，根据具体工程的施工图纸计算出各个清单项目的工程量，再根据所获得的工程造价信息和经验数据计算得到工程造价。其中，“招标控制价”是由招标人根据有关计价规定计算的工程造价，其作用是招标人用于对招标工程发包的最高限价。97、先近似匡算工程量，再配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资，这种估算的方法叫作()。A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标估算法答案：C本题解析：[解析]投资估算98、下列关于建筑制图有关要求的表述中，错误的是（）。A.图纸幅面内应有标题栏和会签栏B.结构施工图一般不注比例，允许一个图形使用两种比例C.凡承重墙、柱子、大梁或屋架的位置必须画上轴线并编上轴线号D.标高的单位用mm计答案：D本题解析：D项，总平面图的室外地坪标高用符号“▼”表示。标高的单位用米记，按“国标”规定，标高数字准确到毫米，即注到小数点后面第三位。99、关于投资组合理论的说法，正确的是（）。A.投资者应选择毫无风险的投资组合B.投资者应选择投资项目间有一个正协方差的投资组合C.投资者可以将系统风险因素减少甚至完全抵消D.投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵消答案：D本题解析：A项，投资组合理论所做出的减少风险的方法并不能使投资组合变成毫无风险。B项，要达到投资组合的理想效果，其前提条件是各投资项目间有一个负协方差。最理想的是一个绝对的负协方差，但这个条件很难达到。CD两项，风险是由系统风险和个别风险所组成。通过投资组合理论的原则，可以将个别风险因素减少甚至近于完全抵消，但系统风险因素仍存在。100、某家庭以30万元购买了一套住宅，银行为其提供了20年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为9%，按月等额还款，如果该家庭于第6年年初一次提前偿还贷款本金7万元，则从第6年开始的抵押贷款月还款额将减少()元。A.544.10B.709.99C.6300.00D.709.38答案：B本题解析：将第6年年初的7万元看做P，在余下的10年中每月等额还款数就是从第6年开始的抵押贷款月还款额减少值。运用公式可得：?注意：公式中的n是15而不是14，因为第6年年初等于第5年年末。101、下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是()。A.房屋出售B.房地产抵押C.土地使用权转让D.土地使用权出让答案：D本题解析：根据教材中的房地产市场划分的内容。102、一个房地产开发商要获取销售许可证，他要找的部门是()。A.房地产学会B.房地产行业协会C.房地产管理部门D.政府答案：C本题解析：此题属于熟悉范畴。周为房地产管理部门负责颁发销售许可证。103、除技术资料外，房地产开发项目的竣工档案资料还包括项目的（）。A.财务决算报告B.施工人员变动情况C.竣工图D.物业服务企业招标文件答案：C本题解析：技术资料和竣工图是项目的重要技术管理成果，是使用单位安排生产经营、住户适应生活的需要。物业管理公司依据竣工图纸和技术资料进行管理和进一步改建、扩建。因此，项目竣工后，要认真组织技术资料的整理和竣工图的绘制工作，编制完整的竣工档案，并按规定分别移交给房屋产权所有者和城市档案馆。104、某项目净现金和累计净现金流如下表，则该项目的动态投资回收期是（）年。A.3.09B.3.48C.3.83D.3.92答案：D本题解析：本题考查的是动态投资回收期。动态投资回收期=（累计净现金流量现值开始出现正值的期数-1）+105、某投资者于2014年1月以500万元购买一写字楼用于出租经营，其中200万元为年利率为7.5%、期限为30年、按年等额还款的抵押贷款，其余由投资者以现金支付，2015年该写字楼的年毛租金收入为100万元，空置和收租损失为毛租金收入的10%，年运营费用为毛租金收入的30%，写字楼年增值率为3%，则2015年该写字楼的投资回报率为（）。A.12.39%B.15.38%C.16.25%D.21.13%答案：C本题解析：考点:现金回报率与投资回报率。年还本付息额A=P×i/【1-1/（1+i）n】=200×7.5%/【1-1/（1+7.5%）30】=16.934万元，投资者权益增加=16.934-200×7.5%=1.934万元，年有效毛收入=100×（1-10%-30%）=60万元，税前现金流=60-16.934=43.066万元，所得税=（60－16.934+1.934）×25%=11.25万元，税后现金流=43.066-11.25=31.816万元。写字楼市场价值增值额=500×3%=15万元，投资回报率=（31.816+1.934+15）/300=16.25%。106、风险分析常用的比较成熟的方法是（）。A.解析法B.蒙特卡洛模拟法C.调查和专家打分法D.概率分析法答案：D本题解析：风险分析常用的比较成熟的方法是概率分析法，它不但考虑了风险因素在未来变动的幅度，还考虑了这种变动幅度在未来发生变动的可能性的大小及对项目主要经济效益指标的影响。107、某房地产投资项目的目标收益率为10%，内部收益率为16%，实际收益率为12%。银行的贷款利率为7.5%，则通货膨胀率是（）。A.1.82%B.2.33%C.3.57%D.5.45%答案：C本题解析：通货膨胀率是货币超发部分与实际需要的货币量之比，用以反映通货膨胀、货币贬值的程度。实际收益率（Rr）、名义收益率（Ra）和通货膨胀率（Rd）之间的关系式为：（1＋Ra）＝（1＋Rr）（1＋Rd）。本题中，代入数据得：（1＋16%）＝（1＋12%）×（1＋Rd），通货膨胀率Rd＝3.57%。108、动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以（）所需的时间。A.经营收入抵偿全部投资B.净收益抵偿全部投资C.全部现金流入抵偿全部现金流出D.全部现金流入抵偿全部投资答案：B本题解析：本题考查的是动态投资回收期。动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间。P187。109、判断房地产经纪机构已往的业绩，关键要看其（）。A.共代理了多少个项目B.代理成交额有多少C.人员素质D.代理的成功率有多大答案：D本题解析：本题考查的是选择物业租售形式。判断房地产经纪机构已往的业绩，关键要看其代理的成功率有多大。参见教材P96。110、投资机会研究中的主要内容有地区情况，经济政策、劳动力状况、()等。A.规划设计方案B.投资估算C.资源条件D.投资权益答案：C本题解析：投资机会研究的主要内容有：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等。111、吸纳量是指报告期内销售房屋和()的数量组合。A.建设房屋B.维修房屋C.出租房屋D.维护房屋答案：C本题解析：根据吸纳量的概念。112、房地产开发企业税后利润首先用于（）。A.弥补企业以前年度的亏损B.提取法定盈余公积金C.提取法定盈余公益金D.向投资者分红答案：A本题解析：本题考查的是基本报表。税后利润的分配顺序，首先是弥补企业以前年度的亏损，然后是提取法定盈余公积金，之后是可向投资者分配的利润。参见教材P271。113、NoneNone114、某市拟建一大型展览馆，根据工程项目的划分，该展览馆的土建工程是（）。A.单项工程B.单位工程C.分部工程D.分项工程答案：B本题解析：单位工程是工程项目的组成部分。它是指具有独立设计的施工图和相应的概（预）算书，能够单独施工，但竣工后不能独立形成生产能力或发挥使用效益的工程。如：土建工程、电气安装工程、工业管道工程、暖卫工程、通风工程等。分部工程是单位工程的组成部分，是按照单位工程的不同部位、不同施工方法或不同材料和设备种类，从单位工程中划分出来的中间产品（如土石方工程、楼地面工程等）。分项工程是分部工程的组成部分，是指通过简单施工过程就能生产出来并可利用某种计量单位计算的最基本的中间产品。115、某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于（）。A.社会平均收益率B.通货膨胀率C.国民经济增长率D.项目基准收益率答案：D本题解析：财务净现值（FNPV），是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic，将项目计算期内各年的净现金流量折算到投资活动起始点的现值之和，是房地产开发项目财务评价中的一个重要经济指标。如果某房地产开发项目的财务净现值（FNPV）大于或等于零，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可以接受的。如果FNPV小于0，则项目不可接受。116、开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期不足一年的，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的()。A.20%B.30%C.40%D.50%答案：D本题解析：暂无解析117、下列关于房地产功能的描述，错误的是（）。A.配置存量房地产资源和利益B.显示房地产市场供应变化C.指导供给以适应需求的变化D.指导政府制定科学的土地供给计划答案：B本题解析：考点:房地产市场的功能。房地产市场的功能，可以分为以下几个方面：（1）配置存量房地产资源和利益；（2）显示房地产市场需求变化；（3）指导供给以适应需求的变化；（4）指导政府制定科学的土地供给计划；（5）引导需求适应共给条件的变化。118、房屋开发费中的基础设施建设费是指建筑物的2m以外和项目（）范围内的各种管线、道路工程的建设费用。A.黄线B.紫线C.蓝线D.红线答案：D本题解析：基础设施建设费是指建筑物2m以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。主要包括：自来水、雨水、污水、燃气、热力、供电、电信、道路、绿化、环卫、室外照明等设施的建设费用，各项设施与市政设施干线、干管、干道等的接口费用。119、下列财务报表中，储存基础性数据的是（）。A.辅助报表B.资产负债表C.资金来源与运用表D.现金流量表答案：A本题解析：房地产开发项目财务评价报表包括基本报表和辅助报表。一些基础性数据（如成本、收入等）都存储于辅助报表中，这些辅助报表通过某种对应关系生成基本报表。通过基本报表就可以对项目进行财务盈利能力、清偿能力及资金平衡分析。120、下列有关房地产开发项目的初步可行性研究及相关知识，表述不当的是()。A.所谓辅助研究，是对投资项目的一个或几个重要方面进行单独研究，用作初步可行性研究和详细可行性研究的先决条件，或用以支持这两项研究B.初步可行性研究阶段投资估算的精度可达到±5%，所需费用约占总投资的1.0%～2.0%C.初步可行性研究亦称预测可行性研究，在此阶段，主要是在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析D.在此阶段需对以下内容进行粗略的审查：市场需求与供应、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等答案：B本题解析：B项中对应的两个数据应分别为±20%和0.25%～1.5%。121、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的（）。A.销售收入B.转让收入C.租金收入D.利息收入答案：C本题解析：本题考查的是房地产间接投资。信托基金收益相对稳定，收益主要来源于其所拥有物业的经常性租金收入。参见教材P12。122、某房地产开发企业针对其开发项目进行市场需求分析，在确定其市场规模时，有效市场、渗透市场、服务市场三者关系正确的是（）A.有效市场>渗透市场>服务市场B.服务市场>有效市场>渗透市场C.有效市场>服务市场>渗透市场D.服务市场>渗透市场>有效市场答案：C本题解析：有效市场是对某种特定商品有兴趣、收入与途径的消费者的集合；服务市场（又称目标市场）是公司决定追求的那部分合格的有效市场；渗透市场是指已经购买了该产品的消费者的集合。三者之间的关系如图1所示。123、对于一般的商用房地产投资项目，其偿债备付率至少应大于（）。A.1.15B.1.5C.1.8D.2.0答案：A本题解析：偿债备付率是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比值。偿债备付率对于一般商用房地产投资项目，商业银行一般要求的偿债备付率指标介于1.15～1.35之间。当指标小于1.15时，表示当期资金来源不足以偿付当期债务，需要通过短期借款来偿还已到期的债务。124、当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，进行风险分析的方法一般采用（）。A.概率分析法B.解析法C.蒙特卡洛模拟法D.杠杆分析答案：C本题解析：蒙特卡洛模拟法是一种通过对随机变量的统计试验、随机模拟求解物理、数学、工程技术问题近似解的数学方法，适用于项目评估中有若干个变量，每个变