云驼风景综合旅游区项目可行性研究报告

PAGE目录第一章HYPERLINK总论………………1HYPERLINK项目名称及承办单位…………1HYPERLINK可研工作依据和范围…………1HYPERLINK可行性研究结论………………2HYPERLINK主要技术经济指标……………5第二章HYPERLINK项目提出背景和建设的必要性…6HYPERLINK项目提出历史背景……………6HYPERLINK项目建设的可行性……………7HYPERLINK项目建设的必要性……………19第三章HYPERLINK旅游市场分析……23HYPERLINK市场现状分析…………………23HYPERLINK市场开发策略…………………24HYPERLINK市场营销理念…………………26HYPERLINK游客规模现状与预测…………27HYPERLINK游客发展SWOT分析…………28第四章HYPERLINK建设条件与建设地址……………30HYPERLINK建设地区概况…………………30HYPERLINK建设地址………31HYPERLINK自然条件及自然资源…………31HYPERLINK基础设施条件…………………35第五章HYPERLINK工程建设方案……37HYPERLINK设计依据………37HYPERLINK规划原则………38HYPERLINK规划建设内容…………………39第六章HYPERLINK环境保护与职业安全卫生………49HYPERLINK环境保护………49HYPERLINK职业安全与卫生………………50第七章HYPERLINK节能与消防………52HYPERLINK节能……………52HYPERLINK消防……………52第八章HYPERLINK施工计划与施工保证措施………54HYPERLINK施工计划………54HYPERLINK施工保证措施…………………54HYPERLINK项目招标………55第九章HYPERLINK组织机构与劳动定员……………56第十章HYPERLINK投资估算与资金筹措……………57HYPERLINK估算依据与说明………………57HYPERLINK投资估算………57HYPERLINK资金筹措………58第十一章HYPERLINK经济评价…………61HYPERLINK财务评价………61HYPERLINK社会效益评价…………………65HYPERLINK经济评价结论…………………65

附件附图1、ggg市规划与国土管理局权属用地证明2、ggg市自来水公司供水证明3、ggg市供电公司供电证明4、ggg市环境保护局环保证明5、资金证明6、山东省建设项目招标方案7、区域位置图PAGE1第一章总论第一节项目名称及承办单位一、项目名称二、项目建设性质改扩建三、ggg市城市建设投资开发有限公司地址：ggg市尧王山西路1288号发证机关：国家建设部国家发展与改革委员会第二节可研工作依据和范围一、可行性研究依据1、ggg市城市建设投资开发有限公司与山东宏嘉工程造价咨询事务所有限公司签订的工程咨询委托书与合同书2、《投资项目可行性研究指南》3、《建设项目经济评价方法与参数》4、《中国旅游业发展“九五”计划和2010年远景目标纲要》5、山东省及潍坊市国民经济和社会发展“十五”计划6、山东省《旅游业发展专题国土规划》7、潍坊市及ggg市旅游发展总体计划8、建设单位提供的有关资料9、有关部门提供的资料和证明等二、可行性研究范围1、项目建设必要性、未来客源分析及预测2、建设条件、交通运输条件3、工程设计方案4、项目的消防、环保、劳动安全及节能措施5、实施计划与施工保证措施6、组织管理与劳动定员7、投资估算与资金筹措8、经济和社会效益分析9、可行性研究工作结论第三节建设单位概况ggg市城市建设投资开发有限公司成立于2006年5月19日,以青政复字(2006)10号文件批复成立,由ggg市基础设施建设投资管理中心出资,注册资金12000万元人民币,法人代表:郑伟.公司性质为国有独资企业法人公司.主要职责:代表政府行使城建项目投资主体职能，根据城市发展要求，先行提出城建项目建议；负责全市基础设施建设资金的管理和使用，组织城市基础设施建设；对城市建设用地进行开发整理和包装，实现土地收益最大化；代表政府经营和管理授权范围内的城市国有资产；筹集城市建设资金，管理、使用城市维护建设资金（用于城市建设的投入部分）、水、电等公用事业城建附加费等城市资金。第四节可行性研究结论一、建设地址该项目建设地址在云门山及驼山风景区内。云门山在ggg市城南，距市区2.5公里，面积5.5平方公里，主峰海拔421米。山顶亦称大云顶，有洞通南北，如巨门，夏秋常有云雾缭绕，穿门而过，故名云门山。驼山位于ggg市城南，距市区5公里，面积5平方公里，主峰海拔408米，山体由东北向西南延伸，因似骆驼伏卧而名。二、建设内容云驼风景综合旅游区项目是在云门山、驼山原有旅游资源的基础上，通过旅游开发，增加新的旅游项目，进行旅游资源整合，实现规模旅游效应的目的。将游客中心、龙潭湖水上娱乐区、植物园休闲配套区、凤凰山立佛景区、龙兴寺、云门山、驼山景区等旅游资源整合为一体。该项目主要建设内容如下：1、云门山风景区⑴建设万寿宫⑵构建“云门十六景”⑶建设云门山万寿广场古配套设施⑷建设“百寿园”⑸农业观光旅游⑹建设云驼索道、凤凰山步行道2、驼山风景区⑴修复山顶道观、碑林和石窟佛造像⑵重建昊天宫⑶建设人工湖及度假休闲设施⑷建设养心斋苑⑸云驼汽车营地主体休闲区3、游客中心4、龙潭湖乐寿区5、植物园休闲配套区6、完善景区内配套设施三、项目实施进度该工程于2007年3月份开工建设，到2009年1月全部完成并竣工验收合格，工程建设期为2年。四、投资估算该项目工程总投资估算为14230万元。其中，建筑工程费7013万元，设备购置及安装费3000万元,其他费用494万元，预备费645万元,建设期利息609万元，流动资金69万元。该项目建设资本金为4500万元。五、资金筹措1、申请银行贷款8500万元。2、其余资金由建设单位自筹解决。第五节主要经济技术指标1年均经营收入万元62672年均经营税金及附加万元3453总投资万元142303.1建设投资万元141613.2流动资金万元694年均利润总额万元46675年均所得税万元15406年均税后利润万元31277投资利润率%32.78投资利税率%35.29财务内部收益率(税前)%20.210投资回收期年8.1111财务净现值(ic=8%)万元2355312财务内部收益率(税后)%16.413投资回收期年9.1214财务净现值(ic=8%)万元13879第二章项目提出背景和建设的必要性第一节项目提出历史背景云门山、驼山景区紧邻ggg市区，ggg市的历史变迁，也反映了云门山、驼山景区的历史沿革。“ggg”一词最早见于《尚书》，《尚书。禹贡》记载“大禹治水后，按山形水势，把中国划为九州，ggg是古九州之一。ggg泛指山东的中，东部地区。ggg市原为益都县，汉武帝时(公元前127年)封淄川王子为益都侯，侯国故城在今寿光市北的王胡城，西汉时还设置了益县，县城在今寿光市南的益城村。三国时期益县为益都县。北齐时(公元556年)将益都县沿迁到东阳城，在今ggg市区北关一带。现ggg市域在历史上曾属益都县所辖，建国后益都县归昌潍地区管辖，由于益都县经济发展很快，1986年3月由益都县改为ggg市。云自唐朝以后，道教在社会中逐渐崛起，道士们一度取代了佛都僧侣，而占据“云门仙境”，因此，道观建筑四起。。第二节项目建设的可行性一、社会历史文化与产业发展基础1、社会历史文化基础ggg历史名人荟萃，留下了无数价值斐然的遗迹、诗文和故事：一代名相范仲淹、欧阳修等曾在此为官施政，建立了令世人景仰的政绩；李清照夫妇居ggg二十年，留下了流传千古的词林绝唱；寇准、富弼、宗泽、张叔夜等朝廷重臣，郑道昭、文彦博、曾市、王世贞等文坛巨匠，都曾在ggg为官；王曾、王文统、邢玠、钟羽正、赵秉忠、冯博等一代名臣，燕肃、于钦等学术巨擎，也都诞生在ggg这片土地上；这里还曾哺育过郦道元、李成、黄庭坚、冯伟民、赵执信、李文藻等蛮声文坛的一代名流。这些名人文化对全区乃至全国都产生了重要影响，成为极具开发价值的旅游资源，围绕这些名人恢复、开发一系列景点将具有较强的旅游吸引力，并为ggg旅游资源增添了充满灵气的人文色彩。也正是悠久的历史给ggg留下了深厚的文化积淀和丰富的旅游资源。另外，ggg历史上宗教文化十分发达，佛教、道教、伊斯兰教、天主教、基督教一度繁荣，留下了世界闻名的丰富的宗教文化遗产。2、当前旅游产业发展基础⑴国内旅游业发展基础目前，我国的工薪层依法享有每周的双休日、“五一”、“十一”和“春节”三个长假总计114天的休息日。按照我国“十五”规划纲要，“十五”期间将推行职工带薪休假制度，国民的非工作时间将增加到130-140天，闲暇时间的增多势必为国民创造更多的出游机会。旅游业的发展必将与全国建设小康同步。按照十六大描绘的宏伟蓝图，到2020年我国全国建成小康社会，国内生产总值将从2000年的8.9万亿元增至35万亿元以上，人均GDP将从800美元增至3000美元以上。届时，中国综合国力进入世界前三名的行列，基本完成工业化，同时基本达到可持续发展良性循环的要求；中国的城市化率将从现在的36%提高到55%以上，具有容积7亿至7.5亿人口的城市容量，形成结构合理、功能互补、整体效益最大化的大、中、小“城市体系”；四大系统也将在中国发生变化：恩格尔系数不超过0.35，基尼系数保持在0.35至0.40的水平，人文发展指数不低于0.80，城乡二元结构指数限制在1.80以下。从欧美等发达国家的社会发展进程来看，在人均GDP从1000美元增至3000美元时，一般会出现排浪式的旅游消费热潮，目前我国旅游业已进入快速发展的黄金时期。据预测，到2020年我国年接待旅游者将达到20亿人次，成为世界第一大旅游目的地，也将成为世界上名副其实的旅游大国。届时，旅游产业总收入近4万亿元人民币，将占全国GDP的11%以上，也就是说，旅游总收入将达到4400万亿元人民币。可以说，全国小康建成之后，必定是旅游辉煌腾飞之时。⑵山东旅游业发展前景山东省为全国旅游资源大省、沿海经济大省和人口大省，发展旅游业优势突出、潜力巨大、空间广阔。不仅有“一山、一水、一圣人”，还有众多的各具特色的地方旅游资源。山东省具有优越的交通基础设施条件，山东已经建成机场9个，其中国际机场3个，开通国内航线100多条；公路通车总里程7万多公里，其中高速公路2060公里，一级公路2599公里；ggg铁路局还开通至青岛、泰安、日照、北京等地的旅游专列；京福高速公路贯通山东；交通基础设施迅猛发展，使齐鲁大地由此形成了“半日生活圈”，即省内任何两个城市之间，都可以在一天打个来回；山东省旅游格局由此也发生了重大变化。山东旅游信息网覆盖全省17个地方，是目前我国最大的政府旅游网站之一。山东省旅游业发达，综合接待能力较强，目前全国旅行社超过1000家，旅游饭店超过500家。自1998年以来，山东省旅游业总收入每年净增100亿元，对经济发展做出了积极贡献。山东旅游业总的目标是要实现旅游业由支柱产业向主导产业的跨越，由旅游大省向旅游强省转变。争取到2010年，实现旅游总收入1893亿元，年均增长14%，占全省GDP的9%，初步成为国民经济的主导产业，基本实现旅游强省的战略目标；到2020年，实现旅游总收入4917亿元，年均增长10%，占全省GDP的11.7%，旅游业成为国民经济重要的主导产业。国家以及地方经济的发展，不仅需要开发建设具有地方特色和基础条件的旅游休闲景区，满足人民日益增长的消费需求，而且必将强力拉动旅游业的快速发展。二、ggg旅游资源优势1、主要旅游景点⑴云门山景区云门山景区是山东著名的以寿文化为主题的山岳型景区，是国家级风景名胜区，距市区2.5公里，总面积约8平方公里，主峰大云顶海拔421米。山顶亦称大云顶，由洞通南北，如巨门，夏秋常有云雾缭绕，穿门而过，故名云门山。该景区既有自然资源，又有人文资源，以山崖、洞体、名人题刻及道教胜迹为特色。自然资源以山体景观为主，山上多悬崖峭壁及天然洞穴，山下地势平坦，谷地纵横，大云顶、云门洞是主体。人文资源以云门山北坡悬崖上镌刻的巨大无比的“寿”字石刻在海内外最为称著。该寿字为明代镌刻，通高7.5米，宽3.7米，仅寿字下面的“寸”字高2.3米，被誉为“天下地一寿”。据说“寿比南山”中山即指云门山；自明代以来，云门大寿及其内部所涌动的生命洪流，吸引着本地居民每逢节日就去云门山烧香拜佛，从而形成了拜寿祈福的习俗；ggg所在的东方齐地，自古以来就是历代帝王追求长生不老的场所。其他景点有云门山牌坊、观寿亭、望寿阁、玉皇殿、天仙玉女祠、三皇殿、碧霞洞、海岱雄风石刻等。该景区是我市开发历史最早、知名度最高的景点。该景区开发程度较高，配套设施较完善，景点配置较合理。⑵驼山风景区驼山景区是国家级重点文物保护单位，文物价值很高，旅游资源较丰富，开发较早，名声较大，交通便利，位于ggg城西南仅5公里处、云门山西侧，与云门山遥遥相望，主峰海拔408米。山体长2500米，由东北向西南延伸，因形似骆驼伏卧而得名。驼山主峰东南悬崖有北周修凿石窟5座，摩崖造像群一处，造像共计638尊，其中大的高7米，小的仅10厘米，雕刻技艺精湛，造型优美。自然资源以山岳和森林为主，人文景观主要有驼山大佛、昊天宫、天河、天桥、五龙池等。驼山北可俯瞰ggg城全景，东南可眺望山体巨佛，山体巨佛与驼山石窟遥相呼应，堪称奇观。。国家级风景名胜区—云门山、驼山景区遥遥相对，相隔距离近，优势互补，是集自然和人文旅游资源于一体化的旅游胜地。此风景名胜区内柏林茂密，果园漫山遍野，如同仙境，有“云门拱璧”的自然奇观，也有历代名人留下的巨大的“寿”字石刻、壮观的石窟造像等人文景致，形成了“拜云门寿山，品驼山造像”的旅游吸引力。⑶龙兴寺龙兴寺佛教造像，被评为1996年全国十大考古新发现之一，20世纪百项考古重大发现之一。1996年10月，在寺院遗址的一个窖藏中，一次出土了400余尊各类石刻佛教造像。些造像主要为石雕的佛造像和菩萨造像，跨越了北魏、东魏、北齐、隋、唐、北宋各个时代，其数量之大，跨代之久，种类之全，雕刻之精，贴金彩绘保存之完好，在我国佛教考古中实属罕见，被学术界称为“改写东方艺术史的重大发现”。窖藏佛像出土后，因其造像风格特殊，被考古界专家定为中土大地上“以ggg为中心的山东地区（包括苏北）佛教区域文化”，而成为全国的第六个佛教区域文化；日本国的学者在研究后，认为日本、韩国的佛教文化与龙兴寺一致，由定为“环黄海佛教区域文化”。龙兴寺始建于北魏，到明代初年被毁，共存世达800余年，是当时山东地区最大、也是全国最著名的寺院。现正重建于驼山南麓。2、最具优势的旅游资源佛教艺术和宗教文化⑴宗教建筑艺术是ggg宗教文化具备旅游吸引力的重要因素。清真寺是全国三大伊斯兰教建筑之一，始建于公元1302年，至今已有700多年的历史，另外驼山顶的昊天宫“道教建筑群”，云门山的望寿阁，均体现了中国传统古典建筑形式，体现了宗教建筑中人工美与自然美的有机结合，形成了浓郁氛围的宗教旅游景点。⑵ggg佛教艺术起源于魏晋南北朝时期，开凿雕刻于北周至中唐期的驼山和云门山摩崖石窟造像群是当时佛教古代艺术珍品的荟萃艺术，两山共有10座石窟和910座摩崖佛像，现是佛教艺术研究中的珍贵资料；ggg佛教艺术中最具有轰动效应的当属龙兴寺遗址出土的大型佛教造像，这些都是对旅游者构成强烈吸引力的旅游资源。⑶在ggg驼山、云门山每年都有大量的香客朝拜，甚至终年不断。这些规模大小不一的宗教活动是一种特殊的旅游资源，其神秘对广大非教徒游客也有着很强的吸引力。⑷世界上几乎没有一个国家与宗教无缘，以龙兴寺造像为代表的高品位的宗教文化旅游资源将成为ggg旅游业走向世界的拳头旅游资源。随着旅游资源的深度开发，ggg宗教文化旅游资源将向世人展示其无穷的魅力和开发价值。3、民族旅游资源和其他旅游项目的互补性⑴民族旅游资源ggg有汉、回、满、土家、苗等三十几个民族，回民聚居区内的回民小吃、特色店铺、生活习俗等复合的市井文化，加之伊斯兰教神秘的宗教色彩，吸引着无数的游客前往参观、购物；满族旗城（北城村）是满八旗兵于十八世纪在ggg兴建的驻防城，旗城兴建与满族的定居，促进了汉满文化的交流与融合，为ggg带来了满族独有的语言文化和民俗风情，形成了独具特色的人文景观。尤其是随着对民俗文化的深入挖掘，ggg旗城将显示出无比诱人的魅力。⑵其他旅游资源仰天山国家森林公园位于ggg市西南。玲珑山座落于ggg城西南8公里的群山环抱中，为ggg市旅游名山，并以魏碑鼻祖郑道昭云崖题刻而闻名于世。井塘古村位于玲珑山脚下，村内古井、古塘、石房子以及独特的民俗活动都具有较高的游览观赏价值。前往以上景点旅游要途经云驼风景区；谭坊镇新发现的汉佣古墓遗址，出土文物8000多件，在发掘地将建汉佣古墓遗址博物馆。ggg黄楼镇的特色花卉与农业观光旅游。以及集中分布在城区及周边的其他主要旅游资源、历史文化景观，如古街巷、博物馆、范公亭公园、偶园、驼山滑雪场、ggg古街、真教寺、清真寺、满族旗城、龙兴寺遗址等，距云驼风景区也仅有两三公里。以上旅游资源的分布特点，使景区之间的空间组合优势明显，云门山、驼山景区互为景观，有利于农业观光线的有机结合，有利于组合开发，更利于设计旅游线路。以上旅游资源作为云驼风景区的互补性、衬托性旅游资源，增加了云驼景区的组合发展空间，利于游客量的增加，利于旅游业的发展。4、旅游配套设施齐全围绕旅游业，政府不断加大资金投入，全面维修改造和硬化了胶王路、博临路、程东路、仰天路等多条旅游道路；开通了通往景区的旅游专线；集景区服务、文化交流、市民休闲于一体的游客中心项目也正在运行中。仅去年一年，在云驼风景区先后投资了1500多万元，新修云门山西上山路，全面改造东上山路，打通回山游览线路，改建停车场，安装道路照明系统，完善景区标志；对龙潭湖进行了防渗处理，对景区和道路进行了绿化美化，景区品味和档次进一步提高。另外，ggg现有涉外宾馆、酒店11家，三星级宾馆2家，二星级宾馆3家，按四星级酒店投资兴建的将军山庄已投入运营，五星级酒店、四星级公寓式商务酒店也正在运营中；大型购物企业发展到8家，旅游商品定点生产企业达到10家，旅行社发展到9家，旅游从业人员达到3000多人，旅游经济已涉及到人们生活的各个方面。5、存在的问题ggg市旅游发展虽然起步较早，但是从景点的开发、建设来看，相当一部分已经开发的资源是在没有进行前期规划的状态下进行的，定位不准确，开发水平低，建设粗糙；有的则处于自发开发和待开发的状态，这些资源点正处于一种盲目的建设状态，给未来ggg旅游业的发展带来了负面的影响；景点之间的关联度较弱，没有形成对大众的吸引力，无法形成整体效益；国家级重点文物的保护力度和资金投入严重不足，致使旅游资源档次下降；国内专业领域较出名的文化资源，如龙兴寺佛教造像等，因其旅游产品的丰度或聚集度较小，难以形成“集团效应”，吸引力不强，无法打入全国范围内的高层次旅游产品系列，致使高品位的旅游资源未对ggg经济的发展带来应有的带动作用，没有给当地带来现实的经济贡献。针对ggg旅游景点的开发缺乏完整的统一规划，景点之间的孤立无法形成统一的整体合力，开发、建设存在一定的盲目性；景点的深度开发不够，对于一些老景点缺乏维修和更新，对文物保护和利用的程度较差，且景区景点开发滞后使旅游资源未能充分发挥的缺点。改进现有旅游状况，必须坚持大旅游，大市场，大产业的发展方向，加大资金投入，整合旅游资源，才能全面提升ggg旅游业的发展。三、项目建设优势条件1、区位条件优势云驼风景区位于山东省境内东西南北客流线的中点，南、西南方向接曲阜、泰安、济南、东去通青岛、烟台、市境西临淄博、东临潍坊。其对外交通联系便捷，有济（南）青（岛）高速公路、胶济铁路经过；距离济南机场仅需一个半小时行程，陆空交通非常方便。而云门山景区又紧邻ggg市区，驼山位于云门山西2公里处，景区北侧南环路从近旁经过，往返方便快捷，因此具有十分良好的交通区位条件。2、自然条件优势。3、周遍条件优势在2001年的山东省旅游规划中，经国际旅游组织协助论证，将潍坊列入“济南--淄博--潍坊”文化民俗旅游区内，成为省内旅游开发的重点区域，而ggg旅游业在潍坊旅游业发展中占有极其重要的地位，拥有丰富的山地资源、人文资源和民俗资源，自然成为旅游开发的重点区域。在与淄博的关系上，ggg的历史文化、宗教艺术，与淄博的齐文化自然形成了文脉上的联姻，这样的“强强结合”效应将十分有利于ggg旅游与潍坊旅游、与淄博旅游的互相促进和互相带动。4、社会发展条件优势⑴ggg地理环境优越，自然资源也十分丰富ggg蜜桃、弥河银瓜久负盛名，为历代贡品；ggg柿饼肉甜霜厚，驰名中外；ggg地处暖温带，气候适宜，土地肥沃，是全国重要的商品粮基地。ggg现在是一座具有现代气息的新兴工业城市，拥有机械、化工、轻工、纺织等十几个行业，主要工业产品达200余种，其中52种产品获国家、部、省优产品。ggg已与世界上50多个国家和地区的外商进行了经济技术贸易合作，建立了友好往来关系。目前全市利用外资项目、合同外资额、实际利用外资额都有大幅度的提高，外商来青经商、旅游的数量逐年增加。古老的ggg正以崭新的姿态迎接美好的未来。⑵政府重视，支持力度大，投资环境优良结合ggg实际，我市制定了《关于进一步加快旅游业发展的意见》，并在财政投入、项目用地、信贷税费、人才发展、环境建设等方面，出台了一系列扶持旅游业发展的政策，为发展旅游业创造了良好的发展环境。现正在积极认真落实，全面调动了各方面发展旅游业的积极性，形成了全市大力发展旅游业的浓厚氛围。第三节项目建设的必要性一、符合国家产业政策和国家大力发展第三产业政策的决定中共中央，国务院在《关于加快发展第三产业的决定》中，明确将旅游业提高到一个更新的高度，并强调要把旅游业当作经济产业来办。国务院也批准将“旅游交通及基础设施建设”列为当前重点鼓励发展的产业。二、符合山东省及地方旅游行业发展规划旅游业是山东省亟待发展的一项新兴产业，是我省经济发展的一个重要环节。省国土规划领导小组办公室和省旅游局制定了《旅游业发展专题国土规划》，省政府和世界旅游组织以及丹麦卡尔布鲁集团荷夫·奥佛伽国际咨询公司于2000年12月编制完成了《山东省旅游发展总体规划》。虽然本项目区域不在《规划》范围之内，但是符合其总体发展目标和要旨。三、振兴ggg市经济的需求ggg市是一个农业大市，由于历史原因和自然条件的限制，传统的产业结构体系还没有完全打破。近几年来，ggg市工业经济得到了较快发展，但第三产业特别是旅游服务业层次依然较低，规模较小，丰富的旅游资源尚未得到充分开发，因此，急需合理利用旅游资源，进一步发展旅游业，把旅游业作为新的经济增长点和支柱产业，实现全市产业结构的调整，促进经济全面发展。投资改造云门山、驼山景区，提升ggg市的旅游业水平，力求将该景区作为ggg市旅游业重要品牌之一，带动全市旅游业的发展，从而实现以旅游为链条带动全市经济的战略目标。旅游兴、百业兴。发展旅游业不仅将成为ggg市产业结构的调节契机，更重要的是能够通过旅游业发展来提高群众的综合素质，转变经营观念、效益观念和市场观念，培育商品意识、资源意识和产业意识。思想的更新，将成为ggg市发展经济、促进社会进步的新动力。因此，本项目的建设是非常必要的。四、满足人们多元化生活的需要。五、发扬ggg佛教文化的需要佛教在我国源远流长，佛教文化是我们中国文化的重要组成部分，被誉为东方古州的ggg，就是一座重要的佛教艺术文化宝库，众多的石窟摩崖造像与题记，龙兴寺佛像遗迹与诗词碑文无一不展示了ggg灿烂的佛教文化。佛教的慈悲、平等的思想，鼓舞着纯朴的ggg人民勤奋工作，努力生产，促进了ggg经济的腾飞。佛教的盛行，创建了驼山、云门山、龙兴寺等闻名中外的罕见的名胜古迹，吸引着络绎不绝的中外游客，发展了ggg的旅游业，开放的旅游业有助于文化的交流，从而带动了ggg的飞跃发展。世界上几乎没有一个国家与宗教无缘，以龙兴寺造像为代表的高品位的宗教文化旅游资源将成为ggg旅游业走向世界的拳头旅游资源。发扬ggg佛教文化，开发佛教文化旅游资源将成为树立ggg对外开放形象，成为宣传ggg、发展ggg、实现ggg经济腾飞的主要措施。第三章旅游市场分析第一节市场现状分析一、整体发展缓慢，呈现下降趋势（见图1、图2）。其中云门山景区名气较大，效益最好，但近年来接待量不断下降；驼山景区经营不温不火，知名度不高；ggg市博物馆为专业性博物馆，以参观访问为主；范公亭公园为城市休闲公园，主要满足市民休闲功能；王府乐园以儿童游玩市场为主，相对效益较好，但市场范围窄，整体水平不高，尤其缺乏大规模投入。二、客源结构呈现近域性分布，以周边地区为主，观光游客占绝大多数，过夜游客少，休闲度假游客少。这与旅游产品层次较低、开发深度不足、文化内涵发掘不够有极大关系。三、旅游形象总体包装不够。由于宣传推介不足、形象老化，造成旅游产品在市场上缺乏强烈冲击力、占有率不高。四、旅游市场促销力度缺乏。目前主要是被动促销，缺乏主动，没有把潜在的旅游市场优势变为现实的旅游市场优势。五、面临周边地区的激烈竞争。ggg市在旅游客源竞争的大环境中处于中游位置，既有不利因素，也有一定潜力，如果千里民俗旅游线能有所突破，将会依托其良好的交通区位优势，在旅游客源竞争中占据有利地位。图22000—2005年ggg市核心旅游区分景区门票收入（单位：万元）第二节市场开发策略一、明确市场开发定位坚持“立足省内、拓展省际、固老培新、面向全国、辐射海外”的原则，致力于打造一个以大众观光休闲旅游为基础，突出健康休闲、养生度假、宗教朝拜、运动娱乐、专项旅游的“多血汁”的复合型旅游度假目的地。二、合理构建市场结构区域范围——以国内市场为中心，带动海外市场的发展。游客年龄——以中青年为主，同时面向儿童、老年市场。消费层次——在坚守面向大众市场的同时，逐步启动中高端市场，灵活扑捉海外市场。旅游动机——由观光旅游、休闲旅游、宗教朝圣逐步扩大到观光旅游、度假旅游、文化旅游、生态旅游、宗教朝圣、运动娱乐及其他专项旅游市场。客源组织方式——在重视团队市场开发的同时，更应注重散客市场的开发，特别是以家庭为主体的市场开发。客源市场级别划分国内客源市场范围海外客源市场范围1一级市场省内地区：ggg、潍坊、济南、青岛、淄博、东营、滨州、烟台、威海、泰安、莱芜、临沂、日照韩国、日本、港澳台地区2二级市场山东省内其他地区、京津地区、长三角地区、中原地区、东北地区东南亚3三级市场国内其他地区三、细分客源市场在重要客源市场上，重点增加个性化游客市场的比重。客源目标主要面向以下群体：工薪阶层、白领阶层、家庭旅游者、自驾车一族、银发族、儿童族。四、调整产品层次为适应不同层次旅游者需求，旅游产品有低向高不断推进，形成各种专项旅游一体的多元化产品格局。五、树立市场形象本旅游区由于实行各景区分散经营，加之产品老化严重，欠缺在游客心中作为旅游目的地的形象。要改变这种现状，需要深入挖掘文化内涵，进行恰当的形象定位，制定有序的推广计划，不断提高旅游区的知名度。第三节市场营销理念一、整合营销旅游区应以统一的目标和统一的传播形象，传递一致的产品信息，实现与旅游者的双向沟通，迅速树立旅游产品品牌在旅游者心目中的地位，建立品牌与旅游者长期密切的关系，更有效地达到形象传播和产品行销的目的。二、分形营销根据消费者的不同需求特点，对整体市场进行细分，分别设计不同的旅游产品，采取不同的营销手段，以满足每个市场的个体需要，从而占领多个细分市场。对重要细分市场展开富有特色、极具诱惑力的宣传，对近郊城市游客着重宣传休闲度假旅游，对省内外远程游客着重宣传宗教、养生旅游、力图在特定市场取得较高的市场占有率。三、健康营销在健康理论和健康意识的指引下，实施健康营销战略和健康营销组合，以满足健康需求为出发点和归宿，既要满足现有与潜在的健康需求，还要促进健康消费意识和健康需求发展，体现旅游地健康的主题。四、社区营销在旅游业中实行社区营销，主要面向消费群体集中的社区开展终端推广。通过与目标消费者面对面沟通，了解其潜在旅游需求，拉近与消费者之间的距离，并为其打造和提供定制化的旅游产品和服务。五、联动营销发挥“大ggg旅游”的整体化效应，通过ggg市的销售渠道，进入省内、国内市场。加强本旅游区与周边临近景区的联合营销，互荐客源、共享市场。特别注重与“千里民俗旅游线上”潍坊、淄博等城市的联动推广，尽可能截流该线上的部分客源，以提高区域的整体吸引力。第四节游客规模现状与预测按现在状况预计到2015年游客数量将达到60万人/年，待云、驼景区旅游资源整合，旅游基础设施进一步完善后，通过对云、驼景区环境容量测算，云驼景区年游客数量可达120万人次，打包收费后,再提升门票价格,每年纯门票收入将达1.2亿元以上(不包括旅游产品、商品、房屋出售或租赁费、香火费及休闲度假区的开发收益等)。另外，2008年奥运会海上帆船比赛在青岛进行，这对ggg也会产生重要的影响。如果ggg加快旅游基础设施建设、扩大旅游投资需求，利用与青岛相近的区位优势，加强区域联合，捆绑促销，形成组合旅游产品，借势青岛，抓住2008奥运会机会，ggg旅游业必定腾飞。第五节旅游发展SWOT分析一、优势条件1、文化底蕴深厚，资源优势明显，易于形成开发特色；2、区位条件良好，是半岛城市群东西联系和山东中部南北沟通的大十字形交产品的通干道的枢纽区；3、政府高度重视，开发的社会环境优越；4、规划区与ggg区存在良好的空间结合关系；5、城市建设与旅游发展关系紧密。二、限制因素1、植被景观单一，水体景观缺乏；2、规划区旅游设施不完善；3、市场形象单一，产品的观光性强；4、旅游开发与当地居民发展相协调的问题。三、机遇1、休闲旅游快速发展提供的市场机遇；2、旅游发展大环境的提升；3、ggg产业结构调整带来的机遇；4、建设和谐社会的现实需求；5、四、挑战1、规划区市场地位下降，面临重新启动市场的挑战；2、面临周边景区的竞争；3、休闲产品对周边环境的严格要求与当地背景环境的反差。五、SWOT分析结论1、ggg市旅游发展必须实现重大项目突破、产品结构转型、核心景区带动，而该区是发展条件最为完备、发展潜力最为深厚的区域，所以该区兴衰直接关系到ggg旅游的发展，只有通过核心区的突破才能实现ggg全市旅游产业的全面发展。2、规划区开发要以佛教文化、养生长寿文化、福文化和古ggg历史文化做为本区开发的主要文脉，加强旅游文化向现代休闲度假旅游产品的转化，这是由本区的旅游资源条件和旅游市场需求共同决定的。3、改善产品形象、打造旅游目的地的形象是本区拓展旅游市场空间、提升旅游市场需求共同决定的。4、坚持政府主导是本区改善基础条件、保证开发方向、确保旅游业地位的重要制度保障。第四章建设条件与建设地址第一节建设地区概况2005年，全年完成生产总值150亿元，增长18%；完成地方财政收入5.15亿元，增长25.5%。全市规模以上工业企业销售收入达到259亿元，实现利税27.9亿元，分别增长56.9%和34.8%，其中销售收入过亿元的的企业达33家，利税过千万元的25家，实交税金过500万元的22家。规模以上固定资产投资完成109亿元，全市净增规模以上工业企业161家，总数达到418家；有10家民营企业进入“潍坊市百强民营企业”行列，12家被列入全省1000家成长型中小企业计划，成为省级重点资金扶持发展对象；有2家农业龙头企业被命名为省级重点龙头企业。农业经济稳步发展，工业运行质量不断提高，商贸旅游日益繁荣。高新技术产业产值77.1亿元，同比增长126.1%，科技对经济的贡献率达到58%。

“八喜”牌香烟、“山工”牌轮式装载机等10个品牌获山东省名牌，其中，“坦博尔”羽绒服获中国名牌。四是城市面貌有了很大改观。集中实施25项重点工程，城建综合性投入6亿元以上。顺利通过了国家环保模范城市、国家园林城市的预验收，被评为第三批国家级生态示范区，跨入“2005中国特色魅力城市200强”行列。国有企业改革基本完成，事业单位改革稳步推进。全年实际利用潍坊市外资金45亿元，新批外资项目47个，实际利用外资（老口径）1.1亿美元。全市获得自营出口权企业39家，与30多个国家和地区建立了贸易往来关系；全年外派劳务922人，完成劳务合同2075万美元，分别增长26.3%和28.4%；花博会期间，合同贸易及利用外资额突破40亿元。农民人均纯收入、城镇居民可支配收入分别达到4630元和9113元，增长10.2%和10.5%。全年完成社会消费品零售总额54亿元，增长16.2%。全市金融机构各项存款余额达到121亿元，比年初增加17.6亿元。第二节建设地址该项目建设地址在云门山及驼山风景区内。云门山在城南，距市区2.5公里，面积8平方公里，主峰海拔421米。山顶亦称大云顶，有洞通南北，如巨门，夏秋常有云雾缭绕，穿门而过，故名云门山。驼山位于城南，位于云门山西侧2公里，距市区5公里，面积5平方公里，主峰海拔408米，山体由东北向西南延伸，因似骆驼伏卧而得名。附：区域位置图第三节自然条件及自然资源一、地形、地貌、地质等资料ggg市地处鲁中山区沂山山脉北麓，西南部为石灰岩山区，大地构造分属鲁中台隆和鲁北山前平原。地形、地貌、地质及水文地质情况比较复杂。风景区属鲁中台隆之一部，沂蒙山区的北缘，处于鲁中山区和鲁北平原接合处。山体多由石灰岩构成。云门山、驼山顶部均岩石裸露，并形成多处天然洞穴，山体土层较薄，山顶仅岩石缝隙中有少量土壤。风景区土壤共四个土类，即棕壤、褐土、潮土、砂姜黑土。棕壤分布于地形部位较高处，土壤母质为坡积洪积物，母岩为非钙质沙页岩，PH值5.5—6.5。棕壤分为两个亚类：棕壤性土俗称石碴土，面积1.03万亩，主要分布于荒坡岭，土层厚度小于60厘米，水土流失严重。棕壤俗称红土、红粘土，面积0.89万亩，主要分布于山间谷地，土层深厚。褐土主要分布于低山岭坡至山前缓平地区，在风景区内分布广泛，而潮土及砂姜黑土分布则较少。云门山土壤PH平均值为7.4，驼山为7.4。二、水文、气象资料1、水文⑴仁河水库：仁河水库位于ggg市西南部庙子镇富旺村南，仁河上游，总容2815万立方米，流域面积80平方公里，年来水量1920万立方米，大坝高程341.2米。水库主要是解决下游村庄人畜吃水，防治地方病，防洪和农田灌溉。⑵“七一”水库位于南阳河中游建于1958年7月1日，总容量500万立方米，大坝坝顶高程118.90米，溢洪闸最大泄流量514立方米／秒，历史最高水位118.0米，下游溢洪沟底宽20米，深16米，上口宽30—40米，下游河道75年治理部分河段，原设计标准宽40米，深2.5米，设计标准为二十年一遇。目前，ggg市域供水完全靠地下水，1982年以来自来水公司先后建成了城里、公司南院、南水源、石家庄水源、水厂、赤涧等七处水源地，日供水能力4.69万立方米，单位自备井水源日供水能力3.84万立方米。城区多年平均水资源可利用量为2085万立方米。2、气象ggg风景名胜区属于暖温带半湿润季风气候区，大陆性季风气候明显，四季分明，降水量中等，因为风景区内地形变化较为复杂，使风景区内气候产生明显的地域性差异。⑴气温据测定，海拔高程每升高百米，年平均气温降低0.4℃，所以风景区内各地点温度有明显的差异。这里以ggg市的数据为参考。风景区年平均气温12.7℃，最高年(1961年)为13.5℃，最低年(1969年)为11.4℃。全年各月平均温度差异很大，最热为7月份，月平均气温为26.3℃，最冷月为1月份，月平均气温为-2.9℃。极端最高气温40.9℃(1959年8月)，极端最低气温-19.3℃(1958年1月15日)。⑵降水年均降水量平均在640-860毫米，降水季节分布不均，据市气象局资料，1956年-1980年平均降水量705.3毫米。其中春季降水101.5毫米，占14.4%；夏季降水438.5毫米，占62.2%，冬季降水34.5毫米，占4.9%。而降水又多集中于7月2日至8月18日之间，降水量平均为375.4毫米，占全年降水量的53%。⑶霜早霜一般出现在10月下旬，极端最早在10月上旬，晚霜在4月中旬，极端最晚在4月下旬，无霜期多年平均191.7天。但海拔每升高百米，无霜期缩短8天左右，所以风景区内无霜期也存在差异。⑷冻土多年平均冻土深度约30厘米左右，最大冻土深度为45厘米(1968年2月12日一13日)。冻土时间一般集中在11月份至次年3月份，年最大冻土深度一般出现在1月中旬至2月上旬。⑸风年平均风速为3.1米／秒，7、8、9、10各月风速小于平均风速，其它月大于平均风速，春季风速最大，以西南风为主。4月份平均风速为3.8米／秒。其次是冬季，多偏北风，其中一月份平均风速为3.5米／秒。夏季风速最小，8月份平均风速只有2.2米／秒。从12月份到次年2月份，主导风向为西北风，4—8月份主导风向为东南风，其它各月西南风居多。⑹湿度与蒸发绝对湿度年平均为11.3克／立方米，一年中1月份最小，月平均为2.8克／2方米：7月份最大，月平均为26.1克／立方米。历年来极端最大值为39.5克／立方米(1956年8月5日)，极端最小值为0.0(1965年12月17日)。相对湿度累年平均为62%，以夏季最大，秋季次之，5月份最干燥，相对湿度小于50%，平均持续25.6天；7、8月份相对湿度在70%以上，8月份高达79%。累年平均蒸发量为2224.1毫米，最小年份(1964年)为1824.9毫米，最多年份(1961年)为2585.8毫米。5、6月份蒸发量最大，绝大多数年份都在300毫米以上，其次是4月份和7月份，冬季各月最小，1月份累年平均只有68.6毫米。三、植物云门山、驼山的植被是在其原生植被破坏后经多年人工种植而逐渐恢复起来的。由于土层较薄，土壤贫脊，所以植物生长条件较差，并且多年来人工种植的树种均选用侧柏，故其林相变化非常单调，生态环境也十分脆弱。四、野生动物历史上野生动物资源比较丰富，但是数十年来山区大量开垦，树林破伐过量，野生动物大为减少，在风景区内，野生动物主要在云门山一带时有时现，品种为：兽类：赤狐、獾、黄鼬、野狸、野兔、蝙蝠、刺猬、鼹鼠。鸟类：麻雀、乌鸦、喜鹊、灰喜鹊、猫头鹰、啄木鸟、苍鹰、云雀、白脸山雀、绣眼、家燕、雨燕、斑鸠、伯劳、黄莺、杜鹃、四声杜鹃、鹌鹑、戴胜、翠鸟、野鸭。爬虫与两栖类：蛇、壁虎、晰蜴、青蛙、蟾蜍、鳖。水生动物类：鲢鱼、鲫鱼、麦穗鱼、泥鳅、黄鳝、河蟹、蚌、螺。第四节基础设施条件一、交通ggg市地处山东半岛中部,位于潍坊市西部,东邻昌乐县,南接临朐县,西靠淄博,北接寿光市。其对外交通联系便捷，有济(南)青(岛)高速公路、胶济铁路经过；距离济南机场仅需一个半小时行程，陆空交通非常方便。二、供电该项目用电由ggg市供电公司供应，可从就近10KV电力线路接入，景区内设置变配电室，可满足用电需求。三、给排水云驼景区给水由ggg市自来水公司供应，从南环路自来水主管道接入，通过景区内DN150枝状供水管网满足景区的供水需要，不再另设加压泵站。景区内的排水，实行雨污水分流制，雨水依山就势汇入山中小水库内。生活污水经滤油沉淀、处理达标后就近排放。四、采暖该项目由于季节性比较明显，冬季游客很少，因此山内景点采暖拟采用电采暖方式，可满足该项目冬季采暖需要。第五章工程建设方案第一节设计依据一、法律依据1、《中华人民共和国文物保护法》2、《中华人民共和国土地管理法》3、《中华人民共和国环境保护法》4、《中华人民共和国水污染防治法》5、《中华人民共和国森林法》6、《中华人民共和国野生动物保护法》7、《中华人民共和国城市规划法》8、《中华人民共和国水法》二、政策法规依据1、国家旅游局《旅游规划通则》2、国务院《风景名胜区管理暂行条例》3、国务院《旅行社管理条例》4、国务院《娱乐场所管理条例》5、建设部《风景名胜区管理暂行条例实施办法》6、林业部《森林公园管理办法》7、国家旅游局《中国优秀旅游城市检查标准》9、《山东省旅游发展“十五”计划》山东省旅游局2000年10、三、行业标准依据1、《保护世界文化和自然遗产公约》2、《旅游区（点）质量等级的划分与评定》3、《旅行社国内旅游服务质量要求》4、《国家生态旅游示范区建设标准》5、《旅游服务基础术语》6、《标志用公共信息图形符号》7、《旅游资源分类、调查与评价》GB/T18972-20038、《旅游厕所质量等级划分与评定》GB/T18973-2003第二节规划原则一、协调原则即与区域经济发展相协调。旅游发展要符合《ggg市城市总体规划》和《ggg市国民经济和社会发展“十五”计划和2015年远景目标纲要》中提出的发展原则，适应ggg市经济发展的总体思路和旅游业发展的总体要求。二、“大旅游”原则从开发“大旅游”的角度出发，贯彻“大旅游、大市场、大产业”的发展思路。三、市场导向和目的地原则以旅游资源为基础，以市场需求为导向，以旅游产品开发和吸引力建设为核心，着重提高ggg市的旅游功能和整体形象，打造全市旅游吸引力，把建设独具特色的“旅游目的地”作为规划的基本任务。四、三大效益统一原则坚持经济效益、社会效益和环境效益的协调统一，贯彻可持续发展的原则。五、操作性与前瞻性兼顾原则规划方案力求做到近期、中期的可操作性、可靠性与远期的前瞻性相结合。六、大趋势与地方实际结合原则将目前国内外的旅游发展趋势与ggg市的实际情况相结合，为ggg市旅游产业的发展提供科学、可靠、可行的战略方案。第三节规划建设内容一、主要建设内容云驼风景区综合旅游项目是在云门山、驼山原有旅游资源的基础上，通过旅游开发，增加新的旅游项目，并进行旅游资源整合，实现规模旅游效应的目的。1、云门山景区该景区以寿文化为核心，将以“云门仙境，九州寿山”为主题，在原有基础上，以养生文化和佛道教历史文化、特别是道教文化为内涵，突出摩崖石刻和山崖岩体洞穴的自然特色，在保护资源的基础上合理适度地开发风景旅游资源，提高资源开发深度和产品档次，进一步突出“寿”文化主题，把云门山建成集观光、休闲、健身、养生、度假等功能于一体的景区。⑴云门山开发建设项目①建设万寿宫作为云门仙境主入口的主体建筑，木石结构，雕梁画栋，气势雄伟，建筑面积。②。⑵云门山万寿广场古配套设施开发项目该项目拟建于原云门山停车场北侧，凤凰山南麓，总占地6100，其中规划建设1300明清民居仿古商业街。⑶“百寿园”建设项目该项目规划建设以自然碑林的理念建设百寿园，占地面积3000，碑林依托原有的自然景观与地形，以“自然碑林”作为其基本建设思路，将书法艺术与自然山石、树木、流水等要素融为一体，增强观赏价值；同时设置一些体现长寿的参与性小故事，让游客在观赏、参与过程中体会到长寿的要诀。⑷农业观光旅游项目该项目拟在云驼风景区之间大量的闲置山地中规划建设ggg特色农业，种植ggg蜜桃。占地面积1200。⑸建设云驼索道索道全长3200米，拟采用双线循环固定抱索器双人吊椅式。包括上下两座站房，索道系统缆车以及售票房、输变电线路架设、配套房舍等。⑹凤凰山步道修建凤凰山步道，长约3900米，宽平均2米，青石板铺成。2、驼山风景区⑴驼山开发建设项目。①重建昊天宫昊天宫南北长约150米，东西宽约100米，玉皇殿为昊天宫主体建筑，木石结构，雕梁画栋，气势雄伟，殿里塑有玉皇大帝像。七宝阁则系石质无梁双拱阁楼式建筑，结构奇特，在建筑艺术上别具一格，保存完好。阁内有老子、原始天尊、通天教主塑像。修复昊天宫98m2、七宝阁196m2、钟鼓楼30m2的古建筑，在遗址上新建玉皇殿550m2、二门117m2、聚仙楼88m2、龙王殿88m2、王母殿88m2、圣母殿88m2、碑廊170m2、僧侣房170m2、卫生间88m2等古建筑。②石窟拆除现有石窟护栏，恢复原有护檐。提高文物保护性能。建筑面积为70m2。③其他⑵人工湖及度假休闲设施开发项目利用云驼风景区之间的天然水道，规划建设人工湖一处，总占地25万，水面面积16万。将云驼风景区之间的黄土沟命名为九龙涧，通过人工调水实施七级蓄水工程，并依山势营造水脉，建造水体景观，形成合理的山水景观格局，形成云驼滨水景观休闲带，并以此景观带强化云驼风景区的空间联系，将云驼风景区真正整合为一个具有多重空间，多种功能的完整景区。并逐步发展以养生、健身为功能的多主题型度假休闲设施。⑶养心斋苑该休闲度假区建于驼山景区东南，九龙涧旁，占地约18公顷，以“修禅圣地，心灵家园”为旅游形象定位，周围通过鹿鸣琴韵、绿茵叠翠、田园华章、素心华晶、众芳普渡、水清花野等特色绿化与云门山和驼山景区分隔，突出其静谧，实现旅游和度假客人的分流。在九龙涧上游罗汉岛上设置一座三层阁楼，建筑面积660命名为“听雨楼”，恢复ggg古十景中的“南楼夜雨”景观。⑷云驼汽车营地主体休闲区傅家庄以南，倪家庄以北，傅里路以西的空间规划建设云驼自驾营地，同时通过云门桥将青龙沟的一段纳入营地，作为滨水生态空间，依托云驼景区的佛寿文化，强化文化特色和生态特色，建设国家级标准的鲁中第一自驾营。根据自驾营地的标准要求和地块现状，自驾营主要分为五个部分，靠近傅里路一侧自北向南分别为生活服务区3000、商务娱乐区1200和运动休闲区600，中间部分为停车区2400，其中北部为轿车区，南部为房车区，停车区以西沿青龙沟以云门桥为核心为生态休闲区，严格按照国家自驾营地建设标准进行规划建设，完善功能，打造“驾临福地，遥参寿山”的鲁中第一自驾营。3、龙兴禅寺景区该项目位于风景如画、群山环抱的驼山南麓，新建的龙兴寺占地约500亩，总建筑面积约5多万。该项目以龙兴寺为核心，结合云门山造景云雾塑造“龙兴云起”景观；依据驼山地形特征，建设千佛崖、佛学院、须弥台、转经山等景观和设施，辅以佛教特色的绿化，打造一个经典的佛教园林和佛教朝宗胜地，使之成为鲁中地区独具特色的佛教文化体验中心。4、游客中心5、龙潭湖乐寿区龙潭湖乐寿区位于游客中心和植物园之间区域，总占地15万，水面面积8.7万。该湖通过人工调水建造水体景观，依山势营造水脉，通过一次抽水，多次分流，多级造景的方式，实现一水多用，延长水系，增加景源，形成合理的山水景观格局。该湖水面宽、水流缓、水质好，是天然的浴场。建设划船等水上娱乐区项目，将具有很大的发展潜力。具体规划建设以寿文化为主线，以龙潭湖为依托，结合中华传统的神仙文化、生肖文化等内容，创意吸引人的景点项目，开展参与性强的娱乐活动，让游客在游玩的同时体会传统的中国养生长寿文化。同时运用“造景、添景、组景、借景、分景、修景”等手法，对该区进行修复、整理、美化，营造贴近自然、浑然天成的生态景观。6、植物园休闲配套区植物园休闲配套区位于凤凰山北麓和龙潭湖之间，现该植物园植物品种多，绿茵面积大，园内道路与东西上山路相贯通，并直达凤凰山顶立佛台，环境、交通及地理位置优越。充分利用该区域优越的自然生态条件，丰富、完善休闲度假设施，完善旅游配套产业，提升和优化产品结构，建设包括宾馆、小食品城、茶座、商店、法物流通处等休闲配套区，总建筑面积12000，建成集旅馆住宿、餐饮、特色小吃、娱乐休闲、商贸于一体的综合旅游配套区。7、凤凰山立佛景区凤凰山位于云门山之北，与云门山相望，该山四周植被茂密、山高林秀，清幽、秀美的原始风光，正处于良好的开发阶段，而且地理位置优越，在凤凰山顶可南望云门山风景区，北观植物园、龙潭湖、游客中心构成的山环水绕、蜂飞碟舞、风景秀丽的人文景观全景及市区全部景观，西赏驼山风景区和龙兴寺景区，东接将军山庄。该区规划建设以佛教文化观光、体验作为景区的主要功能，在地位与龙兴寺空间上呼应，内涵上连接，从而达到“形散而神聚”的目的。具体在凤凰山顶建造高48米，占地1万多平方米的具有“东方维纳斯”之称的佛菩萨像一尊，不仅宣传了ggg的佛文化，而且是吸引游客的主要景观之一，将是香客云集的地方，具有极大的效益。同时，该景区建设突出奇、特，展现宗教文化的神秘性，构建一个奇特、神秘的观音世界，分为步步生莲、普渡众生、有求必应三个功能分区，打造“观音世界，普渡慈航”的主题定位。通过立佛景区、植物园、龙潭湖、游客中心项目的建设，贯通了游客中心、龙潭湖、植物园至凤凰山的景观轴线，与云门山共同构建了生态休闲、佛寿文化联为一体的南北景观主轴。（该项目通过招商引资解决投资问题，本工程暂不考虑）8、完善旅游配套设施⑴旅游交通项目旅游资源整合后，旅游服务功能、品位和档次将极大提高，游客数量将大增，现行的道路及配套设施已老化不能满足将来旅游的发展需要，因此急需进行改造建设。具体措施将风景区内电瓶车道路进行加宽改造，长约6000米，宽5米，柏油路面。⑵其它旅游配套设施①充分利用优越的自然生态条件，以凤凰山和云驼之间的黄土沟水面为主体空间，开发建设以寿文化和仙文化为内涵，以养生、健身为功能的多主题型度假休闲设施，提升景区品位，建设功能完善的度假旅游目的地。②完善整合凤凰东翼的趴轱百寿、将军山庄以及花林野趣等景观节点，充实凤凰西翼的仙文化游乐和东夷民俗体验空间，形成一个中轴带动，两翼齐飞的“金凤展翅”的景观格局。总之，通过以上旅游资源的整合，贯通游客中心至凤凰山的景观轴线，与云门山共同构建生态休闲、佛寿文化景观主轴，将游客中心、龙潭湖水上娱乐区、植物园休闲配套区、凤凰山立佛景区、龙兴寺、云门山、驼山景区整合为一体，不仅达到规模旅游效应的目的，建设成为全省著名的生态休闲胜地和“佛、寿”文化旅游区，而且对提高ggg市旅游形象、品位、档次及对外宣传的影响力有着重要作用。二、基础设施基础配套设施综合规划根据设计规范，以及ggg市各专项、专业规划的有关规定做到布局合理，各种基础配套设施配套管线全部采用地下敷设。基础配套设施综合规划有给排水工程规划、电力工程规划。给水工程云驼景区用水量主要是商业、广场绿化、游客等，商业日均500人，日用水指标按30L/人，年需用水量5475立方米；游客按旺季每天2000人，日用水指标按2L/人，年需用水量600立方米；此外还有广场绿化用水、消防用水、未可预见用水量，按以上各项用水量之和的15%计取，年需用水量910立方米。合计年用水量为6985立方米。2、排水工程景区内排水系统采用雨污分流制。景区内污水主要为生活污水，厨房含油污水经隔油池处理，与其它生活污水经污水处理站处理后，达标后排放。雨水排放要结合地势统筹考虑，由地势高处排向地势低处，沿道路漫流排放，道路两侧设截水明沟，在原自然形成的排水处设水簸箕，所有雨水汇集后排入排洪沟。3、供电工程⑴供电根据电气负荷分级的标准与要求，该项目主要设施的用电负荷为三级,电源由附近的市政10KV线路以电缆方式埋地引入。经变电站降压后配至配电箱。选用高效低损耗的变配电设备并设置无功功率自动补偿设备满足景区用电需求和电网供电要求。⑵防雷、接地、保安措施防直击雷：在各工程屋顶设避雷带作接闪器，利用柱子内主筋引下线，利用桩和底板作接地板，组成一防直击雷系统。保安措施：采用TN—S接地系统。接地：采用联合接地方式，接地电阻不大于1欧姆。规划低压配电系统采用TT系统，照明动力线路均设置专用PE线。第六章环境保护与职业安全卫生第一节环境保护一、建设地点环境现状拟建地点是云门山及驼山风景区内，云门山景区位于ggg市区南2.5公里处，主峰海拔421米，驼山位于云门山西2公里处。云门山、驼山风景区属温带大陆性季风气候，区内种植了大面积植被、树木，利于水土涵养、保持生态平衡。大气环境质量较好，土壤纳污能力强。该项目建成运行后，所产生的污染物较少，经处理后，不会对周围环境带来污染。二、依据的环保标准1、2、废水：GB8978-1996《污水综合排放标准》Ⅱ类标准。3、废气：GB16297-1996《大气污染综合排放标准》二级标准。4、噪声：GB12348-90《工业企业厂界噪声标准》二类标准。三、主要污染源及污染物该项目产生的污染物主要有施工阶段产生的废料、运营期的生活垃圾、生活污水和油烟。四、项目污染治理方案1、工程施工阶段工程施工过程中，按照国家和地方有关要求及规范执行，工程竣工后应及时对现场实施清理和恢复，不留废料、废渣和其他建筑材料；不得在景区设立采石场；施工用粉料应随时遮盖、防护。建设期间的生活垃圾，由工程施工单位设立临时设施，并设立专职卫生保洁队伍负责定时定期清扫、清运并兼职防火。生活垃圾处理依托城市固体垃圾处理场处理；集中设立厕所并及时清运。2、运营阶段⑴生活垃圾处理景区建设执行国家“三同时”规定，沿旅游线路布置专用垃圾箱（为可回收和不可回收的两箱式），景区内生活垃圾及其他废弃物，由设立的专职卫生保洁队伍负责定时定期清扫、清运并兼职防火。生活垃圾处理依托城市固体垃圾处理场处理。各个景点布设厕所，粪便等需经过化粪池处理并及时清运。⑵生活污水处理景区内所有公共厕所均采用水冲式，生活污水经化粪池处理后排入景区污水管道。厨房废水经过滤、隔油池处理后同生活污水一起排放至景区污水处理站，经污水处理站处理达标后排放。⑶油烟该项目不产生有害气体，所排放废气主要来自厨房烹饪过程中所产生的油烟，应按环保有关要求，采取相应的高空排放处理措施。第二节职业安全与卫生一、设计依据为了确保本项目在投产后有一个安全卫生的作业环境和良好的工作条件，保护好职工的人身安全和健康，本项目在设计、建设过程中必须遵循下列有关法规标准：1、《中华人民共和国劳动法》2、《中华人民共和国清洁生活促进法》3、劳动部《关于生产性建设项目职工安全卫生监督的暂行规定》二、职业安全卫生主要措施1、职工（包括临时工作人员）每年必须进行健康检查，取得健康证后方可上岗。2、操作人员上岗前必须接受专门的技术培训，熟悉设备性能，严格操作规程，做到能及时有效地处理可能出现的故障。3、所有设备必须定期进行检查、养护，确保游客人身安全。4、餐厅工作人员须认真贯彻执行食品卫生法规和有关规章制度，建立卫生监督制度，严格卫生管理，强化卫生意识。5、及时清运景区内生活垃圾，减少活媒介（鼠、蚊、蝇）藏匿孽生。第七章节能与消防第一节节能一、设计依据1、《中华人民共和国节能能源法》2、国家标准《综合能耗计算通则》二、设计原则1、根据国家有关能源政策和法规，因地制宜选择能源种类、品种与质量。2、充分挖掘潜力，结合企业具体情况，尽可能做到能源综合利用。三、节能措施1、施工期间，施工机械应选用节能型，施工用电实行专人管理。在各重要用电点，安装电表，促进节能管理。2、在运营期，照明、采暖及其他用电设备，应选用节能型设备；对用电、用水实施专人管理，并安装电表和水表，促进节能。第二节消防一、设计依据1、《风景名胜区规划规范》2、《风景名胜区管理暂行条例》3、《建筑设计防火规范》GBJ16-874、《建筑灭火器配置设计规范》GBJ140-90二、消防措施1、施工期间应设立风力灭火机（不少于）10个、灭火器（不少于）30个、消防水桶多个。同时，广设“禁止烟火”标志，禁止室外使用明火；办公场所及其他室内应配备灭火器材。2、运营期间⑴应在各个主要景点和火灾隐患区，设砂坑、灭火器具等消防设施。办公服务区按照消防法规和规范，配置消防器材。有条件的区域要配备自动喷淋系统及便携式灭火器。在重点防火季节和年份，应尽可能配备专用消防水车。⑵建构筑物均采用耐火和不易燃烧的材料及设备。⑶按标准和要求建设景区车游路，以充分利用环景区的车游路、各处水体景观的蓄水等，作为山林防火的基础设施。⑷设置火灾自动监测报警系统。⑸设立禁烟区，以防为主，消防结合。⑹制定明确的消防管理规章制度，同时，配备专职的消防人员，并定期、不定期进行培训。第八章施工计划与施工保证措施第一节施工计划该项目工程建设期计划为2年。自可行性研究报告批准之日起，应立即着手该项目的初步设计编制及施工前的准备工作。初设批复后，设计单位立即组织施工图设计，建设单位落实各项目的建设条件，特别是工程建设资金的落实，保证工程进度。在整个建设过程中，要抓住设计、订货、土建、设备购置及管线安装等各项重要环节，科学地协调和安排各项工作，力求高速、优质地完成各个项目的建设。工程建设期为2年，于2007年3月份开工建设，到2009年1月全部完成并竣工验收合格。详见实施进度计划表8—1。表8-1项目实施进度表时间项目名称可研编制报批初设、施工图设计土建工程设备购置及安装竣工验收第二节施工保证措施五是引入风险机制，目标责任制，从领导到每个职工都确定明确的责任目标，交纳风险押金，根据目标实施情况进行奖惩。第三节项目招标根据《中华人民共和国招标法》和国家发展计划委员会第9号令《建设项目可行性研究报告增加招标内容及核准招标事项暂行规定》的要求，在该项目可研报告批复后，对项目的工程监理、设计、设备采购和施工单位的选定，依法进行公开招标。详见附件“建设项目招标方案”

第九章组织管理与劳动定员一、项目组织管理该项目建成后，由ggg市城市建设投资开发有限公司统一管理，公司原有机构不变。因增加了部分景区需增加景点管理人员50人。二、人员培训单位实行全员培训制，全体员工都必须参加上岗培训，接受现代化的企业文化、管理制度和职业道德培训，根据岗位和职务要求，所有员工必须定期参加岗位专业培训、服务培训和技术培训；对重要岗位职工上岗前应集中进行设备操作和技术安全培训，要具备独立操作能力和上岗前的理论、操作的严格考核，不合格者不准上岗。三、劳动力来源该项目建成后，主要管理人员由公司内部调剂解决，一般工作人员从社会劳动力市场招聘解决。第十章投资估算与资金筹措第一节估算依据及说明1、国家计委、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）。2、国家计委投资司、建设部标准定额研究所编《建设项目经济评价方法与参数实用手册》。3、4、山东省建筑工程综合定额（一九九六）。5、山东省房屋修缮工程定额（古建筑分册）。6、Ο二）。7、山东省安装工程综合定额（一九九六）。8、设备材料购置按市场询价估列。9、固定资产投资方向调节税按国家税务总局国税发[1999]158号文件有关规定暂缓征收。10、建设单位管理费按工程费用的3%计列。11、12、银行贷款年利率按6.84%计列。13、建设单位提供的相关资料。第二节投资估算该项目工程总投资估算为14230万元。其中，建筑工程费7013万元，设备购置及安装费3000万元,其他费用494万元，预备费645万元,建设期利息609万元，流动资金69万元。该项目建设资本金为4500万元。详见：总投资估算表10—1第三节资金筹措一、资金筹措1、申请银行贷款8500万元。2、其余资金由建设单位自筹解决。详见：总投资使用计划与资金筹措表10—2总投资估算表表10—1 单位：万元序号项目名称建筑工程费设备购置及安装费其他费用合计一云驼景区旅游项目70133000240012413（一）云门山景区1683192018601云门山开发项目644901.1万寿宫384601.2修干渠构建云门十六景260302万寿广场古配套设施3641202.1仿古商业街3641203“百寿园”项目4302604农业观光旅游项目12016005云驼索道2717105.1上下两座站房125.2索道系统缆车12605.3输变电线路4505.4配套房舍156凤凰山步道98(二)驼山风景区24706305401驼山开发项目10201602701.1修复山顶道观、碑林1601301.2重建昊天宫8601601.3修复石窟佛造像1402人工湖及度假休闲设施6102.1人工湖3502.2度假休闲设施2603养心斋苑3601803.1建设“听雨楼”36018044802902704.1生活服务区1404.2商务娱乐区2801304.3运动休闲区1604.4停车区604.5生态休闲区270（三）游客中心10101301购物中心6401302市民休闲广场2303停车场140（四）龙潭湖乐寿区380（五）植物园休闲配套区730320（六）旅游区配套设施7401电瓶车道路4202320二其他费用4944941建设单位管理费3722勘察设计费603临时设施费434工程监理费18三预备费6456451基本预备费645四建设期利息609609五流动资金6969总投资70133000421714230项目总投资使用计划与资金筹措表表10—2 单位：万元序号项目建设期经营期12345-201总投资86546116691.1建设投资850056611.2建设期利息1544551.3流动资金692资金筹措86546116692.1项目资本金40001661692.1.1用于建设投资400016612.1.2用于流动资金692.1.3用于建设期利息002.2债务资金4654445502.2.1用于建设投资4500400