XX花园物业管理投标书

重庆花园物业管理投标书序言引重庆**物驶业管理有限锯公司成立于陡2005年嗓，自成立之衰始就以查“愈严谨、务实锤”台的工作态度恢，服务于*塑*物业的广市大业主。集邪总结了一整轨套管理和服浪务的经验。汇我们坚信，没无论我们接砍管任何项目棚都是很有信孟心的，在前甜期管理中服甲务好开发商斧，促进销售扁；在后期管前理上服务好走业主，提供概“凑高品质的生规活家园剃”杜。栏重庆***印*花园是重洋庆公司在北狐部新区开发打的高档居住冻区，这次重过庆****拌花园的公开时招标，公司帮领导给予了轧高度的重视碗。为了给重赴庆业主创造莫一个高品味控、方便、舒乒适的生活环者境，我们将韵倾注**物纳业高技能的马管理人才与渐技术人才，圈服务于重庆街****花顾园的广大业腊主，为业主增提供优质的痛服务，为重亿庆开发公司稿在重庆市区袭以外民居开拌发项目中树踩立良好的品戴牌形象。辩为了实现我胃们的目标，确我们将在重识庆****树花园实行陡“怖英式管家驱”戒的服务，把顺先进的全方园位、周到、鸡细致的服务誉赋予重庆*若***花园版，让重庆*洋***花园壮的业主艳“引足不出区感卵受酒店般的饺服务坏”熄。并根据《辞物业管理条港例》及**魂物业公司的债严格管理制黄度，依法管型理，依规治派理，合理实盖施管理与服域务的权限。受我们坚信，煮通过我们的援努力一定会震把重庆壳•茄重庆***毁*花园管理醉成一个，档“派主流新生代踢”烦民居项目的晨“限典范娱”珠，全国范围迹的拼“段物业管理示垮范小区巾”卧。逮重庆**物寄业管理有限艰公司夕总经理（签胸署）：垄2004年待10月10耀日其投标书目录蚁1、法定代禁表人身份证察明阵2、招标文掩件确认书香3、投标人民法定代表人跑授权书樱第一部分测技术标雪1、第一章润：公司情况烘介绍促2、第二章攀：提高物业烤管理水平总莲体设想的管沾理方案遍3、第三章贯：拟采取的怕管理模式萍4、第四章绞：人员的配攀备、培训、剂管理及物资岗装配计划注5、第五章旨：档案的建窝立与管理献6、第六章栋：管理指标及的承诺及采岸取的措施厨7、第七章办：物业管理中费用测算延8、第八章嫩：日常管理栋9、第九章仿：合同条款镰和合同格式缸第二部分怨经济标别第三部分盒商务标蜂法定代表人疫身份证明欠单位名称：拍单位性质：怠地址：轧成立时间：街年月著日猎经营期限：宵姓名：性交别：年龄哑：职务：质系（投标人牛单位名称）搅的法定代于表人。特此证明投标人：狠日期：年罗月日绘招标文件确片认书笋致：重庆*特***花园链置业有限公河司僵我单位参加慕重庆***兄*花园项目址的投标，对辅贵单位20文04年9月妇26日发出盐的该项目招模标文书及其书相应的补充币资料，书面璃通知等全面蜘内容予以确驳认，并按其野要求提交投轨标文件。战投标单位（艺公章）燕法定代表人蹲（签章）院单位地址：船邮政编码：压：谢：年月日温投标人法定狸代表人授权朵书繁项目名称：筑重庆***墙*花园毫日期：2类004年1搬0月良致：重庆*洗***花园蓄置业有限公鸦司：迟重庆**物透业管理有限蜜公司（投标取人名称），京系中华人民主共和国合法新企业，法定社地址：重庆置市南岸区*息*西路*号钓****大演厦18楼。渐总经理**胖（授权人姓坦名）特授权董**物业拓目展部***丧（被授权人崇姓名）代表谈我公司全权济办理针对上弦述项目的投滨标、谈判、勇签约等具体旁工作，并签昂署全部有关部的文件、协臂议及合同。圆我公司对被繁授权人的签桑名负全部责要任。铃在撤销授权怠的书面通知责以前，本授瓣权书一直有榆效。被授权北人签署的所栽有文件（在策授权书有效安期内签署的遭）不因授权艇的撤销而失驾效。剂被授权人签前名：授权言人签名：疤职务：斧职务：芦投标人公章闪：能年月日叫年月耀日等第一部分锁技术标令第一章公谅司情况介绍纳第一节*议*物业公司火总体概况绘重庆**物燃业管理有限灭公司是一家案自负盈亏，晓独立核算，远自主经营的搞物业管理企始业，公司注饮册资金50电0万元人民劳币，主要经蕉营物业管理冈。本公司自虹成立以来，锁严格按照专望业的物管企倘业进行管理怕及运行，设脂置了专门的斩管理机构，婶配备、配齐糖了各类技术跌人员和各种突专业工具。得公司本着夜“途诚信经营、踪热情服务、丈面向社会、偿不断超越锣”形的企业创新仗发展思路，湿注重员工综援合素质及实羊操能力的培赚训与开发，唯通过人性化玩的管理，员条工对企业的连向心力和企宵业对员工的娱凝聚力形成缓了良好的企乖业文化氛围准，建立起了赤学习型的企淡业员工团队来。项我司为了管讲理好重庆*浴***花园科及服务好小滴区业主，特摇聘请了高力直国际物业服向务蠢作为本企业侦的物业管理聚顾问，通过响我们虚心的乐学习及项目仗本身的优势横，我们的员馒工有着满怀党工作热情及样服务好广大别业主的信心声，通过全面从深入的物业庆管理顾问合毯作，重庆*去***花园巩的物业管理泛服务一定能笔服务好各业玩主，使物业躺达到保值及宫增值的目的乐。蛙今天，**衡物业在巩固划成绩的同时跌，正沿着创启造的“汗精品物业白”滤的目标更进阅一步迈进，腹为溜“营重庆匀”然所有的业主蔽呈上一份体艇验具有重庆寺特色服务的弃“贯美好家园是”搁。后附重庆沙****花缓园管理效果天图：换（见后附图挺）量第二节*诚*物业司主主要业绩牌主要计划皆业绩：巴l炕年份业绩贝2005年扯创重庆区明、市优管理养项目阿2006年同创国优管资理项目卖第三节*侮*物业管理竟公司组织架询构图及说明前（**物业恶公司组织架巨构图）折公司组织架寸构图说明：队由此架构图黑可以说明，致**物业公逐司是以总经器理负责制，图副总经理、阳总经理助理低分管制的管加理方式，对迈各部门、各虾项目直接管违理，统一调赌度，统一把跳控，很好地亚把握公司的遵全局。而且视强调各部门葛都以项目为诉中心，所有给工作聚焦项弄目的统一目胞标，充分利言用公司资源但优势，直接骂、有力地支扫持项目。秘把公司运行杠机制概括地驰说：域1、强有力时的原动力分**物业公助司从立业开捕始，将企业蛛文化精髓，编溶入物业管蹲理的工作中慰。一直坚定崖地认为，一汤个企业一切斯工作的执行返都要靠每位程员工的共同私努力，只有黑创造了良好即的氛围才能恋调动员工的横积极性，才砌能有好的执层行力，只有并好的执行，愚才能有好的脾结果。树2、聚焦项埋目，给项目蓬以强大的涂“唇支撑力统”培物业项目是院企业发展的颠根源。我们总要求，每个赚部门都要以底项目为中心忘开展工作，胖以项目的需型求为工作的装侧重点。在础考虑时刻掌谷握项目的具哭体情况下，涝我们实行了寺每周例会制开度和各部门敬随时协助支乖持项目的机疑制，以保证骗项目的整体反服务水平剩3、锻炼过会硬的干部和红员工队伍，廊提升整体综圆合服务水平疲**物业公取司在优化人惯力资源配置口，规模发展拿的同时，始挠终以人力资你源开发为重捉点，而且注帖重人员的各鸡项培训，特喇别制定了详从细的人员培次训体系忙――“浴两个时间段厕（岗前、岗挑上），多种幼专业技能（课管理、操作日）裂”怨的系统培训朱，以达到公扰司、项目的耽人才需求。钞甩4、塑造企填业品牌，增夺强业主的认月同感蒸**物业公堤司损“头不以名为利桥”熄，只是用自摸己朴素的工锦作去换取业缩主的认可。何我们认为，张只有好的服备务才能取得血业主的信任卵，才能达到李口碑相传的昂目的。所以搬，**物业支公司把各项常工作的重点产放在了基础墓服务的夯实历，特色服务融的创新上，纯以服务好业唱主，赢得业块主的认可，返创造唉“躲实实在在的捎**物业的盛品牌耗”膝。材第二章提乎高物业管理追水平总体设脑想的管理方散案义第一节重货庆****评花园的项目辫说明咏第二节服苍务设想及特储色场重庆***糠*花园是由惯重庆***禾*花园置业从开炉发建设的，相该项目占地房面积达33洞73.37住亩，总建筑往面积达25描0万平方米成，****屋花园第一期现工程为整个黑项目的第3互号地块，用着地面积达8俱72.4亩如，总建筑面绞积达697而891.8娘4平方米，挎首期房目前魂正在施工建调设的占地面熔积为231京亩，总建筑蜓面积为14宋3059平桐方米，绿地衣面积548津24平方米敲，建筑密度过27.21姑%，容积率浴0.93，会绿化率35巴.6%，停蛇车位495愈个。恨该项目以高丝档住宅为主雁，由重庆*由*物业管理帐按环照专业化，吊规范化，一沿体化的要求冰为业主提供核全方位的捉“室英式管家搭”惊物业管理服乱务，小区内衬设有客户服泄务中心，为秃业主提供2汉4小时服务召咨询和投诉妻处理。在小踩区环境绿化涝方面，还配凤有各种名贵歪树木花草、腐花池、森林荒公园、环保桶停车场、水盒景、建筑小糕品等，环境倾十分优美，纹为业主提供任优雅的生活熟及休闲环境玩，精致的环昏境设计，与斥整个社区的疏人文环境有礼机地结合起搁来，充分体丹现出建设者断对人居、人随性与自然的嫩尊重。小区衰配套方面，剖设有多功能尝会所、游泳贪池、小区大蛮型体育活动肉馆、健康跑高道、购物超惠市、幼儿园委、北大附中雹、洗衣店、搬药店、美容搏美发、茶楼胜、小区诊所锤、小区业主膀出入接送巴呼士等，功能生齐全而具有阶人性化的设帆计，满足了辣业主对高品炼质生活质量形的需求。在羊安全管理方励面，小区设匠有24小时号保安巡逻服载务，配有周化界智能化红仇外对射带摄星像的监控系避统、门禁系观统、户内可剩视对讲联动延红外探测报腐警系统、紧忽急按钮报警证系统，车辆恨进出管理系意统、电子巡盟更系统等设蔑施、设备，同实施严密的疫安全服务管厕理。整个小红区的总体布甚局根据地形是和地貌，依宰山就势，傻从南至北，屿由独立别墅吵、联排别墅日及花园洋房骡分不同的组捞团由高至低闪，层层错落栽布置，充分止显示出现代款建筑设计与赚建设魅力。得一、整体支设想眉不赚重庆*膏***花园腰的钱，而要扯为重庆**队**花园赚忌钱；不是重辩庆****语花园的人，集要有重庆*勉***花园析的精神。莫具体表现为辽：编急为重庆*夸***花园押所急；想为仗重庆***勒*花园而想篮；缴先重庆**召**花园之竞忧而忧；后券重庆***瓶*花园之乐扶而乐。吗培养一种盗“疗不分白天黑适夜丧”改不论分内分姓外，只要对商重庆***惧*花园有利估，人人争先薪恐后、兢兢淹业业、一丝川不苟的作风教。职为了让重庆绵****花躬园全体业主浊安心、放心熔生活、学习受、办公，我蛋们要甘心、拖贴心的为重喂庆****摊花园充当大掌管家。萄1、组建*介*物业管理抚重塘庆****腿花园物业管脚理中心，专响门负责重庆重****花昌园物业项目谈。肯2、利用规疑模优势，提萍供高效、专劝业化的服务处高水平的管秘理方面还需筐要专业化的奔管理。物业戏管理行业向拣专业化方向肢发展是市场鄙的选择和时核代的要求，纤在重庆**锄**花园文颤化居住区的休管理中，针着对小区管理努面积大，人利流多、停车盖场使用率高痒等特点，我扣们将充分发盗挥我公司规衰模优势，实茧现资源共享间。熄3、智能化曾管理耻物业管理软格件的应用、藏楼宇智能、收区域监控、钞报警等都是有重庆***幼*花园项目蚀智能化设想狠中使用的设倦施。我们在全对重庆**童**花园项场目管理规划树设计、设备障维修更新测勿算中，运用披了技术经济便学、系统工科程学和运筹赏学等前沿学斜科，增加了妙管理中的科功技含量，为虽我们的决策姨奠定了坚实乒的理论基础咳。氏4、低廉合麦理的收费，捐高标准的服您务棋根据重庆*资***花园览物业管理价宾格定位分析把，经过我公春司的测算，好我们认为，号标书中提供戚的物业服务鸭收费标准（悠指导价）1厘.30～1锅.80元/逼月/平方米鹅，在一定阶塑段内基本上抓满足重庆*爷***花园熊项目日常管远理的收支平朵衡。低廉的打收费标准并壶不意味着降局低物业服务步标准，相反鹅，我公司取肃得的众多业净绩表明，物捕业管理质量曾的保证是靠袋公司建立和杏实施完善的赠物业管理质姓量体系；完霉善的规章制疾度。我们在天绿化、保洁绢、维修、保北安等方面都蹦有专业化的洲服务公司，谁在重庆**结**花园项佳目的物业管艺理中我们会袄提供高效、遣专业的管理滚和服务，全醋方位降低管领理成本、极青大提高工作趁效益，让业挎主真正受益退。恶5、推行I病SO900纹1:200扫0质量体系鼓规范化运作端物业管理具泊有社会化、耗专业化、企阅业文化以及倍经营性的特惯点，若想在次管理过程中堵体现出上述远特性，并实脏现物业管理裹的规范性、吹先进性、科竭学性，我公扔司在对项目乱进行管理的伟过程中实行理ISO90涝01:20机00质量体挂系管理，实哀现与国际管找理接轨，切匹实保障客户鸦的利益，同棋时，增强本餐企业的国际麻竞争能力涌管理的目标链是顶自接管重庆染****花掩园之日起，态按物业管理枣标准化管理划，实行凑“邀英式燥”旗的全方位服须务，用微笑窜和周到的服妈务来赢得业召主的认可。唐二、管理设灿想特色泪1、管理设愉想及措施普将重庆**瞒**花园赋鉴予誉“负英式管家警”竖服务的理念异。灭A.把服务迈中心放在管室理中心大厅衰，实行24贺小时服务。每B.重视服丰务的内容、锣品质与效率拆。肠C.形成一赤种悟“搅便利、优越煌”运的社区人文太环境档2、管理措猴施老A.高标准缝管理的措施铜。沟a.实施完爷善的物业管亿理基础服务诚b.培育高剃素质的员工臂队伍验c.实施控人性化与艺阅术化管理锁d.加大满项目服务工下作的力度圣B.外延与牛内延服务管蜜理。丈a.建立外损部联系网，续方便客户的颂需求。惭b.想业聚主之所想，券服务业主之剩所需,实施证项目全方位猾服务。秆C.创造快循捷、整洁、逢优美、安全柔、文明、无诵干扰环境。辨a.加强环腿境治理，随哑时保洁。纹b.对垃圾奴的分类处理电，定时清理神。违c.严格机拢动车与非机签动车管理，喜凭证进入。量d.设置宣斜传公益牌，叮做好文明宣狮传与标识。咬第三节业劣主委员会的偿组织工作裕在我格们日后的管西理中将积极链发挥业委会尸的作用，根爸据建设部《云物业管理条闹例》的规定别，规范选聘娇权，引导行拿使好法律赋嫂予业主的权跪利。在实际挪操作中，响加大物业管乖理和业委会催的宣传力度泡。就物业管钞理、业主委何员会、公共屠物业与公共棵权利等各个辱方面，我们悬将多层次、蚕多渠道、多部角度、多方压式、长时间漂地对广大业喉主进行广泛书的宣传教育缓，让居民逐茶渐成为抓“救成熟申”什的消费者，榜进而关心、碗支持业委会迟，自觉参与稿小区的物业起管理工作。雹而且我们将碍全程引导业达主委员会规慕范运作，从稠其组织诞生总时起，我们滚就将全程观痒注、全程辅类导、全程渗当透、全程把咐握。配合市端房产行政主咏管部门将一宜批热心本物蝇业区域的公航益事业，责月任心强、道陵德品质高、现模范遵守本码物业区域的较物业管理规肚章制度的业丝主选进业主菜委员会，并宫持续加强日减常同业委会浅之间的亲情非沟通和交流贡，正面的宣韵传和思想统屯战工作，使堤其录“倡潜移默化，旨耳濡目染，距近朱者赤攻”密。通过持续连的接触感化嘱和潜意识引星导，使业委洞会成员同物右业管理公司决之间血肉之宣亲不可分。警并且明示蔬“兰我们是一家练人秀”税，建立长久源的信赖、认节同感。使我采们能够共同安的追求完美仍服务的最高损境界肾—冤亲情化真诚扩、真情的服钞务。创建这的种关系最终余它将是打开眠“垃家庭大门溪”貌的一把万能纷钥匙，它将疯促使我们同旺业主之间你锦中有我、我蓄中有你、密捉不可分、血肺肉相连、亲领如一家人。棚第四节社奉区文化建设列重庆***勇*花园社区摇文化建设是迈旨在提高业屿主居住生活脆质量的一种冷实践活动。利而物业管理判是一项以各走类房屋和公怜建配套设施黄的使用、维任修、养护为赌核心的专业己管理，是围峰绕雪“权人的居住黑”筹而实施的管席理。临社区文化是枪社区成员在饥居住和管理度活动中所创馅造的具有个找性特点的精肚神财富及其绑物质形态。付社区文化建天设是我们始射终不渝的工辫作。我们将蔽传承钥“狠都市文化圣”储在此基础上赛，进一步挖战掘现代化的麻生活观念和络生活方式，友我们将以社挖区成员为中榆心，尊重住裹户、依靠住清户、相信住茎户，通过寓松教于乐、循佩序渐进的社惹区文化建设爆培育社区精纯神，增强社马区凝聚力和皮向心力，使舱物业管理迈古向新高度。薯重庆***嘱*花园社区仙文化建设将犯在五个层面门（艺术文化堡、道德文化奉、行为文化窄、环境文化亩和传统文化健）全方位展滩开。列本物业公司肾在社区文化糕活动中可谓虹是独有其道地，可谓是品奴种多样，活福动劲暴。如惧：用1、每月地沾产开发商的丙联谊活动；胃2、本物业艇公司通过节纷庆活动的组闷织经验，将依在重庆**炒**花园开教展一系列的滥社区文化活牺动；集3、物业公般司组织联谊酬活动句第五节维诉修基金的建打立和使用允根据《重庆欧市商品住宅开维修基金管杰理办法》规德定：驶“取物业维修基盒金专项用于宁住宅公用部浙位、公用设冻施设备保修吗期满后的大堆修、更新、聪改造确”广。所以重庆伟****花丝园项目的维鼓修基金专项帮用于道路、范路灯、消防落设施、电梯园、机电设备欣、屋面、外恶墙、湖体等株共用部位、燥公用设施的陆大修、更新铺和改造。我锈公司将严格戒按照政策规君定，报请业密主委员会审授核，经批准俩后精打细算狭的使用维修幼基金，同时程使用情况及诸账目要定期嫂向业主汇报稳。绕在做好重庆永****花绸园物业管理性工作的同时夕，更注重房寺屋维护的最扑大的效用，牌保障房屋始据终完好如新融，保值增值培，让业主满巨意，使政府如放心。减第三章拟采挣取的管理模荒式急第一节重键庆****似花园拟采取贵的管理模式参（内部管理洋模式构架图北）急1、机构设蚕置特点：事（1）实行屿监督、考核伙的管理形式怨，使管理的绝过程、结果洞更具有真实苏性和可评判旺性。庸（2）整个拨机构运作为逆闭路式设计偏，使各种管波理服务的行吗为具有信驾息型。巡（3）整个卵管理流程实项行公开、透结明的管理机妈制，充分显扛示整个管有理过程的民株主性和共治鼻性，使物业承管理实施的落各种措施在筹双方的一摆致认同下做通好工作。挣2、机构设器置说明：请（1）重庆福****花睛园物业管理侮中心：负责轰对重庆**造**花园总倡体的管理、继服务工作，污是重庆**榴**花园物迹业管理工作恨的总执行部喘门，对各执厘行部门、执磁行人员直接唯管理，对结窝果负主要责带任。怨（2）管徐业部：负责榜项目的综合推管理、客户衫接待、客户挂投诉、特约富服务等各项俩服务的接待揉和统筹各部在门执行工作盯。偶（3）环同境管理部：睡负责项目的饭清洁、保洁臣、绿化操作臂和监督工作资。托（4）安糠全管理部：罪负责项目内偿的公共安全满秩序，并负国责礼仪形象助展示及迎宾倡工作。柔（5）维醒修部：负责甲机电设施、堂设备，楼体怠公共设施的开维护及保养罢工作，保证亏各项设施、说设备的正常偏运行及使用宁。浮（6）专祖业公司：负警责绿化工作缸，保证操作芹的专业性；苦保养的成活庭型；维护的冈及时性。谱第二节运马作机制慌（管理运作亦机制图）听1、运行机剪制图的说明叹整个运作机太制图采取闭属路式的设计透，在图中可椅以看出，项揪目的管理由框管理中心经铲理全权负责恩制，由项目薄经理助理负将责日常工作鸦的分配、考评核工作，这矮样使各项工取作能够层级讨管理，有效臂地把控各项杠工作操作的隐结果。全2、各机构抵运作衔接的殿说明弯（1）物业影公司：对重择庆****永花园经理进镰行月度、季芽度、年度的咽指标考核，讽公司各部门湖对重庆**乖**花园日乐常工作中的顺难点进行支恨持。据（2）重庆院****花悲园经理：每经周在公司例琴会上汇报一截周的执行情抓况及对下周虏计划进行汇徒报；对月度者、季度、年崖度的工作完益成及下一阶夺段的工作计并划进行总结树汇报，保证叔各项工作的遭顺利完成。沫（3）执行态机构：对各来项工作分配拿到人，并协移助解决；对净执行人员进沾行监督、考扮核。染（4）执行重人员：是目疑标实现者，影是工作的完致成者。尼第三节工银作流程幸**物业及坊重庆***旅*花园物业趋管理中心，配严格参照公蒙司及ISO摸9001:翁2000制观定操作流程浪，层层递进昂，严密操作拼事项，确保喝整个工作的买有序、有章万、有节。此渐项流程从项新目的立项开挤始我们就制议定了相应的购流程，并通爸过我们几年浑来的操作经劣验和工作的踩总结形成了凝具有本物业乓公司特色的叼操作流程及水服务事项。奥附：工作流钥程图歌（工作流程晋图）使第四章人芒员的配备、渣培训、管理曲及物资装配得计划叼第一节物蛋业管理处人粗员配备颗人员配备原奉则：技在人员的配匪置和选拔上声，我们始终并坚持如下原倍则：恼1、淡泊线学历、看重冤能力、努力净和魄力；策2、摒弃莫庸才、不容堪惰性、傲性慌和奴性；傍3、注重乒员工的可塑榆性和可持续岁发展性。常二、人员配夺备方案渐根据我公司烂以往管理大龟型高档住宅否小区的经验喂，并结合服突务中心的实博际情况，拟厚在本项目配牵备各类管理盆服务人员7你8人。其中夸核心层1人芬，中间层7哗人，操作层旧70人。管令理人员与操饺作人员比例推为1：10归，人均管理屡面积180闻0平方米。响1、人员配凡备情况须职能部门炮岗位设置及助人员配备数意量小计宗管理中心经诱理经理1储名1人孔管理部助暮理7人；出近纳2人；管裳理员5人；恢14人诉环境部主仇管1人；领胁班2人；保储洁员23人铜；26人滤保安部主淡管1人；领标班3人；保销安员37人鞋；40人织工程维修部躁综合维修雀工10人；窃10人挑合计91蔑人藏2、各层次押人员配备要遵求尺部门职务闲(岗位)蛮性别要求纽年龄要求爹文化程度要候求工作技我能及工作经冤验要求扶管业部掀主管不限济35岁勺大学既本科1、潜具有物业管矮理专业证书染2、中文专榴业难3、具有一抖年以上的行妙政管理经验仇4、文字功损底强，具备叠一定的档案沟管理知识聪5、熟悉运赌用OFFI卷CE办公软兵件郊6、有较强铃的语言表达倍能力和协调华能力坟接待员女点30岁以念下大专陷以上1、斧中文或其他蜡相关专业捕2、具有二缩年以上的实风际工作经验众3、文字功璃底强，具备僚一定的档案欺管理知识拾4.有较强馒的文字表达谦能力，打字蓬速度在80慨字/分钟渴5、熟悉运塑用OFFI投CE办公软斧件邻库管员不悼限40岁枯以下中专欣以上1、镇具有一年以摧上的物业管慌理经验更2、具有一武年以上仓库运管理经验乘3、了解物纹资管理知识故及保管发放咽程序等管理员不淹限25岁凭以下大专惊以上1、捐物业管理或赴其他相关专据业纷2、身高1势.65米以凯上袜3、具有一缠定的英语口笨语表达能力来4、熟悉运秒用OFFI圈CE办公软傍件村5、具有一哑年以上高档娱楼宇管理工蔬作经验阳会馆接待员衬女25弹岁以下中陪专尘以上1、肿旅游、涉外旋或其他相关品专业李2、身高1宏.65米以赴上肾3、相貌端料正、有较强只的语言表达肾能力眉4、具有一浩年以上会务过接待经验营主管男认40岁大均学播本科1、盟具有物业管夸理专业证书恋工民建专业为2、中级职块称，五年以融上高档楼宇最、写字楼、拴或酒店物业粱工程管理经窑验锄3、有较强亚的协调组织塑能力和语言匆表达能力。箩工程维修部炉述4、熟练使组用计算机工槽程制图及相罩关软件鞋5、有较强覆的识图、制吗图能力巨工程师男荐40岁以伞下大学挎本科1、也工民建、机僻电或相关专诸业乏2、中级以饺上职称，三录年以上高档叛楼宇、写字序楼、或酒店乎物业工程管萌理经验闸3、有较强自的协调组织光能力和语言呈表达能力。戒4、有较强场的识图、制牢图能力截电工男咸45岁以下胖中专右以上1、帐具有劳动部驱门颁发的高熔低压电工证途2、具有3抚年以上本专酸业工作经验宗3、具有识雄图、绘图的隔基本能力小4、具有维触修智能型设得备的能力渐5、具有变芝配电室操作柜经验叉6、反应机钥敏，具有独竿立处理突发芝事件能力挡水暖工男哨40岁以赴下中专劫以上1、系具有3年以引上本专业工价作经验蛙2、具有较购强的识图的植能力，按图爆操作能力。见3、熟练掌卖握高档设备解、设施的维米修，有较强吐的独立操作尿能力。柔主管不限晃40岁以签下大专以亚上1、具痰有物业管理异专业证书档2、熟悉清被洁服务的各瘦种工作程序炮及各类清洁宇设备的使用歌环境部践3、具有3芦年以上酒店冬、写字楼本耀专业工作经塌验樱4、熟悉植防物的生长特爆性及培育方罩法漂5、了解行雕业管理的相妇关法规涛领班男婆40岁以下舟大专以上六1、园林彩专业毕业，赏园艺工程师头以上职称盆2、熟悉湖鬼体养护操作脸3、熟悉植替物的生长特兽性及培育方君法随4、了解环登保及园林管穿理的相关知线识猾保洁员女泊40岁以差下高中以碌上1、身颈体健康、五六官端正辆2、动作麻浪利、办事周顿到慈3、一年以震上保洁工作捐经验巧4、能够熟摸练使用各种我保洁设备采保安部主孔管男3哈5岁以下夜大专以上犁1、具有物蝶业管理专业租证书慨2、退役军西人，具有一溉定的保卫常插识魂3、具有3馒年以上本专祸业工作经验破4、了解治惨安、消防和谨交通的法规裁及基本知识劝5、具有突毫发事件的处讽理能力呢保安员男何30岁以存下中专劣以上1、锣退伍军人凡2、身体健杰康、五官端逢正束3、身高1奔.75米-角1.80米耽，体重65梳公斤以上顺4、说话清腰楚，无明显胖口音宿5、作风正现派，素质优适良潜三、主要负凡责人介绍谁姓名：贺清摆祥，性别：笔男，出生年丘月：197浩5年10月漫生。塌学历：硕士丙；专业：经敏济与现代管肥理竹工作经历：衫1、19导98年在重川庆龙湖花园悼物业管理分峰公司工作，固任综合管理结部管理员，种小区占地面卧积达132燃0亩，规划汇建设面积达陡60万方，杀第一期工程驼管理面积达乐22万方。郑在此期间曾贯受渝北区（还现北部新区翅）礼加镇镇珍政府委托对窜外招商房地吃产开发项目争。朱2、20最00年在重技庆晓月物业寸管理有限公宅司工作，任夫海棠晓月管形理处主任，芳主持该项目并全面工作，汉小区占地面恼积达600业亩，规划建馒设面积达8剪8万方，第虏一期工程管前理面积达2厉8万方。导3、20题05年在重嚼庆创佳物业柏管理有限公舒司工作，任烛中安国际大蛮厦管理处主仔任，主持该裕项目全面工黎作，管理面劝积达5万方尿。大厦由：溜高档写字间秒、杭州西湖梦明珠大酒店段（原中港海芒鲜酒楼）、惧桑拿、好莱闪坞夜总会、在中安国际健细美城、各类谜大型经融机挥构、台湾自构然美国际事项业公司（西舞南地区总部她）、大型停瓣车场等构成送的一个综合漫性商业大厦岩。俩4、20恰05年在重牲庆融侨锦江膊物业管理有染限公司工作旁，任风临洲张物业经理，慎主持该项目慈全面工作，奔小区占地面贯积达300慧0亩，规划竖建设面积达袄350万方谁，第一期工记程管理面积妙达50万方洽。恩5、目前雾在重庆鸥鹏汇物业管理有缎限公司工作正，任回龙湾耕项目部经理地，并主持该拜项目全面工唐作，小区占绩地面积达5悉00亩，规祝划建设面积朵达55万方前，第一期工厨程管理面积练达20万方钳。旅在楼宇设备滑、财务运作画和物业管理榨成本控制等沈方面有丰富哈的实践经验隐，并具有较召强的组织协缓调、服务创闲新能力。吹第二节物钞业管理中心栋人员培训垮高标准的服换务，需要高位标准的制度索，高标准制滚度需要高素千质人来贯彻俭执行，我公泪司建立了较辜好的人员机黎培训机制。嘴培训是员工搞是否能圆满筑执行制度规端定并达到目闷标的手段，塔也将是重庆败****花岛园物业管理帐中心能否实耳现对业主承糖诺的重要保尿证。质一、培训堤目的朱培训的目的切是使物业管雨理中心的全汪体员工，掌径握并不断完阅善物业管理蜡中心的各项撞规章制度，骆明确本人、纷本岗的职责完、权利、义赌务，严格执堵行操作规程饲，规范言行幸举止、仪容还仪表，树立滚良好的形象足，为服务中熄心内的所有魔工作人员提匙供尽善尽美逮的物业服务英。溉二、培训内亭容及方式能1、根据组追织方式可分沾为四种培训阶:岗前培训勿、在职培训超、脱产培训猫、再培训。爬培训对象熊陪训内容糖考核方式芳岗前培训足新招员工券(1)物业浴管理基础知敏识口试、镇笔试、实际绣操作秤(2)职业吓道德教育煮(3)人事喝、礼节教育挡碰在职培训域在岗员工草（1）专业争技能笔试情、实际操作巨（2）操作弹规程铜（3）管理而技巧伶（4）管理栗艺术探脱产培训中新员工、在岩岗员工（锦1）新知识般获取相关名部门颁发的枯合格证书幻（2）新技罢术执再培训在伶岗员工（山1）新技术黄口试、笔占试、实际操爆作毅（2）新理谜论定2、结合本遥项目的具体逐情况，拟进孤行三种培训级：新员工唯培训；接管赖前员工培训沉；正常管理脾期员工培训扭。声（1）新员赏工培训戴序号培训正内容培训盯时间授课豆方培训熄对象培训虾方式考核烟方式培训教目标笨1公司规丛章制度等鬼3天公司望本部重庆收****花万园物业管理朱中心全体新减员工公司慰本部内部培迎训口试笔盲试让员工融了解公司的脾组织、企业断文化、政策敬及公司各部佩门职能和运俩作方式送2接管前后期人员培训授计划有关内乏容进行强化虑培训5天偷公司预本部重庆迅****花作园物业管理牺中心全体新系员工公司翻本部内部培衡训口试实膝际昨操作了解潜重庆***辈*花园物业俩管理中心管尽理内容、接役管程序及运代作方式橡3岗位职季责及重庆*店***花园截物业管理中舅心的物业管窃理制度1滥天公司话本部重庆方****花轿园物业管理雨中心全体新求员工公司批本部内部培滚训口试笔瞒试熟悉本倒职工作程序趴、管理运作扰程序怀4服务中超心物业管理阔方案和要求屿1天公货司诵本部重庆畜****花塘园物业管理傍中心全体新灵员工公司备本部内部培路训考核柜物业管理中考心物业管理牺有较深层次唯的认识姐5进行各寺种专业培训陆3天公阁司毯本部重庆亿****花挑园物业管理专中心全体新注员工公司瞧本部内部培鲁训笔试症实际滑操作熟悉椒掌握本专业揉的工作技巧咏，适应工作调之要求湖6职业道规德培训2跳天公司蜓本部重庆彼****花怎园物业管理戚中心全体新奏员工公司梯本部内部险培训口试奇笔试加强挡职业道德建厘设、提高职晋务水平和管全理水平睡7定岗定月员进行上岗掠见习培训猜1天公司凝本部重庆吐****花介园物业管理贿中心全体新畜员工公司胸本部内部培炼训岗位考碰核学习、邮领会基本操目作方法为正娃式上岗提供佳经验乖（2）接管斧前员工培训炼序号培训配内容培训钻时间授课传方培训吧对象培训薯方式考核萍方式培训删目标畏1《重庆织市物业管理虎条例》及配闪套文件3顶天公司李本部全体疲新员工公衰司本部内部幕培训考核识熟悉掌握个条例、实施翻细则等内容兵2物业管库理专业知识亦培训6天露有关布部门未获免物业管理上区岗证的管理傻人员公司登本部内部培爸训考核选确保人员持岛证上岗率1源00%矿3项目管抬理的目标及器模式和投标兆书的有关内栗容2天群公司水本部全体速新员工公气司本部内部样培训岗位盲考核明确垂各项工作要疤求、目标、乘模式扮4岗位职奇责和重庆*冷***花园钳项目的管理同制度2天狠公司妥本部全体欲新员工公勤司本部内部耗培训笔试联实际操作渔掌握岗位要乒求和考核标千准序5重庆*纹***花园幻项目整体布道局、水电设偷施、消防设臭施、中央空腐调、IC收茶费系统等内戴容2天暮设计、安装轻单位全体括新员工公帝司本部内部低培训考核避熟悉该项列目运行清6重庆*联***花园奥项目整体验姓收交接程序内1天公兆司件本部管理指、维修技术抵人员公司攀本部内部培帝训考核冻要求掌握项葵目交接的全墨过程只7重庆*户***花园软项目办公机垒构装修管理编办法1天夫公司船本部全体此新员工公当司本部内部丧培训考核仁熟悉装修钉管理要点饶8重庆*城***花园文项目公用设竖备及设备维逃护及作业程暂序1天土公司疼本部全体阁新员工公蓄司本部内部喘培训考核剑明确公用素设施、设备再维修范围及茅标准惠9服务中颠心绿化养管榆标准1天箱绿化专业醒单位园艺野工公司本修部内部培训昆考核熟疯悉服务中心聚绿化管理范历围和目标勾10各工霜种工作技巧欺和服装、语返言规范及沟准通技巧1倍天公司辣本部物业哨管理服务中层心全体人员重公司本部杠内部培训社考核行为勤、语言及技哪巧碎（3）正常骑管理期员工姻培训计划寇序号培训腥内容培训坏时间授课阵方培训乖对象培训灿方式考核虎方式培训失目标停1参加重愈庆市物业管谎理培训单位都组织的大专竟转本科学习诊考试3年归有关徒院校具有讽大专学历的腐中坚层员工束业余学习损考试具乓备高层次的晨学历，对物隶业管理有较遵深的理论认段识适应现代朽化、智能大返厦管理需要膜2参加重弓庆市各类业依余大专中专毕班学习3杏年各类业激务大学根葛据项目具体颗情况安排人跌员业余学榴习考核鱼提高本专业盯管理水平和初知识水平烫3电脑网气络及管理培蜜训10天王聘请电脑似专家授课搁根据项目具莲体情况安排渗人员公司质本部内部培驾训考核顶了解、掌握爸电脑网络管务理概述及应渠用范4管理技陪能知识培训勒2天聘朽请物业管理根专家授课牺根据项目具获体情况安排亿人员公司共本部内部培容训知识考撇核提高员愿工与业主的顷沟通技巧和规管理水平从5组织协枯调、公众关方系及公众形饺象培训2表天公司本杯部全体员拣工分批进行看公司本部欣内部培训辽考核增强句组织协调能由力和公共关望系处理，建隙立良好的公漂众形象贞6保安员气队列、战术匀拳术及体能朱等培训5取天有关协令作单位保糊安队队长、我班长及骨干慰外部轮流福培训考核怠掌握保安脑员现代军事赠知识、提高炼防卫能力押7有关主有管单位安排低、规定必须搞参加的业务拣培训根据顿实际情况安责排有关单盐位相关人咏员公司本驼部外部培训财根据规定龙要求提高业妹务水平剖8维修服缩务人员升级外培训市劳适动部门维杀修、服务人扰员公司本戴部轮流培训润考核确激保每年该类爪人员10%闭以上达到中红级技工等级浆证书凉9保安员煮队列、体能舰、擒拿格斗跨及消防知识悼培训每年栗保15天以备上公司榨本部全体乡保安员公认司内部培训迅考核提逝高治安人员障业务素质队10劳动嗽安全卫生培喊训1天井公司甩本部全体柜员工公司洗本部内部培猜训考核缺熟悉、了解厅劳动安全卫轿生知识辜11消防鸡技能训练及坟演习3天垂有关协作挤单位全体或义务消防员字公司本部栋轮流培训细实际操作把掌握消防技流能知识和实励战能力润第三节物吹业管理中心虾人员的管理泊一流的管理片，一流的服舰务，需要一您流的人才，究因此，无论收是从社会上鸡引进特殊人办才，还是重由庆****锡花园物业管励理中心培训党出来的员工阳，都要通过状严格的管理茧才能充分体咱现人才的价某值，发挥他怜们的潜力。撒员工管理思时路恐考核合格管考核不合格溪一、量才申录用，培养侨提升即我们在用人日上比较突出溜的做法是：造重视管理人丙员的品德修溪养、工作能况力以及在职舰培训；强调原管理人员的嗓一专多能和散管理队伍的乎年轻化、属嘉地化。址在管理人员蓝的选拔上，风我们将严格察按照既定的澡招聘标准，桶择优录用。刮不片面强调絮工作年限和塔学历资格，痒以堵“洞适用美”孙为原则，避欲免育“老大才小用火”旱的现象。赤二、默契合怀作，充分授岂权绝强调分工合蜡作的工作态列度。我们将炎采用项目经丢理负责制的听垂直管理方阶式，各部门轿本着精干、幕高效的原则踪设置岗位，承一方面保证哨管理人员工降作负荷的饱粗满，另一方姿面避免个人针职责的相互嘴交叉，做到尘“词人人有事做诸，事事有人巷管柴”腔。同时我们梁倡导全员协畏调管理，员忆工保证以合逆作的姿态开禽展工作。池三、定期考望核，绩效为廊本迹绩效考核是饶我们管理员资工的重要手眠段之一，其盐根本目的是迅营造影“慨以效率为导被向贸”赤的良好工作苦氛围。很对于管理人序员而言，绩干效包括本人吼的绩效、下财属员工的绩壳效和其所在纲部门的绩效辉，考核重点赠是部门的整康体绩效，通帽过为管理人紫员设定合理份的绩效目标科（包括质量英目标与成本呼目标）及衡翻量指标，并榜严格加以考崖核，考核结稀果将作为管宅理人员工资砖、奖金发放野及职务晋升恩的直接依据绣。攀绩效考核通淹常分为每月统考核、季度塔计划考核以母及年度业绩切考核等。考皆核的方式包时括自我述职隐、民主评议担、上级考核叶及业绩统计滋等。月四、奖惩严挑明，优胜劣洗汰魔对员工实施魄准确及时的阵奖惩，是维块持员工长久纠工作动力的坦有效手段，烈我们将以公青司的《员工隆奖惩条例》衔为依据，对踩管理人员进聋行相应的激辩励和约束。柱对工作努力丘、成绩优异脾的管理人员咏，我们将视愤情况授予尿“票**物业人屠奖驱”“售优秀员工奖危”“墨特殊贡献奖需”民等荣誉，并祸给予一定的智物质奖励。仙对工作不负田责的或违反横纪律的管理笋人员，则给菌予1至3级肚的相应处分床。我们规定沙：受到三级扑处分的员工城将视情节情膨况给予降级萄或辞退处理俘。鉴同时我们亦钞全面推行竞忧争上岗及双鞭向选择制度肥。我们要求贤主管以上的饶管理人员必芝须通过竞争伞的方式获取酸上岗资格，蠢作业人员通予过双向选择把的方式获取含上岗资格。寿上岗后必须咬围绕宋“怠质量诊—弟成本双否决筋”胳来运做，定违期接受考核邮，对无法完菌成质量指标乖或成本指标筐的个人，不哭但否决其效樱益工资和奖洒金，对其任敢职（或上岗即）资格也必婚须坚决否决燃。栋第四节物罩资装配计划叔项目名称：童重庆***场*花园冻类别编号腾名称型旧号数量克单位单价弓合计到吉位时间协维修公用愿工具候1疏通机蛙内网1欠台20宝0020潮00彼2外网绝1台3伍5003甲500戴3电焊机劲手提1之台10迎0010盖00点4冲击钻芳博士牌狭1把1轮1001母100胞5手枪钻愁博士牌悉1把填5005吨00品6台钻窃博士牌攀1把3虫0003邻000乱7胶枪喜4把股502颜00敢8台钳着1把货1000翻1000毁穷9管钳天12,14械,18,漠8把5袖0400虹饶10角磨去机博士牌县1台汉500凯500用11万用箭表2职块20枝0400滨桃12云齿咐锯1壮把60仅0600张低13钢锯单4秀把50尺200淡14球板研1艇把500由500庭谦15铝合湿金梯3米拘,4米2盼个50午0100茫0泥16木梯览6米1兄个40友0400怀森17竹片链8府片54单0幸18剪子工2村把50远100欠19锨饭40桐把20违800规20镐固4把苦251昨00汉21手锤刮4惊把30盆120赌22电烙魂铁及配料勿2把皇501越00肃23卡尺德1弊把100冠100飘蓄24手砂凳轮1肺个50呼0500宴原25接线遣线轴呢4个1降7068顺0懂26升降舰机1辣台30捞0003态0000鸭混27污泥玻泵1蝶台60嚼0600帖苦28潜水区泵1学台20烛0020拴00郊29热熔岛机及配件绿2套宿400俭800羽30煤气湿探测器戴1部裙2000膊2000鹅双31切割喷机及配件没1台眨2500轻2500聋敬32手葫嗽芦1茫台12初0012挖00期33气泵剃2多台30砍0060执00欣34应急歉灯3晨个20鄙0600异录个人工具询35电工吸7扒套80摩560挣36水暖焦工6嫌套80扛480歇汁37瓦木良工1谨套30船0300摆屡工程专用陈工具38职克丝钳嗓2把晕100则200抛39偏口吼钳2讨把10现0200衣鸟40尖嘴双钳2盈把10输0200西匙41一字雀大改锥武2把嗽5010壳0咽42一字打小改锥玩2把亏5010翠0永43十字庭大改锥仁2把讯2040板酿44十字甩小改锥根2把华2040饱心45手板颈子2肯把50蹦100肠部46万用脂表数字式在2块冷1503按00绪47手持也场强仪疼1台慕1200扰1200胳脾48电烙储铁1政把2山020桶渔49手电疲钻1飘把3当0030矩0韵50剥线庸钳2挪把15要0300祝释验房损工具胖材料51今线路验电模器4英个80轨320粒诸52灯口钩\灯泡各维10个2孔0个5唐100韵钉53皮球个30竭个5谣150棉54乒乓爬球4剖0个2泻.510章0滨55捞网半4能个50掉200协56烟道丸探测器劲1个幼3000意3000丧失57多项浪接线板免10个烘100缓1000认学58坐灯买口1咸0个1魂10淹59铅丝眠4盘嫂8032青0衰60护套饭线1.5侵、2.5羽4盘8填0320厕蛙61保险浆丝1各4虾盘8盘强6.25乒50粮62普通颠护水包布深各4盘4枣盘1.羽2550将村清洁63岸三轮车嫁,14影辆400剃5600炮狱64喷雾列器2救0个1机0200交冻65吸尘像,吸水器真1台队8000魔8000烦艰66地板哄打蜡机扯1台腊1000叔1000每邮67刷地斤机1污台60喝0060延00瞧68玻璃谋刷1客套20采0020旋00盖69簸箕拌20悔个15隔300僻打70水桶情20符个10五200红晌71扫帚乏80验把10读800料抹72墩布锦50脚把5宋250悉73地拖慢4利把150垒600丰谋74掸子磁10致把15况150苍仰75铁锨溜20猎把50芽1000瞎娃76铝合芳金梯3米依,4米2错把15佩0300偏阶77扁铲丢20且把5静100况78毛刷士20躺把5森100旦79苍蝇肥拍1帆0把5润50条警用器械氧80警棍菠15个良406姨00冈81强光脸手电丧10把逼100,1撑8016督40宁82摩托奴车嗓2辆2氏0004剖000按83自行彩车9悬辆30比0270爸0泰84消防林斧1饿0把1退0010加00计85救生咱绳4但根10受0400把冬86救生坐衣2义0套2铅0040饮00虑通讯器材亏87对讲题机备电池号10个境150蛋1500沙洞8823厦台15翁0034夫500茎89咳5壳部100后500陈钞办公用品诚办公谈设备90键电脑2筹台70完0014评000脉91打印母机1离台195犯0195石0蚂92复印悄机1台麻2100匠0210找00洞93赖机1台秩5000车5000讽甚94塑封勾机1按台50抛0500锹谢专用柜9臭5档案柜负文件柜老6组6畅5039柄00眯96资料弹柜五节柜干8组吗5504舒400锐97更衣研柜六节柜透18组鞠480迎8640岸剩98工具痕柜3寇组10圈0030盼00阅99保险胆柜1贿个80莲0800臭亿档案呆用品10衫0档案盒傍10眯0个2菠200宿碧101档科案袋备2000工个0.2叠5500锅材102两季孔夹快劳纪40个葱208售00邪103文挑件夹8两个6,8升,147玻0碗104文龄件袋肉10个摘100绢105单窑页夹矛20个班200地计算机近耗材10身6打印纸熄A42芝0包1寿9380魄突107软撞盘3.5嫌寸20瑞张51扎00崇108闪芦存32兆域642毁个100袜,200昏300却个人续用品10石9笔、本馅等4套谦8,3毁22撒其他11供0计算器舰8个深10,40邮120凉家111印绪台、印油庭4个8头,656杜栗112订营书器、书订煤各4盒绩8个9组,147觉掌113胶督水2怀个1老2鞠114口智取纸适10包倾110刻姨115透杰明胶带小蚀、大10衰个0.谈5昌—塌335踪渴116大像复写纸8症开得力6点盒15析90焦117小孙复写纸记醒帐用10个盒4,亲860假即118曲汪别针博文投8盒脱0.64粘.8府119直淋别针博文失8盒戚0.86谣.4落120传伯真纸住4卷2攻080桐栏121打塘孔机痕2个2逆040舱霉122塑像封膜凝200盒母204钩00肌123凤熔尾夹小,浓中,大7蝴2个3繁\4\6摩312替124皮古筋250祸Q/包1渴包4壁4义125票迅据夹吵2个1伙.53补驳126修清正液旗舰熔6个橡636的短127直泄尺30厘愚米5个散210米慢128笔握记本A5唇80页1胃00本百3300邻李129圆蜡珠笔繁200支绕240毛0净130壁政纸刀葵8把4凑32脊131海丙绵池臭2个1相.53两化132报陪架-5忌1个8贡585线夫133剪吵刀10些55波0延134信贷纸厚3换0本2昌60参135白梁板90*俩1801晚个42装0420栋挎136白吹板笔迪诺丽6个蜡212牵独137饮粒水机斑8台1汗0080陆0确138纸潮篓1慎4个3革42百139电秘水壶据6个3龟0180词陆140微辱波炉累6台3炭0018延00嘉141暖五瓶2既0个2邪0400巡颜142一冈次性水杯孤30什个4.4送132障和劳保、浸后勤用品岩143雨捐衣6饶0套3痕0180租0蝶144雨游鞋6捎0双5可0300阀0扬145绝段缘鞋高6双3移0180浇在146宿碎舍用品懒套妻5005俯00酱147餐灿具升1套艺500星500的148电当视机划1台3咐0003仁000降149办哲公桌椅胸20套吹350炒7000帽线150接伞待桌椅捆1套户3000宁3000六孙151镜未框制度哲10称2020桂0民153空多调柜式棕4台6叶0002飘4000哗露154壁障挂9台替2000依1800骡0谨155电州暖器之6台7赛0042舰00坐合计速袭司28956孝4.20然晚总经理签字遭：主管副播总经理签字端:项目经童理签字：烦第五章档绣案的建立与轮管理颈第一节档按案管理运作淹一、资料的拖收集返我们在重庆掏****花坛园管理中心佛设立专门的风档案室，并搏由管业部的叹主管负责管穗理。在资料稼收集时应保秧证内容的丰笼富及渠道的枯广泛。按照田档案的不同短分类，我们旨将通过三个音途径进行收扑集。首先在册物业接管移祥交时，与开泳发商及设计角单位、施工抚单位积极合秀作，力争全唱面、准确地游收集到工程马建设及工程努技术等原始柳资料。第二贸是在业主入览住、进行房肃间调配阶段逐收集业主资无料。第三是小在日常管理虎中建立房屋唱维修档案、斥设备运行档性案、投诉回汗访记录等以掀及其它相关醉资料，并将标档案的收集弱形成制度化赢。委二、资料的活整理和分类历在收集到原伪始资料后，较统一由档案泥管理员集中铃整理。剔除充作废的和无片效的记录，塔修补破损的坡文档，然后倾按类别进行店装订并整理陈成册，做到绣条理清晰、豆分类合理，浓易于检索。仁三、料的归拴档管理桨（1）对于哭分类整理好叨的信息资料燥进行分类保民存即为归档融。在重庆*提***花园敲项目的档案娘管理中我们床将实行原始略资料和电脑冲档案双轨制晓，确保储存阔方式的多元酒化，尽可能义将资料转化蚀为电脑磁盘利储存以便于谢查找。同时促运用录象带踢、录音带、头胶卷、照片云、表格、图理片等多种形亡式保存，使母抽象的档案垃资料具体化虹、形象化。艺（2）对业丘主和重庆*面***花园备管理中心利过益影响较大计的档案应加皇密保存。这资些档案在电念脑中按授权月级别检索、判对保存在档山案室的原始丛资料应严格知控制借阅。铲档案管理员驰应编制统一您的档案分类落说明书及档挑案总目录，翠并按内容、鄙部门、年度抬、保存期限越及保密程序盛的分类顺序膊进行组卷、爷逐一编号，俭登记造册、夸编制目录、里分柜保存。省业主档案资气料的分类原店则是按业主糖购房位置、楚各办公机构即的设置及办肥公性质建档炭。姓（3为保证踢档案的安全介和完善，档煮案室应随时美保持干燥、矿通风、清洁序，并加装安影防设施。同搁时配备合适冤的文件柜、枯文件盒以及连消防器材等谷，确保储存回地点符合防凤火、防虫、怨防鼠、防潮妖等要求并定卧期巡查。档势案室应避免胃无关人员任聪意进出，档御案室钥匙交叨由档案管理饥员专门保管角。后四、档案的脸使用取利用计算机连网络技术，辜并采用先进绵检索软件，禽充分发挥档醉案资料的作哑用。内部员督工可通过管曾理中心内部蝶局域网，对串文件档案授扯权范围查阅浩。对借阅原里始资料的使烛用者，按档悼案的不同密秀级由相关负鸭责人批准方沿可借阅，并泻办理借阅手阴续。物五、档案销衰毁骑根据文档的般保存期限和托性质，定期事对过期和作蝴废的文档进即行剔除和销硬毁，防止档土案的堆积和丰混淆。对于率已过存档的壤档案经主管姜领导批准可峰销毁，同时阀建立已销毁舞文档清单备户查。达第二节档煤案资料的分夹类管理内容小工程技术资园料役1、住宅谅区规划图纸麦、项目批文摩、用地批文列2、建筑拢许可证、投李资许可证、找开工许可证联3、拆迁胜安置资料较4、红线堡图、竣工总傍平面图军5、地质凑勘察报告、四开竣工报告录、图纸会审蹲报告欣二、业主及裙各办公机构廉档案冷1、业主塑及各办公机掏构详细资料糖登记表配2、进出伏小区人员登才记表隆3、业主林、各办公机致构房间的维难修档案呼三、装修档滚案扣1、二次巾装修申请表付、装修责任援书行2、施工竹企业资质证景明、装修人捡员登记表任3、室内虫设计平面图厅4、装修麦竣工图膊四、维修资冰料筋1、维修反申请记录、芬回访记录救2、维修吉派工单制3、设备团、设施巡检胀记录预五、治安交诉通管理资料率1、日巡阿检记录、交眨接班记录、屯值班记录、确巡逻路线熔2、日常涂抽检记录、倦查岗记录、扎闭路电视监梁控系统录象物带诱3、搬入压/出记录、烟突发事件处萄理记录促4、车辆运管理记录、片车辆详细资被料损六、设备设澡施管理资料偷（包括消防解）狸1、设备日、设施维修误保养计划免2、设备吩、设施维修译保养记录贫3、机电烟设备运行、缸巡查记录姨4、设备坑分承包档案录5、设备蓝、设施台帐涂及更新记录千七、绿化清笋洁资料痛1、清洁偶班检记录、川清洁周检记管录番2、绿化短工作记录、编绿化周检记础录俭3、消杀撞记录、绿化视病虫害检查惨记录晶八、重庆*跪***花园杠服务中心文度化资料伤1、文化华活动计划及共实施情况记升录炉2、文化替活动图片及侄录象记录胳3、传媒橡报导资料赶4、文化冰活动场所、剂设施台帐及盘使用记录屿九、员工管效理资料歌1、员工稼个人资料、溉聘用记录客2、员工铺业绩考核及俭奖罚记录错3、员工忆培训计划、蛋培训档案、布考核记录樱4、员工见晋升、薪金息变动及内务魄管理记录松十、业主（投及各办公机袍构）反馈橡服务质量回骡访记录捎业主意见调保查、统计记捎录懂业主投诉及荡处理记录侍十一、行政养文件资料胜1、重庆锋****花跟园服务中心蚕值班及检查蜘记录穿2、有关洋财务记录（捎由财务人员妻专职保管）丘3、政府子主管部门文穿件闯4、**研物业公司文减件宵5、内部副管理规章制川度、通知、蒜通报等文件汪第六章管理酱指标的承诺市及采取的措拾施冈依据国家物想业管理优秀馒示范小区标处准，并结合喷我们的质量岔目标，对服啊务中心的物蛛业管理工作恩确定如下承拨诺指标。（蚀见下表）留序号管理翅项目国家毒优都秀标准承尸诺标准测绪定依据保蚂证措施至1房屋及脆配套设施完净好率98角%做到房淹屋外观无破冠坏，立面整宇洁，无改变江使用功能，辱公用设施及筒通道无随意郑占用。完跪好、基本完院好房面积/领建筑物面积陵×米100%染加强巡检和独随时整顿，贺坚持每日填恭写巡检表并手反馈到服务下中心。晴2房屋零接维修、急修桶及时率9份8%保证俭接到急修单尤5分钟内赶还到现场，零鱼修及时完成欣，急修不过辱夜。及时爆维修次数/跳应计报维修允次数设×罪100%起建立严格的侄房屋修缮制钢度，实行2绣4小时值班温，设立业主删报修专线电废话，同时建钞立回访制度尾和填写回访看记录。义3保洁率窄99%阔保证小区内痛垃圾日产日飘清，生活办罢公环境清洁屠，空气新鲜昆，环境无污妈染。以工舒作计算，记床录及监督抽裙查合格率及纠纠正合格记比录为依据碑严格按照公王司制定标准槐执行，每日拒巡视检查保傻洁情况，发冰现问题立即仅解决，提倡粗“杯全员保洁，亡人过地净罗”厚。价4维修工析程质量合格变率100约%保证维笋修工程符合膝质量标准，觉无二次返工疗现象维修洒合格次数/粮维修工程次但数针×唇100%虾分项检查，旬对结合部位酸严格把关，喝按照工序要总求逐项点检酱。腐维修回访率愤90%烧做到全部回义访回访次芬数/维修服虹务次数义×茶100%窝建立回访制博度，作好回袄访记录。柔5照明设失施完好率叮98%保穿证照明设施由完好无损，膀按规定时间饭定时开关。工完好照明叔灯、紧急疏杂散灯数量/惹照明灯、疏瞒散灯总数量域×错100%吵坚持按制度事巡视检查，花维护保养和画保持洁净，飞及时更换坏筐损灯具。断6配套设柜施、设备运扔行完好率竹做到设备良巨好，运行正孟常，无事故书隐患，定期脆做好年检工匪作。加强束对设备的点宅检工作，完干善完备点检字、保养、检丧修制度，实烧行设备责任窜人员负责制巨。犬7小区内酬外治安案件旬发生率1痕‰那以下做到斜积极配合公适安机关搞好膨小区内外的题治安管理工慧作。以辖它区公安部门雄记录为依据犯（除业主或立办公机构内和部原因造成原外）加强帅小区外来人商员的检查，反实行24小饭时巡逻，加赤强对小区内底业主的法制怠宣传工作。脾8火灾发霉生率做到费无因物业公眼司管理不善拔而引起的重耗大火灾。鱼发生火灾户任数/小区内兰居住业主数嫩量毒×级100%交建立消防制陆度，健全义余务消防组织虾，采取多种所形式积极引码导小区内人侍员增强消防妹意识，定期懒举行消防演毁练。框9业主有丝效投诉率及寨处理率9盆5%以上珠保证业主及荷小区内办公俗机构人员办惨公环境舒适椅满意。有皆效投诉/投材诉总计反×趴100%于处理的有效陵投诉/有效头投诉渡×非100%斧作好各项细僚致工作，加覆强对管理、例服务人员的攻培训，提高币素质，对业路主及办公人乓员的疑虑有悄问必答，有辰难必解。喷10业主丑对物业管理教满意率9脂5%做到蚊业主满意；尾各办公机构题满意；社会扭各种团体满毯意。对管朱理满意户数蔽+基本满意援户数/参加禾业主评议户令数青×海100%邮在小区内设认立成立监督咸委员会、舞“笛业主意见箱壮”券，加强与业户主的经常联户系，坚持走桃访制度。江11绿化浓完好率9雨5%保证惧小区内绿化宵地带布局合蚂理、优美、虏花草树木与速建筑造型配强置得当。外完好绿地/考总绿化面积蚂×主100%熔进行高品位算的绿化园林胁设计、策划这；在小区内辰每年进行一河次封“贸我最喜爱的齐景点璃”垒评选活动。敞12道路恒、车场完好座率90%及做到道路然畅通无损坏站，平坦整洁传，排水畅通锄，无随意占讯道或改变使常用功能。辰完好道路总错面积/规划积道路总面积代×狐100%；拖完好的设备抚设施/停车晃场设施总设删备总计把×扰100%仁加强日常的轿交通管理和外路面、车场歉的及时检查宫和修复，并焦做好有关标垒志系统想13档案向建立与完好沟率保证档弦案齐全，管衫理完善，简瞎便易查。寒建立计算机凤资料库和书蛛面资料库，统对档案资料守进行定期的刑清理和检查抵，并注意档茅案室和计算疫机室的保洁梅和保护。毯第七章物崭业管理费用宇测算重庆****花园物业管理费测算一、《重庆市商品住宅小区物业管理服务收费暂行办法》物业管理费包括以下几个方面：1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；2、公共设施、设备日常运行，维修及保养费；绿化管理费；清洁卫生费；保安费；办公费；物业管理企业固定资产折旧费；税金；利润。二、具体测算测算依据说明：1、首期住宅总建筑面积143059M2，其中：花园洋房808套，面积107727M2；独立别墅10套，面积3913M2；联排别墅122套，面积24272.8M2；2、会所面积1904M2；3、幼儿园面积2500M2；4、车位495个，其中地下车位88个。单位：元/月序号项目测算依据计算式总额一收入总计按100%入住及收费率计算1+2237413.71物业管理费花园洋房107727M2×1.3元/M2/月140045.1独立别墅3913M2×1.8元/M2/月7043.4联排别墅24272.8M2×1.5元/M2/月36409.2会所1904M2×4元/M2/月7616幼儿园2500M2×4元/M2/月100002车位管理费按车位全部卖出计算，联排及独立别墅车位未计入363个×100元/个•月36300二工资福利支出共91人1+...+71448001管理处经理1人5000元/月50002助理及主管7人7×3200元/月224003客户服务员5人5×2000元/月100004财务收费员2人3000元/月60005维修人员10人10×1800元/月（包食宿）180006保安人员40人40×1500元/月（包食宿）600007保洁绿化人员26人26×900元/月（包食宿）23400哗三办公费屑支出1+蝴...+3录7600亩壳1交通通则迅费管理愉处、传蓝呼补贴、公歪务交通费用愁、费用版阿综合测算将5000饼2书报费些综合测算渔600瓣3办公用疯品综合测依算200柱0周四公共设未施维秩修养护费支庙出1+.占..+4片11000呜滩1消防设金施维护换从水阀、消防菜栓、烟感和泻线路主机维刃修，每月1勺000元樱1000鼓1000闻2公共水愈电设施维护粥费公共照介明设施,供月水、电设施秘维护，每月谜约2000抚元登5000线5000敞3弱电系虫统维护费牺通讯系统、嫁防盗报警系困统等每月1缝000元顶3000还3000牲4给排水徒系统维护费筐污水井、慧雨水井、渠全道维护每月世3000元阵2000催2000哄五公共水折电费印支出1+抖...+3痕1294纯9宵1公共设箭备用电1消0000县10000姐2地下停戚车场照明用救电预计灯错30盏，每职盏灯40瓦降，24小时卧分区照明呆30永×按0.04雅×摆24位×厨30狸×寇0.85元拣/度73租5傅3公共用色水包括清百洁、绿化用卵水、员工生淋活用水，每淘天约15吨竿30拾×座30宅×娱2.46元滩/吨22烈14郑六清洁绿绳化支出1独+...+检5167震00臂1保洁用鹅品、工具费两用每月约脂2000元寺2000迟2000矿2卫生防寨疫消杀费饿每月二次，潜每月约70宴0元70减0700波3化粪池泡清运费每技季一次，每钉次约300岭0元10学00谎4垃圾清圾运费每天酒2车，每车职200元萝2锻×订200威×扁3012荡000股5绿化费弦每月约1腊000元赚1000疫1000仅七固定资伤产折旧费烂按50万元碑，三年折旧衣计算13夏8891傻3889废八税费夜总收入的5经.5%1污1492.刮1713菊057.7浙5投九管理者国酬金总收燃入的8%猴16715校.881奏8993.坝1躁十支出合肉计238或988.8兰5测算结果说明：1、花园洋房1.3元/M2/月；独立别墅1.8元/M2/月；联排别墅1.5元/M2/月；会所4元/M月；幼儿园4元/M2/月；停车场管理费100元/个/月，最终收费标准以物价局批复为准。2、按百分之百入住及收费率计算，每月收入为237413.7元，每月支出为238988.85元，前期物业管理规模不大时物业管理费每月亏损－1575.15元，年亏损－18901.8元。3、随着二期工程的启动，2005年管理面积会快速增长，这样公司的设备及人员可以充分利用，随之管理成本即可降低，实现经营上的盈利。4、明年底三期工程也会交付使用，管理面积再次加大，物业管理经营效益会出现大幅增长，总之前期接管亏损金额不是很大，该项目的发展前景十分好，因此，从投资测算来看，具有很高的可行性。第八章日常管理第一节安防管理安全管理部的任务是全面负责重庆重庆****花园服务中心管辖范围内安全保卫工作的管理，维护物业管理活动的正常秩序，防止火灾；防止盗窃，防止一切可能危及小区人员安全及损害小区公共财物的事件发生，并与公安机关密切配合，保证小区内外有良好的秩序。第一、秩序管理重庆重庆****花园服务中心安全管理部门治安工作应该做到：贯彻执行政府部门关于安全工作的政策和有关条例，建立和健全各项安全保卫制度。熟悉与掌握小区内安全措施的操作及性能，熟悉小区的情况，并与业主保持密切的联系，以便就安全问题经常交换意见和信息，不断完善治安管理体制。严格执行巡视检查工作，做好巡视情况记录工作，在日常管理工作中及时消除安全隐患。按照规定做好人员、车辆检查工作，严格控制外来人员、车辆进出小区，接待好业主之访客，保证辖区内良好的生活环境。维护好小区内良好的工作环境，对于妨碍公共秩序的不良行为予以制止，禁止在区域内携带无证枪械；禁止存放易燃易爆、巨毒及放射性物品，制止在小区区域内发生的打架斗殴事件，制止外来因素对小区的滋扰。劝阻安装某些可能误伤他人的设备，或改装、破坏正常的公共设施的情况。记录相关的国家机关的联系方法，并建立良好的工作关系，以便在需要时得到及时的帮助，管理人员应在日常工作中强调自身的工作作风和精神风貌，处理事务要求周密谨慎，以使个别不良分子不敢有窥探之心。第二、消防管理防火工作是安全工作的重要任务之一。安全人员必须熟悉消防工作的有关法规、火灾预防、器材性能合乎火灾扑救等基础常识。这对于完成安全任务，加强防火灭火工作，保障业主安全，有着十分重要的意义。1、彻“预防为主，消防结合”的方针。预防为主，就是要把防火工作放在首位。因为一旦发生了火灾，即使被及时扑灭，仍会造成不同程度的损失，产生不良影响。因此我们在安全检查，夜间巡逻时，对储存易燃易爆物品仓库，场地要做重点检查，严禁在禁火区吸烟和动用明火。对发现的火险隐患和不安全因素，要及时向业主提出改进意见，提请业主改善消防安全条件，消除隐患，落实防火措施。在做好预防的同时，又要做好灭火的准备工作，只有作到消防结合，才能有备无患，在同火灾斗争中立于不败之地。2、管理的基本知识安全人员在上岗前必须进行防火知识教育和灭火技术训练，作到本职工作范围内的“四知道”入主业主的物品存放；存在的火灾隐患；防火安全制度的主要内容和安全措施；消防器材的数量及放置的位置。按国家规定，灭火器材布局分为三类：有