房地产开发企业会计实务

房地产开发企业会计实务一、认识房地产及房地产开发企业（一）房地产房地产又称不动产，是房产与地产的总称。其中，房产是指各种房屋财产，包括民用住宅、工业厂房、商业店铺以及文化、教育、卫生、体育、餐饮、娱乐、办公用房等；地产是指土地财产，包括土地和地下各种基础设施，如供水、供电、供气、供热、排水、排污、通讯等地下管线以及地面道路等。由于房地产是土地和房屋及其权属的总称，对于土地和房屋可以按以下方法分类：（1）根据《城市用地分类与规划建设用地标准的规定》，城市用地可以分为9类：①居住用地；②公用设施用地（含商业用地）；③工业用地；④仓储用地；⑤对外交通用地；⑥道路广场用地；⑦市政公用设施用地；⑧绿化用地；⑨特殊用地。（2）按照房屋的使用功能可以分为6类：①居住用途的房屋；②工业用途的房屋；③商业用途的房屋；④文体娱乐设施；⑤政府和公用设施；⑥多功能建筑（综合楼宇，又叫城市综合体）。（二）房地产开发企业1.房地产开发企业的概念房地产开发企业的前身称为城市建设综合开发企业，是指具有法人资格，以营利为目的，实行自主经营、独立核算、自负盈亏，主要从事房地产开发和经营活动的经济组织。它从购买土地使用权开始，经过项目策划、规划设计、施工建设等过程，建成房地产商品并对外出售或出租。2.房地产开发企业的经营范围房地产开发企业的经营范围主要包括以下几方面：（1）土地开发和经营。（2）房屋开发和经营。已开发完工的房屋，按其用途不同可以分为商品房、投资房、周转房和代建房等。其中，商品房是指为销售而开发建设的各种房屋；投资房是指用于出租经营的各种房屋；周转房是指用于安置动迁居民周转使用的房屋；代建房是指接受地方政府和其他单位的委托而开发建设的各种房屋。（3）城市基础设施和公共配套设施的开发。（4）代建工程的开发，是指房地产开发企业接受当地人民政府或其他单位的委托，代为开发建设的各类工程，包括土地开发工程、房屋建筑工程、道路修筑工程，供水、供电、供气、供热管道敷设工程，园林绿化工程、旅游风景工程，以及其他市政公用设施等工程。此外，许多房地产开发企业具备自行施工的能力，从事建筑安装施工活动，并广泛开展工业、商业、旅游、饮食服务业以及商品房售后服务等多种经营业务。3.房地产开发企业的经营特点房地产开发企业的开发经营活动主要具有如下特点：（1）业务内容的复杂性；（2）协作关系的广泛性；（3）交易方式的多样性；（4）结算关系的复杂性；（5）开发市场的区域性；（6）政策法规的制约性；（7）投资金额的大量性和开发建设的长期性；（8）开发经营的高风险性。二、房地产项目的运作流程房地产开发企业将资金投资于具体的房地产项目，包括立项、规划、土地出让或转让、建设、销售或自营等一系列的经济行为，其运作流程主要包括以下几个阶段：（一）前期准备阶段前期的准备工作主要包括房地产项目的立项规划审批、设计施工、市场规划、土地出让或转让等。前期准备阶段是项目运作的首要环节，也是决定项目成败的关键因素。前期准备阶段的特点如下：（1）开发的前提是取得土地，目前主要实行招、拍、挂方式，向政府缴纳土地出让金并取得国有土地使用权证。（2）房地产开发企业的开发产品在建设前须经政府审批。一般企业在生产产品或提供服务之前无须报政府审批，具有充分的自主权，而房地产开发企业在开工前，要通过政府的立项审批和规划审批。（3）用地审批要对企业产品的规模、种类进行审批，取得用地规划许可证、建设工程规划许可证及施工许可证。（二）建设施工阶段在该阶段，房地产开发企业要根据已经确定的规划和设计方案，通过自建、委托代建、发包等方式完成开发产品的建设过程，并使其达到验收标准。该阶段是房地产项目运作的中心环节。建设施工阶段的特点如下：（1）开发过程中受到政府相关部门的控制。在建设过程中受到环保、卫生、城管、建委、土地管理等行政部门的监控。（2）开发产品只有通过政府的验收才可交付购买者。经过消防审批、卫生审批、工程验收、竣工备案等环节后，开发产品才可上市交易。（3）市政部门的产品和服务是开发产品的重要组成部分。水、电、热、燃气、通信等配套设施必须达到使用条件，房地产开发企业的开发产品才能交付使用。（4）对产品的设计要委托专业的规划设计和建筑设计机构来完成。（5）建设周期长，投资大。房地产项目的建设周期一般都很长，整个过程往往几年才能全部完成。（三）销售或自持阶段对于销售物业模式，是指房地产开发企业通过出售房地产，回笼资金、实现利润；而对于自持物业模式，是指房地产开发企业通过招商、招租、开办企业等方式，取得租金或经营收入。1.销售阶段的特点（1）销售分为预售和现房销售两个阶段。预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售。现房销售即开发商在开发产品完工后进行销售。由于预售可以提前回收资金，目前开发商大多采用此种销售方式。（2）商品房预售实行许可证制度。开发商进行商品房预售，应当向政府房产管理部门办理预售登记。取得“商品房预售许可证”。（3）产品交付应以开发产品通过政府审批，即取得政府的竣工验收后才得以实现。另外，开发商还要落实物业管理公司及物业管理方案。2.自持阶段的特点一般情况下，房地产开发企业长期持有的物业仅包括经营性物业，而不包括住宅物业。所谓经营性物业，就是指经营性、收益性房屋，如写字楼、商场、购物中心、购物广场以及工业厂房和仓库等。相对于作为最终消费品的住宅而言，经营性物业具有长期收益的特点。房地产开发企业持有物业的特点如下：（1）为了规避经营性物业分割销售带来的经营风险，一般情况下，房地产开发企业持有的经营性物业规模较大。（2）房地产开发企业对持有的经营性物业，存在两种经营方式，一是对外出租，取得租金收入；二是进行自营，取得自营收入。（3）持有物业一般具有增值的特性。房地产开发企业一般是长期持有经营性物业，而不是短期持有。持有物业在开发建设完成时，因不具备商业氛围，一般价值较低，但经过较长的培育期后，持有物业将产生很大幅度的增值。（4）持有物业可以产生并为房地产开发企业提供充足的现金流。三、房地产开发企业会计核算（一）房地产开发项目投资费用估算由于房地产开发项目的投资过程就是房地产商品的生产过程，因而其投资估算与成本费用估算不可截然分开，应合二为一。房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括土地购置成本、土地开发成本、建筑安装工程造价、管理费用、销售费用、财务费用及开发期间的税费等全部投资。对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用由开发成本和开发费用两大部分组成。1.开发成本（1）土地使用权出让金。（2）土地征用及拆迁安置补偿费。①土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。②拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给予补偿。它包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。（3）前期工程费，是指房地产开发企业在开发项目前期准备阶段所发生的各项费用，包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”（即通水、通电、通路和平整建设场地）等支出。（4）建安工程费，是指直接用于建筑安装工程的总成本费用，主要包括建筑工程费（建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装）以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。捏（5）现基础设施费限，又称红线恭内工程费，雀包括供水、甲供电、供气脊、道路、绿呼化、排污、房排洪、电信窜、环卫等工拆程费用，通歼常采用单位孤指标估算法榴来计算。宇（6）先公共配套设钥施费。它主羽要包括不能净有偿转让的恒开发小区内撕公共配套设证施发生的各将项费用，包宅括居委会、鱼派出所、幼丙儿园、锅炉决房、水塔、怠自行车棚、向消防、公共佳厕所等设施么的支出。其促估算可参照革建安工程费秘的估算方法不。拒（7）笼不可预见费它。它包括基接本预备费和驰涨价预备费逝。依据项目派的复杂程度孙和前述各项愉费用估算的锐准确程度，示以上述（1伯）～（6）衰项之和为基欺数，按3%唯～5%计算涉。厦（8）普开发期间税误费。开发项能目投资估算党应考虑项目总在开发过程贞中所负担的掏各种税金和股地方政府或沙有关部门征坛收的费用。新在一些大中秩城市，这部继分费用在开权发建设项目际投资构成中接占较大比重昼。应根据当艘地有关法规楼标准估算。虑2.开跃发费用衣开发费巩用是指与房塘地产开发项概目有关的管奥理费用、销贤售费用和财词务费用。粘（1）坡管理费用。哭可以项目开舌发成本构成像中前（1）暖～（6）项树之和为基数牢，按3%左碍右计算。稼（2）扮销售费用。删它指开发建鸭设项目在销插售产品过程饺中发生的各亮项费用以及睁专设销售机泰构或委托销丽售代理的各研项费用。主薪要包括以下氧3项：弄①广告姑宣传费。约扒为销售收入城的2%～3辞%；盘②销售妇代理费。约绿为销售收入税的1.5%委～2%；饥③其他颗销售费用。锁约为销售收暴入的0.5旬%～1%。壮以上各扶项销售费用宇合计约占销出售收入的4专%～6%。骆（3）倒财务费用。炭它指为筹集锐资金而发生午的各项费用唇，主要为借慎款利息和其抵他财务费用倘（如汇兑损娘失等）。宇为了便故于对房地产扮建设项目各扁项支出进行辛分析和比较期，常把估算茂结果以汇总犯表的形式列劝出。鹰（二）罪房地产开发杆企业会计核纸算的特点付（三）荡房地产开发谊企业会计科霞目设置局200蹦6年，财政评部发布了《担企业会计准餐则（200讨6）》，2低007年1舱月1日起首撒先在上市公派司范围内执室行，鼓励其径他企业执行田。到201浇0年，除小杠企业外，基童本上所有大爪中型企业已副全面执行新酷企业会计准坝则。按照财嘱政部的部署亡，2011袍年底全面废类止行业会计邀制度、企业眯会计制度等傻原有规定，播实现在全社掉会范围内统呈一会计标准颗和指标口径稍。因此，原还执行《房地摔产开发企业屋会计制度》伤和《企业会洗计制度》的土非上市房地幻产开发企业茅，将逐步过京渡到执行新缎的企业会计虚准则。本书衫顺应趋势，讯在后面的内陪容中将以《龄企业会计准错则（200馋6）》及其聚应用指南、院讲解为依据勺进行介绍。位根据《静企业会计准漠则——应用魂指南（20网06）》的童规定，结合者房地产开发贝企业的实际城情况，房地浸产开发企业哄常用的会计料科目如表1醉所示。递六表1房地震产开发企业泼常用会计科认目表粒筹顺序号给会计科目名霸称逐顺序号弹会计科目名辅称滴浅一、资产类丛44都应付票据象1锋库存现金趣45略应付账款刷2饥银行存款挠46子预收账款抚3确其他货币资胀金滤47诞应付职工薪录酬喊4犬交易性金融币资产李48伍应交税费剪5决应收票据集49表应付利息睡6斤应收账款绳50洞应付股利构7悄预付账款虾51故其他应付款欠8训应收股利父52橡递延收益霉9肌应收利息贤53霸长期借款陶10敢其他应收款暴54吴应付债券凤11赵坏账准备瞧55耻长期应付款贞12遇材料采购悄56眯未确认融资猪费用足13尚在途物资饱57截专项应付款牲14布原材料读58宰预计负债捕15半库存设备忠59辣递延所得税麻负债率16的材料成本差悲异战睡三、所有者谦权益类通17杨开发产品贴60瞧实收资本花18皂委托加工物逝资艰61引资本公积羊19狐周转材料宪62露盈余公积惧20赔存货跌价准惧备谜63浩本年利润仁21犯持有至到期研投资勒64构利润分配汉22狮持有至到期毙投资减值准浩备式65眯库存股尽23陪可供出售金戏融资产霉厨四、成本类火24绳长期股权投竖资物66行开发成本松25钳长期股权投羞资减值准备芹思67骆开发间接费庆用忠26并投资性房地戴产精68内劳务成本鸽27姓长期应收款斧69揉研发支出蹈28金未实现融资煤收益茎逢五、损益类末29虫固定资产脚70壁主营业务收榆入袋30配累计折旧批71应其他业务收梳入仇31钞固定资产减朋值准备睁72荣公允价值变更动损益号32蓬在建工程鼻73们投资收益两33前工程物资精74揭营业外收入优34围固定资产清虹理捎75扔主营业务成广本损35所无形资产中76犹其他业务成洽本叮36磁累计摊销渐77咸营业税金及贷附加餐37没无形资产减虫值准备福78痰销售费用烟38励商誉欲79同管理费用拍39牛长期待摊费谨用胡80吴财务费用庙40坛递延所得税恢资产蝶81须资产减值损眯失眨41她待处理财产飞损溢颂82啄营业外支出容虏二、负债类醉83细所得税费用先42染短期借款枕84轻以前年度损帖益调整幼43歼交易性金融们负债巨跟铲注：房娘地产开发企杜业在不违反悄会计准则确凑认、计量和棒报告规定的掠前提下，可引以根据本企诊业的实际情胀况自行增设岔、分拆、合幕并会计科目尊。企业不存女在的交易或馒者事项，可晚不设置相关镇会计科目。图（四）房房地产开发齐企业会计账腹簿设置基宿房屋开发成株本明细账副开发项后目名称：狭年连凭证亲摘要承借方萍贷方自余额管借方明细项洲目敞月邪日庸字睛号仁土地征用及篇拆迁补偿费镰前期工程费糟基础设施费影建安工程费宴公共配套设趣施费阶开发间接费杠诊沙良警逼班难辫地妙即衣甲那彻醋顾脉砌伞章绘策副间捐灵委蚁仿曲耽湿拳拒题芬组嫌眠献漏课湾春菌锦疏脸见呢珍阳太段族显柴崭找余妙狭篇伐假转春懒赠犯四、房地产鄙开发企业成高本核算及纳助税铺（一）炭房地产开发蚂企业的成本页核算缘前已述率及，房地产巷投资项目具牌有资金投入序大、建设周眼期长、投资贿风险高等特畜点，同时，响成本核算环幸节也比较多伍且复杂，这屈就更需要精偶打细算，规嫌避风险，力辛求以最少的鹿成本耗费获集取最大的经始济利益。鉴秧于房地产开旅发企业的成译本核算工作扩是一项复杂仪的会计核算哨工作，为便势于读者学习什，本书将在圆第七章中分纹五个部分进壮行详细介绍聚：土地开发虽成本核算；耻房屋开发成记本核算；公却共配套设施隆开发成本核醋算；代建工恋程开发成本酿核算；开发邀间接费用核旧算。虏（二）升房地产开发奏企业纳税拒房地产那开发企业涉旨及的税种较之多，主要有常契税、房产并税、城镇土稀地使用税、乔营业税、城闷市维护建设劝税、教育费栗附加、土地呼增值税、耕钻地占用税、萌印花税、个由人所得税、康企业所得税私等。鉴于房森地产开发企嘱业在开发经推营各阶段所歌纳税种及税恰率等有所变虏化，本书将桌在第十章按痕照房地产开铅发经营的不耍同阶段分别神进行详细介醒绍。第一章考第一节房逐地产开发企骗业的设立胜绪一、房地产溜开发企业设晚立的条件测（一）组《公司法》朱的具体规定该房地产接开发企业的盆主要形式为摸有限责任公展司和股份有源限公司，根市据《公司法诵》规定，这耍两种形式的唱公司的设立兽条件有一定纷的区别。器1.有未限责任公司佳的设立条件洋有限责冻任公司由5汪0个以下股晌东出资设立掌，应当具备不下列条件：宾（1）鹅股东符合法脑定人数；伸（2）蕉股东出资达搬到法定资本出最低限额；绸（3）仅股东共同制低定公司章程跑；逆（4）赚有公司名称析，建立符合袄有限责任公耽司要求的组水织机构；博（5）挠有公司住所枣。走有限责收任公司的注行册资本为在兰公司登记机等关登记的全涝体股东认缴示的出资额。晴注册资本的翁最低限额为魔人民币3万功元，公司全孩体股东的首笼次出资额不痒得低于注册连资本的20煤%，也不得滩低于法定的朵注册资本最约低限额，其素余部分由股逝东自公司成渔立之日起2智年内缴足；注其中，投资包公司可以在哲5年内缴足舱。全体股东机的货币出资自金额不得低伙于有限责任迎公司注册资贤本的30%肉。架2.股继份有限公司定的设立条件贱股份有使限公司应当封有2人以上下200人以翻下为发起人缩，其中须有薯半数以上的朝发起人在中溪国境内有住后所，还应当姓具备下列条字件：骂（1）黑发起人符合恋法定人数；阀（2）硬发起人认购霉和募集的股居本达到法定蒸资本最低限皱额；庆（3）冶股份发行、货筹办事项符霉合法律规定汪；教（4）矿发起人制订平公司章程，毁采用募集方类式设立的经运创立大会通免过；搞（5）勒有公司名称恳，建立符合顶股份有限公虽司要求的组嫂织机构；贼（6）抓有公司住所蛋。查股份有努限公司的注扫册资本为在急公司登记机猎关登记的实罪收股本总额材。注册资本织的最低限额习为人民币5喂00万元。搭以募集设立横方式设立股龟份有限公司名的，发起人币认购的股份绩不得少于公咳司股份总数窜的35%。既以发起设立汤方式设立股浑份有限公司易的，发起人盼认购公司应险发行的全部常股份。运股份有掉限公司采取碑发起设立方影式设立的，锄公司全体发密起人的首次汤出资额不得稍低于注册资谨本的20%虏，其余部分抱由发起人自匠公司成立之珍日起2年内扬缴足；其中杏，投资公司洁可以在5年敌内缴足。在吴缴足前，不籍得向他人募绵集股份。蕉（二）灾《城市房地断产管理法》版的具体规定初设立房霞地产开发企呼业，应当具森备下列条件电：凭（1）毁有自己的名见称和组织机蛙构；菠（2）粮有固定的经羊营场所；明（3）扫有符合国务应院规定的注云册资本；悼（4）骄有足够的专拾业技术人员迅；遥（5）昂法律、行政存法规规定的迎其他条件。状（三）灾《城市房地桨产开发经营升管理条例》赤的具体规定抹设立房多地产开发企缠业，除应当哥符合有关法边律、行政法筐规规定的企敌业设立条件岂外，还应当南具备下列条亭件：书（1）吸有100万蔑元以上的注揉册资本；柴（2）仆有4名以上鸭持有资格证杯书的房地产效专业、建筑纹工程专业的外专职技术人绪员，2名以秩上持有资格浪证书的专职倦会计人员。师省、自理治区、直辖脏市人民政府见可以根据本缺地方的实际混情况，对设向立房地产开涂发企业的注继册资本和专碗业技术人员问的条件做出折高于上述（菠1）和（2撇）项的规定漫。举外商投饶资设立房地器产开发企业踩的，除应当冒符合上述条弹件外，还应居当依照外商棉投资企业法救律、行政法恳规的规定，早办理有关审睁批手续。抵设立房币地产开发企万业，应当向角县级以上人键民政府工商拴行政管理部封门申请登记渗。房地产开止发企业应当太自领取营业碌执照之日起习30日内，舅持下列文件舌到登记机关苍所在地的房半地产开发主叙管部门备案琴：瓜（1）根营业执照复色印件；斥（2）逝企业章程；灵（3）病验资证明；尽（4）澡企业法定代绪表人的身份资证明；贩（5）抢专业技术人汁员的资格证荒书和聘用合杰同。妥（四）络外商投资房糟地产企业凑外商投坟资房地产，赶是指外国投娇资者（以下街简称“外商爹”）通过新简设、并购、拣再投资等方哄式投资房地蛾产领域，从辉事房地产开晨发经营活动矮。外商投资服房地产企业闻，是指从事挡普通住宅、殊公寓、别墅肆等各类住宅筛、宾馆（饭肿店）、度假喘村、写字楼同、会展中心伯、商业设施欲、主题公园山等建设经营抗，或以上述氧项目建设为旁目的的土地漆开发或成片贯开发项目的剃外商投资企荣业。逃1.外经商投资房地崇产的产业政吼策好雕国家发改委映和商务部2着007年1始0月31日抛联合颁布了骗《外商投资弓产业指导目恨录（200钥7年修订）旺》，对外商介投资房地产馒业限制范围掩有所扩大：盼（1）域外商投资“假普通住宅的扑开发建设”届从鼓励目录赵中消失；盼（2）插限制外商投洞资的领域：灾①土地成片贩开发（限于玩合资、合作津）；②高档顶宾馆、别墅痰、高档写字苹楼和国际会军展中心的建丽设、经营；驼③房地产二荒级市场交易执及房地产中未介或经纪公洒司。派（3）荣“大型主题块公园的建设配、经营”不麻再归于限制复目录。场2.房轧地产市场外保资准入要求钳外商投婚资房地产市毒场应符合下泡列要求：牲（1）筐境外机构和创个人（以下导简称境外投辆资者）在境谢内投资购买滔非自用房地揪产的，应根托据外商投资膨的法律、法志规及相关规惧定，申请设震立外商投资更企业。经审戚批部门批准盈并办理有关辅注册登记后袄，在核准的馋经营范围内策从事相关建定设经营活动仁。竹（2）荡外商投资设卷立房地产企避业，投资总隆额在10俱00万美元僵（含10海00万美元窄）以上的，赌其注册资本除应不低于投拥资总额的3猫0%；投资隐总额在30念0万美元至徒1000箩万美元的，币其注册资本视应不低于投匙资总额的5逮0%；投资筋总额在30咽0万美元以百下（含30珍0万美元）沟的，其注册混资本应不低午于投资总额回的70%。辞（3）潜设立外商投蝇资房地产企刘业，由商务衰主管部门和毛工商行政管耀理机关依法寇批准设立和卖办理注册登角记手续，颁拖发一年期《途外商投资企证业批准证书咳》和《营业泪执照》。企拔业付清土地尽使用权出让女金后，凭上侮述证照到土悬地管理部门捉申办《国有哗土地使用证欢》，根据《演国有土地使扑用证》到商货务主管部门巾换发正式的屋《外商投资码企业批准证忘书》，再到寿工商行政管弃理机关换发蔑与《外商投偷资企业批准农证书》经营洪期限一致的教《营业执照荷》，到税务帽机关办理税委务登记。竿（4）以外商投资房善地产企业的赚股权和项目舍转让，以及折境外投资者贿并购境内房沃地产企业，笛由商务主管家等部门严格犬按照有关法减律法规和政故策规定进行剃审批。坡（5）仗境外投资者似通过股权转党让及其他方豆式并购境内已房地产企业愈，须妥善安剪置职工，处额理银行债务娃，并自外商套投资企业营察业执照颁发竭之日起3个箭月内以自有怀资金一次性孤支付全部转患让金。境外圾投资者收购知外商投资房贫地产企业中棕方股权的，睬须妥善安置雅职工，处理卸银行债务，顷并在股权转停让协议生效挡之日起3个岁月内以自有苏资金一次性冷支付全部转行让对价。对规有不良记录液的境外投资送者，不允许杂其在境内进笑行上述活动泪。菠梅二、房地产派开发企业的跳资质核定亏根据《优房地产开发兵企业资质管俩理规定》的虎规定，房地魔产开发企业许应当按照本却规定申请核恩定企业资质木等级。未取浅得房地产开没发资质等级袭证书的企业岂，不得从事匀房地产开发喉经营业务。束（一）丹资质等级的眼条件始房地产伟开发企业按始照企业条件鹊分为一、二糖、三、四，趣四个资质等益级。各资质务等级企业的索条件如下：矩1.一皆级资质会（1）睬注册资本不旅低于50桑00万元；链（2）侧从事房地产共开发经营5辫年以上；支（3）作近3年房屋害建筑面积累服计竣工30议万平方米以绳上，或者累火计完成与此瞒相当的房地染产开发投资镰额；舞（4）暮连续5年建羞筑工程质量蒸合格率达1蚕00%；庄（5）孩上一年房屋锄建筑施工面洗积15万平贪方米以上，哪或者完成与欣此相当的房估地产开发投魂资额；秘（6）崇有职称的建厦筑、结构、柿财务、房地旱产及有关经杨济类的专业劣管理人员不赞少于40人笛，其中具有错中级以上职摧称的管理人肠员不少于2贿0人，持有略资格证书的杨专职会计人兔员不少于4岭人；始（7）云工程技术、昂财务、统计型等业务负责汇人具有相应亦专业中级以暴上职称；若（8）筹具有完善的嘉质量保证体增系，商品住非宅销售中实裕行了《住宅碌质量保证书漆》和《住宅洁使用说明书近》制度；乐（9）卖未发生过重则大工程质量诚事故。斧2.二绒级资质叔（1）岸注册资本不女低于20腊00万元；筋（2）慈从事房地产劝开发经营3研年以上；密（3）矮近3年房屋却建筑面积累齿计竣工15武万平方米以殖上，或者累孕计完成与此唯相当的房地方产开发投资演额；路（4）息连续3年建掌筑工程质量种合格率达1松00%；痕（5）堂上一年房屋欲建筑施工面舟积10万平课方米以上，企或者完成与穗此相当的房角地产开发投配资额；朝（6）述有职称的建曲筑、结构、险财务、房地筒产及有关经杜济类的专业酱管理人员不寿少于20人胆，其中具有匙中级以上职城称的管理人探员不少于1捡0人，持有载资格证书的窄专职会计人副员不少于3膏人；彻（7）取工程技术、承财务、统计上等业务负责伤人具有相应煌专业中级以俩上职称；慕（8）港具有完善的火质量保证体啄系，商品住兰宅销售中实捕行了《住宅血质量保证书设》和《住宅振使用说明书喂》制度；裳（9）赞未发生过重贴大工程质量分事故。镜3.三采级资质帖（1）键注册资本不棉低于800萌万元；糠（2）呜从事房地产泰开发经营2屠年以上；细（3）岔房屋建筑面豆积累计竣工茅5万平方米衣以上，或者裕累计完成与昏此相当的房盛地产开发投玩资额；狼（4）晓连续2年建殖筑工程质量秘合格率达1我00%；禾（5）宋有职称的建饱筑、结构、驾财务、房地漂产及有关经划济类的专业拦管理人员不他少于10人糊，其中具有全中级以上职眠称的管理人狭员不少于5役人，持有资夜格证书的专献职会计人员抚不少于2人亚；急（6）候工程技术、调财务等业务箱负责人具有讲相应专业中蓬级以上职称怠，统计等其射他业务负责剑人具有相应赛专业初级以围上职称；扔（7）荒具有完善的址质量保证体都系，商品住解宅销售中实脆行了《住宅状质量保证书羞》和《住宅溜使用说明书台》制度；斑（8）并未发生过重弦大工程质量饰事故。要4.四令级资质腾（1）幅注册资本不顷低于100其万元；趣（2）命从事房地产史开发经营1筛年以上；岩（3）逃已竣工的建矮筑工程质量购合格率达1精00%；灾（4）袄有职称的建辅筑、结构、拘财务、房地惧产及有关经峡济类的专业限管理人员不低少于5人，看持有资格证纸书的专职会秩计人员不少悉于2人；锁（5）套工程技术负抚责人具有相幸应专业中级懒以上职称，各财务负责人谦具有相应专贺业初级以上最职称，配有瑞专业统计人舟员；巡（6）位商品住宅销瓣售中实行了险《住宅质量嗓保证书》和趴《住宅使用刊说明书》制买度；旱（7）亏未发生过重巷大工程质量秒事故。梨（二）质暂定资质证引书昂新设立个的房地产开粮发企业向房辛地产开发主妹管部门备案爽后，房地产衔开发主管部革门应当在收补到备案申请立后30日内夜向符合条件佛的企业核发碍《暂定资质尘证书》。《轻暂定资质证昆书》有效期膨为1年。房浴地产开发主拘管部门可以拉视企业经营窑情况延长《篮暂定资质证贺书》有效期杆，但延长期材限不得超过域2年。自领福取《暂定资平质证书》之乞日起1年内愈无开发项目痰的，《暂定杰资质证书》承有效期不得庄延长。雕（三）停核定资质等赤级皆房地产煮开发企业应抓当在《暂定淡资质证书》锐有效期满前植1个月内向第房地产开发受主管部门申旦请核定资质榆等级。房地雄产开发主管啦部门应当根愿据其开发经宽营业绩核定贯相应的资质龟等级。申请骡核定资质等井级的房地产灰开发企业，东应当提交下舟列证明文件庙：造（1）聪企业资质等梅级申报表；倒（2）祝房地产开发析企业资质证飘书（正、副针本）；巡（3）贤企业资产负绕债表和验资轿报告；悲（4）凳企业法定代延表人和经济驴、技术、财费务负责人的苍职称证件；刘（5）源已开发经营转项目的有关溉证明材料；腐（6）渠房地产开发依项目手册及挡《住宅质量箱保证书》、警《住宅使用蜡说明书》执扣行情况报告若；应（7）稀其他有关文体件、证明。膊（四）寒资质等级的馅审批蕉房地产程开发企业资堪质等级实行俯分级审批：捕一级资质由各省、自治区码、直辖市人耗民政府建设携行政主管部能门初审，报压国务院建设胞行政主管部遥门审批；二秆级资质及二炮级资质以下仔企业的审批兰办法由省、减自治区、直醉辖市人民政却府建设行政霜主管部门制氏定。经资质隐审查合格的塑企业，由资般质审批部门币发给相应等谅级的资质证榴书。用（五）届不同资质等辣级的业务范梁围植一级资专质的房地产肿开发企业承告担房地产项包目的建设规增模不受限制西，可以在全与国范围承揽映房地产开发复项目。捉二级资怪质及二级资碎质以下的房宪地产开发企析业可以承担位建筑面积2抬5万平方米的以下的开发库建设项目，萌承担业务的称具体范围由酒省、自治区亚、直辖市人症民政府建设链行政主管部烫门确定。伤各资质琴等级企业应剩当在规定的严业务范围内岛从事房地产讨开发经营业伏务，不得越国级承担任务槽。陡肚三、房地产之开发企业的狱出资方式秩根据《盾公司法》规伤定，股东或付者发起人必累须以自己的戴名义，可以抗用货币出资务，也可以用珍实物、知识翻产权、土地锄使用权等可践以用货币估式价并可以依辰法转让的非粒货币财产作望价出资。但蓬是，法律、狮行政法规规须定不得作为沸出资的财产拼除外。对作太为出资的非脱货币财产应杠当评估作价谊，核实财产绿，不得高估糊或者低估作潜价。捞股东或特者发起人不贷得以劳务、陶信用、自然政人姓名、商戚誉、特许经区营权或者设跌定担保的财挽产等作价出锁资。收股东或范者发起人以冤货币、实物仗、知识产权番、土地使用舍权以外的其航他财产出资么的，应当符廊合国家工商宋行政管理总预局会同国务坦院有关部门迈制定的有关乏规定。如股骡东或发起人枯以其持有的远在中国境内剖设立的有限迟责任公司或商者股份有限意公司（以下障统称股权公责司）的股权愈作为出资，守应当符合《每股权出资登侄记管理办法组》（国家工稍商行政管理搏总局令第3总9号）的规定定。户股东或蠢者发起人应怠当按期足额挪缴纳公司章碎程中规定的浪各自所认缴谅的出资额或犬者所认购的潜股份。以货艳币出资的，冤应当将货币弃出资足额存摊入公司在银弹行开设的账碗户；以非货龄币财产出资汇的，应当依呜法办理其财费产权的转移盈手续。批公司设逢立登记时，铺股东或者发谜起人的首次辜出资是非货派币财产的，渔应当提交已看办理财产权泡转移手续的烈证明文件。恐公司成单立后，股东捉或者发起人浊按照公司章灭程规定的出小资时间缴纳遭出资，属于分非货币财产晚的，应当在颈依法办理财收产权转移手饺续后，申请乖办理公司实聋收资本的变宵更登记。累第二节接惯受投资与开洁办费的核算晋斗一、实收资擦本的核算婆企业接战受投资者投负入的资本时律，应借记“碌银行存款”阅、“原材料莫”、“固定紫资产”、“尺无形资产”愉、“长期股播权投资”等掘科目，按其童在注册资本兵中所占的份旅额，贷记“最实收资本”浴科目，按其享差额，贷记码“资本公积薄——资本溢抱价”科目。馋【例1键-1】某房增地产开发企充业是由甲、信乙、丙三家撕公司共同投询资设立的有盼限责任公司送，注册资本灾为500耕0万元，甲闪、乙、丙三惜家公司的持住股比例分别撇为55%、生30%和1菊5%。按照杆投资协议规捆定，甲、乙古、丙三家公眯司投入的资融本分别为2聚750万港元、15木00万元和才750万元逐。企业如期葱收到各投资渗者投入的资挂本，并存入止开户银行。阔会计分录为棍：丸借：银浇行存款向枯宅50驶000蜂000支摄贷：实收资倾本——甲公够司27烈500楚000蛇径艰——乙公司抱15绸000歌000事僵闲——丙公司明7凶5000炕00佳【例1遮-2】某房禽地产开发企挣业收到A公抵司作为资本尖投入的专利王权一项，双乔方协议约定德价值为30栋0000竞元，协议约丧定价值与公泼允价值相符南。会计分录吃为：蔽借：无屯形资产——穗专利权抬3000黎00更底贷：实收资精本——A公怪司3声0000节0郑【例1吨-3】甲、洽乙两公司共跌同出资设立祸丙房地产有敏限公司，丙递公司注册资寄本为10胆00万元。里甲、乙持股琴比例分为为精80%和2科0%。甲以咏货币资金8构00万元出夫资，乙以A爷设备出资，蜘该设备其账往面原价为2你70万元，游累计已提折冻旧为40万傻元，投资合芳同约定的价顶值为220滋万元，投资除合同约定的摊价值与公允附价值相符。箭会计分录为犁：臣购收到甲显公司投资时巨：杠借：银相行存款咳8汁000泪000矿敞贷：实收资说本——甲公艇司8思000旗000绑收到乙椅公司投入的缩A设备时：窑借：固努定资产——胶A设备2辫200性000架驶贷：实收资界本——乙公覆司2辛000蓝000圾镰语资本公积斗——资本溢示价2呈0000输0勾【例1劣-4】20序×1年6月欺12日，A胃房地产公司院与B投资公制司达成合作能开发协议，兔A公司以其累拥有的某地败块的土地使投用权作为投恩资，B公司械以现金1亿能元作为投资缎，共同成立编C房地产开己发公司，对董该地块进行使开发。该地求块经双方确送认的价值为各2亿元，C狠公司的注册材资本为3亿黎元，根据合浸作开发协议搅规定，A公飞司和B公司问分别占公司利股权的60米%和40%爽。C公司收浓到B公司投吼入的资本1柏亿元，该款紫项全部存入蚊公司的开户拆银行。该地泊块所有权已咐变更为C公烘司。C公司甲根据有关原贼始凭证，编糠制会计分录志为：坚借：银蚀行存款慈勺脖100驳000串000察河无形资产阿晌左200的000跑000稿脚贷：实收资拥本——A公削司环贤180括000谢000弄埋墓——B公司捡拌支120驴000资000羡【例1期-5】某房株地产开发企铅业的注册资隆本为1亿元债，甲、乙、俭丙、丁投资事者各缴付资涂本金25赶00万元，津经营两年以贞后，该企业径共提取了盈柱余公积金1友000万递元，这时有冲新投资者有烦意加入该企绍业共同开发弱经营，并表没示愿意出资墙3000径万元而仅取捆得该企业2港0%的权益魔，则在会计权上，应将新庙投资者投入肯的250彼0万元作为错资本金记入惑“实收资本电”科目，出逼资额超出其维资本金的5胶00（3得000－2院500）拼万元记入“变资本公积—废—资本溢价乘”科目，会所计分录为：械借：银算行存款3岛0遍000板000遵远贷：实收资瞎本纪等京25限000夏000沫附任资本公积纤——资本溢个价5慈000飘000瓦【例1位-6】某房厘地产开发企宗业按照企业坑章程规定，量将资本公积躁500万元墓、盈余公积协100万元鼓转增资本，围已按法定程打序办妥增资移手续。会计俗分录为：棚借：资遣本公积蹦羽邪5牢000张000怖尘盈余公积吵顺口1盈000爹000莫授贷：实收资层本效厚垃6罩000虾000帽需要注返意的是，由仅于资本公积昨和盈余公积何均属于所有独者权益，用垂其转增资本转时，如果是办独资企业，腿直接结转即驼可；如果是团有限责任公牙司或股份有筹限公司，则属应按照原投盾资者的出资烧比例相应增咐加各投资者饮的出资额。摔【例1剪-7】某房近地产开发企排业按法定程皂序报经批准岔减少注册资乱本500乖0保000她元，以银行妙存款支付。踪会计分录为吊：料借：实傲收资本绳溉5野000硬000涝壶贷：银行存拉款辞急5齐000龟000恳韵二、其他出奏资方式的核奉算决（一）区投资者以股甲权出资蝴投资者肠投入的长期辣股权投资，吹应当按照投秩资合同或协船议约定的价杆值作为初始四投资成本，某但合同或协奋议约定的价歌值蓝不仓公允的除外号。级【例1店-8】甲、穷乙、丙三家勇公司共同投仗资设立丁房剖地产有限责庙任公司，注锣册资本为5煎000万腾元，甲、乙挖、丙三家公牲司的持股比倒例分别为5半0%、30馆%和20%肾。按照投资务协议规定，峡甲、乙公司都以货币资金基出资，丙公振司以其持有喷的A公司的丽长期股权投纷资作价出资急，该项长期拆股权投资的援账面价值为过1200吹万元，作价哲1000然万元。协议上约定价值与音公允价值相址符。会计分窑录为：跪借：长站期股权投资梦——A公司养10申000滋000弄院贷：实收资南本——丙公竖司1垂0练000糖000放（二）决投资者以债常权出资夏以债权裕转为资本方飞式进行债务踩重组的，应村分以下情况过处理：庸债务人和为股份有限球公司时，债旗务人应将债绕权人因放弃车债权而享有桌股份的面值涛总额确认为吓股本；股份沈的公允价值较总额与股本升之间的差额胜确认为资本吊公积。疾债务人隐为其他企业扮时，债务人伐应将债权人携因放弃债权议而享有的股进权份额确认宣为实收资本畜；股权的公献允价值与实卸收资本之间多的差额确认胜为资本公积碰。同着三、开办费桨的核算牌（一）念开办费的概春念及范围认开办费挡是指企业在棍筹建期间实眯际发生的费终用，包括筹内办人员的职套工薪酬、办之公费、培训攀费、差旅费问、印刷费、爆注册登记费钞以及不计入芒固定资产价室值的借款费低用等。筹建狂期间为企业京被批准筹建叹之日起至营敢业执照上标踢明的设立日荷期为止的期昆间。仍1.允议许计入开办毅费的支出歉（1）会筹建人员开依支的费用。此①筹建漠人员的职工路薪酬：具体归包括筹办人锄员的工资薪卵金、福利费问、以及应交姻纳的各种社笋会保险费、界住房公积金肚等。娇②差旅听费：包括市下内交通费和躺外埠差旅费风。而③董事吵会费和联合助委员会费。成（2）陷企业登记、沟公证的费用脊：主要包括狭企业的工商粮登记费、验安资费、评估唱费、税务登歼记费、公证耀费等。录（3）候筹措资本的蔬费用：主要稿是指筹资支奋付的手续费释以及不计入坊固定资产和设无形资产的疯汇兑损益和质利息等。都（4）纵人员培训费帅：主要有以堤下二种情况岔：灯①引进义设备和技术毫需要消化吸茶收，选派一穴些职工在筹释建期间外出饶进修学习的寿费用；食②聘请蒜专家进行技稠术指导和培茧训的劳务费毁及相关费用竞。钉（5）意企业资产的钞摊销、报废浓和毁损。迹（6）疮其他费用：召①筹建圣期间发生的择办公费、广本告费、业务择招待费等；孝②印花姐税、车船税馅等；蒙③经投鸽资人确认由冷企业负担的纱进行可行性泪研究所发生辆的费用；马④其他销与筹建有关割的费用，例急如资讯调查马费、诉讼费湾、文件印刷察费、通讯费痒以及庆典礼未品费等支出没。宗2.不帆能计入开办挎费的支出倦（1）员取得各项资医产所发生的译费用。包括唇购建固定资胀产和无形资争产所支付的燕运输费、安级装费、保险街费和捎购建膛时发生的职扬工薪酬。浸（2）荣规定应由投寨资各方负担捎的费用。如吐投资各方为灵筹建企业进晌行了调查、拉洽谈发生的住差旅费、咨俊询费、招待西费等支出。棉（3）芒为培训职工群而购建的固械定资产、无由形资产等支抽出。吊（4）剖投资方因投穷入资本自行厕筹措款项所史支付的利息羊，不计入开蛙办费，应由评出资方自行承负担。铁（5）山以外币现金五存入银行而冶支付的手续驱费，该费用薯应由投资者诊负担。贤（二）香开办费的账亡务处理盼新企业炒准则对开办损费的会计处兄理相对于行泥业会计制度屡、企业会计跃制度而言，策发生了一定近的变化。从脱《企业会计谋准则——应某用指南（2恨006）》掘附录：“会降计科目与主旅要账柄务北处理”（财军会[200演6]18号迫）中关于“每管理费用”夺会计科目的禁核算内容与辩主要账夫务荒处理可以看生出，开办费旷的会计处理纤有以下特点安：至（1）扬改变了过去哄将开办费作悬为资产处理乱的作法。开老办系费不再味是“长期待竞摊费用”或致“递延资产巧”，而是直采接将费用化桨；柔（2）酷新的资产负仗债表没有反痕映“开办费肺”的项目，数也就是说不喷再披露开办枯费信息；秋（3）倾明确规定开贴办费在“管冲理费用”会悄计科目核算梳；咏（4）搭统一了开办骨费的核算范际围，即开办罪费包括人员烤工资、办公咏费、培训费纸、差旅费、图印刷费、注脂册登记费以建及不计入固筐定资产成本恰的借款费用吧等。浊（5）掏规范了开办贺费的账务处榆理程序，即绍开办费首先晴在“管理费勇用”科目核或算，然后计硬入当期损益滴，不再按照兔摊销处理。圾实施新摄准则后，新眉设立的房地茶产开发企业牲应该严格按市照新准则的扬规定进行开正办费的账务宴处理。这样前不仅简化了傻会计核算，招更准确反映刚了会计信息膊。对筹建期牌间的界定，姑房地产企业皮应该以从被私批准筹建之跟日起剧至取得联营业执照上刃标明的设立料日期为止较小为妥当。趣企业在必筹建期间内索发生的各种张开办费，在鸽实际发生时昌，借记“管傻理费用”科浩目（开办费筑），贷记“胡银行存款”锋等科目。厚【例1雁-9】某房孤地产开发企躬业在筹建期叙间内共发生仔各种开办费哥用300怠000元，煤其中：以银恰行存款支付胳人员工资9读1200革元、办公费盗6000度0元、职工摔培训费90芽000元挎、差旅费3惊0000属元、注册登敲记费50环00元、其枕他费用23跟800元加，会计分录钱为：折借：管涂理费用——扮开办费刷陕3000踏00傲欣贷：银行存眉款撕厅咳3000规00第二章础获取土地阶役段会计实务扒第一节我弃国现行土地君制度浙枯娱一、土地所酿有权和使用抢权制度涉（一）赌土地所有权颜制度傲根据宪目法，我国土南地所有制形损式为社会主丛义公有制，近其法律表现压形式为国家变土地所有权欠和农民集体扩土地所有权划。法律规定严，我国城市认市区的土地狭以及部分农盼村的土地属河于国家所有芝；农村和城鹰市郊区的土碑地，除法律税规定属于国慨家所有外，挤属于农民集凯体所有。惑我国的痕土地所有制没具有高度的意稳定性。除租国家为了公铁共利益的需舍要可以依法织征收或者征慢用农村集体砌所有的土地股及政府和农绣村集体经济辣组织为整理也土地而调整粪土地权属关蚂系外，土地御所有权关系库是不能改变草的。任何买悟卖土地或变勒相买卖土地扬所有权的行促为都是非法救的，都必须漏依法禁止。嘉（二）填土地使用权栽制度高土地使烘用权可以分俱为多种。按谦所有权的不睬同，分为国铃有土地使用纷权和集体土读地使用权；棒按用途不同慨，可分为工蛙业用地使用蜓权、商业用砍地使用权、烦农用地使用牵权、宅基地子使用权等；毫按取得方式扶不同，可分期为划拨土地扯使用权、出乞让土地使用暖权、租赁土狸地使用权、判土地承包经苹营权等。延1.土寻地有偿使用胳制度品土地有址偿使用制度茂的形式主要纯有：蛛（1）求土地使用权茂出让。所谓会国有土地使歪用权出让，敌是指国家将雀一定期限内骨的土地使用瞎权提供给单背位和个人使秧用，而土地技使用者一次拉性地向国家画支付土地使搭用权出让金注和其他费用爪的行为。约（2）片土地使用权兵租赁和作价隐入股。所谓悲国有土地使墓用权租赁，驼是指国家将丹一定期限内片的土地使用犹权让与土地息使用者使用感，而土地使岸用者按年度挠向国家交纳励租金的行为戴；所谓国有袖土地使用权钥作价入股，没是指将一定样时期的国有坦土地使用权牌出让金作价驼，作为国家香的投资计作勉国家的股份露。煮（3）堆土地承包经常营，是指公垫民个人、农罪户、法人或适者其他经济铜组织依照法断律规定和合栏同约定对集粒体所有或国晋家所有的土片地承包一定川期限，使用贼土地并向土抄地所有者支宝付承包金的赞行为。这种要形式多应用哥于农用地。浆2.土蒸地使用权合涛法流转制度畜《土地签管理法》第睁二条规定，证土地使用权插可以依法转易让。土地使狠用权合法流勿转，是指依军据法律的规污定，并经过恰一定的法定宵程序，土地采使用权由一岔个使用者转宫移到另一个铺使用者的行瞎为。土地使锤用权合法流围转制度，可炼以促进土地砍使用权在土勉地使用者之畜间的合理流灿动，通过市牛场驱动力实选现土地资源阁的有效配置静，达到更好萌地利用土地惭的目的。目敌前，土地使饱用权合理流更转的形式主惯要有：转让远（包括买卖聚、交换、赠听与、继承）涉、租赁、入沫股等。钻3.国雹有土地使用絮权划拨制度彼土地的习划拨是指县俊级以上政府紧依照土地法货的有关规定帝，在土地使拢用者缴纳有胸关补偿、安乐置等费用后延，将一定数厅量的国有土用地交付其使郑用，或者为搏了社会公共践利益的需要霉，直接将一趟定数量的国各有土地无偿膛、无期限交所付给土地使慈用者使用的起制度。包促二、土地用免途管制制度压（一）感土地用途管钻制的概念直《土地秤管理法》第冤四条规定，答国家实行土碑地用途管制颈制度。土地真用途管制是渐指依据法律衔、法规，对后土地利用总底体规划确定资的土地用途垒实行强制性孟的管理制度携。具体地讲捡是指国家为刮了保证土地寨资源的合理供利用，促进垫经济、社会票和环境的协差调发展，通岸过编制土地事利用总体规乳划，划定土鉴地用途区，佩确定土地利扮用限制条件绘，土地的所筹有者、使用魔者都必须严泻格按照规划寨确定的用途转使用土地的退制度。昨（二）鉴土地用途管冤制的内容步根据法获律规定，我们国土地用途军分为农业用惊地、建设用陶地、未利用赶土地三大类丈，土地用途借管制的内容座也主要包括堡这三个方面华。湿1.农广业用地管制层农用地暂是指直接用圾于农业生产葵的土地，包弟括耕地、林辛地、草地、眯农田水利用急地、养殖水体面等。农业桌用地管制包吨括农地非农耀化的管制和创农地农用内被部的管制。拖农业用地包税括耕地和非拍耕地。步2.建佛设用地管制袭格建设用捐地是指建造托建筑物、构场筑物的土地器，包括城乡粉住宅和公共剖设施用地、详工矿用地、锹交通水利设象施用地、旅蛾游用地、军蜻事设施用地询等。按不同编分类标准，许建设用地可洽分为城镇用克地、乡村居扣民居住用地尸和独立工矿卵用地，也可壁分为建成区愿土地和规划忧区土地。见对建成谦区内的土地季，管制的主纽要内容是土谈地利用结构探的调整和功请能定位，注硬重对现有建拦设用地和闲院置废弃地的狭挖潜，同时足满足公益事程业对一部分波土地的需要贝等。角对规划继区内的土地逃管制是建设订用地土地管吨制的重点，促主要是合理匆确定建设规现划区内的界迅限和用地数掏量，确保人闷均占地或总板规模符合规持定标准；分式阶段保护建素设规划区内焦的耕地，未远经合法批准港，不得擅自受改变耕地及测其他农用地价用途，耕地足被改变用途拘前必须在本吃区外开发复趴垦不低于被众占耕地的数却量，且质量器相当，以保辰证本地区耕秘地总量的动活态平衡。简3.未药利用土地管暂制欺农用地亿和建设用地间以外的土地枝为未利用地做。未利用土模地管制的主悠要内容有：府禁止任何不谁符合规划、太破坏自然生返态环境的取粗土或堆放废办弃物行为；某不得擅自围狸湖造田；鼓仙励单位、集净体、个人开俱发利用“四跟荒地”，但锄应在取得开则发许可证的请前提下，根村据土地适宜石性，保证一坡定的耕地开戒垦率；鼓励办对废弃渠道眨、公路、零然星坑塘水面使、盐碱地的笔利用，利用递各种方式进联行土地整理英。蹦（三）些土地用途管岩制的手段微土地用志途管制的手雅段主要包括翻：适（1）吐土地利用总谜体规划，土驾地必须严格眼按照规划的哥用途使用，乳未经规划，内任何人都不狂得擅自改变辉土地的利用恋现状；缺（2）江严格农用地暴转为建设用围地、征地的拐审批权限和腊手续；避（3）泻严格执行土顷地用途登记虑制度；疯（4）傍建立健全土革地监督检查较制度，强化界土地法律责壶任。确禽三、土地管锻理体制绝土地管矮理体制，是肆指土地管理定机构设置和驾管理职能权加限划分所形破成的体系和织管理制度。岩我国现行的恼土地管理体饺制，主要由嘱《中华人民钢共和国土地茂管理法》、吗《中华人民勾共和国国务怎院组织法》腐、《中华人属民共和国地辟方人民代表嫂大会和地方圣人民政府组强织法》等法猜律条文确定昨。明（一）搞机构设置及叉主要职能慰各级国耐家行政管理廉机关的土地馅管理职能及价其所属的土茶地管理部门奴的主要职能役如下：摘1.国钉务院及其所慰属的土地管威理部门丛国务院污领导与监督怠所属土地管罢理部门的土太地管理工作陷，并具体行梅使以下土地似管理的专门搂职能：臂（1）鬼代表国家行话使国有土地庭所有权，制戴定和实施土货地管理的有通关行政法规因；琴（2）谊编制和执行废全国土地利都用总体规划培，并审批下倘级地方政府磁的土地利用劣总体规划；宫（3）脑审批下级地妄方政府上报俩的农用地转嗽用和征地申仇请报告。捞国务院拉所属的土地炭管理部门，竭目前为国土朵资源部，其捎土地管理的俱职责主要有黎：辜（1）塔贯彻执行国鞭家的土地法消律、法规和饰政策，制定俩和实施土地炒管理的有关瓜行政规章；弊（2）朝负责组织全抄国土地的调绪查、登记和屿统计工作，乡组织有关部庙门编制土地牙利用总体规胡划；泪（3）户主管全国的史土地征用和赚划拨工作，姨负责需要国僵务院批准的蜂农用地转用队、土地征用膜、划拨土地淋的审查、报始批；浓（4）半调查研究，具处理土地管赤理中的重大红问题；膛（5）椅监督、检查矛各地、各部蒸门的土地利斑用情况并做水好协调工作值；守（6）枕会同有关部赵门解决土地绩纠纷，查处即违法占地案阶件；杰（7）纵负责有关土密地管理方面王的科技宣教见和人员培训类工作。肉2.县彩以上地方人未民政府及其搅所属的土地纷管理部门猎县以上趁地方人民政刚府直接领导烈和监督所属形土地管理部释门的土地管卡理工作。并纲具体行使以涝下土地管理忘的专门职能雄：享（1）灭县以上地方站人民政府可荒以根据有关边的法律法规晕，制定和执洽行有关土地馆管理的规章暗制度；者（2）即编制本行政什区域内的土惨地利用总体虑规划，并报赶上级人民政争府批准后执当行；同时，女省级人民政反府也拥有批份准不须直接矿报国务院批绿准的下级人熄民政府的土诊地利用总体验规划的权限比；壁（3）暑省级人民政臭府对于本行粘政辖区内的荡农用地转用术、征用，在诱法律规定的亲批准权限内束，拥有批准贴权；耍（4）艘农民集体所揉有的土地，阵由县级人民傻政府登记造油册，核发证洋书，确认所足有权；单位五和个人依法拾使用的国有羊土地，由县捡级以上地方亏人民政府登拴记造册，核傅发证书，确绵认使用权；得（5）普对于本行政纲辖区内的土脏地所有权和绘使用权争议它，如当事人定协商不成，微依照法律规践定，由县级肃和县以上地夹方政府处理泳。坛3.乡亦（镇）人民罪政府联乡（镇叉）级人民政屠府负责本行优政区域内的些土地管理工留作，行使以典下土地管理甚的专门职能剩：被（1）市制定乡（镇久）村建设规赶划和用地控岛制指标，报晓经有批准权下上级人民政岩府批准后执旺行；扔（2）累对于农民的京宅基地、乡错（镇）村公姥共设施、公乖益事业、企献业建设需用涨土地，拥有劫审核权，并酿向县级人民命政府土地管伸理部门提出腿申请的职能碍；压（3）裁对于个人之盆间、个人与插单位之间的疲土地使用权榜争议拥有依忧照法律规定御处理的职能屠。链谣四、土地的至获取方式饶根据《意城市房地产亮管理法》、里《城市房地兽产开发经营雕管理条例》敞的规定，用惜于房地产开揭发的土地来撤源主要有：娱出让、转让应、划拨、投促资者投入等晚方式。挖（一）认土地使用权绣的出让穿土地使编用权出让是吉指国家以土圆地所有者的宗身份将土地锣使用权在一纷定年限内让萝与土地使用艘者，并由土舌地使用者向救国家支付土绘地使用权出贷让金的行为痕。城市规划钓区内的集体敞所有的土地怕，经依法征届收转为国有鹊土地后，该洪国有土地的弯使用权方可头有偿出让。派土地使用权秧的出让，应堂按照平等、附自愿、有偿顾的原则，由绕当地政府土腐地管理部门带与土地使用把者签订出让替合同。扣土地使羽用者应当在杏签订土地使创用权出让合高同后60日姻内，支付全熔部土地使用寄权出让金。公逾期未全部婚支付的，出疏让方有权解狠除合同，并沫可请求违约巷赔偿。石土地使室用权出让，李可以采取拍坏卖、招标、鞋协议和挂牌敲等方式。午1.拍夕卖出让准拍卖出彼让，是指出便让人发布拍颠卖公告，由仅竞买人在指爪定时间、地况点进行公开面竞价，根据滩出价结果确蹈定土地使用暑者的行为。挖拍卖方式的壳特点是：土冰地使用权出殿让筑方公布象土地使用权厨拍卖书，规菊定土地利用怨条件、方式榴和要求等内敏容。在指定沸的时间和公冒开场合，具愉有一定资信绝条件的受让掠方以举牌应适价的方式，册竞争土地的腰使用权，一梨般是价高者串中标。另外时，政府尚保钞留在叫价低节于议定的最扒低价时，拒给绝任何叫价啦行为的权利俗。伤2.招缓标出让院招标出余让，是指在昨土地使用权谨出让者规定甲的期限内，牙由符合条件凝的单位和个碰人（受让方疯），以书面站竞标的形式址，投标竞争饿某幅用地的辫使用权，招象标人则根据标一定的要求喇择优确定土皂地使廉用者。仰根据招惭标者的范围磨，招标出让梨方式可分为加公开招标茂与邀请却招标。对于景公开招标，炭所有具有投仍标资格的单河位或次个灾人均可投标尾；而对于邀酒请招标，投罩标者仅限于李被邀请的单陕位或个人。杰3.协筋议出让杠协议出盟让也称定向守议标，即出唯让方和受让坐方通过协商京的方式，有矮偿、有限期却地出让土地眼使用权。这逮种方式的具坑体运作，一川般是由土地垒使用者向政逗府提出用地过申请，经政任府有关部门絮审查批准后搞，再由出让顶方和受让方第通过协商确荡定土地地价未、用地年限举、付款方式宴和时间以及涉其他用地条另件。若双方刃达成协议，解便签订用地食合同，这样薯即实现了土呈地使用权的情出让。淹这种地折产经营方式梁一般适应于警国民经济重苦要的部门、豪用地规模较撤大的工业项歼目、事业单穴位以及政府侵为调整经济惨结构、实施片产业政策而仅需要扶持及筹优惠的项目峰。返4.挂钞牌出让首挂牌出康让，是指土害地出让人发伐布挂牌公告赖，按公告规众定的期限将兄拟出让宗地白的交易条件酷在指定的土昏地交易场所氏挂牌公布，接接受竞买人鬼的报价申请采并更新挂牌杏价格，根据疯挂牌期限截尖止时的出价蝶结果或者现凶场竞价结果识确定土地使李用权人的行乔为。沸（二）填土地使用权游的转让摧土地使完用权转让是辅指土地使用疮者将土地使增用权再转移塔的行为，包车括出售、交梁换和赠与。胸未按土地使罢用权出让合迁同规定的期左限和条件投个资开发、利叉用土地的，航土地使用权色不得转让。贵土地使用权秋转让时，土冲地使用权出刃让合同和登钉记文件中所慨载明的权利惹、义务随之升转移，其地挣上建筑物、旨其他附着物边所有权随之陡转让。土地射使用者通过后转让方式取征得的土地使疲用权，其使滑用年限为土被地使用权出盼让合同规定熊的使用年限街减去原土地舱使用者已使个用年限后的序剩余年限。序1.土硬地使用权转耍让的原则距在进行亡土地使用权顿转让时，国走际上普遍遵励循一些共同魄的原则：仙（1）刘“房地产一柳致”的原则器。即当土地心使用权发生佳转让时，转组让地上的建窄筑物和其他椒附着物也随饺着发生转让察，当地上建兼筑物或其他洋附着物的所典有者发生转坦移时，土地膝使用权也发白生转移；晚（2）彩“效益不可咱报”原则。越在进行土地舟使用权或地话上建筑物转膜让时，皆不贴得损害地上丧建筑物或其鼻它附着物；劫（3）轮“认地亲不跨认人”原则津。这是指土揉地使用者转咳让土地使用绵权时，土地涌使用权出让茫合同规定的抹权利和义务旅同时也随着吃转移。亭2.土头地使用权转男让合同杏土地使著用权转让应嘱当签订转让俯合同。移（三）菌土地使用权订的划拨派（四）竖投资人投入寇（五）夕其他方式都宏五、闲置土黎地的处置蠢（一）杆闲置土地的剥认定叉闲置土饮地，是指土求地使用者依倒法取得土地民使用权后，糖未经原批准探用地的人民窝政府同意，燕超过规定的惭期限未动工扛开发建设的鞋建设用地。底具有下拘列情形之一堂的，也可以雪认定为闲置次土地：争（1）乱国有土地有捎偿使用合同携或者建设用兵地批准书未帅规定动工开民发建设日期狡，自国有土呆地有偿使用寒合同生效或卡者土地行政坚主管部门建竖设用地批准贸书颁发之日冶起满1年未盈动工开发建喷设的；掘（2）率已动工开发咏建设但开发虑建设的面积芒占应动工开增发建设总面炉积不足1/杰3或者已投卸资额占总投却资额不足2漫5%且未经居批准中止开中发建设连续杰满1年的；申（3）筋法律、行政骑法规规定的盼其他情形。蚂（二）圣闲置土地的溪处置方案长处置方屑案经原批准刷用地的人民魂政府批准后呢，由市、县户人民政府土深地行政主管秀部门组织实奇施。处置方女案可以选择鞋下列方式：灯（1）号延长开发建瞒设时间，但册最长不得超习过1年；询（2）袋改变土地用摘途，办理有档关手续后继耗续开发建设陆；萍（3）器安排临时使捆用，待原项浑目开发建设反条件具备后骑，重新批准华开发，土地雾增值的，由捏政府收取增赏值地价；觉（4）丧政府为土地派使用者置换炮其他等价闲商置土地或者玻现有建设用香地进行开发尾建设；鹰（5）奋政府采取招横标、拍卖等习方式确定新悄的土地使用离者，对原建笔设项目继续旨开发建设，紫并对原土地孙使用者给予惰补偿；息（6）狂土地使用者浪与政府签订来土地使用权都交还协议等好文书，将土伐地使用权交泛还给政府。摆原土地使用昌者需要使用盖土地时，政蚊府应当依照证土地使用权见交还协议等贿文书的约定猴供应与其交副还土地等价共的土地。愈在城市坝规划区范围秀内，以出让卧等有偿使用关方式取得土否地使用权进赌行房地产开跟发的闲置土痰地，超过出有让合同约定蓄的动工开发鱼日期满1年闹未动工开发俘的，可以征斑收相当于土华地使用权出铃让金20%盲以下的土地败闲置费；满水2年未动工宴开发时，可衬以无偿收回醋土地使用权菠；但是，因温不可抗力或炭者政府、政杆府有关部门吃的行为或者蛮动工开发必境需的前期工悲作造成动工俭开发迟延的丈除外。乳饲六、土地使受用权的终止茫根据《福城镇国有土厅地使用权出木让和转让暂差行条例》的征规定，土地冰使用权因土袖地使用权出朝让合同规定耕的使用年限滴届满、提前产收回及土地腾灭失等原因比而终止。土状地使用权出馒让最高年限卡由国务院规上定。按照土饭地用途的不剖同，我国规磁定土地使用臭权出让的最舟高年限为：蝇（1）短居住用地7幸0年；恰（2）工工业用地5摘0年；睬（3）诞教育、科技箭、文化、卫命生、体育用洗地50年；共（4）早商业、旅游半、娱乐用地雅40年；秃（5）坚综合或者其姓他用地50响年。根土地使烘用权期满，案土地使用权洲及其地上建闲筑物、其他的附着物所有灰权由国家无圾偿取得。土饰地使用者应眨当交还土地奇使用证，并斯依照规定办榜理注销登记恭。月土地使权用权期满，傅土地使用者落可以申请续倘期。需要续峰期的，应当吃重新签订合钓同，支付土抚地使用权出晃让金，并办第理登记。国旨家对土地使泡用者依法取性得的土地使火用权不得提点前收回。在虾特殊情况下候，根据社会定公共利益的渡需要，国家好可以依照法抄律程序提前乌收回，并根徒据土地使用穴者已使用的传年限和开发钻、利用土地队的实际情况励给予相应的脏补偿。络犯七、其他土晚地政策染（1）柔国土资源部传《关于加强何城市建设用康地审查报批蒙工作有关问属题的通知》抹（厦国土资发榆[2003犁]345号伐）规定，要肥通过土地供洗应优化房地渠产结构，报闯批的房地产脏开发用地应立主要用于普障通商品住房鄙、经济适用射住房、危旧召房改造和城钱市基础设施汪建设中拆迁龙安置用房等饶建设；严格蚁控制高档商某品住房用地面，停止申请年报批别墅用右地。环（2）跪国务院《关给于促进节约嫩集约用地的传通知》（国丽发[200处8]3号）荷规定，土地叛闲置满两年沟、依法应当栋无偿收回的玩，坚决无偿舒收回，重新枪安排使用；票不符合法定倘收回条件的高，也应采取忆改变用途、养等价置换、兔安排临时使常用、纳入政跳府储备等途蹄径及时处置希、充分利用胃。土地闲置犁满一年不满饲两年的，按明出让或划拨玩土地价款的肤20%征收压土地闲置费搅。饥合理安授排住宅用地匀，继续停止蒜别墅类房地上产开发项目杀的土地供应跑。供应住宅啄用地要将最乡低容积率限铺制、单位土棒地面积的住粥房建设套数愈和住宅建设辱套型等规划抽条件写入土理地出让合同组或划拨决定就书，确保不楼低于70%荷的住宅用地辰用于财廉弹租房、经济贩适用房、限麻价房和90盏平方米以下记中小套型普影通商品房的骡建设，防止丝大套型商品贪房多占土地妨。有（3）奋国务院办公塞厅转发建设至部等部门《己关于调整住朽房供应结构指稳定住房价