杜邦法在某地产财务中的应用

目录TOC\o"2-3"\h\z\u\t"标题1,1"二、万科企业股份有限公司概况三、杜邦分析法在万科财务分析中的应用（一）杜邦分析法中涉及的几种主要财务指标（二）2010年万科杜邦财务分析图从（三）财务缠指标涨四、综合评佣价五、附表蝶[摘要骆]及传统的财务虎评价指标多敞是从某一特雪定角度反映条企业的财务针状况及经营柳成果，难以腊做科到全面评价衡,而仅靠观货察财务报表旨又无法洞察在企业财务状罗况的全貌。密为此，需要串运用一种方革法，将相互烘关联的指标汇同财务报表塑结合让起来，进行橡综合性的分浸析评价，从孙而全面体现馅企业总体财载务状况并反垦映出指标之本间、指标同蓄报表之间的质内在联系。悦杜邦分析法世(T检heDo仓Pont穷Anal辆ysis仓Metho踩d)就是赢这样一种综敞合分析方法荐。现针对岂万科企业股夏份有限公司顺连续2年的佣财务报表，胸运用杜邦分乳析法对该公惯司偿债能力帽、营运能力甲和盈利能力专进行综合的忠分析与评价汽，提出相应涉的对策与建特议同时指出陈该分析方法文的不足与改窜进之处。买[关键词]毫杜邦分析坊法；财益务指标；万辅科企业股份抓有限公司未一滤、杜邦分析筋法概述离（一）杜邦遍分析法料申炎杜邦分析法翻利用几种主设要的瘦财务比率素之间的殿关系来葱综合地分析携企业夸的纷财务状况迎，这种分析拣方法最早由伐美国王杜邦公司太使用，故名赔杜邦分析法撤。杜邦分析鼠法是一种用寨来评价祖公司盈利能寨力阻和回报水平沫，从巨财务社角度评价评企业绩效积的一种经典见方法。其基愁本思想是将掉企业械净资产收益闻率榴逐级分解为馒多项聪财务比率蛛乘积，这样胆有助于深入卧分析比较企基业姥经营斤业绩。帜杜邦分析法猎从评价企业略绩效最具综体合性和代表友性的指标误——采净资产收益困率出发，层紧层分解至企搜业最基本生鼻产要素的使搁用，成本与眯费用的构成变和企业风险幅，从而满足秘通过财务分促析进行绩效雪评价的需要津，在经营目宴标发生异动零时经营者能疮及时查明原璃因并加以修动正，同时为米投资者、债绿权人刃及政府评价养企业提供依贯据。幕（二）杜邦溜分析法的特泽点愉僚杜廊邦模型最显眨著的特点是此将若干个用池以评价企业月经营效率和纵财务状况的界比率按其内抗在联系有机缸地结合起来恨，形成一个斑完整的指标宋体系，并最这终通过权益丢收益率来综晒合反映。采浙用这一方法沾，可使财务蛛比率分析的呜层次更清晰滨、条理更突谢出，为报表仁分析者全面膀仔细地了解罗企业的经营须和盈利状况滔提供方便。房杜邦分析法磨有助于企业跳管理层更加聪清晰地看到麻净资产收益裕率的决定因跑素，以及销姿售木净利率与总鲜资产周转率读、债务比率耍之间的相互垮关联关系，记给管理层提眠供了一张明裕晰的考察公脊司资产管理串效率和是否车最大化股东乔投资衣回报的路线治图。软（三）对杜鲁邦分析法的摩分析摄杜邦分析法垦中净资产收屈益率受三类军因素影响：栋营运效率，坊用利润率衡拣量；本资产使用效拜率，用资产歌周转率衡量忍；卷财务杠杆，依用权益乘数阅衡量。欧净资产收益吹率=利润率辈（利润茶÷牢销售收入）猴×平资产周转率抱（销售收入妄÷排资产）驴×篇权益乘数证净资产收益批率是净利润引与平均净资捷产的百分比英，也叫净值走报酬率或权爆益报酬率，蕉它综合体现墓了企业资产美使用效率和注融资状况。蚊从公式中看隆，决定净资醒产收益率高滔低姜的因素有三悼个方面：销剖售净利率、束总资产周转识率、权益乘耕数。这样分蹈解之后,可茂以把净资产牵收益率这样舌一个综合性巷指标发生升浑降变么化的原因具易体化，比只乞用一项综合抢性的指标更紫能说明问题情。谢权益乘数可轿直观地反映仍出企业每拥反有1元自璃有资金所能卡扩展出来的泄资产规模。惩销售净利率同指标反映企洲业每1元销旱售收入可实伏现的净利润乒，进一步我档们可从销售损额和销售成续本两个方面浩展开该指标补高低的因素恢分析。总资帅产周转率是锡反映运用资印产赚取销售卧收入能力的模指标，除了疗对资产的各鸦构成部分从正占用量上是它否合理进行兔分析外,还竭可以通过对刃流动资产周惭转率、存货奔周转率、应梅收账款周转纺率等塘有关资产组科成部分使用懂效率的分析甚,判明影响腐资产周转率筑的主要问题醒出在哪里。螺二、万科公煮司概况捎万科企业股硬份有限公司哈成立胜于1984汗年5月，是恒目前猎中国最大的闲专业住宅开廊发企业。2表008年公先司完成新开享工面积52庸3.仔3万平方米剑，竣工面积衬529.心4万平方米倍，实现销售尺金额478推.7亿元，洋结算收入4粥04.9亿罗元，净利润扁40.3亿辰元。旁万科认缴为，坚守价帐值底线、拒剧绝利益诱惑米，坚持以专肺业能力从市俗场获取公平菠回报，是万滋科获得成功岛的基石。公换司致力于通双过规范、透猛明的企业文喘化和稳健、极专注的发展召模式，成为纹最受客户、纲最受投资者猪、最受员工逮、最排受合作伙伴屑欢迎，最受象社会尊重的站企业。凭借式公司治理和关道德准则上恢的表现，公务司连续六次溪获得牛“榴中国最受尊快敬企业惨”迟称号，20白08年入选记《华尔街日财报》（亚洲婆版）愚“更中国十大最绑受尊敬企业骤”辅。历万科1渔988年进胁入房地产行挪业，199霸3年将大众年住宅开发确晌定为公司核形心业务。至观2008年站末，业务覆笨盖到以珠三著角、长三角捎、环渤海三宋大城市经济路圈为重点的划31个城市奏。当年共销耕售住宅42食500套，赔在全国商品纱住宅市场的历占有率从2谦.07%提曲升到2.3凯4%，其中势市场占有率烘在深圳、上封海、天津、粪佛山、厦门旷、沈阳、武奥汉、镇江、五鞍山9个城炕市排名首位乎。扰万科1欣991年成卵为深圳证券群交易所第二鲁家上市公司府，持续增长抚的业绩以及弟规范透明的翼公司治理结血构，使公司死赢得了投资甲者搞的广泛认可刮。过去二十左年，万科营黑业收入复合茶增长率为3假1.4.%露，净利润复冬合增长率为蛋36.2%榜；公司在发抱展过程中先竿后愉入选《福布射斯》币“庄全球200纹家最佳中小笼企业阁”虏、写“加亚洲最佳小两企业200臭强罩”桶、贪“锈亚洲最优5练0大上市公艰司爽”河排行榜；多朱次获得《投晶资者关系》灶等国际权威正媒体评出的选最佳公司治匙理、最佳投虎资者关系等逗奖项。租经过多年努刃力，万科逐奋渐确立了在善住宅行业的阶竞争优势：家“伤万科辱”罩成为行业第秩一个全国驰形名商标，旗田下蚂“巩四季花设城奋”隐、治“筝城市花园涨”拘、威“哗金色家园眯”播等品牌得到坊各地消费者竭的接受和喜跑爱；公司研兼发的糊“支情景花园洋彩房典”走是中国住宅支行业第一个兵专雷利产品和第昼一项发明专东利；公司物园业服务通过请全国首批I锈SO900苗2质量体系陵认证；公司椒创立的万客电会是住宅行悦业的第一个嘱客户案关系组织。云同时也是国环内第一家聘狗请第三方机症构，每年进未行全方位客绢户满意度调疾查的住宅企系业。购三、杜邦分境析法在万科距财务分析中厘的应用口运用杜邦分哪析法可以解鉴释指标变动军的原因和变且动趋势，从夺而为采取措型施指明方向专。现以万科酬的财务报表质为例进行分转析。阀辉诸线生（一）杜邦怕分析度法中涉及的饮几种主要财盗务指标誉末丝净资元产收益率=岛资产净利率病X尺权益乘数誉资产横净利率=销献售净利率骗X厚资产周忠转率撤净资仇产收益率=鸟销售净利率抬X潜资产周转率沸X分权益乘数它（二）川2010年隶万科杜邦财机务分析图荐净资产收益扇率套16.征4700娇%暴禽水派劳丢吹总资产收益脉率从5.0念048崇%壮权益乘数勿3.071敞3=资产总额/股东权益

=资产总额/股东权益

=1/（1-资产负债率）

=1/（1-负债总额/资产总额）x100％X猴销售净利率灶23.45隐49晋%垒总资产周转椒率卡0.287傅1礼%XX÷兆÷粉8,839惹,610,废505.0冬4荷元÷速主营业务收唯÷喘50,71命3,851流,442御.63抬元搅资产总额禾148,3禁95,95庭5,757勤元模主营业务收注入忍50,71厌3,851躲,442.郑63吨元-吩收入总额-轰7,504步,969,匠755副元抹成本费用默42,97辛4,240配,837.握59乌元疗流动资产干205,5峰20,73麻2,201迅.32元喊长期资产冤10,11成6,819畅,540.袋51元++元销售成本竖30,0蜻73,49趁5,231滨.18短元爽固定资产菊1,219提,581,尊927.4滚7元遵货币资金逝37,81鞋6,9前32,91们1.84元转销售费用扰2,079铅,092,啊848.9俊4壁元锯交易性金融秒资产歼0元被无形资产慕373,9铺51,88国7.29元巷管理费用芽1,846疲,369,颤257.5浇9授元腰在建工程孤764,2冒82,14杨0.58元嫂应收账款饶1,594颈,024,愚561.0贤7驴长期待摊费间用涨32,16巡1,415头.85元限预付账款洽17,83摆8,003盗,464.革71元以税金逆8,725叉,250,表878.7税6元乱存货径133,3穗33,45韵8,045皮.93元件递延所得税央资产孔1,643尾,158,荒028.3醒9元事财务费用吹504,2浸27,74勇2.57歇元章其他支出眠846,3辨69,25荣7.59元僚其他应收款钢14,93吸8,313帆,217.绝77元鞋长期股权投于资宝4,493恭,751,要631.1继6元抄其他流动资损产柿1,055痕,992,爷714.5播1元彼其他非流动毁资产浩1,055卧,992,巩714.5驾1元象患店（三）财务细指标分析芹图1拐财务指标-伯偿债能力分醉析嫌财务指标虑2009另2010刘流动比率(换--)判1.914阶9典1.585垃2详速动比率(枪--)械0.591晕2淡0.556膝8彼现金比率(俗%)哈33.79夺74歇29.02贸1耳现金流量债骨务比率(-简-)朋0.100貌4辉0.013蜘9瑞长期负债费资产负债率布(%)根67.00趴17里74.68撇61卷产权比率(孩%)插188.4孤252冲282.9品31两利息保认障倍数(-钉-)态1602.量1304揭2468.贵1269也图2财怜务指标-盈惕利能力分析醋归覆指标名胁称抬械黑竟│架命2010-倚12-31首尺│息2009-井2-31够售│立销售毛利率烤(%)回用胖│庭40百.6996迈勉│津29电.3903拜反│哪少营业利润率障(%)抢余浪遭│匙23句.4549咬繁│梦17注.7678馒脆│非习净资产收益恨率(%)看键均闯│熄16舞.4700啦渠│刮14妄.2600箱上│半捆加权净资产枣收益率(朋%)点白│词17糕.7900放击│胡15浆.3700静杠│闻、昨总资产收益芽率(%)颤眯阅典│库5慰.0而048追宗│鸟5求.0069宋肠│妹授净资产收益怠率高表明公警司盈利能力它强。桥该指标行业固平均值：3弦.9627店%支图3眯财务指标慰-营运能力荒分析灾三时间肿梨站项目落2010.善03.31民2009.王12.31烦应收账款周黎转率（%）饮13.40辉2星59.75香8硬存货周转率灿（%）尸0.049撒1偏0.392棍2外流动资产周那转率（%）制0.055暴3工0.401候固定资产周析转率（%）吩11.06善95桂37.29英51先总资产周转嘉率（%）面0.052归5兵0.380布6虏存货周转率凯高表明公司畅经营效率高溪，占用资金代少，营运能朗力强。膜该指标行业摔平均值：次脉/年兔四、综合评烤价贴净虎资产收益率冷是一个综合士性很强的与往公司财务管罪理目标相关尝性最大的指胃标，圈净资产再收益率的变椒化主要是由跃权益乘数和摘总资产净利土率两个关键庆因素影响的悔，道这昨从上面数据瞧可以看出万腊科房地产从谋2009年沫-2010岸年的程总资产净利系率有所下降脏，住权益乘数提肥高，净资产亭收益率增幅扩较大。阀权益乘数主此要受资产负放债率影响。羊负债比率窗越大，权益创乘数越高，牲说明企业有剂较高的负债愚程度，给企逆业带来较多系地财务杠杆挎利益，但同磁时也给企业个带来了较多洁地风险。岛从上面数据吧可乳以看出万科遭房地产什长期采用高怖负债的筹资作策略，这一感筹资方式符坑合房地产行三业的行业特食点，还有利名于万科企业晚降低资本成前本。但是较孟高的负债也头给万科房地窗产带来了较角高的财务风尿险，因此作铃为万科房地剖产公司的高纯管层，应充猪分考虑到企份业潜在的财巾务风险，尤全其是在遭遇驼经济波动时唤，更应该采柱取措施保证诱企业的还贷环能力。慌总资产净利干率由望销售净利率鸽和总资产周腊转率焦两个因素影袖响。下从上面数据抄可以看出虽过然院万科房地产壶销售净利率班提高，但存湿货金周转率、应党收账款周转出率和固定资日产周转率的虾下降，使得敬总资产周转代率下降，导芒致万科企业王总资产净利矿率有所下降顾。万科总拌资产周转率玩下降，表明辩其利用其总庄资产产生销哲售收入的效畏率在下降。题因此，万科期因减少存货胶，提高应收红账款的管理泽能力。监销售净利率荣反映了企业慈利润总额与泼销售收入的护关系，从这残个意义上看薯提高销售净筛利率是提高梢企业盈利能柏力的关键所奶在。万科房唤地产的销售锹净利率在这魂两年间有所谋提升，说明无了该企业的畜盈利能力有笑所提升啄。赴正因为有着越良好的盈利竹能力作为后豆盾，该企业决才敢采用扩众张性筹资方赔式。快万科房地产马的销售净利贼率提升得益龄于待营业收入增俩加和财务费环用降低所致负。营业收入咐比上年增加欧19亿元,券增长率为3阶,89%。未根据该公司侍的年报，其巨营业收入大舞幅增长的主匹要原因在贩于公司不断野调整产品结幻构，增加产甲量，不断满败足市场需求依，从而造成烂的主营业务竭收入大幅上槽升。因此，共万科房地产赛因在增加营渣业收入时，踪同时要降低遗营业成本，词如销售费用氧，管理费用泛等。附表廉表1万况科20龙09-20昌10年资产舞负债表刊挖脑途害协资产负债表婚（水平分析游）挡编制单位：挠深圳万科A志股董单位：元凝会计年度授2010/级12/31搁2009/朝12/31瑞增（减）革%茂货币资金没37,疯816,9月32,91械1.84秒23,00疲1,923鼻,830.今80讽64.41伐%脆交易性金融禁资产巧0怪740考,470.锦77技-100.久00%烂应收账款修1,594浩,024,秀561.0永7冰713,1浸91,90谋6.14跌123.5服1%消预付款项响17,83喂8,003户,464.窜71绕8,736穴,319,折500.7吼3太104.1壮8%茂其他应收款车14,93颠8,313返,217.阵77匆7,785圈,809,答435.4荷1肝91.87由%揭存货平133,3断33,45需8,045络.93留90,08搭5,294眉,305.片52恰48.01督%窜流动资产合窗计团205,5以20,73达2,201抽.32搬130,3已23,27读9,449筝.37关5渡7.70%聚可供出售金奸融资产皆404,7捷63,60翼0.00牵163,6裤29,47各2.66笼147.3宏7%术长期股权投采资庄4,493清,751,锤631.1竿6冠3,565最,383,娇001.5冲1赏26.04休%限投资性房地国产疫129,1韵76,19消5.26终228,1煤43,15调7.99宝-43.3扑8%旗固定资产央1,219童,581,偏927.4质7辈1,355原,977,只020.4呼8邮-10.0炉6%场在建工程剖764,2串82,14柏0.58疾593,2浅08,23次4.13研28.84钩%允无形资产沾373,9支51,88宋7.29尤81,96艳6,325柔.94润356.2损3%振长期待摊费各用潜32,16烧1,415蓬.85任31,31幼8,689灰.65蔑2.69%集递延所得税斥资产谎1,643密,158,欢028.3削9炕1,265额,649,苏477.6祖6画29.83岗%但其他非流动伴资产阅1,055果,992,圆714.5撒1些0肝#DIV/环0!茂非流动资产姿合计滋10,11值6,819漆,540.独51奶7,285矩,275,虹380.0服2习38.养87%怎资产总计墓215,6鞭37,55剧1,741袄.83坡137,6楚08,55角4,829恒.39途56.70毙%者短期借款暮1,478纲,000,截000.0责0趁1,188香,256,秩111.1仅1瓶24.38隙%钞交易性金融捆负债达15,05返4,493稼.43酸0密#DIV/乒0!思应付票据宋0搅30,00拍0,000猜.00卵-100.移00%秘应付账款荡16,92归3,777讨,818.俩98守16,30悬0,047算,905.骡75臭3.83%晚预收款项遣74,40经5,197映,318.类78隔31,73旬4,801蛋,163.俯76灯134.4醒6%逐应付职工薪巨酬哲1,415悬,758,具826.8券7殊806,5枝04,47矛2.20成75.54颤%致应交税费肿3,165矛,476,参401.5凉6烘1,176雀,877,变640.2基8援168.9植7%羞应付利息推127,8饱06,50组2.79剧122,6哨43,72坦1.10薄4.21%因其他应付款株16,81付4,029添,349.魄10惜9,258欲,734,悬468.3福0智81.60刮%颂一年内到期柴的非流动负季债与15,30滑5,690裹,786.栽98落7,440世,414,李366.7续8垃105.7早1%伸流动负债合炕计夫129,6箭50,79薪1,498聪.49射68,05诸8,279弯,849.利28坛90.50隙%鼓长期借款捷24找,790,隔499,2除90.50寒17,50茄2,798粉,297.德11争41.64泼%卫应付债券环5,821骗,144,厘507.0榆3刮5,793粱,735,型805.1裕4棵0.47%衬预计负债踩41,10抱7,323接.15脖34,35琴5,814庸.95证19.65召%赠递延所得税啄负债占738,9易93,35棒8.99说802,4优64,46冶5.02讨-7.91险%税其他非流动存负债央8,816镰,121.贴26旬8,408俭,训143.8敲2翠4.85%芽非流动负债陷合计珍31,40姓0,560虾,600.停93撤24,14私1,762闻,526碎.04需30.07妇%投负债合计丽161,0妈51,35野2,099神.42竹92,20匪0,042肺,375.剑32简74.68启%束实收资本（喇或股本）连10,99械5,210遮,218.融00姥10,99佛5,210爹,218.木00杂0.00%倍资本公积鲜8,789陆,344,钉008.8品4宋8,557症,716,宜583.4站4贼2.71%嫌盈余公积泛10,58赛7,706原,328.址79召8,737恩,841,梅436.8稠5厦2贿1.17%彼未分配利润柄13,47吴0,284稳,310.枣05杠8,808忘,398,危744.0律5熄52.93拖%仓少数股东权制益辣10,35撤3,522报,851.算30迹8,032刚,624,渔392.9热3冷28.89才%井外币报表折腥算价差沾390,1镰31,92舍5.43云276,7茂21,07昌8.80增40.98岂%取归属母公司轨所有者权益盯（或股东权肤益）里44,23列2,676哑,791.允11薯37,37弟5,888队,061.味14客18.35登%漆所有者权益双（或股东权尸益）合计药54,58刮6,199支,642.维41中45,40劝8,5依12,45岔4.07东20.21坊%僚负债和所有越者（或股东贸权益）合计诞215,6惠37,55识1,741滚.83愚1倾37,60叹8,554教,829.朗39铃56.70半%翅表2伏万科2跨009-2权010年利姜润表慧利仿润缠表碑编制单位：圣深圳万科A香股森籍载询奋雕惰负需瓣单位：元占项目富2010/补12/31航2009/净12/31虹增（减）%优一、营业收始入锡50,71驾3,851州,442.糠63遥48,88押1,013赞,143.茂49锹3.75%说减：营业成绳本孕30,07扑3,495终,231.写18肃34,51洽4,717还,705.公00灵-苗12.87盆%僚营业税金及才附加抵5,624个,108,街804.7诵4线3,602缴,580,悬351.8瓦2棕56.11庸%小销售费用兼2,079蝶,092,淘848.9庸4平1,513描,716,饥869.3和5趟37.35王%亿管理费用辉1,846次,369,久257.5驻9蜡1,441认,986,们772.2伐9菌28.04阔%闭勘探费用俊0直0贸财务费用摊504,2耀27,74颜2.57母573,6敬80,42孝3.04