收益法酒店评估

江苏A房地产评估咨询有限公司房地产估价报告PAGEPAGE50房地产抵押估价报告项目名称：A市开发区**西路18号商业房地产抵押价值评估委托人：江苏**大酒店有限公司估价机构：江苏A房地产评估咨询有限公司注册房地产估价师：景**张**估价报告出具日期：2010年12月10日估价报告编号：苏房地镇扬估字（2010）第09号致估价委托人函江苏**大酒店有限公司：往我地们对接受贵公司回的委托，对陈贵公司位于项A市嘱开发区梨**西路宗18号商业摧房地产踪(房产面积敞为胁27822车.7m兔2衰，土地面积闸为2877熄1.2m业2微)帮进行设抵押价值咸评估，估价糕时点给为乓2010年荐12月捕8型日，估价目娱的是为廉确定房地产茂抵押贷款额阀度提供参考禁依据而评估榜房地产抵押件价值。贼根据贵公司趣所提供的有伏关资料，凤经过房地产劝估价师实地委查看和市场购调查，遵照母《中华人民构共和国房地产产管理法》滋、国家标准砖《房地产估资价规范》、沟《房地产抵私押估价指导唱意见》等喷有关法律法灭规基和技术标准香，在了解和味分析估价对像象实际情况拍的基础上，滚本着蚂独立筛、扔客观豆、柏公正谜、戏合法、谨慎雪的原则，遵怠循必要的估邪价程序，徒选用了成本签法和收益法园进行了评估静，由综合饭确定估价对筝象在估价时柜点赖的房地产抵泥押鼓价值凡为人民币敌27014悉.9体万元缴，大写人民凭币=94936300\*CHINESENUM2馆贰亿柒仟零眨壹拾肆万玖舅仟插元整芳(房产价值尊17485炊.9黎万元早，粉其中土地价衣值荣9529.戏0夏万元勒，显土地使用权吼单夕价为将3312萄元/m企2锁)任。哥估价对象在拆估价时点未澡设立法定优邀先受偿权利付下的市场价震值为浊27014跌.9烫万元无，大写人民叛币=94936300\*CHINESENUM2俯贰亿柒仟零炮壹拾肆万玖搁仟抬元整狸。井房地产估价感师知悉的估用价对象在估俭价时点的法析定优先受偿脆款为人民币洋0元，大写召：人民币零乞元整。榜以上内容摘自自房地产悉抵押忘估价报告，依欲了解本估淋价项目的全姐面情况，请寄认真阅读房票地产鉴抵押卧估价报告全诚文。狸江苏李A并房地产评估争咨询有限公祝司裹法定代表人裙：仪二〇一〇年稠十二月十日达估价结果一呢览表斩项目富证号摸幢号论房屋建筑面摇积（聚m2剃）沉平均房屋评趁估建筑面积卵单价（元/奖m尖2吸）屿总价（万元黑）怎房产宗扬司房字第浙13600漂028许号纷1斗27.6勺6284.每76娃17485久.9粥2压24698倚.98眼3座2724.稻90进4子371.1吧8掌小计遮27822英.7剩项目蜓宗地编号门土地面积唱土地评估单肉价（元/劳m呆2雕）分——异土地怒扬国用（2谈006）第键00001铲786号地28771津.2午3312较9529.惠0疤小计忌28771誉.2洒9529.轰0及合计税——青——再——险27014甲.9票法定优先受在偿款蒙——丈——窗——纵0卷抵押价值茎——稀——犬——改27014蓝.9棍目仍录灯估欢胜价缠杨师厌岔声抹徒明演方4汉估价的假设今和限制条件靠年5伍房地产抵押秀估价结果报梢告甜扶7虏一、估价委演托人砖剧7血二、估价机烫构悬享7红三、估价目计的馒激7拜四、估价对聋象暮童7逐五、估价时广点队刑13醒六、价值类毛型乞裹13喊七、估价依陵据申灌13课八、估价原往则陷装14破九、估价方奶法简锡15珠十、估价结蝇果免三15懒十一、估价吊对象的抵押耻价值未来下僚跌风险分析世趴17们十二、房地笋产变现能力转分析反拦18弦十三、房地请产抵押估价苍报告使用提读示捷浴20互十四、估价玩人员尚颜21除十五、估价纯作业日期枕蒙21礼十六、本评幅估报告的使凳用有效期限拘胁21台附某死件缎缸22悟1.房屋所攻有权证复印瞧件；2.国欲有土地使用桂证复印件；扶3.受托估革价方营业执脆照复印件；屠4.受托估也价方资格证馋书复印件；威5房地产估电价师资格证禁书复印件全估价师荐声明酿我们郑重声日明：倘1.我们在馆本估价报告债中陈述的事洞实是真实的缺和准确的。恶2知.本估价报垦告中的分析极、意见和结亭论是我们自助己公正的专芒业分析、意步见和结论，吴但受本估价采报告中已说悦明的假设和婚限制条件的五限制。脚3.我们与朴本报告中的波估价对象没沫有利害关系柔，也与有关板当事人没有至个人利害关德系或偏见。戒4.我们依或照中华人民史共和国国家远标准GB/肺T5029侄1—199固9《房地产扑估价规范》奏及建设部、砌中国人民银再行、中国银皇行业监督管榜理委员会联炸合颁布《房馒地产抵押估南价指导意见蜜》肾进行分析，汪形成意见和礼结论，撰写炊本估价报告痛。俱5.参与本肿次估价项目介的羽房地产习估价师米景云、张晓雕慧于201布0年12月炸10日幼对本报告中丽的估价对象乏进行了实地拔查赢看纽，但我们对陵估价对象的尿现场腹查看册仅限于其外孩观和使用状昆况，对被遮奸盖、未暴露痰及难以接触哭到的部分，纪依据委托方朽提供的资料乌进行评估。框除非另有协韵议，我们不纤承担对估价雾对象建筑结完构质量进行调调查的责任窑。圈6.本估价两报告依据了捎委托方提供炼的相关资料初，委托方对雁资料的真实界性负责。因轮资料失实造给成估价结果商有误的，估炭价机构和估瓣价人员不承垮担相应的责浙任。墙7.没有人段对本估价报言告提供重要锐专业帮助。春8.本报告抗不作土地、不房产权属确泼认的依据。讯9碗.本报告最罢终解释权为循江苏能A惨房地产评估为咨询有限公倦司所有。狡注册房地产膝估价师：景出**耕(沾签章闪)奶野晋食注册号：怠寸痕谱册房地产估街价师坝净张咐**恋穷养静伞帖灾诱蛇宿烂渔剪二〇一〇年劝十二月十日理估价的假设乘和限制条件未一、本次估薄价的假设前究提溜1.本报告投以委托方提佳供的房地产侵权属证书等陪资料真实合伤法有效，估证价对象无司矩法机关、行问政机关查封吊等禁止转让锻、抵押情形崇，房地产权校属无纠纷，靠国有出让土绍地使用权转柏让、抵押能采获得有批准纤权的人民政垄府或有关部雾门的批准为障前提，即以崖估价对象拥幻有合法产权尾、属于合法垄使用、可以丘在公开市场名上自由转让检、抵押等处小分为假设前浸提。畏2.本报告昌以房屋建筑病质量合乎安哈全标准，可旋以长期持续咸使用为假设肆前提。茎二、未经调播查确认或无奏法调查的资廊料卷1哀.估价师已显对估价对象酷在估价时点乏的法定优先恶受偿款进行丛了尽职调查涉，若产权人纷在估价时点间尚有任何有理关估价对象烂的应缴未缴毙税费，应按樱照规定缴纳驳或从评估价基值中相应扣诉除。液2.本次估得价未对估价氧对象做建筑沿物基础和结忆构上的测量剩和实验，本谣次评估假设疑其无基础、屡结构等方面宗的重大质量亡问题。炉3.闪本叉次估价未对偏委托方提供布的《房屋所窝有权证》自和珠《国有土地萌使用证》相错关蛋产权串资料墙进行核实生，委托方对腔产权当资料的真实蚕性负责。因码产权产资料失实造重成估价结果肆有误的，夏本款估价机构和回估价人员不报承担相应的镇责任市。蹈三、估价中突未考虑的因我素和一些特置殊处理及其荣可能的影响裤1井.本次估价免未考虑国家挥宏观经济政丑策发生变化析、遇有自然辨力和其他不扑可抗力等因相素对房地产堡价值的影响缩，以及特殊限交易方式下肾的特殊交易妄价格等对评辣估价值的影短响。君四、本估价络报告使用的端限制条件杏1.玉本次估价报筒告仅供委托禽方按约定的勇估价目的及嫌上级主管部腥门审查使用板，荷未经估价机喉构书面同意箩，本估价报债告的全部或废部分及任何江参考资料均案不允许在任协何公开发表须的文件、通签告或声明中佣引用，亦不真得以其他任乒何方式公开愿发表炸。拔2.本报告疫自提交之日绝起一年内有申效。本估价情报告需在设删定的有效期己内使用，超很过有效期使州用，本报告保无效。先3.本估价策报告需经房蜡地产估价师背签名或签章颗并加盖估价虏机构公章，涝并作为一个扑整体时有效门，复印件无蝶效。牵4.本估价峡报告仅为委盖托方向中国质工商银行扬熔中支行进行压抵押贷款确歉定房地产抵雷押贷款额度每提供参考依沸据，运用于帜其它方向本谊估价报告无肠效。霞5.估价对恒象状况和房接地产市场状急况因时间变确化可能对房额地产抵押价君值产生的一嗓定影响，在舱估价对象状框况发生变化乳或房地产市杜场价格变化输较快时应对随估价对象房府地产抵押价害值进行再评探估。撇房地产干抵押溜估价结果报付告尘苏房地拿镇扬蔬估字策（泄20婶10）丛第腊0羡9躺号镰一舍、垦估价哄委托莲人萝单位名称：眠江苏伪**大酒店踪有限公司紫单位地址：料A市**西捉路参18号赵法人代表：未徐广福慨经营范围：沈许可经营项橡目：中西餐轿制售；住宿吩；公共浴室味；卡拉OK览厅。蛮尼请一般经营项损目：代售飞曾机票、火车悉票；日用百贺货；工业美哪术品销售章二灌、估价皱机构盐释估价机构：恶械江苏厌A来房地产评估俩咨询有限公您司浩房产资质等隆级：一午级规资质证号构：建房估证埋字[201扶0]085矩号难土地资质等昆级：全国耕范围内从事丹土地评估业怀务翻资质证号：糠断*****携*受法人代表：价烫***蓬联系人酬：卸泉***盈联系地址：壳苏南京市撑**欧路188号订**烘大厦9层D寨座脂联系电话：跑机*****广*亩网址：山联.番*****凡*牌.com/晴<.泊*****抢*境.com>邮电子信箱E胆-mail辩：键*****抵*洞三、趴估价目的盲为确定房地甜产抵押贷款垄额度提供参亏考依据而评拍估房地产抵阴押价值。懒四谈、估价对象善1.巴估价啄对象治范围知估价对象为各位于垃A市宰开发区摄**西路丘18号的商课业房地产，怎房屋总建筑匪面积为物27822员.7m斯2占，土地面积辽为计28771误.2m卖2口。云2.婆估价擦对象持状况烟房屋所有权逃证号贝扬房字第1吩36000辟28号沫所有权人址江苏由**大酒店冬有限公司杠所有权性质等有限责任公防司友房屋座落咬开发区荣**西路胜18号毅幢号驻建筑结构蔑层数玉建筑面积（竿m脆2井）之1夫混合读1移27.6芹2盒混合眯14顽24698默.98容3蚊混合遇4途2724.票90绳4联混合摧1籍371.1比8述合计俭27822滨.7景（1）估价智对象登记状筝况于根据委托估增价方提供的绸估价阻对象房屋所炎有权证等和国有土地盖使用证，估循价对象的权奸属状况如下闲表所示。装表1房葬屋登记状况精一览表哄表2土线地登记状况碌一览表镜土地使用权仓证号垂扬国用（2愿006）第鹊00001茎786号加土地使用权欣人及江苏陪**大酒店慌有限公司根房屋座落侍开发区芬**西路腿18号萝使用权面积狮28771呼.2m睬2私地号岁05061留23始图号勤68.00屠-81.0圈0悟地类（用途纪）大商业服务业臂使用权类型脑出让传终止日期赠至2043将.09.0份8止自（2）他项芹权利状况楚在估价时点每，估价对象林房地产未设曾定抵押等他狸项权利。谷3从.短估价奇对象竟实物状况缴3.1估价叮对象实物状轧况狮（1）瞎座落：嗓A市粪开发区但**西路着18号总；象（2）肆建筑面积：贞27822群.7污m伙2盈；毛（3）油总层数/层女次：碎2掘号房屋为酒水店主楼，共典14大层，享3只号房屋为职杰工宿舍，总五层数厘4磨层，并1蒸号及疤4狡号为门卫及川配电房，均俗为斩1垦层；做（4）庭建筑结构：险钢牛混盏及混合；祝（5）树平面布置：遇估价对象独川立使用，久2圣号楼内置电艰梯，羞3皆号楼内置楼铃梯连接；景（6）骑工程质量：奔经估价人员执现场勘查，骆确认建筑物泰结构完好但；拐（7）温建成年系代抓：岁2004锁年险，对门卫室改建鉴于2006觉年铸；灭（8）披维护、保养嘉、使用情况切：茎估价对象第的主体结构岗维修保养良赔好，且外立鹰面及内部均栋经装修，成砖色较新，使植用状况良好狮；阻（9）执临街状况：董估价对象筑临扁**西路党；烦（么10李）插方便程度：况酒店内配备玉室外停车场粮；窜（拒11复）宰物业管理：订有物业管理晕；糠（抱12债）装修、设愚施设备及利如用现状：估兵价对象为位踢于截A市观开发区常**西路做18肤号的江苏屿**大酒店丝。江苏香**大酒店瓶是是由微**小集团投资设斧计建造的四释星级，集客暮房、餐饮、降娱乐、休闲冠、旅游购物净为一体的现彻代化商务旅师游酒店，为巡A市注标志性建筑幻。酒店共占腔地43亩，撕总建筑面积栗2.7万平都方米，酒店娱主楼共14勇层，东西裙花楼3-5层固，拥有总统塘套房、商务祥套房、豪华为套房、商务驶房、豪华房来及高级房等雾不同规格客幼房间140托多（套）；谈餐饮设施设公备齐全，拥史有餐位10搏00多个，蛛2个功能齐卧全的大型宴万会厅，1个魂大型会议中春心，多个豪云华包厢及普神通包厢，1眉个可同时容默纳400人猜就餐的中餐碎厅，1个可纺同时容纳2胀00人就餐岁的中餐厅，本1个西餐厅循；酒店还拥寒有完备的会为议服务设施阵，包括2个羽大型会议中奋心、3个中挑型会议室、芳2个小会议夕室及1个贵村宾厅，大型每会议中心可演同时容纳3颠50人会议用，为大型的版多功能会议警室，配备大千屏幕投影、迹活动舞台等晶；酒店还配找有桑拿会所新、美容美发款、棋牌室、姑商务中心、翁健身房及室睛外网球场、婶游泳池等，埋是赌A市央目前规模最球大、档次最汽高的接待、著住宿、娱乐庆服务场所。牺1拉号楼为酒店挡门卫，改建哲于鸽2006炉年，层高嫌4.1蜂米，外墙铝拴塑板贴面，族室内造型天亮花，地砖地予坪，局部改住造为中国银想行自动柜员肯机网点。果2翠号楼为酒店及主楼，为钢艘混结构，层鲜高臂3.6格米，共塑14惩层，其中地忽下一层，为陶洗衣房、更装衣室、员工陡食堂、员工唇娱乐中心及慎仓库，地上群13恨层，第校1态层为酒店大样堂、西餐厅绪部、餐饮包朽厢及一个大警型宴会大厅澡。第县2旱层主体为康氏乐中心，包静括为桑拿中侍心、足疗洗趟浴、美发中刑心、棋牌室稿、商务中心耗等，另有部毒分多功能厅抛。第森3饱层为会议及熊餐饮，包括鞋高级豪华包胡厢、多功能肉厅、各规模健会议室及一时个贵宾厅，睡第守4-13姜层为客房部封。其中顶层庸部分为仓库犁，另还有配潮套配电房、宵物业房及员陶工宿舍楼。让酒店整个主卧楼大楼外墙蛮贴面砖，西还裙楼圆弧造士型，钢结构舅玻璃幕墙。途酒店大堂入哈口为玻璃幕扣墙面，地面配及墙身铺砌馋磨光花岗岩罗、大理石，专天花板采用式特色吊顶，彩豪华枝形水双晶艺术吊灯差。西餐厅地给面铺设高级蚕地砖，内墙锤贴高档护墙刃板及艺术贴日画，造型石野膏板吊顶。蚀餐厅包厢地耍面铺斜纹地语毯，内墙贴尚墙纸，装饰群艺术画，造匆型石膏板吊纯顶，水晶吊猾灯，大部分屯餐厅包厢单梳独配备卫生猴间。谜宴会大厅及握多功能会议凤中心燕地面铺地毯应，纹内墙贴墙纸队，造型石膏拘板吊顶，水畏晶吊灯，配共活动舞台。够桑拿会所、泛棋牌中心包率间催地面铺地毯脏，内墙贴墙错纸，大部分钩单独配备卫炕生间。客房岭地面铺地毯讯，内墙贴墙顽纸，天花石楚膏板吊顶。皮公共部位地蜂面铺设磨光进花岗石，墙弃身为磨光花收岗石、天花培板采用特色锄石膏板吊顶桌。洗手间地笼面铺设防滑姥地砖、墙身递铺设光面瓷维砖、防潮天与花吊顶。月酒店带有中臂央空调系统挖，偷24淡小时热供水齐系统，自动妙喷淋及烟感政报警系统及肃全方位监控走系统。酒店腊还配备三部寻高速客运电洗梯、一部员彩工电梯、一棵部货运电梯衣及多处安全莲楼梯，酒店英带配设室外怕数百个停车清位。掘3芽号楼为员工穿宿舍及相关背单位办公用库房，部分出笔员工宿舍为池内廊式结构豆，宿舍都为寿普通粉刷，茄地砖地坪，喘室内都带有准淋浴室。三4疗号楼为配电码房和物业办懒公室，层高杨4.8皆米，外墙贴冻面砖，室内貌普通粉刷，贩地砖地坪。觉⒀尊房地产照片样：大酒店外观大酒店外观大酒店及1号楼、2号楼外观2号楼内部2号楼内部2号楼内部2号楼内部2号楼内部3号楼外观33号楼内部4号楼外观4号楼内部域3.2估价会对象土地状乘况=1\*GB2慌⑴敞座落：间开发区迈**西路按18号庄；=2\*GB2拼⑵合土地警使用权厕面积：场28771甲.2谱m尝2究；=3\*GB2逆⑶柴宗地形状：涉规则击；=4\*GB2薄⑷欠宗地四至：仓东至道路崭，汁南至望**西路贸，西至道路圈，北区至凯旋苑小饶区户。=5\*GB2拨⑸湖宗地级别：型A市盆商业用地扔四致级地掌；=6\*GB2刘⑹亲宗地内基础姨设施完备程尼度：叔宗地内达到疼通路、通上必水、通下水朋、通柜电、通讯“栋五通”，场厉地平整“一魂平”的开贯发水平伸。出4由.撕区位状况屿4.1.地全理位置绣估价对象坐价落于备A市望开发区笔**西路凑18钞号饮，估价对象剃四至情况为沟：东至道路薯，录南至里**西路共，西至道路著，北祖至凯旋苑小脆区章。认4.2.区擦域概况鸟估价对象所炎在区域位于垃A市营开发区。妥A市畏，地处长江掠三角洲，紧渣靠上海、南芦京等大中城粪市，与镇江写、常州、扬巧州、泰州等上名城隔江相淡望。全市由怒长江市航道坟以南的雷公腥岛、太平洲商、西沙、中馋心沙四个江报岛组成。周拨边长120井公里，全市竹总面积33霉2平方公里宗，其中陆地继面积228牛平方公里。疮A市括辖17.0同个镇，一个坦开发区，总也人口30万项。扬中工业亦发达，实力酱雄厚。现有惧机械制造、前电气产品、歉轻纺服装、拼精细化工、声电子等30泼多个行业，柄并形成了工尼程电器、硅芝橡胶、钎焊河材料、精细椒化工、电子厨测量测试仪棵器、复合肥寨等六大产品径基地。全市概交通便捷，罗扬中人民自恭筹资金建造鸟的横跨夹江购的扬中长江冈大桥和沟通普苏北的悉“深扬高移”雪汽渡，分别乐与国家一类沈开放港口镇或江港、高港蝶以及沪宁高怨速公路、京编沪高速公路赏、宁通一级炮公路连接成复线，扬中二鸭桥直通苏锡谋常。爪委估房地产络位于位于*宵*西路，为汤A市市区和劣开发区交界旦处，城市基收础设施配套稀齐全。漆4.3.交做通条件淡建道路条件毕委估房地产置位于轧A市敢开发区峰**西路泥18号，绝**西路滑红线宽度约乘为40米，酷**西路看连接交通型截主干道明珠侄大道、混合危型主干道新团扬北路、混那合型干道扬忍子中路等多父条主次干道唯，区域内路刻网密度高，污主要道路路朴面为沥青，付道路保养维餐护较好，总荣体道路通达垂状况优议。菠皂公共交通条班件腿委估房地产塔位于绑A市北开发区俭**西路睁18号，楼毕前不远处有蒜公交站台涂**大酒店聋站及出租车煌站台，有多三路公交车在页此通过，交闷通便捷旨。尸躁对外交通条毁件哥待估宗地所幸在区域距蛛A市娇汽车站较远浙，对外交通泛状况较好。爽4.3.基并础设施状况匠估价对象所健在区域供水赢、排水、供抚电、通讯、煌道路交通等戚基础设施完绿善。鄙5.商服繁也华程度蜂委估房地产符位于扬中开馒发区与市区稻交界处，商踢业繁华度较熔高，周围以奸商业、住宅堡用地为主，说沿街两侧为嘱商铺，类型侧包括餐饮、成休闲、住宿秘，经营种类况齐全；周边场有大型的生锯活小区凯旋安苑、聚福园酬等，附近有寒扬中最大的摸华润苏果超贴市，客流量杯大，公共服叠务设施齐全董，有中国建饿设银行扬子估分理处、中娘国工商银行饭春柳分理处团等，商业繁办华程度较高无；宫6.环境条嫩件零6.1自然新环境夫估价对象所蜻在区域污染饱治理较好，秩基本无水、粒噪音及大气魂污染，区域馋环境较优。岗6.2区域诞景观抬估价对象所跃在区域滑位于开发区锻，规划协调隙，区域景观爽较好。码五榆、估价时点贩根据《房地耀产抵押估价趟指导意见》纷，房地产抵语押估价时点查原则上为完许成估价对象登实地查看之陪日，故本次际以房地产估着价师实地查卡看之日20苦10年12急月打8促日作为本次罩评估的估价帝时点。扇六肺、屯价值类型跨根据《房地读产估价规范音》、《房地纽产抵押估价赌指导意见》庙和本次估价容的具体要求该，本估价报洽告中的评估塌价值是指估蚊价对象在现岗状条件下，考用途为商业么用房，在估肾价时点幼2010年补12月恼8虏日攻的房地产抵坑押价值。理房地产抵押界价值为抵押词房地产在估卖价时点的市愧场价值，等凝于假定未设洋立法定优先舌受偿权利下晶的市场价值芬减去房地产多估价师知悉吵的法定优先代受偿款。寻法定优先受费偿款是指假烟定在估价时扩点实现抵押蜘权时，法律述规定优先于吨本次抵押贷肃款受偿的款充额，包括发脚包人拖欠承盒包人的建筑坏工程价款，扮已抵押担保前的债权数额团，以及其他朗法定优先受尾偿款。狡七凤、估价依据庄（一）本次懂估价所依据西的有关法律雅、法规和部得门规章少1焦.《中华人艘民共和国城俗市房地产管纸理法》；塘2依.《中华人阻民共和国土嘉地管理法》灶；系3员.《中华人灌民共和国担扛保法》；吗4谱.《中华人纳民共和国物用权法》；遥5.《城市膊房地产抵押痛管理办法》璃。催（二）本次车估价采用的愚技术规程贡1慰.中华人民梳共和国国家企标准愈GB/T5屠0291厨—完1999阅《房地产估始价规范》；局2浙.建设部、大中国人民银扑行、中国银躺行业监督管熊理委员会联狱合颁布的建煌住房[20萍06]8号嫌《房地产抵吵押估价指导偶意见》。戏（三）委托蝴方提供的有酿关资料护1.《国有站土地使用证棒》复印件；隶2.《房屋员所有权证》此复印件。资（四）估价贿机构和估价裹人员搜集掌辣握的有关资爱料以1.估价对冷象所在地自陆然条件、社橡会经济条件潜、行政区划俯人口等方面迹的基本情况候资料；僚2.估价人螺员实地踏看表和调查收集丸的有关估价相对象权属、中现状利用等予方面的资料的；五八锄、估价原则暑本次估价遵停守独立、客姻观、公正、撞合法、谨慎男的原则及最镜高最佳使用校原则、估价茎时点原则、脖替代原则等亚一般性原则两。篮1.独立、青客观、公正白原则米要求估价机深构有完全独毕立性，估价晋机构和估价鹊人员与估价王对象及相关顷当事人没有火利害关系，务不受外部干卖扰因素影响孟，从实际出触发，公平合私理地进行估叨价。位2.馋抚合法原则弟应以估价对希象的合法产骄权、合法使悼用、合法处下分为前提估售价。所谓合拳法，是指符腐合国家的法汽律、法规和暮当地政府的蚁有关规定，梢其权益才能缠受法律保护番，并体现其段权益价值。巴3.谨慎原婆则查要求在面临猎不确定因素商的情况下作玉出判断时，严应保持必要指的谨慎，充密分估计抵押雹房地产在处讨置时可能受遥到的限制、醒未来可能发晚生的风险和桥损失，不高骆估市场价值承，不低估知逮悉的法定优委先受偿款。肚4．最高最君佳使用原则境要求以估价虚对象的最高郑最佳使用为标前提估价。答所谓最高最职佳使用，是京估价对象的初一种最可能础的使用，这威种最可能的晒使用，是法欠律上允许、所技术上可能票、财务上可秒行，经过充圆分合理的论卖证，并能给铅估价对象带冶来最高价值泪的使用。歉5.替代原圣则宜要求估价结钩果不得明显活偏离类似房父地产在同等使条件下的正锁常价格。坐6.估价时涌点原则择要求估价结辛果应是估价员对象在估价宫时点的客观匀合理的价值柏。同一宗房床地产在不同拳时点往往会完有不同的价蝇格，所以在幸评估一宗房催地产价格时古，必须假定御市场情况停怖止在估价时绸点上，同时葬估价对象房或地产的状况弓也是以其在额该时点的状半况为准乡。胀九弹、估价方法丙本次对估价词对象房地产两抵押价值进贵行评估，所盼采用的技术竹路线为：耽（1）求取椒完全权利状盒况下的估价辛对象市场价下值；乌（2）估价截对象抵押价为值＝（1）这－估价师知射悉的法定优典先受偿款。铲一般而言，迈房地产估价恩方法主要有贼收益法、市巧场比较法、情假设开发法圣、基准地价前修正法、成尾本法等。不零同的估价方蒸法从不同的桂角度反映了妻房地产在一菊定权利状态蹈及一定时点泊的价值水平跨，只是各种型方法的适用东条件、特点超、对资料的脸要求有所不弯同，需根据亡特定的估价暂目的、估价艺对象、市场狼情况等选择真适宜的估价币方法。沾估价对象盏为耀集客房、餐剃饮、娱乐、勉休闲、旅游僵购物为一体柿的现代化商图务旅游酒店岸，地周边区域基梁本无歼类似的转让收和出租交易脑案例，躁因此庆不适合采用烫市场比较法泛。询假设开发法素通常用于待滑开发土地的鼻估价，而且叛估价对象为敌新建酒店，江短期改建的该可能性不大仁，因此也不丸适宜选用假催设开发法评喊估估价对象表的价格。奸因俭估价对象属寇经营收益类样房地产，故女可采用收益述法进行评估泻。竿考虑到估价抗对象处于抖A市趣主城区基准渗地价覆盖范扶围内，估价园师亦已较全政面地掌握了漠A市民主城区房地挎产开发的成赌本构成，故盟又用成本法池进行验证。伐所谓收益法核指预计估价齐对象未来的熊正常净收益绕，选用适当蔽的资本化率纺将其折现到陶估价时点后马累加，以此稍估算估价对隆象的客观合借理价格或价饮值的方法装，厕其计算公式沃为：份V耳外诞-房地产世价值惩a辈嫩氏年它纯收益抗正号r刺胜角董--资本算化率津报狸n至复血膨剃--收益溪年限午成本法技术侄路线：求取浴估价对象在全估价时点的鞋重置价格或齐重建价格，鲁扣除折旧，规以此估算估库价对象的客宰观合理价格比或价值的方帮法。即:湿房地产价格践=土地价格罚+房产重置筹价格评×充成新率似其中房产重梁置价格的技切术路线为：漂房产重置价竿格=前期费嘱用+建安造舞价＋群基础设施问配套订费库+管理费用得＋投资利息种+销售费用焰+开发利润薄＋销售税费包土地价格采嗓用基准地价梯系数修正法吴，具体技术爪路线：躁首先分析基博准地价评估牛基准日与本怠次土地估价众基准日间的她地价变化情耐况，对基准使地价进行期虾日修正；党然后根据其驱地价内涵中票开发程度的堵差异进行土斥地开发程度豆修正，之后偷分析待估宗并地因素条件营与所在区域驾因素条件平名均状况的差结异，进行区丛域因素和个题别因素修正缺；最后进行室年期修正和朽容积率修正撇得到待估宗称地地价。即捕：栏地价＝(基煌准地价涛×芹K把1代±循开发程度修骄正)恢×蜓K炒2喊×钳K涂3旦×声（私1明±默∑掩K秧）捎式中：擦K靠1患──吗期日修正系阵数痒K膏2弯──册土地使用年州限修正系数幼K娇3写──史容积率修正筝系数冤∑塔K然──疮影响地价区只域因素及个挠别因素修正抵系数之和和十、估价结跑果娘估价人员根邻据估价目的舱，遵循估价组原则，采用会科学的估价舞方法，在认搏真分析所掌天握资料与影菌响估价对象挺价值诸因素滑的基础上，据选用了市场榨比较法和收梳益法进行了安评估医，瓜综合膝确定估价对翅象在估价时截点骂的房地产抵组押浆价值往为人民币蚕27014厨.9滩万元融，大写人民役币=94936300\*CHINESENUM2故贰亿柒仟零药壹拾肆万玖霜仟谊元整碍(房产价值白17485贺.9意万元涂，条其中土地价盲值役9529.洞0定万元站，激土地使用权今单弓价为惩3312叠元/m鞋2虾)叉。剩估价对象在味估价时点未乌设立法定优霞先受偿权利口下的市场价恩值为品27014严.9酷万元歉，大写人民堆币=94936300\*CHINESENUM2扎贰亿柒仟零珠壹拾肆万玖贫仟机元整赔。么房地产估价刚师知悉的估缴价对象在估蕉价时点的法府定优先受偿钓款为人民币悟0元，大写绘：人民币零纳元整。倡十一、雕估价对象的动抵押价值未县来下跌风险绿分析杠建议弄房地产抵押掘估价报告使敬用者乱密切关注估娇价对象抵押去价值在未来育年限内下跌级的风险，目椅前预期可能验导致房地产随抵押价值下图跌的因素主祸要有以下几夸方面：蚁房地产的使厘用和维护情硬况。房地产近寿命长久，骑随时间推移榆，建筑物自射然老化、使犹用磨损等物尺质损耗，以恐及人们消费弊观念的改变散、建筑技术佣的进步、建倒筑设计的缺尼陷等功能损半耗，将导致适建筑物抵押撇价值的下跌圆，若维护欠捐缺，房地产侦抵押价值下芳跌将更为显剖著。缓估价对象房奋屋建成于1牺998年，赛根据傅估价师现场垮勘查，估价低对象院的主体结构李维修保养良曲好，且外立搬面经装修，床成色较新，塞使用状况良遵好。但是，睛若墓日后使用过孕程中，维护修保养不当，薄则估价对象野价值将减少帮。赏区位因素的酬改变。因房爬地产的位置蕉固定性，其狮所处区位状稳况的变化将紧直接影响其界价值。如房量地产所处的受自然环境或想者人文环境旧恶化、区域慨交通拥堵、垮或者城市规孕划改变为不锋利房地产的嫂利用，将导薪致房地产抵座押价值下跌脾。赚房地产市场舅供求变化情等况。房地产贤价格水平及票其变动，是通由房地产的晋供给和需求椅共同作用的浓结果，总体暮而言，房地羊产的价格与朝其需要正相剧关，与其供赢给负相关：掠供给一定，幻需求增加，浆则价格上升漆，需求减少陡，则价格下惊降；需求一齐定，供给增予加，则价格叶下降，供给骗减少，则价业格上升。未寻来年限内，会若房地产市纤场供给过量篮或者需求不环足，则估价季对象的抵押顾价值存在下宴跌风险。摆房地产政策舟影响。房地坝产的自身特厌性（如不可影移动、价值刃量大等），陕使其容易收什到未来制度电、政策变化许的影响。雕目前国家宏恳观调控政策者偏紧，特别腐对于房地产脉市场的调控成效果开始显迅现：国内房午地产开发投欲资的增长速俩度已明显回种落，房价过徒快上涨的趋寻势得到抑制葛，房地产投柄资性需求明沸显下降，地锦方政府重新扣开始重视经路济适用房和梢廉租房的建鼠设，房地产跪供给结构正赢在发生明显分改善。脱在抵押权存笋续期间，顶房地产抵押森估价报告使严用者绳需关注呀前期聪房地产政策唤的累加效应睡以及后续的涌房地产政策返对于劳估价对象傍价值的影响剥。许十管二界、患房地产变现翁能力分析关变现能力速是指假定在论估价时点实见现抵押权时惧，在没有过标多损失的条糖件下，将抵验押房地产转锡换为现金的程可能性。惩影响抵押房漆地产变现的既因素主要有分：民房地产的通男用性。通用硬性是指是否碍常见、是否插普遍使用。不通常绝某一类型的势房地产只适枯合于一部分榆特定的购买梯者，溉若房地产的秧用途越专业梅化，使用者源的范围就越拔窄，越不容脚易找到买者量，其变现能写力越弱。琴房地产的独懒立使用性。预独立使用性校是指能够单闪独的使用而饺不受限制。册一般的独立蒸使用性越差追的房地产，耀越妨碍房地稿产的使用，仪变现能力越才弱。坛房地产的价莲值量的大小杠。一般的说恭，价值越大狗的房地产，滩所需的资金队越多，越不以容易找到买牙者，变现能袄力越弱。乡房地产的可呜分割转让性独。可分割转决让性是指在喘物理上、经柏济上是否可块以分离开使遗用。由于价同值大的房地斥产变现能力桃弱，而如果甲该房地产容雄易分割，就躺可以分割成唇多个价值量扶小的可以独涝立使用的部担分分别转让钞，这样就可岭以提高其变布现能力鼓。承区域未来规锡划及发展潜谅力。估价对庙象自身情况僻符合所在区崭域未来规划遵，并且发展洪潜力较大，葱则房地产变菠现能力较强锦。箱区域市场状堆况。抵押房讽地产所处区梨域市场交易爆活跃将有利酱于抵押标的概物的变现；落若所在区域侦房地产市场轨发育不够、蝇交易较少，让其变现能力锡降低。逐变现过程中储的税费。抵勺押房地产变著现过程中发忍生的税费主利要倒涉及营业税拔、土地增值开税、契税、央印花税等税叼金路及交易综合长服务费等费找用件；以拍卖方她式处置抵押吉房地产时，盏要支付拍卖爱佣金、评估俘费、法律诉授讼费及保全确费等费用；略抵押房地产剧原欠缴的各讽种费用（除温优先受偿款稼），需要在甘变现过程中丹补交的，也葡应计入变现竭费用中，主球要包括欠缴伶的水电暖费蔽用、物业管演理费等。却清偿次序。成处分抵押房车地产所得金视额，倾扣除优先受团偿款后，越依下列顺序良分配：支付铺处分抵押房侍地产的费用劳、宁扣除抵押房卖地产应缴纳风的税款脑、导偿还抵押权腥人债权本息宾及支付违约律金前、悬赔偿由债务草人违反合同痒而对抵押权屠人造成的损缘害殊、贫剩余金额交歇还抵押人。领房地产抵押喘的优先受偿响款包括：划左拨土地使用同权应缴纳的乖土地使用权饱出让金、发次包人拖欠承蹦办人的建筑袍工程价款、背已担保债权猛数额等，但卵不包含强制弊执行费用。国同一房地产尊有数个抵押腿权人的，应砖当按照设立灿抵押权的先荐后顺序清偿方。匆基于以上匠影响抵押房积地产变现的萄因素未，并次结合估价对碌象实际情况也，炼分析值估价对象变件现能力像：篮1.否估价对象适训合多种用途织使用，通用躁性较强；估民价对象面积裙较大，不便化于使用、但五利于处置；卖估价对象可屋分割使用、喊出租或转让惹，并达到各锋自独立使用劫条件可分割渗性强；故估抄价对象变现辟能力一般。程2．假定在颗估价时点拍习卖或者变卖帅估价对象时滥，因存在短岛期内强制处用分、潜在购种买群体受到酒限制及心理瞧排斥因素影草响，最可能择实现的价格愚一般有与评估的市像场价值的差知异程度大约焦在报15顿%-脚25驶%。捡3．处置房勾地产时，其镇变现的时间劫长短以及费厌用、税金的赵种类、数额杰和清偿顺序段与处置方式酷等因素有关狗。一般说来昼，以拍卖方勉式处置房地戴产时，变现申时间较短，锻但变现价格晋一般较低，不变现成本较载高。一钞般情况下，迷抵押物的处矩置都需要经越过司法程序着，这个过程达中桂产生疼的费用可统域称为诉讼费抛用搂。接根据《纺诉讼费用交熄纳办法优》往（中华人民新共和国国务摸院令第48符1号）奴，人民法院串收取的诉讼踩费用主要有雨案件受理费小和申请执行适费，另外还雄有执行中的似实际支出费拔用，包括人丘民法院执行旺人员异地执册行本案时按慌照国家有关渗规定标准支既出的差旅费侨用，有人民明法院或人民冬法院委托其战他单位或个谨人进行的与娱本案有关的枕勘验、鉴定舍、评估、拍废卖、仓储、描保管、运输侵等实际支出泻费用。另外决，诉讼费用笛还包括抵押就权人支出的左律师费用等奏。王处分抵押房诚地产应缴纳期的税费主要丝包括营业税楚金及附加、稠印花税、土配地增值税、杨交易费等部。医十三、房地垮产抵押估价阴报告使用提停示昌1.估价对食象可能因区歼域规划、功锦能定位、市亩政建设、交博通条件、生颗态环境、使肢用状况等因递素变化导致庙抵押价值减筑损。在估价膜对象实物、匠区域等因素叫不发生变化捧，能正常维览护使用，且傅未增加法定亭优先受偿款脚，房地产市匀场没有大的尤波动的情况章下，预计估草价报告使用陷有效期内，蜂房地产抵押示价值基本保双持稳定。荡2.对抵押醒期间可能产阀生的房地产辩信贷风险，许估价报告使事用者应给予亲关注握:测估价对象可泊能因房地产今市场变化、亭国家宏观政摩策和经济形范势变化、房乏地产相关税择费和银行利插率调整等因许素导致估价探对象的抵押亦价值减损。居3.估价报钥告使用者应婆遵循谨慎原染则，在对信败贷风险进行肆必要的预测径基础上，合撕理使用本报贯告评估价值躁。关注处置厦房地产时快良速变现及费规用的影响，方当房地产抵退押估价报告拉出具后至抵绸押登记之间扫，是否会出腔现法定优先至受偿权利。跟4.定期或榆者在房地产沫市场价格变键化比较快时倘对房地产抵扛押价值进行顷再评估。获十四、碑估价人员已注册房地产蹲估价师：景辜垫云驾(绞签章味)贡方余忠注册号：君32200挨90140中注册房地产村估价师：烫张晓慧邀(签章)剥京栗蹄注册号勿：3220猛04004陵1约十丰五它、估价作业费日期合从20疾10卸年第12竟月兴8弱日起至20砖10年12典月10日止吴。讨十幅六俩、本评估报自告的使用有腿效期限异一哈年（从20迎10年12组月10日起湿至20愈11挪年苗12姓月蛇9改日止）。颗附唉件第一、房屋所抱有权证复印打件回二、国有土尽地使用证复增印件戴三、委托估本价方营业执拐照复印件踪四、委托方冷法定代表人锅身份证复印训件锁五、房地产泽所在区域位盯置图负六、受托估劳价方营业执副照复印件豪七、受托估费价方资格证多书复印件期八、房地产老估价师资格坡证书复印件魄房地产泥抵押规估价技术报捆告缩苏房地荒镇扬玩估字届（晶20在10）翻第宅09汤号响一、垄实物状况描慰述与分析晌1担估价对象实内物状况财（挨1途）建座落：A市烤开发区**适西路乌18射号；滑（躬2旨）轿建筑面积：嚷27822页.7委m参2夫；漆（造3张）燥总层数谈/申层次：斜2信号房屋为酒脸店主楼，共秧14饼层，菠3阔号房屋为职伶工宿舍，总谋层数旺4处层，奥1伤号及吃4答号为门卫及酸配电房，均喇为劣1嘉层；规（沈4孟）晨建筑结构：薯钢混；羡（茂5福）智平面布置：掉估价对象独阀立使用，痰2捉号楼内置电贸梯，妻3搜号楼内置楼蓝梯连接；施（摊6族）那工程质量：镰经估价人员鲁现场勘查，犹确认建筑物拥结构完好；挑（谦7懒）汗建成年代：裕2004颗年，向门卫室改建宪于巷2006丛年龟；惊（惩8菊）反维护、保养仙、使用情况射：估价对象吉的主体结构表维修保养良暮好，且外立戴面及内部均便经装修，成森色较新，使洁用状况良好商；惹（撒9厨）友临街状况：课估价对象临窝**西路；销（拍10替）父方便程度：趁酒店内配备振室外停车场糊；熟（辆11枪）匀物业管理：酒有物业管理轰；鼠（宁12轿）搞装修、设施象设备及利用种现状：炭估价对象为域位于A市开肚发区**西来路爬18视号的江苏*探*大酒店。熔江苏**大涨酒店是是由屑大全集团投纤资设计建造赢的四星级，煌集客房、餐超饮、娱乐、远休闲、旅游抵购物为一体山的现代化商猎务旅游酒店迫，为A市标粪志性建筑。描酒店共占地傅43英亩，总建筑左面积撤2.7甩万平方米，餐酒店主楼共季14酿层，东西裙参楼温3-5亚层，拥有总爷统套房、商创务套房、豪胡华套房、商绒务房、豪华亚房及高级房棵等不同规格席客房间狂140能多（套）；辞餐饮设施设球备齐全，拥请有餐位同1000墙多个，慰2刘个功能齐全反的大型宴会铸厅，洽1妹个大型会议避中心，多个满豪华包厢及诸普通包厢，滴1来个可同时容废纳夫400义人就餐的中萌餐厅，岩1街个可同时容枝纳枝200肯人就餐的中满餐厅，碰1撑个西餐厅；财酒店还拥有共完备的会议突服务设施，伟包括忠2脱个大型会议厕中心、谋3捎个中型会议览室、慰2讯个小会议室宰及毫1族个贵宾厅，替大型会议中杀心可同时容虹纳功350午人会议，为育大型的多功等能会议室，钉配备大屏幕拉投影、活动紫舞台等；酒狸店还配有桑单拿会所、美花容美发、棋驶牌室、商务杨中心、健身债房及室外网置球场、游泳帅池等，是A窗市目前规模惹最大、档次宣最高的接待灵、住宿、娱较乐服务场所要。探1叔号楼为酒店链门卫，改建联于嫌2006粮年，层高疏4.1买米，外墙铝榆塑板贴面，苗室内造型天灭花，地砖地躺坪，局部改暗造为中国银巡行自动柜员娘机网点。盟2搜号楼为酒店侄主楼，为钢渐混结构，层子高洪3.6堵米，共删14我层，其中地乓下一层，为涉洗衣房、更鞭衣室、员工福食堂、员工英娱乐中心及终仓库，地上遮13神层，第投1践层为酒店大若堂、西餐厅牵部、餐饮包砍厢及一个大哄型宴会大厅差。第遍2痒层主体为康暑乐中心，包卧括为桑拿中权心、足疗洗木浴、美发中元心、棋牌室骆、商务中心洽等，另有部玻分多功能厅慎。第夸3施层为会议及闪餐饮，包括池高级豪华包英厢、多功能涉厅、各规模幅会议室及一略个贵宾厅，敏第姻4-13掀层为客房部壁。其中顶层握部分为仓库价，另还有配赚套配电房、闭物业房及员条工宿舍楼。来酒店整个主浮楼大楼外墙宫贴面砖，西锤裙楼圆弧造液型，钢结构洞玻璃幕墙。做酒店大堂入任口为玻璃幕滴墙面，地面肢及墙身铺砌念磨光花岗岩贡、大理石，删天花板采用滋特色吊顶，陆豪华枝形水扒晶艺术吊灯棉。西餐厅地忙面铺设高级氏地砖，内墙耀贴高档护墙固板及艺术贴漆画，造型石凡膏板吊顶。慕餐厅包厢地健面铺斜纹地吗毯，内墙贴浪墙纸，装饰虏艺术画，造秤型石膏板吊夹顶，水晶吊昏灯，大部分劈餐厅包厢单陵独配备卫生饼间。册宴会大厅及夏多功能会议常中心岁地面铺地毯册，敏内墙贴墙纸位，造型石膏宴板吊顶，水摊晶吊灯，配搜活动舞台。碎桑拿会所、撇棋牌中心包客间洞地面铺地毯盐，内墙贴墙晨纸，大部分辱单独配备卫盈生间。客房潜地面铺地毯染，内墙贴墙者纸，天花石板膏板吊顶。呆公共部位地里面铺设磨光巨花岗石，墙裙身为磨光花员岗石、天花糖板采用特色番石膏板吊顶最。洗手间地传面铺设防滑吹地砖、墙身扬铺设光面瓷牌砖、防潮天物花吊顶。沟酒店带有中席央空调系统制，撇24谁小时热供水希系统，自动忌喷淋及烟感需报警系统及绪全方位监控震系统。酒店沉还配备三部店高速客运电蛾梯、一部员抢工电梯、一白部货运电梯茧及多处安全全楼梯，酒店籍带配设室外榆数百个停车锋位。例3粒号楼为员工炎宿舍及相关巩单位办公用席房，部分出茧员工宿舍为好内廊式结构寸，宿舍都为核普通粉刷，相地砖地坪，呈室内都带有低淋浴室。兄4赞号楼为配电直房和物业办丰公室，层高乌4.8百米，外墙贴孩面砖，室内票普通粉刷，畅地砖地坪。置2估价对象镇土地状况=1\*GB2带⑴墓座落：飞开发区途**西路织18号鼻；=2\*GB2治⑵河土地素使用权雕面积：制28771嫌.2饼m滋2感；=3\*GB2桐⑶凉宗地形状：呜规则伙；=4\*GB2止⑷遥宗地四至：债东至道路百，惨南至抖**西路炕，西至道路荷，北退至凯旋苑小鞭区祸。=5\*GB2征⑸先宗地级别：剃A市帜商业用地阿四欢级地家；=6\*GB2级⑹侵宗地内基础枝设施完备程电度：宗地内鹊达到通路、离通上水、通象下水、通电蹈、通讯停“骤五通轻”劫，场地平整栽“体一平州”烈的开发水平问。遇三护、区填位状况描述往与像分析抹1.地理位训置召估价对象坐拥落于届A市便开发区净**西路仓18号去，估价对象惠四至情况为何：东至道路路，观南至娱**西路伙，西至道路足，北哗至凯旋苑小播区串。侵2.区域概性况屯估价对象所衡在区域位于泄A市堪开发区。跃A市望，地处长江蝶三角洲，紧尘靠上海、南白京等大中城妻市，与镇江统、常州、扬甩州、泰州等夕名城隔江相狐望。全市由监长江市航道手以南的雷公演岛、太平洲稻、西沙、中柴心沙四个江姻岛组成。周懒边长120标公里，全市根总面积33新2平方公里耽，其中陆地喘面积228钞平方公里。烂A市耕辖17.0堆个镇，一个脏开发区，总蝴人口30万彩。扬中工业脸发达，实力捡雄厚。现有厘机械制造、蜻电气产品、烂轻纺服装、蔑精细化工、狂电子等30誓多个行业，矿并形成了工评程电器、硅鹅橡胶、钎焊盖材料、精细计化工、电子耐测量测试仪累器、复合肥头等六大产品沃基地。全市门交通便捷，厉扬中人民自金筹资金建造摄的横跨夹江棍的扬中长江凶大桥和沟通痛苏北的投“渔扬高射”个汽渡，分别雾与国家一类贱开放港口镇肿江港、高港乔以及沪宁高改速公路、京刚沪高速公路趴、宁通一级鸟公路连接成虚线，扬中二拉桥直通苏锡醋常。括委估房地产屈位于位于*共*西路，为心A市市区和是开发区交界贩处，城市基君础设施配套坝齐全。盒3.交通条苹件护3.1道路逝条件舞委估房地产鞠位于抖A市毙开发区罗**西路乎18号，惭**西路捐红线宽度约建为40米，破**西路间连接交通型享主干道明珠胶大道、混合笼型主干道新关扬北路、混碍合型干道扬愁子中路等多破条主次干道踢，区域内路预网密度高，易主要道路路岸面为沥青，寒道路保养维志护较好，总粥体道路通达虾状况优朗。旬3.2公共姓交通条件舰委估房地产寄位于双A市鸭开发区棋**西路岗18号，楼圾前不远处有悠公交站台倚**大酒店斩站及出租车兆站台，有多无路公交车在青此通过，交铁通便捷亭。俗3.3对外学交通条件粒待估宗地所延在区域距友A市贷汽车站较远雨，对外交通沟状况较好。亏4.基础设际施状况毒估价对象所搞在区域供水干、排水、供吩电、通讯、孕道路交通等赶基础设施完哑善。待5.商服繁疑华程度郊委估房地产老位于扬中开背发区与市区侵交界处，商敬业繁华度较检高，周围以井商业、住宅丸用地为主，碌沿街两侧为畅商铺，类型劣包括餐饮、豪休闲、住宿档，经营种类救齐全；周边船有大型的生产活小区凯旋盖苑、聚福园雨等，附近有据扬中最大的蹄华润苏果超唐市，客流量枕大，公共服伐务设施齐全绢，有中国建广设银行扬子垂分理处、中己国工商银行裤春柳分理处振等，商业繁鞠华程度较高项；恳6.环境条奔件奉6.1自然绒环境贤估价对象所炭在区域污染默治理较好，狂基本无水、悟噪音及大气隔污染，区域唐环境较优。卷6.2区域三景观古估价对象所的在区域苍位于开发区厦，规划协调区，区域景观请较好。魔三、市场背搬景优描述与库分析号1城市商业鸣定位吊A市槽城市经济以施第二产业和多第三产业为详主，商服业串企业集中分息布于市区中玩心地带，繁催华程度较高跪，经济技术竭开发区及城均镇外围重点颜发展第二产悬业。穷2007年改实现地区生狮产总值1统417.0奸.3亿元，耕增长15.吊7%，人均浓417.基0180元华。地方财政结收入20.花08亿元，料增长32茄.98%。赚第三产业实卡现增加值扎53.40佣亿元，增长霞19.2勒0%，三次虚产业比重为券2.95猜∶丛17.00骆.55蛋∶揪317.0茄.5。实现逗社会消费品妻零售总额举40.17个.017.甲0亿元，增睬长17.1叙7.0%。脂城镇居民人扣均可支配收助入1824很1元，增长胶12.5朗%，农民人缓均纯收入9齿050元，吹增长13含.1%。年懒末金融机构万存款余额饲132.1兼4亿元，增映长8.8护7%，居民显储蓄存款芳79.33今亿元，增长热3.11跌%，人均储馒蓄存款2狼8917元锄，增长2晨.74%。访全年实现农稀业总产值肤7.88亿升元，增长治13.01童%，粮食总戒产量9.酒27万吨，脚比上年增长赶2.01陡%。完成编足制全市土地庸利用总体规扯划及新城区鹿控制性详规亩、城区南进奸概念性规划悦、沿江滩涂彩利用概念性牧规划等专项要规划，基本德实现城乡规当划的全覆盖嘴。三茅大桥肺改造、建设醋河周边环境慌整治、23沉8省道沿线阁环境整治、杠**西路阴新民段、春弱柳中路等工看程如期竣工还。实施文景谦广场、建设盲路南侧、江场洲南路两侧费片区改造及碧新行政中心警南侧片区建软设、汽车客残运新站等跨畅年度工程。辈泰州长江公挥路大桥（扬铃中段）进场孟道路建设完击成，首批拆枝迁安置全部鸟结束，扬中尤境内工程开朴工。成立阿A市社城市管理行嫩政执法局，午进一步理顺远管理体制，狡大力开展城翅区市容环境拖综合整治行舒动，城区市怠容市貌明显纠改观。孝5.2助商业房地产拳相关金融、默税收政策寺中国人民银致行、中国银耍行业监督管奇理委员会《踩关于加强商酸业性房地信危贷管理的通昏知》（银发着［2007资］359号贫）指出，利锈用贷款购买郊的商业用房崖应为已竣工特验收的房屋字。商业用房吗购房贷款首披付款比例不越得低于50斜%，期限不耀得超过10议年，贷款利姑率不得低于桥中国人民银灌行公布的同垒期同档次利麦率的1.1污倍，具体的匀首付款比例悦、贷款期限欣和利率水平带由商业银行摆根据贷款风却险管理相关危原则自主确啦定介。揭5.3奶现行商业规蚂划浆按照规划搏，位A市眨随着超“丘一城两区共”皮的不断推进各，以明珠湾词“惩商业一条街晨”击为中轴，城涝东东部前进悄路、扬子东俗路、江洲路牺、翠竹路仍迎为传统的商什业区。城西升**西路颗西段、中电还大道交叉口煌形成行政中祝心和现代服暑务业发展区肤。目前，距A市评区仍以响“果通达商厦豪”援和嚷“敌扬中商城亮”糟形成半径8港00m左右式的一级商业浮中心，商业哭街主要分部怀在江洲东路门、江洲西路容、前进南路裳，以服装业旋、零售业、打电器业等为分主。善A市厘民广场和华乐润苏果形成搞二级商业中节心，主要以榜零售业、超罪市业、餐饮别业为特色。刚同时，随着遍外南路新汽令车站的开工础建设和物流录市场的培育菌和发展，以定新汽车站为亚中心形成扬滋中现代服务抓业和物流一盈大亮点。径从扬中整体骆商业服务业吹来看，仍缺瓜乏现代服务刷业的理念，无没有特点和军特色，结构犹形式主要为容自然形成，考商业规划较杀为滞后。商秘业特色仅有泉港东北路美轨食一条街、早健康路装潢键一条街等凉。碎四、最高最茂佳范利用脉分析看房地产估价毁要以房地产讯的最高最佳灰使用为前提塑。乓最高最佳使冷用是指在法罢律上许可、反技术上可能间、经济上可顶行的前提下倒，能使估价倒对象的价值杀达到最大化乖的一种最合产理使用方式浆。通常有以震下四种使用启方式可供选祝择：炕（1）保持烂现状利用；德认为对现有肥房地产保持逆现状、继续跟使用最为有丰利时，应以惨保持现状、岛继续使用为脆前提进行估细价。堤（2）装饰施装修改造利敲用；凝认为对现有静房地产进行橡装饰装修改爪造但不改变律用途再予以露使用最为有呀利时，应以拖装饰装修改很造但不改变农用途再予以逗使用为前提用进行估价。筛（3）改变街用途利用；楼认为改变现劣有房地产的松用途再予以窗使用最为有挖利时，应以育改变用途再里予以使用为袖前提进行估瓜价。鸣（4）重新垃开发利用；愤认为对现有阁房地产进行虏重新开发再典予以使用最克为有利时，们应以重新开牢发再予以使斩用为前提进线行估价。停通过对估价骂对象的考察忠分析，我们木认为估价对矩象保持现状唐利用，即继裂续用作商业逢房地产为其眯最高最佳使赶用方式。这州是因为：当1.估价对想象土地证限棍制用途为商麦业服务业，膏符合法律上识许可前提；腹2.估价对早象按商业服零务业用途设欲计，物业内醉部组合均衡细，与外部环掩境协调，符峡合商业用房艳技术标准；贺3.估价对逐象按目前用答途利用，能怕产生最高经累济收益，经满济上可行。脆五、缴估价方法枯适用性分析齿本次对估价锈对象房地产敌抵押价值进租行评估，所篇采用的技术差路线为：末（1）求取峰完全权利状采况下的估价棉对象市场价纹值；量（2）估价叨对象抵押价严值＝（1）胖－估价师知至悉的法定优促先受偿款。袄本次对房地积产抵押价值植进行评估，淋先求取假定源未设立法定钥优先受偿权愤利下的市场强价值，然后李再减去房地浅产估价师知裤悉的法定优零先受偿款。扬一般而言，理房地产估价店方法主要有耽收益法、市秘场比较法、基假设开发法跑、基准地价够修正法、成米本法等。不好同的估价方随法从不同的饰角度反映了目房地产在一身定权利状态卖及一定时点杀的价值水平扛，只是各种若方法的适用继条件、特点瞒、对资料的洞要求有所不溜同，需根据作特定的估价莫目的、估价蔬对象、市场窝情况等选择自适宜的估价微方法。灿估价对象贸为安集客房、餐裕饮、娱乐、姨休闲、旅游择购物为一体吵的现代化商骆务旅游酒店既，块周边区域基城本无重类似的转让来和出租交易袭案例，赶因此末不适合采用银市场比较法扩。侍假设开发法花通常用于待胃开发土地的代估价，而且集估价对象为姓新建酒店，真短期改建的瞧可能性不大食，因此也不泊适宜选用假捆设开发法评俊估估价对象打的价格。良因闪估价对象属促经营收益类蝶房地产，故名可摊采用收益法醉进行评估。导考虑到估价谣对象处于摊A市腔主城区基准缎地价覆盖范膀围内，估价肃师亦已较全续面地掌握了称A市坚主城区房地沿产开发的成欺本构成，故恶又用成本法灯进行验证。娃所谓收益法课指预计估价迫对象未来的亦正常净收益嚷，选用适当艘的资本化率沫将其折现到居估价时点后免累加，以此赢估算估价对且象的客观合巡理价格或价第值的方法娃，冲其计算公式其为：赖V寇恐晕-房地产虫价值请a除悼流年列纯收益旧地凝r百旁埋胳--资本辈化率盆岁搂n染日萍护浅--收益塘年限艰成本法技术肯路线：求取蜻估价对象在昌估价时点的历重置价格或阿重建价格，灿扣除折旧，奥以此估算估袜价对象的客幕观合理价格蒙或价值的方拾法。即:沉房地产价格窃=土地价格血+房产重置铸价格施×农成新率辜其中房产重雪置价格的技忠术路线为：移房产重置价辩格=前期费仇用+建安造顽价＋故基础设施苹配套住费音+管理费用包＋投资利息暖+销售费用瞧+开发利润免＋销售税费笛土地价格采供用基准地价错系数修正法暂，具体技术捡路线：餐首先分析基天准地价评估译基准日与本珠次土地估价蹈基准日间的暗地价变化情旬况，对基准脱地价进行期巷日修正；怕然后根据其吨地价内涵中选开发程度的逆差异进行土话地开发程度辞修正，之后诸分析待估宗烧地因素条件斯与所在区域心因素条件平葛均状况的差秘异，进行区妥域因素和个奋别因素修正融；最后进行魔年期修正和营容积率修正腰得到待估宗坛地地价。即胶：皂地价＝(基素准地价喇×灭K僚1摘±径开发程度修勤正)荒×冬K膀2重×后K驶3之×抹（袄1是±暮∑纸K绝）娱式中：驼K跃1己──毛期日修正系塞数庄K辫2气──社土地使用年拆限修正系数须K捉3闪──瘦容积率修正炒系数理∑络K刃──刻影响地价区鲜域因素及个撞别因素修正户系数之和像六、估价测趟算过程旁（一）成本挠法加烛1土地价值以：茶1锅.1只土地位置、笼用途疯待估宗地位桶于寇A市盆开发区芒**西路夺18号萍，旅证载用途:辽商业服务业款用地,评估滤设定用途商角业服务业用悦地。泊1锐.2逮估价过程肆委估宗披地属侦A市勇开发区仪**西路洋18号演，戚根据《避A市梅市区商业用遣地地价区段仅基准地价表轰》和相关土葡地定级估价胀图件，在芒基准日饮2009踪年跟1控月秤1桐日，宗地开属发水平为垦“脚六通一平脂”跟(忙宗地外达到缠通上水、通罗下水、通讯柿、通电、通晋路、通气证“恭六通幅”胞和宗地红线纺内场地平整牛)务条件下，使悔用年期为商杨业用地剩余族出让使用年溜期32.7广5年，泻A市辉新扬路北段撒-善**西路聚区段011规013S区巡段价为26唐50元折/m索2葱。浩本次评估的滋待估培宗地外达到较通上水、通军下水、通讯寻、通电、通杂路、通气贯“矮六通跃”汽和宗地红线游内达到通路牢、通电、通钱上水、通下层水、通讯及拴场地平整的咱“桌五通一平乎”角的开发水平兔。豆使用年期设堵定为李商业用地剩拐余出让使用御年期32.本75年呼。两者存在卖评估基准日围、土地开发行程度、土地碗使用年期方朴面的差异龄。泡1谣.2.1决脊良好织根据江苏省联国土资源厅连公布的饲城市地价动泼态监测报告麻，参考《亮A市多市区200众9年第一至津四季度定基事地价指数表吩》，同时结扶合舍A市款20睁10年商业吹用地土地市杜场状况，编云制考2009灯年绵1光月植1诵日至估价基扬准日拢2010年兆12月10楚日打的地价指数规表，详见下醉表：彩磨表巨2装地价指数容表（环比指偶数）黄年份季2009.金1.1松2010.链1.1馋20故10.6.监1膜地价指数棕100鹿106.6出8沫10派3.3祸故可确定期兔日修正系数捆袖迷=1.10己2巡1守.2.量2开发程度聪修正煮以上测算的提地价为待估脂宗地红线外深达到通上水盘、通下水、耍通讯、通电获、通路、通拒气豆“幕六通叶”照和场地平整其的电“别一平抄”污开发水平的姿地价，而劈本次评估的忠待估忍宗地外达到叔通上水、通挺下水、通讯辟、通电、通纷路、通气瞧“侨六通翅”索和宗地红线蓄内达到通路疾、通电、通笼上水、通下否水、通讯及职场地平整的犹“妈五通一平阴”树的开发水平轻。两者在开苦发水平上存物在差异，宪因此，需要竹对以上测算移的地价进行校土地开发水消平差异的修据正，内达到慈通上水、通落下水、通讯敌、通电畏“阴五通厚”房开发水平的辣平均费用及仍其利息、利额润安土地面痛积计如下：免堵（刺1虚）通上水费帝用分摊字云债12给.00情元刘/围平方米高凯（忠2讲）通下水费横用分摊戴条播8咏.00亿元束/链平方米黎（坊3产）通讯费用劝分摊莫能状珠身6嘉.00亿元凭/舰平方米朝捏雕（4）通电组系统费用分速摊闹洗脆15绘.00双元军/盐平方米加（5）通路筋费用分摊鼠晋储25拳.00哄元散/头平方米负却合计柴炊惹挂秤66产.00涛元镰/植平方米像1赏.2.晨3影响待估穗宗地地价的邪各项因素评羡估色根据《蠢A市勤土地价格调逢查他》，钥A市锄市区商业用封地四级地宗郊地地价修正访系数表和商论业用地宗地求地价修正系焰数说明表见馆下表胶：讲表蕉锦A市室区商业用地恭四级地亦地价影响因议素钓指标说明表件宗地修正因坟素疼指标标准善优瓶较优碌一般源较劣诱劣华距商服中心双距离（立m射）摇距仍市级商服中嫂心议距离300停以内垃距齐市级商服中家心负距离300怒－450侵之间或纳距区级商服掉中心距离针10货0承以内烧距度市级商服中择心翻距离450粪－650棚之间或财距区级商服剧中心距离老100－2瓶0僚0皇之间据距馒市级商服中简心凝距离650奋以外遣或名距区级商服淋中心距离妥200－3婶0尖0卡之间由距区级商服悦中心距离截3船0这0忠以外都离公交站点基距离（霞m润）查一级站区梳l00今以内前一级站区丹100－飞200垃之间皆或二级站区牲l00赛以内蠢一级站区策200-3李00费之间或二级恨站区庆100-2象00缝之间忽一级站区斑300-4嘱00耀之间或二级笋站区妻200-2湾50棵之间追一级站区稿400洞以陪外撇或二级站区肌250盟以洁外句道路通达性税道路通达性刊好授道路通达性赔较好乡道路通达性泻一般渡道路通达性稼较差辜道路通达性炎差狼规划限制肠规划用途商孟业，规划对咏土地利用强羊度基本无限半制芬规划用途商携业，规划对羽土地利用强浸度略有限制包规划用途商冲业，规划对俗土地利用强袭度有一定限组制此规划用途商絮业，规划对茶土地利用强漫度限制较大侨规划改变土塌地用途超宗地形状钟形状规整，括对商业利用能极为有利现形状较规整个，对商业利居用较为有利肢形状欠规整答，对商业利侦用稍有影响厌形状欠规整亦，对商业利烈用有较大影棋响怨形状不利于轰发展商业用没地深宗地面积若面积适中，女对商业利用离极为有利袍面积较适中迎，对商业利讨用较为有利株面积偏大或爱偏小，对商纺业利用稍有败影响陡面积械偏大或偏小召，对商业利振用有较大影眨响暗面积断过大或过小姐，酬不利于商业浅利用伶相邻土地利工用状况善周围为商业卧用地写周围以商业递用地为主，裕并夹有居住仁用地夏周围以居住等用地为主，爪夹有少量商顶业用地主周围为居住慢用地介周围主要为滋工业、仓储侵及其他用地雄表摩淋A市铺区商业用地纪四级地覆区段基准地籍价修正系数蛋表郑宗地修正因宾素葛修正系数执优尼较优受一般毫较劣粱劣角距商服中心围距离仇0.045生0谷0.022握5钳0.000献0混-0.01疲50验-0.03往00正距公交站点侵的距离已0.021驻0骤0.010兵5裁0.000档0脏-0.00锯70论-0.01广40笛道路通达性买0.030呼0艘0.015不0触0.000惯0铅-0.01嗓00量-0.02鼻00载规划限制末0.018绞0葬0.009垦0擦0.000飘0畅-0.00迟60伍-0.01巩20窃宗地形状潮0.015顿0碍0.007绳5喝0.000寺0马-0.00稼50作-0.01债00煎宗地面积怕0.012坡0滑0.006末0像0.000旅0皇-0.00搏40换-0.00世80赖相邻土地利狂用状况访0.009胡0锅0.004挡5源0.000艇0涨-0.00其30柔-0.00甘60擦1迁.2.樱4影响待估敲宗地地价的塌各项因素评喜估槽考虑等估宗锄地区域条件淋、个别因素帐对其地价的遗影响，确定辱各修正系数置见下表：花盖待估宗地地煮价修正系数教评估结果表孔因缺集素观因素条件舅评价等级援修正系数烦距商服中心旧距离祥距区纲级商服中心齐100米以叠内望较优铲0.022匠5事距公交站点母的距离丘一息级站区律100米以性内潮优头0.021拘0劲道路通达性继道路通达性弱好蹲优考0.030毕0沃规划限制桌规划用途商插业，规划对痛土地利用强唉度略有限制柄较优挠0.009欺0亏宗地形状肃形状规整，届对商业利用叮极为有利谅优姻0.015瓜0确宗地面积匙面积偏大或丛偏小，对商劲业利用稍有柄影响柔一般网0.000榜0点相邻土地利挤用状况煎周围以居住影用地为主，弟夹有少量商骗业用地扯一般只0.000乎0胞合计解0.097惠5巨1厚.2.魔5年期修正宣1捷.2.小5吼.1地土地还原率毯的确定采土地还原利乡率实质上是月土地投资资僚本的收益率落。我们采用抵安全利率加爽风险调整值窗法和投资风梯险与投资收殊益率综合排赢序插入法二她种方法综合丽确定土地还布原利率。劣①轨利用安全利沈率加风险调辜整值法测算配土地还原利克率嫌安全利率是定指无风险的硬资本投资收个益率，我们鞋选取中国人个民银行干20尿10年恰1雷0月德2态0日公布的坟一年期定期喂存款年利率甲2.磨50亦%筑作为安全利镰率。岸由于目前在别A市熟土地投资存分在一定风险家，综合分析程该区社会经周济发展和商部业用地土地撇市场状况对笑土地投资的邻影响程度，舞确定风险调蚊整值为羞5.87燃-旗7.87冷%，由此求锄得土地还原辨利率为8.帐37-花10.右37坚%。哄②浅利用投资风辜险与投资收工益率综合排庆序插入法测球算土地还原偿利率欺投资的收益忧与投资风险纸密切相关，鸣目前比较安联全、风险性枝小的投资有货银行一年期丰定期存款、拒三年期国债铃，但其收益捐率也较低，净分别为2.程50%和3筋.73%；推银行贷款存活在一定风险孔，其收益率狸高于前者，暖为5.56喘/%；投资挠在房地产开皱发方面风险璃较大，其法责定利润率为馆6-15%心，平均为9疾%层；而投资在绪股市则风险而更大，其收如益亦可能更善高。经分析喘判断，土地城投资风险大更于银行一年铜期贷款而小糠于房地产开亦发，据此测仔得土地还原脂利率为8.劈26%-1妇0.66%逗。举综合上述二爬种方法测算墨结果，最终裁确定本次土赤地估价的商稻业用地土地戒还原利率为胞8.5%。踏1艳.2.代5氏.2趣地价修正详忽略自估价历期日起算未标来32.7刑5年内土地威还原利率的屠波动因素，兆年期修正系颈数则为：蔽年期修正系逐数瘦=[1-1鹊/(1+倡土地还原率大)佳剩余使用年弃期阿]锻/粗[1-1/蜡(1+原土地还原率乱)炊40脏]麦=1-1/佣(1+每8.5爪%)咳32.75到碑/迎1-1/(阻1+换8.5泛%)学40青=0.96莲79塘1.3宽度盯修正丽根据《标A市抢地价动态监瑞测与基准地般价更新成果眯》，设定宽锄度为4-6嗓m的宽度修果正系数表见伶下表1。外平均临街撒宽度在8-另10米的路球线价宽度修诸正系数表富平均宽度（啦m）懂<2恼2-4秃4-6矿6-8溜8-10泼10-12届12-14好>14调修正系数层0.80克0.84昼0.89疤0.95攻1.00佳1.05溜1.10艳1.1型6虫估价对象临欲街宽度错>湖1今4m，则宽裙度修正系数热为1.16就。火1.4深度款修正固根据《吸A市权地价动态监糊测与基准地悉价更新成果敏》，设定深思度为9-1扇1m的深度诵修正系数表搁见下表2。暂平均临街深运度在9-1厦1米的路线斗价深度修正俊系数表茶平均深度（佳m）命<3局3-5渗5-7创7-9循9-11袄11-13雁>13辫修正系数枕1.28蔽1.19稠1.12妈1.06缓1.00聪0.95钩0.90郊估价对象临展街深戏度