旅馆筹备作业计划及资金预估概要

旅馆筹备作业计划旅馆的筹备工作，是整体旅馆事业开发过程中，从规划期进入实现期的一个最重要的执行方法和手段。无论旅馆的整体开发计划如何完美、市场定位如何正确、建筑硬件规划设计如何完善、工程施工品质如何优秀，但如果旅馆的筹备工作不够专业或作业程序不正确、或作业方式太低等等因素，都会造成后续经营管理的严重错误。旅馆筹备作业者团队背景经验大约可分为：旅馆开发筹备专业；旅馆经营管理专业；旅馆开发筹备专业一般而言，就是「从无到有」的「原创性」开发专业，撰写或制作开发计划（MasterPlan）或依据开发计划来执行旅馆筹备作业工作，制作筹备作业进度计划、制作各项专业部门的总体作业大纲及程序、筹备作业的工作预算及财务计划、推展及督导各项业务计划的执行、旅馆开幕计划得协调和推行…等,工作压力繁重但具有高度得成就感。而且在旅馆顺利开幕后约在执行一至二年的市场与经营调整作业，即撤开原来的工作岗位，转移阵地再为下一个旅馆的项目执行开发工作，通常国际性的旅馆经营管理公司或连锁性的旅馆集团都具备有这样的一组专业开发人才和团队，专门执行旅馆开发及筹备工作。抢兹就旅馆开鞋发筹备专业相项目介绍如装下：计土地开发可倾行性分析与芒规划隔土地变更事筒务（都市计俘划区、非都药市计划区）遍休闲周边产惩业规划、经桃营管理、推毁广壤景观规划设恋计衔业务行销与锹市场推广姓旅馆精品店影之规划与管克理盘形象塑造与每公共关系建团立传订房作业与括流程管理泽餐饮服务与思成本分析控桶制窃工程部门之水维护维修准国则订定显安全管理规件划倚人事部门之品管理与制度港客房部之管训理与制度守财务部之管站理与制度主商务及国际寄会议中心之四规划与服务残人力资源开绣发、训练束各型态休闲音俱乐部之规四划与管理纵旅馆筹建过废程羡,筋基本上可分拥为四个阶段衣,紧其服务内容昆分别为：柏市场规划可禾行性评估阶篮段（呼FEASI威BILIT教Y便STAGE菜）歪对基地位置准、区位条件国及环境等事私项做调查分获析。如：区父域关系、土桑地使用现况零、交通运输仆、公共设施甲与设备现况仔、邻近土地微权属、相关子上位计划（呢区域计划及垄都市计划）弦,矿邻近重大建稍设等。畜基地附近旅诸馆、渡假村民或游憩休闲粪设施之市场产调查分析。吃如：邻近游积乐区、风景管区之设施内爷如、游客调东查等；邻近英旅馆、渡假猪村之设施内犁容、住宿率色、价格等数答据调查分析圾。丧当地有关土暗地开发法令多、建筑法规朗、土地使用巩管制规定等碌之分析。握界定旅馆、呈休闲渡假村禾等之功能与唯定位。岛整体土地使搏用规划构想源。「包括」馋：基地内土抬地使用分区来、动线系统民、公共设备彻、公共设施得、景观规划稼等。仙初步经营管许理计划分析肠与建议。如他：经营型态秘分析建议、乐管理组织初冶步建议等。菠市场研究（百市场定位）甜：产品概念单（产品概况广及规划、规蛋模规格建议扰）；设备规溜划建议（硬撒件调整协调系及建议）。棕初步财务计哥划拟定与建威议。盼整体可行性生方向之建议汉。傲协助业主提殿出土地使用果变更所需数供据。（视业踢主需要）体国外知名度敲连锁顾客技昆术引进、提惩案与签约服版务。群规划阶段（捏DEVEL勉OPMEN援TSTA岸GE鱼）红依据旅馆之骆功能与定位枣,当于硬件归划绍设计中提出串分析与建议堆：塞协助业主配饮合室内设计沃师提出室内榜装潢之主题偏,害并对客房、舰公共场所、迅餐厅、酒吧众、会议室、功宴会厅、俱纸乐部、周边败休闲游憩设准施等之设计它布置与色彩净调度方案提楼出构想建议累。片协助评估或徒建议建筑师侮所提出之空辛间配置计划袄、动线计划扬。浑评估或建议殿旅馆、渡假勇村或俱乐部考之硬件规划舱或软件活动翠设计。料评估或建议合设计师选定京之家具、地再毯、布料、慧窗布等规格剧。羊评估与建议坐软件设备在衬安全上之规化划。坟提供或评估军活动相关之俯硬设备规格覆之标准。府评估有关客糟房与公共场魂所照明要求魂之基本数据吊、调光装置舟与规格。刃评估餐饮营洪业内容及功蹄能规划。栋筹备营运阶腊段（叫PRE-O悬PENIN这G喊）沾提出完整之锐营运企划书饼与行销计划哗。近提出营运期科之财务预算吧、分析报告侮与制度、流浇程之设定。旷研拟广告企肚划与宣传造院势等活动。熊拟定广告企准划与宣传造蓝势等活动。暗建立旅馆及炕俱乐部之组驱织架构与人窄力分配控制姨。统提出业主与脉管理顾问公捕司之沟通报免告管道与各斯项报表之设量立与流程。逼筹备处之设箭立与规划。抛如：人力资绘源之提供与砌培训、财务召预算与执行茅、进度控制算与预估完成毕时间表。得管理组织系宽统建立、制批定服务标准并与员工手册谅。鞋评估相关设堆备之采购清郊单与验收。倡如：房务部助设备、用具卡；餐厅、厨粮房用具与设圣备；活动器岂材设备；娱偶乐休闲性配译备；工程部核维修设备及涂工具；办公榜设备等。来器材设备之县验收、规划跃与操作训练容。五企业识别系唯统（仗CIS则）设计、餐件旅服务、客拌房消费产品固及行销推广额制作物之设漠计。挪营运阶段（季FULL卵OPERA瑞TION煤）墨行政、人事排、财务执行烧与管理。挥预算控制、昂损益评估与瑞完善之财务蹄报表与控制宇系统之执行此。骗行销推广与呀业务执行。正媒体宣传与重公共关系之们建立。层人力资源与龟能力之训练蜂与提升。撒服务品质之孤控制与管理归。夏依据相关法罗令、规章、菜拟定灾害防现范措施。介采开源与节孝流齐头并进扬式之管理川,进以提高经营经管理效率与秋效益。亲提供业主有骤关营运报告于、报表惭,肌与作业流程暖之运作（营赌运财务）。音全程提供技觉术咨询、监昏督与兼负营肚运成效之相疯对责任。世兴建旅馆贵可行性研究奴报告要目湖兴建旅馆可元行性研究报悟告缓旅馆或餐饮援经营管理设紧备之规划及谜协助执行坦制订旅馆各嘱部门作业程在序及工作准陕则杏旅馆或餐厅遍兴建，筹备搭，开业，经谜营管理统计烦及核算之协物助抢旅馆或餐厅凶建筑设计师她之推荐及协芦助序旅馆或餐饮蛾之设备，生拔财器具之技抵术指导迁营运亏损之骄分析及协助落改进营收爷营运管理计散算机系统规怒划弦企业策略新皮思维吹条·健委公司规模与冰市场占有率灯的迷思葬暖·息排企业经营的紫终极目标气—按创造利润暴线·境究营收、利润鸡与公司价值垦间的连动影须响替技·街映驱动企业迈影向成功的引啦擎林—摄营运模式明营运模式总鉴览营凝·块告营运模式的甘策略性构面雁铃--槐客户区隔与读选择获煮--他利润来源貌导--迷相对竞争力灶喇--嫌业务范围悔授·述蜂营运模式的点重要性及深巾层意义涝赌·慈护利润导向营虽运模式的类挡型、特性及捐成功关键恐营运模式的佣财务观点双逼·烛刮营运模式反秩映在财务报寸表上的焦点掉藏·掏垫增加收入的愁营运模式舞绩·交风精简成本的叶营运模式构概·币定创造利润的摔营运模式堡酒·盐馆如何促使营嘉运模式发挥愈最大贡献挡营运模式的主业务观点洲哭·那港各种营运模碑式对客户的锁意义颜脸·勺兵以营运模式怀之优势发展档销售策略阁垄·旺设从对手的营元运模式中寻巩找机会点腥用数字管理叶~厚好的财务管尾理对经营管备理之效益香锯．瓜暑了解营运活梨动与财务间孝的关系益罩．虽赵如何运用财腔务管理改善吩经营管理效籍益跑涨．挪鼠财务管理的逃功能及重要刑性断数字会说话表~河消除语言障浪碍，进入财首务领域庄伏．声质认识一般公袋认会计原则碍均．榴舅熟悉常用的糖会计及财务喘名词早作．选辅赚钱也会破线产毯—哗黑色倒闭秩环．语排提高与财务塞人员的沟通绪效率娃透过数字判沙高下阅~慧解读企业营钳运的综合报窝告求膊．嘴誉财务报表之坚种类及意义更哲---叙资产负债表依夫---它损益表寒艘---顾现金流量表厘贵．芽离了解企业活浅动如何影响廉财务报表溜者．巴怖运用三大财料务报表分析夜、检查经营内绩效梦用数字来经乓营好~险运用财务信念息发挥营运尖价值炕胖．崖凝分析营运结域果的方法直导--为获利性锣锦--浮衡量企业偿肃债体质遭肯--樱纵向面分析均附--戏时间序列分撤析林较--窜分析企业或度事业单位的鹅偿债能力衬铁--暮联合分析矩佣．揭碍营运分析的障利用以找出沃经营或管理字上的可能问帖题所在嘴闯--蜡收入分析闷危--婶报酬分析煤赠--式支出分析弃毒--毯人事费收益六∕佳富获利倍数分浇析镰坟用数字来表念达计划及控窗制傲~签运用财务数粗字规划预算煎并控制预算肯而．象温预算规划与叮预算管理的删意义较怖．扑勒企业体内预带算规划的架已构惭恩．碑放营运预算规总划以达成内围部对收入及神费用的有效妙控制替熔．窑姨规划财务预裳算以健全控丽制公司或事平业单位的投靠资及筹规划恒数字断未来括~拼分析损益及筹分析投资成扬败勺昏．将县成本窜—狗数量某—们利润分析之骨假设及分析际方法僻府---蹈方程式法掉重---非单位边际贡父献法陷植---镜边际贡献率宜法明疗．价见计算损益平疤衡点佣助．顽腿边际贡献及着其对损益表阶的影响默办．土喘利润规划的跨考虑因素舰培．拾忠利用有限要木素关系表分山析产品的利旦润舌背．匹逆利用成本狸—宴数量腾—目利润分析以休协助经营决端策娇叙．部房成本企—疑数量革—椒利润分析的堂应用弹岩．项脾计算营运现舱金流量表鄙旅馆投资资帝金预估忧以客房收入仍为主之旅馆芹旅馆投资总哈额概估＝土渡地款＋（房傍间数居×槽每间客房装注潢及设备平亩均分摊造价画）粮每间客房分扣摊造价：式国际观光旅传馆平均约新批台币升300作～帅400劲万元乳一般观光旅础馆平均约新嘉台币把250敌～投350鸟万元惩原计划总投携资成本分析脊参考一般旅捉馆总投资金圣额的内容与槐资金分配：两土兼坏地银10贤～香20谢﹪扯整说吩地攀秀费惩1猛～走1.5盛﹪协建匆攻筑理至费北40环～注50受﹪商装修工程详15饿﹪表设锻陶计骤龙费碰5支﹪监财配话政志烂税笋10其﹪私生财器具莫1.5木～烘2猪﹪闪开胡脑办竞饱费粗4翅﹪否存羡脚货越1.5蝇﹪才周闭究转售屠金徒1.5壶﹪宏（财政税：佳证照许可、缎营业规费、形税捐）茅而其中『建庭筑费用』内倦容及所占比吩例分配为：满建筑工程斩50陷﹪好空调工程盘16柴﹪倡给水排水卫代生工程将9堤﹪共电器工程被8描﹪乓家具窗帘地乌毯敬8坚﹪拾电梯工程捎4浑﹪恐厨房洗衣房杯设备手3迟﹪局其它杂项工牢程湿2浩﹪鞋餐饮及客房签并重之旅馆总投资概算范例：蛾土地嫌NT芝＄云3.0肉亿（针30绍﹪见）反建筑成本抚NT颠＄燕6.5丸亿（毫65日﹪赵）秃开办费用（垒旅馆开业前常费用）小NT轻＄着0.5蚀亿（蚂5眠﹪笼）初10璃.0纵亿（例100者﹪沈）垂其中土地取孕得成本愈来理愈高，其所脾占总投资比搅率约炒10驰﹪却～棉30败﹪妹之间，因此杯由取得之土闻地成本中，公即可反算出匙总投资概算遵。醒建筑成本概魔算捕–顽百分比仅供储参考（二）清项每古目电百分比凑﹪暖平均比率锹金部炼额孙整地及杂项吧工程松建筑工程泳电机工程图给、排水、绒卫生、消防链工程贼空调工程柜室内装潢工仙程漫家俱、窗帘父、地毯等备廊品杨电梯工程差厨房、洗衣盲设备虫工程管理（硬含建筑设计检、监造）康1派﹪锅-3章﹪逮42宰﹪盖-52洗﹪尊5朴﹪步-9苍﹪斩6紫﹪称-10匹﹪宰8抬﹪冰-12闲﹪忘10第﹪赚-14挪﹪在5吹﹪争-8镜﹪胀2进﹪厕-4元﹪母2嫁﹪采-8另﹪展1铸﹪厘-3袋﹪黑2尘﹪购47死﹪逃7篇﹪驶8眯﹪鼠10曲﹪妻12圣﹪地6.5知﹪策3票﹪吼2.5仙﹪昂2颈﹪互6.5筹亿毫×剃2缸﹪娱6.5跃亿烤×混47添﹪疤6.5悔亿侄×艇7脑﹪临6.5拖亿齿×惑8羞﹪芳6.5列亿螺×街10尝﹪乎6.5掠亿箱×乡12楚﹪闭6.5挤亿睁×残6.5不﹪投6.5茄亿针×丙3秧﹪利6.5盼亿悉×心2.5绵﹪方6.5圆亿唱×嘴2初﹪粘建筑成本总不额快100豪﹪恳6.5催亿罚利用反算法润来求投资金知额之概估菊根据统计显艺示，一间客奏房的造价之杨千分之一为制客房出租之腥房价，由此归一观念，我标们可以从市姐场调查中，月先求得旅馆甘预定地点附榆近之旅馆房闻价（根据数阅家旅馆定价狂与设备规模抄之比较后取惠得一个合理疼房价），并逐加以分析，雄从房价中反额算其相对造略价，可以做栏为自己投资据的参考。『例』游若要求客房耕出租房价可公以达新台币晌3,000篮元，要建鼠200塔间客房的旅醋馆，试估算赌其客房部分辞之总造价及冲投资总额。须NT$3殊,000×冈1,000孩倍＝＝垒NT$3倾,000,匪000恋（平均客房瓣造价为新台府币您300跪万元）别300呜万元沈×贵200韵间客房＝客6此亿元（客房庭部分总造价惧）叉（客房部分据总造价＋土雅地款）嫁×赏1.15己＝旅馆投资经总额概估纽其中绩15圾﹪号可解释为一码个安全系数般值驼，当然，在六投资之初，征对于资金来桐源以比较保涌守的态度来冒评估可减少蛾日后投资不借足时的困扰蛛。切记，各私项设备之采史购以前，应孔有一定比例蛇的预算，实旬际上价格买李得多了，要层想办法在其映它部分减扣斤，否则对业社主较为不利抬。谣房租计算：禾早期以消极啊得实际开支眯为基础，有赴下列几种计桐算方式：侨以损益分歧浆点求出房租拜：将旅馆营投运预估总成程本，分为固炭定及变动两驻种，依照损欧益分歧点（哀Break纪Even式Poin覆t利）计算方法劳，求出平衡党作为客房租锣金之参考。浙千分之一原穗则法【笼The$弊1per批$1,0瞧00Ru店le钉】：以一间族客房建筑费炼之千分之一违为一天的房固租的计算方稼法。耐总支出加利袖润求房租：抢为美国旅馆烘专家刃Mr.R磁ayHu怕ffart瓣所提倡，以柄一年总经费大加目标利润凑求出房租。论一年总经费失（津E旬）戒一年目标利球润（肚P福）犹﹪蓄R京客房数（态R哗）呆平均住房率红（爱O写）绘%债客房租金＝盐（锅E傲＋犬P驾）透÷碑（孝R炉×丙O×365仇）共总成本与预买估可收房租后之关系求出如房租：依据昆市场调查或淘参考邻近旅械馆的租金，添来决定客房脱租金纯预估一日房指租（己N嫩）炎一年总成本筝（究E劲）奏÷书365害一日成本（吹DE挡）港一日必要之琴住房率冒﹪屑＝瞎DE÷以（轿R×N冲）幻则必要之住盛房率为收支犯平衡点来推相算主实际客房成母本：以实际三开支为基准威，依照会计缝原则求出每约一间客房成烛本，再参考消其它因素决粘定房租价格哗。鸟以市场供需蚕情况加上旅势馆开发计划喘设定之市场库定位计算。俗从市场供需所及市场行销颜情况，以比插较法的方式凯配合原来设屈定之市场定嘉位积极寻找黎出自己的房计价。券旅馆筹备标掠准作业补制订决策计挎划的格式（萍与管理功能总指引）院本表是在旅旨馆筹备（乓pre-o低penin肃g晒）期间被用占来作为所有碎规划系统中攀，后续系统永的基础。正吵确地使用本反表可使总经饥理与所有相恢关部门顺畅东而有效率地沙筹备旅馆开筝幕。再者，港此系统也被育设计成为所苏有权人监督怕与追踪总经巾理全面性策狱划能力的方箭法。它能使呀所有权人更淘明暸进行中酸之旅馆筹备峡任务。给首先，辨识博出要被分帕彼特定任务的铸部门或人员膝。成任务应纳入借各部门之下脾。厘部门和执行读者的名称可抄归纳如下：－总经理怎－驻店经牛理或执行协螺理按(Exec务utive岁Assi院stant绿Mgr.搏)畅－桃骆客房经理桂－餐饮经冷理参－西餐主拼厨拐－中餐主泊厨鞠－备餐器势皿－饮务杰－各不同铸之餐厅－房务－洗衣－客务－工程－安全－业务革－公共关南系钉－人事幻,丰或人力资源限发展器一旦确认每侮个部门的相鼻