某地产公司财务比较

四大地产公司财务比较分析地产业是香港的重要经济支柱，即便是在世界范围内，香港地产业的发展水平也处于一个相当高的位置之上。而在香港，长江实业、恒基兆业、新鸿基、新世界发展这四家地产公司均是地产界的骄子，凭借其规模和良好声誉，在港人的心目中，四大地产公司就代表了香港的地产业。经过多年的不断发展，四大地产公司各自形成了一套行之有效而又独具特色的企业运作模式，值得我们学习和借鉴。财务是企业经济活动的反映，以下本文从财务角度对四大公司进行比较分析，希望从中获取一些启示。公司基本情况新鸿基地产发展有限公司在四大地产公司中规模最大，它于1972年在香港联交所上市，核心业务是开发房地产供销售及收租投资，相关业务包括酒店管理、保险、金融业务和运输基建管理，并涉足科技领域。新世界发展有限公司于1970年成立即开始其房地产开发业务，并于两年后在香港联交所上市。经过二十多年的积极发展，该集团已将其核心业务从地产扩展至酒店、基建、服务以及电讯。同时它也是在中国大陆最大的香港投资者。长江实业（集团）有限公司是香港最负盛名的企业之一。集团业务范围广泛，包括房地产发展、基础建设、港口货运、能源、零售、酒店及电讯业务。恒基兆业地产有限公司是一家投资控股公司，透过附属公司参与香港的房地产开发与投资、项目管理、建筑、物业管理、酒店、公用事业、零售、财务及投资控股以及在中国大陆的房地产开发。其旗下，包括联营公司，有六家上市公司，其中三家为恒生指数的成份股。四大地产公司财务比较分析由于条件所限，本文仅获取新鸿基、新世界、恒基兆业1996年6月30日起截止到1999年6月30日及长江实业1996年12月31日起截止到1999年12月31日的财务数据。需要说明的是，新鸿基、新世界、恒基兆业是以截至六月三十日止的一年作为一个会计年度，而长江实业以截至十二月三十日止的一年为会计年度，虽然会计期间不同，但该差异将不至于影响比较趋势。本文所使用的财务数据均以其会计年度为基准。（为便于与我司比较，将我司截止99年12月31日的A股财务数据列于四大地产公司数据之下，以1港币=1.08人民币作为换算汇率。）业务规模比较（单位：亿港币）总资产（图1）四家公司的资产规模均在97年达到较高点，其后除长江实业稳步增长外，其他公司都有所减小。新鸿基资产规模最大，但99年长江实业一举超过了新鸿基位居第一。（注：图中所标识的年份表示长江实业及万科截止当年12月31日的一个年度或其他三家地产公司截止当年6月30日的一个年度，以下相同。）营业额（图2）肥从绝对数看鸽，新鸿基的蜜营业额规模宇最大；新世抹界虽不及新倒鸿基但营业眯额较稳定，减表明业务发晕展较平稳；晴长江实业和仁恒基兆业营虚业额增减起贡伏较大。9势9年四家公容司的营业额绪从大到小排远序为：新鸿贯基、新世界筒、恒基兆业识、长江实业口。净资产（图3）两从增长趋势副看，长江实恳业的净资产杀规模逐年稳个步上升，其惰他三家公司沟均在97年序达到最高点裕，98年又哈有不同程战度的佣下滑，到9期9年下滑势舍头有所减缓你，新世界和藏恒基兆业的武净资产还略良有回升。9食9年长江实僚业的净资产跨超过新鸿基唉跃居第一。景恒基兆业净喝资产规模最丰小。傻需要说明的涂是，99年缠长江实业在昨营业额下降夸的情况下，豆资产规模得削到讯速膨胀就，主要原因性是对联营公葡司（和记黄做埔、长江基滨建等）的长巨期投资获得乔了丰厚回报滑。年内投资林收益额达曾$子580亿，俩是上年的1蹈2倍（其中的和记黄埔因费出售O制range窜plc咏股权长实获朴得投资收益贴$补577亿）丘。过每股净资产搏（单位：港征币）（图4）锐四家公司每美股净资产的扁变动趋势与决各自净资产壮的变动趋势样是一致的，刻但排序略有驰不如同，箭原因在于新面世界的股本剥规模相对较身大。尽管长尽江实业的股驾本规模也较桂大，但因9锯9年的良好捐业绩使每股撤净资产位居碑其他公司之匠首。无论是观在总资产、垦净资产或是砌营业额方面歌进行比较，制这几家公司百按规模大小灌进行排序，朗顺序都是一甜样的（长江遮实业的营业毁额除外，这鹰主要由于该吹集团的主要猴利润来源和你记黄埔等公腔司为其联营愿公司，不属题合并报表范希围），且四辩家公司的净排资产与总资故产的变动趋撞势基本一致凡。这种关于残公司规模的醒财务指标的饮同一性，在净一定程度上曾说明香港四塑大地产公司早在公司规模暴的扩张上，向表现出一种丰较为明显的逢均衡发展特逼征，而非单牧个财务指标包的突出。师万科的资育产规会模和营业规闯模虽远不及扰四大公司，甘但近年呈现杂出稳步增长搜的趋势。屋2．短期偿贿债能力比较吼流动比率（盲流动资产/诵流动负债）（图5）方尽管99年友各公司的流宝动比率相差盛不大，但从咏各年情况看嗓，四家公司梦流动比率的贩大小和变动店趋势存在很专大差异。长磁江实业的流章动比率较高讲，但98年诵开始已明显晓降低。99柏年除新鸿基饶外，各公司薄（含万科）肃的流动比率拘均比上年降螺低，表明其胳短期偿债能渴力有所减弱盯。由于个体见差异，无法舍看出香港大拐发展商合理召的最低流动误比率水平。统速动比率[榨（流动资产吉-存货）/悔流动负债]柳公司柄长江实业京恒基兆业淘新鸿基污新世界肾万智科菌年份袖99奖98驰99旧98校99型98鸡99冤98播99君98牛速动比挽0.53简0.49毅0.14恨0.33堡0.61怠0.77零0.53曲0.54轧0.59神0.50政现金流动负仓债比档-0.18妹0.83摘0.35透0.13泪1.04铜1.03埋0.13碎0.38舍0.02狐/（表1）马从速动比率赵与流动比率询的比较情况闭看，各公司蒜的存货都占侨到流动资产胸一半以上，筒其中恒基兆宗业的存货占较流动资产比喝重最大，9唯9年甚至达谊到90%，盯因此速动比烘率也最小，编这将极大影棉响其短期偿刘债能力。这菜同时也反映阿了房地产行早业喇所固役有的存货金沙额大、销售害周期长的事鞋实。原与98年相夜比，99年冶万科的流动奉比率降低了遗但速动比率班却提高了，沿主要原因是须99年万科观的存货大幅抬度减少，存挽量资产在连铸续高企后首蛮次开始下降构。强现金流动负晋债比（经营赤性现金流量茄/流动负债笋）护真正能用于丰偿还债务的驴是现金流量钢，经营现金截流量和流动汉负债的比较温可以更好的尖反映企业偿益还短期债务标的能力。从恩四家公司情傻况看差异较界大，其中新锈鸿基的现金散流动负债比鲁连续两年超碰过1，短期界偿债能力较白强；而另外兴几家公司的泛现金流动比劲还不及其一吴半(除长江柿实业199芦8)，最小野的甚至只有匹0.13(动新世界19杆99)。纠长逝江实扣业99年因驱营业现金出溜现净流出，技使现金流动捡负债比呈负蚊数，因此其资短期偿债能化力明显不足门。数运营效率比叨较挖应收帐款周顶转率（销售冒收入/应收坟帐款平均余抓额）积四家公司应牢收帐款周转跪率大小不一茧，从99年同的情况看，卵恒基兆业和叼新鸿基应收护帐款收回速同度最快，仅添不到2个月量，其次为长箩江实业。新沃世界应收帐失款管理能力阴较差，平均扬收帐期高达透128天。拼万科的应收轨帐款回收速惠度处于中间倡水平。（参柱见表2）爪长江实业垄恒基兆业抚新鸿基渐新世界列万科恩应收帐款周激转率奴4.14皆6.95案6.69饿2.85病5.55窜应收帐款周拐转天数适86.9挨5遭2.5兴54.5担128案65.8（表2）贴流动资产周驴转率（销售昌收入/流动侮资产平均余跪鹅）（图6）薯流动资产周湿转速度快，坡会相对节约采流动资产，称等于相对扩圾大资产投入的，增强企业胃赢利能力；支而延缓周转致速度，需要跨补充流动资毒产参加周转券，形成资金携浪费，降低什赢利能力。翅四家公司中狸，新鸿基的秧流动资产周算转最快，长寇江实业相对秆较慢。渐万科的流动隔资产周转速迁度仅次于新拼鸿基，同新天世界相当并布有超过之势慧，且近三年稍在逐年加快赖。机总资产周转存率（销售收椒入/总资产汽平均余额）（图7）孤总资产周转孩越快，说明刻销售能力越烧强。四家公番司中，长江穷实业雀资产纪周转速度最补慢，新鸿基娘次之，恒基仰兆业和新世按界相差不大弹。他相比之下，岂万科的总资悟产周转率优乞于上述公司简许多，一方劣面说明万科缺资产规模较恨小，另一方懒面说明运用嫩有限资产获叙取收入的能将力增强了。虽结合应收帐友款和流动资台产周转情况你，可以认为缸目前万科的模资产营运效育率比较好。煌长期偿债能研力比较资产负债率（图8）酒通常，资产瓶负债率越低句，说明企业及自有资金实卫力越强，还毒本付息压力朝越小，财务砖状况越稳定愧。四家公司软的资产负债缠率基本都在历50%以下抵，其中，长总江实业资产霞负债率最低堵，且有逐年总下降趋势；仗新鸿基次之忍，但比率逐修年上升；其伪他两家相差灶不大，但堡在9双9年新世界控的资产负债匠率达到51决%。财务杠逃杆是一把吧“称双刃剑浮”谋，如果总资爷产利润率高响于负债利率明，增加负债坚可以获取更分多收益，反监之，增加负阀债将增加负袄担和财务风份险。99年仍新世界的总验资产利润率协仅为1.1考%（参见图失10），过寨高的负债率箭无疑将增加疑其财务风险售。葵万科的资产弦负债率高于临香港公司始判终在50%锐以上，尽管枕这在中国的澡上市公司中色并不算高。武已获利息倍办数（税息前卷利润/利息铺支出）亩长江实业吐恒基兆业倾新鸿基灭新世界涝已获利息倍息数陷5.7脾4.6滚5.7蝶2.1（表3）颂虽然长期债疯务是未来的渗经济资源流骆出，但利息坛却是企呆业每忘年必须的支懂出，已获利亮息倍数正是糟反映利息受饿到企业息税杂前利润保障颜的程度。四能家公司中，丝新世界的偿渐还利息能力脖最差，还不裂到其他三家惹的1/2。妖（需要说明隔的是，99贞年长江实业优实际已获利粪息倍数达5乱9，从稳健垂和可比性出世发，这里仍驻用98年数否作为其对利读息保证程度罩的评价指标变。）日获利能力分登析孕净利润（单桐位：亿港币挑）（图9）免四家公司的魔净利润变化饼趋势基本一唐致，98年电较97年均梦有大幅度下传降，99年馋又有不同程岂度回升。结肝合近几年香吃港经济的发腾展历史来看骑，上述公司尖的赢利情况令明显透视出脖香港98年接金融危机时水的影子（宏戚观经济状况描严重影响房胞地产追业景气程度种）。在经济寒萧条时，很子难找到利润禽不下降的公鱼司；而在经猎济复苏时，熊大部分公司桃赢利情况有奸所好转。辜此外，我们昨注意到，9验9年长江实融业净利润呈稀跳跃式增长森（原因同前丽）而新世界痕这家公司的洽赢利却仍然袄恶化，这似敌乎揭示了该驰公司的经营英不善。赖销售净利率洪（净利润/商销售收入）（图10）畜各家公司的蚀销售净利率烧与净利润的径变动趋势基园本一致。新秘世界的销售锋收入获利能佳力较差，与尊其他公司差途距较大。新丘世界和恒基佳的销售净利喷率有逐年降省低趋势。此愿外，需要说槽明的是，长咏江实业的销蓝售净利率比警其他公司高则出许多倍且适波动较大，叹其原因笔者映在前文已提壮到过杠，即长江集复团的重要利拉润来源的——断和记黄埔、桶长江基建、捐香港电灯等纠公司均为其驼联营公司，鲜未被纳入合潜并报表范围萍，导致销售授收入没有包触括这些公司谋，而净利润滚又体现了这温些公司的收崇益。握与上述公司廊相比，万科洪的销售获利塑能力尚有较缝大差距，而排且销售净利均率在逐年降董低，主要原认因在于：（绘1）万佳的既商业销售收燃入净利率低贤；（2）因毙开发成本较本高万科地产另毛利率较低诸；（3）四债大公司出租主业务净利率笋较高。幻资产净利率页（净利润/修总资产）（图11）竞资产净利率木反映了企业虚的资源利用投效率。除长敏江实业外各逗公司的资产手净利率基本骂呈下降趋势曲，这在某种粒程度上也蔑说明编了香港地产软业的行业平距均利润率正扬在下降。且则房地产企业文由于其行业载特殊性，很炸大一部分资释金用于土地筋储备，资金纠占压较严重抱，因此其资罩产净利率普饭遍较低。四那家公司中，质新世界的资丹产利用效率跟最低，99括年仅为其他箱公司的1/逆5。相反近摄年万科的资吹产净利率在崇缓慢上升，赶一定程度上和反映了万科碰综合资产利撤用效率在提区高。瓦净资产收益票率（净利润馅/净资产）（图12）偶净资产收益哑率的变动趋便势与总资产扩利润率的变只动趋势几乎畏相同。这也灵反映了同样刘的一个问题订，即近几年虾整个香港房暂地产业的平么均利润率在庙逐步下降（诊长江实业若抗剔除因和记秧黄埔转让股土权取得的非滨经大常收指益，其净资扮产收益率也筒是降低的）征。由于香港俗的会计制度盯将物业重估拖市价高于成舍本价的部分荐作为净资产搬的一部分。秃计算扣除该雀重估储备的剃净资产收益狼率，将更具矿可比性，也林更便于国内乐企业参考。侨公司终长江实业悟恒基兆业灯新鸿基窗新世界俯万科其年份厉99该98催99客98躺99归98肺99短98趟99让98而扣除物业重看估储备的净老资产收益率厉（%）乳42.0诵7.3悠14.7加14.4滥14.7猪12.7夸3.4扣6.3钞11.0纯10.1（表4）粪由表4可看疾出，房地产晋业由于其营咳业周期长等河行业特殊性枕，即使是象禾香港四大地景产公任司这塔样做得较好宋的企业，其以净资产收益殊率最高也不烘超过15%冰（长江实9重9年业例外鹅）。每股收益（图13）童从四大地产橡公司的每股注赢利变动情甩况来看，同殿样是由于宏下观经济不景纠气导致他们医97年以后殿的赢利情况岂不甚理想，桑直到99年她才略有回升块（但新世界断99年情况俱进一步恶化撤），长江实牛业99年每跳股收益创历详史新高（原检因同前）。泻股利分配政钉策比较洒每股股利（疑股利总额/险流通股数）（图14）撑结合每股收零益情况分析汪，四大地产换公司每年的程股利支付都胶是根据当年龙的赢利情况纸来确定的，经利润越高，央支付股利的描绝对数越大锻。但长江实献业99年情毕况相念反，饰每股股利并屈未随每股收玻益的增加而跳大幅增长，想这或许是其掩一贯的低股党利政策或者轧为了增加储参备扩大投资我，也可能是愉基于对支付悠股利现金压检力的考虑（烟支付99年邪股利需现金虚$坝31.7亿束）。职四大地产公壁司的股利支扒付基本都以驻现金形式，激新世界99除年的股利虽兄有部分以红长股形式，但炕也给予了股铜东现金选择盆权。轧股利支付率诱（每股股利怪/每股收益忍）膀（图15）扯股利支付率径=每股股利届/每股收益零，反映了公闹司赢利中有愤多少用来支伟付股利。四雪家公司中，含新鸿基采取淘的是固定股询利支付率的娇股利分配政逆策，而其他煤三家公司的亚股利支付率乔的变动则是镰另一种情况翠，即股利支暑付率跃与公司赢利炕负相关（如窗前述长江实丧业）。这就郊说明了这三眨家公司在公回司赢利情况名较好年度（浩实际上也是麦宏观经济状光况较好的年捧度），降低太了股利支付失率，以增加健保留盈余供杰再投资所需野；而在赢利值状况转差时洋（实际上也纹是行业不景恳气的年度）暂，增大了股合利支付率，也减少了扩大道投资的储备狐来源。（表5）仁各业务构成态比较鸣（表5）朝业务构成坏年份独长江实业没恒基兆业好新鸿基糕新世界匠营业额蠢营业溢利睬营业额栗营业溢利叙营业额堤营业溢利驶营业额刑营业溢利青金额正占比材金额希占比绣金额冠占比晕金额辅占比泼金额脾占比覆金额简占比丙金寨额嫩占比触金额访占比醋租金竭99耽336斑4.1惯156栽8.4册1355铁9.1颜873醒18.0石5510吧23.3滨4203胳39.6笋1757对10晒1179遗69.2温98贷280雹2.4拾184凳5.4略1616旦15.2喂1074掘17.9诊5650现24.3什4443玉30.9尺1990糕9.8夜1379姥28.1渡楼宇出售摆99国7371艳90促42匠2.3宽11036铜75.6埋3153逆64.9荐14991狮63.3寻4960依46.8喜1529刺8.7条142议8.3店98垃10975胜92.5鞭2618睛76.3掏7197樱67.7锣4241喂70.5究15304算65.9墙8939己62.1龟5836食28.6东2909棒59.3助建筑及机电你工程求99枝610岩4.2违27麻0.6侍6748衣38.5脏382宋22.4科98嗽545祝5.1盛39暂0.6蔬5923核29本434今8.9属酒店缴99剧542秘2.3倾134枝1.3牧2095厨12宰222贸13.1刘98寸545幼2.3毙132胆0.9外2672升13.1揉349瓦7.1圣基建联99俯741菌4.2斗480家28.2朋98罩677淡3.3劫400扛8.2正电讯接99珍2618匹14.9漂-712应-42.1捉98倦2345做11.5太-646裤-13.2播物业管理唱99冤486茶5.9泛70货3.8拌98升601蚊5.1惊62争1.8院投资及财务踢99块158肠9究85.3借806暴5.5杆806标16.5射543绘2.3穿543挣5.1种98捞562禾16.4悦660苍6.2迷660话11.0认435万1.9条434粪3誓其他天99啊6版0.2及790姨5.6啄2094舱8.8和767腿7.2百2039骂11.7颈16甜1.1繁98踏3祥0.1钞611捆5.8坟1288肢5.6行435志3.1镇947您4.6泛77课1.6筐合计轧99英8193丝100诱1863排100赴14597纽100肝4859广100抛2真3680粱100榴10607熔100旨17527姻100呼1703叹100其98撑11865坚100盐3429寄100盐10629驼100方6014拴100淘23222蜓100瓶14383涂100鸽20390催100数4902屋100跳四大地产公端司中，长江铃实业、新鸿洗基和恒基兆乎业的主业非赴常突出，楼耻宇出售业务歪在各公司业客务营业额及季利润构成中遣所占比重相田当高（长江搭实业的楼宇冲出售利润中选扣除了物业攀减值准备）唤；而新世界剂主业不突出步，该公司9浮9的营业额得中楼宇出售语仅占8.7际%。协楼宇出租业涌务在四大地哑产公司的各经业务中均占某有较效重要的地位谎，从表中可岩看出，各公仅司出租业务颂的营业溢利黎所占比例均默达到其营业峰额所占比例惊的近两倍，述可见出租业俩务的获利能胜力较强。巨此外，四大黎地产公司所布涉足的其他旗业务与其主他业基本都具钉有较大的相降关性（如基醋建等）。篇对我公司的垃启示意义既在上一部分浊，通过数据习比较和趋势灌比较，笔者兼已经对四大滩地产公司的伍各种财务指址标进行了综谈合性的比较乖分析。根据织这些分析，筑结合我公司余实际情况，搁得到以下结幅论：顶在规模上，昼与四大地产葬公司比较，搞万科仍相差休很大。广因此，万科冷的规模扩张您空间还很大往，而且正处居在一个稳步捐增长时期；椒在规模扩张域时，应注意妄总资产、净真资产和营僻业额的均衡棕发展，对此汉，笔者在上不一部分已经甩指出四大地馆产公司规模执扩张具有明偏显的均衡发盘展的特征。魄四大地产公差司中，规模章最大的是新站鸿基（长江鼠实业99年基情况特殊不吹在此比较）杆，99年其阿营业额、总辫资产、净资副产、净利润旗分别是万科劳的9倍、3尿8倍、55慌倍和44倍尚；万科各项拒规模指标与客四大公司中衔最小的比较泪情况如下：瞒峡逮责投落单位：亿港肠元牛财务指标根四大公司的搅最后一位蛛万科拔比值闸名称悠数值凳总资产叼恒基兆业希928.9展41.6警22.3巷：附1谈营业额眠长江实业皱81.9镇26.9荷3.0须捎：得1垦净资产召恒基兆业脆498.7魔19.4物25.7省：栽1膊净利润段新世界尸12.7乡2.1握植6.0夸：胀1缘在经营质素转上，万科与郑四大地产公求司水平相近怠。杜比如在净资荷产收益率、莲总资产净利痰率，在短期档偿债能力与丙运营效率方坦面；万科显销售净利率雷低于四大公威司，主要因归为万佳的商丹业销售收入该净利率低及突四大公司出世租业务净利咏率高的原因连；万科的个靠别指标甚至期优于四大公脂司，例如9思9年万科的匹速动比率，雄总资产周转锐率（总资产表周转率达到要0.65，喉高出四大地创产公司4倍趟多），这说梦明万科的资侧产综合利用小效率在逐步偶提高。烧3．撇在资产质素娃上，万科明醋显逊于四大列地产公司。荷其一表现在食四大公司拥傻有高额评估乎增值的长期鱼物业，如新敌鸿基物业评侧估增值高达京蜻430跑亿港元；运而万科却有严不少低效资屈产和遗留问蜂题；其二，猛万科的资产填负债率明显眨高于四大公蛮司，这主要蔽是由于是香貌港和内地的冤不同的融资胜环境造成；懒其三，存货被在万科总资序产中的比率兼远高于四大猎公司（尽管畏99年有所恩降低），但然在流动资产墨中的比率和缠四大公司接亚近，说明四蔽大公司的长窜期投资、长贝期物业比例问远高于万科坐。柴存货情况比敏较沟长江实业夕恒基兆业神新鸿基阁新世界脆万科阿存货金额（祥亿港币）绸139.6惭273.2攀161.4寄235.9再22.9丰占流动资产今比重（%）塔63.9向90.6垃57.4介70.0柏64.7哄占总资产比把重（%）肌8.0抽29.4渣10.1困20.5逝55.0咏4．四大地邀产公司的近洒年来的获利貌状况与香港昨宏观经济状朝况息息相关汤，表明房地私产业受宏观丝经济影响较立深。戒反观万科自塞97年以来延的上升，也爽是与国内宏源观经济发展矩趋势相一致僵，这提醒我妨们，要密切茂研究宏观经喷济发展大势元，也要准备经应对宏观经显济不利下的顽经营对策，欠如万科目前吩的较高的资蔽产负债率和君净现金流出呀就是需要改鼓善的因素。宇5．在获利怀能力上，万唐科与四大地颂产且公司的差距全。逃主要表现在锹利润构成上筹，99年万驳科的楼宇出岛售溢利占溢志利的比重高愈达81%腹，而四大地嫩产公司（新妈世界除外）金一般占到6屯0%--7秤0%，这炒反映了万科懂在地产业务驴利润中利润演来源的单一杂性，也反映导了万科经营薪住宅销售业写务的压力，布具体表现就顺是万科的业冈务构成中楼老宇出租的比欺例极小，远而低于香港四尼大地产公司糠，而租金收盗入是一种既重稳定又获利胞强的收入来淘源。分析惕其原因，可搬能主要在于六—烤中国大陆与倒香港的市场她环境不一样盈，香港的地灵产业经过多知年的发展，冰已形成较为滚稳定和成熟童的出租市场鄙，而大陆的垦出租市场可识以说还没有裹形成，今后庆随着市场的云不