文化博览园建设项目立项可研报告

PAGEPAGE１审核通过，存档整理。受控资料，禁止外传！审核通过，存档整理。受控资料，禁止外传！总论项目背景项目名称湖北XX置业有限公司承建的xx县文化博览园建设项目。项目承办单位概况本项目投资商为湖北XX置业有限公司。企业名称：湖北XX置业有限公司住所：xx县通羊镇兴洋小区229号法定代表人：XXX公司类型：有限责任公司注册资本：人民币壹仟万元整经营范围：房地产开发经营、建筑材料、盆景花卉销售。湖北XX置业有限公司成立于2007年，企业定位于一个综合性的实业公司，现以房地产开发投资为主体，下辖多家分支企业，公司以慈善为己任，以奉献社会，造福众生为理念，在发展历程中，不但为xx县的经济发展与城市建设作出有益的贡献，更为xx县的慈善事业上添砖加瓦，湖北XX置业有限公司以投资本项目作起点,以文化推广为企业责任，打造文化产业链，带动区域经济发展为方向，驱动产业健康良性发展。本项目开发商为湖北XX置业有限公司，xx置业公司置业将继承公司一贯的诚信经营原则，秉承打造核心产业发展基地的中心思想,顺应xx县城市发展需要，以对城市未来高度负责的态度，组织好人力物力，精心策划，严谨施工，将《xx置业公司·xx文博园》建成xx县的地标物业，崭新的旅游名片，必将取得良好的社会效益与经济效益。xx置业公司旗下将成立全新的运营管理机构,以打造产业集群为目标,以《xx置业公司·文博园》为启动的载体，汇聚行业精英人才，塑造全新经营管理模式，以立足产业培育、综合运营的思路，着眼xx县公益文化事业的的成长和发展，并对配套服务设施进行配置管理，以商业化的运营方式壮大健全本土文化主题产业链,形成完整产业模块。公司现有员工余人，其中具有高级职称以上职工人，中级以上职称人，大专及本科以上学历员工达95%以上。公司无论从人力上与物力上，都已具备开发本项目的基础条件。研究工作依据（1）、中共xx县委办公室[2008]7号《文化博览园项目建设专题会议纪要》；（2）、xx县发展和改革局文件通发改基[2007]57号《关于核准xxxx置业有限公司书屋万景园建设项目的通知》；（3）、xx县环境保护局通环管字[2007]9号《关于xxxx有限公司书屋万景园一期工程项目环境影响评价报告的审批意见》；（4）、xx县规划委员会2008年12月关于文博园规划设计方案等项目规划评审会纪要；（5）、中共xx县委办公室出具的xxxx置业有限公司负责建的书屋万景园项目更名为文化博览园项目；（6）、《xx县发展纲要（2004－2010年）》。。（7）、建设项目选址意见书通规选址许字（城区）2007第015号；（8）、中共xx县委工业经济第“十一五”年发展目标》；。（9）、湖北省和xx县相关统计资料。（10）、《工业建设用地指标控制规定》；（11）、《xx县经济开发区控制性详细规划》；（12）、《xx县城市总体规划》（13）、；建设部及发改委《关于建设项目经济评价工作的若干规定》；（14）、《建设项目经济评价方法与参数》第三版；（15）、《投资项目可行性研究指南》试用版；项目提出的理由近年来，在xx县委县政府招商引资，共建和谐xx的决策下，xx县物质文明建设取得了显著的成就。近几年来，为了优化企业经营环境，加快县域经济的发展，县委、县政府下发了通发[2003]号文、通政办发[2004]49号文、通纪发[2005]18号文。县委县政府将坚持以科学发展观统领全局，抢抓二个机遇（武汉城市圈两型社会建设综合配套改革试验区和全省贫困地区新农村建设试点县），突出五大重点（新农村建设、工业园区建设、生态旅游业发展、城乡建设和路网建设、招商引资和项目建设），着力优化产业结构，着力改善民生，着力促进社会和谐，打造咸宁次中心城市，建设富裕文明秀美和谐的新xx。根据规划，xx将加强文化设施建设，完成中心运动场、xx大剧院的建设，启动文博园和体育馆的建设，力争三年时间完成通羊、大路等11个乡镇、风景区综合文化站建设和全县185个村农家书屋工程建设。2008年6月27日，xx县委召开了“文化博览园项目建设专题会议纪要”，会议认为：建设xx文化博览园，有利于完善城市功能，提升城市文化品位，是xx县城市建设和文化建设的重点工程。xx文化博览园项目是旅游开发总体规划通羊景区建设的重要项目，是国家级风景名胜区九宫山、国家级文物保护单位闯王陵、国家级地质公园景点开发的配套工程，是xx旅游产品开发和完善，项目建设很有必要。项目建设的有利条件1)政策环境十五”期间，全国文化设施建设坚持实事求是、量力而行、优先安排、填遗补缺的原则，建成文化设施中，既有高起点、高科技、高标准的大型文化设施，又有规模适当、标准适宜、满足群众文化活动基本要求的基础文化设施，从而形成省、市、县、乡多层次、布局合理、功能先进的文化设施网络。国务院办公厅转发的《文化部国家计委财政部关于进一步加强基层文化建设的指导意见》（国办发［2002］7号），提出了要“加快推进基层文化设施建设”，出台了文化设施建设的任务、规划、资金投入及配套的有关政策，以及加强文化设施管理和利用的具体要求。为深入贯彻7号文件的精神，原国家计委和文化部针对全国基层文化设施现状，制定并颁发了《关于印发“十五”基层文化设施建设规划的通知》（计社会［2002］1433号），召开了全国加强基层公共文化设施建设工作会议，对全国基层文化设施建设工作作了具体部署。2002~2005年，加大县级文化馆、图书馆建设专项资金投入，每年安排12亿元补助投资，4年共48亿元投资，用于新建县级图书馆、文化馆。国家设立专项资金补助地方文化设施建设，有力地推动了基层文化设施建设。“十五”期间，仅中央就补助地方县级图书馆、文化馆等基层文化设施项目5亿元，带动了各省、地（市）、县投资县级图书馆、文化馆建设资金约12亿元，新建、扩改建县级图书馆、文化馆1078个。各级政府把加强县级文化馆、图书馆和乡镇文化站等基层文化设施建设，进一步改善群众文化活动的服务设施和环境，作为贯彻十六大会议精神，努力实践“三个代表”重要思想的大事来抓，在对本地文化设施建设情况进行调研后，采取积极可行的措施，多渠道筹资，制订了本地的规划和实施方案。随着各级配套资金的逐步落实，全国基层文化设施建设进展顺利，2005年底基本实现了县县有图书馆和文化馆的建设目标。一些省区的省（区）委、省（区）政府提出“建设文化大省，发展文化产业”，强化中心城市的文化集聚和辐射功能，将文化建设与历史文化名城建设、文化旅游资源开发利用及城市文化环境建设相结合，加强了公益性文化基础设施建设，推动了文化设施建设和整个文化艺术的繁荣与发展。多渠道、多方式筹集资金，是进行文化设施建设的有效举措，许多地方在文化设施建设中，开拓创新，探索文化建筑的新和美，突出了文化建筑和区域文化的特点。环境要求（绿化、交通、泛光照明等）进一步优化；技术含量大幅度增强，计算机、互联网、多媒体技术为代表的手段大量应用；资源共享和资产综合利用率进一步提升，为充分发挥文化设施的总体效益奠定了基础。在突出“特色”方面，文化设施建设规模定位进一步明确以人为本，并和市场经济定位结合起来。文化设施建设虽然取得了一定成绩，但仍然存在着一些困难和问题，主要表现在：文化设施建设投入仍然偏少，比例偏低,基层公共文化设施建设滞后于经济建设的发展和人民文化生活的需求。2)区位条件xx县位于湖北省东南部，以通羊镇为中心，西北距咸宁市所在温泉37公里，北距武汉市124公里，东北向径直32公里至石栏桥的新县，东南向径真41公里的至太平山主峰界江西省武宁县，南向径直28。5公里至老尖崖，南偏西向径直至老虎头主峰界江西省修水县，西向21公里至崇阳县。xx县是一片美丽土地，山川秀美，风光旖旎，东有道教名山太平山，南有华中胜景九宫山，西有百洞之山大城山，北有森林公园大幕山，水上乐园富水湖及地下长廊隐身洞，一步一景，景景别致，目前已有两处国家级景点：国家级风景名胜九宫山，国家级文物保护单位闯王陵，此外，国家级自然保护区-森林公园、国家级地质公园-隐水洞正在评审中。本项目位于xx县经济开发区的石宕村，依山傍水，风景宜人，空气清新，地理位置得天独厚，是区住、休闲的最佳区域，地理位置优越、交通便利，环境优美，具有良好的发展潜力。3）地理优势：本项目用地四至范围：基地西临二十米支路，南临横一路，东临九宫山，北临横二路，现状用地为水田、旱地及部分山体项目地块位于xx县市通羊镇石宕村，地理位置十分优越。东邻惠淡路，南临规划路，西面是惠南大道，北面为规划路，本项目用地面积约127397平方米，分为三块，两块为山地地形，另一块为平地，分两期建设，第一期建设文化博览园、艺术馆、联排别墅，占地面积147.1亩，是发展商贸业的繁华黄金地带。但属未开发地，部分在开发，一部分未被征用，也亟待开发，这些地块基本上是建厂房、办公，或作其他商业建设，用地性质单一，实用性差，严重制约了该用地的经济效益。该地块具有良好的文化气息，风景优美，是适合居住、休憩的胜地。因此，按照xx县委县政府及市政规划的要求，对该用地拟进行重新规划。4）经济发展基础：近年来，xx县按照“以旅游促开发，以开发促开放，以开放促发展”思路，倾力发展生态旅游业，初步形成“游山、玩水、休闲、探洞、观古民居”的旅游大格局。2007年，全县共接待旅客102.5万人次，门票收入425万元，综合收入3.82亿元。而今，在建设武汉城市圈的大格局下，xx县委、县政府正在谋划发展旅游的新篇章。xx依靠通达顺畅的106国道，构建了境内旅游大交通网络。几年来，景区景点旅游公路全面改造升级，以高标准建设九宫山、富水洞、隐水洞等景区景点的连接道路，仅九宫山旅游开发投资达2亿多元。修建了九宫山至石龙峡公路改造升级砂铜线公路，基本实现国、省道二级化，县乡道黑色（沥青）化，乡村道通达化目标。以主导大型旅游宣传活动来提高xx知名度，并树立良好的旅游目的地形象。同时继续采取‘走出去，请进来’，以‘会、节、赛’等形式，加大旅游产品宣传，扩大在国内外旅游市场的知名度。把武汉及周边城市作为最主要客源市场，面向城市游客推出一些旅游精品，成为武汉城市圈名副其实的‘后花园’。2008年3月初，湖北省政府与中国广东核集团正式签订咸宁大畈核电站项目，xx成了湖北省惟一的候选地点。该项目今年下半年正式开工后，将在55个月内建成。项目将分两期建设，总投资500亿元，首期投资250亿元。装机容量将超过1000万千瓦，建成后每年可发电800亿千瓦时，能有效缓解湖北能源紧张矛盾。该项目的建成，将极大地带动和促进xx县域经济的发展，从此，xx将成为我国内陆首个新型能源建设示范基地。大广南高速公路是xx县境内的第一条高速公路，其中xx段24公里，途径洪港、燕厦两个乡镇、11个行政村，在xx县境内设有1个互通、1个服务区、1个收费站，项目总投资13亿元，由阿深高速发展有限公司投资修建。大广南高速公路的建设是促进地方经济发展的需要，也是推动xx县旅游业快速发展的需要，更是完善xx县公路网结构的迫切需要。这条高速是地方经济发展的一个加速器，是xx县公路的大动脉。有关部门拟建设横跨江西、湖北两省的咸（宁）宜（春）吉（安）铁路。咸宜吉铁路是江西、湖北两省正在规划建设的重要交通干线。该铁路通过武汉枢纽衔接长荆、焦柳铁路，修建咸吉铁路，北连京广线，可西去武汉，并直上北京，东到南京（经已拟建的沿江铁路大通道铜（陵）九（江）段）。“常德-岳阳一九江”（简称常岳九）是国家规划研究铁路，列入铁道部2009年预可研项目，计划2010年底开工。为湖北争夺交通区位优势，真正实现东西贯通的大好时机。“岳九铁路”是“渝杭铁路”的一部分，是我国东、西铁路大动脉，是我国次等干线铁路（仅次于京广、沪昆、沪汉蓉等主干线铁路），其意义和作用相当于“京九线”、“陇海线”。目前，“黔江-张家界-常德”铁路已列入全国铁路规划，即将修建。而九江-杭州段已建成投入使用。对xx而言也是千载难逢的好时机。咸吉铁路的修建，加之与岳九铁路在xx县形成的南北铁路交叉点，对xx、鄂南地区、咸宁市乃至湖北经济社会发展和区位优势提升带来的重大影响是不言面喻的，其重大意义无需多言。项目概况项目发展概况指项目在可行性研究前所进行的工作情况。项目拟建地点厂址项目名称（暂定）：《xx置业公司·文博园》项目所处位置为xx县城市核心区——通羊镇，地处xx县核心经济圈，随着城市建设的步伐加速，通羊镇作为未来xx县发展的核心区域，未来商业旅游前景巨大，xx置业公司公司选择此时启动本项目，不但是积极响应中央政府以投资拉动经济的宏观方针政策，更配合了xx县市委、市政府全面开发通羊镇的城市发展战略规划。xx置业公司公司通过长达一年的前期调研与分析，结合xx县市的城市特点与区域优势，决定本项目综合定位为以文化博览为主题的复合商业型产业基地，并以特殊的建筑造型与风格，其建成后不但将成为xx县的地标性物业、核心的人文景观，更是一个全新产业的创意聚集基地。本项目作旨在面向未来，面向大众，创造一个布局合理，配套齐全，环境优美的新型文化产业和居住小区，将社会效益、经济效益、环境效益充分结合起来。该项目充分利用自然条件和资源，强调创造良好的居住环境，将自然环境充分溶入建筑群中，同时注重生态环境的保护，创造园林式生态小区。建设规模项目整体造型初步规划为：整体小区形成“一带”、“二区”、“三山”、“四水”的格局。“一带”：沿东西向横一路、横二路和南北向规划道路形成一条城市文化景观带；“二区”：被自然河流分隔成的东西两个片区；“三山”：场地中保留的三个南北向的自然山地；“四水”：四条南北向的自然与人工结合的景观水系。项目包括公益性建筑和商业性开发两部分，用地规模200亩左右，其中公益性建筑即文化博览园由博物馆、艺术馆组成。各占地10亩，其余土地作为开发用地。博物馆和艺术馆用地采取行政划拔方式，开发性用地依法程序挂牌出让，挂牌底价为25万/亩，博物馆及绿化、配套设施以土地竞得人为项目业主进行建设，建成后无偿交付政府使用，产权属县人民政府；艺术馆产权属于项目业主，但项目业主不得将艺术馆用于出售或改变用途。项目总用地面积约为173054.60m2，容积率为1.15，预计开发总建筑面积为170011m2，其中艺术博物馆、盆景园艺馆、书法博览馆等公共建筑面积约39989.9m2；住宅、联排别墅、商铺、会所建筑面积130021.20m2。地下车库（未计容积率）容量542辆，建筑密度为23.98%。项目整体投资约7433.23万元。项目经济指标明细项目经济指标土地面积173054.6㎡主体建筑物性质框架建筑容积率1.15建筑密度23.98%车位约542个总户数904户总建筑面积170011.10m其中：住宅、别墅、会所130021.20m博物馆、书法馆等公共建筑39989.90m绿化3043.5m规划目标时逢十一五规划启动与城市进入加速阶段，位于城市重要地段的本项目责无旁贷地承担了重要的历史责任和社会义务，它的品质与定位成历与否，将极大影响xx的未来城市文化形象和城市形象，本项目的规划目标为“一张山水城市中的文化名片，两条文化景观带、三个经济助推器。”“一张山水城市中的文化名片”：此次规划将致力于建设一条传统与现代融合的人文荟萃，寓情山水的体现xx“人杰地灵，万世其昌”的城市文化名片。“两条文化景观带”：即“名人文景观，山水文化景观”，通过具体项目的建设将书法艺术、盆景艺术、根雕艺术、绘画艺术、摄影艺术、现代艺术、建筑艺术等多种艺术集中打造成xx乃至湖北的文化艺术“孵化器”，并巧妙地与山水自然环境相融合，体现文化大县的城市形象。“三个经济推助器”：通过该区完备功能和齐全设施的产业发展：一是推动县域文化产品的展示与旅游消费；二是推动鄂湘赣地区旅游业的发展，构筑全方位的旅游产业平台；三是推动县城山水城市特色风貌的形成，为未来的城市发展树立一个高品质的标杆。项目开发手续湖北XX置业有限公司已办理如下手续及批文：◎立项批文：《关于核准书屋万景园建设项目通知》、《关于书屋万景园一期工程项目环境影响的审批意见》；◎xx县政府出具的《关于书屋万景园项目更名为xx文博园项目证明》；◎《土地使用出让合同》；《补充协议》（注：包括宗地附图及红线图）；◎《关于合作开发房地产协议》；◎《xx县市建设用地规划许可证》。可行性研究结论市场预测改革开放30年来，中国文化市场以“一手抓繁荣，一手抓管理”的方针为指引，基本形成了由娱乐市场、演出市场、音像市场、电影市场、网络文化市场、艺术品市场等组成的统一、开放、竞争、有序的文化市场体系，初步建立起以综合行政执法、社会监督、行业自律、技术监控为主要内容的文化市场监管体系。

国民经济的快速增长和国民收入水平的不断提高，开拓出文化产业新的发展空间，促进文化产业发展的政策逐步成型，所有这些与产业发展密切相关的宏观总体形势都令人鼓舞。文化产业作为第三产业的新兴力量，其表现出越来越强大的市场潜力，文化创意产业越来越成为拉动经济的超强马车，而且其年增长率高达40%以上，显示出其未来巨大的市场前景。近年来湖北省各地政府极大扶持文化创意产业，相关支持政策与资源倾斜力量越来越大，而随着人们生活水平的提高，对文化消费的需求也越来越高。“十一五”规划已经把文化产业作为调整经济结构的重要举措，从中央到地方出台了一系列鼓励文化产业发展的政策措施。文化部明确提出在五年内文化产业要实现年均15％的增长。在规划中都提出文化产业要高于GDP的增长速度。2009年文化产业振兴规划已上报国务院，“十二五”文化发展规划也在积极制订中。未来国家将启动骨干文化企业培育计划，文化企业上市推动计划及产业基地建设计划，加大对文化企业的扶持力度，包括税收政策优惠、解决融资难题等方面。同时，根据世界旅游组织资源显示:旅游业每直接收入1元，相关行业的收入就能增加4.3元；每增加1个直接就业人员，社会就能增加5个就业机会。鉴于旅游业对经济发展和社会进步所起的巨大推动作用，世界各国和我国各级政府越来越重视和关注旅游业的发展，近年来，随着我国人民生活水平的提高，旅游产业成为了新的"支柱产业"，成为国民经济收入的重要组成部分，更是贴切于中央政府提出的以投资、消费拉动经济增长的战略方针。根据国家旅游局统计数据，2007年中国国内旅游总人次16.1亿人次,总花费7770.62亿元,具体数据见下表：08年初步统计较上年增长13%以上。总人次数出游率总花费(亿元)人均花费(元)(亿人次)(%)全国合计16.10122.57770.62482.6城镇居民6.12166.35550.39906.9农村居民9.98105.42220.23222.5城镇居民6.12166.35550.39906.9一季度1.6143.71357.94846.0二季度1.5542.11349.28871.3三季度1.3837.61346.04973.7四季度1.5842.91497.13948.3湖北的文化资源历史色彩厚重，地域特点浓郁。除彰显华夏文明、领历史风骚的楚文化外，还有流播千年、传奇不朽的三国文化，别具风情的巴土文化，波澜壮阔的红色文化，群星璀璨的名人文化，等等。绚丽璀璨的荆楚文化、可歌可泣的红色文化正和其他文化资源一道，支撑着湖北向文化强省目标矫健起飞。坐拥天时地利，顺应历史潮流。湖北省委、省政府践行科学发展观，着力推进湖北文化强省建设，提升文化软实力，在新的历史起点上实现文化发展新突破。省委书记罗清泉、省长李鸿忠，在多种场合指出，放眼我国中部，要充分发挥好湖北工业、农业、科技、交通、文化方面的比较优势，做强湖北的文化软实力。促文化资源大省为文化强省，一系列举措在湖北应运而生，取得了丰硕成果：在文艺精品生产上，创作体现民族精神和突出湖北特色的艺术精品有新突破；全省文化部门迅速联动，激流勇进，加快实现从文化资源大省向文化强省的历史性跨越，在中部崛起的史诗性进程中，奏响了湖北文化大发展大繁荣的壮丽交响。在构建公共文化服务体系上，构建完备的公共文化服务体系有新突破；在文化人才培养和引进上，使荆楚大地成为催生和涌现各类文化名人和文化大家的沃土。博物馆事业蓬勃发展。2007年11月6日，湖北省博物馆在全国中西部率先免费开放，在中国博物馆事业发展史上具有标志性意义。xx县在湖北省以山水优美、休闲之都作为城市形象。山川秀美，风景旖旎，东有道教名山太平山，南有华中胜景九宫山，西有百洞之山大城山，北有森林公园大幕山，中有“水土乐园”富水湖及“地下长廊”隐水洞，可谓一步一景，景景别致。目前已拿到两块国家级牌子：国家级风景名胜区（九宫山）、国家级文物保护单位（闯王陵），另外国家级自然保护区（森林公园）及国家地质公园（隐水洞）正在评审中。xx县的旅游市场发展成熟，辖区内存大诸多自然风景优美的旅游景点，xx县九宫山、“羚羊石洞“和新石器时代遗址、隐水洞等景点，都是鄂南闻名的旅游度假目的地。xx县生态旅游资源得天独厚，发展势头良好，现已形成“游山（九宫山）、玩水（富水湖）、探洞（隐水洞）、观古民居”的大旅游格局。春节期间，xx县全力做好各项旅游接待的服务和安全工作，喜迎各地游客。九宫山滑雪场大力开展灾后重建，于年前正常启动迅速打开市场，游客分布不再局限于往年的武汉和周边长沙、岳阳、南昌等地区，还吸引了广东、安徽等地组团前来。位于富水湖边的全省首家省级地质公园隐水洞，被誉为华中最美的溶洞，于去年5月建成开放，在春节迎来了游客高峰，平均日接待游客1500人以上。但xx县的旅游经济也存在很大的局限性，存在着产业规模较小、旅游经济总量不大、品牌形象不突出、旅游产品要素未完全激活、旅游市场培育尚有差距、发展理念相对滞后、经营管理相对粗放以及资金、交通瓶颈制约等问题和困难。只有整合资源、突出特色、发挥优势、抓住重点、形成亮点、推出卖点，实现生态文化旅游产业跨越式发展。才能以点带面，稳步推进旅游景点建设；拓展旅游产业的发展空间；在旅游产品的开发上，必需思考突显地方特色；当前xx县的旅游经济，主要以九宫山、隐水洞为主，属典型的自然山水型旅游型城市，但随着近年来人文景观，大型乐园体的兴起，其它城市的旅游产业吸引到越来越多的中外游客，相对而言，人文旅游资源的缺乏是制约xx县旅游产业的一大软胁，本项目定位于xx县文化基地，填补了咸宁地区乃至湖北省旅游市场的一大空白，必将吸引更多的游客和文化界人士，为xx县的旅游经济带来新的增长点。本项目不仅作为一个旅游项目，更综合了文化价值产业链，以寓教于乐的形式，集成博览馆、书画馆、主题旅游纪念品开发销售、卡通动漫产业开发销售、文化教育推广基地开发拓展、联排别墅、居住商业房产的复合型产业基地，其延伸价值的发掘是本项目的根本，预期附加产业链的市场规模将是直接旅游收入的三倍以上。项目开业后，预测初期将每年吸引旅客人流量万人次，年营业额达亿元以上，创利税亿元以上，并直接创造就业岗位个以上。项目运用综合旅游规划的方式，通过主题文化的运营形成，整合旅游产品结构，打造鲜明的旅游特色形象，使其成为xx县市打造“鄂东南”地区最重要的休闲度假旅游目的地和最大的综合旅游基地的代表。项目基础工程建设进度目前已完成三通一平（通水、供电、通讯、场地平整）。计划开发期为3年半。2009年11月份之前完成前期准备与三通一平工作；2009年12月正式开工，2010年12月底完成土方、打桩、基础处理工作及土建主体工程；2011年12月底完成各种安装及装修工程，2012年8月底可竣工验收；2012年9月项目开业迎宾。（详见附表3—工程进度计划表）投资估算和资金筹措根据近期xx县建设工程价格信息，xx县市工程造价定额资料及项目的具体情况，经分析测算，本项目投入总资金估算额为人民币7433.23万元。（1）基础设施和公共配套设施投资估算基础设施投资包括供水工程、供电工程、排污工程、小区道路工程、路灯工程、绿化工程、小区环卫工程和停车场工程等，分析测算投资305万元。（2）前期费用估算前期费用包括规划、设计、可研编制、水文地质勘查，供水费、供电费、土地平整等。分析测算投资136.20万元（3）建安工程费本项目建安工程包括公共建筑和住宅开发两部分，其中公共建筑包括：文化博览园、书法展览馆、盆景园艺馆和其他公共建筑部分；住宅开发包括独立别墅和联排别墅，高层和小高层普通住宅（底层为商铺、会所）。分析测算投资5753.03万元。其中文化博览园、书法展览馆、盆景园艺馆拟通过对外开放门票收入等形式收回投资，并通过其形象特色衍生产业链获得更大的收益。商铺和会所拟对外出租获得租金收入，别墅和普通住宅对外出售。（4）其他费用本项目其他费用包括招标管理费、工程监理费、竣工图编制等。分析测算投资21万元。（5）不可预见费主要考虑通货膨胀导致项目建设成本和资金成本的上升，以及设计变更对建设成本的影响等，根据咸宁市同类项目开发的一般情况，结合本项目实际。经测算，预留不可预见费合计为196.85万元。（6）管理费用管理费用主要指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用，如管理人员工资、职工福利费、劳动保险费、办公费、差旅费、咨询费、业务业务招待费、房地产税等。按咸宁市同类房地产项目的费用水平，考虑到本项目具体情况，从投资商介入所需投入管理费用。经测算，管理费用合计为191.12万元。（7）财务费用财务费用是指项目筹集资金过程中发生的各项费用。主要包括借款利息、金融机构手续费等。按照本项目开发期内向银行借款、期限、利率及还款方式估算，向银行贷款综合借款利率按5.76%计算，根据开发商的自筹资金量及工程进度情况，初步预计需向银行借款3000万元，平均贷款期限为5年。预计的财务费用为553.65万元。（8）开发期税费开发期税费是指项目建设所负担的与房地产投资有关的的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用，本项目主要包括土地使用税、市政支管线分摊费、绿化建设费、电话初装费等。这部分费用是根据目前咸宁市市有关标准估算，开发期税费合计为121万元。项目综合评价结论A、从市场角度分析。（1）旅游相关产业市场本项目作为xx县旅游相关产业-文化产业项目，与xx县旅游的发展有着紧密的关系，近年xx县市旅游总收入在湖北省的排名上升较快，游客接待量增长快速，其旅游发展由缓慢趋向显著增长之态势。具体表现如下：从旅游产品多样化和质量判断，xx县旅游处于快速发展的前期阶段。xx县市已经开发了多种产品，并拥有一些代表性的精品。从旅游资源判断，xx县市旅游发展前景十分广阔。从旅游管理机构的变革历程判断，xx县旅游业开始步入正轨。从旅游企业数量和结构判断，xx县市旅游行业规模有待扩大，结构有待调整。综合而言，xx县市旅游发展总体呈现以下几个主要特点：☆虽然xx县旅游业起步较晚，但增长快速，提前达到预期目标，成为湖北省主要旅游城市之一；☆国内外游客接待人数增速显著，目的地吸引力和影响力逐渐扩大；☆国内游客数量占据绝对比重，本省游客为主要客源地，境外游客则倚重于港澳地区；☆旅游产品开发总体有待提升，产品体系有待深化；☆各种旅游配套设施不断完善，其规模、档次和结构处于调整和提升阶段；☆xx县具有良好的资源禀赋和区位优势，其旅游发展前景看好；☆投资商开始积极介入旅游业发展，正着手建设一批上档次，高质量的旅游产品。纵上所述，xx县市目前旅游业正处于初期向快速发展的过渡阶段，各种旅游发展条件正日趋成熟，政府的大力支持和科学合理的规划将促进旅游业的全面发展。目前xx县旅游产业面临的主要问题有：☆xx县市旅游在湖北省旅游中的地位与城市旅游资源禀赋和经济实力不匹配。☆区域交通网络迅速改善并将继续完善，为xx县市旅游发展带来机遇的同时也带来挑战，xx县市旅游面临如何吸引并留住游客，防止旅游过境化问题。☆xx县市旅游面临针对细分市场的产品体系建设问题。☆xx县市旅游仍未形成统一品牌和概念，品牌乏力，认知度低。xx县市旅游需要整合资源，树立内涵鲜明、主题明确的市场形象。☆xx县市解决工业发展与旅游资源开发和保护的矛盾问题。xx县的旅游资源多集中在县城区著名的景区，对多数本省游客来说基本不再有新鲜的感觉，反而是周边等自然资源的开发，成为xx县的旅游经济支柱，而来xx县的游客停伫的时间越来越少，xx县的旅游经济，已形成了中部坍缩的局面，大力塑造人文景观，是关系xx县未来旅游市场的核心要素。（2）文化产业市场根据国家旅游局统计，07年国内大型文化主题景点共接待游客约2.542亿人次，平均每个文化景点年接待游客人次为300万以上，人均景区消费约174元，每个文化基地景区年营业额5亿元以上，而此类大型文化主题园，正是xx县旅游经济圈的空白，本项目一期xx文化博览园基地，规划年接待游客50万人，随着周边户外游乐项目的陆续建设，最终将达到年接待能力100万人的规模。本项目位于xx县市通羊镇石宕村，通羊镇的日渐繁华，根据市政规划，未来五年内通羊镇居住人口将达到80万人以上，本项目的的配套商业部分亦将成为通羊镇最重要的商业服务区，辅以项目特色主题旅游的定位，以及本项目的规模效应，在2011年本项目如期建成的前提下，在没有竞争对手的片区市场上，必将创造良好的社会效益与经济效益。B、从价值与经济效益角度分析。本项目的开发建设，其价值是多重性的，兼顾了社会价值、环境价值与经济价值的平衡与最大化，体现在以下几个方面：1、社会价值的最大化○超前的主题概念导入全新视野，为城市发展带来重大发展机遇；○加强城市文化的认同；城市生活特色和城市向心力的再造；○改变城市区域、区位传统习惯认知，提升区域价值；○改变社会分工，创造社会分工的新认知与创想；○提升城市形象与区域形象，塑造城市新的品牌；创造全新的“一张山水城市中的文化名片”、“两条文景观带”、“三个经济助推器”概念与模式；2、环境价值的最大化；○对当地生态环境景观的最大价值挖掘；○人文建筑与自然景观的有机交融，创造现代环境艺术观念；○在当地自然气候条件下，对xx“最宜人居”的理念进行城市空间的实现；○环境、城市、区域共同可持续发展。3、经济价值的最大化；○土地价值；○空间价值；○文化产品价值；○文化产业链价值；○品牌价值（城市品牌、项目品牌、文化品牌、产品品牌）；○区域价值；○创造全新的复合旅游经济模式，一条龙的产业链为城市带来新的经济增长点；4、项目本身带来开发价值与营运价值项目的开发建设，在体现了上述价值的实现，其本身的开发与商业性运营是健康且具备较高经济价值，以下为项目的经济分析表。项目经济效益分析表序号项目基本方案1占地面积（M2）173054.62预计开发总建筑面积（M2）170011.103项目总投资（万元）7433.234项目物业收入（万元/年）335.305项目产业经营收入（万元/年）4652.776营业税及附加（万元/年）255.907产业经营利润总额（万元/年）1305.158所得税（万元/年）310.0711年平均投资利润率17.56%12动态投资回收期（年）3.12由上表所列数据可知，项目建设各项经济效益指标较好，利润及收益率等指标在同类项目中属于较好水平，财务上可行。项目投资环境和市场研究市场宏观背景全球投资环境2008年全球发展经济危机，世界经济陷入停滞阶段，在欧美发达国家纷纷为金融危机所焦困的时候，全球消费市场萎缩的格局下，作为世界工厂的中国，其经济发展亦面临着巨大的挑战，作为出口加工业重地的珠三角，受此影响颇大，不少中小型企业面临艰难的处境，进入09年以来，随着各国干预政策的出台，金融危机造成的巨大影响渐趋稳定，全球经济基本止跌企稳，但增长速度放缓甚至负增长的趋势不可避免。中国经济在大的国际形势中不可能独善其身，中央政府提出09年保8的增长目标，加大投资，拉动内需，是中央政府提出的振兴经济策略中重要的一环，2008年中央通过了中央三年内直接投资4万亿的重大策略，预期将相应带动各地方政府投资近12万亿，将直接带动GDP2个点以上，以确保经济发展步伐。各地方政府积极响应中央政府的方针政策，不但加大地方投资，采取各种策略拉动内需，在中央政府与地方政府的积极政策下，中国消费市场相对平稳，同时各地政府积极促进消费，发放消费券，旅游抵用券等新措施不断出台，社会保障体系的不断完善，使得民众消费热情不减，也充分保障了中国的经济增长速度。2008年10月份中国入境旅游总人数已经连续第三个月出现下降，这表明金融危机对我国旅游业的影响已经开始显现。中国是世界上最大的旅游市场之一，国内旅游市场已经达到15亿人次，出境旅游市场发展到4000多万人次，入境旅游市场达到一亿人次。全国旅行社接近两万家，全国旅游总收入已突破一万亿，入境旅游收入占旅游整体收入的25%左右。中国旅游业抵御风险的能力已经大大增强，只要调整营销和服务，危机也可以化为机遇。再加上中国宏观调控力度空前，2008年11月5日国务院常务会议上，确定了当前进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施，这些措施将使得旅游产业长期受益。

作为国民经济的新兴行业，中国旅游业在发展初期就明确了开发建设的基本方针。一方面坚持对外开放，广泛吸引海内外各界资金；另一方面，充分利用社会资源，鼓励国家、集体、个人投资建设旅游项目。这种开放的投资方针推动了中国旅游投资市场的活跃和旅游接待能力的提高，为旅游业的繁荣发展创造了条件。尽管中国旅游业的发展仍存在诸多问题和障碍，特别是旅游业管理体制和投资机制的市场化程度较低，但总体上看，中国旅游业的投资环境呈不断优化的趋势。

未来10年间，中国旅游业将保持年均10.4%的增长速度，其中个人旅游消费将以年均9.8%的速度增长，企业/政府旅游的增长速度将达到10.9%，到2020年，中国将成为世界第一大旅游目的地国和第四大客源输出国。到2010年中国旅游总收入占GDP的比例将从2002年的5.44%达到8%。因此，作为六大新兴消费热点行业之一的旅游行业，在今后几年内将存在重大的投资机会。xx县投资宏观背景A、xx县经济发展状况xx县地处鄂东南边陲，幕阜山脉北麓，东邻阳新，南界江西武宁、修水，西接崇阳、北接咸安。106国道贯穿全境，316国道擦过而行，107国道和京广铁路邻近境北，正在动工兴建的杭瑞、大广两条高速公路纵横经过xx。境内有国家级风景名胜区九宫山，国家级自然保护区森林公园，省级重点文物保护单位闯王陵，省级地质公园隐水洞。此外，富水湖、太平山、太阳山、大城山、大幕山等风光景点。2007年，xx县主要经济指标均以两位数速度增长，全县地方生产总值实现18.66亿元，同比增长13.8%；财政收入突破1.5亿元，同比增长25.2%；固定资产投资完成12.1亿元，同比增长33.9%；规模工业增加值实现2.68亿元，同比增长30.7%；农村人平纯收入达到2429元，同比增长309元。2003－2007年社会消费品零售总额及其增长速度\o"点击图片看全图"全年全社会固定资产投资完成486.9亿元，增长57.7％。2003－2007年固定资产投资及房地产开发投资\o"点击图片看全图"全社会固定资产投资分类情况指标绝对数（亿元）增长（％）全社会固定资产投资额＃工业＃石化工业电子工业第三产业＃房地产业486.9234.1108.938.5248.9137.857.751.7181.46.462.299.6三年来，共招商引资项目204个，到位资金12.2亿元，其中投资过亿元项目11个。今年新开工项目16个，到位资金3405万元，准备开工项目8个，到位资金735万元，续建项目37个，到位资金3580万元。一是落实任务招商。全县实现地区生产总值33.26亿元，按可比价格计算，比上年增长17.%。其中，第一产业增加值6.49亿元，增长2.5%；第二产业增加值9.13亿元，增长16.6%.第三产业增加值17.64亿元，增长22.6%。按公安年报人口数计算，当年人均GDP达到7281元。三次产业结构由2007年的27.6：27.4：51.0调整为2008年的19.5：27.5：53.0呈“三、二、一”型经济结构。第一产业对经济增长的贡献率为10.8%,拉动经济增长2.05个百分点；第二产业贡献率为27.6%,拉动经济增长5.27个百分点；第三产业贡献率为61.6%,拉动经济增长11.75个百分点。

2008年全县居民消费价格指数为106.6%，涨幅比上年提高2个百分点，其中：食品类113.5%,衣着类101.7%,居住类106.9%。全县商品零售价格指数为107.5%,比上年提高2.8个百分点.

全年实现财政收入19194万元，比上年增长27.9%，其中，地方财政收入10118万元，同比增长29.6%。与经济发展密切相关的税收收入增幅为32.7%；财政支出46501万元，比上年增长13.9%，其中教育支出13332万元，同比增长12%；社会保障和就业支出3945万元，增长517.4%；医疗卫生支出5503万元，增长72.3%.

年内城镇新增就业岗位4984人，其中实现下岗失业人员再就业

1247人，年末城镇登记失业率为4%。通过积极就业政策扶持，成功创业411人，带动就业1500人。全年再就业培训1396人，免费职业介绍1243人，职业技能培训完成9648人次，其中：完成下岗失业人员创业培训281人次。村劳动力转移取得新成效。全年完成固定资产投资19.4亿元，比上年增长60.4%。其中，城镇投资14.8亿元，增长69.3%；农村非农户投资3.3亿元，增长60.7%。在全年固定资产投资中，工业投资为4.7亿元，比上年增长77.2%。

表2：2008年固定资产投资完成额及增长速度指标名称完成额比上年增减（%）固定资产投资（50万元以上项目投资）18065767.71.城镇以上固定资产投资14819769．3其中：城镇11391186.3房地产开发3428629．92.农村非农户投资3246060.7xx旅游产业发展迅速，排名在省内上升，但增长速度亦不能跟上所拥有的自然资源，需发掘新的旅游资源，B、xx县市人口及居民收入2008年末，全县总人口为451861人（计生部门数据），比上年末增加2597人。全年出生人口4568人，出生率为10.14‰，比上年上升0.18个千分点；人口自然增长率为5.77‰，比上年下降0.19个千分之点。全年城镇在岗职工平均工资16673元，比上年增长30.8%；农民人均纯收入2852元，同比增长17.4%。农村居民恩格尔系数为55.4%，城镇居民人均可支配性收入达到8406元，城镇居民恩格尔系数为39.9%。

C、xx县市房地产市场现状与走势2008年，xx县房地产市场经历了非常不平凡的一年，在全国主要一线城市的房价普遍稳定和下调的环境下，xx县房地产市场相应出现了价格下降与销售下滑的局面，2008年xx县1—11月成交价格走势图上看，去年下半年以来，xx地产市场受国际金融危机的影响，随着国家扩大内需拉动经济发展，大广、杭瑞、咸南三条高速新建，大畈核电的动工，两条铁路的规划，许多客商重新把目光投向xx。大畈核电项目所带来的投资效应已经影响到了xx土地的供给量与需求量。核电站的建成对于当地的旅游与房地产行业也有影响。核电站带动的旅游设施建设，基础生活设施建设能直接让区内居民受益。在规划核电站时，相关适时地配合规划一些由核电带动的工业、统筹当地的人口就业、旅游以及城市道路等诸多基础设施建设，将有效放大核电站的经济效应，让核电站能够更好地服务于城市。D、xx县旅游、商业零售及房地产市场未来的趋势判断A、旅游产业1、大交通环境的改善，直接为旅游市场带来更大的游客流量，使得旅游业与当地社会经济形成良性互动机制，成为推动xx县三次产业结构优化的主要动力；2、旅游行业的经济带动作用越来越明显，相关行业的经济效益及行业人员的可支配收入随之提高，旅游业实现对当地经济联动效应最大化，极大的提高当地社区的就业；3、随着xx县旅游产业内部自我调节机制的形成，旅游业内部的管理水平相应提高，旅游业科学技术含量和从业人员素质的提升，促进旅游产业的高级化。4、住宿业、餐饮业及旅游交通业的结构改善，使来xx县的游客提升了住宿、餐饮、交通等非弹性消费的性价比，随着旅游商品业与旅游娱乐业的发展，游客在购物与娱乐等弹性领域内的消费额将大幅提升；B、商品零售市场1、城市消费品市场持续活跃，旅游纪念、文化消费品市场发展步伐加快；2、批发零售业销售畅旺，住宿餐饮业保持较快的增长势头；3、各主要大类商品销售畅旺，消费热点纷呈，全年吃、穿、用类商品销售普遍保持较快增长，市场销售热点纷呈；4、商业中心呈向新区拓展趋势，商业中心逐步南移，通羊镇将是未来商业发展的新兴区域。C、房地产市场1、房价在一定基础上稳定；随着xx经济社会的持续发展，各项基础设施的建设到位，尤其是通羊镇，随着大畈核电项目临近，多个地产项目的建设竣工，将使区域土地价值大大提升，一定程度带动区域房地产市场的升温。此外，随着人民生活水平不断提高，居民改善居住条件的愿望十分强烈，促进了市场推出更多高质量的商品房，也将在未来几年内推动了通羊镇房价的上涨。2、非住宅物业销售将呈现一定幅度增长，尤其是商业用房市场将继续景气。3、房地产市场继续“南移”，通羊镇将成为房地产市场的重点区域，新的城市区域将随着通羊镇城市化的启动与房地产市场的发展逐步形成。4、旅游市场拉动xx县房地产市场的规模稳定前进，限外令与二套房限制的放松，将使房地产外销市场将呈现景气状态。总体来看，2010—2012年间xx县的房价将持续平稳，下跌或上涨幅度不会太大。原因在于，国际经济形势走出低底需要一断的时间，而中国经济在国家大幅投资的拉动下，继续保持平稳增长，居民收入也随之上升，CPI保持稳定，住房改革制度的持续深化，而随着国际经济的得苏，预计2011年后，房地产市场将得到进一步的发展。总体来看，2010—2012年xx县房地产市场将会保持总量基本均衡、价格基本平稳的运行态势，房地产市场将持续稳定，新的热点区域将逐渐形成，房地产市场将会出现健康、平稳、理性的发展局面。区域发展及前景预测■区域发展通羊镇位于xx县市经济开发区通羊镇石宕村，是通羊镇未来商业旺地，商业增值潜力巨大，同时便利的交通又给打造大型旅游项目与高档商住地产提供了便利。以城市距离而论，素有武汉后花园之称的xx县距武汉仅两小时车程；以人居环境而论，山川秀美的xx县无疑是最佳的栖居地。xx县以其巨大的发展潜力、上佳的生态环境、便捷的生活方式成为置业的焦点。xx县市政府常务会议讨论通过了《xx县通羊镇控制性详细规划》，确定了xx县的发展定位：抓住创建中国旅游强县的契机，围绕以自然旅游、文化旅游为主导产业，带动新型工业化，新型城镇化、农业产业化的发展，让全县人民得实实在在的实惠。回去后要抓规划，高起点整合旅游资源；抓建设，高标准完善旅游设备；抓经营，高胆识创新开发机制；抓宣传，高规格打造旅游品牌；抓管理，高要求优化旅游环境，把我县正在兴起的旅游产业做大做强。

《xx县市通羊镇通羊镇控制性详细规划》指出，通羊镇具有良好的区位条件：湖北省区域空间的资源结构性变化，使得xx县成为区域发展的重点地区之一。xx县区域经济发展重点正向南调整，在xx县城市总体规划平面图中，通羊镇正好处在xx县的中心位置。

在城市规划中，立足特色规划，结合生态旅游城市这一定位，切实按照“山中城、城中山”的要求编制城市规划，依托xx自然的山水优势，保护山、利用水、琢园林、塑景观，彰显县城的生态特色。目前，素有“楚天第一大夫第”之称的王明璠古民居正在重建中。文化发展是通羊镇规划的另一个核心内容。文化项目建设计划也是该规划的重要内容。

■构建立体交通

xx地理条件优越：具有三个三，两个两，一大圈的优势。即三国战赤壁旅游线，湖北省、江西省、湖南省三个省级交通要道，互为“金三角”旅游线，长江三峡旅游线。九宫山国家级风景区，庐山国家级风景区，由富水太平山自然形成“仁者乐山，智者好水，信者瞻塔”一大环型旅游圈。■综合路网四通八达

从xx和武汉直通距离来看，有武汉到咸宁的高速铁路，还有几条高速公路。目前从武汉到xx县城约两个小时。xx县交通条件改善以后，由过去一个交通相对闭塞，区位相对边缘化，变为了武汉城市圈一部份，变成武汉的后花园。核电建设以后，把xx在全国的知名度空前的提升，核电产业本身对经济发展就会带来较大增量和实力，xx的知名度提升了以后，核电将会把xx县推到注意力当中去，使xx受全省关注，全国关注乃至世界关注，特别是通过武汉城市圈建设，使得xx县将来可以全方位融入武汉城市圈，并可借鉴武汉城市圈两型社会和体制创新方面的经验。

高速公路：更有发展前景的还有柠樟国道高速，阿深高速，大畈核电站工程等国家重点项目落户此境。

■前景预测石宕村作为通羊镇的主要组成部分，是通羊镇核心区域，扼守惠南大道要冲，本身有具备较好的发展基础条件与自然资源，无论是商业、居住，还是发展大型文化旅游产业，均具有得天独厚的条件，本项目立足人文博览园的立意又新颖独特，必将得到湖北省乃到国内文化界的关注，独一无二的文化定位，将为本项目带来超万人/年的人流量，创造出极大的商机。同时，本项目作为未来通羊镇重要的旅游产业的配套项目，依托通羊镇的居住人口，亦将打造出一个区域性的商业中心，提供每年高达的营业额，为开发商的运营带来巨大的收益，同时为xx县市财政提供不菲的财政收入。宏观市场与本项目发展借鉴1、旅游、商贸业与国民经济运行现状与协调发展情况2009年元月至10月，该县共接待游客160万人次，门票收入3000万元，综合收入5.9亿元，分别较去年同期增长75%、327%、61%。

旅游成了该县的“经济王牌”，已占GDP的21%。昔日集“老、库、山、穷”于一体的重点贫困县开始了“优美转身”:继去年成功创建“湖北省旅游强县”后，今年xx又启动“创建中国旅游强县”工作，争取用3年至5年时间，跨入中国旅游强县行列。。在xx县市委市政府的决策下，打造惠城为鄂南休闲之都的目标下，xx县的相关旅游产业投资扩张较快，但亦存在相关的缺陷，在旅游投资加速增长的拉动下，虽然面临2008年的国际金融危机，2008年xx县旅游业继续保持相对稳定，初步呈现增速回落。随着城市化进程的进一步加速，xx县的城市建设直接促进了商品贸易市场的发展，但旅游商品业发展现状却不容乐观，与xx县的旅游经济发展呈不对称状，根据统计，xx县市旅游者的旅游购物花费占旅游总支出的12%，与全国平均水平相比存在较大差距，xx县市旅游商品种类少、产品终端销售方式多是设摊点或小店出售，旅游商品销售的产业化、规模化、集中化、管理标准化程度较低，须加强旅游配套产品的开发与销售力度。区域市场分析区域市场界定通羊镇是xx县未来几年发展的核心区域，政府投入巨资改善通羊镇的交通环境与综合配套，体育场馆的建设到位，xx县学院及各类学校设施的完善，加之高起点的规划，使通羊镇必将成为未来xx县发展的核心区域，从房地产市场的表现来看，xx县民众与投资者已普遍认可该片区的未来价值，同时片区保持了良好的生态环境和大量可建设用地，正是发展综合主题文化旅游基地的最佳场所，而建成入住小区的增多，带来了是片区日益旺盛的商业需求，而本项目的建设亦将成为通羊镇重要的商业配套设施，使得通羊镇功能更完善。旅游市场供给分析xx县目前主要提供的旅游服务产品基本上依附自然资源形成，主要自然资源型旅游景点有：历史人文类：xx县西湖、客家文化与建筑等自然山水类：华中胜景九宫山，森林公园大幕山，百洞之山大城山，水上乐园富水湖及地下长廊隐水洞，滑雪休闲类：xx九宫山滑雪场等；主题文化旅游产业蓬勃发展，即以生态保护为主旨，就是以丰富的生态资源为基础、以深厚的文化底蕴为灵魂、以发达的旅游产业为引擎、以经济社会协调发展为目的，推动圈内8个市州林区资源整合、整体开发、互利共赢，促进区域经济结构调整和发展方式转变，实现又好又快发展，进而实现湖北东部、西部相对均衡发展，加快湖北省全面小康社会建设的进程。以大型主题文化为旅游市场主要带动点，而这一点恰恰是xx县所缺乏的，本项目规划的文化博览主题的大型乐园，立意新颖，必将引来广大游客和文化人士热烈欢迎，市场前景巨大，辅以良好的文化创意与商业化运营，可延伸上下游，打造一个市场规模巨大的产业链。目标市场分析根据项目的总体定位，其全球与全国性的战略创意，预期客户来源十分广泛，初步分析的顾客来源构成是：《目标顾客区域构成表》来自区域所占比例xx县市民20％湖北省内其它地市50%港、澳、台地区10%国内其它省市15%国际旅客5％竞争分析1、区域旅游市场供求结构极不均衡，主题文化旅游产品匮乏，产品需求旺盛但严重供应不足，表明本主题产品贴切市场需求，具有极高的文化与经济价值。2、片区基础设施基本成型，项目首期用地及发展用地有保障，主题延伸可塑性强，本项目亦是通羊镇急需的区域配套，区域市场消费潜力较大，近期无其它同类主题旅游项目可开发。3、酒店公寓等商服配套，现为通羊镇区域最大规模与最高起点，且有主题概念支持，市场基本无竞争对手。4、通羊镇未来三到四年内无大型商业新项目推出，商用物业的市场空白存在有一定时间，土地供应上看，片区内基本上无竞争对手。市场分析结论1、主题定位立意新颖，国内首创，在大力发展旅游经济的xx县市，具有广阔的市场前景；2、通羊镇区域基础设施完善，土地资源丰富，具备开发大型旅游文化产业的先天基础；3、交通地理位置突出，适合打造大型主题旅游基地；4、片区发展日益成熟，潜在区域商业前景巨大，项目片区内无明显竞争对手。项目分析及市场定位地块解析交通条件通羊镇是我县的政治、经济、文化中心。地处县域中部偏西，富水上游。最大横距17公里，最大纵距21公里，国土面积240平方公里。镇政府位于县城洋都大道。辖新城、马槽桥、石宕、南门桥、双泉、凤池、等23个行政村和6个社区居委会，总人口11万人，其中城区人口6.8万，农业人口4.2万，耕地总面积2.63万亩。近几年来，该镇发展出了健全纸业、通力镁业、四海玄武岩、新桥水电站、大理石、石英石系列等一大批骨干企业。逐步形成了冶炼、建材、矿产、能源、造纸等产业群体。通羊境内凤梓山浓荫蔽日，鸟语花香，空气清新，晨练、游玩俱佳。通羊镇位于三栋镇核心区域，惠南大道旁，邻近惠南大道、外环路、惠大高速、莞惠高速，四通八达，且有多路公共汽车通过。周边配套

通羊镇除了具有得天独厚的交通优势和区位优势以外，还有一支团结、务实、创新、求是的领导班子。2007年，该镇干群同心同德，真抓实干，围绕“发展、稳定、服务、形象”四大目标，坚持工业、农业、城建、社区“四轮驱动”，实现国民生产总值5.32亿元，比上年同期增长8%；财政收入达到2175万元，比上年同期增长28%；完成招商引资7.27亿元，比上年同期增长9%，到位资金3870万元；全社会固定资产投资完成3200万元，比06年同期增长11%；农村人平纯收入达2620元，比06年同期增长9%。在08年初的县委工作会议上，县委县政府还授予通羊镇07年度“红旗单位”的荣誉称号。在全市乡镇经济及发展速度排名第四，综合经济实力位居全市第9名。地形地势本项目基地西临二十六米支路，南临横一路，东临九宫北路，北临横二路，现状用地为水田，旱地及部分山体，合计17.31公顷。本宗地形状呈长方形，基地沿河流呈较规则矩形，地状现状主要为山体，藕塘及田地，河流与道路将基地分为两块，构成了独特的山水环境与城市肌理，场地基地内部地势较平坦，有三座小型山体和部分水面水塘，东面平整场地较西边为平整场地高10-15M，巧妙利用地形可以塑造良好的住区环境，并成为xx自然山水与城市环境中的明珠。宗地地势平坦，无不良地质情况，周边适宜大型乐园开发用地储备充足，且具自然山水优势。水电气保障本项目建成后水电气供应充足，保障程度较高。规划条件限制城市规划对该宗地无其他特殊使用规定，目前也无他项权利限制。项目SWOT分析S优势1、通羊镇全新规划，xx县未来几年政府重点发展区域；2、项目文化博览主题定位，立意新颖，市场空间巨大；3、毗邻通羊镇大型住宅小区，周边高消费力人群多；4、项目自身规模大，旅游项目特点，自身可聚集起庞大人流与消费群；7、商业规划起前，游乐+参观有机结合，可引来知名商家进驻，先期占领市场；8、商业住宅定位，既服务商业，又具无限投资价值，区域无同类产品竞争。W劣势1、周边无其它商业，目前商业氛围不浓，前期须依靠自身游乐项目聚集人气；2、项目地块较小，以室内设施为主，无法进驻大型游乐设备，须待项目后续开发完毕，方能形成完整体系；3、项目立意新颖，但主题文化营运无借鉴，前期推广与运营成本会较高；O机会1、xx县宏观经济发展形势回稳向好，经济增长率高；2、未来几年片区大量供应和入住楼盘，带来大量高消费力人群。3、作为复合型旅游产业相关项目，可得到更多政府资源的帮助；4、项目主题定位新颖，不但吸引本地及鄂南游客，更可吸引咸宁及湖北省内大量游客，商业前景看好；5、通羊镇为诸多知名商家看好，急待大型购物中心型商用物业以进驻；6、紧盯文化消费市场，市场空间与机遇大，产业链的打造可塑性强；6、准确的定位、有效的营销策略可降低经营风险；T威协1、湖北省内其它大型文化主题园的陆续建成或加推，分流项目旅游客户；2、通羊镇的崛起，将引来其它开发商投资商服物业，分流本项目未来运营中消费人流。项目评价本项目通过文化博览设施的建设，打造xx“城市文化名片”与“文化住区”的文化发展战略，为城市精神文明和城市物质环境的提升起到了助推器的作用，项目整体规划设计上，使用现代手法对中式传统住宅形式进行充分演绎，体现对实现传统人文，自然的现代中式居住观不懈追求，整个项目给人一种现代、典雅又不失传统的亲和感，试图使居者和游历参观者在快节奏的现代生活寻找“采菊东篱下，悠然见南山”的情调。项目与周边环境紧密联系，充分保护和利用社区绿地和水环境空间，形成和谐共生的生态环境，依托于社区独一无二的区位优势，配合河流以及贯穿整个小区的由南向北的山体景观和带状景观为主要骨架，结合各具特然的组群绿化，形成社区整体的水体与绿化交织的生态网络。项目设计规划中充分体现文化、休闲、旅游、度假、居住等功能的多样性，既可以作为第一居所，也可以作为第二居所用作度假，还可以产权度假的形式进行经营，使社区内居民既能享受到自然的田园生活情趣，又不失现代的都市生活的方便。市政府对通羊镇的重点投入，加上交通与环境的完善，本项目凭借自身优越地理位置、独特新颖的项目定位、超前意识的规划设计、一流的组织运营以及楼宇整体质素优良等特色，从旅游文化、建筑设计、商业运营、文化推广与传播、物业管理等方面充分考虑经营与投资的需求，同时预期的开业营运时间上市场无竞争，在2012年底2013年初投入市场，其招商与旅游主题运营前景非常乐观。项目定位及项目评估项目定位主题文化产品定位目前xx县旅游产业集中在自然资源的开发上，大型文化主题人文景观的旅游关联项目开发尚为空白，在国内尚无形成规模化产业链。市场存在巨大的潜在需求，项目的旅游文化关联产业经营性定位，以本土文化博览为中心，带动上下游产业，集文化博览、书法展览、休闲娱乐、人居、商贸于一体的一站式大型产业发展基地，发扬文化精髓，满足目标客户要求，营造出整体的文化气氛，吸引更多的游客，对经营投资者来讲，项目以文化博览为主题概念，以主题旅游、文化传播、打造完整产业链加休闲、娱乐、商贸为主流运营方向，引入或培养极具主题品牌的主力商家，瞄准国内外空白的文化博览消费需求。按照人有我有，人无我有，兼顾实用性，经济性，与适应超前性为方针的适度配套各类商服设施。项目所在地通羊镇综合商服与酒店市场初步升起，潜力巨大，如果能够把握机会，首先就将取得区域的领先地位与优势。特色定位本项目地处通羊镇核心区域，地位位置优越，本项目策划的偏重点在于复合旅游式主题商业选择，主题定位为以文化博览为中心，以文化传播、产业链打造为驱动力，集文化休闲、商贸为一体的一站式大型商业体，其次为住宅、别墅项目。为锻造本项目的高品质，体现复合型旅游地产的特点，本项目的几个特色点如下：①高起点规划，特色造型，拟采用豪华邮轮造型，其鲜明的特色将使其成为xx县的一个地标性建筑；②完整的主题文化产业链，复合型的综合旅游度假基地，满足目标客户的多层次消费需求；③远景规划的超大型户内外综合旅游乐园，超大型的规模能持续推动旅游市场的不断壮大，带来更多层次的市场消费；尽善尽美而舒适的公用配套设施，远打造更宜人的购物休闲空间，游乐设施、真冰滑冰场、豪华电影院、水上游乐，综合型购物商场，应有尽有；④超大型室内外停车场，满足旅游购物停车需要，符合现代旅游购物休闲的需求；⑤寓教于乐的主题文化博览定位，内部功能设施满足旅游、文化教育的需求，亲子教育、文艺教研、文化名家名人亲历现场等开创文化博览主题先河。■预期营运收益分析项目拟采用文化博览为主题的文化旅游多元化运营模式，开发商xx置业仅作为地产开发商持有物业，xx置业统一管理文博园物业，进行综合产业运营。负责文化推广、品牌传播，并由下属物业管理公司提供物业管理服务的集团化运营模式，各分支企业具备各自的项目收益来源，有机配合，相对独立，共同打造主题产业链。收益方面，xx置业进行全资开发投入，其收益来源主要有：（1）文博园相关展馆的整体开放经营获得门票收入；（2）别墅和普通住宅的销售收入；（3）底层商铺和会所的整体租赁租金收入。经营管理公司负责旅游项目商业化运营，产业链端各项收益，支付xx置业物业租赁费用，其产业经营主要分二大类，预期各类产业收益如下：项目目标客户群定位A、鄂南旅游客源、文化界人士；B、湖北省内旅游客及国内旅游客；；C、对亲水楼盘、山水别墅有需求的住宅购买客户；D、港澳台游客；E、xx县内居民，尤其是通羊镇商贸购物客人；方案评估意见由于地理位置突出，属xx县通羊镇核心区域，旅游特色定位，产品定位符合市场需求，且定位找准市场空白，投入旅游市场时机适宜，基本无市场竞争对手。文化主题定位、科学运营管理以及后续户外项目的建设是本项目的关键与重点：宣传推广是否理想；运营目标是否顺利实现；须在整个开发过程宜注重文化策划、形象设计、现场包装、运营组织等准备工作；以达到预期营运目标。项目开发建设进度安排有关工程计划说明目前《xx置业公司•文博园》已完成三通一平（通水、通电、路通、场地平整）。计划开发期为3年半。2009年10月份之前完成前期准备与三通一平工作；2009年11月正式开工，2010年9月底完成土方、打桩、基础处理工作及地下室施工；2011年8月底完成土建主体工程，2012年8月底完成各种安装及装修工程；2012年9月底可竣工验收；2012年10月项目开业迎宾。施工横道图项目工程进度计划表（施工横道图）见附表3。投资估算与资金筹措建设总投资估算根据近期xx县市建设工程价格信息、工程造价定额资料及项目的具体情况，参照规划设计概算书，经分析测算，本项目总投资估算额为人民币万元。项目总投资估算表序号项目名称投资金额（万元）各占比例一土地费用00.00%二建安工程费5753.0377.40%三前期费用136.201.83%四基础配套设施投资305.003.22%公共配套设施投资66.000.89%五销售费用155.382.09%六管理费用191.122.57%七财务费用553.657.45%八开发期税费121.001.63%九其他费用21.000.27%十不可预见费196.852.65%合计=SUM(ABOVE)7433.23=SUM(ABOVE)*100\#"0.00%"100.00%注：单价为按项目总建筑面积分摊计算的单价，表中均为人民币。根据初步规划方案，预计开发总建筑面积为170011.10m2。我们在计算项目总投资时按此面积计算工程成本。项目总投资构成见《项目投资费用估算表》（附表2）具体情况分析说明如下：土地费用根据本项目的相关文件,考虑到博物馆、艺术馆的公益性质，采取置换的方式运作，根据相关文件，本项目土地成本为零。建安工程费建安工程费是建造房屋所发生的建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用的总和。根据xx县市近期建设工程价格信息标准以及开发商提供的资料，按照项目的具体情况测算，详见《建筑安装工程投资费用估算表》（附表13-4）。经测算，建安工程费合计为5753.03万元。前期费用前期工程费主要包括项目前期规划、可行性研究、设计、勘测费用及“三通一平”等阶段的费用支出。费用确定主要参考近期《湖北工程造价信息》和区域同类房地产开发项目的实际情况。经测算，前期费用合计为136.20万元。其他费用依照xx置业公司公司与公司所签订的合同,工程监理、竣工图设计费等投资约为21万元。前期推广费用前期推广费用主要包括项目建设期间及项目运营前的推广宣传费用，由于本项目是重点旅游关联文化产业项目，前期推广费用额度较高，费用包括推广宣传人员工资、福利、奖金、专业整合推广机构的咨询费、广告费及代理费等，参考目前国内一般旅游项目的标准和本项目的具体情况取值估算。经测算，前期推广费用暂定为155.38万元。管理费用管理费用主要指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用，如管理人员工资、职工福利费、劳动保险费、办公费、差旅费、咨询费、业务业务招待费、房地产税等。按xx县市同类房地产项目的费用水平，考虑到本项目具体情况，经测算，管理费用合计为191.12万元。财务费用财务费用是指项目筹集资金过程中发生的各项费用。主要包括借款利息、金融机构手续费、担保费、代理费等。按照本项目开发期内向银行借款、期限、利率及还款方式估算，向银行贷款综合借款利率按5.76%计算，根据开发商的自筹资金量及工程进度情况，初步预计需向银行借款3000万元，其中第一年贷入2000万元，第二年贷入1000万元，还款款期限为5年。预计的财务费用为553.65万元。开发期税费开发期税费是指项目建设所负担的与房地产投资有关的的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用，本项目主要包括土地使用税、市政支管线分摊费、绿化建设费、电话初装费等。这部分费用是根据目前xx县市有关标准估算，开发期税费合计为121万元。不可预见费主要考虑通货膨胀导致项目建设成本和资金成本的上升，以及设计变更对建设成本的影响等，根据xx县市同类项目开发的一般情况，结合本项目实际。经测算，预备费合计为196.85万元。项目投入资金总额序号项目名称投资额占总投资的%估算说明1开发建设投资7433.23100.00%1.1土地费用00.00%1.2前期工程费136.21.83%1.3基础设施建设费2393.22%1.4建筑安装工程费5753.0377.40%1.5公共配套设施建设费660.89%1.6开发间接费00.00%1.7管理费用191.122.57%1.8财务费用553.657.45%1.9销售费用155.382.09%1.1开发期税费1211.63%1.11其他费用210.28%1.12不可预见费196.852.65%2经营资金00.00%3项目投入总资金7433.23100.00%3.1开发产品成本7184.9696.66%3.2自营资产投资248.273.34%形成：房屋、建筑物248.273.34%机器设备00.00%无形资产00.00%递延资产00.00%3.4经营资金00.00%资金措筹资金措筹方式本项目本期开发建设总投资万元。工程建设资金的筹措方式为开发商自筹资本万元，银行借款3000万元。本项目由xx置业公司作为项目公司操作，自筹资金总额为万元，占项目总投资的%，自筹资金可用于前期费及部分工程建设管理费用。按照施工进度计划，必须在建设初期就开始积极融资，申请银行借款，第一年借入2000万元，第二年贷入1000万元。借款偿还计划项目至2011年进入正式运营，项目贷款将通过合理的方式转为经营性贷款，由于本项目巨大的市场前景，以及对物业租赁及产业运营方面预期所能带来的收益，每年的收益75%可用于还贷，预期5年到7年内可还清项目贷款所转化的经营性贷款计划，项目经营性收益情况见附表4及附表5。财务评价财务评价范围和基础数据财务评价范围确定本项目经济评价主要有财务评价和国民经济评价，因本项目不属国有投资，故不进行国民经济评价。本项目将整个企业即湖北XX置业有限公