打造全能预算员

预算员在工程各阶段的职责——打造全能预算员结合我在施工单位从事过预算业务工作，我今天将施工单位各个阶段预算员的具体工作内容分析了一下，仅供和大家分享与交流：1、招投标阶段：（编制投标报价文件）具体做法：依据施工图纸、招标文件、招标时期信息价文件，了解项目具体实施方案及施工情况，通过和项目经理沟通讨论并最终完善编制出投标报价文件。预算员要起到一个事前控制的作用。1.1投标策略分析一、投标策略投标策略是指投标人从项目接洽到招标完备的全过程进行布置及其所采取的手段。投标人在参加工程投标前，首先要关注招标文件的制定过程，组织相关人员进行投标策略分析及标书评审工作。通常情况下，投标策略主要考虑以下三个方面：1、项目情况。需要充分了解业主的社会地位，掌握业主对价格的态度和倾向，分析其项目的前景、工程特点、建设规模、项目性质、市场环境以及施工现场条件，研究招标文件内容。2、对手情况。研究对手是确定报价的基础之一，针对业主倾向，来决定自己的报价。还需要重点分析投标单位的背景及实力强的单位，了解对承接工程跟踪的深度，掌握对方过去投标的报价规律，相互了解程度和准备争取的报价手段与策略等各方面信息。3、自身情况。需要对自身的状况以及竞争优劣、利弊等各方面因素进行综合分析，结合当前生产经营情况，特别是项目组织及成本控制的情况，是最终决定报价的关键。二、技巧运用投标报价是根据企业的投标策划，需经历询价、估价、报价三个阶段。一般情况下，在总价基本确定后，技巧的运用关键是如何调整各个子目的报价。既可提高中标机率，又能在竣工后结算时得到良好的经济效益，巧妙地化险为夷和进一步加快其资金回笼的目的。根据笔者多年来的工作实践的积累，重点归纳如下几点：1、常用项目可报高价，如土方工程、砼、砌体、铺装等。大多在前期施工中能早日回收工程款，而在后期施工项目适当可低一些，同时可以解决资金回笼快的问题。2、通过施工图纸和现场勘查，与提供的工程量清单进行分析，预计工程量会增加项目，单价适当提高，这样在最终结算时可增加工程造价。将工程量可能减少的项目单价降低，工程结算时损失不大。3、与设计单位联系，掌握设计阶段的讨论内幕，了解设计方面上有争议可能变更的项目，可以变更的项目要报低价。倘4辞、设计图纸夕不明确，根轰据经验估计鬼会增加的项忽目和暂定项松目估计自己卸能承包的项恐目可报高一屈些，对概念姿含糊，将来弯可能发生争惑议的项目和铺暂定项目中划，估计自己蚊将受到专业可限制不能承贵接的项目可假报低一点。贴5绿、园林工程逮大多使用固典定单价和工击程量可调的躺合同，应注芳意控制工程陕量，调高价乐。鱼6穴、招标文件职中明确投标仗人附恭“饺分部分项工挑程量清单综阁合单价分析被表都”赵的项目，应淡注意将单价凭分析表中的坐人工费和机吵械费报高，行将材料费适鸦当报低。通嚼常情况下，妥材料往往采沙用业主认价贩，从而可获机得一定的利遇益。跑7陷、特种材料冲和设备安装属工程编标时健，由于目前挎参照的定额绝仍是主材、填辅材、人工流费用单价分愚开的，对特胖殊设备、材混料，业主不冬一定熟悉，柜市场询价困锻难，则可将画主材单价提抗高。而对常宋用器具、辅巴助材料报价忽低。在实际偷施工中，为尿了保证质量化，往往会产念生对设备和县材料指定品小牌，承包商饼则可利用品种牌的变更，袄向业主要求坛适当的单价烘就是提高效谢益的途径。翼8云、苗木报价呈。注意本土消植物及特色赠品种报高，茫外地引进植心物树种宜低疼，因为外地施引进植物变粘更的可能性菜较大。鬼9乖、对于一些进大型的分期育的项目，可肺将一些先期平总价报低一敲些，通过自营身技术优势勇，进一步优欺化设计，提枝高景观效果粉，抓好过程小签证，取得虏效益。然后后利用一期施歼工中建立起证来的社会关朱系、信誉以面及成功的经饮验可以继续摇施工，节约尘了开办费用眼。费1背0、不少招赞标文件中存汽在缺陷，对嚼投标人有利怨而含糊的过合错或错误的庭条款，答疑停时注意策略鹊，以免提醒授业主及其他横投标人。在躲项目施工中伙，可利用含海糊或错误进津一步洽商，涉以达到效益区最大化。蒜1挨1、技术仅标是投标文绩件的重要组皇成部分，项楼目子项可多池项选择或设丛计降低标准掏时，可在方拼案中明示，胜中标后可以漫追溯。献虽肠然运用技巧骗可以降低风酷险，取得中鸟标或能争取羞利益的效果梯，但投标报爪价时必须认钻真核对施工堡图纸、复核算工程量清单屿，特别是对谅报低单价的攻项目，若实些际工程量增再加，将会造皇成巨大的经魄济损失，因徐此，报低单痛价也要控制凉在合理的幅板度内，同时椅避免引起业般主的反感。厕三、把握订的原则蚁由放于清单报价刊按照栋“秀量价分离佳”兆的原则，它洋是要求投标葡人根据提供牢的统一工程根量和拟建项该目情况的描遵述要求，结月合项目、市请场、风险以伞及企业的综睬合实力自主渣推行新型计竟价模式，其甩实质内容是于“写统一量、指嫁导价、竞争朴费请”暂，所以投标叔报价应遵循垒以下原则：吸绝1、合理报驳价的原则。志通过分析业皆主、竞争对圈手、自身等挨综合因素，巧确定其合理咳的报价。报核价规律为：畏合理的成本狠加造价管理散部门发布的慢指导利润。诚恰2、合理低闷价的原则。咱报价规律为快：集约性成枕本加低于行股业造价管理贡部门发布的壁指导利润。帜当前面临的震竞标仍不是秃越低越好，尝而是科学合虑理地计算和据测算得出的汽适当低价。畅投标的目的声本就是为承抽接业务争取劝利润，绝对脂不能出现无胜利可图的投未标报价，除弄因特殊的原洗因出于某种糖策略考虑外昏，都是应规短避的，否则况，很容易面振临落标，甚掏至会产生废艰标的危险。橡同时，无序丹竞争也将极懒大地降低企送业的信誉度旬，致使社会期对企业的综甲合实力产生道质疑。仙3迷、低价中标赚、高价索赔乌原则。黄报价规律为丹：集约性成建本加微利，双这是当前国哥际社会上最顶常用的一种界方法，国内检大多承包商莫有畏惧心理肤，实际上，慨中标后既可鼠以向管理要视效益，也可蒜以通过索赔独等方式取得叹投标时无法竭取得的利润帽，尤其是在伏利用现行的伶GF-19亦99-02党01标准合绢同示范文本难的情况下，鸡坚持把握文嫁本的条件，童将会给企业垄带来某些无糟法预计的利姐润空间。郊1.2蹄建设项目招石投标阶段造妈价管理伟一、建设项薪目施工阶段矛与工程造价国的关系泥建设项目施疾工阶段的造卧价管理一直某是工程造价舞管理的重要工内容。承包涉商通过施工暮生产活动完塔成建设工程盏产品的实物嫩形态，建设衫项目投资的拖绝大部分支瓦出花费都在呀这个阶段上悔。由于建设刮项目施工是丛一个动态系筐统的过程，令涉及环节多帆、难度大、偷式样多样；席另外设计图路纸、施工条可件、市场价落格等因素的允变化都会直扬接影响工程董的实际价格遥；加上建设摆项目实施阶参段是业主和这承包商工作挪的中心环节嫌，也是业主候和承包商工打程造价管理波的中心，各过类工程造价杀从业人员的仰主要造价工搏作就集中于葬这一阶段，呀所以，这一佳阶段的工程哄造价管理最张为复杂，是更工程造价确餐定与控制理屡论和方法的浩重点和难点勺所在。闸建设项目施剂工阶段工程黑造价控制的规目标，就是兵把工程造价河控制在承包蓄合同价或施火工图预算内爷，并力求在筋规定的工期趋内生产出质突量好、造价筑低的建设（驴或建筑）产腾品。躬二、建设项妥目施工阶段抢影响工程造俊价的因素王1.工程变汇更与合同价坏调整：由牲于设计变更瞒，将会导致贝原预算书中廉某些分部分冶项工程量的敲增多或减少温，所有相关杆的原合同文赛件要进行全扁面的审查和细修改，因此被合同价要进清行调整，从创而引起工程节造价的增加各或减少。愉2.工程索栽赔：当合同织一方违约或李由于第三方彼原因，使另浴一方蒙受损锄失，则发生等工程索赔。轨工程索赔发海生后，工程炎造价必然受页到严重的影牵响。摘3.工期：胁工期与工程史造价有着对桑立统一的关贞系，加快工匪期需要增加盟投入，而延矩缓工期则会甩导致管理费赠的提高进一牢步影响工程泛造价，这些屋都会影响工背程造价。捆4.工程质具量：工程质飘量与工程造熟价也有着对启立统一的关随系，工程质痕量有较高的再要求，则应触作财务上的汉准备，较多辜的增加投入尚。而工程质丑量降低，意就味着故障成类本的提高。赢5.人力及秃材料、机械壳设备等资源寺的市场供求辜规律的影响油6.材料代纠用。惑三、建设项倚目施工阶段啄与工程造价耍管理的内容就1）按施工缝设计进度编懂制资金使用树计划，与实浓际进度款作亡对比，分析痒产生偏差原铜因，并提出留建议。构2）在工程共开工前，按碧照相关规定拿，支付工程我预付款。围3）依合同抽约定，按照剑工程实际进输度支付工程证进度款，审缎核提交的。互4）做好设雪计变更、工废程洽商及工刊程索赔处理绍事宜。善5）计算索迟赔费用及工忘程变更价款次，不断对已约完施工进行菊价格调整。旧6）及时办盟理工程结算裳。夕四、施工阶辨段造价管理巷程序恨五、施工阶政段工程造价沿控制的措施滔1．组织措阀施沉（1）在项母目管理班子慰中落实从投悲资控制角度过进行施工跟香踪的人员，忌并进行任务黎分工和职能奇分工；钟（2）编制否本阶段投资再控制工作计淋划和详细的艺工作流程图肥。颜2．经济措甘施典（1）编制鸽资金使用计班划，确定、搁分解投资控廊制目标。对恩工程项目造折价目标进行糊风险分析，性并制定防范腾性对策；消（2）进行宗工程计量；若（3）复核化工程付款帐隔单，签发付取款证书；之（4）在施赞工过程中进牌行投资跟踪毒控制，定期犯地进行投资哀实际支出值们与计划目标墙值的比较，惭发现偏差，秧分析产生偏黎差的原因，敬采取纠偏措谁施；台（5）协商侦确定工程变红更价款，审唐核竣工结算输；咬（6）对工告程施工过程严中的投资支津出做好分析皂与预测，经辣常或定期向河建设单位提愈交项目投资粉控制及其存桐在问题的报技告。累3．技术措蝶施拼（1）对设子计变更进行跑技术经济比幕较，严格控盲制设计变更原；贼（2）继续滴寻找通过设窗计挖潜节约磨投资的可能暑性；纳（3）审核嚷承包商编制洋的施工组织徒设计，对主摇要施工方案丑进行技术经冒济分析。概4．合同措圾施沃（1）做好钩工程施工记槐录，保存各亚种文件图纸盟，特别是注侦有实际施工油变更情况的币图纸，注意贝积累素材，畅为正确处理去可能发生的晨索赔提供依尺据，参与处造理索赔事宜竿；券（2）参与阀合同修改、名补充工作，嫂着重考虑它扑对投资控制琴的影响。晨1.3咳工程造价预孩算编制实例把喜预算编制依姥据鼠喂（1）虚施工图纸吹述（2）黄现行预算定修额或地区单维位估价表融（3）场施工组织设墨计或施工方戴案牵过（4）绣地区取费标艰准和有关动升态调价文件宪（5）慌工程合同（剪协议书）、烂招标文件遭（6）现最新市场材袍料价格听预算编制条指件贱（1）吵施工图经过壮设计交底会间审后，由建净设单位、施叔工单位、设枯计单位共同瞧认可；怒（2）铃施工单位编防制的施工组犹织设计或施橡工方案，经姓过其上级有是关部门批准尤；伍（3）垂建设单位奔和施工单位衡在设备、材罩料、构件等明加工定货方络面已有明确辆分工。壁预算定额的庄编制方法票施工图预算擦编制有两种网方法，第一晋种单价法，防第二种实物奴量法，不管攻用那种方法矩都需要依循会预算编制程盏序及步骤。赖第一、作好透准备工作广霉泛搜集、准踪备各种资料婶第二、熟悉差建筑施工图运纸，计算建津筑工程量及犁套用定额单够价。择第三、计算北其他各项费统用和利税汇尼总。议工程造价实策例剩工程量清单诊计价编制实切例(土建全威实例)龄例1：某工遮程外墙外边也线尺寸为3鲜6.24m外×趋12.24你m，底层设馆有围护栏板布的室外平台应共4只，围秀护外围尺寸巨为3.84估m凯×殿1.68m倡；设计室外栋地坪土方标高高为－0.融15m，现邀场自然地坪牙平均标高为弯－0.05膛m，现场土霸方多余，需写运至场外5喇km处松散惨弃置，按规怪范编制该工纹程平整场地角清单项目。饰解：该工程眨按自然标高亲计算，多余孤土方平均厚敲度0.10揭m，按题意极需考虑外运注。原工程量计算馅：俗平整场地：旱S＝36.凤24球×脱12.24贯＋3.84鄙×奉1.68叛×详4＝469叼.38m2戏荷某高层住宅唐预算书，附酱施组捷内含土建安淡装预算书和岂施组,工程爬结构形式：莲剪力墙结构镇，地下一层总，地上十八透层。总建筑救面积221申19m2。窃2#楼建筑证面积104陆77.6m去2,占地面炕积532m衡2,总高度师52.65乞m，体形系盖数0.26音，基础采用浓筏板基础；素3#楼建筑炸面积116匙41.28充m2,占地喉面积618量m2,总高独度52.6阅5m，体形装系数0.2通5，基础采缩用水下冲钻起灌注桩筏板瓶基础。本工互程为3#楼架全套三层别镜墅图纸附结怕算\建筑图办纸及变更容全套三层别诱墅图纸附结掘算包括建筑确图纸及变更蹈16张图纸塔、结构图纸古及变更4张汇图纸、3-纳330a型再别墅.xl只s丙汶川县龙溪误乡10KV绝及以下电网少灾后恢复重炕建工程（含寻清单，招标顽文件，图纸诞）部1.1本朋工程量清单突是根据招标茶文件中包括蔬的、有合同涝约束力的图射纸以及有关市工程量清单柱的国家标准督、行业标准嘉、合同条款苗中约定的工亦程量计算规卡则编制。约窗定计量规则温中没有的子俱目，其工程妇量按照有合傅同约束力的哨图纸所标示举尺寸的理论苍净量计算。过计量采用中胀华人民共和猴国法定计量星单位。校1.2本迫工程量清单骆应与招标文摔件中的投标贝人须知、通税用合同条款兼、专用合同偏条款、技术锈标准和要求耽及图纸等一皇起阅读和理缠解。糖建筑工程预条算编制技巧后一、收集资舟料要细骑一是扑收集施工图止纸及变更洽疑商资料，是需编制工程预涌结算的重要赚基础；巩播二是收集施项工组织方案丈、问询现场批三通一平的划实际情况；革摩三是要详细仍问询甲方的忠承包意图，膀并为甲方对舞不必要的功雁能进行取舍妥，对重复的抛投资进行删熔减。缩二、熟悉施佣工图纸，准犯确计算工程痒量替施工踪图是编制工班程造价的重疲要依据,熟艇悉图纸是至筝关重要的一捧环，尤其是绣各专业设计用说明相当重艰要，一个好并的预算员一炕定要把设计勉的意图弄清血楚了才能做粪到胸有成竹压，有的放矢融，预算中才谜能做到不少静项、漏项。储举三、准确套雨用定额子目相1显)注意套倘用的项目名乎称和内容与澡施工图纸标隔准是否要求挂一致,其次份要注意定额厚包含的工作召内容,避免拥重复套用项后目费用。失霉2旧)对于实沸际使用材料绩与定额不同扣时,在定额嘱允许换算的糟范围内，按鸡照定额材料俘库里对应的湖材料换算其诱定额材料及女单价。博皮3涌)根据工犯程项目的具沾体情况,注凭意有些项目该应该乘上相滤应的调整系摸数。璃建筑工程预旅算复核勿影响建筑工荷程预算编制熔结果准确性脊的因素袖单建筑施工图鲜预算（静态己）投资，是槽建设单位在前实现和完成辣建筑工程项骡目所花费的殖一个预期目古标值。它是伤在建筑工程闲项目开始实否施前进行的封对项目费用寻的一种展望钓和预测，同对工程结算（谁动态）有着陷质的区别。遭预算编制超咬前性注定了汁从一开始其耗自身就存在备着不可避免机的缺陷和问角题。影响因菠素有以下几王个方面：煎碰工程阶段性品对预算的影裳响炎一项建筑工导程要经历决妹策、设计、泉实施三个阶碑段，预算是聪建筑施工图走设计阶段中菌的产物，它培产生在实施桌阶段之前，续这就决定了窄预算的局限跑性。待第一、建筑菠材料价差对破预算的影响愚第二、国家链政策性调价狭第三、预算炮没有考虑现俘场签证画第四、预算渣没有特殊施他工技术措施塞预算建筑工量程量计算误德差自建抓筑工程量计倘算是一个重举要环节，建既筑施工图纸馆表达是否正靠确、全面、逼清晰明了是敲建筑工程量友计算准确性正的基础。伞在途市政道路、阵桥梁及安装旬工程项目中私，材料用量青表及工程量异表，往往在鸦图纸中已有污明确标示。他材料用量表毒及工程量表嘉计算方法和离数量，是否奏符合工程量宝计算规则，坛需要预算人罪员校核后方字可使用。耳建筑设计修柄改与变更匪当客贝观条件发生损变化时，建波筑设计也要概相应变化，熊以适应建设截需要，而预踩算不具备这朽种预见性，鞠其结果直接柴导致结算超过预算。泉建筑设备材狠料价格误差连在国稳内，同一种粒型号设备存往在多家厂商烂生产竞争，镇价格混乱，退报价不一，削没有统一的尊规范市场，浓使得设备材换料预算价格申同结算相差给较大。带建筑工程预须算复核技巧蓬为确保成果骡文件的准确斧性，预算编以制完成后进洪行预算成果耽复核也很关泳键。主要介费绍以下三种漆方法:孩1)单厨方造价指标删法混漫是已通过对同类胳项目的每平么方米造价的鞭对比,直接妇反映出造价毁的准确性。弊假如该工程古为小高层住禽宅楼,其单埋方造价指标污为1000穗元/m吓2,与同垫期同类工程圾造价出现误转差,应当仔宝细核查。猜2)分关部工程比例雪打三指报各分部分项师工程占定额秒直接费的比铜例。它是有地效快速的核屡查是哪个分稍部出现错误她的手段之一市。不过要有吐类似工程经济验资料才能债实现。简单饭易用的方法宴是检查个别赚项工程合价俩是否过高或沉过低，有经衰验的造价人约员一看就能稳明白是哪个骡子目出问题钳了。观天3)工忧料消耗指标染即店对主要材料婆每平方米耗寄用量的分析像。如钢材、衬木材、水泥疗、中砂、碎娃石、机砖、宋人工等主要忧工料的单方歉消耗指标。钟它是衡量该缸工程造价是疤否准确的一扫个重要指标颤。堪相关图书推刘荐胁清单计价及个招投标66奏0问糖庭内容介绍丛本书含工程全量清单及定债额计价的相蚊关解释和答辩疑，造价咨俱询与造价工宋程师和相关饼名词解释；业指标投标及辩施工企业资好质标准；建瓶设工程合同额知识、高院铺关于审理建摩设工程合同应纠纷案件的洗司法解释，扁以及《工伤丹保险条例》告解读和工程刘索赔等。本也书内容丰富请，通俗易懂殿融知识性、豆指导性、实并用性于一体客，具有鲜明杨的特色。如扣工程量清音应计价答疑，士增加了引用矩《计价规范次》和辅导教帜材的条文，陡不需再翻阅袋《计价规范全》和辅导教樱材；高院的腔司法解释，唉工伤保险条祖例的解读，战建筑安装工震程费用的组岁成和施工企变业的资质标敢准等都是以驱崭新的面貌恒汇集于书中灌，与读者见层面。本书是调一本建设领及域现行法律稳、法规与工优作实践紧密锦结合的工具瓶书，可供工筹程造价（咨椒询单位）部除门、建设单赌位、施工企护业等从事工溉程造价工作避的人员学习友、参考；还机可作为工程轿造介从业人闹员进行短期冻培训再教育枣以及大中专膝院校有关专莲业教学参考她书获给排水、暖辰通、空调、灾燃气及防腐呜绝热工程概跟预算编制典誓型实例手册递照内容介绍仿本书是遵照企2000年设版《全国统引一安装工程映预算定额》箩和《全国统腐一安装工程身预算工程量芽计算规则》痕的规定，并大参考工程建启设中的实际免资料和工程格预算编制实喊例编写的，臭内容包括：贝给排水、采吉暖、燃气工样程预算编制淋；消防工程强设备安装预侄算的编制；送通风空调工端程预算编制谜；刷油、防要腐蚀、绝热胡工程预算编行制。本书供滚工程预算人现员、设计与穿施工人员、馆工程审计及望管理人员阅谁读，是从事沉建筑设备安辜装人员必不柳可少的工具艳书，也是大爱专院校有关测专业师生及漫建筑安装企兼业职工培训穴用的教学参垫考书。需一图一算成建筑、装饰敞工程造价立肤《一图一算会·女建筑屋·俩装饰工程造壮价》内容共毙分为建筑工耀程和装饰装蒙修工程两大嫩部分。建筑芽工程主要包袭括：建筑面屈积，土石方胞工程，桩与渐地基基础工你程，脚手架角工程，砌筑立工程，混凝渣土及钢筋混施凝土工程，耕门窗及木结底构工程，金甩属结构工程对，屋面及防凤水工程，防才腐、隔热和浸保温工程等价98道题；扑装饰装修工灯程主要包括巡：楼地面工蚁程，墙柱面柿工程，天棚污工程，门窗畅工程和其他烂工程等32懂道题。辨建设工程招望标投标技巧歪与案例应用重手册筒读者对象：碗追各级建委（爷建设局）、丈建设工程招绕投标主管部抬门、全国各棕市县区乡镇呆建设主管部娘门；各建瓜筑工程（建薯筑、装饰、抚市政、安装昌等）施工单兽位、建筑建救设单位、房瞧地产公司、炼建设银行、杨建筑设计院病。各级建仗设监理协会剩、工程建设脸监理公司、拴工程咨询公底司、旁站监眯理公司；预戴决算培训机慌构、造价管炸理与预决算食工作人员、撤各级招标投迅标管理机构帽、图书馆等毫；夕建筑工程钢貌筋工程量计处算实用教程俊盆本书以实际虽工程为例，顽系统、详细术地讲解了钢拦筋工程量的近计算。本书岗不仅对每类绪构件的每根绸钢筋的工程缓量计算有详惑细的计算过啄程，还阐述啄了钢筋配筋座原理、计算胳依据和软件餐计算过程，吹使读者对钢省筋工程量计泪算能够有系为统的认识和霉准确的理解勇，能独立完陷成钢筋工程徐量计算。即庄使以后相关拜规范、图集傻等依据变化适，读者也能寇够更新知识伞。棵2、合同签抄订阶段：（卧分析合同条搜款及执行情饱况）射具体做法：连合同签订阶蹦段我们可以沿分析进度款浑拨付情况、爸计价依据、纸取费形式、谣材料调差依蒸据的执行情误况、最终结息算的执行办淡法等，部分鱼项目优惠下洽浮比例后，危利润的分析婆情况。给项碌目在合同签游订阶段一些寺建议或者参兄考。欠2.1访工程造价知尺识专题写——自合同录http:怀//blo观g.fwx鹊gx.co柱m/art虽icles踩/1260带57门袜合同变更管射理与签证知赚识集锦瘦http:缩//blo拦g.fwx歉gx.co馅m/art叶icles亡/1372数67神2.2硬方兴未艾的宽合同模式你兼会操作吗裳谁听说过成项本加酬金合兵同请举手？建80%以上微；谁用过成豪本加酬金合忆同模？0%攻，真的没用识过吗？其实傍这种合同模剖式在你身边玉，你却可能凝还不会用或倡用不好，这烈不是悲哀吗主？首先还是葱看成本加酬霜金合同定义昨：皮成本加酬金棋合同，是由严业主向承包触人支付工程伐项目的实际凝成本，并按饶事先约定的阁某一种方式袋支付酬金的黄合同类型。形即按成本能取费合同，阁这是承包人型要发包人偿大付工程实际难成本加一定赖酬金的合同袋。其中酬金业由管理费、使利润及奖金哨组成。酬金畜按实际成本陈一定百分率羡计算的，称兴为成本加屈按百分率确暖定酬金的合擦同;酬金按竭一笔固定数兆额偿付的，悲称成本加固炊定酬金合同伯等。可使用条件：乌成本加酬金导合同适用于校施工条件不础正常的情况奔。在一些扩把建工程、修攻复工程、灾社后清理及恢佣复工程，或帮发生市场因刚素难以预测圣的情况，为从了及时迅速借地开工，用造实际成本加世酬金最为合嚼适。某些具弓有新技术性聪质的企业，扣也要求采取乏这种合同。剑对施工承包学企业，这种命合同可以确横保企业的利阳润。成本加兔酬金合同有虚以下几种嫩形式:1.喂成本加固定盼百分比酬金震。按成本加羡约定的酬金犯百分比结算粘总价。荡下面介绍一建下现在市场孕上常用的类棍似成本加酬肉金合同的操锐作模式--迈--市场称恼综合费率合窝同：这种合隐同在投标时拴，投标方在迅满足和承诺证招标方意见殊（也就是按惜招标方指定旅计价模式下蚊计算出的清史单或定额基购数，简称基苏数）同时，饱只需要报出叉自己所取的膊（管理费、党利润、规费辩、税金等）未综合费率，蝇招标方根据合各投标方所容报的综合费蚂率来确定承勿包方，有时搅，招标方甚任至直接确定砌综合费率，晓邀请投标方常来承诺这一哈综合费率。腊不管是投标侧方上报还是透招标方自定歌，最终合同己上只能体现邀一个百分数胡，双方在确抛定这个百分遇率的过程中固没有什么奥鼓秘，真正的似玄机在确定罚基数这一环料节，只有基举数先保住成内本，综合费喘率的百分数甜才能变得有勾意义，大家巩对照成本加监酬金合同模钱式，可能发迷现了这一对隶应关系，所户谓的成本对姻应的就是集“扰（也就是按案招标方指定鞭计价模式下浩计算出的清拼单或定额基慕数，简称基芝数）邮”徒，酬金就是券对应综合费牙率的百分数穴。蝴明确了对应类关系，下一臭步就应该研集究启“豪招标方指定嚷计价模式腔”全这一计价形怎式了。下面伴在招标阶段凉看一下对比吩表：合同类型一般固定类型合同成本加酬金合同分部分项清单有无清单描述有无单位有无工程量有无综合单价有有释预算人员看征完这张表不露知有什么感容想，是不是惯觉得招标阶循段的工作是贯如此轻松，殊不用核量，闪不用看厚厚辱的招标文件尖，不用市场顽询价，不用胜……咳几乎就无事异可做了，综摔合费率老板发拍脑门制定历就可以了。巩如果真的这疲样轻松，老宏板又快被预苦算人员插上颜草标出卖了众，这阶段预小算人员要做瞎什么，虽然富工作不象固坊定包干合同完投标那样繁听重，但以下探工作必须完徒成：楚1、节点绑图要看仔细故：因为单价榴高低就是从稠节点处抠出村来的；敢2、措施孔费要想全面胞：虽然经济逗标简单，但爷技术标还是奇要按程序编红制，措施费马用还是要了硬解清楚，施票工阶段通过吃签证可以追匆加一些如降咽水、大型机狐械台班费等刃措施项目，轨但还是要看倦招标文件里命说明的可以集计取的措施额费和不可以雪计取的（包炼含在综合费奸率里的措施辣费）费用，通如这类合同叶象水电费这拼样的费用是轻不让计取，饮但可以免费绞使用的。利3、计价欺依据里指定自的文件要齐波全：如招标畅文件里一般奏指定**版香清单，**扯版定额，*掀*费率固定蛋多少，等原倘则性数据，粥预算人员也椅许会遇到外扛地工程，对嫌应的这些定京额一定要在兆最短时间内模取得并精读书，对照招标寺文件的各项片取值如人工形费工日单价桨组出初步综乌合单价，分盈析综合单价换与实际成本形的差异。肃4、在最溪短时间内与锤招标文件里陈指定的材料辨供应商取得闭联系，建设衫方如果没有肠得到这一材雕料价格，立敲刻在全国范繁围内封存这若一型号的材伯料单价，如饲果建设方已香经得到这一搂材料价格，毕也要明确建陕设方得到的四具体单价和摧到时材料供立应打折的比位例。孕以上是投标名阶段，真正售的较量是在狭进场后拉开初序幕的。在蚊这里如果教秀预算人员如忠何组价，可恩能10万字裤也说不完，昆但有一点要意提醒大家一蒸下，那就是织沟通，内部多沟通和外部卫沟通（这个护外部指的是丽其他标段）窑，虽然同行插是冤家，但沈操作这类合格同，进场后周大家就是一颂家，1元钱百的单价差额针，意味着所淹有承包方要阔跟着吃亏或肉沾光，组价刃时，每一个葡清单项目里震的单位、描幕述、每一个像定额子目都吓要仔细推敲孝，不能无中搂生有的让审伴计在结算中粥任意宰割，猴也不能丢三曾落四，漏掉孩应该获得的俗利益。如说到成本加凝酬金合同很机多人会有以挺下评价：比1、这种承角包方式往往渗难于鼓励承风包单位节约两成本，由此具导致总价难返于控制的局别面。膛2.成本加不固定酬金。梨成本按实际爪计算，酬敢金是一笔商片定的总额。缺这种承包方丙式不利于承允包单位为降伴低成本而作蔑出努力。徐3.成本加镇浮动酬金师。酬金浮动捏一般按一定掌比例，随着定成本递增，熔成本酬金比虑逐步递减。据4.目标成烂本加奖惩。导目标成本由乐双方协商确基定，按商定稍的百分比计由取目标成本同的酬金，实程际成本低于孙目标成本时艇，降低成本惯按商定的百薯分比计奖，午原目标酬金期不变;超过站目标成本时疏，按同一百竖分比计罚，走原酬金则不缠能保证。词其实看这几该条，人们的衬想象是多余垫的。承包方焦式往往难于购鼓励承包单圾位节约成本仔，由此导致丛总价难于控椒制的局面。显其实人们对愤利益的追求伴是无止尽的命，发包人给血承包人10定元钱买材料单，承包人会再真的用完这膝10元钱吗临？偿成本按实际无计算，酬偿金是一笔商闪定的总额。手这种承包方况式不利于承而包单位为降揉低成本而作饲出努力。这贵一条的核心艰问题是功“央成本按实际缩计算竹”免，这个实际积到底是多少货？是10元副还是9元？够也许发包人共了解的是1饺0元，承包傍人取得了的赤是9元，承度包人是不是扭动用了节约丈成本的心思术降低了这1埋元成本。艇酬金浮动一响般按一定比泪例，随着成散本递增，成必本酬金比逐列步递减。这雷项国内操作轰一般是固定奸一个综合取简费比例，没叠有用到奖金黎的激励机制净，所以操作孕中不存在村“散成本酬金比球逐步递减县”翻问题。蛋目标成本由那双方协商确贺定，按商定挂的百分比计扰取目标成本读的酬金，实立际成本低于锋目标成本时蛋，降低成本舰按商定的百寸分比计奖，可原目标酬金险不变;超过辆目标成本时竖，按同一百假分比计罚，极原酬金则不研能保证。这拢条同第三条择相似，要澄湿清的是菌“碰目标成本伸”诉这一名词，为我在漠暂列金额的倍实操问题狸http:侵//blo五g.fwx脊gx.co类m/art过icles杆/6126闯0庄提到过，发鞠包人100随%的暂列合传同金额，这所里的所指的晃暂定总价金习额就是发包峡人心目中的存目标成本。遇在国内操作喷承包方还存侮在这样一个宝风险，如人汗工费涨价，脸因为这类合漆同操作材料跌费都是施工福阶段认价，缩但人工费是辫事先制定的质，酬金也是痕固定的，不录存在相对改慰变问题。断这种合同适晌用的范围越喷来越广，在怒南方地区比把较普遍，甚摧至出现在了伤政府标中，往有几个特点筒：单1、这种合恋同形式主要南适用于工程耻内容及其技剃术经济指标甜尚未全面确栋定，投标报惯价的依据尚初不充分的情寒况下，发包凤方因工期要超求紧迫，必择须发包的工倘程；这就是暗我们常说的俗三边工程。传2、或者发槽包方与承包习方之间具有辣高度的信任弱，承包方在睁某些方面具蓬有独特的技裤术、特长和李经验的工程疮。多半应用鲁于长期合作淘伙伴。哗3、特别是务节省了宝贵据的投标时间歌，1000馋万的标如果欠用固定总价长合同形式，参从建设方编上制招标文件权到与中标方捉签完合同，筐快了也要2包个月，如果通用这种合同行方式至少节乞约一半时间眉。渔4、以这种推形式签定的闪建设施工合惭同，有个明夜显缺点：就播是承发包方伞对工程实际凉总价不能及源时获得，只知能先干活，冻后算帐。到减结算完成才品能明确每一脉个工程清单总综合单价。锻双方有一种两心里没底的芬感觉。毛个人对这种快合同模式的淋评价：算1、能客泡观表示工程点量：因为是棉结算时算量表、对量，所底有的工程量很都在明处，矮不存在招标越时漏项少量艰的争议；豪2、能相聚对客观的表廊示综合单价盲：在施工过贯程中，通过炸报量等环节仇，双方对单胸价组成已经五初步达成共椒识，再加上晚材料单价都讲是实际认可罢，综合单价危比较客观；元3、措施化费争议相对省减少：因为跌在施工中据括实签证，客剩观性增加，撕不象固定总危价合同，措尖施项目实际聪没干，合同宏中有不扣，少实际干了，队合同中没有靠不增加；火4、对人北员素质要求颜严格：这种勒合同模式双敢方拼的就是顽管理人员的点责任心和专蹄业素质，而镇且，双方的短项目经理和增预算人员是自合同的主角奴。陈我本人非常饰喜欢操作这厚样的合同，赛而且在实战联那种必胜的础信念能让对钟手不战自败贩，在中国，疑这种合同应贼该称鞠“纽成本+综合静费率情”喷合同。也希苍望建设方能密更多的应用返到这种合同音模式，使工种程变得更加冶干净、透明枪，将来这种神合同模式普飘及了，成立塌一个专业的桶结算公司，唐替人要钱去塘，大家有愿扯意的现在赶常快报名吧。锯3、施工阶散段：（参加虾图纸会审，们提供工程量倚及材料预算立价格明细表黑，完善施工暴现场签证单馆及变更，编省制施工形象丘进度产值预睬算，进行进拦度预算对审奋）骗具体做法：搂①甚他仔细阅读涂施工图纸，棋发现相关问千题，做好问裁题记录表，坚参加图纸会坟审。明确、萍了解图纸会沃审纪要内容药。决②谎配合项目其校他部门（如锦施工部、劳票务部），每唐月提前将施落工楼层、施陵工节点、施艳工构件的工社程量明细表倦提交项目部护给予参考，您同时将材料由预算信息价陈格明细表提互供项目部进哈行对比参考丢，预算员及芝时和项目部廉分管人员进梳行协调沟通锅，对于量和撒价进行实时遍对比分析，顺找出差距及闲原因，以利庆于及时办理递签证单及变会更。同时有漂利于项目部瓦进行实时调朱整改进管理钩办法。此阶蔽段预算员要嗽起到一个事勿中控制的作刮用；刊③裹及时协调施渐工技术员完滴善施工现场饼签证单及变病更单，然后沟履行签证盖趟章手续，签淋证单完善后垃及时的进行唤价格预算工眯作；赔④完每月到了报蹦形象进度产途值预算的时讲候预算人员秃要提前深入债实际施工现核场，观察施恒工进度及其鉴所报产值范竿围及施工变侄化情况，准旋确、合理、洞及时的将项役目形象进度寻产值预算进愉行申报，同液时及时协调板进行对审，知得出拨付进俱度款费用，拍提供进度款如费用表格交嘱项目经理，默以利要款。被施工单位预淘算员职责到津底有哪些啊泼？村我觉得施萝工单位的预思算员应该做森好如下几件捕事荷1、对甲方笼和劳务单位翅的结算；矿2、施工单乞位的施工图串预算以及材弯料计划（包且括分层的材坦料计划）；与3、根据施赏工图预算编构制分项工程狮劳务合同；膨4、每月人趋工费计划以赏及下月材料捆计划；盟5、每月的通材料实际用朽量与预算用肾量对比；原6、每月对尊已完工程进麦行成本分析庭，根据盈亏墙情况制定下毅月成本控制到方案；厦7、配合技治术总工及时肝办理各类鉴旦证；葵8、多向项棚目部提出合叙理化的意见裤；主9、监督项食目部劳务合孝同的执行情宋况；沾10、多与凡项目部的成霉员沟通及时咱掌握设计变间更的情况并闭及时做出变巾更的计量；齿11、对甲艰方的结算办原理完毕后对滥整个项目的霉成本进行分膛析。外4、竣工结石算阶段：（鲜完善签证及悟变更，收集掠、整理竣工睬结算资料，喘编制完整的展竣工结算文悼件，进行结连算对审，参忠加劳务的结己算对审）喘具体做法：胆①踪到了竣工结峡算阶段首先正需要收集结萄算依据资料调，收集完整不的竣工图纸隔、过程中积婚累的签证及胃变更（必须丸是签字盖章殖的），价格俘的参考依据樱及认价等资陡料。调②转编制完整的抱竣工结算文株件，竣工结温算是工程的刷最后计价阶蜜段，其重要冲性和关键性嫁庸无质疑，允预算员要起炒到一个事后乳把关的作用运。这样要求帐预算员必须非认真、细心宜的编制结算高文件，做到衬不丢项、漏倍项、必须做屯到心中有数扁，自己怎么团套的项目、就自己怎么算帮的工程量、缴自己的材料继调差价格依衣据必须有一效个明确的思碍路。伙③拢进行结算对芦审：结算对匹审工作是是梨一项繁琐而版又必须细致秒的技术与经盏济相结合的稿工作，不仅腐要有一定的院专业技术知漂识，而且还沟要有较高的妥预算业务素筝质。行业中律有一句俗话英：干到好、柴不如算的好艳、算的好不扩如对的好，障也是极其富趋有道理的，佳对于预算这思项工作，它蚂是一项技术辽性、政策性刻、专业性、粥综合性很强蛋的一项工作爽，同一个项著目，不同的意预算员所结挖算出的价格姻是不一样的市，这就决定蒜了结算工作持的重要性和拣不唯一性，敌企业的最终坛利润就此一事锤定音，那摊么就决定了澡竣工结算工呆作的重重之旺重，怎么能圾达到这种效发果，要求预圣算员必须了夜解实际施工悼工序及工艺飞，施工方案循，要具备良术好的专业知证识及业务沟笨通能力，灵佛活应对，合负理把控。跳④瓶对内协助劳才务公司进行敏劳务工程量费的分析及劳镰务结算对审拐，填写劳务西分项工程量冲结算对审表嫂及结算对审件后合价表折关于工程分樱户验收，竣扯工验收的知盟识问答1、什么叫验收？什么叫竣工验收？什么叫分户验收？答:建筑工程验收是指在施工单位自行质量检验评定的基础上，参与建设活动的有关单位共同对建筑工程检验批、分项、分部、单位工程的质量进行抽样复验，根据相关标准以书面形式对工程质量合格与否做出确认。根据《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300规定，单位工程按照专业、建筑部位划分为地基基础、主体等6至9个分部；每一个分部按照主要工种、材料、施工工艺、设备类别划分为若干个分项；每一个分项按照楼层、施工段、变形缝等划分为若干个检验批。检验批是工程验收的最小单位，是分项工程乃至整个建筑工程质量验收的基础。工程验收是一项包括从检验批到分项、到（子）分部、到（子）单位工程贯穿于工程建设全过程的连锁的、系统性的工作。竣工验收即单位工程质量验收，是指工程完成设计及合同约定的各项内容，同时在施工单位提交竣工报告后，由建设单位组织工程建设相关责任主体，依据国家、地方标准对单位工程质量进行的验收。竣工验收是建筑工程投入使用前的最后一次验收，也是最重要的一次验收。分户验收是指在施工单位提交竣工验收报告后，住宅工程竣工验收前，按照国家质量验收规范对住宅工程的每一户及公共部位涉及主要使用功能和观感质量进行的专门验收。2、分户验收和竣工验收之间有什么关系?答：分户验收与竣工验收均是建立在建筑工程各分部、分项验收合格的基础上进行的。但两者有所不同，首先验收主体不同，分户验收的主体为建设、监理、施工单位和物业公司，竣工验收的主体为建设、监理、施工、设计、勘察单位等工程质量责任主体；第二验收对象不同，分户验收适用于住宅工程，而所有建筑工程在交付使用前均应进行竣工验收；第三验收阶段不同，分户验收应在施工单位提交竣工报告后住宅工程竣工验收前完成，分户验收合格是住宅工程进行竣工验收的必备条件，竣工验收是施工单位提交竣工报告后单位工程质量最终验收，竣工验收合格是工程竣工验收备案和办理产权的必备条件；第四验收内容不同，分户验收是涉及住宅工程主要使用功能及观感质量的验收，而竣工验收是工程质量综合验收（包括实体、观感、质量控制资料、涉及安全和功能的检测资料和抽查结果等）并对分户验收进行复核；第五实体检查数量不同，分户验收逐户全数检查，竣工验收对实体工程抽样检查。3、建筑工程对施工质量如何控制？答:为保证工程质量，控制施工过程，规范等规定建筑工程所使用的建筑材料（包括半成品、成品、建筑构配件、设备器具等）进场应验收并按规定复试；工种（工序）交接和隐蔽工程应进行检验和验收；分部工程和单位工程中结构安全和使用功能部分应按规定抽样检测，抽样检测结果和观感质量应符合要求；在此基础上建立了一套包括检验批→分项工程→（子）分部工程验收→（子）单位工程的到现在完整、多层次、系统、全过程的工程质量验收体系（验收合格质量要求附后），建设（监理）单位在施工单位自检合格的基础上对工程质量检查验收，相关验收人员在验收记录上签字并对验收的结论负责。（GB503005.0.1～4）附：工程验收合格质量要求验收项目检验批分项工程（子）分部工程（子）单位工程验收合格标准1、主控项目和一般项目的质量经抽样检验合格。2．具有完整的施工操作依据、质量检查记录。1．分项工程所含的检验批均应符合合格质量的规定。2．分项工程所含的检验批的质量验收记录应完整。1.分部（子分部）工程所含分项工程的质量均应验收合格。2．质量控制资料应完整。3．地基与基础、主体结构和设备安装等分部工程有关安全及功能的检验和抽样检测结果应符合有关规定。4．观感质量验收应符合要求。1．单位（子单位）工程所含分部（子分部）工程的质量均应验收合格。2．质量控制资料应完整。3．单位（子单位）工程所含分部工程有关安全和功能的检测资料应完整。4．主要功能项目的抽查结果应符合相关专业质量验收规范的规定。5．观感质量验收应符合要求。4、建筑工程检验批质量检验采用什么方案？答:检验批质量检验评定方案，根据检验项目的数量进行选择，对计量计数检验可分为全数检验和抽样检验两大类。对于一些影响结构安全和重要使用功能的检验批，当可采用快速检验方法时，选用全数检验方案（如混凝土现浇结构、预制构件分项中的部分验收项目等）；其它检验项目根据其重要性和特点等采用抽样检验方案，抽查总数的5%至50%，一般为10%左右。（例如：门窗工程中，木门窗、金属门窗、塑料门窗及门窗玻璃，每个检验批抽查5%；考虑到对高层建筑的外窗各项性能要求更为严格，每个检验批抽查10%；此外，由于特种门的重要性明显高于普通门，数量少于普通门，为了保证特种门的功能，规定每个检验批抽样检查的数量50%，远远大于普通门的抽查数量。）5、为什么要实行分户验收制度？件答:1）建酷筑工程做为纲一种特殊的王商品，其建陵设周期长；厚参建人员多额且手工作业劫占较大比例太；施工技术爸和工艺水平恭相对还比较般落后；一些补建筑材料、军成品、半成净品呈脆性，冒延性差，受迫拉强度低，分而且建筑工距程使用的建鹿筑材料品种糖多，不同材煌料的性能差雪异大，受气依候和温度变秒化影响因收枪缩变形易产渴生裂缝等质劲量问题。因仗此建筑工程沈在交付使用烂后由于温度俭变化等影响术，随着时间湖的推移和材糕料性能的衰刊减，会不断她地出现一些磨观感和使用怎功能方面的枣质量通病，裤而且受施工茶技术水平、狼工艺、工程村材料等因素荷的影响，在北今后较长一狗段时间内一狗些质量通病锡仍难彻底根驴治。2）根卡据我国目前峡经济水平、驼建筑工程规毫模和特点、驾建筑成本等迈因素，在充激分保证结构独安全和重要蠢使用功能的仿基础上，国铺家验收规范程确定的检验验批质量检验害方案是抽样笔检验。制定伏检验批的抽雀样方案时，控在控制生产档方风险（或况错判概率厨α荡，浇≤迈5％）和使轻用方风险（泡或漏判概率见β捷，主控项目鼠≤牲5％，一般信项目疾≤纠10％）也超即合格批被撤拒收、不合当格批被误收悟的风险的同搁时，可能出庭现少数非结绞构安全质量枣问题在验收繁中被遗漏，组为此，国家夫规定了建筑咱工程质量保纯修制度，通蒸过保修工作冤来弥补施工蔽和验收中遗殃留的质量缺匪陷。随着国触家住房产权尤制度的改革嚷，商品房已目成为住户所无购买的最为脂昂贵的一件们商品，住户律对于所购买撤房屋各方面常的期待值越抵来越高，希修望对所接收艰的房屋质量灯尤其是观感汪质量和使用式功能质量1恒00％检查坡并满足所有总的质量要求舱，有的甚至含要求不允许耻出现一点质租量问题，产饮生了现行工碎程验收规范趴标准与住户延需求之间的杆矛盾。3）薪当前我国的国施工验收规盖范及设计规下范对于竣工贪房屋的某些裳质量问题如掠室内空间尺锹寸偏差目前豆还没有明确妙的验收标准卵，对有些质屑量问题如空冶鼓、粉刷面什层裂缝、外乐墙外窗渗漏名等验收检查值方法没有操塌作性很强的叠统一的规定妄。住户反映铲的一些质量疗问题在界定攻、处理时往油往依据不足酷，房屋买卖缘双方各执己钥见而产生矛热盾。4）目霉前我国建筑极工程质量担贫保、保险、诊投诉处理相尿关制度不健例全，质量验语收责任制度仍和责任追究跟制度很难落赛实，少数建肯设、施工等板单位质量意知识不足，发籍生质量投诉废时处理不及谎时、不彻底庸和推委，而垫对于在质量映投诉时提出屠的经济赔偿丢因为国家没泰有依据，少胖数投诉人在呜赔偿得不到搅落实时一边树拒绝维修和啊配合一边又饼反复投诉等放等，使得一笋些建筑工程慧特别是住宅康工程的质量私投诉处理过乌程矛盾较多嗽、解决困难恋重重。采用巴分户验收的乞方法是现阶矛段有效地缓屠解和解决有遇关问题的一吩种较好办法着，通过分户扬验收工作的汁开展、落实堵，加强工程剖质量责任和责责任追究制暑度的落实，笔提升工程质天量水平，提禁高住户对住桥宅工程质量混的满意度，翁也能体现政歇府执政为民碰、为民办事拴的工作宗旨妖。房朴6、卧灾分户验收适笑用于哪些工未程？故答：竣工的已所有的住宅千工程（包括纽郊区、县和军套内含厨卫乖间的商住楼蛋工程住宅部努分）均应在引分户验收合信格后方可进森行竣工验收挂和竣工验收侨备案。梦帅7、跟减分户验收与摇验收规范有萄什么不一致苏的地方?川答:住宅工忙程质量分户角验收是在执队行国家和地李方工程质量猾验收规范、妹标准的基础搭上，通过充届分的调查研答究，对住户诉关心的、国屯家现行规范冲中没有明确俘规定的住宅景工程中观感隆和使用功能迹质量的部分凶内容进行了烧补充、完善妨，部分内容财做了进一步督明确使其更援具备可操作卫性。如增加掘了室内空间礼（净高、开菌间）允许偏龄差、外窗（本墙）渗漏检富查方法、烟凳道出屋面高脊度、验收合抱格标识、竣紫工验收中对珠分户验收的呜复核要求、握否决标准等送；明确了内咐外墙空鼓、富裂缝的检查娘方法和相关勺内容检查仪色器要求等。粪亮8、临祖分户验收应击具备哪些条耗件?吗答：工程竣符工已完成设娱计和合同约适定的内容；己工程质量控开制、功能性损检验等资料封完整；施工今单位已提交校《工程竣工烈报告》；建诸设、监理、市施工单位已联完成《工程晒建设中严重畜质量问题（筛质量事故）信一览表》、得《涉及结构班安全和使用咏功能设计变嫌更情况一览极表》等。偏9、毕顶分户验收前迎应做好哪些挺准备工作?运答：首先建幻设单位组织犹成立分户验雪收组，根据果分户验收工薄作量合理分隔组，制定验挂收方案并向样参加验收人巷员交底；其猴次准备好相急关的检测仪过器，如：小秤锤、钢尺、堵激光测距仪婶和漏电保护目相位检测器糖等，并保证壤仪器准确和灶正常工作，倘做好屋面蓄升（淋）水、荷卫生间等有剪防水房间的围蓄水、外窗询淋水试验的染准备工作；颤另外在建筑朱物上标识好伸暗埋水、电翠管线的走向窜和室内空间洽尺寸测量的匙控制点、线欠，在建筑物领外墙的显著厕部位镶刻工陶程铭牌等。畜匆10、分户办验收由谁验折收?堆答：分户验饱收由建设单盯位的项目负糊责人组织验霜收，监理单煎位的总监、滚专业监理工胀程师和施工燃单位的质量电负责人、项份目经理、施毯工员、质量虫员等参加验伸收。已选定殖物业公司的债，物业公司版应当参加住籍宅工程分户扔验收工作。障11、法律流规定，工程妥质量责任主谢体对工程质巧量承担什么虽责任？边答：建设单胆位、勘察单获位、设计单吓位、施工单以位、工程监劝理单位依法乓对建设工程瓜质量负责。替1）建设单灵位（含开发物企业）是工明程质量的第倒一责任人，诚对建设工程唤的质量全面溪负责。2）短勘察、设计总单位必须按棚照工程建设嫌强制性标准门进行勘察、焦设计，并对勇勘察、设计妨的质量负责缸。3）施工痒单位对建设悬工程的施工钉质量负责。年4）工程监澡理单位应当澡依照法律、骑法规以及有党关技术标准格、设计文件单和建设工程促承包合同，喘代表建设单那位对工程施胖工质量实施碰监理，并对功施工质量承腊担监理责任僻。（建质[牌2004]丛18号第二汉条、《建设它工程质量管常理条例》第拆十九、二十巴六、三十六高条）员12、分户唉验收中形成读哪些验收记示录?哀答：分户验万收过程中要金，室内每户或填写一份《捕住宅工程质貌量分户验收把记录（室内榜）》，公共脸部位每个检发查单元填写砖一份《住宅歪工程质量分盒户验收记录动（公共部位稳）》，单位靠工程验收完括毕汇总填写葛《住宅工程服质量分户验起收汇总表》旧。茄绝13、分户据验收检查单羡元如何划分改?皱答：室内以思每户为一个甘检查单元；跃公共部位，印每个单元的志外墙为一个队检查单元，纯每个单元每帝层楼（电）刷梯及上下梯绩段、通道（病平台）为一弟个检查单元告，地下室（病地下车库等溜大空间的除社外）每个单征元或每个分棋隔空间为一辣个检查单元泪。杯14、分户喘验收发现问亚题应如何整卖改?奇答：分户验就收检查发现盒不合格的，使应对不合格牛部位及时标始注，整改符至合要求后，膨重新进行验摆收。闭槐15、竣工牌验收如何抽天查核实分户香验收记录?助答：竣工验店收时，验收再组通过现场南抽查的方式领复核分户验另收记录，工惠程质量监督扣部门对验收走组复核工作良予以监督。巷抽查数量，佳室内房间不骤少于10%童、不少于5锁间（且不少竹于2户），筝同时检查该事户所对应的签楼（电）梯猫、通道，外逗墙抽查两个残边单元中的南一个，地下持室抽查一个篮检查单元。吗16、竣工疏验收在核实届分户验收结沾果时,何时临应终止验收敲、责令改正叔?被答：住宅工乖程竣工验收铅复核发现验盖收条件不符骆合相关规定帆、分户验收贞记录内容不丸真实或存在左影响主要使腐用功能的严究重质量问题庆时，应终止稀验收，责令亡改正，17壶、什么叫存蹈在影响主要育使用功能的作质量问题?酒答：影响主掌要使用功能后的质量问题勒包括：外墙献、外窗、屋肆面、有防水百要求的房间萍渗漏；室内罢空间、主要碌构件尺寸偏犯差严重超标鹊；墙体、楼方板贯通性裂盆缝等影响住尝户使用功能伯的质量问题贪。匪筛18、什么纪叫分户验收学记录不真实残?存答：当竣工丹验收复核结视果与分户验甚收记录不一抹致，目测观速察有明显差协异或实测误荷差在5mm己以上，经质缩监部门确认冷属实的，可要判定分户验赞收记录不真单实。乘19、对分风户验收中弄熄虚作假应如录何处理?慧答：分户验邀收中弄虚作笑假、降低标饮准，将不合书格工程按合怎格工程验收金的，对责任氧单位和责任搭人给予不良嫩行为记录，烈情节严重的烈按照有关法鲜律法规对责捧任单位进行售行政处罚。爱20、精装迅修房怎么进葬行分户验收盖？喊答：住宅精角装修房在竣占工验收前应谅进行分户验均收，按照分尘户验收内容件能够实施的转如淋（蓄）贯水试验、裂圣缝检查、门丽窗检查等等羽按照分户验衡收标准逐户件逐项验收。淋对可能因为签验收检查造页成痕迹的如他空鼓敲击、择地面标识等痛，可在最后乓工序前进行旷并在翅“扇分户验收记蛛录蛙”伍中注明检查汁时间、人员翁和结论；对意于新增功能仪如空调等，疼应确定分户筑验收标准经厅设计等有关印部门确认。伪住宅精装修善房，建设单民位应会同监略理、施工单啊位在分户验腰收前针对工烘程特点形成途分户验收专阶项方案，报艰质监站审核断。备21、不规惨则房间的净切开间，有找劲坡地面房间透的室内净高悠怎么测量？湿答：对于室翅内开间不规塔则的房间（解如弧形、多珍角形等）净辟开间可不做朝测量（设计鼻和合同有特淡殊要求的除欠外）；对于爆卫生间等地办面设计要求玩找坡的房间袍，室内净高凳测量后可不乖做净高极差截的计算，但联应保证地面许找坡最低点惭处净高数据程不低于净高伤推算值。宜蜘22、室内列净高推算值木怎么计算？赶答：室内净恭高推算值根领据设计层高谨扣除楼板、朱天棚饰面层息、地坪找平瞎层及面层等浅厚度后计算陈得出，分户逮验收前应根夜据板厚等参小数确定不同寨房间的净高叉推算值后报蓄设计单位确迹认。款妖23、净高盐、开间检测绸仪器有什么扭要求？蠢答：室内净押高、净开间母检查时要求流必须使用激汗光测距仪。馒现场的激光捕测距仪精度老不应大于2达mm，使用奔前应统一比任对，保证测源量数据的一货致性。仪器舞应定期校核效、检定。挑24、室内狮地面都要标味出哪些点、素弹出哪些线腊？浓答：1）点袜在室内每个低房间地面距骨纵横墙体5班0㎝处和中箭心点用十字扣交叉线标出拢净高测量点腐，并按词“绪室内净空尺史寸测量示意贝图郑”科位置标明点抓的编号。爷怕2）线室胞内地面应弹宇出水、电管葬线走向线。翠室内净开间额检查时要求卫测距仪靠墙锤、贴地，激埋光测距仪光溜束应穿过测至量方向的两冲个净高测量带点。对于无双分隔墙的房打间应弹出墙浴体两侧边缘跑线作为测量舰基准线。种25、进行浓分户验收的泛工程，竣工扔验收通知质梦监站时应报丝哪些资料？态答：建筑工示程竣工验收穴七个工作日咏前，建设单化位应将包含省验收的时间系、地点及验未收组名单的傅《单位工程粮竣工验收通埋知书》报送建质监站，住抛宅工程同时倍尚应报送《伤住宅工程质伍量分户验收遗汇总表》、握《工程建设饿中严重质量润问题（质量连事故）一览宰表》、《涉躁及结构安全炊和使用功能吉设计变更情扬况一览表》剑等，室内和桑公共部位分绒户验收记录切留存现场备末查。霞26、分户膀验收表格中沿“郊验收记录及兰结论芒”傲怎么填写？浮答：分户验级收表格中架“所验收记录及慨结论按”耐，填写验收江的数量、验落收中发现的阿问题以及结迟论凤“赶（不）符合虎要求六”息，对于验收前项目中设计添参数另有要舟求的应在记材录栏中予以壮注明。梯“娘综合验收结焰论垫”浮中填写枣“内（不）合格铁”灌。锻27、研“运住宅工程质物量分户验收地标识牌接”亩怎么使用？越答：分户验炉收合格后，伙现场验收人衰员签字确认诊并在室内显番著位置贴出次统一制作的胜“下住宅工程质探量分户验收河标识牌井”洲（已制作成沾不干胶形式拍）。竣工验艳收和房屋交板付时户内没羊有贴出落“腹住宅工程质湿量分户验收曲标识牌吴”造的工程视同冬为分户验收咳未完成或不晃合格。咳短28、住宅订工程房屋交秀付时住户应隐注意什么？龙答：1）查伏阅资料住户瘦应要求建设幻单位提供该馆工程的《房栽屋建筑工程忠竣工验收备昨案表》，同泰时查阅房屋诸开发商提交破的《住宅工慈程质量保证醋书》以及所匠含的《住宅仙工程质量分晒户验收记录泪（室内）》岔等是否齐全彻。舰矮2）查看标绪识查看户内珍地面是否标聋识好暗埋水鸦、电管线的韵走向和室内欢空间尺寸测涨量的控制点识、线，是否混贴有验收人肌员签名的顿“桐住宅工程质易量分户验收伟标识牌爹”丈。象渴3）质量检蚊查为了避免锋可能因装修容或后期施工涛破坏等导致邻的质量问题强责任界定不患清、认定困律难，住户在改住宅交房时划应对住宅户慈内观感和使芹用功能方面辩质量状况进涛行检查，包寒括：对卫生孕间及其它有克防水要求的惠房间地面进滴行24小时辈蓄水试验，艳检查外墙、众外窗、卫生行间、管道是列否渗漏，房走间空间尺寸瘦和观感是否珍符合要求，贿水、电方面枯使用功能是玻否正常等。克发现问题后复，住户应及浆时通知物业吵公司和开发榴商并办理书砌面确认手续籍。翼29、住宅坊工程交付后脊存在质量问兵题如何处理柳？使答：建筑工腊程竣工后，驻一些国家规靠范允许范围汇内的不影响巨结构安全和宇重要使用功筛能的质量问逐题仍然可能摊存在，如空俗鼓、粉刷面岩层裂缝、空电间尺寸偏差亭等，同时由肠于建筑产品家和材料的自资身特点，随矩着时间推移咱，建筑工程糊逐渐会产生篇一些影响观陪感及使用功篇能的质量问取题。住宅工污程交付时，田住户应对工掩程质量进行犬检查，发现膜存在严重质腊量问题、主剖要使用功能型质量问题如肉渗漏等或超料出验收规范控和相关规定毒允许范围内喊的质量问题搬的，应取证刷并请建设单酷位、物业公捆司予以确认衬，情况属实永的予以整改许并在整改完鲁成后重新检循查。住宅交苹付后保修期柴内发生的质牲量问题，住管户也应及时筑向建设单位榆、物业公司布反映并予以泻确认，建设汇单位应按照丑住宅工程质但量保修相关劳规定对质量筒问题进行保前修，当有争聪议、纠纷时绳可采用如下苏方式进行处常理：一是协公商。协商是拘质量纠纷的妄最有效最经性济的解决方奴式，协商由维当事人直面样进行，提出荡处理方案，贤维修恢复使怒用功能；因依质量问题给打一方造成直毫、间接损失抗也可予以一绒定补偿。协霸商一经达成特一致，双方脂签定协议，裂予以落实。伏二是投诉。姜经协商无果勒的质量纠纷续，当事人一茅方或双方均巴可提出投诉遗。投诉的受阴理除了建设爸行政部门及劲其投诉受理散机构（不受眨理涉及经济鞋补偿和纠纷咬的部分）外裤，也可以是治消费者协会采等相关单位惩。投诉受理察单位要以存把在的质量问冷题为基础，央本着合法、枪合理、公平孩、公正的原湾则，依据相渠关标准，责华成质量责任勤方对工程存查在质量问题租实施有效整吉改，以维护忌购房者的合详法权益。三唯是诉讼。当甜协商、投诉语达不成协议树或已达成的晚协议不能履干行时，诉讼贤是解决质量枪纠纷的最终仆途径。经法剥院审理判决暂，由质量责群任方承担整昏改修复及赔刑偿责任。在芬诉讼审理过配程中，对难继以认定的质创量问题，司扛法部门可委誓托有资质的月单位进行鉴促定。睡30、分户甘验收是否会吗增加工程造轻价、延长工枝期、提高工泽程成本？夺答：根据现连场调查和分勾析，按照《匆南京市住宅描工程质量分楚户验收管理功办法》，经崭过培训并能练够熟练操作代的验收小组娃每户验收时寨间约为30摸－45分钟条，按一般住敬宅工程每幢踏36－60泄户、1－3辅个验收小组局计算，现场旧分户验收连哲同公共部位翻大约需要2副－3天时间读，扣除原住抓宅工程验收避必须抽查的弃工作量，实葛际增加的时刷间是有限的默，通过竣工昼验收前工期但合理、科学蜜安排，分户约验收本身对造工期、造价御基本不构成途影响，而分导户验收的有峰效实施，使萝住宅工程质阳量问题可以喉提前发现和真解决，减少侨了工程交付渡中的矛盾和构交付后的维韵修工作，从若某种意义上饮讲节约了后启期的时间和仅成本。当然爽，对一些建脚设过程中质饭量控制不严值、存在质量深隐患和未按队设计文件施验工的住宅工穷程，当分户灶验收时发现孩较多质量问近题需要返工贸和整改时，夕就会造成建耍筑材料、人肥工和时间的冻增加，亦即液工程施工成唉本和工期的火增加。分户听验收的实施革，必将督促放施工、监理厅单位等加强贤建设过程中讲的质量预控着和检查，落弹实工程质量雨责任，实现狭工程质量的余科学管理，温并全面推进化全市工程质精量的提高。螺符合要求后尸重新组织竣兼工验收。竣工结算的“默示”约定一、合同的“默示”约定我国现行建设工程施工合同范本（GF-1999-0201）有如下一些约定：6.2工程师的指令、通知由其本人签字后，以书面形式交给项目经理，项目经理在回执上签署姓名和收到时间后生效。确有必要时，工程师可发出口头指令，并在48小时内给予书面确认，承包人对工程师的指令应予执行。工程师不能及时给予书面确认的，承包人应于工程师发出口头指令后7天内提出书面确认要求。工程师在承包人提出确认要求后48小时内不予答复的，视为口头指令已被确认。23.4承包人应当在23.3款［可调价合同的调整因素］情况发生后14天内，将调整原因、金额以书面形式通知工程师，工程师确认调整金额后作为追加合同价款，与工程款同期支付。工程师收到承包人通知后14天内不予确认也不提出修改意见，视为已经同意该项调整。31.2承包人在双方确定变更后14天内不向工程师提出变更工程价款报告时，视为该项变更不涉及合同价款的变更。31.3工程师应在收到变更工程价款报告之日起14天内予以确认，工程师无正当理由不确认时，自变更工程价款报告送达之日起14天后视为变更工程价款报告已被确认。上述条款中的“视为”即是默示。在法理上，合同各方的行为规范中的“默示”，也称为“推定”，是指行为人不直接用口头的或者书面的形式进行意思表示，而是通过实施某种行为来进行意思表示。法律认为：一个人的行为在特定场景下是何含义，依社会常识及人之常情，是能够推断出来的，这种推定效力被法律所确认。二、竣工验收与竣工结算约定的不一致“默示”现行建设工程施工合同范本关于竣工验收有如下约定：32.1工程具备竣工验收条件，承包人按国家工程竣工验收有关规定，向发包人提供完整竣工资料及竣工验收报告。双方约定由承包人提供竣工图的，应当在专用条款内约定提供的日期和份数。32.2发包人收到竣工验收报告后28天内组织有关单位验收，并在验收后14天内给予认可或提出修改意见。承包人按要求修改，并承担由自身原因造成修改的费用。32.3发包人收到承包人送交的竣工验收报告后28天内不组织验收，或验收后14天内不提出修改意见，视为竣工验收报告已被认可。……竣工验收是一项法定程序，是发包人的权利，也是其义务。竣工验收合格，意味着发包人认定承包人义务的适当履行。《合同法》、《建筑法》均规定：建设工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。尽管竣工验收是如此重大的法定程序，合同也存在“默示”约定，而且这种“默示”是得到法律确认的。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题解释》（以下简称《解释》）第13条规定：建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。但是，现行建设工程施工合同范本关于竣工结算却没有“默示”约定：33.1工程竣工验收报告经发包人认可后28天内，承包人向发包人递交竣工结算报告及完整的结算资料，双方按照协议书约定的合同价款及专用条款约定的合同价款调整内容，进行工程竣工结算。33.2发包人收到承包人递交的竣工结算报告及结算资料后28天内进行核实，给予确认或者提出修改意见。发包人确认竣工结算报告后通知经办银行向承包人支付工程竣工结算价款。承包人收到竣工结算价款后14天内将竣工工程交付发包人。33.5工程竣工验收报告经发包人认可后28天内，承包人未能向发包人递交竣工结算报告及完整的结算资料，造成工程竣工结算不能正常进行或工程竣工结算价款不能及时支付，发包人要求交付工程的，承包人应当交付；发包人不要求交付工程的，承包人承担保管责任。有人认为：工程结算是当事人双方的行为，结算报告是承包人单方作出的，未经发包人认可不能作为结算依据，只有经双方确认才能成为约束双方权利义务的法律文件。这大约是合同范本对竣工结算不约定“默示”的唯一理由。三、合同可以也应当约定竣工结算的“默示”建设部令第107号《建筑工程施工发包与承包计价管理办法》第16条规定：工程竣工验收合格，应当按照下列规定进行竣工结算：(一)承包方应当在工程竣工验收合格后的约定期限内提交竣工结算文件。(二)发包方应当在收到竣工结算文件后的约定期限内予以答复。逾期未答复的，竣工结算文件视为已被认可。(三)发包方对竣工结算文件有异议的，应当在答复期内向承包方提出，并可以在提出之日起的约定期限内与承包方协商。……工程竣工结算文件经发包方与承包方确认即应当作为工程决算的依据。显然，建设部的这一部门规章纠正了合同范本存在的不足。但是，这一部门规章能够自然适用于合同吗？答案是否定的。请看《解释》第20条规定：当事人约定，发包人收到竣工结算文件后，在约定期限内不予答复，视为认可竣工结算文件的，按照约定处理。承包人请求按照竣工结算文件结算工程价款的，应予支持。因此，合同应当明示《建筑工程施工发包与承包计价管理办法》为“合同适用的法律法规”，或者直接将“逾期未答复的，竣工结算文件视为已被认可”写入合同。除此之外，合同还应当具有“竣工结算提交－签收－监理预审－发包人内审－造价咨询单位外审”等更具有操作性的约定。附：最高人民法院副院长黄松有就《解释》的有关问题接受《人民法院报》记者的采访问：从法律上讲工程价款结算是当事人的行为，结算报告是承包人单方作出的，未经发包人认可不能作为结算依据。司法解释规定按照结算报告结算工程价款有何依据？答：一般情况下，应当按照合同约定结算工程价款，工程经竣工验收合格后，双方就应当结算。结算中，一般先由承包人提交竣工结算报告，由发包人审核。而有的发包人收到承包人提交的工程结算文件后迟迟不予答复或者根本不予答复，以达到拖欠或者不支付工程价款的目的。这种行为严重侵害了承包人的合法权益。为了制止这种不法行为，建设部发布的《建筑工程施工发包与承包计价管理办法》第16条规定，发包人应当在收到竣工结算文件后的约定期限内予以答复。逾期未答复的，竣工结算文件视为已被认可。合同对答复期限没有明确约定的，可认为约定期限均为28天。这条规定对制止发包人无正当理由拖欠工程款的不法行为，保护承包人的合法权益发挥了很大作用。为了更好地约束双方当事人，使建设部的这条规定更具有可操作性，《解释》第20条明确规定，当事人约定，发包人收到竣工结算文件后，在约定期限内不予答复，视为认可竣工结算文件的，按照约定处理。承包人请求按照竣工结算文件结算工程价款的，应予支持，体现了充分尊重合同当事人约定的原则。竣工决算对量经验交流1、结算过程按合同一般规定的程序，你在竣工报千拿到手14天以后就可以报了。业主的竣工审计期如果你订合同时注意要求的话，一般是三个月。报竣工结算资料要齐全，条理清楚。结算的书编制要让人一看就可以与所有的竣工资料比如竣工图及各种变更对应起来。比如我一般编制的时候，都是按竣工图整体编制一个结算书，然后把相关没法反映到竣工图上的变更及索赔事项，按相关单据编制按顺序单独编另一个“变更结算书”。这样你所有的结算数据就与依据对应上了。这一条很重要，因为你的结算书是要拿去让人审的。如果你编制的东西糊里糊涂说不清楚，那他就只好自己好好算一遍。那你肯定倒霉了，他给你实打实地算还则罢了。你让他受那大的罪，他肯定整你。这样的对应编制对自己也有好处。不但整洁，而且你可以详细对位分析所有的结算依据。有些依据有哪些问题，将来审计会怎样要求你，心里就都有了数。在报结算前，一定要与自己的老板充分沟通。要知道老板的心理价位，要跟他讲明结算有什么问题，哪些比较保险，哪些可能有问题，应该如何补强，又应该如何争取。一般来说，施工队老板关于这些都心里底透底透，你只要一讲，他就明白怎么回事。应该怎样去公关或者需要怎样做，他会向你交底的。结算是一项硬碰硬的活计，所以功力一定要深。不论老板在背后用了什么招，做造价的都得一对一地把这个事应付过去，所以要做好打硬仗的心理准备。还有二点要说明的是，一，合同规定的审计期与保险期一样。如果有什么事，比如你补了一个资料，那这个审计期就会顺延，所以有经验的施工单位结算时，到一定时间就会不提供资料而要求尽快完成结算。如果你一面催业主快结算，一边又按业主的要求提供这样那样的结算资料，那你完了，不定哪天才能结束呢。二、结算报告里，是不含计算书的包括钢筋翻样单。这个是自有权力，可不能一齐交出去。2、结算资料报甲方后，甲方就会安排审计。有可能自己审，也可能季托审计公司审。对于施工单位来说，差别不大。审计公司从甲方手里拿到结算资料后，首先会给资料做一个基本判断。如果资料基本齐整，就直接进入下一步。如果资料不齐，审计单位会要求补充。当然这样的补充是不会对施工单位有利的。但这些资料是结算必须有的资料，施工单位无论如何都得配合，否则结算没法做。审计如果做得好，就会按结算资料自己算并做一份结算。但这种情况少，大家基本都是按结算