地产开盘总结-湖北-武汉-黄陂区-南山十里星空项目开盘总结报告

南山十里星空项目开盘总结2018.7.26第一部分开盘销售实现第二部分营销策略回顾第三部分开盘现场组织情况第四部分客户情况分析第五部分产品及价格验证第六部分下阶段营销策略1.1开盘整体情况开盘时间：2018年7月18日刚需开盘：15：30，非刚需开盘：19：30。开盘楼栋：1#-7#，共433套，当天认购91套，解筹率74.6%开盘数据：认购金额约1.32亿，销售总面积10418.85㎡；认购均价12665元/㎡（区域最高价）开盘形式：电子开盘已购统计时间截止2018.7.181.2开盘目标实现推售产品开盘销售结果物业类型房型户型面积套数面积套数面积均价面积去化率住宅110㎡户型110㎡24126601.47717855.3512737.529.5%129㎡户型129㎡19224681.22202563.512441.939.86%合计43351282.699110418.851266420.06%认购套数（套）套数去化率（%）认购面积（m2）认购金额（亿元）认购均价（元/m2）开盘实现9121%10418.851.3212664截止开盘前认筹共计122个，实际参与选房122组；认筹转化率74.6%；参与选房转化率74.6%。第一部分开盘销售实现第二部分营销策略回顾第三部分开盘现场组织情况第四部分客户情况分析第五部分产品及价格验证第六部分下阶段营销策略第二部分需包含内容：1、项目核心策略及价值梳理2、开盘前整体营销铺排3、媒体推广（推广形象、媒体形式）4、线下活动5、渠道营销6、销售阵地7、营销费用使用情况8、营销策略评价2.1项目核心策略及价值梳理国家级中心城市——武汉四大产业板块的“大临空”板块，盘龙城临空经济开发区、前景无限36年责任央企中国改革开放先锋企业粤港澳大湾区城市运营商特区骄子丨中国南山丨跃进武汉土地：3800年盘龙城、武汉最早仰望星空之地产品：区域同质化严重，一梯两户实现差异化客群：本地及中心城区外溢刚改、改善型客户政府南山品牌十里星空2号线地铁口附近，出行交通便捷区域市场独有的1T2户设计，低密智能化精品社区产品价值华师附小、临空第一中学等一站式家门口教育交通价值武汉四大产业区域——大临空，享临空新城规划蓝图红利人文价值南山地产，首次落子武汉——情怀与匠心筑宅的生活家品牌价值区域价值核心策略：高举高打树品牌，线上线下双管齐下，重点突出产品差异化。中国南山首入武汉，通过线上宣传及品牌发布会活动树立品牌形象线下自建渠道，发展中国南山地产自有的渠道平台，增强获客能力在日渐同质化的市场环境下，重点突出产品价值，实现差异化入市2.2整体营销铺排阶段目的推广主题推广通路活动支撑2017年11月开盘品牌起势品牌落地，强势蓄客户外、网络、电台、H5户外大牌、主流网站、朋友圈等重要事件与世界率先相遇特区骄子丨中国南山丨跃进武汉网络、自媒体、电台、抖音、公交站台、图钉、楼体巨幅等话题活动/现场集合营销中心开放活动媒体酒会话题活动/现场集合岁末活动：一人一城耀归来话题事件外太空神秘魔盒空降盘龙城奥特莱斯、营销中心开放当天魔盒开启，I8接客到案场微信、微博炒作，活动配合暖场活动/现场集合人气活动：3月“星空灿烂、浪漫春天”价值结合南山志电子杂志上线样板间开放今日头条等曝光清水样板间形式：刷屏稿热点活动/现场集合：世界杯主题活动5-6月俄罗斯世界杯之旅抽奖配合定存冲刺6-7月现场看球、竞猜，通过抖音进行热点曝光开盘预热视频形式：朋友圈视频2018年1-2月2018年3月2018年4月2018年5-6月2018年7月营销中心开放蓄客启动户外、网络、电台、社区道闸让你的生活成为他人仰望的星空一梯两户纯板式地铁小高层开盘冲刺地铁多几站两房变四房星尚生活、耀世启幕110-129㎡丨地铁2号线丨一梯两户品牌活动/现场集合中国南山地产（华中）品牌发布会注：南山十里星空项目原定4月开盘，因故延期，因无法确定具体开盘日期，为控制费用，5月线上推广中断，6月重新启动。通过品牌炒作、活动聚人气、自建渠道强势带客、精准目标客户覆盖、标准化作战团队保证目标达成。巡展渠道拓客区域内拓客区域内、外兼顾，启动电CALL回归区域内，主要开展竞品拦截及CALL客2.3线上推广第一阶段：中国南山首入武汉，落子临空新城，在武汉离世界最近的地方开启中国南山地产新篇章主打推广语：与世界率先相遇线上推广媒介：户外、房天下、新浪、电台、微信等媒介进行传播；举凡空港，皆为国际风潮先至之地我们所遵循的生活标准，无不是为了使武汉更与世界接轨从土地、产品到客群一切相遇，都有优先权都是世界给武汉最好的安排2.3线上推广第二阶段：认知品牌进而认知项目，聚焦产品，突出一梯两户纯板式设计，让生活更舒适更美好。主打推广语：让你的生活，成为他人仰望的星空线上推广媒介：户外、房天下、新浪、电台、微信、社区道闸等媒介进行传播；注：由于未取得预售证，产品信息释放受到限制2.3线上推广第三阶段：经过对意向客户的分析，客户有较多工作在外区域，对地铁有较高的需求。客户在认可项目产品的同时，也认可项目交通配套主打推广语：地铁多几站，两房变四房线上推广媒介：房天下、新浪、微信、今日头条等媒介进行传播注：引入今日头条等曝光类媒体，产品信息不受限。但由于延期开盘，为控制费用，推广媒介减少2.3线上推广第四阶段：6月下旬，基本确定开盘时间。主打推广语：星尚生活，耀世启幕线上推广媒介：网络、自媒体、电台、抖音、公交站台、图钉、楼体巨幅等通过魔盒空降盘龙城事件启动线上线下炒作。1月13日营销中心开放当天揭秘，i8跑车所代表的前沿科技与科技化智能营销中心接轨。当天“今夜、武汉星空璀璨”高端定制酒会举办，邀约武汉知名媒体汇聚一堂，共享盛举。同时也通过媒体朋友，宣告中国南山正式入驻江城。2.4线下活动2月岁末，临近春节。通过“一人一城耀归来”活动，吸引返乡客参加活动，以此挖掘意向客户，同时提升现场氛围。

3月元宵节活动和“星空灿烂，烂漫春天”系列暖场活动。通过节点和系列活动，持续邀约客户来访，挖掘意向客户。2.4线下活动2.4线下活动4月19日中国南山地产（华中）品牌发布会，活动包含中国南山品牌宣讲；南山·十里星空和南山·光谷自贸港项目展示；米其林三星大厨糕点品鉴，引出中国南山地产在品质和服务上都是“星级标准”；与腾讯“企鹅智家”战略框架协议签约及宣讲；“海”“陆”“空”启动仪式，寓意中国南山地产起源深圳（海国图志），布局全国（陆显峥嵘），在2018年迎来新的腾飞（星空同耀）；通过高科技元素节目表演，带来一场震撼的视觉体验本次发布会共邀约客户、嘉宾媒体共计400余人，并通过线上直播，达9万次点击观看。活动后，武汉市各主流媒体鼎力配合，纷纷发布后宣软文，展现中国南山地产在市场的品牌站位和影响力。5-7月份世界杯主题活动，围绕热点事件世界杯举行现场暖场活动，通过现场看球、竞猜增加客户粘度，冲刺定存任务2.4线下活动2.5渠道营销渠道工作由三级目录逐级铺排，围绕巡展、行销外拓、电call、圈层大客户条线有序展开。同时根据阶段情况和效果灵活调整，主要分为四个阶段：1月13日3月1日5月1日开盘第一阶段巡展第二阶段区域内销使拓客第三阶段区域内外结合、电CALL第四阶段竞品拦截、圈层大客户截至2018年7月18日实现带访3660组（占项目总来访62%），完成定存189组（占比30%），完成认购20套（占比22%）。营销中心开放前，在盘龙城区域内社区、商超开展巡展，搜集意向客户电话资源，在营销中心开放后集中邀约营销中心开放后，启动销使拓客，主要针对区域内竞品、地铁口、及人流集中区域进行派单拓客通过前期客户分析得知，区域外如东西湖、金银潭、常青等区域客户量较大，渠道调整为内外两组，区域内外同时拓客。并在4月中下旬启动电CALL，主要拓展白沙洲片区电话资源因延期开盘，并且不确定开盘时间，为控制费用，渠道调整为以区域内竞品拦截为主，并针对中建三局及周边4S店大力发展圈层大客户2.5渠道营销行销外拓：突破传统模式，自建行销外拓团队客户定位分析，制定拓客地图突破区域限制，组建外区域拓客团队，129㎡专项拓展密集培训，提升战斗力，实现导客、体验、深挖2.5渠道营销巡展、电CALL：营销中心未开放阶段作为外场营销阵地释放项目形象，由置业顾问+外拓人员模式拓客，完成客户初始积累。在区域成熟小区、集中商圈巡展全面覆盖。在4月中旬，为冲刺开盘前（原定4月28日开盘）客户基数，扩大渠道拓客覆盖面积，成立大学生call客团队，抓取热点区域电话资源（白沙洲、光谷）重点突击。以Call客人员获取意向，置业顾问及时跟进邀约模式来提升转访效率2.5渠道营销圈层大客户：合作单位资源深度挖掘（农行、中建三局等），销售信息导入并转发周边4S店异业联盟，客户资源置换俱乐部、社团合作活动落地，集中推介（看房免费洗车活动等）2.6销售阵地：营销中心设置南山十里星空项目体量小，周期短。工地现场不具备营销中心设置条件，受限于营销费用及场地限制，需外置。十里星空项目组勇于尝试，引入裸眼3D增强、AI人工智能，VR沉浸式体验等科技，成功打造武汉市首个电子化虚拟现实智慧展厅（无沙盘模型，户型模型及实体区位图）。同时现场设置共享书吧，与项目建设的“共享、智慧”理念不谋而合。2.6销售阵地：阵地包装十里星空项目工地现场情况复杂，营销中心外置，远离周边竞品营销中心，既导致阵地包装严重不足，又无法与竞品共享客户，独木难支。致使在后续的蓄客过程中，自然上访客户量远不如其他项目。4.15日精装样板间正式开放6.23日清水样板间正式开放2.6现场展示：样板段包装费用使用情况说明：（注：项目推广费用需兼顾品牌推广和项目推广，项目车位和商业所需营销费用较少，主要集中在住宅）营销总费用：2021.30万；住宅售价按12500元/㎡，车位8万/个，商业2万/㎡核算总销售额，按2.8%核算营销费用；（3%时为2165.68万）已产生费用：1782.85万；以合同产生为准；其中营销设施、代理费用占比较高；含品牌推广共计推广费用仅598.79万；已支付费用：901.36万；以财务支付为准；预留车位、商业费用：82.69万；剩余可用费用：237.21万；费用详细明细见附件《南山十里星空营销合同台账及费用使用情况》2.7营销费用使用情况费率考核标准截至开盘营销费用使用情况全周期货值

（亿元）全周期营销

费率红线2018年销售计划

（亿元）2018营销

费率红线2018营销

推广费率红线开盘销售额

（亿元）销售完成率（签约口径）发生口径支付口径发生口径支付口径营销费占比营销费占比2017结转金额推广费占比推广费占比2017结转金额7.22

2.86.41

-1.32

-

17828540

2.44%90132361.25%-59878650.8%40744300.56%2.7营销策略评价费用情况分析南山十里星空项目推广费用主要集中在公关活动和线上推广两大块

公关活动：主要是品牌宣传及客户维护，非导客主要手段；

线上推广：线上推广中，最有效的为房天下、安居客、阿松评楼3家，其他线上推广如新浪、今日头条、户外等主要进行项目和品牌曝光。在后期，项目平销阶段，一切应以项目推广为主，因此线上推广板块将选择资源型媒体进行合作，如房天下、安居客、阿松评楼。今日头条等精准曝光型媒体，结合销售节点进行投放。在活动板块，主要分业主答谢活动和资源活动。针对已成交客户，做答谢类型活动，以发展老带新和圈层营销。针对129㎡去化，开展高端资源型活动，如安居客的走进企业活动、徐SIR侃房带资源类型活动。当前费用虽未超费用标准，但延期开盘致使项目周期拉长，在客户不断流失的同时亦造成了营销费用的增加。同时开盘后仍有较多余量，后续营销费用需合理规划，在确保快速清盘的前提下，有效控制营销费用。2.9营销策略评价策略回顾及效果阐述：高举高打树品牌，线上线下双管齐下，重点突出产品差异化;2017年11月通过盘龙城区域户外及网络媒体宣告：特区骄子，中国南山，正式进入武汉。后续“南山志”上线，品牌发布会召开。让更多人记住了中国南山地产粤港澳大湾区城市运营商、中国改革开放先锋企业的身份。但由于项目营销推广费用有限，在5月后，线上推广主打项目产品。未能将品牌宣传更大范围的传播。重点开拓线下渠道，为加强在区域内获客能力，自建渠道。由专人统筹管理渠道工作，成为项目最核心的来访途径。截至2018年7月18日实现带访3660组（占项目总来访62%），完成定存189组（占比30%），完成认购20套（占比22%）。在日渐同质化的市场环境下，重点突出产品价值，实现差异化入市。组建网络媒体矩阵，抓住项目核心价值点进行线上宣传，最终通过线上推广成交占比约50%。策略达成评价通过前期来访客户情况，前期制定的策略，基本按要求达成。1月至7月开盘，项目总来访达5876组，其中渠道3660组，渠道成为项目来访核心。项目开盘成交91套中有54套通过线上推广成交，占比达59%，由此应证了自建渠道以及线上媒体高举高打的正确性。但从开盘数据了解到，客户存在大面积流失，除去外部因素，自身原因有：1)团队对客户价格敏感性的把控不足，对于后期面对困难考虑不足；2)项目取得预售证后立即开盘，团队对于竞品集中式针对性的策略打击应对不足；在后续的工作中，策划线、销售线和渠道线将协同作战。每条线制定相关工作计划和任务目标，力争8月完成清盘任务第一部分开盘销售实现第二部分营销策略回顾第三部分开盘现场组织情况第四部分客户情况分析第五部分产品及价格验证第六部分下阶段营销策略3.1开盘现场组织情况（电子化开盘）1、截止开盘当天11：00，累积认筹122组，其中电子开盘当天登录122人，完成登录率100%，认购91套，完成登录解筹率74.59%。2、7月18日公布线上选房须知，刚需客户线上两次公测，非刚需客户线上两次公测，让客户快速熟悉流程，锁定意向房源。提高选房效率，同时辅助落位分析，提前疏导客户，提高去化率。并且相比传统开盘大大节省了人力物力相关费用。7.16刚需选房顺序及刚需房源摇号结果7.18线上选房须知7.18进行两轮刚需公测7.1815：30刚需选房7.18进行两轮非刚需公测7.1819：30非刚需选房3.1电子化开盘情况7月18日15：30刚需客户正式电子开盘，19：30非刚需客户正式电子开盘。备注：其中有部分房源为人为销控3.2开盘总结开盘总结销售套数：本项目开盘当天共计122组客户选房，去化91套，其中110㎡71套，129㎡20套；销售价格：本案此次推售整体均价为12500元/㎡（毛坯备案10000元/㎡，精装2500元/㎡），本案价格为区域标杆，高于周边竞品1500-1700元/㎡（如：中南拂晓城：含精装10800元/㎡；尚璟瑞府：含精装11000元/㎡）。开盘组织：本次开盘为线上开盘，是武汉区域公司新建团队首次尝试电子开盘模式。由于武汉刚需购房政策的限制，导致开盘形式较为复杂；经过项目组与总部、明源公司的充分沟通，多次在其它开盘项目进行取经学习，同公司多部门协同作战，已摸索出较为完善的开盘体系及流程。开盘影响：实现战略品牌布局重要一步：南山·十里星空项目作为中国南山地产在武汉布局的第一步，在区域内已经打造成了形象标杆及价格标杆，具有跨时代的重要意义；实现完善的营销体系建立：充分熟悉了武汉房地产市场相关政策，形成了较为完善的政府、同业、上下游企业营销资源链，为后续土地获取及项目操盘打下了较为深厚的基础。第一部分开盘销售实现第二部分营销策略回顾第三部分开盘现场组织情况第四部分客户情况分析第五部分产品及价格验证第六部分下阶段营销策略4.1开盘客户转化情况户型认筹客户推出套数成交套数户型认购率客户转化率110㎡942417129.46%75.53%129㎡281922010.42%71.43%合计1224339121.02%74.60%总认筹人数开盘当天登录系统人数未登录人数12212204.2开盘成交客户分析：客户获知途径认可价值成交客户认可价值点最多为公共交通，占比30%，其次为户型设计，占比22%；项目品质占比13%。成交客户获知渠道占比最多为call客，均占比20%，其次为销使带访，占比18%；友介占比12%。4.2开盘成交客户分析：客户区域来访成交客户居住区域分布最多为武昌，占比24%，其次为泛汉口区域，合计占比约28%；外省占比10%，省内其他城市占比9%，区域合计占比14%。成交客户工作区域占比最多为武昌及外省，均占比22%，其次为泛汉口区域，合计占比30%,区域内合计占比12%。成交客户居住区域成交客户工作区域盘龙城（含黄陂）15%省内省外

19%泛汉口区域28%武昌24%成交客户居住区域主要集中在外区域，客户基数远大于本区域客户，距离本案超过10公里，后期需重点挖掘区域外客户4.2开盘成交客户分析：客户居住地图汉阳

7%4.2开盘成交客户分析：成交客户家庭结构成交客户家庭结构分析成交客户家庭结构主要以单身为主，占比69.23%，刚需性特性明显。4.2开盘成交客户分析：成交客户年龄分布成交客户年龄分析成交客户年龄主要集中在30岁以下，占比76.92%，客户群体年轻化。4.2开盘成交客户分析：成交客户置业次数成交客户置业次数分析成交客户置业次数以首次为主，占比91.21%。成交客户职业分析4.2开盘成交客户分析：成交客户职业分析成交客户职业主要普通员工及事业单位，分别占比58.89%及41.11%。客户最为认可的项目价值点前三项：公共交通/项目品牌/升值潜力4.2开盘成交客户分析：客户认可的价值点工作与居住区域：市区客户主要分布于武昌及泛汉口区域，外地客户有一定占比，客户整体较为分散。家庭结构与年龄段：成交客户主要以单身为主，年龄段以集中在30岁以下，客群年轻化，刚需性特性明显。置业次数：成交客户置业次数以首次为主，多为新武汉人。职业：客户职业主要为普通员工及事业单位员工，经济实力一般，首付及还贷能力较弱。认可点：成交客户出行方式主要依靠公共交通，地铁成为主要认可点。客户小结4.3未成交客户分析：客户流失原因分析/客户层面日期对外口径/节点累计定存量累计存活量累计流失量新增定存量新增流失量增长率流失率6月11日前期客户梳理48438896————————6月25日释放了房屋单价在12000-13000/㎡的价格区间54842612264269.88%4%7月8日2500元/㎡精装价格公示615433182676010.34%9%7月13日通知认筹，开盘价格曝光648313335331535.09%24%7月18日认筹结束、开盘64812252601910.00%29%第一阶段：项目定存期间，无开盘节点及价格信息，市场无竞品开售信息，客户基本较为稳定；第二阶段：精装价格公示，客户对价格的敏感性开始凸显，但大片区内（临空片、横店片、后湖片、常青片、东西湖片）仍未有新盘入市，客户还有较好的购房表象；第三阶段：预售证获取，开盘价格已明确，客户已无低价臆想空间且中南拂晓城入市有较大的营销动作，客户流失率大幅上升；第四阶段：正式开始认筹，进入交款阶段，进入实际价格核算阶段，部分客户无力承担首付和月供压力使得客户流失。区域市场供求分析：2018年上半年盘龙城竞争板块由于供给不足，导致成交量阶段性下降，同比2017年同期减少近一半；区域价格受调控影响较大，年度价格增幅明显减缓。区域竞品均等本案备案价格，做价格策略性调整，以实现各项目价格突破。4.3未成交客户分析：客户流失原因分析/市场层面区域竞品分析：项目价格口径释放，各项目集中火力，以低价格、低门槛分流了本案客户：关键词:低价格、小户型中南拂晓城：7月12日先一步拿证，并在13日启动认筹，认筹两天；7月15日开盘，推售产品98-108㎡三房产品共384套，成交均价10800元/㎡（毛坯均价8800元/㎡，精装2000元/㎡），该项目凭借价格优势，抢夺本案刚需客户；尚璟瑞府：前期已收资料800组，在知晓我方备案价突破一万后，即释放8月初开盘信息，价格11000元/㎡（含2000元/㎡精装），产品面积89-129㎡，以此对我项目进行相应价格说辞攻击，同时开始新一轮收资料动作，目前累计1000组。关键词：外地客、不限购北辰蔚蓝城市7月19日启动认筹，认筹量为212组（客户群体主要为：8+1外地客户），7月21日进行加推124-139㎡三房-四房洋房产品，以不限购为主要卖点抢夺我方客户。低价格的消息释放，更小的产品面积、购房价格及购房门槛严重的分流了本案的定存客户。区域主流产品去化主要以90-100㎡为主，区域成交单价主要集中在7000-9000元/平方米（毛坯均价）4.3未成交客户分析：客户流失原因分析/市场层面区域项目首开当天去化普遍不理想，但平销期间日均去化较高：4.3未成交客户分析：客户流失原因分析/市场层面区域项目开盘当天去化率普遍不高，在毛坯限价8000—8800元/平米的情况下，开盘去化率基本维持在30%以下；但在平销阶段因销售信息的充分释放及圈层客户的积累，销售状况都有所好转；因此，持销期的销售策略与节奏把控，对于项目的最终去化尤为重要。4.3未成交客户分析：未购买客户流失原因分析前期定存未认购客户共计有526组客户，其中205组因为价格抗性（价格、月供、首付）；放弃购买121组因为外区域项目分流，已购置其它项目；100组客户在观望区域其它项目价格情况。原因数量占比价格抗性（价格、月供、首付）20539%外区域项目分流12123%区域内节点性项目分流428%观望（各区域项目价格情况）10019%客户资金问题377%贷款征信问题214%合计526——第一部分开盘销售实现第二部分营销策略回顾第三部分开盘现场组织情况第四部分客户情况分析第五部分产品及价格验证第六部分下阶段营销策略已售/未售产品分析价格策略回顾产品及价格验证第五部分需包含内容：5.1已售/未售产品分析南山十里星空项目房源余量统计表（截止至2018年7月19日）南山十里星空推售批次楼栋号可售面积可售套数去化套数剩余面积剩余套数户型均价（㎡）（㎡）110㎡129㎡108.82㎡94.93㎡113.05㎡111.44㎡（元/㎡）全部推售1#8385.217238036.216945241110100432#8385.5672136917.565945241110100533#8382.8172235814.814945241110100534#5643.0547104524.05372224100099135#7788.1270284709.3426802000101406#6349.25095188.241048000298577#6348.745055703.744504800029857

总计51282.694339140893.87342225192633410000.571.本次项目推售为全部推售，共计推售面积51282.69㎡，推售套数433套，其中截止到7月19日去化套数91套，剩余面积40893.87㎡，剩余套数342套。2.本次开盘价格实现区域标杆，高于周边竞品1500-1700元/㎡；项目价格高于区域平均水平，目前在区域竞争中存在难点，对本案的去化带来了挑战。5.2价格策略回顾1.定价阐述：本次武汉盘龙项目价格由政府官方定价，整体均价为10000元/㎡；2.价格策略：水平差：东端头第一户上浮100元，西端头第一户上浮50元，中间户无差价。4、5#栋110㎡比1、2、3#栋整体底100元；6、7#栋129㎡比其他楼栋129㎡整体高100元/㎡垂直差：制定主要拉低低楼层价格，以引导客户分流，1F为基准，1F至次顶楼逐层递增。2-4F层差40元，4F-5F层差50元，5F-6F层差150元，7-12F层差20，12-13F下调50（如果12楼为顶楼则价格下调100元）。特殊调差：129㎡下调200元，110㎡上浮200元，2楼部分房号阳台被入户大堂门楼遮挡实现，下调50元；3.价格释放：6月11日：靠拢当时区域价格标杆进行报价，6月25日：释放了房屋单价在12000-13000/㎡的价格区间；7月8日：2500元/㎡精装价格公示；7月13日：通知认筹，开盘价格曝光南山十里星空项目推售套数及价格推售批次楼栋号可售面积可售套数均价（㎡）（元/㎡）全部推售1#8385.2172100432#8385.5672100533#8382.8172100534#5643.054799135#7788.1270101406#6349.25098577#6348.74509857

总计51282.6943310000.575.3产品及价格验证定位回顾：市场因素：考虑到区域内产品同质化严重（市场内主流供应产品为80-100㎡），本案必须要实现差异化产品打造方可与市场竞争；成本因素：站在成本角度考虑，多产品线会大幅增加项目建安成本，所以基于市场分析及建安成本最终主流户型为110㎡和129㎡产品；指标因素：由于项目体量较小，容积率较高，要将计容面积做到最大化和保证项目产品竞争力（如果产品面积做小则，为了做满计容面积则需要增加楼栋或楼层，会对产品本身竞争力大打折扣）市场验证：在政府严格控制房价房价的大环境下，价格开始显现上涨疲态；目前整个盘龙城区域相比武汉其他开发区仍属于待开发阶段，价格洼地属性明显；盘龙城区域受其影响尤为明显，年度价格增幅几无变化，任何价格的上浮，客户都需要一个较长的认可期；区域内上半年由于供给不足，导致成交量阶段性下降，同比2017年减少近半；区域竞品均等待本案价格获批后进行集中性放量，以形成针对性的价格对峙。小结：从市场来看，本案产品以差异化打造的姿态面向市场，但由于本案价格属于区域标杆，从目前销售情况来看，整个市场需有一定的适应期。在项目开盘后，周边项目将紧跟步伐，努力突破备案价，而男生十里星空将成为片区房价引领者。第一部分开盘销售实现第二部分营销策略回顾第三部分开盘现场组织情况第四部分客户情况分析第五部分产品及价格验证第六部分下阶段营销策略1、开盘后货值盘点2、下阶段销售策略（含销售计划铺排及媒体推广策略）第六部分需包含内容：南山十里星空项目房源余量统计表（截止至2018年7月20日）南山十里星空推售批次楼栋号剩余面积剩余套数户型（㎡）110㎡129㎡108.82㎡94.93㎡113.05㎡111.44㎡全部推售1#8036.2169452411102#6917.5659