沈阳-月星-月星环球项目营销推广及开盘前方案

沈阳环球港项目开盘前期准备工作汇总一、核心操盘思路1、全年供货盘点2、首开推盘策略3、目标分解4、分阶段营销策略目录CONTENTS二、全维度执行铺排1、推广端执行计划2、包装端执行计划3、活动端执行计划4、销售端执行计划核心操盘思路1、货量梳理2、推盘策略3、目标分解4、分阶段营销策略货量梳理|推盘策略|目标分解|分阶段营销策略产品楼号套数货值（万元）面积（㎡）均价（元/㎡）面积段1面积段2高层10#92176609284.1819022110.75㎡91.08㎡17#92193349284.1819334110.75㎡91.08㎡18#922126910955.8219413109.13㎡129.04㎡19#922148410955.8219610109.13㎡129.04㎡20#922445012532.719509145.2㎡127.25㎡小高16#762218210366.421398145.38㎡127.42㎡洋房33#32108864644.7423438148.6㎡144.86㎡35#32114904644.7424738148.6㎡144.86㎡合计60014875572668.5820470.03------本案2020年全年供应8栋住宅（高层5栋、小高1栋、洋房2栋），共计600套，供应面积72669㎡，总货值14.88亿元；高层：共计460套，供应面积53013㎡，货值10.42亿元，均价19655元/㎡；小高：共计76套，供应面积10366㎡，货值2.22亿元，均价21398元/㎡；洋房：共计64套，供应面积9289㎡，货值2.24亿元，均价24087元/㎡；货量梳理|推盘策略|目标分解|分阶段营销策略首开二次加推解析：项目入市节点较晚，蓄客阶段，周边竞品将陆续开盘，对本案存在严重的客户截留风险，为应对，首开高层推售10#、20#价值排序相对靠后楼宇，通过提早对产品线价格的释放，利用低价逻辑与客户产生粘性关系，分流竞品客户，造成干扰；16#、19#可后期加推为价格提升做产品支撑；33#148产品线作为洋房产品线中，价值排序相对靠后楼宇，利用低价逻辑可吸纳洋房客群客户；首开6亿，推货9.2亿去化率65%；10月首开首开推售：高层产品——10#、17#、18#、20#；洋房产品——33#；首开楼栋产品类型楼号产品线供应套数面积

（㎡）预计单价

（元/㎡）成交金额

（万元）高层10#91.08464190190238081110.75465095958017#91.08464190193348213110.75465095973718#129.044659361941311495109.13465020977420#127.254658541950911353145.246667913097洋房33#144.86142028234374601148.61420804770132.212264727135.942272788合计400467021974692216货量梳理|推盘策略|目标分解|分阶段营销策略首开二次加推解析：高层产品迅速补充库存，防止客户因库存房源不足或产品力不足导致客户观望或流失竞品；二次加推各产品线价格因楼栋位置价格有小幅度上调；洋房产品，35#立标杆，管理前期积累该产品线客户，并为项目确立价格标杆，与其他产品形成比价关系，从而促进其他产品线去化；小高产品16#145产品线可建立内部比价关系，实现该产品线三重推盘逻辑，通过价格挤压，可迅速去化高层145产品，同时通过自身价格洋房产品对比，实现自身迅速去化，保证存在产品与目标客户进行落位；加推5.5亿货值，全年共计供应14.9亿，去化8亿，去化率53%；11月加推二次加推：高层产品——19#；小高产品——16#；洋房产品——35#；产品类型楼号产品线供应套数面积

（㎡）预计单价

（元/㎡）成交金额

（万元）小高16#127.423848422121210271145.383855242156111911高层19#129.044659361956111611109.13465020196679873洋房35#144.86142028240874885148.6142080243995076132.21226427494727135.94227229498802合计200259672124155156货量梳理|推盘策略|目标分解|分阶段营销策略项目目标理解项目目标：沈阳南部片区品质标杆项目，提升片区形象；战略目标：承载环球港品牌影响力升级，拓宽市场认知；销售目标：首开达成6亿销售任务，全年达成8亿销售任务；首开目标6亿/260套，需要升筹289组，冻结意向客户413组，入会客户1377组，来访4590组来支撑；开盘推货9.2亿400套（10#、17#、18#、20#、33#）（去化率65%）销售额6亿260套首开销售目标260套首开升筹目标289套首开入会目标1377套289组升筹升筹率90%413组冻结客户转化率70%4590组来访客户入会率30%升筹目标：完成6亿首开任务需要完成260套，升筹目标289组。冻结目标：冻结目标413组，入会客户需1377组；到访客户目标：入会目标1377组，需来访客户4590组；来访入会（0门槛）冻结（1万，可退）升筹（3万，不可退，未选到房源可退）开盘（试情况选排号or摇号）30%30%70%90%货量梳理|推盘策略|目标分解|分阶段营销策略各团队任务分解基于项目首开销售任务6亿，甲方团队销售任务3.6亿（占比60%），中原团队销售任务1.2亿（占比20%），同策团队销售任务1.2亿（占比20%）；2020年各团队任务分解（亿元）团队甲方（60%）中原（20%）同策（20%）总计销售金额（亿元）3.61.21.26销售套数1565252260升筹套数1735858289冻结套数2498282413入会套数8272752751377意向客户27549189184590货量梳理|推盘策略|目标分解|分阶段营销策略全年营销阶段划分第一阶段：蓄势第二阶段：蓄客第三阶段：强销信息的扩散快速形成品牌以及项目认知做首轮意向客户的收集获取精准客户客户粘性搭建形成项目认可延续热销势头追求逐步溢价目标阶段8月份9月份10月份外展8.25售楼处开放9.20开盘10.2011月份12月份时间节点8亿达成风险市场充分竞争、竞品项目持续干扰核心：全年策略重心放在第一、二阶段第一阶段关键词：影响力最大化/第二阶段关键：精准锁客加推货量梳理|推盘策略|目标分解|分阶段营销策略第一阶段威胁：客户对品牌及项目认知不清晰，影响力无法形成核心思路：以外展活动、覆盖流量，百人派单为线下动作基础，快速形成项目认知，线上以产品为核心诉求，通过线上传统媒体发声、品牌发布会活动、事件炒作不断发酵项目声音线上动作：一个主题、一波轰炸、一场发布壹线下动作：外展活动、百人海派贰阶段核心：覆盖流量，影响最大化项目抓手——以环球港为发力点1、利用传统媒体集中轰炸，输出项目形象2、利用品牌发布会，针对业内集中发声3、城市外展，覆盖浑南核心区域，提高辐射范围4、利用百人团队线下海派，覆盖目标区域货量梳理|推盘策略|目标分解|分阶段营销策略第一阶段丨推广主题顶级洋房专家，致献一席中国大宅借势品牌快速打开市场，建立品牌认知；区域品牌皇家洋房再现，品质生活标杆项目创新宽境洋房，犒赏城市精英产品“巨型商业航母环球港来啦！”——环球港新一代升级力作首进东北货量梳理|推盘策略|目标分解|分阶段营销策略第一阶段丨传统媒体利用传统媒介波次性线上轰炸、炒作，信息覆盖最大化，项目信息强释放第一波第二波第三波诉求：环球港落子沈阳新市府开启浑南居住新版图（品牌）诉求：环球港未来落成将为城市再献新地标，更增添城市魅力（区域、产品）诉求：售楼处完美绽放，深度之下的鉴所未见（节点）媒体选择：网络—凤凰、腾讯、房天下、365、新浪、百姓网、安居客等（媒体炒作）户外—大牌、路旗（南北快速干道、二环等重点位）新媒体—朋友圈、微博大V（话题性炒作）聚焦品牌声音和形象传播媒体选择：网络—凤凰、腾讯、房天下、365、新浪、百姓网、安居客等（媒体炒作）户外—大牌、路旗、LED（中街、北站、青年大街等核心商圈）新媒体—微信朋友圈、微博大V线上声音全部聚焦洋房产品媒体选择：网络—凤凰、腾讯、房天下、365、新浪、百姓网、安居客等（详情、节点信息）户外—大牌、路旗、LED新媒体—朋友圈、微博大V、微信第五条电台—986、921、105.6（开放信息）线上声音全部聚焦开放动作货量梳理|推盘策略|目标分解|分阶段营销策略第二阶段威胁：同质竞争红海，竞品存在分流本案客户风险1、收集精准客户2、形成项目认可3、构建客户粘性核心思路：由第一阶段的信息覆盖，转战内场，核心精力转移到内场，撤销海派动作，整体营销动作针对性加强，要精准客户到访，并通过展示、体验、服务形成客户对项目和品牌的认可，通过精细的客户管理和营销动作，锁定客户意向，规避竞品分流问题顺利承接开盘精准客户获取手段：种子客户圈层带客大奥莱外展筛选渠道经纪人竞品卡位过往经验判断环线对位客户导入项目客户关键点：展示内容及标准认可案场服务认可价值传递认可粘性构建重点：信息释放节奏粘性活动配合阶段核心：锁定精准客户对位客户的项目抓手——展示及价格释放全维度执行铺排1、整体营销节奏铺排2、营销节奏铺排｜推广排期3、营销节奏铺排｜包装排期4、营销节奏铺排｜活动排期5、营销节奏铺排｜销售排期整体营销节奏铺排8月9月10月11月12月第一阶段:信息扩散第二阶段：精准客户第三阶段：顺销阶段阶段划分营销活动品牌发布会拓客手段案名发布+系列事件炒作定点巡展+百人派单+造势活动，信息覆盖全城中原端口筛选+展位缩减，流动及创意展位形式增加+渠道启动+竞品卡位+圈层活动启动推广媒介户外+网络+新媒体+电台+路旗+LED+微信阵地导视、围挡、精神堡垒+样板间、工艺样板间营销节点外展出街售楼处开放开盘强度事件营销开盘活动加推客户维系及业主答谢活动营销节奏铺排|推广排期8月9月10月外展开放工程节点营销节点11月12月8.259.209.12营销中心及示范区开放9.2010.1110.2011.21入会冻结升级开盘加推推广阶段案名发布品牌炒作深挖项目价值点产品价值，开盘引爆延续热销媒介手段网媒自媒大V新媒户外阵地将信息采集表发送给房天下、安居客、百度、房小二等进行网站资料上传，随时保持更新；蓄客前夕媒体网络通栏上刊；每个节点媒体软文报导；广播公众号每周4篇+节点朋友圈+节点小视频986、921、975在营销中心开放前1周释放986、921、975在开盘前1周释放品牌发布会现场直播+抖音/快手/微博开屏画面品牌发布会前夕，邀请李栋、一明、周德胜、地产六郎、王赛、黄近、马达曹大姐等大V媒体行，现场专访户外点位筛选，开盘之前户外类型全上（大牌、LED、城市围挡、路旗、桥体等），开盘后根据效果逐渐削减精神堡垒、阵地围挡、道旗（营销中心正式开放前封闭）！温馨提示设计类提前3-5天；拍摄类提前15-20天；户外提前1个月定资源定点位；媒体大V提前1个月定时间；即时类推广提前1周排期及制作。营销节奏铺排|推广排期|自媒日期8.24-8.308.31-9.69.7-9.139.14-9.209.21-9.259.28-10.210.5-10.910.12-10.1610.17-10.20阶段性策略品牌强落地建立市场认知【巨型商业航母环球港】诠释【品牌｜商业｜板块】产品强价值开盘强引爆

诠释【资源｜园林｜户型｜智能】阶段性主题巨型商业航母环球港来啦！

环球港新一代升级力作首进东北心怀世界家系港湾

城市中轴新市府心环球港湾

建面约90-145㎡奢装高层140-150㎡静逸洋房自媒体海报6篇海报【3篇“环球港来啦”倒计时3篇+2篇品牌宣传+1篇媒体行】

1篇【围绕城市新地标】4篇海报【3篇”环球港来了“1篇示范区】资源园林户型科技开盘倒计时

蓄势吸客小视频1个宣传商业成就及品牌价值；1个宣传活动2个丁佐宏专访，1个振兴东北主题视频

城市地标｜三个系列视频

通过视频方式演绎摩天轮观光塔城市连桥三大超级价值前宣现场秀、活动现场视频快剪实景拍摄示范区拍摄动态户型图智能生活-软文1篇后宣【品牌展厅重磅盛启，燃动全城！】

2篇【从工匠到商界大腕，一个关于月与星辰的梦想+振兴东北，民族品牌在路上】2篇【“始为财富，成于梦想，终为使命”+当沈阳遇到环球港，启幕商业新时代！“】2篇【城市新地标+东北振兴】每周2篇软文，针对产品价值点大众媒体推广内容

巨型商业航母环球港来啦！

环球港新一代升级力作首进东北

心怀世界家系港湾

城市中轴新市府心环球港湾

建面约90-145㎡奢装高层140-150㎡静逸洋房媒体渠道

沈阳日报、轻轨、地铁、户外led、今日头条

安居客、新浪乐居、房天下、今日头条、搜狐、凤凰网、365淘房、抖音、朋友圈第五条媒体大v形式现场采访3篇通稿围绕环球港登陆沈阳

营销节奏铺排|推广排期|网媒网媒日期内容房天下持续更新1、将信息采集表发送给房天下、安居客、百度、房小二等进行网站资料上传，随时保持更新；

2、蓄客前夕媒体网络通栏上刊；

3、每个节点媒体软文报导；安居客房小二贝壳百度营销节奏铺排|推广排期|新媒品牌发布会（9.20）：建立抖音、快手项目账号，利用抖音、快手等新媒体进行发布会现场直播，扩大项目影响力；开屏画面：在项目启动入会、开盘两个节点进行抖音、快手、微博开屏画面投放，释放项目及时信息；主题日期新媒形式品牌发布会9月20日抖音品牌发布会与营销中心开放两场直播快手项目启动入会9月12日抖音开屏画面快手微博项目开盘10月18日抖音开屏画面快手微博品牌发布会前夕，沈城大V媒体行从2019年的发展来看，部分媒体圈的房地产大V已经完成了购房粉丝的原始积累，因此在2020年，本案前期邀请不同的房产大V赶赴上海参观上海环球港，并现场对丁主席进行深度采访，现场解读环球港，进行上海环球港的期待进行畅想，录制小视频，进行自媒体端口、行业内发声：项目入市·大V专场分享会·沈城大V首次全部集结时间：8月29日-8月31日（现场采访）

9月1日-9月3日（新闻通稿3篇）合作形式：邀请大V通过以访谈的形式针对环球港品牌及上海环球港进行多角度解读，然后并畅想、期待沈城首个城市地标建筑环球港产品的诞生，用于项目前期造势；营销节奏铺排|推广排期|大V通路拦截，将进入项目主要沿线及关键节点导视系统进行设置，增加项目昭示性，进行区域到访客户拦截户外大牌点位选择：兴隆大奥莱、万象广场投放时间：项目从蓄客开始LED:点位选择：皇朝万鑫文化路一方广场投放时间：项目重大节点前，城市核心商圈区域桥体广告点位选择：机场桥体沈营大街桥体投放时间：售楼处投入使用后，主要拦截竞品导入客户落地大字点位选择：沈本大街和白塔河二路交汇处，以及售楼处位置，投放时间：项目从蓄客开始，扼守两条主线路，利用地理优势向来往车辆及行人强灌输“环球港湾”信息白塔河二路落地大字1（售楼处）落地大字2沈本大街华润昭华里文化路一方广场12皇朝万鑫1皇朝万鑫LED文化路一方广场LED万象广场广告牌兴隆大奥莱广告牌机场桥体本案沈营大街桥体万象广场营销节奏铺排|推广排期|通路营销节奏铺排|包装排期8月9月10月外展开放工程节点营销节点11月12月8.259.209.12营销中心及示范区开放9.2010.1110.2011.21入会冻结升级开盘加推包装采购物料制作9.1具备进场安装条件品牌墙、区域/项目/单体沙盘、工艺工法、项目宣传片、样板间营销、广告、设计、制作相互配合安装装修维护正常周期需提前30-40天准备，时间紧张，压缩工期到20天，最晚9.18全部封闭具备展示标准销售办公用品清单物业服务类用品清单采购/定制礼品清单（到访、海派、活动、成交礼品）！分别在外展及营销中心开放前1周需要提前梳理出清单，预留好费用申请时间户型图、DM、阵地围挡，8.25外展开放前封闭名片、纸杯、手提袋、档案袋、楼书、推介PPT，9.20正售开放前封闭五证公示、一房一价、不利因素展板，10.20开盘前封闭营销节奏铺排|包装排期|制作类根据9.20营销中心开放节点倒排，品牌墙、区域/项目/单体沙盘、工艺工法、项目宣传片、样板间等设计方案需9月1日前完成，9月1日需具备进场安装条件并开始制作陆续进场安装，9月18日前完成安装，预留2天营销中心除味工作；备注：品牌墙、区域/项目/单体沙盘、工艺工法、项目宣传片、样板间等设计方案需营销、广告、设计、制作相互配合；区域/项目/单体沙盘投射工艺工法区投射项目宣传片投射样板间投射9月1日具备进场安装条件9月20日营销中心开放9月1日前，品牌墙、区域/项目/单体沙盘、工艺工法、项目宣传片、样板间等设计方案确认；正常周期需提前30-40天准备，时间紧张，压缩工期到20天，最晚9.18全部封闭具备展示标准，确保9.20当天具备营销中心开放条件；9月2品牌墙、区域/项目/单体沙盘、工艺工法、项目宣传片、样板间等开始制作陆续进场安装；户型图、DM、阵地围挡，8.25外展开放前封闭；名片、纸杯、手提袋、档案袋、楼书，9.20正售开放前封闭；五证公示、一房一价、不利因素展板，10.20开盘前封闭；日期节点主要物料8月25日外展开放户型图、DM、阵地围挡9月20日营销中心开放名片、纸杯、手提袋、档案袋、楼书10月20日开盘五证公示、一房一价、不利因素展板营销节奏铺排|包装排期|物料类营销节奏铺排|活动排期8月9月10月外展开放工程节点营销节点11月12月8.259.209.12营销中心及示范区开放9.2010.1110.2011.21入会冻结升级开盘加推活动外展活动开放当日组织外展暖场活动，以聚集人气为主，多元化、持续性、创新性与客户保持粘性互动。开放活动以环球港媒体之行为线索，贯穿品牌发布会，引起全城关注，同步营销中心开放，现场准备互动暖场活动，吸引客流到访。开盘活动通过线上+线下结合的全新开盘模式，保证开盘成交最大化，夯实前期积累客户购买信心。活动时间：8月25日（七夕情人节）活动主题：环球港品牌展厅盛大启幕活动地点：浑南兴隆大奥莱—环球港品牌展厅参与对象：意向客户活动方式:外展开放当日，意向客户凭有效证件到受理处办理“船票”即“环球港湾入会卡”，无需缴纳任何费用，凭借身份证等有效证件即可入会，

由于当日为七夕情人节，入会客户扫描项目公众号二维码即可领取玫瑰花，入会客户生日尾数为25日即可获得情侣摄影卡1张，凡入会客户开盘日享额外优惠；活动礼品：玫瑰花300只，摄影卡20张阅环球视野·与城市共鉴-外展活动（启动时间8月25日)目标效果：提升预期：线上线下同步宣传，品牌实力充分展现，吸引市场关注，提高项目在浑南片区的知名度和影响力品牌塑造：本次活动以蓄客为核心目的，关注意向客户，为锁客做准备玫瑰花摄影卡展厅示意图营销节奏铺排|活动排期|外展活动视觉盛宴激光秀开场米其林私宴

圆桌轮坛

特邀集政府领导、集团领导、重要商户及媒体行大V代表等知名人士演讲活动时间：9月20日下午16:00-18:00活动主题：环球港来了！！活动地点：沈阳新都绿城喜来登酒店现场内容：激光秀、圆桌会议、主题演讲、高端晚宴、抽奖环节邀请嘉宾：政府领导、集团领导、重要商户代表、意向客户，新闻媒体礼品设定：一等奖（华为mate40手机）1个二等奖（华为智能音响）3个三等奖（华为蓝牙耳机）5个伴手礼精美办公笔记本（印有环球港LOGO）9月20日，环球港湾品牌发布会目标效果：全媒体曝光，环球港超级商业IP价值强塑造，拔升客户心理预期，为后续节点做足铺垫；营销节奏铺排|活动排期|品牌发布会活动活动时间：9月20日上午9：58活动主题：阅环球视野与城市共鉴环球港湾品牌展厅盛大启幕活动地点：环球港湾营销中心现场内容：1、领导剪裁歌舞表演服装秀首饰秀美食品鉴示范区及样板间开放

2、当日启动针对入会客户及意向客户进行二次入会升级（诚意金1万元冻结，缴纳诚意金客户当日可领取精美礼品一份，同时开盘当日享额外优惠；邀请嘉宾：集团领导、入会客户、意向客户，新闻媒体活动礼品：诚意金礼品——空气净化器目标效果：提升预期：通过开放节点嫁接活动，将环球港“美好生活供应商”优势充分展现，拔升客户对项目认可度聚客：本次活动以维系客户为核心目的，展现产品硬核实力，同时进行意向客户首轮筛选；歌舞表演服装秀首饰秀美食品鉴9月20日，环球港湾示范区开放活动营销节奏铺排|活动排期|示范区开放活动营销节奏铺排|活动排期|开盘活动方案10月20日，科技赋能，销售战法高速提效开盘当日采用“线上选房+现场销控开盘”结合的全新开盘模式，保证开盘成交最大化；针对剩余房源开启了现场销控选房通道，利用现场热烈氛围挤压去化，最终实现整体去化率最大化。营销节奏铺排|销售排期120天，任务保8亿，冲10亿品牌，起势开盘，借势加推，延势