银行 全程通经销商抵押贷款及建店融资管理办法模版

第四十三章全程通经销商抵押贷款及建店融资管理办法第一章总则为适应我行在汽车行业的竞争需要，扩大与优质经销商的业务合作，加强对全程通项下经销商抵押贷款及建店融资业务的管理,规范贷款行为,防范贷款风险，提升信贷资产质量,依据有关《****银行固定资产贷款管理办法》、《****银行流动资金贷款管理办法》及《****银行“全程通”业务管理办法》和我行有关规定,特拟定本管理办法。全程通经销商抵押贷款及建店融资业务是指以土地和4Ｓ店或其拥有的其他房产作为抵押物,银行对汽车和工程机械行业经销商发放的以经销商的经营收入进行还本付息的流动资金贷款和对经销商或制造厂商发放的用于建造汽车、工程机械销售店(仅限于４S店)的固定资产贷款。第二章贷款对象、种类及基本条件我行经销商抵押贷款及建店融资的对象有经销商、经销商集团和汽车及工程机械核心厂商三类。经销商抵押贷款及建店融资业务分为流动资金贷款类的抵押贷款和固定资产贷款类建店融资两类。经销商抵押贷款是指经销商以土地和4S店或其拥有的其他房产作为抵押物,并以4S店的经营收入进行还本付息,银行给予经销商建店后经营的流动资金贷款。经销商建店融资分为以下几种:１、经销商自行购地建店融资,即经销商以已购得的土地建设4S店,银行给予经销商建店融资支持。2、经销商抵押建店融资,即经销商以土地和4S店或其拥有的其他房产作为抵押物，购地或租地建设4S店，银行给予经销商建店融资支持。３、经销商集团抵押建店融资,即经销商集团以土地和4S店或其拥有的其他房产作为抵押物,购地或租地建设4S店，用于集团内经销商４Ｓ店的品牌销售，银行给予经销商集团建店融资支持。4、厂商抵押建店融资,即汽车或工程机械厂商以土地及厂房或其拥有的其他房产为抵押物自行建造4S店,以租赁形式出租给经销商用于本品牌产品销售，银行给予核心厂商的建店融资支持。5、厂商担保项下的经销商建店融资，即核心厂商对购地建店的经销商提供担保，且核心厂商承诺经销商建店项目竣工并取得正式所有权后,项目形成的所有固定资产抵押给我行，银行给予经销商提供的建店融资支持。在厂商担保项下，我行不接受无法形成正式所有权的经销商建店融资申请，如经销商租地建店融资申请等。经销商、经销商集团及核心厂商申请抵押贷款和建店融资应具备的基本条件:在全程通网络项下，择优支持一线或销售业绩良好网络的汽车和工程机械的经销商、经销商集团及核心厂商；非网络项下支持国内一线品牌及销售业绩良好的汽车品牌，以及进口中、高端汽车品牌的经销商；经销商法人或实际控股股东应有2年以上汽车销售经验,内部管理规范，并且盈利状况良好,信用评级B级(含）以上。申请建店融资应具备的基本条件:经销商建店融资限定为汽车和工程机械的4S店；建店融资项目符合国家的产业、土地、环保等有关政策，并按规定履行了固定资产投资项目的合法管理程序；建店融资项目资本金(所有者权益)比例不低于建店总投资额的30%,对经销商自行购地建店融资的,贷款申请人项目资本金（所有者权益)比例不低于总投资40%,建店后融资经销商资产负债率不得超过80%;经销商建店区域的*场需求旺盛,销售区域相对集中；经销商同意我行对建店融资项目的资金进行封闭式监管,并承诺在贷款所有归还之前，经营销推广售所造成或产生的资金结算、代收代付等中间业务只在我行办理。办理抵押应具备的基本条件:需要以土地和４S店或其拥有的其他房产作为抵押物办理抵押贷款或建店融资的经销商、经销商集团及厂商必须以已取得正式所有权手续的土地证、房产证为抵押；经销商自行购地建店融资,经销商已经购得土地,取得了《国有土地使用证》等四证,项目建设期以项目购置土地及在建工程为抵押，且承诺经销商建店项目竣工并取得正式所有权后，项目形成的所有固定资产一并办理抵押;厂商担保项下的经销商建店融资，核心厂商对经销商的建店融资提供担保，经销商建店完工取得正式所有权后,项目形成的所有固定资产一并办理抵押,或以经销商其他等值房产办理抵押。第三章抵押贷款及建店融资的申请经销商、经销商集团或核心厂商直接向经办行提出抵押贷款或建店融资的书面申请,申明建店融资的金额、币种、期限、用途、贷款方式、担保方式、还款来源及偿还能力等情形。经销商抵押贷款应依照我行一般风险授信及全程通业务的要求提供相应授信资料文件资料。建店融资的申请需提供以下资料文件资料:我行固定资产贷款授信要求提供的资料文件资料,包括《书面授信申请》、《客户基本材料清单》、《授信业务/项目材料清单》、《保证人材料清单》、《抵押材料清单》、《质押材料清单》等以土地、房产作为抵押物的有关资料文件及有关授信报告;汽车核心厂商出具的汽车销售店特许经营权证明或允许建店的证明（进口汽车品牌除外)；建店融资经销商或厂商自有资金比例到位的情形证明；对建店融资项目进行授信风险分析和评估,包括建店资料文件资料合规性的审查、融资资金的测算及资金用途的情形说明等;提供我行对建店融资的资金测算及建店投入运营后的“全程通”授信方案，包括授信额度、敞口及担保方式等情形的调查报告。租地建店贷款的申请,除第十二条列明的资料文件资料外,还需提供以下资料文件资料：《土地租赁协议》,原则上协议应经过公证,且协议中各方应有明确租赁土地用于修建4S店的有关条款，以此确认4S店的合法性;《土地租赁协议》中要有能保证使用5-10年的条款；所租土地的合法性及有有关部门对建设经销店的许可证明。抵押贷款及建店融资的贷前调查及抵押物审查经销商抵押贷款及建店融资以自行购地抵押、原有4Ｓ店抵押或我行认可的抵押物的授信的贷前调查及抵押物的审查依照我行《****银行流动资金贷款管理办法》及《****银行固定资产贷款管理暂行办法》执行。经销商抵押贷款及建店融资的贷前调查,应注重对授信申请人第一还款来源的评判，还应核实抵押物价值。抵押物的调查和审查抵押物应合法有效，由我行指定的资产评估机构进行评估。抵押率按我行现行有关规定要求执行。土地及在建工程抵押必须办理登记手续,并确保我行为抵押物的第一抵押权人。办理抵押登记时,以土地使用权作为抵押物的,必须在抵押协议中注明抵押物包括土地和抵押协议签字生效后土地上的上盖物;以在建工程作为抵押物的，必须在抵押协议中明确抵押物的范围或部位，其占用范围内的土地使用权一并抵押。以土地使用权或在建工程抵押的,当开发项目竣工验收、符合商品房现房抵押的，必须将土地使用权抵押或在建工程抵押转为商品房现房抵押。现场调查抵押物的坐落位置，保证抵押物权属清晰，无争议；抵押物没有其他抵押权或质权设立优先；核实抵押物是否在城＊拆迁规划范围内,如在拆迁规划范围内，不得抵押。以土地使用权抵押的，应提供*级以上土地管理部门核发的《国有土地使用证》，审查《国有土地使用证》在土地使用期限内,且剩余年限不低于我行建店融资年限，未设定抵押、证内注明用途与实际用途一致。以房产抵押的,应审查《房屋所有权证》、《国有土地使用证》是否在房产使用期限内，未设定抵押，我行是否为第一受益人。抵押物的价格波动幅度、变现能力。调查是否将抵押人所有的、在土地和房屋管理部门登记的国有土地使用权和地上房屋同时进行抵押,不得分立抵押。建筑工程监理贯彻情形。应调查工程监理单位是否具备与该工程对应要求的资质等级,在其资质等级许可的监理范围内承担工程监理业务；调查监理单位的业绩、信誉;调查委托监理协议内容是否完善，建设资金使用是否纳入监理范围。我行不接受下列土地使用权抵押：划拨土地使用权、集体所有的土地使用权;所有权、使用权不明或有争议的土地使用权,违章建筑及已列入拆迁范围的房屋、设备;军事设备;学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体教育设备用地、医疗卫生设备用地和其他社会公益设备用地使用权;依法被扣押、监管的土地使用权;国有土地使用权已抵押登记的地上房屋所有权，地上房屋所有权已经抵押登记的国有土地使用权作为抵押物;《闲置土地处置办法》(国土资发[＊]5号)规定的闲置土地使用权;以出让方式取得土地使用权,满二年未动工开发,可以无偿收回的土地使用权；无正式所有权的建筑物和临时建筑物作为抵押物;法律、行政法规规定不得抵押的其他类型土地使用权；已经抵押给其他债权人的土地使用权;未按土地出让协议商定支付所有土地使用权出让金，并取得土地使用权证书的;房地产开发公司拥有的以商品房开发为用途的土地使用权等;我行不接受空置３年以上的商品房作为贷款的抵押物。其他抵押物的评估1、抵押物自建成交付使用之日起，至借款人提出贷款申请之日止,未满一年的,买卖协议价可以视为抵押物价值，无需另行评估。但须满足：抵押物自非关联方买入、且抵押物自建成交付使用之日起不满一年；本地有较多同类资产交易记录,经办单位调查并确认，该抵押物的买卖协议价格符合近期*场行情，不存在虚高情形。2、交付使用超过一年的，则必须由我行认可的专业评估机构进行评估、确认。贷款效益性的调查1、从建店融资项目所处地段、品牌的特定店面设计要求、质量设计标准、周边环境等方面,与同类项目的销售相比,预测*场前景；２、、对后期经销商销售中给我行存款、中间业务等带来的综合效益;3、调查其以往销售情形,预测建店后的销售日期及营业收入，分析＊场风险。在对贷款合法性、安全性、效益性进行调查了解的基础上，依照我行有关规定对借款人经销商进行信用等级测评。分行风险经理必须全程参加经销商建店融资项目的前期现场调查工作,并结合借款人综合实力、项目资金缺口、整体销售策略与客户经理共同设计合理可行的授信方案贷款审批、金额、用途、期限、利率和还款方式经销商抵押贷款的审批流程依照我行流动资金贷款业务审批流程的有关规定执行,经销商、经销商集团及厂商建店融资审批流程依照我行固定资产授信业务审批流程的有关规定执行，均不需要上报方案审批。厂商担保项下的经销商建店融资应依照先方案后审批的程序办理。由主办行在全程通系统中申请方案，总行同意后报风险部门审批授信,授信批准后由总行统一在全行建网管理。超出本办法规定范围的抵押贷款及建店融资业务可报总行汽车中心申请政策例外,经有关部门会签批复后报授信审批机构办理授信。经销商建店融资应依据有关建店项目资金来源、用款计划,合理确定贷款额度。贷款金额不超过建店总投资额的7０％,对经销商自行购地建店融资的,贷款金额不超过建店总投资额的60%，并测算在贷款期内，4S店经营所造成或产生的稳定的经营性净现金流,保证能够按时归还贷款本息,两种计算方法以孰低为原则。同时，对建店融资项目投资总额各科目应依据有关汽车厂平均建店标准进行严格对比审核，防止虚增投资总额。经销商建店融资要求经销商控股股东提供连带责任保证。经销商建店融资应充份考虑经销商4S建店投入运营后，我行能够给予经销商的“全程通”授信额度，包括开立银行承兑汇票和法人透支等额度。授信额度、敞口及担保方式等情形的调查、审查、审批应按我行全程通业务的有关规定执行。经销商4S建店投入运营后,分行应在经销商有营业营业收入的两个月内为经销商办理全程通授信业务，以便经销商的销售回款能够按时归还我行的建店融资。我行审核经销商建店融资及全程通业务的融资时，经销商资产负债率不得超过80％。经销商建店融资仅限于经销商建造汽车销售店（４S店)使用，不得用于国家明令禁止的投资领域和用途,不得用于偿还银行存量不良贷款或违规贷款,不得用于偿还股东借款。经销商抵押贷款的期限原则上不超过三年(含三年);经销商建店融资的期限依据有关经销商建店时间和销售还款的进度决定，原则上最长不超过四年（含四年)。经销商抵押贷款的利率依照我行中长期贷款的利率规定执行,经销商建店融资利率按我行固定资产贷款的规定执行。经销商建店融资的还款方式原则上采用按季、按年等方式。采用宽限期方式还款,最长宽限期不超过一年。协议签订后，未经银行同意,不得更改。抵押贷款及建店融资的发放分行放款部门贯彻授信前提条件,依据有关借款协议的商定和我行流动资金贷款和固定资产贷款的有关管理规定办理抵押贷款及建店融资业务的发放手续。经销商抵押贷款及建店融资业务纳入我行全程通网络系统管理。非网络经销商办理抵押贷款及建店融资业务选择入B网，业务品种选择“流动资金贷款”或“固定资产贷款”；网络项下经销商办理抵押贷款及建店融资业务入原核心厂商的Ａ网，核心厂商授信品种增加“其他担保”,经销商办理入网应在全程通系统中申请协议号后再行融资，业务品种选择“流动资金贷款”或“固定资产贷款”。对经销商自行购地建店融资的，贷款申请人项目资本金（所有者权益）比例不低于总投资４０％,其他建店方式可不低于30％,要求资本金应通过我行帐户监督支付所有使用完毕后方可启用我行贷款。经销商建店融资为封闭贷款的运行模式，贷款发放、项目建设以及建店营业后经销商销售汽车的整个环节中资金需在我行封闭运行,接受我行对经营销推广售所造成或产生的资金结算、代收代付等中间业务费用的封闭式监管。经销商建店融资，经销商基本账户、结算账户等限定在我行开立。贷款发放前借款人必须与我行签订《借款协议》，并依照《****银行全程通管理办法》签署汽车销售协议及有关协议。在实际操作中，如由于特殊情形,需要对协议进行修改,必须由有权法律部门审核并出具法律建议或意见书。经销商自行购地建店融资及厂商担保项下的经销商建店融资业务,在建工程具备抵押条件后必须及时办理抵押手续。贷后管理经销商抵押贷款及建店融资业务的贷后检查和收回依照我行《****银行对公授信后管理工作手册》及全程通业务的有关规定执行。经销商建店融资项目，客户经理应每月了解建店融资的项目进度情形，防止土地因满二年未动工开发被有关部门按闲置土地处置，无偿收回土地使用权。客户经理要对贷款逐笔进行跟踪检查，并按季提交贷款检查的书面报告,书面检查报告纳入三类档案管理,由经办行负责保管。定时检查报告的主要内容有:建店融资项目是否按预定的设计要求和计划工程进度施工、竣工、厂商验收、颁发特许经营证明和进车销售；借款人是否依照借款协议规定和实际用款计划使用贷款,有无挪用贷款；借款人贷款归行和还款付息情形；相应的风险及收益情形;建店后的销售情形。附则本办法未尽事宜依照我行《****银行流动资金贷款管理办法》、《****银行固定资产贷款管理办法》及《****银行全程通管理办法》和我行有关规定执行。本办法由总行公司业务部负责拟定、说明和修订。本办法自发布之日起试行。附件：财务监管协议ﻬ财务监管协议甲方:办公地址:电话：经办人:乙方:****银行分行支行办公地址：电话：经办人:依据有关甲乙各方签订的第号人民币借款协议的规定,为确保甲方建店融资项目(项目建设地点为，以下简称“该项目”）的顺利履行,保障该项目的贷款银行（乙方)的信贷资金的安全，甲乙各方经协商同意由乙方为该项目的财务监管银行，在建店融资期间实施财务监管，甲方自愿接受乙方的监督和管理,关于详细的监管内容如下:第一条监管范围本协议所称的财务监管是指对该项目所发生的建设费用及建店后的汽车销售资金进行专项资金跟踪监督,即通过设立支出监管账户、收入监管账户,对该项目内的所有工程款、材料和设备款以及与该项目关于的费用支付、汽车营业收入的资金回笼和贷款归还办法等均列入本监管协议的范围。第二条账户设置一、甲方在乙方开立如下银行账户作为支出监管账户、收入监管账户，该类账户除预留甲方人员的印鉴外，还预留乙方授权的客户经理的印鉴。支出监管账户用于核算乙方注入的贷款资金,收入监管账户核算甲方投入该项目的自筹资金、汽车营业收入及其他资金。支出监管账户名称：开户银行:账号:收入监管账户名称：开户银行：账号:二、甲方在乙方开立如下账户作为结算账户，用于结算往来。结算账户不预留乙方授权人员的印鉴,但支付仍需符合该项目的建设用途。结算账户名称:开户银行:账号:第三条监管内容依据有关甲乙各方签订的号人民币借款协议的规定，贷款资金用于该项目的建设，该项目的汽车营业收入应用于归还乙方的贷款本息，乙方对该项目实施如下监管：1、乙方依照该项目进度计划，确定一次性或分次发放,多次支取的方式，将贷款资金依据有关工程实际进度情形划入甲方的支出监管账户。乙方授权的监管员按甲方提供的项目用款计划、工程进度计划、材料设备采购计划及经核实的工程实际履行情形,对项目用款进行逐笔审核。2、乙方对甲方下列收入进行监管,以保证项目回笼资金用于该项目的建设和归还乙方贷款本息:（1)所有定金收入（2)所有汽车营业收入(3)所有汽车销售协议、材料设备供应协议、工程承包协议、*政配套协议等所形成的有关权益，包括甲方依据有关上述协议从索偿、仲裁或判决中应收或已收的所有收入第四条项目用款审核方式建店融资项目建设期内发生的工程建设费用实行监管审核制。甲方定时（按季／按月)将本季/本月内需要对外支付的费用，向乙方提供关于的用款依据,经乙方监管员审核并签章认可后,将支出监管账户或收入监管账户的资金对外支付。第五条各方权利与义务一、乙方的权利与义务(1)依据有关项目的实际情形，对项目建设过程中资金的用途、支付时间和金额进行财务监管和沟通协调，保证项目资金专款专用,推进项目顺利实施。(２）定时检查该项目的结算账户及关于企业账户,发现甲方有违反规定将资金挪用到其他地方等行为,乙方有权立即停止对甲方的所有贷款的划付,并要求甲方提前还款。如甲方不还款,乙方有权处分抵押物或要求担保人承担保证责任。（3）参加甲方通知的该项目关于会议，动态了解该项目的实施情形。（4）随时了解该项目的建设和汽车销售情形,检查汽车销售资金的回笼情形。（5)有权依据有关各方协商的还款比例要求甲方及时归还贷款。二、甲方的权利和义务:（１)提供与该项目关于的资料文件资料（包括该项目权证、协议、预决算报告等)供乙方备案,并保证资料文件资料的真实性和时效性。（２)定时（按月／按季）编制项目用款计划,交乙方核定。若在执行过程中确需超过该月/季已核定的额度，甲方应及时提出超额的原因及需追加的额度，经乙方核定后予以调整。（3)依据有关乙方要求定时向乙方提供该项目对外支付明细情形,并随时接受乙方对该项目财务收支情形的检查与核对。（4）有责任通知乙方参加与该项目建设关于的重要会议,包括涉及该项目