商业建筑设计规范

商业建筑规划设计控制要点

1、总平面的设计要求

1.1购物中心一般设置两个或两个以上入口广场，入口广场应结合城市主要交通道路及步行街主要出入口设置。

1.2购物中心设计中应考虑与城市交通的泊接站点，如公交车站、出租车停靠站等。应充分考虑泊接站站面的长、宽等功能需求。有轨道交通时，考虑与轨道交通的连接可能。

1.2.1自方案深化阶段开始，在总图及购物中心首层平面图中应体现出泊接站点，一般设两处港湾式停车站点。

1.2.2应将泊接站点设计纳入景观标识系统设计。

1.2.3规划设计部项目负责人应依据项目公司与政府协调沟通的结果，将泊接站点在图中落实到位。

1.3大、中型以上城市商业广场，原则上不设大型地面停车场。

1.4北京、上海的项目，建筑密度不宜大于55%。

1.5购物中心沿主要道路尽量不设车库出入口，若必须设，不可垂直道路，在退线宽裕情况下可顺着红线边缘设。并且不能在商铺前横向设车道出入口。

1.6人防设计：人防设计应优先考虑异地建设，人防区域应优先考虑布置在持有物业部分。

2、购物中心的设计要求

2.1购物中心主力店首层对外开门不要太多，同一业态两个门之间的距离不要小于50米。首层

商业入口的门做平开门，不做转门或自动门（北方寒冷地区另议）。购物中心商铺原则上不对外开门。

2.2购物中心首层内装设计时应考虑尽可能多的橱窗等商业展示面。购物中心的疏散楼梯原则上应垂直外墙布置，少占用沿街面，以达到同样效果。

3、室内商业步行街的设计要求（以下简称“室内步行街”）

3.1室内步行街的中庭必须设在转折部位。若有两个及以上中庭时要分主次，一大一小，中庭形状要有所不同。主中庭开洞面积大于600平方米，次中庭开洞面积300~400平方米左右。两中庭间距离宜大于100米。

3.2严寒及寒冷地区商业广场室内步行街出入口必须设双层门廊，并且设风幕，不得设门帘。

3.3若为三层室内步行街，第三层宜全部做餐饮，重点布置具有当地餐饮美食文化特色的餐饮业态。重油烟餐饮业态尽可能放置在三层，以减少其对一、二层的影响；油烟尽可能高空排放。

3.4三层室内步行街使用率（租赁面积与步行街总建筑面积之比）应达到50%。

3.5室内步行街的尺度

3.5.1室内步行街的长度以280~350米为宜，宽度宜为38—40米，3.5—4.0万平方米。

3.5.2室内步行街两侧店面之间宽度：首层9~10米，二、三层15~17米。

3.5.3室内步行街走道净宽宜3.5~4米，“洞”口宽度宜为9米，“桥”的净宽度宜为3.5米，中庭周围走道净宽应适当加宽，观光电梯处走道必须加宽，可至5~6米。“洞”口及“桥”边缘不得设反梁。

3.5.4室内步行街采光顶的开口宽度，应较下层开口两侧各扩大0.8米左右。

3.5.5室内步行街的剖面：步行街一般为三层。首层层高为5.4米，二、三层层高为5.1米，吊顶下净高分别控制不低于3.6米和3.3米。

3.5.6室内步行街第三层延伸到二层室外街商铺上方的，室内步行街必须注意向外侧偏移。占室外步行街三层的，应退后外街5米左右。

3.6室内步行街卫生间的设置：

3.6.1根据室内步行街的长度不同，一般设3~5组卫生间。

3.6.2卫生间的间距为80~100米，面积为70~100平方米/组。

3.6.3每组卫生间蹲位：男厕不宜少于5个，女厕不宜少于10个；男卫生间小便斗不应少于5个；洗手盆各不应少于4个。

3.6.4室内步行街卫生间应与主力店合用，应考虑无障碍设计。

3.7室内步行街的采光廊和中庭的采光天棚应考虑广告装饰物的安装，需要预留一定数量的吊挂件。中庭的吊挂件预留6~8个，要考虑方便安装LED电子屏，总荷载20KN。采光廊按每跨预留一处吊挂件，应考虑电动提升装置。

3.8室内步行街中庭的采光天棚及步行街的采光廊必须进行节能设计，应设置电动遮阳装置。

3.9主力店对室内步行街开口的设置原则：

3.9.1主力店对室内步行街的主要开口，单边连接设置一处，双边连接不超过两处。

3.9.2主要开口尺寸为一个整跨，位置宜尽量设置在中庭区域。

3.10室内步行街地面为浅暖色石材。

3.11室内步行街的电梯及自动扶梯设计要求：

3.11.1自动扶梯距步行街主入口不小于10米，间距宜控制在50米左右。

3.11.2自动扶梯应靠洞口一侧并平行布置，以免遮挡视线。

3.11.3提升高度为两层及两层以上的自动扶梯，靠外墙时应不留缝，临空一侧必须做安全防护，招标采购前必须明确保护高度。

3.11.4室内步行街的自动扶梯应有一组通往地下停车场各层。

3.11.5观光梯在中庭设置，以2部为一组，观光梯轿厢要使用玻璃使其通透，井道为钢和玻璃结构，观光梯应通到地下停车场各层，在停车场应设置通透玻璃候梯厅，候梯厅需设计空调。厅外入口处应设计防护设施。

3.11.6室内步行街的货梯，吨位为1.6~2吨，可与主力店合用（不含百货）。供室内步行街独立使用的货梯不应超过2组。

3.12室内步行街的各层内外出入口均应设置人流计数系统。

4、百货楼的设计要求

4.1在总图中百货楼应设置在重要区位，贴临广场，应设置单独的对外出入口。

4.2百货单层面积宜大于5000平方米，总建筑面积宜为2.5~3万平方米。

4.3百货宜设置中庭。中庭宜居中布置，一般占4~6个柱跨。

4.4百货对室内步行街开口宜设置在中庭。

4.5百货一般在中庭两侧各设置1组自动扶梯。

4.6最终百货楼的中庭是否设置，需以百货租户的意见为主要参考依据。

5、娱乐楼的设计要求

5.1娱乐楼应设置单独的对外出入口。

5.2娱乐楼为四层时常态各层布置为：电玩或待定、桌球吧、KTV、影城，楼层位置可根据设计调整。

5.3在二、三线城市中，影城只做8~9个厅，即：一个容纳280~300人左右的大厅、一个VIP厅、其余均为不超过200人的中厅。

5.4省会以上城市应设10个厅（含）以上。部分市场好的城市或区位可以考虑12~15个厅。10厅的影城中需设一个300人以上的大厅；除VIP厅外，其余影厅人数均不得少于100人。各影城影厅人数应有级差，同样规模影厅不得超过4厅。

5.5室内步行街首层设立影城售票位（位置与影城区域互补）。

6、综合楼的设计要求

6.1综合楼原则上不设健身业态，各层业态构成分别为：待定、电器（或其它）、儿童城、酒楼（主题餐厅）。

6.2综合楼应设置单独的对外出入口；酒楼在一层宜设置独立门厅并设电梯。

7、独立酒楼的设计要求

7.1酒楼应设置单独的对外出入口。

7.2酒楼首层设独立大堂，面积约150平方米左右，两层通高，2~3部客梯，大堂宜与步行街

连通。

8、超市的设计要求

8.1超市原则上只在室内步行街内设置一个出入口，不对外单独开口。

8.2总建筑面积宜控制在1.2~1.6万平方米。

8.3规划设计部应对超市的外租区进行管控，商管公司配合，避免出现“第二条室内步行街”。

9、五星级（含超五星级）酒店的设计要求

9.1总图设计要求：

9.1.1在总图中酒店应设置在重要区位，贴临城市主路，宜独立设置。

9.1.2酒店主入口门前宜退红线25米。

9.2酒店地下部分设计要求：

9.2.1地下部分主要功能为后勤服务、停车及设备用房，根据情况设置夜总会。

9.2.2地下建筑面积（不含停车面积）设置夜总会的不得超过8000平方米，不设置夜总会的不得超过6500平方米。

9.2.3夜总会只表示范围，不做内部布置。

9.3酒店首层设计要求：

9.3.1首层大堂挑空区面积宜600~800平方米，距入口10米以内不得有柱子，以横向布置大堂为宜。

9.3.2自助餐区域应设置VIP间。

9.3.3客梯区域应考虑避免总服务台视线通视。

9.4酒店二层设计要求：

9.4.1酒店二层一般为餐饮功能，为中餐厅和风味餐厅。

9.4.2北京、上海等大城市可设西餐厅；地级市的酒店不设风味餐厅，仅设中餐厅。

9.4.3酒店的中餐厅，包房宜为8~12间；其中应至少设一间豪华包房，面积在100平方米以上，餐台宜为25~30位以上。所有项目中的餐厅包房都要有送餐间，最好带卫生间。

9.4.4滨江酒店（如福州、武昌等沿江项目），餐厅要放在四层并设室外观景平台，康体部分放在二层。

9.5酒店三层设计要求：

9.5.1酒店三层为会议及大宴会厅功能。

9.5.2应考虑设置1~2个会见厅，其中一个可容纳40人的大会见厅，会见厅应设置卫生间及衣帽间。

9.5.3宜设置一个250~300平方米左右的中会议室，及中小会议室8个左右，可以与大宴会厅不在一个楼层。

9.5.4应考虑足够面积的卫生间。

9.5.5应考虑衣帽间。

9.5.6大宴会厅根据城市不同净面积约在1300~1800平方米左右，并可同时分隔成为3个中型会议厅使用。

9.6酒店四层设计要求：

9.6.1酒店四层原则上为康体功能。

9.6.2考虑游泳、健身及跳操、美容美发及SPA会所等功能。

9.6.3SPA会所应按立天唐人的全套间模式设计，根据面积设置5~7套，每套约150~300平方米左右。每套均含桑拿、SPA功能，并考虑单间及棋牌室。冷热水池高出地面500，下降500，水面净高约为500~600mm。

9.6.4酒店健身房做100~200平方米。

9.6.5酒店泳池的休息区宜40~50平方米。

9.6.6美容美发应设置1~2间VIP房间。

9.7酒店行政楼层设计要求：

9.7.1行政酒廊应紧邻客梯电梯间布置，位置应考虑周边环境景观。

9.7.2行政酒廊的接待台应迎宾布置。

9.8酒店卫生间的设计要求：

9.8.1酒店公共卫生间必须做两道门，进入第一道门后再分男女。

9.8.2卫生间最好设计成比较方正的空间，洁具靠边布置，房间中间最好能留出4平方米左右的空地，不要设计成狭长的空间。

9.8.3大宴会厅男卫生间里小便斗不少于10个，厕位8个左右。女卫生间厕位数约15个左右。

9.8.4酒店套间客房的卫生间要设两个洗手盆，总统套浴缸不应过高，高度控制在500左右。

9.9酒店配套设施设计要求：

9.9.1酒店凡多部货梯在一个核心筒内的，一定要布置在一起，不得分散布置。

9.9.2酒店裙房中的设备机房尽可能放在夹层中，少占用有效面积。

9.9.3空调一律采用四管制。

9.9.4酒店冷、热水给水管路要分开设置。

9.10酒店层高设计要求：

9.10.1首层大堂高不小于12米（7米+5米），滨水酒店适当增加。

9.10.2宴会厅层高不小于10米。

9.10.3客房层高宜为3.6~3.8米。

9.11酒店的其他设计要求：

9.11.1三北地区（东北、西北、华北）新建酒店的外立面饰面材料尽可能采用石材，少用铝板（考虑酸雨腐蚀）。

9.11.2酒店计算套房比例时，总统套不计算在内。

9.11.3六星级酒店一律不设双床间，五星级配30%左右。

10、室外步行街（底商）的设计要求

10.1除北京、上海外，原则上不做3层室外步行街商铺，以2层一拖二模式为主。

10.2严禁设计三层分层销售的室外步行街。原则也不设计一、二层分层销售的商铺。

10.3室外步行街（指大商业以外）商铺上的塔楼全部做结构转换。

10.4室外步行街街宽一般约9~15米。

10.5所有室外步行街应设公共卫生间，每条街至少设一处。商铺内预留卫生间给排水管道。

10.6室外步行街不应做大树和水景。

10.7商铺进深一般为10~14米，以12米为宜，面宽4.2米左右。

10.8底商不做过街楼，采用全断开的形式。

10.9室外步行街根据长度在转折处设置两个左右节点空间。

11、写字楼的设计要求

11.1写字楼的定义：“甲级写字楼”代表“5A写字楼”或“高级写字楼”，做中央空调；“写字楼”代表“公寓”、“SOHO”或普通档次销售写字楼，不做中央空调。

11.2写字楼入口不要正对电梯厅，入口正对面可以考虑服务台或背景墙。

11.3甲级写字楼应设置两层共享的入口大堂，大堂挑空部分面积约250~400平方米；甲级写字楼标准层层高宜为3.8米。独立的甲级写字楼应考虑环绕型大堂。

11.4甲级写字楼客梯：按照5000平方米左右设一部客梯考虑。

11.5回迁写字楼应优先采取插蜡烛的方式，设100平米左右的大堂。

12、商管物管用房的设计要求

12.1商业综合体地上部分考虑部分商业管理用房。

12.2地下设约600平方米的商管物业用员工餐厅（含厨房）。

13、配套教育设施的设计要求

13.1所有项目中的配套学校、幼儿园宜设置地上游泳池，游泳池须考虑对外经营的需要。

13.2总建筑面积在60万平方米以上项目中的配套学校应设置球类馆、游泳馆，在两馆内考虑设置多功能厅。

13.3小学应设置200米环形跑道和长度不小于100米的直线跑道；中学应设置300米或400的环形跑道以及长度不小于120米的直线跑道。

14、立面的设计要求

14.1立面设计原则：

14.1.1有蜡烛的大商业立面应突出裙房商业部分；

14.1.2大商业部分应突出步行街入口，做到二~三层高，同时考虑二级主力店入口及三级写字楼入口的对应关系。

14.2广告位及店招的设计要求：

14.2.1广告位应从二层开始，不要在四层及以上布置广告位。广告位高度宜为5~15米。

14.2.2每个商业广场广告位10~15块左右，临主要街道应考虑约50平方米以上的大幅面广告位。三北地区除京、津、西安外，减少广告位至10块左右。

14.2.3所有的主力店中，只给超市和百货提供免费的广告位（超市给一个，百货可以给两个），其它主力店只提供免费的店招。

14.2.4购物中心里面广告不得凹在外立面内，广告要成组布置。竖向广告位连续布置可考虑最多3个，横向的可3~4个。长度比1:1.6~1：1.8最好，竖向的可酌情放大到不超过1：2.5。

14.2.5广告位和店招的位置、尺寸必须由规划设计部在立面设计时统一考虑。

14.2.6室外立面上应设置一块大型LED，面积约100平方米，在LED周围不能有其它广告位和店招，同时应考虑LED的维护保养以及防水的需求。

14.3外立面不应采用全玻璃幕墙设计。

15、景观设计要求

15.1持有物业景观设计要求

15.1.1广场硬铺装的设计图案要简洁明快，不出现大面积小规格铺装材料，消防通道铺装材料厚度为5cm，其他部分厚度为3cm，表面进行烧面水洗防滑处理。光面材料宽度不得大于25cm，达到防滑目的。

15.1.2酒店主入口大门雨篷下地面铺装净宽不小于13米，地面铺装材料和大堂材质相呼应。

15.1.3酒店停车位设计方面，根据场地考虑VIP车位，同时大巴车停车位不少于3个，并考虑临时出租车等候点。

15.2室外步行街景观设计要求：

15.2.1街区宽度通常为12m以下和12m—15m两种街区，部分街区超过15m。

15.2.2街区无水景、无配置大乔木设计。

15.2.3街区商铺入口尽量不出现台阶，以的坡度的形式进行设计。

15.2.4街区要进行雕塑小品设计，街口设置街牌，街区要进行滚动灯箱广告设计。

15.2.5街区每隔70—80m的距离设置一个给水和保洁给电点，严寒地区水表及管道需采取防冻措施。

15.2.6街区的灯具为无道旗设计，街宽度为12米以下的街区设置一排灯具，高度为4.0—4.5m；12—15m街区设置双排灯具，高度为4.5—5m；一般他们的间距不大于13米，照度标准为50—80lx。

16、夜景照明设计要求

16.1持有物业的夜景照明应能反映商业综合体的特点，与商业建筑相匹配。商业广场夜景照明照度要充足，并严格按照公司签批的A、B版建造标准执行。

16.2广场照明系统原则上不采用地埋灯，步行街入口广场以及百货入口广场设置一到两个高杆灯。

16.3照明设计公司应与幕墙设计公司配合并会签图纸，在开业前完成现场灯光调试。

16.4夜景照明验收应按照公司签批的夜景照明方案验收。

17、地下室及配套用房的设计要求

17.1地下车库宜考虑改造成双层机械停车的可能。

17.2地上面积8万平方米以上的购物中心的地下车库，平层停车至少800辆以上。二线以上城市商业停车位不少于1000个，三线城市不少于800个。

咖啡店创业计划书第一部分：背景在中国，人们越来越爱喝咖啡。随之而来的咖啡文化充满生活的每个时刻。无论在家里、还是在办公室或各种社交场合，人们都在品着咖啡。咖啡逐渐与时尚、现代生活联系在一齐。遍布各地的咖啡屋成为人们交谈、听音乐、休息的好地方，咖啡丰富着我们的生活，也缩短了你我之间的距离，咖啡逐渐发展为一种文化。随着咖啡这一有着悠久历史饮品的广为人知，咖啡正在被越来越多的中国人所理解。第二部分：项目介绍第三部分：创业优势目前大学校园的这片市场还是空白，竞争压力小。而且前期投资也不是很高，此刻国家鼓励大学生毕业后自主创业，有一系列的优惠政策以及贷款支持。再者大学生往往对未来充满期望，他们有着年轻的血液、蓬勃的朝气，以及初生牛犊不怕虎的精神，而这些都是一个创业者就应具备的素质。大学生在学校里学到了很多理论性的东西，有着较高层次的技术优势，现代大学生有创新精神，有对传统观念和传统行业挑战的信心和欲望，而这种创新精神也往往造就了大学生创业的动力源泉，成为成功创业的精神基础。大学生创业的最大好处在于能提高自己的潜力、增长经验，以及学以致用;最大的诱人之处是透过成功创业，能够实现自己的理想，证明自己的价值。第四部分：预算1、咖啡店店面费用咖啡店店面是租赁建筑物。与建筑物业主经过协商，以合同形式达成房屋租赁协议。协议资料包括房屋地址、面积、结构、使用年限、租赁费用、支付费用方法等。租赁的优点是投资少、回收期限短。预算10-15平米店面，启动费用大约在9-12万元。2、装修设计费用咖啡店的满座率、桌面的周转率以及气候、节日等因素对收益影响较大。咖啡馆的消费却相对较高，主要针对的也是学生人群，咖啡店布局、格调及采用何种材料和咖啡店效果图、平面图、施工图的设计费用，大约6000元左右3、装修、装饰费用具体费用包括以下几种。(1)外墙装饰费用。包括招牌、墙面、装饰费用。(2)店内装修费用。包括天花板、油漆、装饰费用，木工、等费用。(3)其他装修材料的费用。玻璃、地板、灯具、人工费用也应计算在内。整体预算按标准装修费用为360元/平米，装修费用共360*15=5400元。4、设备设施购买费用具体设备主要有以下种类。(1)沙发、桌、椅、货架。共计2250元(2)音响系统。共计450(3)吧台所用的烹饪设备、储存设备、洗涤设备、加工保温设备。共计600(4)产品制造使用所需的吧台、咖啡杯、冲茶器、各种小碟等。共计300净水机，采用美的品牌，这种净水器每一天能生产12l纯净水，每一天销售咖啡及其他饮料100至200杯，价格大约在人民币1200元上下。咖啡机，咖啡机选取的是电控半自动咖啡机，咖啡机的报价此刻就应在人民币350元左右，加上另外的附件也不会超过1200元。磨豆机，价格在330―480元之间。冰砂机，价格大约是400元一台，有点要说明的是，最好是买两台，不然夏天也许会不够用。制冰机，从制冰量上来说，一般是要留有富余。款制冰机每一天的制冰量是12kg。价格稍高550元，质量较好，所以能够用很多年，这么算来也是比较合算的。5、首次备货费用包括购买常用物品及低值易耗品，吧台用各种咖啡豆、奶、茶、水果、冰淇淋等的费用。大约1000元6、开业费用开业费用主要包括以下几种。(1)营业执照办理费、登记费、保险费;预计3000元(2)营销广告费用;预计450元7、周转金开业初期，咖啡店要准备必须量的流动资金，主要用于咖啡店开业初期的正常运营。预计2000元共计： 120000+6000+5400+2250+450+600+300+1200+1200+480+400+550+1000+3000+450+2000=145280元第五部分：发展计划1、营业额计划那里的营业额是指咖啡店日常营业收入的多少。在拟定营业额目标时，必须要依据目前市场的状况，再思考到咖啡店的经营方向以及当前的物价情形，予以综合衡量。按照目前流动人口以及人们对咖啡的喜好预计每一天的营业额为400-800，根据淡旺季的不同可能上下浮动2、采购计划依据拟订的商品计划，实际展开采购作业时，为使采购资金得到有效运用以及商品构成达成平衡，务必针对设定的商品资料排定采购计划。透过营业额计划、商品计划与采购计划的确立，我们不难了解，一家咖啡店为了营业目标的达成，同时有效地完成商品构成与灵活地运用采购资金，各项基本的计划是不可或缺的。当一家咖啡店设定了营业计划、商品计划及采购计划之后，即可依照设定的采购金额进行商品的采购。经过进货手续检验、标价之后，即可写在菜单上。之后务必思考的事情，就是如何有效地将这些商品销售出去。3、人员计划为了到达设定的经营目标，经营者务必对人员的任用与工作的分派有一个明确的计划。有效利用人力资源，开展人员培训，都是我们务必思考的。4、经费计划经营经费的分派是管理的重点工作。通常能够将咖啡店经营经费分为人事类费用(薪资、伙食费、奖金等)、设备类费用(修缮费、折旧、租金等)、维持类费用(水电费、消耗品费、事务费、杂费等)和营业类费用(广告宣传费、包装费、营业税等)。还能够依其性质划分成固定费用与变动费用。我们要针对过去的实际业绩设定可能增加的经费幅度。5、财务计划财务计划中的损益计划最能反映全店的经营成果。咖啡店经营者在营运资金的收支上要进行控制，以便做到经营资金合理的调派与运用。总之，以上所列的六项基本计划(营业额、商品采购、销售促进、人员、经费、财务)是咖啡店管理不可或缺的。当然，有一些咖啡店为求管理上更深入，也能够配合工作实际需要制订一些其他辅助性计划。第六部分：市场分析2019-2021年中国咖啡市场经历了高速增长的阶段，在此期间咖啡市场总体销售的复合增长率到达了17%;高速增长的市场为咖啡生产企业带给了广阔的市场空间，国外咖啡生产企业如雀巢、卡夫、ucc等企业纷纷加大了在中国的投资力度，为争取未来中国咖啡市场的领先地位打下了良好的基础。咖啡饮料主要是指速溶咖啡和灌装即饮咖啡两大类咖啡饮品;在速溶咖啡方面，2018-2021年间中国速溶咖啡市场规模年均增长率到达