土地评价与管理(1)课件

主讲人:王阿忠博士福州大学房地产研究所土地估价的理论与方法（内部交流不外传）第

1章土地估价概述1.1地价的概念1.2土地估价的原则与方法1.1地价的概念一、土地是一个综合的概念土地是“地表及所有它对人类生存和成就有关的重要特征”，是“地表的一个立体垂直剖面，从空中环境直到地下的地质层，并包括动植物群体及过去和现在与土地相联系的人类活动”。地价的概念土地价格实际上是土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。换言之，土地价格高低取决于可以获取的预期收益（地租）的高低。购买土地实际上是购买土地的权利，不同的土地权利为购买人带来的收益不同，因此其价格也不同，可表现为所有权价格、使用权价格、抵押权价格等。地价的概念目前，我国实行土地公有制，土地价格是以土地使用权出让、转让为前提、一次性支付的多年地租的现值总和，是土地所有权在经济上的一种实现形式。因此，我国土地与一般私有制国家土地无限年不同。我国是使用权价格而非所有权价格。但是，我国土地使用期较长，使用同样可转让、出租和抵押，与所有权类似，在估价程序与方法上又类似。

二、土地的特点土地具有不同于一般商品的特殊性，地价也就有其自身特性：1、表示方式不同一般商品以价格表示，土地除价格表示外，还可用租金表示，即地产有租赁市场存在。地价与租金关系，犹如资本与利息的关系，只要确定还原利率就可。2、价格基础不同一般商品价格来源其本身的价值。而地价是其权利与收益的购买价格。土地的特点3、形成时间不同一般商品可以标准化，易于比较，形成时间短。而土地个别差异大，形成时间长。估价必须根据宗地自身特点和市场状况，具体分析。4、不由生产成本决定一般商品可由人类生产出来，土地不是。地价产生于土地所有或使用权的垄断性。土地开发成本是地价的附加。5、地价是由地产需求决定一般商品价格由供求双向决定，而土地供给弹性小，主要由需求决定。土地的特点6、地价具有明显的地区性和个别性由于土地位置的固定性，在地区性市场之间难形成统一的市场价格。土地位置差别决定土地地价难标准化，个别性明显，不同等级不同地块，价格差异大。7、在经济增长时期，对土地需求巨增，其价格增长速度快。8、市场结构不同。土地市场是不完全市场，需求对地价影响大，形成的地价受主观因素影响也大。9、折旧现象不同。土地不但无折旧还增值。三、地价的分类1、按土地权利分类土地权利是多个权利的集合。有所有权价格、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格等。2、按价格形成方式有交易价格和评估价格。评估价格包括：交易底价、基准地价-政府为管理市场，由专业部门、专业人员评定的土地等级和区域的平均价格。是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估出的各地价区段在某一时点的平均水平价格。地价的分类课税价格。3、按管理手段分。申报地价、公告地价—土地增值税和征用土地补偿依据。4、按地价表示方式。地价可分为：土地总价格、单位面积地价和楼面地价。地价的分类楼面地价又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价＝土地总价/总建筑面积楼面地价＝土地单价/容积率楼面地价往往比土地单价更能反映土地价格水平的高低。例如，有甲乙两块土地，甲土地的单价为700元/平方米，乙土地的单价为510元/平方米，甲土地的容积率为5，乙土地的容积率为3，则甲土地的楼面地价为140元/平方米，乙土地的楼面地价170元/平方米。根据楼面地价判断，乙土地反而比甲土地贵。可分外一般因素、区域因素和个别因素1、一般因素：指影响土地价格的一般、普遍和共同的影响。它决定地价基础。⑴行政影响：房地产制度（土地划拨、招拍挂，房改）、城市规划（用途、容积率和建筑密度）、地价政策、税收政策与交通管制等。⑵人口因素：人口密度、人口素质、家庭人口构成（四世同堂到小家庭）四、影响地价的因素分析⑶社会因素俗语：有土斯有财、安土重迁。社会与安定状况对地价有很大影响。政治安定状况、社会治安状况（有投资的信心）、房地产投机（哄抬与抛售带来地价大幅波动）、城市化进程。⑷国际因素可间接影响国内政治社会经济环境。四、影响地价的因素分析包括国际经济状况与国际政治因素。2008年世界经济危机美国地价大跌，日本上世纪九十年代的房地产泡沫破灭等。政治是经济关系的综合，有利于外资的越洋投资。⑸经济因素经济发展状况、储蓄与投资水平（互换）、财政收支与金融状况（流动性）、居民收入与消费、物价变动和利率水平。

四、影响地价的因素分析2、区域因素

指土地所在地区的自然条件与社会、经济条件。

繁华程度、交通条件、基础和公用设施条件、环境质量和城市规划限制。

3、个别因素

是指宗地本身的条件和特征。如面积、宽度、深度、形状、坡度、宗地基础设施条件、宗地临街状况、城市规划限制和土地使用年限。

四、影响地价的因素分析一、土地估价的概念

土地估价就是估价人员依据土地估价的原则、理论与方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按地产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式、土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响，综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下及某一时点的价格的过程。1.2土地估价的原则与方法土地价格是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用、相互影响所形成的。而它们常处于变动之中。⑴替代原则。指有二个以上相互替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后才决定的。概括为：A、土地价格水平由具有相同性质的替代性土地的价格所决定。B、土地价格水平是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后所决定的价格。C、土地价格可通过比较地块的条件及使用价值来确定。二、土地估价原则二、土地估价原则⑵预期收益原则。对于价格的评估，重要的并非是过去，而是未来。商品的价格是由反映该商品将来的总收益所决定的，土地也如此。因此，要求估价者了解过去的收益状况，并对土地市场现状与趋势、政治经济形势及政策对土地市场的影响进行分析预测，准确把握土地现在与未来产生的收益总和，即收益价格。⑶最有效使用原则用途不同收益不同，地价是以该地块的效用作最有效发挥为前提的。市区的农田可作为居住

二、土地估价原则

⑷报酬递增、递减原则经济学中的边际效益递减原则，是指增加各生产要素的单位投入量时，纯收益随之增加；但达到某一数值以后，继续追加投资，其纯收益不会再与追加的投资成比例增加。土地同样遵循这一原则。如地上建的高楼。⑸需求与供给原则土地不能实行完全竞争，由于土地位置的固定性，不增性、个别性等自然特性，其价格的独占倾向性较强。价格供求均衡原则较弱，替代性有限。

二、土地估价原则

⑹竞争与超额利润原则我国土地一级市场供给垄断，难有供给竞争，竞争主要在需求者之间进行，需求者之间的竞争，又是在该地块价格明显低于其收益的情形下发生的，即利用土地能获取平均利润之外的超额利润时，该地块的需求将增加、竞争加剧，超额利润又会随土地需求提高、地价的上涨而消除。这种竞争方式对替代性较小的土地来说，价格更具有提高的倾向。竞争原则也是收益法的基础，纯收益来自于竞争关系与供求关系。

二、土地估价原则

⑺贡献原则指不动产的总收益是由土地及建筑物等构成因素共同作用的结果。收益可以考虑贡献的大小，因此，可采用收益法