四川-成都-高新区-招商大魔方项目营销策划竞标提案报告

VOGUELEGEND成都招商大魔方公寓项目营销策划案给成都一扇世界的窗给世界一扇成都的门Opening

a

brandnew

window

for

ChengduCreatingastateofartdoorfortheworld成2017都一场假摔背后的盛宴OBSERVATIONPOINT1需求大回调，价格应声落市场量价回落，“衰退”特征显现万方元／平米41%2016年成交1032万方2017年成交609万方成交同比均价同比2016年3Q均价14379元/平米2017年3Q均价13563元/平米“限购”“限价”调控之下需求回落、市场价格再难突破，市场下行初现6%住宅遭遇“限购”需求大回调市区住宅“限价”价格难突破OBSERVATIONPOINT2跌势下的狂欢客户购房热情创新高，市场共享狂欢43953人，抢416套房源2018年3月，招商中央华城市场个案热销表现突出，购房者热情高涨，市场真实需求未受影响2018年2月，碧桂园海昌天澜6000多人，抢208套房源OBSERVATIONPOINT3强市场，软调控政策面一手控一手疏，调控软着陆2016-2017年全市商品房供求情况

2016.10重启限购

2016.11限购加码户籍人口与社保一年以上可购买人才引进落户政策放宽住宅限购一套

2017.4严禁公寓办公产品不可改为居住用途存量不受限已报规的公寓不受调控限制

2017.7住宅限价主城区及近郊住宅预征价格限制

2018.1落户再放松全日制大专生也可落户楼市调控伴随侧面放松，宽松落户方式削弱限购影响，市场成交依旧热情楼市调控侧面放松2016.102016年10月至2017年2月成交量月均下滑16%2017年供求比为0.6整体市场呈现供不应求市场基本面乐观，存在向上动力商品房存销比一路下滑，整体市场均价上涨压力明显存销比＝当前存量／6个月市场去化速度当前市中心商品房存销比临近3个月，市场存在价格上行压力2016-2017年市中心商品房存销比存销比616年末至17年下半年存销比在6个月徘徊16年上半年存销比迅速跌落存销比32018第一季度存销比下滑接近3个月OBSERVATIONPOINT4公寓，挣脱镣铐的舞者公寓成为楼市需求泄洪区2016年商品房成交占比2017年商品房成交占比公寓4%公寓11%近两年成都市全市商品房成交物业结构自住宅限购后，公寓市场需求激增限购政策出台挤压投资类客户选择非限购公寓物业同比2016年，2017年全市公寓成交占比扩充7%，公寓成交增幅高达191%2017年全市公寓成交占比翻倍，成交量增幅高达191%2016成交体量（万方）2017年成交体量（万方）增幅商品住宅28381964-31%公寓82238191%公寓不受限价制约，成为价格自由地存量公寓市场不受限，供求火热均价稳步上扬2016-2017年市中心公寓供求情况万方元/平米2017.4始严格禁止公寓，市中心公寓产品集中入市、快速去化2016.10月住宅限购客户挤压至公寓市场调控下的公寓供求火热2017年4月公寓政策限制后公寓市场供应量大增，考虑开发商为规避政策带来的后续市场风险而选择集中入市，2017下半年总供应111万方，同比上涨88%2017下半年均价13777元/㎡，同比上涨18%，公寓价格当前稳步上升不受限价，公寓价格自由成2017都市场向前公寓向上花重锦官城盛宴之下的华丽角逐InthisflowerbloomingseasonAlong-lastingbattleisstretchingunderthecrystalbluesky成都高端公寓惊鸿一瞥OBSERVATIONPOINT1二环高架三环高架绕城高架人民路天府大道誉峰M5兰博国际名邸复地金融岛盈嘉·赢家保利·天悦

金融城·双塔本案阿玛尼艺术公寓成都高端公寓分布高新区成都金融城成都市中心五区春熙路商圈天府广场待开盘项目在售项目市场主力产品高度相仿1R：61-71㎡（63%）1R：79--88㎡（54%）1R：58-75㎡（61%）1R77-84㎡（27%）2R160㎡（9%）2R104-150㎡（38%）3R232㎡（8%）1R80-90㎡（34%）2R110㎡（5%）主力产品均为一室户型，面积段集中在60㎡-80㎡阿玛尼艺术公寓（住宅）兰博国际名邸（公寓）复地金融岛·湾流汇（公寓）1R：78-85㎡（76%）1R94㎡（12%）2R129㎡（12%）誉峰M5（公寓）同区域高端公寓去化能力相近高新区高端项目强销期去化占比过七成，市中心公寓因总价因素去化放缓强销期去化占比73%强销期去化占比36%强销期去化占比48%阿玛尼艺术公寓兰博国际名邸复地金融岛·湾流汇2016年12月18日新供应320套公寓强销期月均去化38套2017年11月开盘总供应459套公寓强销期月均去化73套2017年4月开盘总供应536套公寓强销期月均去化130套强销期去化占比83%誉峰M52017年3月加推新供应80套公寓强销期月均去化22套复合投资型置业成为客户共性阿玛尼住宅性质且具有强品牌影响力，置业目的兼顾居住客户以资产回报为主要置业目的，看中M5公寓6%的回报率资产回报率8%具有绝对吸引力置业以追求资产回报为主导岛屿形态稀缺但相对割裂具有居住属性，同时具备资产增值资产增值吸引客户置业投资回报次之投资运营回报吸引客户资产增值次之投资回报为绝对主导因素资产增值次之看中项目资产增值投资回报次之阿玛尼艺术公寓誉峰M5兰博国际名邸复地金融岛·湾流汇投资型置业占绝对主导，各项目具备多种投资附加值，形成复合型投资属性一线城市投资客纷纷入场兰博国际名邸非成都客户68%其中北上广一线城市超50%誉峰M5上海非成都客户38%其中一线城市北上广客户25%深圳品牌公寓全国性客户占比约七成，高新区高端公寓中一线城市客户超过两成阿玛尼艺术公寓非成都客户73%其中一线城市4成，全国客户2成复地金融岛·湾流汇非成都客户34%一线城市客户20%，来自北上广深成交客户来源分布多样化营销动作阿玛尼艺术公寓誉峰Ｍ５复地金融岛·湾流汇盈嘉·赢家保利天悦兰博国际名邸【高端圈层】【阿玛尼国际品牌】【稀缺岛居资源】【核心地段】【艺术美学】【投资回报＆品牌】推广诉求推广地区营销动作成都国内外一线城市（线上推广）成都成都成都成都各项目针对不同推广诉求进行多元化线上线下营销强输出线上线下艺术中国、新华网、凤凰网等国内外知名媒体品牌推广阿玛尼公寓发售仪式国际儿童公益活动今日头条、环球四川房产等区域媒体推广圈层M5精英圈层酒会及会员、私家宴东方财经&成都买房等区域性房产媒体推广项目复地品牌发布会项目品牌品鉴会搜狐、新浪转播全球发售会、官方兰博基尼官网品牌宣传兰博国际名邸品鉴会暨项目启动仪式四川乐居、成都房天下、等区域性房产网围绕艺术话题推广保利天悦联合艺术展玛莎拉蒂试乘试驾网易新闻、成都晚报房产等网媒&项目公众号项目推广未来不定期开展艺术主题活动（音乐会等）国内外一线城市（线上推广）成都乱花迷人眼万种风情，一脉而出成都高端公寓营销方法各有千秋，然产品高度近似，投资属性相同，客户相仿成都高端公寓

CHENGDUTIME全国投资角力场纷繁中的2018焦点战OBSERVATIONPOINT2纷繁中的2018焦点战2018年下半年高端酒店式公寓市场存量预计15万方2018.1Q2018.2Q2018.3Q2018.4Q2019.1Q2019.2Q2019.3Q2019.4Q誉峰M5兰博国际名邸复地金融岛金融城·双塔盈嘉·赢家保利·天悦银泰中心华悦居核心竟品弱竞争待入市1.5万㎡（主力产品56-99㎡）预计整盘均价50000元/㎡待入市11万㎡（主力面积段50-95㎡、240-250㎡）预计均价30000元/㎡存量3.3万㎡（主力面积段80-104㎡）均价48000元/㎡存量0.7万㎡（主力70-90㎡）均价33000元/㎡存量0.6万㎡（70-90㎡）均价40000元/㎡存量3.5万㎡（主力面积段230-390㎡）均价27000元/㎡预计存量7万㎡（主力面积段60-135㎡）均价27000元/㎡核心市场竞品存量约15万方二环高架三环高架绕城高架人民路天府大道誉峰M5兰博国际名邸复地金融岛盈嘉·赢家保利·天悦本案高新区天府新区成都金融城成都市中心五区春熙路商圈天府广场锁定5大核心竞品盈嘉·赢家/兰博国际公寓/保利·天悦/誉峰M5/复地金融岛区域潜力塑造城市级投资价值二环高架三环高架绕城高架人民路春熙路商圈天府大道高新区、成都金融城垄断西南中国最强商业资源春熙路商圈，傲踞IFS、太古里、晶融汇三足鼎立，众星捧月的十字交汇处成都之心天府广场旁，兰博国际名邸成都之心不可复制，天府广场旁一座静止的兰博基尼天府广场盈嘉·赢家兰博国际名邸保利·天悦复地金融岛誉峰M5南二环锦江畔保利·天悦坐拥3公里黄金锦江景观与东湖公园185亩水域相依，成都三环内唯一的原生态湖泊城南核心商务区金融城板块，代言成都城市价值金融城唯一岛屿，复地金融城成都黄金宝地金融城最佳生态资源，居所三面环江西南中国最强商圈上盈嘉·赢家第一城市富人区，誉峰核心竞品均占据城市稀缺资源，依靠优势地段和稀缺资源塑造城市区位价值传统中心地段顶级商圈城央稀缺生态成都之肺金融发展核心CAZ（中央活动区）项目名称体量商业办公公寓住宅酒店其他配置盈嘉·赢家4.6万方底商/195套///兰博国际名邸23万方商业MALL1栋1栋/兰博国际酒店四川人民艺术剧院保利·天悦41万方沿街商铺/6栋4栋五星级酒店/誉峰110万方U·FUN商业MALL2栋6栋35栋W酒店/复地金融岛95万方商业MALL沿街商铺2栋3栋17栋/生态公园复合功能成就项目级投资价值商业、公寓和酒店之外，复合2~3类物业组成城市超级综合体项目主要竞品项目物业形态：资产附加值投资回报服务附加值品牌托管保利·天悦誉峰M5复地金融岛盈嘉·赢家兰博国际名邸兰博国际酒店配套服务合景泰富旗下酒店服务体系辉盛庭酒店服务（一期公寓）10年内投资回报年均8%规划中五星级酒店配套服务共计10年1-4年回报6%5-10年在上一年基础上递增3%无规划中核心竞品均引入品牌运营方，给予投资回报和酒店服务五星级酒店配套服务服务及资产附加值打造产品级投资价值三环高架绕城高架天府大道高端公寓投资价值发力点

城市级产品级项目级地段或资源塑造区域潜力⊙商圈、生态、规划中心多元功能成就复合价值⊙商住办/酒店/公园/剧院运营打造产品附加值⊙酒店服务、固定投资回报招2018商城市级项目级产品级本案投资价值构建模型1城市级价值构建成都，中国西南版图的建设中心成都规划由省会城市到区域性中心城市，再到建设国家中心城市的三级跳西部经济中心西部文创中心西部科技中心西部综合交通枢纽西部对外交往中心2020年基本建成国家中心城市西部金融中心外联资本・内生动力50条产业新政，1000亿发展基金助力城市能级跃升蓉欧高铁通达俄罗斯、波兰、德国、荷兰等国家，开启开放型经济通道一带一路、长江经济带和西部大开发国家战略的支点城市四川自贸区开放与经济双高地国家NO.8自创区，国际一流创新创造中心高新区国家创新引擎2017年上半年125家在蓉企业走出去，完成总投资27亿全球金融峰会推动企业海外上市文化积淀沃土，创建以青城文创硅谷为代表文创示范园首发【文化双创指数】制定产业评定标准【蓉欧+】战略城市动力源泉自贸驱动——成都城市商务升级的爆发点自贸区日均新落户企业超80家四川自贸区（成都天府新区片区）树立国际开放通道的枢纽区，对海内外高端人才形成强磁效应278家世界500强企业落户优质创业条件吸引人才流入2.3万家3274.41亿元挂牌8个月实现新增注册国际影响力金融中心，西部新经济产业发展最领先、新经济资源最集中天府广场天府新区双流杨柳湖龙泉驿皇冠湖新经济产值达1400亿元，潜在独角兽企业达30家城市多中心的几何中心位置双流机场天府机场城市主中心城市副中心4000亿高新区预计2022年新经济产值80%2022年在成都新经济产值占比NO.42018年成都新经济指数全国排名几何中心——成都城市经济升级的爆发点向中央活动区升级，塑城市活力，以开放、多元、混合特征再聚城市精英国内首个采用造城理念打造的金融总部商务区白天商贾涌动、夜晚流光溢彩的24小时繁华景象一流人才生产生活休闲交流环境24小时生活场中央活动区CAZ系统模型金融梦工厂・产学研创新与交流中心三大商业体・全方位生活休闲配套精英汇聚——成都城市生活升级的爆发点市委十三届二次全会后成都高新区区域规划提升天府大道城市高端产业走廊增强产业经济与文化生活互动锦江产业文化生态带水生态水文化水经济锦江形成未来城市发展新的增长极核，重塑城南经济地理背江转向拥江，以江为界转向以江为轴+产业生态构建“双十汇心五片区”的城市空间结构匹配CAZ的打造目标，锦江成为转型关键轴锦江生命蓝轴——锦江跃升为城市活力主轴周边居民休闲目的地MASA地产大数据系统对项目周边2KM人群检测周边上班族休闲目的地区域内具备强消费吸附力的商业具有增长爆发潜力周边三大商业综合体：环球中心（旅游型消费）、银泰in99（待开业）、招商大魔方购物中心（待建）休闲目的地出现区域性空白热力图图例周边居民工作目的地MASA地产大数据系统对项目周边2KM人群检测周边上班族居住目的地区域内居住需求缺口大，居住类产品投资潜力大职住关系高度离散区域大量居住需求外溢热力图图例成都引擎・全国磁场城市级价值西南建设中心・商务经济生活升级的增长极2项目级价值构建演艺中心大魔方演艺中心商业15万方大魔方购物中心办公2栋超甲级写字楼酒店朗庭酒店入驻住宅招商玺悦公寓强聚合性判定价值高度多功能物业构成非一般综合体的聚合效应，产生复合驱动力居住活力商业热力商务动力文艺魅力住宅・公寓・酒店大魔方购物中心大魔方演艺中心超甲级写字楼会所高等级服务为项目增值借用商业顶部的空中花园，打造3000平米的成都第一高端会所，服务于大魔方内的高端公寓生活私享生活圈层，打造联通式成都顶级会所引入专项服务公司为会所提供服务保障一线锦江，直面生态景观资源高新区46亿投资打造锦江生态宜居水岸，项目可享城市景观一线红利“十里锦带”构建“生态区、绿道、公园、小游园、微绿地”五级绿化体系锦江水生态治理及绿道建设2016-2035成都城市总规之生态进阶锦江两岸打造亲水河滩体现城市活力·强调参与性互动性75.1公顷12600米四大主题公园骑行绿道六面魔方・城市文明共同体项目级价值同策资源链接：提供全案形象一体化的表达方式多元物业的聚合效能・圈层会所的生活增值价值保障手段：全案形象一体化表达跨界艺术家加持，产品价值释放，理性认同夯实马兴文跨界艺术家马兴文专业横跨建筑设计、工业设计、绘画、雕塑、音乐等多个领域，擅长文化艺术与建筑空间的结合运用。通过他的解读，可帮助招商六面魔方以统一的形象向外表达。同策资源绿地468绿地洪雅度假区银泰in99（设计中）在蓉成功案例SimonMa马兴文同策资源法拉利、宝格丽等奢侈品合作资源威尼斯双年展的雕塑作品认可度香港回归演唱会的演艺界资源地标性项目建筑艺术氛围包装艺术资源演艺资源艺术装置建筑设计一线品牌和演艺资源联名活动加强招商项目知名度大魔方购物中心艺术装置添色景观及家居设计艺术再提炼3产品级价值构建瞰江高层，俯揽城市未来问鼎锦江一线最高公寓锦江一线最佳景观，背靠城市活力区（CAZ），面向锦江转型发展轴改写金融城天际线登峰锦江最高居住形态定位成都从未意见的生活高度一览无余的全滨江景观瞰揽锦江两岸景观领略CAZ和锦江发展轴的城市未来物业名称地址开业日期房间数房型面积月租租金坪效雅诗阁来福士服务公寓武侯区人民南路四段3号2015装修298单房公寓40175009.78一居套房9121000二居套房12528000仁恒辉盛阁国际公寓锦江区指挥街111号2011360一居套房70180008.26二居套房11428000奥克伍德华庭酒店公寓武侯区新希望路7号2011237单房公寓49145007.89一居套房9520500二居套房12726500IFS国金豪庭锦江区红星路三段3号2016150一居套房66200009.31二居套房9629000三居套房25863000博舎锦江区笔帖式街81号2015142精致套房903000010.01豪华公寓14540000服务式公寓筛选高净值租客，提供稳定增值品牌运营商的高端客户资源植入和服务升级，租金实现50-100%的增值主要客户群体：欧美公司的管理和技术支持人员；中国企业外聘的中高级员工资产・生活，价值双通道公寓产品价值预期：当前优质资产回报和未来优质物业增值的双收益自贸区|商务客云集|资产回报CAZ|生活全配套|看江景观人群驱动增值・运营保障回报产品级价值同策资源链接：高端公寓运营方资源引入瞰江景观・资产运营增值同策资源运用保障手段高端公寓运营方引入鸿丰投资管理逸兰辉盛国际具有丰富差旅经验的高层人士及其家人商务常住，追求居家温馨感受的宾客需求精致优雅的高度个性化差旅客在城市核心区要求豪华酒店式的个性化服务跨国企业及世界500强企业的中高级管理人员及技术人员中外企业中高层管理者主要针对客户高端商旅客群高端运营品牌全球知名案例同策资源【逸兰】上海逸兰(金桥)服务式公寓逸兰（富力）服务式公寓【辉盛国际】上海品尊名致精品酒店公寓布里斯班凯贝丽酒店式服务公寓【鸿丰投资】苏州丰隆城市中心万科哥伦比亚项目锦江旁·复合价值高地城市级项目级产品级西南建设中心四川自贸区引擎城市转型主轴复合价值驱动一线生态景观瞰江公寓运营汇报保障城市高度项目价值锦江利好会所城市升级平台自贸的塔尖・站立的锦江[项目价值定位]西南中国城市文明新舞台南中国成长高地・新蓉城生活资产[公寓价值定位]2018招商成都攻坚战以价值之名，聚全国慧眼Frequently,yourinitialfontchoiceistakenoutofyourhands;companiesoftenspecifyatypeface,orevenasetoffonts,aspartoftheirbrandguidelines.Occasionallyyou’llfindajobhasspecificrequirements.高端投资物业3大设问HowManyHowMuchHowToDo销量目标价格期望实现路径销量目标设问HowMany该卖多快/能卖多快他山之石-复地金融岛-【抓空间，抢时间，不恋战，树爆款】7个月，536套；核心销售周期3个月，强销月均130套，复地金融岛·湾流汇创造2017年度成都投资品类物业销售流速巅峰！

2017.042017.07

复地湾流汇开盘58-110㎡公寓开盘当日劲销4亿湾流汇3个月强销期去化速度较快累计销量6亿2017.10湾流·锦宫开盘230-390㎡大平层豪宅总共推出222套2017.12

湾流汇清盘湾流汇536套公寓售罄

湾流汇湾流·锦宫

58-110㎡小面积公寓（精装）成交均价：25000元/㎡230-390㎡大平层豪宅（毛坯）成交均价：27000元/㎡14#2单元14#1单元58-70㎡：304套106-110㎡：57套118-119㎡：44套121-153㎡：241套198-203㎡：24套47-49㎡：360套59-71㎡：450套108-110㎡：180套47-49㎡58-71㎡106-110㎡121-153㎡36075423724121.69%45.42%14.28%14.52%小面积产品货量充足，创成都楼市招商地产速度！销量目标设问唯快不破/冲刺八百价格期望设问HowMuch能卖多贵/该卖多贵市场价格期望测算方法一价格系数法方法二租金反推法价格测算-1＞＞系数折算*价格系数=类住宅成交均价/周边二手住宅挂牌均价项目名称类住宅成交均价（万元/㎡）周边二手住宅挂牌价（万元/㎡）价格系数复地金融岛2.53.4-3.571％-73%润富国际99822.7-2.871%-74%72.5%项目周边参考二手房挂牌价格3.7*72.5%=2.68万元/㎡*由于限价因素，一手新房价格无法作为市场真实价格参考，故采用二手房价格作为测算依据本案价格建议为通过与周边二手房价格对比，本案建议价格为2.68万元／㎡3.7万元/㎡通过资产运营对比，本案预期可达到的年均投资回报率为6%小业主散租无运营项目项目名称银泰华悦居主力产品1R：70㎡-90㎡2R：110㎡-130㎡平均回报率5%－5.5%选取高新区内高端二手房公寓项目：资产公司运营项目：誉峰M5公寓由合景泰富自有投资管理公司，M5公寓年均投资回报率可达6.0%；在高端资产公司的运营下，可知服务式公寓的年均投资回报率大约在6.0%；【类住宅平均投资回报率】无资产运营：5％-5.5%含资产运营：6%建议本案采用资产运营公司预期投资回报率可达到5.5%-5.75%价格测算-2＞＞租金反推

回报率4.50%5%5.25%5.50%5.75%6.00%6.50%

租金价格700018716816015314614012975002001801711641571501388000213192183175167160148850022720419418517717015790002402162061961881801669500253228217207198190175100002672402292182092001851050028025224022921921019411000293264251240230220203区域内1室户租金峰值主力面积段建议单价60-68㎡2.67万元/㎡主力户型价格系数法评估价格总价区间160万元通过区域的租金反推，本案建议价格为2.67万元／㎡价格测算-2＞＞租金反推—通过两个价格测算方法—方法一价格系数法2.68万元/㎡方法二租金反推法2.67万元/㎡—本案公寓市场价格期望值—2.6~2.7万元/㎡他山之石-复地金融岛-【稳均价，保流速】强销期稳定2.5万元/㎡，小面积公寓月均去化130套复地湾金融岛·湾流汇以稳定的均价保证了2017年度较高的销售流速

2017.042017.07

湾流汇开盘均价湾流汇强销期均价25000元/㎡2017.10湾流·锦宫开盘均价

湾流汇湾流·锦宫小面积公寓（精装）大平层豪宅（毛坯）

25000元/㎡2017.09湾流汇尾盘均价

26000元/㎡27000元/㎡强销期均价稳定尾盘期均价上扬4%本案建议2.6万元/㎡

精装价格入市—本案公寓市场价格期望值—2.6~2.7万元/㎡—项目周边保障流速的价格值—2.5万元/㎡价格期望设问平价接棒/总价黑洞实现路径设问HowToDo如何谋划/如何兑现01运筹营销资源团队02030401运筹非刚需特征——续销能力弱，同类产品溢价能力不足；【两大核心影响因素】强投资属性——投资门槛差异及投资回报差异极易形成营销的不均衡风险。>>脉冲突破，分类供货，刚性售罄【产品细分及轮动规律】潜在风险价值趋同产品无法形成价差，溢价空间受损；户型偏大产品高概率滞留或单价折损明显。1/2区3/4区产品价值（价格预期）维度14#1单元14#2单元投资驱动力维度58-70㎡(304套）106-110㎡(57套）121-153㎡(241套)325198-203㎡(24套)647-49㎡(152套)147-49㎡(208套)159-71㎡(190套）259-71㎡(260套）2108-110㎡(76套）3108-110㎡(104套）3Ⅲ级投资置业象限Ⅰ级投资置业象限Ⅳ级投资置业象限Ⅱ级投资置业象限推售主线Ⅰ→Ⅱ→Ⅲ→Ⅳ化整为零，平衡售罄；互为杠杆，刚性溢价。118-119㎡(19套）4118-119㎡(25套）4【推盘次序及价格拆解】Ⅰ→Ⅱ→Ⅲ→Ⅳ推售主线47-49㎡(152套)159-71㎡(190套）2108-110㎡(76套）3批次安排47-49㎡(208套)159-71㎡(260套）23108-110㎡(104套）价格规划层差价收窄，确保高低楼层去化平衡；小面积强势产品以高单价确立价格支点，大面积产品高单价位平顺完成价格接棒；资产托管方案引入后，根据托管房源情况做整体价格调整。58-70㎡(304套)2118-119㎡(19套）4106-110㎡(57套）3快速加推快速加推121-153㎡(143套)118-119㎡(25套）44198-203㎡(24套)5128-138㎡(98套)4快速加推2018年业务轴线11月12月前期准备/释放信息/客户蓄积10月认筹开盘强销5月初样板房开放并认筹9月8月7月6月4月5月2019年业务轴线2月8月9月10月1月3月5月6月7月11月4月3月三期开盘14#1单元1/2区12月【推盘时间轴】9月四期开盘14#1单元3/4区5月首期开盘14#2单元1/2区9月二期开盘14#2单元3/4区续销清货认筹开盘强销续销清货小面积产品推售批次大面积产品推售批次3月三期开盘14#1单元1/2区开盘强销9月四期开盘14#1单元3/4区续销清货加推蓄客蓄客蓄客续销清货认筹开盘强销续销清货蓄客认筹开盘强销续销清货首期开盘2018年5月二期开盘2018年9月三期开盘2018年12月四期开盘2019年9月每期均价（元/㎡）26000267802758327583货源结构14#2单元1/2区14#2单元3/4区14#1单元1/2区14#1单元3/4区开盘批次产品面积（㎡）47-49/59-7147-49/57-7158-70118-119/121-153总货量（㎡）19646268841945722327.5总货值（亿元）5.117.205.376.16价格原则：小面积强势产品以高单价确立价格支点，大面积产品高单价位平顺完成价格接棒加推批次产品面积（㎡）108-110108-110106-110/118-119121-153/198-203总货量（㎡）8284113368407.517279总货值（亿元）2.153.042.324.76【推盘次序及价格拆解】全案总销金额36.11亿全案均价27024元/㎡【销售及回款节奏】2018年5月开盘，销售周期8个月，当年回款8.8亿。根据市场竞争态势，对按揭做首付分期，首付10%，3个月后付足首付，商业贷款上半年阶段一般一个月以内放款，3季度放款周期基本需要两个月，4个月全款进行估算。2018年，总销金额14.7亿，均价：26445元/平米。年份/季度2018年二季度2018年三季度2018年四季度合计月份（月）5月6月7月8月9月10月11月12月/签约套数（套）1809070162651604510836签约面积（㎡）1034167175053174415995112533358109055551签约金额（元）2688660001746420001313650004534400042834610030134998489932596291902001469035880月度回款金额（元）26886600174642001313650011208080024712441017000199892813360196929460/年度回款金额（元）876437328/02营销【耀世、立势、聚市】耀世>>内容端：城市级价值营销立势>>通路端：多通道公信力营销聚市>>客户端：广域联动营销同策操盘案例借鉴一华侨城苏河湾【一场连接历史与未来的世界级城市复兴】宝格丽酒店上海总商会天后宫/美术馆高端住宅联排别墅滨江商业长廊游艇码头滨水商业长廊高端时尚商业中心行政公馆行政公馆慎余里时尚商业中国首家宝格丽酒店、宝格丽公寓塔尖住宅、多层滨水住宅、精装酒店式公寓中国首个宝格丽酒店、宝格丽公寓、150m塔尖住宅滨水联排别墅、精装酒店式公寓极致生活同步开启，沪上高端生活样本上海总商会（1915年）怡和打包厂（1907年）吴昌硕故居（1913年）永安公司新泰仓库（1920年）四行仓库（1931年）中国实业银行仓库（1922年）天后宫（1920-1930年）慎余里（1930年）宝格丽高端会所华侨城规划展示中心美术馆时尚休闲中心抗战纪念馆教育基地艺术家工作室与画廊美术馆高端时尚商业传承历史文脉，复兴城市中心主题展览：回味旧上海商道文化，复兴老苏河往昔繁盛中经复旦奢侈品高峰论坛：中经·复旦奢侈品高峰论坛政府背书，名人影响华侨城苏河湾推广借鉴1历史与创想”华侨城苏河湾主题展览启动仪式上，时任闸北区区长周平对苏河湾项目表示区委、区政府将全力支持华侨城集团在苏河湾的开发和建设，与华侨城集团一起，共同打造一座未来值得期待的城市新地标！HISTORY&CREATION举办地：华侨城苏河湾艺术馆该论坛在众多知名媒体、国际品牌掌门人、文化名人的见证下进行，并由蒋昌建老师全程主持。论坛过程中上海闸北区领导、中经报总编辑、上海市政协领导分别对苏河湾未来致辞，上海市政协领导周汉民于现场进行主题为“时尚与城市复兴”的精彩演讲。LUXURY

INCHINA中经复旦奢侈品高峰论坛：嫁接品牌，资源导入宝格丽酒店：一脉相承宝格丽奢华血统承接宝格丽的品牌价值，并转化为品牌及产品竞争力华侨城苏河湾推广借鉴2百年奢侈品牌文化传承全球时尚贵族目光聚焦宝格丽风格生活美学奢侈级五星酒店硬件标准宝格丽最高标准服务体系宝格丽顶级餐饮/spa配套宝格丽上海酒店进驻华侨城苏河湾启动仪式SUHE

CREEKBVLGARI全球第四家、中国首家宝格丽酒店宝格丽酒店，以当代的设计，无可比拟的服务，传递宝格丽品牌的恒久魅力及其对意大利华彩珠宝的诠释与传承。目前，世界仅有米兰、巴厘岛和海德公园三家宝格丽酒店。出席人：上海市政府政协主席冯国勤，闸北区区委书记方惠，副书记、区长翁祖亮，区委常委、副区长曹立强，副区长林龙斌，意大利驻上海总领事VincenzoDeLuca，LVMH集团珠宝腕表总裁兼首席执行官FrancescoTrapani，宝格丽酒店首席执行官SilvioUrsini，宝格丽大中华区董事总经理LelioGavazza等逾50位重要领导和嘉宾，超过60家平面媒体和20多家电视媒体，在伦敦和米兰也同时展开了媒体发布。宝格丽上海酒店进驻华侨城苏河湾启动仪式顶级主题中餐（总商会一楼）引入主题表演，打造上海最具特色的名流会聚之所。顶级私人俱乐部（总商会二楼及地下室）通过私人酒窖、图书馆、私密包房、暗室等独特空间，打造中国最具特色的顶级会员俱乐部，仅向会员开放，可享受24小时贴身管家服务。全球顶级SPA会所自然与养身相结合的顶级会员制SPA，全球顶级理疗及健身会所。上海总商会改建为宝格丽顶级圈层会所话题不断，持续炒作OCT当代艺术中心，上海馆挂牌仪式及开馆仪式华侨城苏河湾，顶级超跑大聚会华侨城苏河湾，艺术品鉴会华侨城苏河湾推广借鉴3出席人：华侨城OCT当代艺术中心馆长、副馆长及各方艺术名家。位于华侨城苏河湾内的OCT当代艺术中心正式开馆，并于2012年9月30日至2013年1月3日开始第一轮馆藏展出。东方卫视《东方新闻》栏目对此专题发表评论：苏州河畔诞生文化产业新地标。OCT当代艺术中心上海馆挂牌仪式及开馆仪式举办地：华侨城苏河湾规划展示中心十余辆世界一线品牌超跑云集华侨城苏河湾现场，并力邀多位时尚圈知名人士与客户一同尽赏夜幕下的速度与激情。华侨城苏河湾顶级超跑大聚会举办地：华侨城苏河湾规划展示中心通过苏河湾艺术品鉴会宣扬华侨城的文化地产理念。对历史的尊重与保护，对艺术的传承与发扬，对文化的敬仰与创造，令华侨城苏河湾坚持创想上海城市中心最纯粹的格调生活。上海东方卫视著名主持人骆新出席并主持活动，引导苏河湾客户投入极具品味的艺术鉴赏之旅。华侨城苏河湾艺术品鉴会同策案例借鉴推广借鉴公信力/影响力政府背书，名人影响话题不断，持续炒作嫁接品牌，资源导入品牌力/产品力传播力华侨城苏河湾同策操盘案例借鉴二广物三亚鹿山小镇【一场连接全国覆盖本土的客户网罗战】6大战区集火长三角大型城市2大平台客户、渠道平台深挖潜在客户外区精准导客“6+2”策略内区渠道整合，收口散客渠道公司、商家、旅行社、广物联动、竞品、租车公司发展岛内六大资源渠道，保证上客启动岛内＋岛外双向导客动作形成内外客联动，广域客户输送上海长春沈阳大连天津青岛南通苏州南京安徽江西杭州福建重庆四川郑州宁波烟台济南武汉精耕同策匹配项目的六大主力城市资源拓展辐射长三角片区市场精准导入同策21万组活跃客户资源全国市场共计导入同策33万组活跃客户资源广物三亚鹿山小镇外部六大战区导入客源子公司2016年规模2016年客户量辐射量导客目标上海公司650亿120000组（苏州、南通）40000组1296南京公司130亿60000组（无锡、常州）8000组441合肥公司50亿30000组（江西、武汉）3000组214郑州公司25亿8000组（洛阳）2000组65重庆公司15亿5000组（四川）2000组45大连公司60亿40000组（天津、沈阳）10000组324锁定六大城市客源搭建品牌展馆资源联动推荐锁定六大城市客源搭建品牌展馆资源联动推荐广物三亚鹿山小镇外部六大战区品牌展示广物品牌馆品牌价值产品价值产业价值环境价值资源价值投资价值同策资源收口城市在地资源收口广物品牌与产品价值洗脑六大战区设定广物品牌馆，展示&销售广物集团旗下全系列产品广物三亚鹿山小镇外部六大战区资源联动锁定六大城市客源搭建品牌展馆资源联动推荐2人一组/每组15个项目项目联动宣讲+培训每日更新互动项目信息客户对接+内场接待反馈激励对接跟进微课件微管家实时培训信息更新即时解答报备机制案场PK成交激励经理成果监控六大战区150个项目，关联项目35个全面覆盖，即时联动推荐广物三亚鹿山小镇外部导客两大平台之[同策汇]客户平台【“同策汇”概况

】同策房产咨询股份有限公司下属专业会员制置业服务机构同策汇不断致力于为会员提供泛房产领域的综合性及个性化定制服务是行业内历时最长、规模最大、运营最好的置业服务机构平台累积了大量同策既往成交客户资源运用“同策汇”能够高效激活既往已购的投资需求类客户区域项目建筑年限客户资源黄浦士林华苑2007.123854黄浦太阳都市2004372黄浦中福城市中心20032122黄浦世福汇2003235黄浦天赐公寓2003976黄浦黄浦9332008.11220卢湾汇景天地2011.121088卢湾翠湖天地2011.8880卢湾华府天地公寓2006.6137卢湾淡水湾花园2005.4486卢湾锦麟天地2005.6173徐汇汇贤居2004.6211徐汇曼哈顿尚东区200591长宁大家源2003.01368长宁凯欣豪园2009.11034长宁御翠豪庭2010.91184长宁古北瑞仕花园2006438长宁强生古北花园2007.3501长宁天山华庭2008458长宁天山华庭续2008776普陀圣骊澳门苑20051680普陀西康路98920125928普陀泰欣嘉园20111400普陀香溢花城I期20095668普陀香溢花城II期2013.122000虹口书香公寓2003405虹口东宫世家2005290虹口文曲苑2003100同策20年，在长三角各省中心城区积累了大量高财富能级、高匹配度、置换需求成熟的钻石级潜在客户、置业5年以上的千万级高净值客户超过12000组区域项目建筑年限客户资源虹口豪景苑II期20135310虹口瑞虹新城20106158杨浦创业者公寓20021357杨浦富邑华庭20051086杨浦保利香槟花园20073690杨浦圣骊河滨苑I期20084277杨浦圣骊河滨苑III期20151200闸北慧芝湖20071108闸北岭南翠庭2002560闸北苏河湾20131000宝山四季宜景苑20063107宝山远洋香奈20141500宝山象屿郦庭2013500浦东东方新座2002960浦东紫竹馨苑2002390浦东昌里雅苑2004167浦东逸翠公馆20107964浦东明珠东苑1997130浦东现代华庭2008280浦东圣马丽诺桥20041437浦东东郊华庭2006161浦东罗山绿洲2005179浦东传说992005342浦东浦东世纪花园19983564浦东叠翠上南2004199浦东纯翠上南2003187浦东金谊河畔20089722区域项目建筑年限客户资源浦东翡翠上南20063412浦东万科金色里程2009310浦东环球翡翠湾20065110浦东保利·林语溪20107001浦东浦发博园20044880浦东浦发博园2009187浦东浦发御园2013100浦东阳光欧洲城（蔷薇绅邻）2004412浦东阳光国际公寓20001680浦东莱阳生活赏20041563浦东碧云左岸2005160浦东东方花园别墅2003145浦东东源丽晶别墅2004147浦东维诗凯亚别墅2006125浦东云间绿大地别墅2002184浦东世茂湖滨花园2004435浦东碧云花园2002137浦东晓园2006350浦东水清木华公寓2004399浦东御景园2003296浦东中邦风雅颂2002526浦东上海绿城三期20071729浦东东郊紫园20101767浦东东郊硅谷豪园20112000虹口名江七星城2003443虹口豪景苑I期20113187“同策汇”资源展示广物三亚鹿山小镇外部导客两大平台之[屋拉]渠道平台外部高端一手房经纪人项目（部分）概览：万科翡翠滨江仁恒公园世纪古北壹号静安府阳光城滨江悦绿地黄浦滨江20000+签约经纪人上海经纪人50%（约10000人）外省市经纪人50%（约10000人）外部经纪人80%（约8000人）同策内部经纪人20%（约2000人）高端经纪人15%（约1200人）中低端经纪人85%（约6800人）一手房经纪人20%（约200人）中介+高端消费品80%（约1000人）屋拉公社整合全国20000多组签约经纪人中，上海地区高端经纪人1200多人覆盖非同策代理在售高端项目30多个经纪人开发培训管理激励管理头羊客户开发企业关键人开发目标项目经纪人开发及时的项目信息释放微楼书等辅助道具提供专人定向对接和沟通激励政策荣誉感提升通过到访案场客户情况，进行拜访及开发维护通过资源渠道、圈层；发掘关键人；开发同质、同类竞品销售人员成为编外销售头羊、关键人的维护过程中项目利好的及时释放编外销售人员的产品培训、信息释放激励政策及时下达激励政策外的答谢会、感谢宴等非物质反馈“屋拉”渠道操作手法广物三亚鹿山小镇内区导客资源端口整合三亚岛内资源渠道公司租车公司广物联动旅行社商家竞品3人整合渠道公司3人整合竞品资源2人整合旅行社、商家、租车公司2人组织跟进广物项目联动4月5月8月10月12月城市展厅售楼处认筹开盘团队组建&培训资源整合洽谈渠道拓展洽谈渠道上客租车公司洽谈阶段冲刺上客广物联动组织客户组织参观298组商家合作拓展合作商家上客42组60组竞品资源拓展竞品资源截流119组旅行社洽谈合作方式组织持续上客转化60组18组岛内设编10人渠道大客户经理团队发展岛内6大资源端口，保障上客同策案例借鉴广物三亚鹿山小镇导客经验外区输入内区垄断锁定长三角区域大型城市客户资源运用同策两大平台深掘潜在客户整合岛内渠道资源，保障区域内上客2018，同策助力招商成都鸣锣进军2018年度营销总纲AprJunMayJulSepAugNovOctDec重要销售节点阶段推广主旨价值诉求重点阶段重要事件配合执行内容5月底首批开盘14#2单元1/2区小户型9月初二批开盘14#2单元3/4区小户型12月初三批开盘14#1单元1/2区小户型6月初首批加推14#2单元1/2区大户型9月底二批加推14#2单元3/4区大户型华夏西部崛起蓉城未来向南六面天府魔方未来城市艺术对话现代城市锋尚生活西南中国价值成长极成都城市价值高地西南中国领先城市共同体的价值演绎阔绰塔尖生活体验创造传统，开启城市顶层人居文化C21城市发展峰会1、现场展示区揭幕启用2、区域及中心户外占领3、公众号建立高频发声4、招商成都老客户召集5、城南地毯式拓客招商城市共同体品牌发布1、“我的诗和远方”成都市民生活理想票选2、票选获奖者及媒体代表深圳行，媒体报道跟进3、持续城南高强度拓客4、全城渠道拓客启动5、华东阵地拓客启动城市生活魔方风尚季1、艺术生活跨界大赏2、全城渠道拓客持续3、中欧AMP年会协办4、下级城市拓客启动5、招商会童军成都夏令营1、品牌公寓管理公司签约2、朗廷酒店签约3、长假全国同品牌公寓及酒店住宿砍价活动4、荣誉业主秋日答谢会5、天际贵宾洽谈区启用6、招商深圳老业主拓客【第一阶段】华夏西部崛起,蓉城未来向南2018年度营销总纲【阶段重要事件】【配合执行内容】C21城市发展峰会1、现场展示区揭幕启用2、区域及中心户外占领3、公众号建立高频发声4、招商成都老客户召集5、城南地毯式拓客5月底：C21城市发展峰会落地大魔方亚太演艺中心四川省各市（州）、县（市、区）领导、多国驻川渝总领事馆总领事、专家学者、知名企业家等齐聚一堂，解读成都城市发展潜力及金融城规划蓝图。出资总冠名该活动，资源方可根据出资方需求设定举办时间和地点，周期一个月。“城市规划者深度解读金融城发展蓝图”2018年度营销总纲【阶段重要事件】【配合执行内容】C21城市发展峰会1、现场展示区揭幕启用2、区域及中心户外占领3、公众号建立高频发声4、招商成都老客户召集5、城南地毯式拓客4-5月：现场展示区揭幕启用一个聚合区域关注的阵地“两点一线”导视覆盖周边导视桁架从孵化园地铁口开始，覆盖项目四周各个主要交通节点位置。精神堡垒项目新销售中心入口位置设置精神堡垒。项目围挡沿项目地块围挡设置围挡广告及导视。2018年度营销总纲【阶段重要事件】【配合执行内容】C21城市发展峰会1、现场展示区揭幕启用2、区域及中心户外占领3、公众号建立高频发声4、招商成都老客户召集5、城南地毯式拓客4-5月：区域及市中心重要户外占领一次“满城尽带黄金甲”式的户外媒体覆盖场所点位媒体形式商场凯德天府、凯丹广场、九方、奥克斯广场、环球中心、银泰城地下停车场灯箱、电梯轿厢小区桐梓林板块、金融城板块、神仙树板块地下停车场灯箱、电梯轿厢酒店世纪城假日酒店、洲际酒店、凯宾斯基地下停车场灯箱、大堂电子屏写字楼中海大厦、中海九号天地、水电大厦、特拉克斯、拉德芳斯等地下停车场灯箱、电梯轿厢区域区域覆盖：以区域主要商超，高端小区、写字楼、酒店为核心主要目的：项目销售信息释放，区域客户导流市中心区域覆盖：以中心区域的人流集中区及高端商场为核心主要目的：项目形象占位，打造传播力及影响力场所点位媒体形式中心区域春熙路：银石广场、百盛、茂业中心、伊势丹；省体育馆：A世界LED、大牌、地下停车场商场仁恒置地、仁和春天、王府井百货、伊藤、百扬大厦、美美力城地下停车场灯箱户外画面示意户外画面示意户外画面示意2018年度营销总纲【阶段重要事件】【配合执行内容】C21城市发展峰会1、现场展示区揭幕启用2、区域及中心户外占领3、公众号建立高频发声4、招商成都老客户召集5、城南地毯式拓客4月下旬：城南地毯式拓客项目副专牵头负责客户拓展工作，启动城南目标拓客地区内的1km×1km网格化地拓。专门管理架构保障拓客工作落地万象城、攀成钢板块桐梓林、神仙树板块东湖公园板块站南、金融城板块大源、世纪城板块浣花溪板块高端居住板块建设路、万象城、东大街商圈桐梓林、新南天地商圈锦华万达、科华路商圈金融城商圈世纪城板块二环路光华仁和春天商圈区域消费中心【第二阶段】六面天府魔方,未来城市艺术2018年度营销总纲【阶段重要事件】【配合执行内容】招商城市共同体品牌发布1、“我的诗和远方”成都市民生活理想票选2、票选获奖者及媒体代表深圳行，媒体报道跟进3、持续城南高强度拓客4、全城渠道拓客启动5、华东阵地拓客启动5月底6月初：招商大魔方城市共同体品牌发布暨成都2030城市进化论坛邀请成都市发改委、规划、财政及经济端口领导莅临发言，招商方面集团及成都公司负责人、城南地区城市规划设计单位负责人等出席参加，与高知主持人引导嘉宾共同探讨成都新一轮城市规划中的南部战略。活动微信宣传稿示意2018年度营销总纲【阶段重要事件】【配合执行内容】招商城市共同体品牌发布6月-7月中：“我的成都梦”成都市民生活理想票选线下发起成都市民生活理想票选活动，参与者提交家庭城市生活理想，回收的生活梦想内容录入公众号平台并发起全城线上票选，参与者自行转发拉票，票选前10名可获本案提供的生活理想基金5万元/人，11-30名获生活理想基金2万元/人。1、“我的诗和远方”成都市民生活理想票选2、票选获奖者及媒体代表深圳行，媒体报道跟进3、持续城南高强度拓客4、全城渠道拓客启动5、华东阵地拓客启动一次病毒式的全城市、全层次关注度聚焦活动微信宣传稿示意2018年度营销总纲【阶段重要事件】【配合执行内容】招商城市共同体品牌发布7月下旬：“变革中国的力量”招商深圳品牌行票选活动前10名获奖家庭、成都主流媒体记者及自知名媒体人深圳3日游览，首日参观招商地产总部及招商代表项目，推荐备选：招商中环、前海湾国际中心、大空港。后两日自由活动后统一返回。1、“我的诗和远方”成都市民生活理想票选2、票选获奖者及媒体代表深圳行，媒体报道跟进3、持续城南高强度拓客4、全城渠道拓客启动5、华东阵地拓客启动一次感受招商品牌能力的体验之旅2018年度营销总纲【阶段重要事件】【配合执行内容】招商城市共同体品牌发布6月初：全城渠道拓客启动空间：潜力客户密集区域定向强力拓客圈子：“线人计划”为跳板，利用同策屋拉经纪人平台切入成都优质客户圈1、“我的诗和远方”成都市民生活理想票选2、票选获奖者及媒体代表深圳行，媒体报道跟进3、持续城南高强度拓客4、全城渠道拓客启动5、华东阵地拓客启动空间+圈子双渠道并行的客户挖掘类型关键人具备资源高端在售项目置业顾问伊泰天骄、阿玛尼、望江名门、华润悦玺、西派澜岸、文儒德、天誉、娇子一号、麓湖、保利天悦、擎天半岛、金茂府、蔚蓝卡地亚、和泓麓江府、花漾锦江、兰博基尼金融类公司理财顾问格上理财、农业银行、华夏银行、工商银行、建设银行高端家装销售、设计师居然之家、杰思彼室内设计二手房门店经纪人中原、链家、Q房、房汇天下、瑞吉地产、佰星家地产、壹零壹地产、百方文化、汇星耀、中环地产高端消费高管泰一会馆、沃威尔健身2018年度营销总纲【阶段重要事件】【配合执行内容】招商城市共同体品牌发布7月中：华东阵地拓客启动以上海、杭州、南京三大强需求、高房价城市为华东核心拓客阵地，向宁波、嘉兴、绍兴、苏州、无锡、常州、合肥7城辐射，联动华东广域向本案进行强力客户注入。1、“我的诗和远方”成都市民生活理想票选2、票选获奖者及媒体代表深圳行，媒体报道跟进3、持续城南高强度拓客4、全城渠道拓客启动5、华东阵地拓客启动三片十城围点打援，同策客户夯实外围客户阵地上海杭州南京华东片区宁波嘉兴绍兴苏州无锡常州合肥【第三阶段】对话现代城市锋尚生活2018年度营销总纲【阶段重要事件】【配合执行内容】城市生活魔方风尚季1、艺术生活跨界大赏2、全城渠道拓客持续3、中欧AMP