深圳宝安荣超滨海大厦的调研报告

荣超滨海大厦的调研报告一、区域环境概况荣超滨海大厦位于宝安新中心区，即宝安行政中心所在区域，宝安新中心区属于深圳市宝安区宝城片区，东北临宝安大道，西北临新安六路，东南隔特区二线与南山区相邻，西南面海，规划用地639．21公顷，全部为填海造地，规划居住人口18万人。该区面临珠江出海口，有着约4公里长的海岸线，正南隔海与大小南山相对，东南隔海与大、小铲岛相望，“山、水”交融，这是其与深圳市其他中心显著的区分。依据《深圳市城市总体规划（1996－2010）》，宝安新中心区定位为“深圳市西部的城市次中心和整个宝安区的政治、经济、文化、商业的中心，现代化、花园式、生态环境美丽，规划布局合理的滨海城区。”宝安区新中心区是宝安区政府的新址所在地，将成为深圳市全市“一市多城”战略中的重要组成部分。二、项目概况项目名称荣超滨海大厦项目地址宝安中心区中轴线西侧，北临兴华路，南临城市小区道路，西临城市公园项目类型甲A级纯商务写字楼开发商深圳市荣超房地产开发有限公司建筑设计城脉建筑设计公司销售代理世联地产建筑形态共1栋，A、B两座占地面积A座：6648.63㎡建筑面积A座：34270.18㎡B座：6027.98㎡B座：31096.73㎡建筑单位江苏华建容积率A栋：3.7B栋：3.45好用率72%停车位454（地下444，地上10）物业管理公司深圳市荣超物业管理有限公司物业管理费10元/月·㎡开盘时间2008-入伙时间2009-3均价18，500元/㎡装修状况毛坯户型状况（办公）面积（平方米）数量（套）59.33～84.04287起价（元/平方米，为折后实价）13，999最高价（元/平方米，为折后实价）22，000付款方式一次性折扣八八折分期折扣九五折按揭折扣九三折销售率32.4%售楼电套交通配套625路，789路，766路，319路，797路，786路，632路，798路，794路，396路，628路，638路项目自身商业步行街，中国农业银行（据销售员说确定会进驻大厦）周边配套赛格电子市场其他配套中心广场三、交通及配套交通状况：（1）地铁：1号线延长线、3号线；（2）公交线路：625路，789路，766路，319路，797路，786路，632路，798路，794路，396路，628路，638路等；（3）快速通道：西部通道、沿江高速、宝安大道连通深南大道；（4）海港：赤湾港、妈湾港、大铲湾码头、蛇口港；（5）空港：宝安国际机场。周边配套：项目自身配套：（1）A、B座之间形成小型的商业步行街，满意商务客户日常消费需求。（2）面积近5000平米的商务广场环绕项目四周，并在A、B座之间形成良好的景观环境，使办公环境不再单一，也让在此办公的白领工作心情更加愉悦。市政配套：图书馆、青少年宫、艺术中心、演艺中心、会展中心、历史文化博物馆、自然科学博物馆、海滨大道等，正处于规划建设中。商业配套：新湖路商业步行街、海港购物中心、滨水商业区、商业广场、赛格电子市场、苏宁电器、华润万家、富安居家居卖场、真功夫、中国农业银行、邮政储蓄等。

酒店配套：华侨城大酒店（现已确定用地，紧邻滨海大厦）。四、建筑及户型分析设备装修外立面设计：外立面采纳石材与玻璃幕墙结合的设计，大气稳重，走在国际设计理念前沿，保证物业造型长久不会过时。相对景观：AB座之间形成相对错位设计，保证景观遮挡最小化，让两座写字楼拥有270度的优质海景与市政景观资源。其中东北角的单位可以看到中心广场、区政府这边的海滨绿化景观，西面和南面的户型可以看到海景，不过因为这块区域属于将来宝安区CBD所在地，项目周边也有写字楼用地规划，会相继建立写字楼，形成写字楼群，因此将来只有西南面的20层以上高层可以看到海景，不过现在西南方向的户型都可以看到海景。等周边的写字楼起来之后，东南向会有少许遮挡。结构：外框内筒式结构，内部无柱，运用率更高，符合国际化大空间办公需求。

大堂：风光 好用的2层通高10.5米大堂，最大进深11.8米，最宽柱距宽达21米，开扬的空间让商务尊贵感十足体现。楼内配套品牌电梯：原装日立电梯、A、B座办公区各配置5部电梯，为平安高速，高效办公供应了有力保障。分体式空调：分体式限制，增加企业自主性，买楼送空调，每单位一台，独立限制，入伙时空调已安装到位，即住即用；主机摆放位在设计时已预留，不影响外立面效果，也不会占用办公运用空间。幕墙：国际上中空LOW-E结构墙体加上玻璃幕墙，不仅较好的保证了外观效果和景观视野，更能防止全部玻璃幕墙带来的能耗和光污染等问题。层高：层高3.6米，净高2.7～2.8米之间。总结荣超滨海大厦综合办公楼建设用地为12，676.61㎡，总建筑面积为65，366.91㎡。分别由2栋高层建筑组成，分A、B两座，A座为21层塔楼，B座为15层塔楼，两栋分别有2层地下室，共计停车位454辆。塔楼用作办公，裙楼用作商业。户型基本上比较方正，洗手间都设置在了户内，整栋大楼没有设置公共洗手间。核心筒区域为H型设计，户型都围绕在外面一圈，至少保证了单面采光。A座4～12f办公标准层平面图A座13～21f办公标准层平面图五、销售状况A座办公单位销售状况表房号（从4f起）面积（㎡）朝向已售套数总套数所占比例0175.54/75.49西南71838.89%0261.20/61.16南71838.89%0372.38/72.33南81844.44%0572.38/72.33南91850%0659.33/59.28南91850%0884.04/83.98东南81844.44%0975.08/75.24东71838.89%1075.08/75.24东61833.33%1181.62/81.56东北61735.29%1263.69/63.64北51827.78%1372.43/72.38北51827.78%1574.88/74.82北51827.78%1663.83/63.78北21811.11%1870.81/70.75西北41822.22%1971.60/71.84西21811.11%2071.54/71.81西31816.67%说明：（1）依据深圳市国土房管局网站2008-4-15日公布（2）比如对应“20”房号的面积为“71.54/71.81”，表示4～12f的“20”房号单位面积为71.54㎡，13～21f的“20”房号单位面积为71.81分析：从上图可以看出，朝南的户型普遍卖得快，也是最早被挑走的户型，依次是东面、北面，最差的是西面。对于物业，大家普遍看好朝东南方向的户型，也有部分风水的考虑。因为在编房号的过程中，干脆将一些不太好听的数字“4”、“7”、“14”、“17”等数字跳过，因此不存在客户挑号的状况，基本上集中在户型朝向和采光这一块。A座每层销售状况表楼层已售套数总套数所占比例备注2101502001601901601831618.75%1741625%1631618.75%151616100%1401601391656.25%12016011016010101662.5%981650%8121675%701606131681.25%501604151693.75%2090商业部分10180商业部分说明：（1）依据深圳市国土房管局网站2008-4-15日公布（2）红色代表卖光的楼层，绿色代表一套都没卖的楼层。分析：15f已经卖光，4f、6f、10f也属于卖的比较好的楼层，4f卖的好的缘由可能是因为是办公最低层，起价较低的缘由，况且3f为架空层，用来做绿化，对4f来说也会感觉好许多总结：依据深圳市国土房管局网站公布的信息查询，荣超A座已经拿到预售许可证，进入发售，B座现在还没有起先卖，但是也已经起先接受客户登记，据售楼员讲B座主要接受整层和半层的大客户，现在已经订出去2层。作为宝安CBD区的首座甲级写字楼，该项目总的来说定位也比较保守，起价13，999元/㎡起，项目开盘已经快一个月了，A座的销售率为32.4%（依据深圳市国土房管局网站2008-4-15日公布的数据统计）。项目现场处时常也有客户来看房，但总体感觉较平淡。1f和2f用来做商场，1f的均价在38，000元/㎡，2f的均价在28，000元/㎡六、客户分析依据现场售楼员讲，客户以自用型居多，也有部分投资客。其中宝安区的客户占到60%～70%，南山区的客户占到约20%，福田区的客户占到约10%，罗湖和龙岗区的客户更少。有一部分客户都是慕名荣超的品牌而来。七、项目优劣势优势：1、区位优势。本项目位于深圳市宝安区区政府对面，为将来宝安区商业中心和商务中心区域（CBD），人流、物流、资金流比较集中。作为正在开发的宝安新中心区，荣超提前入主，届时周边会有多个写字楼，形成良好的商务区，作为正在发展中的新中心区，将来的升值潜力无限。2、开发商知名度高。作为拥有15年开发阅历的品牌开发商荣超地产，从1998年到现在，已经开发了7座写字楼，占中心区写字楼开发量约20%，累计开发商务建筑面积逾五十五万平方米，从深圳国际商会大厦到荣超中心，其知名度是相当高的，因此有众多的老客户、外地顾客慕名而来。3、交通四通八达。本项目接近宝安区政府，共有12条公交线路能够干脆到达宝安区行政中心，而项目所在地离这一站点也不过几百米远。公共交通比较便利，可以干脆去往南山、福田、罗湖等区。同时，地铁1号线延长线、3号线都会到达，作为地铁边物业，具有巨大的交通便利优势，09年地铁1号线延长线开通后，对整个宝安新区带来的发展机遇也不行低估。有一部分客户也受到地铁口物业的巨大吸引力而选择此区域。滨海大道、深南大道缩短了宝安到罗湖、福田的时间距离。乘坐相关大巴：319路、631路、794路、368路、628路等可到观澜、银湖汽车站、金威啤酒厂等，出行畅通便捷。地段好是其得天独厚的优势，该项目只要25分钟就能赶到深圳机场。4、区域品牌开发商多。宝安中心区既有本土品牌发展商富通、泰华等，也有非本土的深业、高发、荣超、鸿荣源等，并有像富通城、凯旋城这样面积50多万平方米的大盘，由于是拥有实力的品牌发展商开发的大盘，不仅楼盘素养较高，楼盘种类也比较丰富，既有高端产品尚都、天悦龙庭，也有面对中低端消费群的产品如凯旋城、金成时代等。并且富通城的PARKHOUSE产品，满意了不同层次人群的需求。这些楼盘对今后CBD区的白领置业带来了巨大的吸引力，也为后期新中心区成为高素养人文商务区打下了良好的基础。5、宝安新中心区的区域形象较优。宝安新中心区拥有优良的海景资源和超前的规划，是深圳规划最好的次中心区，加上市政配套、商业结构都比较合理，无论是居住还是商务办公，都算得上是滨海生态区的CBD。在规划和景观方面，现阶段关外其他片区是无法同宝安新中心区同日而语，从而也成就了其独一性和稀缺性。6、具有剪刀差优势。相比市区新推出的写字楼，宝安由于地域限制，因此均价在18，000元/㎡左右，其最好的高层也只有22，000元/㎡，相比市区至少20，000元/㎡的起价，与市区相同档次楼盘价格差距在一倍左右，随着关外城市化的快速发展，也提升了宝安新区在深圳人心目中的地位，因此，从价格吸引力来看，宝安新区对市区写字楼的影响会很大。7、政府大配套的完善。作为规划的新区，同时又是CBD的水准，现阶段周边就有宝安行政中心、宝安体育中心、中心广场，后续政府还会相继配套图书馆、青少年宫、艺术中心、演艺中心、会展中心、历史文化博物馆、自然科学博物馆、海滨度假酒店、地铁站广场、黄金海岸、游艇码头、港湾购物中心及电影院、滨水商业区、海滨大道等市政、公共、休闲和商业配套，都将给新中心区的发展带来利好因素。预料，新中心区的商业中心以新城大道为辐射圈，在周边高尚住宅群中形成高尚、时尚具有一流水准的消费商业圈。其中以休闲、消遣为主协作餐饮、文化、服务等为一体的多功能、高档次、现代化的大都市商业群体。这些规划和配套都大大加强了客户对宝安新中心的商务氛围的信念。劣势：1、购买力。宝安CBD的发展是前几年才起先的，而CBD的发展还须要经验几年，因此市场的承接力不是很好。2、潜在的竞争威逼。因为此处为宝安的CBD区，据有关政府部门的规划，宝安中心区将来将耸立起40多栋商业写字楼，其中鸿荣源的国际西岸商务大厦等都已盖到顶层。考虑到楼盘比较集中，干脆竞争的机会也会更多，因此后期压力较大。3、教化资源匮乏。新中心区唯一不足的就是教化资源匮乏，由于该区为新规划区，对于学校的建设尚未到位，仅有较远处的海滨中学等屈指可数的几家学校。八、总结看完宝安的楼盘，再结合我们项目，有颇多感受，两