新房地产工程管理人员素质要求

一、应有较为齐全的工作指导性资料、文件

1.集团、公司、项目内部制定的管理文件：工程项目管理手册，制度、流程、标准等。

2.承包合同文本。

3.现行建筑、房地产等法律、法规等工具书。法律、规范、工艺等工具书。最新文件的收集与整理。

4.地方性管理文件。省市建设主管部门的地方性管理文件。

二、工程部人员在现场管理当中简洁出现的管理误区

1.认为监理人员在现场管理起到的作用不大，很大一部分工作而干脆代为监理进行现场管理，形成越俎代庖的局面。

2.认为监理人员推诿、扯皮、不作为，从而信不过监理人员，该由监理人员担当的责任，而没有正真担当。

3.认为总包单位主要管理人员职责缺失，对其无法实行措施，而任由发展。

4.认为承包商管理水平较低而象教自己的孩子、学生一样的边学边干式的指导工作。

5.为了削减指令在下达过程当中的过滤现象，而干脆跨越好几级别将指令下达到执行层面上。

6.制度底线不清楚，导致被管理者贪得无厌、屡犯同样的低级错误，使得工程部管理主动性、限制力较弱。

7.阅历管理成分较多，合同管理成分较少。

8.团队建设当中，个人英雄主义占上风，相互帮助、依靠的团队精神欠缺。

9.老好人的管理方式。

10.分包队伍较多，带来现场协调的事务较多，切难以协调。

三、工程部管理人员简洁发生的思想误区

1.工程部是冲突聚集地和爆发点

2.工程部是给老板花钱的部门，难以受到老板的赏识

3.现在工程部是公司的短板，在较长的时间里难以调整

4.有问题找领导，成为惯性思维；由自己经过沟通协调能够完成的事项，转移到了上级身上。

5.老是认为自己部门很忙，其他部门事情少。如：设计部有设计院，预审部有询问公司，选购 部是买方财神，那吗工程部不是有监理公司吗？（常常认为自己是最忙的，其他部门及人员没有多少事情，每天上网、闲聊、看新闻。假如自己达到肯定的管理境界，你同样可以在办公室里喝上一个月的大茶，达到无为而治的管理最高境界。）

6.认为其他部门“踢皮球”，老是踢到本部门。误把“传球”认为是“踢皮球”。你自己为什么没有“踢皮球”的艺术？努力打造“传球高手”和“射门高手”。

7.工作中少有不顺心就牢骚满身。工作中要少一点牢骚，多一点赞美；少一点埋怨，多一点支持；

8.简洁认为办公政治深厚，“小报告”盛行，而难以发挥自身潜力，并且团队凝合力较弱。

四、工程部管理人员管理深度的把握

1.越位管理与越级上报是同样的错误导向

2.干脆管理与指导管理是不同性质与效果的管理

3.充分授权与事必躬亲之间须要平衡

4.抓大放小，把握工作关键点

五、工程部管理人员的角色定位

1.象管理自己的企业一样管理工程现场。要有主子翁精神。

2.自动自发的完成每一件事情，供应个人、团队执行力。

3.可以换位思索，不能越位行事；做好本职份内工作，帮助周边客户。

4.时常调整的角色，注定采纳不同的方法工作。对内是服务于客户，对外是孙子式服务。

六、正确面对造成工程部中、低层管理人员工作难的部分缘由

1.权力范围有限。工作就应在自己的权限范围内进行工作，超出权限范围和权利不能完全利用均不行取。

2.可以利用和协调的资源有限。资源的平衡安排是组织架构等高层限制的范畴，充分利用好现有资源是工作思维导向。

3.工作职责、标准界限不清带来的连带责任。制度化、标准化、流程化建设是不断完善的过程，在已经明确的职责范围内完成工作的同时，还须要做好界线不清的相关工作内容。

七、简洁让领导误会的几个方面

1.忠诚度的误会

2.协作度的误会

3.责任心不强的误会。无志气主动担当责任。

八、不行触及的高压线

1.廉洁自律。常在河边走，有谁信任你不湿鞋；湿鞋不行怕，只怕浪头大；鞋湿尚可干，浪大命自先。严格自我把控，打造个人品牌的一部分。

2.合理避嫌。介绍、举荐拟合作方，要特殊留意避嫌。

3.把握距离。与合作方不行过度亲近；天下的全部老板都不想看到自己的员工和承包商打的火热，如有，老板第一思维是想到什么？

4.支点平衡。平衡的支点不能动摇，即不打破自己的原则。既不偏向对方，也不纵容内部。公允、公正，确保中立。

5.借花献佛不行过度。不拿制度卖人情。私自放弃合同权力，等于出卖自身责任。

九、工程现场各方管理人员的工作协作与协作

1.与上级之间的协作。自己去唱黑脸，面子给上级。

2.与同事之间的协作。同事间是互为客户的关系。

3.与下级之间的协作。大胆授权、主动督导。

十、对现场监理人员的管理

1.严抓监理单位招标过程当中的监理人员素养要求及配置。并作为管理的重中之重。

2.项目工期、动态的人员配置、人员素养标准与监理费用相匹配。

3.限制在场监理人员的组织架构。以总监为首的三级管理组织架构。

4.了解每个监理人员的专业与管理技能状况。

5.关切每个监理人员的个人待遇及思想动向。

6.严格把关在场监理人员的不正值行为。

7.擅长发觉对方的“闪光点”，用其长，避其短。

8.象对自己的兄弟姐妹、同事一样来对待和关切监理人员。

9.做到只要监理人员能够做到、做好的事情，留意抓结果即可。

十一、工作流程的标准化

1.流程化管理是管理工作的核心之一。

2.工作流程的编排与规则的制定是中层管理人员的职责范围。高层指明方向确定目标后，须要中层制定规则、编制流程，由底层来执行。

3.流程再造问题的探析。如工程变更、工程洽商、现场签证等流程的反复调整；简洁的流程，受困难的成本限制所制约。

十二、工程部管理人员应具备的专业技能

1.精通本专业范围内的技术。努力做一专多能的复合型人才。

2.驾驭本专业周边范围内的专业要点。让绿叶来衬托鲜花。

3.合同管理实力。

4.资料管理实力。自己的管理资料，要分类组档。

5.专业技能与管理技能的对应。建设工程相关专业学问与管理实力、领导实力之间受职位的改变其所利用到的比例不同。职位越向上，工作中用到的专业技术学问会越少，用到的管理学问同时相应增多。

十三、工程部管理人员应具备的管理实力

1.支配实力。综合学问与阅历的完备结合才能编制一个好的支配。支配要具有前瞻性。支配是管理工作的第一步。支配是一个项目全过程的全方位的支配，是项目公司各个部门支配的系统整合；包括：财务、人力资源、营销、设计、工程、投资限制、招标、材料、物业等部门。支配须要预留机动时间。

2.组织实力。各种资源的组织、搭配、利用实力。

3.执行实力

支配的实施。管理工作的第三步。在支配的不断纠偏中按规定执行。

把握原则，讲究敏捷。即坚持听从，又不盲从。

执行力即贯彻力度；执行力的核心：人员、运营、战略；人员是用正确的人，运营是把事情做正确，战略是做正确的事。

自动自发，没有任何借口，

合理的要求是训练，不合理的要求是磨练

发觉问题、思索问题、处理问题的实力。不同的角度（位置）发觉的问题会不同。

4.纠偏实力。PDCA管理循环

PDCA循环的8个步骤与所用方法

阶段步骤质量管理方法

NO管理内容

P阶段

支配1分析现状，找出质量问题排列图法,直方图法,限制图法,工序实力分析,KJ法,矩阵图法

2分析产生质量问题的缘由因果分析图法,关联图法,矩阵数据分析法,散布图法

3找出影响质量问题的主要因素排列图法,散布图法,关联图法,系统图法,矩阵图法,KJ法,试验设计法

4制定措施支配目标管理法,关联图法,系统图法,矢线图法,过程决策程序图法

D阶段5执行措施支配系统图法,矢线图法,矩阵图法,过程决策程序图法

C阶段检查6调查效果排列图法,限制图法,系统图法,过程决策程序图法,检查表,抽样检验

A阶段处理7调查效果标准化,制度化,KJ法

8提出未解决的问题转入下一个PDCA循环

5.总结实力。人要细心视察、勤于思索、勇于行动。完成一项工作，刚好进行总结。同样的错误不犯第三次。马上行动。

6.沟通实力

a)向上沟通：时间支配、任何地点、打算答案，不出问答题，要出选择题，答案要两个以上。（如：现场存在问题的反应；寻求上级帮助；推脱无法作为责任；让上方找寻权力支撑点）

b)向下沟通：了解状况（瓶颈）要求反思，供应方法、紧盯过程，接受看法、共谋对策、尝试机会。

c)水平沟通：主动、体谅、谦让；自己先供应协作，再要求对方协作；分析利弊加双赢的结果。

d)沟通的基本问题是心态，自我、自私、自大；

e)沟通的基本原理是关系，留意他的状况与难处、需求与不便、苦痛与问题；

f)沟通的基本要求是主动，主动的支援、反馈；

7.协调实力。

管理当中发生冲突并不行怕，只要找出冲突和冲突发生的缘由，把握原则，利用合适的方法将其冲突有效处理。

有效处理冲突的十种方法：设立更高目标法、回避法、隔离法、协商法、折中法、模糊化解法、转移法、缓冲法、自我反省法、仲裁法。

8.领导实力。6W管理

1)5W1H方法：缘由（何因）、对象（何事）、地点（何地）、时间（何时）、人员（何人）、方法（何法）等

2)六个方面提出问题进行思索：

Why——为什么干这件事？（目的）；

What——怎么回事？（对象）；

Where——在什么地方执行？（地点）；

When——什么时间执行？什么时间完成？（时间）；

Who——由谁执行？（人员）；

How——怎样执行？实行那些有效措施？（方法）

9.约束与激励实力

制度与人情的驳议。做人就不要做事，做事就不要做人！性格确定命运,气量影响格局

萝卜加大棒式的管理

指责人的技巧（指责五步法：干脆提出问题－提出事实－让其相识到问题的存在－提出后果－找出解决的方法）

激励要不同人运用不同的激励方式。

约束与激励分人而异：人的需求有五个层次：生理需求；平安需求；社交需求；敬重需求；自我实现的需求

激励五要素：刚好、详细、阐述好处、个人感觉、再接再厉。

10.会议组织与主持实力。

(1)会议的组织。支配、审批、发放资料。

(2)会议的主持。会、议、决、行、果。

(3)会议的发言、表态依次:自下而上，最终领导决议。留意：只做减法