建筑房地产工程造价成本全周期成本管理要点干货

建筑房地产工程造价成本全周期成本管理要点干货第一页，共240页。

目录一、立项阶段成本控制重点二、规划环节成本控制重点三、可研阶段成本控制重点四、设计阶段成本控制重点五、招标阶段成本控制重点六、合同履约阶段成本控制重点、措施、案例七、三边工程成本控制重点八、设计变更洽商成本控制重点九、施工索赔管理控制重点、原则十、如何实行成本动态控制十一、竣工结算阶段成本控制重点十二、销售阶段成本控制重点十三、总公司、项目公司二级管理体系第二页，共240页。第一篇、立项阶段成本控制重点第三页，共240页。立项阶段特点1立项阶段控制原则2立项阶段成本测算内容56案例分享61本阶段对造价的影响3不同开发形式的成本控制重点4第四页，共240页。一、立项阶段特点1、特点：（1）受国家法规政策限制，可控度有限（2）运作灵活度小（3）随开发方式的不同成本控制手段不同（4）集团或总部投资决策部门为成本控制主要责任人第五页，共240页。二、控制原则在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用。2023/4/21第六页，共240页。三、本阶段对造价的影响购地阶段的成本控制是整个项目成本控制的第一步，一般占房价的23%左右，占总成本的30—50%。购地费用的合理与否，对项目整个成本控制有直接影响。2023/4/21第七页，共240页。控制要点控制对象控制策略控制责任部门开发形式1、新征土地（1）征地费用①少交或晚交，力争减免集团投资部门（2）拆迁安置费用②房产确权后办理拆迁安置费用集团投资部门或开发部门（3）大市政费用③自建部分按照公司成本体系办理④交政府部分由开发体系按有关规定办理成本部负责自建部分，开发部负责交政府部分。（4）规划条件⑤满足公司利益最大化，合理提高容积率，降低土地成本项目部、设计部负责2、招拍挂购地（1）购地费用①市场及地块现状调研② 在公司要求利润水平下测算能承受的最大地价公司投资决策部门（2）大市政费用③ 自建部分按公司成本体系办理④交政府部分按有关规定办理成本部负责自建部分，开发部负责交政府部分。（3）规划条件④ 最大限度利用规划条件，提高容积率以获取最大利润项目开发部、规划设计部四、不同开发形式的成本控制重点第八页，共240页。控制要点控制对象控制策略控制责任部门开发形式3、买断项目（1）买断内容① 明确买断内容明细公司投资决策部门（2）付款总额② 为公司争取最大利益（3）付款时间③ 尽量拖后并分多次支付公司投资决策部门（4）三通一平或三通一平的标准④ 明确验收标准明细项目工程部（5）手续风险⑤ 与项目付款时间直接挂钩公司投资决策部门4、合作开发（1）合作方式① 符合集团要求有利于分公司公司投资决策部门（2）分成比例② 双赢原则公司投资决策部门（3）交房时间③ 尽可能地延后交房项目工程部（4）交房标准④ 不低于合同中交房标准项目营销部、工程部（5）付款总额⑤ 选择有利于公司利益的方式公司投资决策部门（6）付款时间第九页，共240页。1、成本测算2、项目经济性评价3、盈利目标5、立项阶段成本测算内容第十页，共240页。6、立项阶段成本控制案例第十一页，共240页。第二篇、规划环节成本控制重点第十二页，共240页。规划环节成本控制要点规划方案成本控制重点规划报批成本控制重点案例分享扩初到功能成本控制重点第十三页，共240页。控制要点：“一锤定音”的地位和作用周密规划，科学讨论，严格审批设计部和各类专业评审委员会承担成本控制任务第十四页，共240页。规划方案成本控制重点控制要点控制什么怎么控制谁来控制1、规划方案（1）可行性规划设计市场信息搜集和分析市政状况信息分析规划要点确立可行性研究设计任务书、可行性设计变更规划设计部负责，项目、成本、销售部配合（2）方案评审组成可行性规划评审委员会，对方案进行评审、确定。未通过的方案进入可行性设计变更环节，再重新评审。由项目、设计、工程、成本、财务、销售等各部门组成评审委员会，总经理负责（3）设计成果对可行性规划设计根据实际情况进行细节调整设备选型方案提前确定设计部负责，工程部、成本部、采购部配合根据提交的设计成果进行投资估算成本部负责，设计部配合2、报批设计（1）设计方案根据项目前期运营的情况和市场分析制订设计任务书设计部负责，项目部、销售部协作方案设计招投标设计部招投标评审委员会方案设计评审设计部负责，项目部、销售部协作（2）报批注意市政设计注意相关法规，完善自身报批规范性，材料完整项目部负责，设计部配合第十五页，共240页。控制要点控制什么怎么控制谁来控制3、扩初设计（1）扩初设计要求对报批设计进一步调整设计要求内部审核设计部负责，知会各部门（2）成本概算根据扩初设计招投标方案和设备选型、实体研究、环境方案等因素对总成本作出概算成本部负责制订经营指导书运营部负责（3）扩初设计图根据扩初设计要求招标专家评审内部评审招投标评审委员会设计调整设计部负责4、桩基设计（1）地质勘察搜集权威地质资料自己专业人员勘察设计部负责，工程部协助（2）设计方案评审桩基设计2种以上形式由专家进行桩基形式和桩基结构评审（3）桩基施工图设计调整第十六页，共240页。控制要点控制什么怎么控制谁来控制5、施工图设计1.施工图设计要求根据销售包装设计、桩基设计、功能设计及配套设施等因素，在扩初图基础上确立施工图设计要求建安施工图中结构造价、建筑造价和环境设施费等约占总造价70%的部分属于设计方可控部分，应严格审核。设计部和工程部负责，其他部门协助1.报建政府部门报批费，按政府有关政策交纳。项目部1.报施图1.审图1.施工配合互审互签，明确修改意见，设计洽商设计部负责，工程部协助，知会销售部1.面积测算设计图纸测算与实际施工时检验相结合设计部负责，工程部协助6、装修方案设计1.方案设计要求根据扩初设计图、经营指导书和实体研究的结果确定方案设计要求设计部负责，销售部协助1.材料设备选型

成本方案市场信息调研根据设计要求确定装修材料和设备设计部负责，成本部、采购部协助制订装修设计目标成本计划明细表装饰综合价格拆分分析1.招投标制订设计任务书设计部负责，销售部协助评审招投标评审委员会第十七页，共240页。控制要点控制什么怎么控制谁来控制7、功能设计（1）小区建筑物功能的经济评估市场调研销售部有针对性扩充建筑物功能设计部负责，销售部、工程部协助（2）市政配套方案市政状况调研争取政府有利条件项目部负责（3）环境方案设计根据投资估算和报批标准确立环境设计方案目标成本总额设计部负责，项目部协助招投标招投标评审委员会（4）智能化设计市场现状分析，智能化必要性分析智能化内容控制销售部负责招投标，寻找外部合作，争取双赢招投标小组组织，总经理负责（5）销售承诺保持各部门与销售部的信息畅通，保障销售承诺与实际功能的一致性设计部负责，工程部协助其他费用限额设计严格按限额指标审核设计成果设计部负责，成本部配合第十八页，共240页。控制要点控制什么怎么控制谁来控制9、设计变更（1）设计调整费用严格执行合同设计部（2）设计变更洽商严格按照设计变更洽商流程进行设计部负责，工程、成本部协助10、材料设备（1）选型（2）方案确定时间在扩初图确定前确定材料设备，使设计在图纸阶段就考虑了材料设备的安装设计部负责，工程部、采购部协助（3）采购招投标招投标评审委员会11、其它费用物业管理完善费限额设计成本部第十九页，共240页。建筑方案成本优化重点关注：1、总图定位：价值差别巨大2、主、客观资源善用3、容积率、层数4、车均面积与公摊面积5、平面优化与精细化6、门与窗7、建筑外观设计案例分享第二十页，共240页。1、总图定位：价值差别巨大，下图是一个产业园项目总图的比较，3~5个亿的差别

案例分享第二十一页，共240页。

2、主、客观资源善用一是因地制宜量身定制，资源利用最大化景观、朝向、间距、商业界面等资源用足，道路、噪音、空气和视觉污染等不利因素最小化。下图项目位于深圳，优化为规划与建筑平面紧密结合的设计，量身定做户型，用足每一寸土地和面宽。增加舒适性，如价格差为500元/平方米，则价值增加：66752×0.05=3337.6（万元）案例分享第二十二页，共240页。二是教育、交通、医疗等资源利用最大化案例分享第二十三页，共240页。3、容积率、层数一是做够容积率。提高容积率的办法有：加大进深，精细化日照设计，把东西面宽用足顶层局部复式等。下面项目为顶层局部复式的实际案例。北面退台4.5米，南面做复式，不影响日照，可增加面积：13413平方米，假如每平方米利润0.12万元，则价值：13413×0.12=1609.56万元。案例分享第二十四页，共240页。案例分享第二十五页，共240页。二是控制建筑层数需要注意公共建筑24、50、80、100米几个高度，以及住宅建筑6、11、18、27、33几个层数，不要因为恰好超过一点而多花冤枉成本。例如高铁明珠项目为限价房，成本最低即利润最高。优化设计通过控制层数，方案四在相同间距、空间等品质指数的情况下减少8个单元100米建筑，节省成本约：420×33×8×0.02=2217.6万元。案例分享第二十六页，共240页。4、车均面积与公摊面积一是车均面积，动辄节约上千万成本。按照每100平方米地上面积一个车位估算，如每个车位32平方米，则地下车库的面积比例约为25%，因此，地库的设计是非常重要的，可以说地库是住宅建筑以外的最大建筑类型。车库需要与地上建筑协调规划设计，那怕优化出一个车位，也是相当于节省30来平方米的面积，或6万元以上的造价。很多项目的车均面积在40平方米左右，同样是1000个车位，车均面积为30和35平方米将相差5000平方米面积，成本为1000万以上。合理地库车均面积应该控制在30平方米左右。车库设计需要注意：最合理的柱网，车道需两边停车，尽量减少地下停车，尽量抬高车库，避免设计双层地下车库，严格控制设备用房面积，设备用房及楼梯宜集中布置在角落或不宜停车之处。案例分享第二十七页，共240页。下图是一个小项目地库优化示意图，仅仅微调平面，优化出50个车位，成本价值也有300万以上。案例分享第二十八页，共240页。二是公摊面积，可压缩成千上万平米。很多高层住宅户型公摊面积太大，特别是北方户型，核心筒经常是70~80多平方米，好的设计都是可以控制在60平方米左右。如果每户增加3平方米套内面积，则可以把两间卧室的边长拉大0.4米，原来放不了电视台或衣柜的卧室就都可以放了，每节约一平米就可以舒适一间房。公共建筑售价往往比住宅更高，也同样需要严格控制公摊面积，当然特别追求舒适的除外。2014年华南城三地住宅项目优化设计，增加套内面积3万多平方米，折算价值是1.8亿多，换算建造成本也有约0.5亿。案例分享第二十九页，共240页。5、平面优化与精细化平面优化，功能合理化是优化的重点，有的户型一优化就可以多出玄关、卫生间、餐厅等空间，或者提高空间的使用效率，哪怕挪动一处墙体、改变一下开门的位置，都可能大大改善使用效果。另外在形式上也可以结合装修设计。案例分享第三十页，共240页。第一，外形更加规则。对车库、商业和造价有利，北部可增加商业面积：20.52×2层×4栋=164.16（平方米），价值：164.16×1万元/平方米=164.16万元，地下室面积的节约更加是不可估量。第二，标准层公摊面积减少11.08平方米。增加套内面积：11.08平方米×30.33层×12栋=4032.68平方米，价值：4032.68平方米×0.5万元/平方米=2016.34万元。第三，核心筒品质相当。电梯厅虽然稍暗，但通风可对流，另外入户处更加明亮。案例分享第三十一页，共240页。6、门与窗减少角部开门，可产生增加数平米的效果。角部开门会使角部两边墙壁无法摆放家具，如门垛加长到0.6米左右，则可以减少一边墙体被门占用，增加可能的家具空间，实现“U”形布局，产生一平方米的使用效果，整套数扇门的改善则相当于增加数平方米的使用效果，这对于小户型的居住非常有利。案例分享第三十二页，共240页。卧室两方向开窗，人生三分之一的时间呼吸好空气。可开发产品包括房间百页门、装饰型排气风扇等。案例分享第三十三页，共240页。7、建筑外观设计一是同成本也有天壤之别的效果。控制外墙表面积、通过设计用普通的材料和工艺实现比较经典的效果。好的建筑形象可以产生大的吸引力，提高收益。下面是一个五星酒店的立面优化前后对比，造价相差不大，效果却是天壤之别。案例分享第三十四页，共240页。二是艺术化创新的惊艳。在传统建筑的基础之上，通过设计艺术化地创新，基本不增加成本，可以产生很有新意的惊艳效果，甚至可以变普通建筑为旅游景点或历史文物，如上海、天津、武汉租界的欧式建筑，黄山宏村，贵州遵义夜郎城等。下面为陈氏宗祠的设计.案例分享第三十五页，共240页。三是中国建筑师也能做地标。南昌华南城CBD的优化设计，通过取消规划和建筑单体弧线，节约大量成本和工期，两外观优化方案分别通过“彩色玛瑙塔”和“庐山瀑布”的概念，低成本地实现了美轮美奂的艺术化效果，充满烂漫色彩，达到标志性建筑的目的。原设优化计设计案例分享第三十六页，共240页。四是低成本也可能更艺术性。下图为映山红主题的项目优化。纯雕塑、节约造价、不需要运营；绿叶商业，规则坡屋顶。避免主题建筑2.8万平方米的体量，雕塑更容易做出足够的体量，造价低廉，节约2.2亿。原设计案例分享第三十七页，共240页。优化设计案例分享第三十八页，共240页。8、另辟蹊径的优化设计一是公寓设计住宅化，提高品质对小区内部通风更加有利，也避免南面一堵墙，设为小户型住宅，有更多的端部高品质户型，同时也更加有利于结构，便于销售。如价格差为3000元每平方米，则价值增加：21728×0.3=6518.4（万元）。案例分享第三十九页，共240页。二是伸缩隔断，客厅、餐厅晚上变卧房。户型每多一房间，面积大概需要增加15平方米，通过在客厅和餐厅安装伸缩隔断，再配合一些可变家具，晚上把客厅、餐厅变为卧房。对于业主可以大大提高其使用效率，出租提高租金；对于开发商，通过装修也可以提高其销售价格，特别在一二线城市，价值巨大。可开发产品包括美观隐形的伸缩隔断、可变家具、收纳墙体材料安装服务等。案例分享第四十页，共240页。案例分享第四十一页，共240页。案例分享第四十二页，共240页。第三篇、可研阶段成本控制重点第四十三页，共240页。一、可行性研究的概念二、可研报告的结构和内容三、可研重点四、案例分享第四十四页，共240页。一、可行性研究的概念一、可行性研究的概念

运用多种科学手段综合论证一个工程项目在技术上是否先进、实用和可靠，在财务上是否赢利；作出环境影响、社会效益和经济效益的分析和评价，及工程项目抗风险能力等的结论；为投资决策提供科学的依据。第四十五页，共240页。二、可研报告的结构和内容（1-5）1.总论：项目背景、概况、问题和建议2.市场调查与预测：为可研的重要环节，内容包括：市场现状调查、产品供需预测、价格预测、竞争力分析、市场风险分析3.资源条件评价：资源可利用量、资源品质情况、资源赋存条件、资源开发价值4.建设规模与产品方案：建设规模与产品方案构成、建设规模与产品方案比选、推荐的建设规模与产品方案5.场址选择：场址现状、场址方案比选、推荐的场址方案第四十六页，共240页。7.原材料燃料供应：主要原材料供应方案、燃料供应方案.8.总图运输与公用辅助工程：总图布置方案、场内外运输方案、公用工程与辅助工程方案9.节能措施：节能措施、能耗指标分析10.节水措施：节水措施、水耗指标分析6.技术方案、设备方案和工程方案：方案选择二、可研报告的结构和内容（5-10）第四十七页，共240页。12.劳动安全、卫生与消防：危险因素和危害程度分析、安全防范措施、卫生保健措施、消防设施13.组织机构与人力资源配置：组织机构设置及其适应性分析、人力资源配置、员工培训14.项目实施进度：建设工期、实施进度安排15.投资估算：建设投资估算、流动资金估算、投资估算表11.环境影响评价：环境条件调查、影响环境因素分析、环境保护措施二、可研报告的结构和内容（11-15）第四十八页，共240页。17.财务评价：财务评价基础数据与参数选择、销售收入与成本费用估算、财务评价报表、盈利能力分析、偿债能力分析、不确定性分析、财务评价结论18、国民经济评价：影子价格及评价参数选取、效益费用范围与数值调整、国民经济评价报表、国民经济评价指标、国民经济评价结论19.社会评价：项目对社会影响分析、项目与所在地互适性分析、社会风险分析、社会评价结论20.风险分析：项目主要风险识别、风险程度分析、防范风险对策16.融资方案：融资组织形式、资本金筹措、债务资金筹措、融资方案分析21.研究结论与对策：推荐方案总体描述、推荐方案优缺点描述、主要对比方案、结论与建议二、可研报告的结构和内容（16-21）第四十九页，共240页。市场调查产品方案财务评价三、可行性研究的重点第五十页，共240页。1.《项目成本盈利预测表》3.《项目现金流量预测表》2.《建安成本目标控制表》4.《项目建安成本预测明细表》四、可研阶段成本控制重点第五十一页，共240页。现场踏勘+实地调研在可研阶段，成本部的主要工作是完成目标成本（可研版）测算，以及配合设计方案对比提供相应的成本测算数据。由于可研阶段设计信息粗浅，大部分成本指标可以使用“数据库+修正”的方式获取，唯有市政配套和地下工程的成本需要重新测算。如大市政、地基处理、桩基础、基坑支护等。特别小心：高压电、地形地貌、地质条件、市政条件、交通、防洪排水、地下采空、古墓、坟、山洪。。。。。。五、可研阶段成本重要工作内容第五十二页，共240页。五、案例分享第五十三页，共240页。第四篇、设计阶段成本控制重点第五十四页，共240页。执行设计标准01推行标准设计02合同措施管控

04价值工程应用0506推行限额设计031416150708主要限额指标案例分享项目设计的经济评价第五十五页，共240页。设计阶段成本控制重点设计阶段对成本的影响设计阶段是成本控制的关键阶段。设计一条线，投资千千万。初步设计阶段：影响投资75%～95%技术设计阶段：影响投资35%～75%施工图设计阶段：影响投资5%～35%第五十六页，共240页。01执行设计标准5）减少设计工作量，提高设计效率设计标准的作用6）促进建筑工业化、装配化，加快建设进度4）提供控制工程投资的方法和依据2）保证安全性和使用功能3）提供设计必要的指标、定额、计算方法和构造措施1）对规模、内容、建造标准进行控制6个标准第五十七页，共240页。推行标准设计02

通用的标准图、通用图和复用图。采用标准设计可加快设计进度1～2倍，节约建设投资10%～15%。第五十八页，共240页。推行限额设计03

按批准的投资估算控制初步设计，按批准的初步设计总概算控制施工图设计。即将上阶段设计审定的投资额和工程量先行分解到各专业，然后再分解到各单位工程和分部工程。各专业在保证使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更。

限额设计是按照投资或造价的限额进行满足技术要求的设计。它包括两方面内容，一方面是项目的下一阶段按照上一阶段的投资或造价限额达到设计技术要求，另一方面是项目局部按设定投资或造价限额达到设计技术要求。

限额设计是建设项目投资控制系统中的一个重要环节，一项关键措施。在整个设计过程中，设计人员与经济管理人员密切配合，做到技术与经济的统一。设计人员在设计时以投资或造价为出发点，做出方案比较，有利于强化设计人员的工程造价意识，优化设计；经济管理人员及时进行造价计算，为设计人员提供有关信息和合理建议，达到动态控制投资的目的。

第五十九页，共240页。5）设计方案优选：如基础形式的比选4）强化指标管理：如结构专业的混凝土含量、钢筋含量、窗墙比等；安装工程设备的国产化；园林工程中的软硬比、乔木灌木比等；3）加强设计变更管理2）严格控制施工图预算：重点在工程量控制方面；5大内容1）重视初步设计的方案选择限额设计控制工作的主要内容第六十页，共240页。合同措施管控

04合同措施管控

采用合同措施，有效控制造价针对目前设计人员经济观念淡薄，设计变更随心所欲。应在设计合同经济条款上，增加设计变更及修改的费用额度限制条款，如设计变更费超出施工合同价的某一比例（如5%）时，则扣罚一定比例的设计费（设计质保金）。采取一定的约束力是对设计规范、设计标准、工程量与概预算指标等各方面控制的一种举措。第六十一页，共240页。价值工程应用

优化设计方案价值工程（ValueEngineering，VE）又称为价值分析（ValueAnalysis，VA）是一门新兴的管理技术，是降低成本提高经济效益的有效方法。所谓价值工程，指的是通过集体智慧和有组织的活动对产品或服务进行功能分析，使目标以最低的总成本（寿命周期成本），可靠地实现产品或服务的必要功能，从而提高产品或服务的价值。

价值工程的主要思想是通过对选定研究对象的功能及费用分析，提高对象的价值。这里的价值，指的是反映费用支出与获得之间的比例，用数学比例式表达如下：价值＝功能／成本，即“V＝F/C”。这条提示了“用最少的投资，争取最大效益”的五条方法：

价值工程应用05第六十二页，共240页。价值工程应用1价值工程应用2价值工程应用3价值工程应用4保持开发项目功能不变，降低项目投资。

投资不变，提高项目功能投资虽有所增加，但功能提高幅度更大。

降低一些次要功能，使成本大幅降低价值工程应用5运用新科技，新技术，既提高功能，又降低项目投资价值工程5大应用第六十三页，共240页。影响工程设计经济的主要因素

建筑的设计有技术性，更包含设计的科学性和经济性，研究和分析设计经济的影响因素，对寻求工程设计经济效果的途径，降低工程造价有着极其重要的作用。影响建筑设计方案经济性的主要因素有以下八个方面。06项目设计的经济评价第六十四页，共240页。8个因素6、建筑的单元组合：合理安排建筑的单元组合，能提高设计方案的经济效果，单元组合数可以影响山墙、基础、屋面等部位的造价；4、层数：高层建筑可以节约用地，节约市政投资。2、户型：小户型单方造价比大户型高，因为小户型内墙多，相应墙面抺灰、管线敷设安装单方造价就高；8、建筑结构形式：框架剪力墙结构体系造价最高，框架结构体系次之，砖混结构造价最低。因此，建筑结构的选择，是影响建筑设计方案经济性的一个重要因素；7、结构配筋：结构工程师的设计水平，直接决定了建筑钢筋含量的高低，从而影响工程造价；3、层高：室内净高直接影响建筑造价。降低层高可以：直接节省投资；节约建筑材料和劳动消耗，减轻建筑自重，提高抗震能力；降低采暖能耗，节约能源，提高建筑密度；节约用地，同时，也有利于节省市政投资。1、建筑造价构成比：建筑造价构成比反映的是不同工程部位的造价占总造价的比值。分析这个可以找出降低造价、提高经济效果的方向；项目设计的经济评价5、建筑的平面形状：一般来说，建筑的平面形状越简单，其造价相应地越低，施工也经济；第六十五页，共240页。

项目设计的经济评价

项目设计中的关键词概念设计阶段关键词“选择大于努力”—“决策挣大钱、技术挣小钱”

。总图定位是核心，货值、适销、现金流多方案比选最优是目标。第六十六页，共240页。项目设计的经济评价方案设计阶段关键词“掏干挖尽”—对已确定的规划指标要“掏干”（对内），对可用的资源要“挖尽”（对外）。容积率以“货值最大化、利润最大化、现金流最优”为目标，“掏干、榨尽”土地价值。对建筑密度指标“挖尽”项目周边环境价值，如“底商寸土寸金”，结合不同周边资源、布置不同商业形式，不浪费一平米商业用地，商业货值的最大化。第六十七页，共240页。项目设计的经济评价体型系数和建筑风格对成本的影响体形系数：建筑物与室外大气接触的外表面积与其所包围的体积之比。

影响了谁第六十八页，共240页。项目设计的经济评价几个重要数据：（1）常规的体型系数（各地标准不一样）第六十九页，共240页。项目设计的经济评价（2）超常规后的成本影响一般情况，当体型系数由0.35变为0.38即增加0.03时，在结构不超限的情况下，成本+100元/平（其中结构成本约30元/平）。第七十页，共240页。项目设计的经济评价建筑风格与成本关系：序风格特征售价成本进度典型代表1Arcdec：儒雅低低高碧云国际社区·晓园2中式：简约雅致中低中方圆云山诗意3地中海：悠闲中中中龙湖艳澜山4现代：简约中中高深圳红树西岸5英式：精致高中低万科红郡6法式：庄严高高低绿城玫瑰园7新古典：高雅而和谐高高低星河湾第七十一页，共240页。项目设计的经济评价施工图设计阶段，关键词“指标”。施工图设计阶段指标控制为核心内容，重点为砼、钢材含量、窗地比、外立面用材、景观配比、精装标准等。第七十二页，共240页。

1、设计费

3、钢筋、混凝土限量设计2、营销费用限额

4、外立面门窗标准限额

5、外立面用材

7、公共部位装修标准限额6、景观工程费限额

8、销售展示装修标准限额078大主要限额指标第七十三页，共240页。1、设计费

本指标为项目达到交付要求及销售推广而发生的设计与设计相关的费用的限额。其中包括的内容为含规划设计、建筑设计、总平环境设计、室内设计（含公共部位、会所、样板房装修）、专项设计（含基坑支护、人工湿地、特殊水景、人防工程、燃气工程、幕墙、铝合金、钢结构、标识系统、智能化、室内灯光设计、灯光及泛光照明、变配电及专线、结构检测等）、审图及专业设计顾问等费用。第七十四页，共240页。2、营销费用限额

本指标为项目为了销售而发生的各类费用，包括营销管理费、营销推广费、卖场营造费、中介销售代理费、物业管理及客户服务等相关费用。营销费用计算以销售收入为基数。第七十五页，共240页。3、钢筋、混凝土限量设计（1）地下室指标（万科）扩大地下室结构形式指标名称一层地下室二层地下室顶板、底板均为钢筋砼结构钢筋（kg/m2）135115混凝土（m3/m2）1.1-1.20.9-1.0顶板为钢筋砼预应力主梁，次梁、顶板及底板为普通砼梁板钢筋（kg/m2）130120混凝土（m3/m2）0.9-1.00.8-0.9顶板为带托板的预应力大板，底板为普通砼梁板钢筋（kg/m2）120115混凝土（m3/m2）0.8-1.00.8-0.9顶板、底板均为带托板的预应力大板钢筋（kg/m2）110100混凝土（m3/m2）0.9-1.10.8-1.0人防地下室钢筋（kg/m2）160-165

混凝土（m3/m2）1.1-1.2

低层（别墅）地下室钢筋（kg/m2）95-105

混凝土（m3/m2）0.9-1.0

钢筋砼独立基础及条形基础钢筋（kg/m2）40-45

混凝土（m3/m2）0.4-0.45

第七十六页，共240页。（2）标准层指标（万科）建筑层高及类型抗震等级标准层控制指标

6度抗震设防7度抗震设防8度抗震设防超高层120-150米点式束筒结构钢筋（kg/m2）63.5-6771.5-7879.5-88混凝土（m3/m2）0.610.680.77高层60-100米点式束筒结构钢筋（kg/m2）44-4847.5-50.551-56.5混凝土（m3/m2）0.440.470.54板式剪力墙结构钢筋（kg/m2）44.5-5049.5-52.550-55.5混凝土（m3/m2）0.470.480.5小高层30-60米点式短肢剪力墙钢筋（kg/m2）36.5-4039.5-4442.5-48混凝土（m3/m2）0.350.370.41板式短肢剪力墙钢筋（kg/m2）39-42.542.5-46

多层8层以下点式框架钢筋（kg/m2）4042.546板式框架混凝土（m3/m2）0.360.380.42低层3层以下独立框架钢筋（kg/m2）45-4848-5055-60混凝土（m3/m2）0.30-0.350.30-0.350.35-0.40联排框架钢筋（kg/m2）40-4545-4850-55混凝土（m3/m2）0.30-0.350.30-0.350.35-0.40第七十七页，共240页。4、外立面门窗标准限额

本限额适用于住宅和商业产品。影响门窗成本构成的因素包括铝合金材料断面选择、铝合金材料表面处理、玻璃选择、五金选择、门窗地面面积比等。铝合金的成本限额需要从材料选择及开窗率等方面综合考虑，合理控制在合适水平。本限额指标由窗地比及参照标准化研究成果的铝合金门窗综合价格共同构成。第七十八页，共240页。5、外立面用材

影响成本的主要要素包括外立面材料选择、施工工艺、外墙地面面积比等。外墙的成本需从外墙的材料选择和外墙地面面积比两个方面控制，以地上建筑面积单方成本作为限额控制上限。第七十九页，共240页。

外立面用材综合指标及墙地比控制指标（按地上建筑面积计算）（万科）序号项目类型地上建筑面积成本外墙分摊（元/m2）墙地比控制备注1别墅

1.1豪宅不限1.8

1.2准豪宅3501.8

1.3中档住宅2501.6

2多层及高层

2.1豪宅不限1.5

2.2准豪宅1751.4

2.3中档住宅1101.4

2.4普通住宅901.2

第八十页，共240页。6、景观工程费限额

实施景观工程而发生的工程费用，包含硬景（消防道路、园路及广场等）、绿化、水景、景墙园建、外围墙、组团围墙、雕塑小品、室外照明泛光、室外照明、标识、人工湿地、500mm以内厚种植土回填等。软硬景及按照景观面积单价均为刚性指标。第八十一页，共240页。7、公共部位装修标准限额

按照装修区域分为大堂、地下室电梯厅（大堂）、标准层电梯厅、标准层过道、会所及公共卫生间六个区域。在装修标准上按照豪宅、准豪宅、中档住宅、普通住宅区分。对不同区域的单个大堂及会所面积确定合理值，避免盲目做大公共区域。第八十二页，共240页。8、销售展示装修标准限额（万科）档次项目硬装单价软装单价备注准豪宅别墅样板房4500元/m23000元/m2含独栋、联排、叠排、高层复式，风格不限古典风格平层样板房3500元/m2300元/m2含欧式、地中海、中式、美式风格其它风格平层样板房3000元/m22500元/m2

中档住宅别墅样板房3000元/m22500元/m2含独栋、联排、叠排、高层复式，风格不限古典风格平层样板房2800元/m22500元/m2含欧式、地中海、中式、美式风格其它风格平层样板房2300元/m22000元/m2

第八十三页，共240页。08案例分享

案例一

某高层住宅每层电梯井走廊仅十多米的距离，其间又无防火分区，就设了三只消防箱，而按消防规范要求，只要两支水枪同时到达室内任何部位即可。这种设计不合理，造成了一定浪费，显然是对工程的各种经济指标不够重视。第八十四页，共240页。案例三案例二08案例分享第八十五页，共240页。案例三08案例分享第八十六页，共240页。第五篇、招标阶段成本控制重点第八十七页，共240页。一、要点二、招标方式的选择三、合适的合同价格四、影响合同计价方式选择的因素五、编制标底时成本控制重点六、评标时成本控制重点七、案例分享第八十八页，共240页。2、有针对性选择招投标评审委员1、涉及到工程、设计、审算、销售等多部门运作3、难点在于标书制定，重点在于评标一、要点第八十九页，共240页。二、招标方式的选择一般分为：公开招标和邀请招标：公开招标：指招标任一招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。其特点是招标人有较大范围的选择，可在众多的投标人中选择报价合理，工期较短，信誉良好的承包商，有助于打破垄断，实现公平竞争。邀请招标：指投标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他的组织投标。招标人采用邀请招标的方式应当向三个以上具备承担招标项目的能力和资信良好的特点法人或者其他组织发出投标邀请书。邀请招标虽能邀请到有经验的和资信良好的投标者投标，保证履行合同，但是限制了竞争范围，有可能会失去技术上和报价上的竞争力的投标者。对于私营企业招标方式国家并没有严格限制招标形式，一般还包括议标和直接委托。第九十页，共240页。三、合适的合同价格1、确定合适的合同价格：固定价、可调价、成本加酬金。①固定价：固定总价、固定单价②可调价：可调总价、可调单价③成本加酬金：成本加固定百分比酬金、成本加固定金额酬金、成本加奖罚、最高限额成本加固定最大酬金2、各种合同价格的适用条件（1）固定总价：发承包双方均不能以工程量、设备和材料价格、工资等变动为理由，提出对总价调值的要求。适用条件：设计深度已达到施工图设计要求，图纸完整齐全，项目范围及工程量计算依据确切，不会出现较大的设计变更，报价工程量与实际工程量无较大的差异；规模较小，技术不复杂的中小型工程；工期较短，一般在一年以内。（2）固定单价：1）估算工程量单价：在实际工程量与报价工程量相差超过正负10%时，可以调价。适用条件：工期长，技术复杂，不可遇见因素较多的工程；或施工图不完整或工程项目内容、技术经济指标不能明确、具体予以规定时。2）纯单价：适用于没有施工图，工程量不明，却急需开工的紧迫工程。第九十一页，共240页。3、可调价1）可调总价：因通货膨胀而使工料成本增加，可对合同总价进行调整。合同中需注明调价条件约定，如钢材等大宗材料的调价条件为正负5%到10%，基价如何确定？超过部分是否取费？风险如何分摊？适用条件：工程内容和经济技术指标规定很明确的项目，合同工期一般一年以上2）可调单价：由于物价发生变化或招标、签约时，因某些不确定因素而在合同中暂定某些分部分项工程的单价，结算时根据合同约定对单价进行调整，如地质复杂的土石方工程。4、成本加酬金：直接成本费由发包方实报实销，给承包方相应报酬。适用于工程内容及技术经济指标尚未全面确定，投标报价依据尚不充分的情况下，发包方因工期要求紧迫，必须发包的工程；或双方有着高度的信任，承包方在某些方面有独特的技术、特长或经验。缺点：发包方对工程总价不能实施有效地控制；承包方对降低成本也不感兴趣。

1）成本加固定百分比酬金：成本越高，酬金越高，极少采用。

2）成本加固定金额酬金

3）成本加奖罚

4）最高限额成本加固定最大酬金合适的合同价格第九十二页，共240页。1）项目的复杂程度三、影响合同计价方式选择的因素2）工程设计工作的深度3）工程施工的难易程度4）工程进度要求的紧迫程度第九十三页，共240页。四、控制重点控制重点控制什么怎么控制谁来控制1、投标单位的选择（1）资质（2）管理水平（3）技术力量（4）历史记录（5）资金实力（6）合作经历建立承建商、工程监理、材料及设备供货商名册及资料库。从公司认可名册中的承建商、供货商、监理公司中选择投标单位。主办部门推荐五家投标单位报招投标工作组。工程部负责工程监理招投标合同；设计部负责设计、环境、装修招投标合同。成本部负责材料设备招投标合同。销售部负责营销、包装招投标合同。招标部组织，工程部、成本部、设计部、销售部参与审核，主管领导审批招投标工作小组审核、考察、评估、筛选三家以上投标单位报招投标评审委员会及主管领导

招投标评审委员会审核主管领导批准。招标部组织，工程部、成本部、设计部、销售部参与审核，主管领导审批2、招投标文件各类合同的招投标书内容应包含：（1）工期；（2）工程造价或取费标准；（3）质量要求；（4）付款方式；（5）招标范围；（6）结算方式；（7）验收标准；（8）投标注意事项；（9）废标条件（投标书必须加盖投标单位法人印章）；（10）接标时间；（11）开标时间；（12）定标方法；（13）投标单位补充意见；（14）标准合同条文；（15）图纸、其他要求等。主办部门起草、制定招投标标准文本1、工程部负责工程监理招投标合同；2、设计部负责设计、环境、装修招投标合同。3、审算部负责材料设备招投标合同。4、销售部负责营销、包装招投标合同。招标部组织，相关部门参与审核，主管领导审批招投标工作组审核招投标评审委员会审核；主管领导批准；招投标评审委员会审核；主管领导批准；第九十四页，共240页。控制要点控制什么怎么控制谁来控制3、评标和定标(1)技术性评标和定标(2)经济性评标定标优先顺序1、技术评标2、经济评标3、合作经历1、技术部门负责技术评标2、成本部负责经济标书的评标3、成本部负责审核广告包装费综合审核投标单位；评定中标单位招投标评审委员会审核、评定。主管领导批准第九十五页，共240页。五、编制标底时成本控制要点1、标底作为业主的期望价格，应力求与市场的实际变化吻合，要有利于竞争和保证工程质量；2、标底应由直接工程费、间接费、利润、税金等组成，一般应控制在批准的总概算(或修正概算)及投资包干的限额内；3、标底必须适应建筑材料采购渠道和市场价格的变化，考虑材料差价因素并将差价列入标底；4、标底价格应根据招标文件或合同条件的规定，按规定的工程发承包模式，确定相应的计价方式，考虑相应的风险费用。

第九十六页，共240页。5、以定额计价法编制标底。定额计价法编制标底采用的是分部分项工程量的直接费单价称为工料单价法，仅仅包括人工、材料、机械费用。直接费单价又可以分为单位估价法和实物量法两种：（1）单位估价法。其具体做法是根据施工图纸及技术说明，按照预算定额规定的分部分项工程子目，逐项计算出工程量，再套用定额单价(或单位估价表)确定直接费。然后按规定的费用定额确定其他直接费、现场经费、间接费、计划利润和税金，还要加上材料调价系数和适当的不可预见费，汇总后即为标底的基础。单位估价法实施中，也可以采用工程概算定额，对分项工程子目作适当的归并和综合，使标底价格的计算有所简化。采用概算定额编制标底，通常适用于初步设计或技术设计阶段进行招标的工程在施工阶段招标，也可按施工图计算工程量，按概算定额和单价计算直接费，既可提高计算结果的准确性，又可减少工作量，节省人力和时间。（2）实物量法。用实物量法编制标底，主要先用计算小的各分项工程的实物工程量，分别套取预算定额中的人工、材料、机械消耗指标，并按类相加，求出单位工程所需的各种人工、材料、施工机械台班的总消耗量，然后分别乘以当地的人工、材料，施工机械台班市场单价，求出人工费，材料费、施工机械使用费，再汇总求和。对于其他直接费、现场经费、间接费、计划利润和税金等费用的计算则根据当时当地建筑市场的供求情况给予具体确定。

第九十七页，共240页。

实物量编制法与单位估价法相似，最大的区别在于两者在计算人工费、材料费、施工机械费及汇总三者费用之和时方法不同：

1)实物量法计算人工、材料、施工机械使用费，是根据预算定额中的人工、材料、机械台班消耗量与当地人工、材料和机械台班单价相乘汇总得出采用当时当地的实际价格，能较好地反映实际价格水平，工程造价准确度较高；

2)实物量法在计算其他各项费用，如其他直接费、现场经费、间接费、计划利润、税金等时将间接费、计划利润等相对灵活的部分，根据建筑市场的供求情况，随行就市浮动确定。第九十八页，共240页。1、经初审后，以合理低标价作为中标的主要条件，中标人的投标应当符合招标文件规定的技术要求和标准。.2、若采用综合评价法，最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准的投标，应当推荐为中标候选。六、评标时成本控制重点第九十九页，共240页。七、案例分享案例1：标底价偏离实际价格的法律纠纷案例背景：

某单位室外操场工程招标，施工范围是图纸范围内沥青路面及塑胶跑道施工，固定总价合同，高于标底为废标，合理低价中标。标底为340万3家潜在投标人分别报价为：320万，380万，420万。开标时2家废标，最低报价320万中标工程竣工结算时，中标单位申报竣工结算金额为415万元，由于是固定总价合同，招标人要求履行合同，拒绝支付追加款项，中标人以合同显失公平为由诉诸法律。法院受理后，委托第三方造价咨询机构分别审核标底价及结算申报价，在审核标底价时发现标底编制时缺失基层处理即二灰土基层整项，沥青的主材价格远远低于市场价。在法院协调下，庭下协商解决，最终以380万结算并支付。。标底编制的客观性、科学性是对投资者利益的保护。标底编制后的有效保密尤为重要，是对市场竞争公允性的保障，更是投资者投资效益的根本保障。第一百页，共240页。案例2：标底泄露，造成潜在投标人恶意串标案例背景：

某房地产公司园林景观工程招标，标底450万元，招标文中载明：“经济标评审，标底参与合成基准价，即基准价=标底价40%+有效报价算数平均值60%”。潜在投标人6家，分别报价490万，488万，485万，498万，495万，510万。经济标评审办法：各有效投标的评标价格Xi与基准价M的差异值β=(Xi—M)/M×100%。每增加1%扣5分，每降低1%扣3分，不足1%时按1%计算。计算β值保留小数点后两位。经计算，基准价=450×40%+510+498+490+488+485+495）÷6=494万招标人预计中标价会低于450万，由于标底泄露，造成潜在投标人串标，抬高投标报价，最终490万为中标价，增加投资8.89%。案例分析：

标底编制后的泄露，会造成潜在投标人恶意串标，抬高报价的极大可能，造成投资人投资预算的增加及浪费，降低可投资效益。七、案例分享第一百零一页，共240页。思考呈现互动123第一百零二页，共240页。第六篇、合同履约阶段成本控制重点、措施、案例第一百零三页，共240页。5大事项4大措施5个案例4、合同履约阶段成本控制重点3、合同履约阶段成本控制措施2、合同签订时注意事项5、案例分享1、要点合同履约阶段成本控制重点第一百零四页，共240页。2、材料及施工款的支付会影响到成本……3、注意各部门的沟通协作1、根据实际情况会产生变更项目一、合同履约阶段要点第一百零五页，共240页。

2、合同签订时注意事项

做好合同的签定工作，应按合同内容明确协议条款，对合同中涉及费用的如工期、价款的结算方式、违约争议处理等，应有明确的约定。在签定的过程中，对招标文件和设计中不明确、不具体的内容，通过谈判争取得到有利于合理低价的合同条款。同时，正确预测在施工过程中可能引起索赔的因素，对索赔要有前瞻性、有效避免过多索赔事件的发生。此外，应争取工程保险、工程担保等风险控制措施，使风险得到适当转移、有效分散和合理规避，提高工程造价的控制效果。工程担保和工程保险，是减少工程风险损失和赔偿纠纷的有效措施。第一百零六页，共240页。2、合同签订时注意事项

4、赶工措施费如何计费5、承包商原因造成不能按合同工期竣工时，其损失费用的计算方法或规定应在招标文件中明确3、投标价格计算依据，主要有以下方面：工程计价类别执行的概预算定额及费用定额执行的人工、材料、机械设备政策性调整文件等；材料设备计价方法及采购、运输、保管的责任2、价格的调整方法及调整范围重点把控如下条款1、业主提供的材料或设备计价和结算退款的方法第一百零七页，共240页。三、合同履约阶段成本控制措施4、合同措施：做好施工记录，参与处理索赔事宜；参与合同修改、补充工作3、技术措施：严格控制设计变更；优化设计；审核施工组织设计，对主要施工方案做经济技术分析1、组织措施：职能部门、专业分工，编制计划和工作流程图合同履约四大措施2、经济措施：编制资金使用计划，确定、分解投资控制目标；进行工程计量；复核工程付款帐单，防止超付；跟踪控制，及时纠偏；协商工程变更价款第一百零八页，共240页。三、合同履约阶段成本控制重点1、工程计量：支付中最关键环节，承包人报，工程管理现场计量，成本或财务现场复核，计算方法按合同约定或统一的计算规则，如混凝土量的计算，不计损耗，不扣钢筋含量，润管费不得另计；2、加强隐蔽工程验收：比较易出问题的部位，多部门共同验收确认3、只对质量合格和合同约定、图纸范围之内的工程计量。如灌注桩图纸设计为35米，施工单位实际做了40米，只计量35米，按35米付款5、加强工程变更价款管理4、加强设计变更和工程洽商管理：制定考核指标，严格审批流程和分级授权第一百零九页，共240页。…四、履约控制1、慎重承诺，保证合同履行的有效性施工合同的签定一般经过要约——新要约——更新的要约——最终承诺的过程，承诺生效时合同即成立。因此，对于合同条款要认真阅读。即使是《合同示范文本》通用条款也应认真阅读，理解实质并对照工程实际情况才能作出承诺。另外，合同是一个有机整体，对整个建设项目施工阶段各方面都应顾及。特别是工程价款的约定更应注意除了约定的合同价款外，还有许多可能转化为价款责任的约定，它们是随相应约定条件成立而成立的隐含造价。有时这部分的价款数目也是相当大的，应注意防范和控制。当合同履行过程中，出现一些与签定合同时的估计相差较大的情况，应及时签订补充合同协议，以弥补合同自身的缺陷，同时可以补充合同的形式调整合同价款，据此作为施工进度付款结算的依据。第一百一十页，共240页。2、精细管理，保证合同实施的可控性①做好合同文件管理工作。合同及补充合同协议乃至经常性的工地会议纪要、工作联系单等等实际上是合同内容的一种延伸和解释。应建立技术档案，对合同执行情况进行动态分析，根据分析结果采取积极主动措施，与合同方进行有效沟通；②注意按合同要求的时限履行义务。新颁布的《合同示范文本》对工程中的各项业务和意外情况处理时限都作了具体规定。承发包双方、监理工程师都应在合同要求的时限内履行各自的义务。否则，容易引起索赔；③公正地处理索赔。索赔是合同履行过程中一方主张权利的要求，在主张的同时要提供事实证据。根据事实证据和合同条款，另一方作出承认、部分承认并予以赔偿相应的工期和费用。当然也可以采取反索赔来维护自己的合法权益。但不是就同一个问题的推诿，而是找出对方违约的地方提出反索赔要求；④严格现场签证制度。工程项目施工过程经常出现各种与合同约定不符的情况，必须及时办理现场签证。由于签证是双方对事实意思表示一致的结果，可以直接作为追加工程合同价款的计算依据。因此要严格签证权限制和签证手续程序，提倡只签客观实际情况而不签造价，只签实际工作量、点工数、施工措施而不签造价。结算部门应严把审核关，拒绝不合理的现场签证；第一百一十一页，共240页。3、营造氛围，合同双方诚信守约经营大力倡导诚实信用原则，不管是业主或承包商，都应遵守诚信原则，这是一个企业信誉的核心。切不可为了局部小利益或眼前利益而做出不诚信的行为。不讲诚信不但使国家、业主投资利益受到损害，也使企业长期的利益受到损害。入世后，我国建筑市场竞争的关键点会由以前的“最低成本”竞争逐渐转变为“诚信度”竞争。缺乏诚信无疑是慢性自杀，必将受到经济规律的惩罚。加强政策引导和支持，加快各种担保和保险制度的推行。如履约担保、投标担保、投资担保、支付担保等，使合同执行的活动处于利益风险共承担、权利义务均等的环境。同时针对建筑工程开辟更多的保险品种，以转移风险也是值得借鉴的；将合同管理贯穿于从投标到工程竣工的全过程，既有利于合同目标的实现，又使技术和经济相结合，能产生良好的经济效益。因此，加强合同管理是施工企业重要的管理手段。第一百一十二页，共240页。控制要点控制什么怎么控制谁来控制1、设计变更环节（1）变更评估项目前期规划、定位要全面、准确，尽量避免在施工中的重大设计调整。加强施工前的审核工作。全面考虑工程造价，对可能发生变更的地方有预见性，并予以事先约定。各部门全面评估变更带来的各种变化，为审批提供参考依据。成本部负责计算变更费用（含可能引起的索赔）。甲方项目代表执行修改的工期评估。成本部成本管理员负责计算变更后的成本现状。（2）变更的审核签认根据变更原因将设计变更分成四类，不同类别按相应的审核签认流程进行。设计部设计变更通知单。发生变更项目的负责人变更必须有设计单位、设计部、工程部、监理单位和施工单位共同签字后，才能有效。经办部门（3）变更的审批主管总经理审批后方可进行变更。主管总经理2、施工现场签证（1）签证的必要性现场签证的确认应严格按照合同中所约定的条款执行。经办部门（设计部或工程部）（2）签证的时限现场签证确需发生，应坚持当时发生当时签证的原则。第一百一十三页，共240页。控制要点控制什么怎么控制谁来控制（续）2、施工现场签证（1）签证的工程量认真核对签证的工程量准确。签证的内容、原因、工程量应清楚准确、无涂改、编号准、全，并有监理工程师的签字确认。经办部门（设计部或工程部）（2）签证的审批施工洽商通知单发生变更项目的负责人必须遵循“先洽后干”的原则。在确认签证前，应按相应审批程序报审，通过后方可正式签证。主管总经理（3）签证的反馈对工程变更应定期进行分类汇总统计分析，并根据统计资料对控制工程变更提出改进意见。资料工程师3、审图（1）扩初图会审（2）施工图会审（3）分项、分部图会审（4）各专业技术图纸会审图纸多层次会审会签及审批制度。各专业互审互签制度。力争在开工前把图纸中的问题修改完。甲方技术负责人4、总分包配合费（1）分包方式（2）分包内容（3）分包的责任界定通过投标确定配合费。应避免在施工过程中修改分包方式、分包内容、范围而增加工程成本。甲方代表第一百一十四页，共240页。控制要点控制什么怎么控制谁来控制5、材料供应（1）选型（2）材料供应方式（3）材料计划（4）预留时间施工所用的各项材料的选型应在材料招标前确定。设计部6、工程款的支付（5）付款进度（6）工程进度按合同约定执行付款。按进度付款。多层次多角度审核工程进度。甲方代表与监理工程师审核完成的形象部位预算人员审核工程价值量（1）付款的审批根据情况由不同级别人员最终审批。主管副总或总经理第一百一十五页，共240页。案例1：泵送混凝土增加润管费用案例2：桩基工程，桩长超过设计长度案例3：基坑支护，浮浆剔凿六、案例分享第一百一十六页，共240页。案例4：案例5：

高尔夫公寓楼屋顶装饰二次深化设计为钢制花架，其中钢制方钢管檩条壁厚设计为5mm。工程完工后，通过跟踪检查，发现钢制方钢管檩条实际施工壁厚为3mm。结算时，按收集到的资料对钢制方钢管檩条的工程量按壁厚为3mm进行核减，核减量约4t，减少成本支出3.5万元。东方高尔夫公寓楼地下车库防火卷帘门，原设计图纸为单轨钢制防火卷帘门，由于施工前没有严格按照防火验收规范进行审图.其中：1#、2#车库均按原图安装完毕，而3#车库也已加工一部分。直至临近验收时，才发现它不符合防火规范，于是对其进行二次变更，改为无机复合双轨防火卷帘门，由此造成建安成本增加近3O万元，其教训不可谓不深刻。六、案例分享第一百一十七页，共240页。案例5最容易被忽视的土方工程成本控制方法和案例：六、案例分享第一百一十八页，共240页。第七篇、三边工程成本控制重点第一百一十九页，共240页。二、三边工程成本控制重点三、三边工程成本控制方法六、案例分享一、三边工程概述第一百二十页，共240页。三边工程：在基本建设工程中，因为某种原因，工程项目实行边勘测、边设计、边施工—三边工程。三边工程是违背工程建设基本程序的，在施工过程中的不可预见性、随意性较大，工程质量和安全隐患比较突出，工期不能保证。工程竣工后的运行管理成本较高。国家或企业一般不主张三边工程。一、三边工程概述第一百二十一页，共240页。1、大宗材料价格：水泥、混凝土、钢材、木材、石膏等每周核定价格Positive2、关键设备甲购：电梯、空调、给水设备等Positive3、大宗装修材料甲控，签署三方（甲方、乙方、厂家）协议Positive4、制定费率合同：确定计算和结算的原则Positive5、按图纸工程量计量、支付和结算Positive6、控制设计变更和洽商：设定变更和洽商支付下限，下限以上只支付直接费和税金Positive二、三边工程成本控制重点第一百二十二页，共240页。1）组建忠诚、精干造价管理队伍：预算工作强度大、涉及的部门多，需要预算人员完成大量的计算及测算工作。在“三边”工程中图纸随着工程进度下发，下发后需要立即进行工程量计算。伴随着工程的进行，变更洽商及工程签证数量巨大

2）明确文件签署人的权限：一切工程、技术及经济文件，必须按照不同额度按责任、权限授权。

3）建立完善的工程资料管理体系：“三边”工程中图纸是随着工程进度逐步下发的，设计时间仓促，经常发生返工，导致图纸编号杂乱；由于施工的同时进行设计的完善工作，导致洽商及现场签证工作量巨大，因此应建立完善的资料管理体系。工程资料基本包括：设计图纸、设计变更、现场签证、往来发文、会议纪要、合同等。造价管理部门中有专人负责资料管理。对于被替代的图纸等资料，应将被替代出的图纸保存好，以便于核对及发生返工时计算工程量，建立资料台帐；10大控制方法三、三边工程成本控制方法第一百二十三页，共240页。4）合同交底必须全面：组织工程、技术人员学习合同，开工前成本经理应依据总承包合同编制合同交底文件，将与工程、技术及其它部门有关的合同条款向相关人员交底、讲解，特别是在现场指令、设计变更的程序及时限性等条款。5）图纸工程量计算必须及时：“三边”工程图纸是随工程进度逐步下发的，各项指标及相应工程量是逐步计算出来的；6）工程变更洽商严格管理、及时会签：无论甲方还是乙方提出的工程变更洽商均应按不同授权，执行程序和时限会签。同时经济洽商应统一编号，以备查阅及核对；10大控制方法第一百二十四页，共240页。7）现场签证应及时，“三边”工程中返工、拆除项目必然不少，遇到此类现象应在实施前与乙方、监理一起现场测量，确认工程量，履行完三方签字手续后及时审批经济洽商。8）洽商、签证定价及时审核审批，需要认价的项目及时认价。最好做到经济文件签署后再进行现场洽商及签证实施工作；9）随时关注合同价格，如果出现合同价格与市场价格出现明显大幅度偏差，及时与乙方沟通，重新确认合同的价格；10）做好甲分包工程的成本管理工作。10大控制方法第一百二十五页，共240页。

勘察设计是控制工程质量、工程投资的关键环节。投资管理理论认为，工程勘察设计费一般占项目投资额的1.5%左右，但却决定了项目全部投资。由于工程项目地质勘察质量低下，造成建设资金大量损失浪费。勘察质量低下引发设计变更，而设计变更又直接导致已实施的工程部分或全部废弃，最终造成建设资金浪费。审计署2007年公布的对34个高速公路审计报告表明，有16个项目因勘察设计失误，违反基本建设程序，盲目赶工抢工等原因，造成损失浪费和增加投资27.18亿元。某高速公路项目由于地质勘探不到位，隧道围岩判断错误，施工中隧道发生严重变形，质量整改导致投资损失4228.53万元，占合同总价的44.37%。某高速公路地质勘察质量不合格，部分路段重新勘探，增加投资8446.2万元。四、案例分享第一百二十六页，共240页。思考呈现互动123第一百二十七页，共240页。第八篇、设计变更洽商成本控制重点第一百二十八页，共240页。设计变更管理1设计变更控制重点2洽商控制重点3案例分享4第一百二十九页，共240页。设计变更管理1

1、设计变更概述

设计变更是指设计人应业主（承包人通过业主）要求或设计人自行完善原设计，纠正原设计文件疏漏、错误而发出的变更、补充、纠正已签发设计文件的书面通知文件。分为业主要求的设计变更和设计人提出的设计变更。第一百三十页，共240页。三种设计变更①发包人要求的设计变更更改工程有关部分的标高、基线、位置和尺寸；增减合同中约定的工程量；改变有关工程的施工时间和顺序；变更需要的附加工作；②承包人要求的设计变更承包人不得因施工方便而要求对原工程设计进行变更，未经同意承包人擅自变更或换用，承包人承担费用，并赔偿发包人的损失，延误的工期不予顺延。③设计单位要求设计变更因设计规范或施工规范调整，设计单位可以做设计变更处理。但由于设计深度不够或存在设计缺陷，或设计中各专业之间不闭合而导致的设计变更，设计单位必须承担相应的责任。第一百三十一页，共240页。③改变使用功能⑤提高合理化建议⑥施工中产生错误④设计错误、遗漏⑦使用的材料品种的改变

⑧工程地质勘察资料不准确而引起的修改，如基础加深

②增减工程内容①修改工艺技术，包括设备的改变设计变更7个汇总第一百三十二页，共240页。严格图纸会审制度，各专业图纸审核应该到大样图、节点的深度，加强设计交底管理01加强设计管理，严格考核设计单位设计质量，奖罚分明，明确设计变更导致工程增加总费用上限02对施工单位提出的设计变更，凡不增加费用的可适当放松04设计委托阶段明确设计标准，设计阶段优化各专业设计，避免进入施工阶段再变化设计标准05凡导致费用大幅上升，应严格控制06严格审核设计费支付，必须经各职能部门，包括工程、招标、造价、技术等部门的审核

03设计变更控制6个重点

设计变更控制重点2第一百三十三页，共240页。①合同中已有的，按原价格执行②合同中有类似的，参照执行③没有适用或类似的，协商执行变更价款的确定第一百三十四页，共240页。

1、洽商概述

洽商是指合同双方对由于合同变更和工程变更所引起合同调整的影响内容，包括工程价格、工期等所进行的协商。对合同变更而言，往往合同洽商在前合同变更在后；而工程变更则往往是执行现场监理工程师有关变更的指令，引起的合同价款变更在后。洽商控制重点3第一百三十五页，共240页。

2、工程洽商的签