常州戚墅堰区地块可行性分析

常州戚墅堰区地块可行性分析第一页，共73页。PART

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城市宏观环境研究第二页，共73页。PART1

城市宏观环境研究/常州市城市发展概况常州素有“三吴重镇，八邑名都”之称，别称"龙城"，地处长三角地区，与上海、南京两大都市等距相望，全市土地总面积4375平方公里。第三页，共73页。PART1

城市宏观环境研究/常州市城市发展概况城市印象●

素有“三吴重镇，八邑名都”之称，别称“龙城”。第四页，共73页。PART1

城市宏观环境研究/常州市城市发展概况●城市区位

常州位于长江三角洲太湖平原西北部，江苏省南部，介于南京、上海之间。常州城区南接武进区，武进区环抱常州市市区；武进南濒太湖，衔滆湖（西太湖）；武进南邻溧阳，南接宜兴，东邻无锡、江阴，西邻金坛、金坛衔接长荡湖（洮湖）、丹阳，常州新北区北接长江。常州地貌类型属高沙平原，山丘平原兼有。南为天目山余脉，西为茅山山脉，北为宁镇山脉尾部，中部和东部为宽广的平原区。境内地势西南略高，东北略低，高低相差2米左右。经纬度：市中心位于北纬31°09′-32°04′、东经119°08′-120°12′。常州是唯一被东经120度经线穿越城区的城市，为此，常州市将把东经120度经线确定为城市东部的主要景观轴线。第五页，共73页。PART1

城市宏观环境研究/常州市城市发展概况●城市区位的优势

市区北临长江，南濒太湖，沪宁铁路、沪宁高速公路、312国道、京杭大运河穿境而过，有着十分优越的区位条件和便捷的水陆空交通条件。常州与苏州、无锡联袂成片，构成了苏锡常都市圈。常州处于苏锡常都市圈的核心部位，常州素有“三吴重镇”之称，交通条件极其优越，距离上海及南京都市圈均在两小时车程范围内。常州市地处长江三角洲，与苏州和无锡构成苏锡常都市圈，是长三角都市群中的重要组成部分。第六页，共73页。PART1

城市宏观环境研究/常州市城市发展概况●城市区位的优势第七页，共73页。PART1

城市宏观环境研究/常州市城市发展概况●城市交通

常州水陆空交通便利，老京沪铁路、京沪高铁、沪宁城际铁路、京杭大运河、312国道和沪宁、宁杭、常宁、沿江（常苏）、常澄、锡宜等高速公路，以及江苏第2大机场，4E级民航常州奔牛机场，构成了常州发达的水陆空交通网。此外京沪高速铁路常州北站是沪宁段中间站中站房面积最大的车站。第八页，共73页。PART1

城市宏观环境研究/常州市城市发展概况●城市交通

截至2011年底，常州西绕城高速正式通车后，外环城高速，内环城高架的网络将基本形成。

常州快速内环：全市瞩目的常州高架道路二期工程——青洋路高架工程，经过建设者近15个月的奋力拼搏已经建成。2010年9月28日上午，常州高架道路二期正式开通，并与一期工程接通，全程55.35公里的常州高架道路网络正式形成。“二纵二横”的道路框架形成了对接常州东西、南北的快速通路，二期工程的建成通车，标志着常州由此迈入了快速发展的“全城高架时代”。第九页，共73页。PART1

城市宏观环境研究/常州市城市发展概况●城市公交

城市公共交通发达，市区内220余条公交车大多可以享受空调车1元,刷卡6折的优惠（学生3折，70周岁以上老人、残疾人免费）。是继北京以后全国第二个给与市民公共交通优惠的城市。另外2008年1月1日开通了快速公交（BRT）一号线，是江苏省内首条，也是国内继北京、杭州后的第三个快速公交系统（即BRT）。常州BRT（快速公交系统）一号线是常州修建的第一条BRT线路，呈南北走向。京沪高铁常州北站，南至武进长途汽车站北边，全长约29.8km，共设29个站点（不包括首末站），车道的布置方式为路中右开。常州BRT（快速公交系统）二号线自2009年5月1日起正式开通，二号线全线长21.5km，一汽公交一公司～戚区公交中心站。第十页，共73页。PART1

城市宏观环境研究/常州市城市发展概况●城市公交

城市公共交通发达，市区内220余条公交车大多快速公交及远期轨道交通规划将加快城乡一体化发展。第十一页，共73页。PART1

城市宏观环境研究/常州市城市发展概况●城市行政区划

下辖武进区、天宁区、钟楼区、新北区、戚墅堰区、金坛市、溧阳市。全市总面积4385平方公里，总人口500万，其中市区面积1864平方公里，常住人口380万。城市建成区面积为220平方公里。常州行政区划图常州主要城区状况第十二页，共73页。PART1

城市宏观环境研究/常州市经济发展水平●经济总量稳步攀升

2011年，全市实现地区生产总值（GDP）3580.4亿元，按可比价计算增长12.2%；按常住人口计算，人均GDP达77473元，按当年平均汇率折算，已达12000美元（精确数字为11995美元）。

全年实现地方一般预算收入350.9亿元，比上年增长22.6%；地方一般预算收入占GDP的比重达到9.8%，较上年提高0.2个百分点。第十三页，共73页。PART1

城市宏观环境研究/常州市经济发展水平常州市03－11年GDP走势图第十四页，共73页。PART1

城市宏观环境研究/常州市经济发展水平2003－2011年常州市固定资产投资增幅变化示意图2011年，常州市全社会固定资产投资累计2338.9亿元，与2010年全年相比增幅11.22％。可以预见的是，随着新一轮城市建设的启动，全社会固定资产投资未来两年仍将保持高位运行，投资拉动型经济增长仍是区域经济发展的主要特征。第十五页，共73页。PART1

城市宏观环境研究/常州市经济发展水平2011年，常州市地方财政一般预算收入累计为354.2亿元，地方财政一般预算支出为350.9亿元，纵观05-11年，除05年和09年出现亏顺之外，均出现盈余，总的来说，目前市场的前景还是较好的。常州市2005－2011年地方财政一般预算收支变化示意图第十六页，共73页。PART1

城市宏观环境研究/常州市经济发展水平●通胀压力下，区域消费趋于旺盛，社会消费品零售总额增幅24.92％常州市2003－2011年社会消费品零售总额增长情况2011年，常州市完成社会消费品零售总额1236.1亿元，增长24.92%，是自05年以来增长幅度最大的一年，表明常州市居民的物质文化生活水平与社会商品购买力有了很大程度的提高。第十七页，共73页。PART1

城市宏观环境研究/常州市经济发展水平●居民收入增长与经济发展不同步，国富有待民强

统计数据显示，2011年，全年城镇居民人均可支配收入29829元，比上年增长13.55%。从近几年的发展看，常州市居民的富裕程度在不断提高，人均生活水平也逐年不断大幅提升。从08年全年统计，全市人均可支配收入在2.4万元，同比增长26.3％。09年增长幅度有所下滑，10年又有所增长，居民生活水平日益提高，将会增加改善性住房的需求量，改善性需求的购房将促进当地房地产的发展。第十八页，共73页。PART1

城市宏观环境研究/常州市经济发展水平常州市2003－2011年城市居民人均可支配收入增长情况第十九页，共73页。PART1

城市宏观环境研究/常州市经济发展水平●

常州市城市居民人均消费性支出18893元，相比2010年增长10.33%；常州市2005－2011年城市居民消费支出情况第二十页，共73页。PART1

城市宏观环境研究/常州市产业结构

常州是以第二产业制造业为主导产业，未来城市产业发展是在以制造业的基础上进行产业升级。第三产业历年发展缓慢，目前以服务业为主，现代服务业发展相对滞后。第二十一页，共73页。PART1

城市宏观环境研究/常州市城市发展趋势研究常州城市规划第二十二页，共73页。城市布局呈现“一城、七片”的组团、片区式空间结构，引导人口外移。PART1

城市宏观环境研究/常州市城市发展趋势研究第二十三页，共73页。PART1

城市宏观环境研究/常州市城市发展趋势研究城市发展格局坚持“优化中心、拓展南北、完善东西”的方向，南北向成为城市发展主轴。第二十四页，共73页。PART1

城市宏观环境研究/常州市城市发展趋势研究中心城区经营时序：优化中心拓展南北完善东西第二十五页，共73页。PART1

城市宏观环境研究/常州市城市发展趋势研究常州城市布局第二十六页，共73页。PART1

城市宏观环境研究/常州市城市发展趋势研究第二十七页，共73页。PART1

城市宏观环境研究/常州市城市发展趋势研究●常州城市定位与未来经济发展重点■□政策出台背景：

2010年5月24日，国务院正式批准实施长三角区域规划。长三角战略定位为亚太地区重要的国际门户、全球重要的现代服务业和先进制造业中心、有较强国际竞争力的世界级城市群。■□

核心内容：常州未来经济发展方向：1．发展包括文化创意产业、金融服务、商务服务、总部经济、城市旅游等在内的都市经济。第二十八页，共73页。PART1

城市宏观环境研究/常州市城市发展趋势研究2．发展园区经济，以国家、省级园区为载体，以常州已经确立的主导产业为核心，发展新兴产业，打通整个产业链，形成产业集群。

3．发展本土民营经济，包括重点发展已经有一定基础的传统产业集群和有一定规模或成长性较好的企业。

4.在城市定位方面，未来五年是常州向后工业化阶段打基础的五年。因此，常州在发展新兴产业的同时，还要重点发展常州现代服务业，尤其是现代生产服务业和现代个人消费服务业，常州要逐步由生产为主的城市向生产和消费并举的城市转变。在经济增长方式方面，常州要在民生工程和转变经济增长方面有所突破，固然处于投资导向阶段的常州离不开固定资产投资拉动，但经济增长方式转变才是根本。在创新创业环境方面，常州一方面要继续推进创新型城市建设，另一方面要加快金融市场建设。第二十九页，共73页。PART1

城市宏观环境研究/常州市城市发展趋势研究■□政策效应：以前常州城市定位以制造为主，但随着长三角核心区同城化步伐加快，即长三角国际竞争力世界级城市群形成，位于几何中心的常州必将以现代服务业和先进制造业、战略新兴产业研发为主。第三十页，共73页。PART

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房地产市场环境研究第三十一页，共73页。PART2

房地产市场环境研究/常州市房地产市场研究●常州市房地产投资情况常州市2002－2011年房地产投资占总投资比重情况

数据显示，常州市固定资产投资中，近20%是房地产投资带动的，且这一比重保持相对稳定。今年，常州市全社会固定资产投资2338.9亿元，其中房地产投资565.9亿元，占比24.20%，比2010年上升了2.92个百分点。第三十二页，共73页。PART2

房地产市场环境研究/常州市房地产市场研究●常州市房地产政策情况江苏楼市调控细则"省24条"出台非首套房契税3%（2010年10月11日）■□

出台背景：

11日江苏省公布的《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展加快推进保障性住房建设的通知》(以下简称通知)，一共有六大方面24条细则。和今年4月份中央出台的10号文以及9月29日出台的二次调控通知相比，江苏省的24条细则是对中央的调控政策进行了全面的贯彻。■□政策效应：江苏楼市调控细则"省24条"的出台，标志着政府为了促进房地产市场的健康平稳的发展，加快经济增长，将从财政政策和货币政策两方面进行新一轮的调控。第三十三页，共73页。PART2

房地产市场环境研究/常州市房地产市场研究常州契税征收新标准购二套房至少多缴1万元（2010年10月14日）■□出台背景：从常州地税局获知，常州市契税缴纳方式已发生变化，明确区分家庭首套住房和二套及二套以上住房不同的缴纳方式。■□

政策效应：这次契税税率的调整是中央二次调控“新五条”在常州的直接反应，落地新政是各地楼市走势的风向标。随着中央楼市调控政策逐步实行,一些地方也陆续出台了楼市调控的相关细则,将楼市调控进行到底。常州尚无新政细则出台，但地税部门已经取消了二套及二套以上住房的契税优惠政策，这也给常州新政细则出台亮了一个信号灯。第三十四页，共73页。PART2

房地产市场环境研究/常州市房地产市场土地分析●常州房地产市场土地分析

据搜房网数据监控中心统计，整个2011，常州共成交161幅地块，流拍17幅，总成交面积8143926.26平米，同比增长24%，总成交金额3470337.23305万元，同比增长27.7%。其中中心城区成交33宗地，占总数的20%；武进区成交95宗地，占总数60%；新北区成交33宗地，占总数的20%。从用地性质来看，全年商住类用地占比例最多，占全部类型的48%。其次是商业用地，占总数的42%。住宅占3%，其他用地占7%。第三十五页，共73页。PART2

房地产市场环境研究/常州市房地产市场土地分析2011年和2010年常州每月土地成交走势如上图，如图所示，2011年常州12月份土地出让面积最大，达2851316.3平米，达到了全年的6成；2月次之，土地出让面积1092128.8平米；5月份列全年第三，出让面积达1059074.36平米。2011年常州土地成交金额也是以12月份最多，达1763939.9435万元；5月份次之，土地成交金额394703.28445万元；2月份列全年第三，土地成交金额超223810.28975万元。值得一提的是，2010年是1月无土地成交，而到了2011年，也出现了一个月无成交的情况，就是8月份2011年常州土地市场成交814万方，同比增长24%●常州市房地产市场2011年全年土地成交情况第三十六页，共73页。PART2

房地产市场环境研究/常州市房地产市场土地分析●2011年常州各类土地成交详情第三十七页，共73页。PART2

房地产市场环境研究/常州市房地产市场土地分析2011年总成交面积共8143926.26平方米，其中中心城区成交743819.7平方米，占总面积的9%。武进区成交6260932.56平方米，占总面积的77%。新北区成交平方米，占总面积的14%。从土地性质来看，住宅类成交843362.3平方米，占总面积的10%。●2011年常州各类土地成交详情第三十八页，共73页。PART2

房地产市场环境研究/常州市房地产市场土地分析●2011年常州各区土地成交详情第三十九页，共73页。PART2

房地产市场环境研究/常州市房地产市场土地分析●2011年常州各区土地成交详情2011年常州土地交易共成交161宗地，其中中心城区成交33宗地，占总数的20%；武进区成交95宗地，占总数60%；新北区成交33宗地，占总数的20%。从各区成交数量看，2011年与2010年的变化不大，依然是以武进区为主，由于武进区地大物博，同时随着西太湖等板块建设的积极推进，越来越多的房企进驻武进区。从各区成交面积和成交金额的占比来看，各区楼面价总体都在合理的范围，没有出现量价倒挂的情况。第四十页，共73页。PART2

房地产市场环境研究/常州市商品住宅市场分析●商品住宅市场2011年商品住宅市场交易相比10年趋势有所下滑，成交量下降，但房价依旧高速上涨。第四十一页，共73页。PART2

房地产市场环境研究/常州市商品住宅市场分析2011年1-12月各物业总共成交45745套住宅占据超70%

据搜房网数据监控中心统计到的数据显示，2011年1-12月中所有物业类型总共成交45745套，成交面积为4809342.76平方米。●商品住宅市场第四十二页，共73页。PART2

房地产市场环境研究/常州市商品住宅市场分析2011年1月到12月，商品住宅共成交33332套，面积达366.75万平米，成交均价为6454元/平。全年成交最高峰在1月、低谷位于2月，全市均价走势也波浪起伏，其中4月与6月住宅成交均价达7500元/平以上。●商品住宅市场第四十三页，共73页。2011年商品房市场各区域房价分布●商品住宅市场PART2

房地产市场环境研究/常州市商品住宅市场分析第四十四页，共73页。PART2

房地产市场环境研究/常州市商品住宅市场分析●商品住宅市场

新北区全年成交面积最大，达126.45万平米；各区成交均价仍然保持传统，由钟楼、天宁领跑，这两大盘踞市中心的区域成为常州楼价的最高地段，而意外的是，本年度武进区超越新北区，以超1000元/平的差距位居第三。第四十五页，共73页。PART2

房地产市场环境研究/常州市商品住宅市场分析2011年常州商品住宅购房价格段集中在6000-8000元/平，而传统的低价盘6000元/平以下的楼盘也占据了1/3之多，说明常州购房者买账的还是8000元/平以下楼盘，而1万元以上的豪宅仅占5%，属于少数圈层。●商品住宅市场第四十六页，共73页。PART2

房地产市场环境研究/常州市商品住宅市场分析2011年常州商品住宅成交排行Top10中，新城域以1138套的销量成为全市销冠，而本土大鳄——新城地产笑傲江湖，以三盘的优势稳居销量榜房企冠军。而在成交均价上，8000元/平以下的楼盘成购房者最青睐房源。●商品住宅市场第四十七页，共73页。PART

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目标地块及所属区域基本概况第四十八页，共73页。PART3

目标地块及所属区域基本概况/区域概况戚墅堰区，简称戚区，位于常州市区东部●地块所在区域概况

戚墅堰区位于常州市区东部。东、南、北与武进区相连，西则分别与天宁区、新北区接壤。面积31.58平方千米，户籍人口8.02万人。戚墅堰区辖3个街道：戚墅堰街道、丁堰街道、潞城街道。2010年戚墅堰区经济总量实现了历史性跨越，GDP总量达到68.95亿元，人均GDP达到65210元，折合9788美元。

戚墅堰区第四十九页，共73页。●区域发展思路PART3

目标地块及所属区域基本概况/区域概况建成“实力强、形象靓、有特色”的东大门2008年戚区人代会明确提出“加快建设东大门、造福戚区老百姓”思路。根据这个思路，戚墅堰区紧紧围绕“小区做强区、小区变靓区、小区建‘特’区”的奋斗目标，迅速启动新城区建设、大力提升开发区水平、加强老城区改造，重点沿东方路和五一路规划建设集行政办公、商务金融、文化教育、体育卫生于一体的公共服务发展轴；沿京杭运河、丁塘河规划建设集游憩、休闲、健身于一体的滨水景观轴，“双T结构、三区联动”。第五十页，共73页。PART3

目标地块及所属区域基本概况/区域概况●区域规划

地块所处的戚墅堰区正处在高速发展阶段，重点沿东方路和五一路规划建设集行政办公、商务金融、文化教育、体育卫生于一体的公共服务发展轴；沿京杭运河、丁塘河规划建设集游憩、休闲、健身于一体的滨水景观轴，“双T结构、三区联动”。

区域规划有助于提升区域整体形象和价值，对于本案来说也属于利好因素。第五十一页，共73页。PART3

目标地块及所属区域基本概况/区域概况●区域交通

地块内外交通相对便捷。BTR、青洋路高架、8车道的东方路以及城际铁路戚墅堰站构成了区域内外交通网络，十多分钟就可以直达市中心，去周边城市也较为方便。第五十二页，共73页。PART3

目标地块及所属区域基本概况/目标地块基本概况本次调研的3块目标地块均隶属于戚墅堰区，围绕常州市戚墅堰区政府呈品字型分布戚墅堰区目标地块1目标地块2目标地块3第五十三页，共73页。PART3

目标地块及所属区域基本概况/目标地块基本概况●区位及范围目标地块1：地块南至东方西路，西至湾城路，东至海棠路。目标地块2：地块北至富明路，南至潞横路，西至大明路，东至商业大街。目标地块3：地块南至东方东路，西至东城路，东至城东路。地块名称用地面积功能意向容积率建筑高度土地情况丁塘河湿地公园西侧地块（目标地块1）625亩商业、高档住宅区1.5-2.8≤100-150m具备出让条件戚区18#地块（目标地块2）406亩住宅1.5-2.5≤100m已投入开发戚墅堰区政府东侧地块（目标地块3）——————————第五十四页，共73页。PART3

目标地块及所属区域基本概况/目标地块基本概况●地块实地情况第五十五页，共73页。PART3

目标地块及所属区域基本概况/目标地块基本概况●地块周边配套地块

1地块

2●●●东方西路小商品城戚墅堰区政府地块

3第五十六页，共73页。PART3

目标地块及所属区域基本概况/目标地块基本概况●SWOT分析优势（Strength

）劣势（Weakness

）A：项目所在的戚墅堰区是常州市“东大门”，BTR、青洋路高架、8车道的东方路以及城际铁路戚墅堰站构成了区域内外交通网络，内外交通便捷。B：区域内水系众多，沿京杭运河、丁塘河规划建设集游憩、休闲、健身于一体的滨水景观轴，景观资源丰富。C：近几年戚墅堰区经济发展迅速，本案所处地段具有强大的升值潜力和投资价值。A：项目地块离常州市中心较远，非主城区，区域属性较差。B：戚墅堰区近几年才开始发展，生活配套设施不完善。C:戚墅堰区本地居民地域情结不浓，该区居民选择有条件者会选择在其他区域置业。第五十七页，共73页。PART3

目标地块及所属区域基本概况/目标地块基本概况●SWOT分析机会（Opportunity）A:戚墅堰区正处在高速发展阶段，属于常州重点发展区域，规划利好。B：戚墅堰区为常州市重点打造的沿东方路和五一路规划建设集行政办公、商务金融、文化教育、体育卫生于一体的公共服务区域，区域内的配套设施和交通资源会更趋于完善。威胁（Threat）A：该地段有较大体量的后续供应，未来区域市场竞争激烈。B：国家对于房价的调控态度依然强硬，未来宏观市场不容乐观。第五十八页，共73页。PART3

目标地块及所属区域基本概况/区域竞争楼盘分析●●●●●●●●●●天顺御河湾港龙紫荆城新城公园壹号东方福郡龙东香珀紫韵香庭名桂坊天顺御河湾新城香溢紫郡常发豪郡蓝湖溪谷

项目周边竞争项目比较集中，距离较近，竞争激烈。青洋路高架以西项目较多，属于天宁区，虽与项目地块不属于同一区域，但由于天宁区的区位优势，势必会分流一部分客户，对本区域产生较大影响。未开盘已开盘目标地块水晶城●第五十九页，共73页。PART3

目标地块及所属区域基本概况/区域竞争楼盘分析新城公园壹号项目地址：戚区东方大道188号总用地面积：86447㎡总建筑面积：500000㎡物业类型：小高层、高层交房时间：2012-12开发商：常州新城东郡房地产开发有限公司容积率：1.3绿地率：40%户数：4000停车位：3200个物业费：0.8元/平方米·月

第六十页，共73页。PART3

目标地块及所属区域基本概况/区域竞争楼盘分析东方福郡项目地址：戚区常州市戚墅堰区东方大道(戚区政府南)总用地面积：47200㎡总建筑面积：118000㎡物业类型：小高层、高层交房时间：2011-12开发商：常州市合丰景宏置业发展有限公司容积率：2.5绿地率：30%户数：1000停车位：700个物业费：0.7元/平方米·月

第六十一页，共73页。PART3

目标地块及所属区域基本概况/区域竞争楼盘分析港龙紫荆城项目地址：戚墅堰东方大道与华丰路交汇处总用地面积：43510㎡总建筑面积：108775㎡物业类型：高层交房时间：2013-10-28开发商：江苏港龙名扬置业有限公司容积率：2.5绿地率：41%户数：990停车位：690个物业费：0.75元/平方米·月第六十二页，共73页。PART3

目标地块及所属区域基本概况/区域竞争楼盘分析水晶城项目地址：天宁区东方西路与横塘河东路交汇处总用地面积：121030㎡总建筑面积：242060㎡物业类型：别墅、小高层、高层交房时间：2011-12-31开发商：常州裕城房地产开发有限公司容积率：2.0绿地率：30%户数：当期户数1924户

停车位：1200个物业费：0.75元/平方米·月

第六十三页，共73页。PART3

目标地块及所属区域基本概况/区域竞争楼盘分析名桂坊项目地址：戚区青洋路以东，东方大道以北总用地面积：60000㎡总建筑面积：125000㎡物业类型：小高层、高层交房时间：2012-12-30开发商：常州阳诚房地产开发有限公司容积率：2.0绿地率：30%户数：1000停车位：600个物业费：0.69元/平方米·月

第六十四页，共73页。PART3

目标地块及所属区域基本概况/区域竞争楼盘分析新城香溢紫郡项目地址：天宁龙城大道与青洋路交界处总用地面积：185000㎡总建筑面积：460000㎡物业类型：高层交房时间：暂定2013年12月开发商：常州新城房产开发有限公司容积率：2.5绿地率：35%户数：4161停车位：3962个物业费：2.5元/平方米·月第六十五页，共73页。常发豪郡蓝湖溪谷PART3

目标地块及所属区域基本概况/区域竞争楼盘分析项目地址：西起横塘河东路，北至龙城大道，南靠水晶城总用地面积：145630㎡总建筑面积：364075㎡物业类型：多层、别墅交房时间：2013-5开发商：常州常发城东置业有限公司容积率：2.5绿地率：50%户数：192停车位：192个物业费：1.32元/平方米·月第六十六页，共73页。PART3

目标地块及所属区域基本概况/区域竞争楼盘分析区域项目名称总建（㎡）容积率产品类型戚墅堰区新城公园壹号5000001.3小高层、高层东方福郡1180002.5小高层、高层港龙紫荆城1087752.5高层天宁区水晶城2420602.0别墅、小高层、高层名桂坊1250002.0小高层、高层新城香溢紫郡4600002.5高层常发豪郡蓝湖溪谷3640752.5多层、别墅●竞争楼盘产品分析周边主要在售项目产品雷同度高，由于容积率基本都在2.0以上，多为小高层和高层产品，多层、洋房和别墅等低密度产品稀缺。新城公园壹号与目标地块产生的竞争较大，并且该项目体量大，供应量充足。第六十七页，共73页。PART3

目标地块及所属区域基本概况/区域竞争楼盘分析●竞争楼盘价格分析区域项目名称跟踪时间成