房地产经营管理

PAGEPAGE2《房地产经营管理》课程论文姓名:学号:学院:土木工程学院班级:乞题目季丰鸡位对房地产经营织管理的认识狠中文文摘层劈员房地产经营管坏理是房地产的足高层领导人在昨现代市场经营冷观念的指导下源，为构建和维回持长久的竞争哨优势，通过对特外部环境和内雅部条件的全面蹦估量和分析，混从企业发展全恐局出发而作出鲜的较长时期的淘总体性的谋划电和行动纲领征。旗近几轧年狡,剩企业经过市场漠经济的洗师礼穴,糠在房地产经营浓管理思想、理饺念以及管理方比式、方法、手仆段等方面都有组了较大进驱步沿,其但与现代企业督管理要求还有巾一定距离存。灾关键词旧周僚经蹦营另村宿管躬理抹诊球战休略烟保野风险暖农底金融正文内容咬房地产经营是要从事房地产业炸的人对房地产云项目进行的经汁济营魔建钓,益主要表现了房非地产企业与房做地产市场的经锁济关诵系谅.室而房地产管理椅是房地产从业调者对房地产企知业内部的资御源羞,饰方案进行人性矮化猾,绍科学佳化罪,甩经济化的优化笨操作和整桑合肌.腊其拖实哪,那房地产开发已被经贯穿房地产盲的经营与管理糖中灾,秋或者说房地产奉经营与管理涵索盖在房地产的魄整个流细程长,违通过合污理恰,耗有效的房地产技经营与管理以窝达到房地产企烛业利润最大裹化幕,蚀风险最小私化笋,锦资源整合最优垮化番,迹最终实现社会房责任化格。焰房地产经营管册理战略的目的而就是企业在未嫩来发展的途径翼上如何适应市微场，将企业所好具有的资源如爪何配置，并形倘成和加强自身字的独特的核心何竞争力，实现弃预期目标。从透这一目的来看苦，首先就必须瘦解决好企业所刺在行业的准确蹄预测，清晰地裤判断所从事行搬业的发展阶段镰、发展周期、敏发展空间等，纷进而正确预测姜产品市场，分显析产品市场走啊向、产品发展球趋势、市场竞益争程度、客户嚷满意度、忠诚蓝度、客户的需阳求爱好以及区般域、国家的宏芒观经济发展等科。真正做好行凳业及市场的准染确预测，就能既较清晰地看清贡未来市场及产散品发展趋势，傅为企业发展指家明方向，企业战经营战略才有贷了坚实的基础伪，因此经营管虾理战略作用发训挥对外依赖于恰行业及市场的匹准确预测和把幻握横。航房地产经营管位理谨坚持的原则满有牺:计冈缓1丛.动必须坚持以动侦态管理和优化迷组合为基本特识征的项目管理条思路。朗.悔2竹.筐必须坚持项目授经理部组建临的友“废三个一次象性途”哗科学定位但.划子3.田必须坚持项目鸽经理责任制和身项目成本核算搭制丽。舰4妻.位必须坚持经营聚风险与施工风激险相分离的原符则崇。演5蝶.爸必须坚持建立宾内部要素市场品，为项目部提姑供最佳的有偿丧服务容。基6婚.景必须坚持以项筒目制度建设为莲基础，促进项奏目运行做到有零法可依，有章扰可循。加强企择业内部项目管纪理的制度建设借，着重抓好两跨个方面，即：帽企业层面的制蹄度建设和项目锁部层面的制度胃建设葵。鼓7题.高必须坚持对项歉目经理部的二虎次分配，保证房项目责任目标醉的全面实现。按在房地产经营昼中利润与风险昂是并存的销。是经营风险是指幕企业在经营活款动中，为占领未市场所采取的秧经营策略而形缝成的风险，主知要包括：葱（涨1模）投标风险，蠢即企业在投标咽过程中向业主辰做出的让利风亩险和资金运作迟风险（如采宫用疲B摊T某、椅BO雹T着、异EP诉C午等工程承包模疏式）；藏（宗2玩）市场风险，亲即项目承包合镇同签订后，外愚部市场发生较臣大变化（如主出材价格上涨超顶过一定幅度）铃；角（混3部）意外风险，乒即项目在实施奸过程中发生不尘可抗力的意外故风险免；亲4务）辩冒坏帐损失风险菜，即项目交工赴决算后，项目括的应收帐款由泄于特殊原因（隶如业主破产等钩）而形成的坏歌帐损失。施工晴风险是指工程殃项目在施工、午组织、管理过鹅程中形成的各乱种风险，主要示包括：蚕（嗽1记）管理风险，污即项目在施工疫过程中由于管获理水平、管理赤方法、管理制惯度和管理业绩覆的优劣而形成避的费用风险；电（低2鉴）质量风险，肠即由于工程质惠量状况而产生浇的质量成本风宰险（如返工损茎失、由质量状隔况而引发的经饥济奖罚等）；月（激3求）安全风险，胶即由于安全事早故而引发的责备任风险；崭（拨4右）施工工期风晓险，即由于施乱工工期提前或蛮拖后而形成的福经济责任风险不；览（貌5霜）施工技术风辣险，即由于采携用某种施工技撑术、施工工艺目而引起的费用闻增减风险。经弱营风险是企业难行为，应由企右业来承担。施昼工风险是工程筒项目管理的过阴程风险，理应呆由项目经理部碎承担。项目部打作为一次性的究临时组织，不高具备承担企业优经营风险的能仪力。业房地产月企业管理的济四大感手段斤：歇1递、照反技术性手段劲。凑2它、逼唱利益性手段房。卵3笼、东声契约性手段幻。存4看、饮芝社会科学性手蜘段。富中国房地产业期目前正面临非衫常重要的变革汁时期，针对这确样的变革时期艺，我们中国的怜房地产业到现第在为止，面临注着那些相关的滤问题，我们针孟对这些问题，示该怎样去解决希，枪这是我们首要浊解决的问醒题杏.第总的来说，中起国房地产业主荐要面临三个困胁境，面临着宏墨观经济的调整补、金融资本的香波动以及政策主调控。分为三田点，第一，利拨率汇率风险、观第二价格泡沫佩隐忧，现在大跑家都在争论当番前的房地产价悦格是否过热，万因此这一点也壳是当前房地产第市场面临非常百重要的问题。窜第三，融资渠逼道问题侮。亡

河总体来看罪，利率的变动外对中国房地产车业影响是四个锻方面，房地产级开发商、房地冬产投资方、住杜房消费者、土煮地市场。首先私看一看利率变冶动对开发商的拔影响。利率大昏家都知道，是迫一个资金成本稍的问题，银行镰贷款每年按揭扶的利率率会进某一步增高，承着受的资金成本萍进一步加大，仙如果利率进一滚步升高，资金怖成本对开发商芹来说会上升，逐同时也会进一引步加大对整个炎市场价格的风预险，或者说一累个预期，可能裹作为买方来说姑，会进一步的孩去估计这个市止场，会进一步稻的加息，可能就会持币待购。防同时资金回笼樱周期也会进一须步的便短。谱帅其次是房地产喉投资方。由于堆市场的价格下抢跌，显然易见筹会使投资方所吸承受的投资收愈益会下降，所呜以对投资方的略影响，是投资裕收益率下降。谈对于消费者的但影响，我们每姜个月需要还款锄的压力加大了粉，这一点会影连响很重要的方器法，就是会影谊响到我们提前哀还款，同时由椅于这个市场预拴期这个利率会踪进一步的上调矩，预期到也个毕市场价格进一章步的下跌，很细多购房者存在汁着持币观望或子者是准备想买福房但是又面临振着种种市场价键格会下调的预炭期，这一点的俩影响也是非常凑重要的。总体供来说我们对房速地产消费者也系存在着非常复北杂的结构性影缺响。关于土地霉市场，中国土寻地市场进一步占规范，使拿地复的成本进一步活增强，土地的机价绞格会进一步上而升，因此，在如利率上调的情挨况下，土地价贵格会进一步上伐升伞。肝被总体来说，捞中国房地产泡涉沫如果从金融惜的角度考察，涂面临四个方面在的主因。首先绪是银行的过度荷参与，银行不醒够紧缩银根，制在放贷的审批尊上过于松散，等影响了整个市单场，导致房地哭产泡沫增长的吴一个主因。其涝次是宽松的金见融环境，关于萄低利率的问题呈，很多国家的页房地产泡沫都销是因为当时泡肤沫时期，这个摊国家的金融产鹊业政策所制订秆的低利率政策售所导致的。第垒三个方面，政啦府的控制力薄骗弱，政府政策友的控制力薄弱家，第四具，洒国际资本流动纲影响，国际炒乔家投资中国房师地产市场，为驻的是投资收益愿，为了房地产猛价格的升值，串为了汇兑升值薪导致的影响，缴综合来看，导皱致中国房地产怨市场，乃至全蓬世界房地产泡料沫四个方面的圣原因，都可以趣归结为以上四铲点界。值

众分析了当遗前各国导致房描地产价格进一织步产生泡沫原释因之后，对于患政府的政策，兄有哪些方面的课借鉴因素呢？受第一，关于汇金率稳定的问题馆。第二，绞利率工具要合峰理利用，利率置大幅度的上升勒或者大幅度的柳下降，都会导度致整个行业资说金面的急剧紧影缩或者急剧宽朽松，这都是导浴致泡沫的原因禁，因此利率也仁要合理有调节筝的有管制的进辰一步温和的调寿节。素熊第三，银行贷水款严格的控制半，银行贷款对慢于整个房地产玻行业的资金链泽影响非常大，桨所以银行贷款恢的严格审批，仅在泡沫时期，糠也是非常重要痛的匙。句

给第四，采用非捆常多元化的产础业政策，多头沈并举的管理措惑施，这也是非投常重要的方面寒。毛总体来讲房地巾产经营管理工溉作水平的高低庆是决定企业经困济效益的一个涨重要因士素状,庙同时也是企业股综合素质和核小心竞争能力的翁具体体现速。因此，必须狮提高挑自我的房地产屿经营与管理的执能力。参考文献：偶1沉．巡倦程惠瑛正陕撑房地产开发与肝交易尺—证原理与实美务您缠姥上海：复旦大滥学出版社椅，锯1997碰2笑．扬陶婷锻单悉略谈房地产