地产定位-山东-青岛-即墨区-中交-顺河片区项目定位报告

荣耀一座城市的未来瑾呈：中交置业——中交即墨项目前期策划定位报告报告逻辑结构项目属性及核心问题界定12城市发展及政策篇房地产市场分析3项目整体定位5分物业类型定位及产品建议6经济测算7项目发展战略4项目区位本案位于即墨传统老城区及商业核心区，地理位置非常优越本案位于即墨市中心城区，是即墨市传统老城区，文化底蕴较为浓厚；周边教育、医疗、商业配套设施齐全，生活氛围浓厚。项目距离市政府约2公里，临近即墨医院。区域印象传统老城区，居住环境较差，城市面貌较为破旧；即墨本地人对区域感情较深，有一定的地域情节麗山国际专案——聂小姐你们项目那个位置属于即墨传统的老城区，商业比较发达，居住人口较多，但是房子比较破旧，以前的老服装批发市场、小商品城、布匹批发市场都在那一片，比较杂乱。孙先生——批发市场个体户，经营皮包生意我是老即墨人，对那片有比较深厚的感情，那里是即墨最早的城市中心了，周边还有很多古建筑，商业也比较发达，那是即墨的真正城市中心。现在随着西部城区、东部经济开发区的发展，大家都觉着老城区比较破旧了，都到新城区买房子项目交通靠近城市主干道烟青路、文化路、蓝鳌路，通达性较好；同时周边公交系统发达，畅达市内各区烟青路蓝鳌路文化路项目临近文化路、烟青路、蓝鳌路等城市主干道，交通通达性较好。沿烟青路可直达城阳市区，便利度较高。项目周边公交系统较为发达，有12路、1路、22路、2路、3路、16路、6路、24路等多路公交车，便捷到达市内各区项目现状及四至本案内部多条道路分割，形成多个小地块；目前内部为待拆迁楼房。地势较为平坦，易于快速施工。健民街青石路窑头前街河南街南顺河街南临文化路西临即墨市人民医院北临墨水河东临南顺河街项目配套医院/学校：项目周边拥有即墨市最好的医院及高中，教育医疗资源优质13456123医院编号名称1即墨人民医院2即墨市中医院3即墨市第三人民医院4青岛当代妇产医院5仁和医院6瑞慈医院学校编号名称1即墨一中（高中）2即墨实验学校（初中）3城南小学2教育医疗配套：项目周边有两所即墨最大的医院，医疗条件先进；即墨一中是即墨两所重点高中之一，教学质量高；医院学校商业配套：集大型购物中心为一体，吃、喝、玩、购一站式商业配套35412医院编号名称1澳润百货2大润发3宝龙城市广场4佳乐家5利群即墨购物中心商业配套：周边有利群购物中心、宝龙城市广场、佳乐家等大型综合型商场，购物、消费条件成熟项目配套文化配套：周边文化设施齐全，文化氛围浓厚123456医院编号名称1即墨文化中心2即墨市图书馆3即墨市体育中心4工人文化宫5即墨剧院6即墨博物馆7即墨市古城文化配套：即墨市区目前有即墨文化中心、即墨市图书馆、即墨市体育中心、工人文化宫、即墨剧院、即墨博物馆等文化配套，其中即墨文化中心、工人文化宫、即墨剧院、即墨博物馆距离本项目较近；另外古城改造片区内部的即墨老县衙距今1400余年历史，被列为省级保护文物7项目配套景观资源：紧靠青岛最大的开放式休闲公园，尽享公园式生活；临近墨水河，但河道目前还未治理墨河公园龙泉河公园水上公园墨水河景观资源配套：项目紧靠墨河公园，墨河公园是即墨市区主要的自然资源，是目前青岛占地面积最大、功能最全的集娱乐、休闲、文化于一体的开放式休闲公园项目配套132万㎡、中高容积率、大规模综合型旧城改造项目商品房面积79.97万㎡，安置用房面积52.35万㎡经济技术指标经济技术指标占地面积435641.47平方米总建筑面积1323215.01平方米安置用房面积523479.64其中：住宅430430.44沿街商业66049.20社区用房8500公共事业用房13000供电客服楼5500中小学10511.58幼儿园5411.33容积率3.04建筑高度限高100米商业体量20万㎡安置用房项目SWOTSTOW内部因素外部因素位于老城核心区，生活氛围浓厚、交通便捷位于城市商业核心区，商业及生活配套完善拥有强势医疗、教育配套临近墨水河、墨河公园，景观资源优良地块规模较大，可发挥空间较大地块地势平坦，易于施工位于老城区，城市面貌破旧墨水河治理不利，环境较差地块内部道路较多，将地块分散为多个小地块，不利于统一规划目前还有未搬迁住户，可能影响工程进度即墨古城改造中心区域，未来区域整体面貌将得到极大改善随着古城改造的大面积启动，区域价值将得到极大提升古城改造启动，周边将有大量的住宅、商业项目入市，未来区域竞争将加剧城西板块及城东板块将分流大量客户；项目将面临区域内外双重竞争项目属性界定传统老城/居住与商业核心区拥有完善交通及生活配套大规模综合型旧城改造项目核心问题构建项目开发目标、背景与限制性条件树立中交集团在青岛房地产行业的品牌形象打造项目品牌，快速回现，最终实现利润最大化12目标开发背景20万㎡商业体量，体量过大，存在一定变现压力；限制性条件限高100㎡，内部道路较多，地块分散，不利于项目统一规划；即墨作为地级市，城市发展相对较为滞后；企业实力雄厚——中国最大的港口设计及建设企业；世界500强企业之一，上市公司，资金实力雄厚多产业链——主要从事港口、码头、航道、公路、桥梁、铁路、隧道、市政等基础设施建设和房地产开发业务项目使命——寄托即墨政府和中交集团的众多期望，被赋予城市更新的重要使命大规模旧改项目——总建面132万㎡，商品房面积79.97万㎡，安置用房面积52.35万㎡核心问题构建本项目的核心问题如何定位项目，实现项目品牌及中交品牌的落地？核心问题——各物业类型体量如何搭配，合理安排开发节奏，才能实现速度与利润的平衡？123项目面临怎样的市场及竞争环境？项目的发展机会在哪里？产品如何打造，才能实现项目品牌，树立企业品牌？如何实现项目快销目标，实现项目利润的最大化？项目属性及核心问题界定12城市发展及政策篇房地产市场分析3项目整体定位5分物业类型定位及产品建议6经济测算7报告逻辑结构项目发展战略4城市发展规划城市宏观经济房产政策分析宏观大势研判青岛是环渤海经济圈中心城市、半岛蓝色经济区核心的城市地位；即墨是“青岛后花园”，扼青岛通往全国的陆上“咽喉”城市地位青岛是渤海湾地区重要的中心城市之一，依托海洋产业发展起来的具有较强经济实力的二线城市，现代港口城市，文化旅游城市，蓝色经济城市。即墨市东濒黄海，南依崂山，是青岛近郊市，素有“青岛后院”之称。全市总面积1780平方公里。即墨扼青岛通往全国的陆上“咽喉”，胶济、蓝烟铁路横穿境内西部，济青高速公路、青烟、青威、青沙等5条国家和省级公路纵贯全境，刚竣工的青银高速公路、青威一级公路又拉近了即墨与全国各地的距离。城区距流亭国际机场不足15公里，距青岛港40公里；西到蓝村、即墨火车站分别为24公里和15公里。即墨市青岛整体规划以胶州湾为核心，形成三城联动格局，即墨位于蓝色硅谷核心区，未来经济发展潜力巨大城市规划青岛的城市空间布局将实施“三城联动”，以胶州湾为核心，形成东岸老城区、西岸新城区、北岸新城区的品字状分布格局，发展重点则偏向西海岸经济新区以及蓝色硅谷核心区，走向海湾型大都市。具体区域划分：以胶州湾为圆心“东部老城区”就是指市南、市北、四方、李沧和崂山，这些区域秉承“山、海、城”的青岛特色，发展服务、金融等产业；“西部城区”即西海岸经济新区，包含黄岛、胶南全域；“北部城区”则是指胶州湾的底部，以城阳为主体向北延伸，包括红岛、上马、棘洪滩等。北城（二三产为主）东城（以三产为主）西城（以二产为主）现代服务业核心区（市内四区、崂山区）北部高端产业集聚区（高新区、城阳区、胶州东部）西海岸经济新区（黄岛区、胶南市）蓝色硅谷核心区三城联动，重点发展西海岸经济新区及蓝色硅谷核心区，打造海湾型城市本案位于城市发展的主中心，是未来即墨城市升级改造中心城区，承担行政、商务、公共服务功能区域规划—空间功能一主——以中心城区为城市发展的主中心，主要承担行政、商贸、公共服务功能。按照“强化核心、轴向辐射、分区发展”的原则，升级改造中心城区，形成“一核两轴三片”的空间布局结构。一副——以温泉新城为城市发展的副中心，打造具有国际水平的旅游科研新城。加快基础设施及配套服务设施建设，全面提升综合服务功能，促进人口集聚。多组团——对一些产业发展潜力较大、环境承载力较好、人口集聚条件优越的区域进行组团式开发，逐步承担起城市建设、人口管理、公共服务等职能，实现剩余劳动力的城镇化和本土化。华山组团。该组团包括华山镇、店集镇、灵山镇、省级高新区，拟打造成为以高新技术产业为主的综合性城镇。田横组团。该组团包括田横镇、王村镇、丰城镇，是承载我市蓝色经济发展的重要区域之一，拟打造成以临港和旅游为主导产业的东部新型城镇。南泉组团。该组团包括蓝村镇、南泉镇，拟打造成半岛地区的重要物流节点。移风组团。该组团包括移风店镇、刘家庄镇、段泊岚镇、七级镇，拟打造成为供应青岛、面向全国的高新农业、农产品批发和深加工基地。即墨市中心城区空间布局示意图即墨市城市空间布局示意图本案所在片区位于产业规划中的“一心”，重点发展商贸流通、金融、科技和信息服务等第三产业一心——“一心”即中心城区，重点布局商贸流通、金融、科技和信息服务等现代服务业，构建区域性商务节点，为工业、旅游发展提供坚实支持和源动力。两带——先进制造产业带。以汽车及零部件工业功能区和省级高新区为核心，打造青岛先进制造业集聚带。旅游休闲产业带。以温泉镇、鳌山卫镇为核心，建设青岛高端生活性服务业承接板块。四区——知识密集产业区。主要包括鳌山卫镇，打造国家级海洋科研基地和青岛高端人才孵化基地。临港产业区。主要包括田横镇、王村镇，打造青岛具有战略地位的临港产业聚集区。物流商贸产业区。主要包括蓝村镇、南泉镇、大信镇，打造物流商贸聚集区。现代农业产业区。主要分布在西北部地区，以移风店、七级、刘家庄等镇为重点，打造重要的外向型农业基地。“根据我市产业发展现状，发挥比较优势，高起点承接国内外产业转移，不断优化产业布局，以“一心两带四区”为思路，构建功能明确、分工协调的产业发展格局。……”——《即墨市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》即墨市产业发展布局示意图区域规划-产业功能规划墨水河生态湿地、墨水河生态间隔区；2015年年底前墨水河治理基本完成，恢复河道生态功能区域规划-景观规划墨水河是即墨历史上一条著名的护城河和文化生活河，据史料记载：“即墨之名，因水而得；即墨之设，其来久远，分析合散，代有不一；亘山联海，不改其常。”“即”，指临近、靠近；“墨”，指墨水河，即墨之名，取自墨水河畔。……自2010年起，即墨市计划五年内投资22亿元建设河道生态湿地，提高水体自净能力，让墨水河成为穿越市中心的景观河。2012年8月，《青岛市森林城市建设总体规划》提出将按照“一湾、两山、三区、三纵、三横、八心”的格局，完善推进建成区绿化布局，构建20个生态核心区域以提高绿量。其中，“三区”即墨水河生态间隔区等三条河流景观带。计划到2013年年底前，全面消除直排河道排污口，建立完善常态化河道巡查和保洁工作体制机制，墨水河流域主要监控断面水质达到省控水质目标要求；2014年年底前，墨水河流域主要监控断面消除劣Ⅴ类水质；2015年年底前，墨水河流域主要监控断面水质达到功能区标准，入海口断面水质达到常见鱼类稳定生长水质目标，河道生态功能得到初步恢复。即墨市GDP总量位居全市第二，经济发展呈现出“速度快、效益高”的特征，为房地产发展提供了强劲动力区域经济即墨市2012年GDP为787.9亿元，位于青岛市各区市的GDP前列，进一步稳固了即墨市经济重心的地位；即墨市2012年GDP增速14%，宏观经济处于高速发展期，对房地产发展提供强劲动力；国民生产总值即墨市以第二产业为支柱性产业，区域产业结构需要继续优化升级，以促进房地产的快速发展区域经济近几年，第一、二产业比重逐年下降，第三产业比重持续上升，产业结构优化升级；即墨市以第二产业为主，占比在50%之上，是区域支柱性产业，第三产业仍需加大发展力度，产业结构继续优化发展，以促进房地产的快速发展；产业结构即墨市人口基数大，市场需求量大，对房地产发展提供了有力支撑区域经济人口结构2007到2012年以来，即墨市常住人口保持稳步增长，到2012年末，即墨市人口达到113.4万人，人口年增长率高于人口自然增长率，表明即墨市人口增长存在外来人口导入性；即墨市人口数量位于全市第二位，人口基数大，市场需求量大，对房地产的发展提供了稳定的客源来源；即墨市居民收入稳步提高，人均可支配收入接近全市平均水平，消费购买力增强区域经济生活水平即墨市经济保持了平稳增长，企业运行好转，有效保障了城镇居民收入的平稳增长，人均可支配收入及人均消费性支出双向增长，截止到2012年末，即墨市人均可支配收入达到28609元，人均可支配收入接近全市平均水平，居民收入的增加使生活水平得到提高，消费能力逐渐增强；全年调控先紧后松，后期政策调控乏力，但房产税扩容被提上日程房产政策3月4月5月6月7月8月9月10月11月“国五条”地方细则出台进入倒计时，市场进入“冷静期”中行首套房贷难享8.5折

，银行房贷收紧国土部建议推动土地财政向税收方向过渡住建部建议公积金缴存扩围刚性扩大国土部力推土地信息联网6月国务院:支持居民家庭首套自住购房信贷需求调控长效机制有望10月亮相房产税扩围是重头戏房产税扩容提速房产税改革试点扩围或有望迈出实质性的步伐18届3中全会：“383方案”将对土改、小产权、房产税改革政策紧张期政策“温和期”3中全会新调整集体土地流转、小产权房、房产税等改革措施被提及房产政策383改革方案：包含“三位一体改革思路、八个重点改革领域、三个关联性改革组合”的新一轮改革的基本思路和行动方案；三位一体改革思路：新一轮改革目标是建立富有活力、创新导向、包容有序、法治保障的社会主义市场经济体制，具体措施是推动完善市场体系、转变政府职能、创新企业体制的“三位一体”改革；八大改革领域：1.以依法行政、公开透明、大幅度实质性减少行政审批为重点，深化政府行政管理体制改革。2.以打破垄断、促进竞争、重塑监管为重点，加快基础产业领域改革3.以权利平等、放开准入、公平分享为重点，深化土地制度改革4.以降低金融行业准入门槛、推进利率汇率市场化为重点，推动金融体系改革5.以优先调整事权、带动财力重新配置为重点，启动新一轮财税体制改革6.以重新界定职能、国有资产资本化为重点，深化国有资产管理体制改革7.以改进竞争环境和激励机制为重点，促进创新和绿色发展8.以服务业开放为重点，深化涉外经济体制改革三个关联性改革组合：一是放开准入，引入外部投资者，加强竞争;二是深化社会保障体制改革，设立“国民基础社会保障包”;三是深化土地制度改革，集体土地入市交易。宏观市场结论城市发展规划城市宏观经济房产政策本案依托即墨的先天位置优势，处于城市发展的主中心，担当城市升级改造的重任即墨整体经济形势良好，人口众多，房地产需求逐渐增加，为本案的开发奠定了良好的经济基础2013年房产政策调控先紧后松，后期政策调控乏力；2014年房产税全面扩容提上日程，政策存在较大变数本案应该主抓市场主流需求，顺应城市发展需求，警惕政策的多变性项目属性及核心问题界定12城市发展及政策篇房地产市场分析3项目整体定位5分物业类型定位及产品建议6经济测算7报告逻辑结构项目发展战略4住宅市场分析商业市场分析商务市场分析市场机会研判客户需求分析住宅市场分析量价走势：2013年即墨住宅市场整体呈现量价齐升趋势，成交量较去年同期增长50.6%，成交价格增长幅度较小从量价走势来看，2013年成交量总体呈现增长趋势，1-11月份共成交11187套，115.8万方，总金额731亿元，月均去化1017套，10.53万方，较去年同期增长50.6%；从成交价格来看，2013年1-11月份，价格整体波动不大，成交均价为6314元/㎡，较去年同期增长2%；住宅市场供求关系：2013年即墨住宅供需比为1.2，整体供需基本平衡住宅市场从供应面积来看，2013年即墨住宅每月供应面积整体呈现上涨趋势，10月份达到27.5万方；从销售面积来看，2013年即墨住宅销售面积也呈现出上涨趋势，但整体来说供需基本平衡成交结构：2013年即墨住宅成交主力面积集中在80-100㎡，刚需特性明显，成交总价集中在50-70万从户型成交面积结构来看，80-100平米成交占比最高，达51%，刚需产品为绝对成交主力；其次是120-144㎡和100-120㎡户型，分别占比15%和13%。从户型成交总价结构来看，50-70万成交占比最高，达35%；其次是30-50万的总价段和70-90万总价段的产品，分别占比26%和12%。住宅市场从成交客户来源来看，即墨市本地客户为绝对成交主力，占比59%左右；其次是长期在即墨工作生活的省外客户，占比18%左右；再次是省内其他客户，占比15%；从客户成交年龄结构来看，25-35岁成交客户占主力，占比40%，刚需特性明显；其次是35-40岁之间的客群，占比16%；再次是40-45岁之间客群，占比15%；住宅市场客户特征：即墨本地客群占主力，占比59%；25-35岁的客群为成交主力，占比40%一北部工、商业板块西部新城区板块市中心板块东部经济开发区板块南部浅开发板块即墨住宅市场共分为6大板块，本案位于市中心板块，配套完善、企事业单位聚集，区域成熟度较高北部工、商业板块工业与批发市场聚集地，住宅开发空白区，区域开发程度低；中低端居住区；产品以多层和小高层为主；均价6—6.6千元/平；即墨客户为主，以刚需为主西部新城区板块位置优越，配套相对完善，新老住宅项目较多，市场相对成熟；中高端居住区；产品以多层和小高层为主；均价7-7.5千元/平；即墨客户为主，主力刚需，部分改善南部浅开发板块临近城阳，配套较弱，居住氛围较差，为即墨浅开发区域中低端居住区；产品以高层为主均价：5-6千元/平周边客户为主，刚需为主力需求东部经济开发区板块新兴板块，未来配套较完善，新项目较多，环境较好；中高端居住区；产品以多层、小高层为主；均价5.5-7千元/平即墨客户为主，主力刚需及部分改善旧市中心板块即墨城区中心地带，配套完善，企事业单位聚集，但开发土地资源少，大环境较差，交通拥堵，房地产发展较为缓慢，新住宅项目较少中低端居住区；近期以高层产品为主；均价5-6.3千元/平客户以即墨老城区客户为主，主力为刚需，其次少量改善及投资住宅板块格局世贸商都中和居区域特征：工业与批发市场聚集地，即墨重要的经济聚集区；住宅开发较少，区域开发程度低；物业类型：物业类型多样，开发档次中端，以商住综合体为主。住宅以高层产品为主，；户型特征：主力户型为88-100㎡的两室价格平台：价格主要集中在6000-6600元/㎡之间，价格处于市场中端水平客户特征：以服装批发市场、小商品批发市场、青岛外贸城私营小业主、个体工商户为主；距离工作地点较近是主要购买动因区域住宅市场发展较为缓慢，但商业、商贸市场较为发达，区域经济基础较好北部工商业板块西部新城区板块即墨成熟居住区，未来即墨的新居住中心；区域开发强度较大，楼盘档次较高，学区为区域主要购买驱动力区域特征：西部板块原来就是较为成熟的住宅区；区域地理位置优越，配套完善，尤其是优越的教育资源吸引大量客户。随着佳源都市、壹品华庭、高迪墨香郡等项目开发，整个西南板块今后肯定会成为即墨的新居住中心。物业类型：物业类型多样，开发档次中高端，以多层、小高层、高层产品为主；户型特征：主力户型为88-100㎡的两室及100-120㎡三室价格平台：价格主要集中在7000-7500元/㎡之间，价格处于市场高端水平客户特征：以即墨本地客户为主，这部分客户较为关注教育配套，学区房是主要购买驱动因素南部浅开发板块位于城阳与即墨交界处，区域配套较弱，居住氛围较差，房地产开发较慢区域特征：临近城阳，配套较弱，居住氛围较差，为即墨浅开发区域；物业类型：开发档次较低，以小高层、高层产品为主；户型特征：主力户型为88-100㎡的两室及100-120㎡三室价格平台：价格主要集中在5000-6000元/㎡之间，价格处于市场中端水平客户特征：以即墨本地客户为主，同时吸引约20%城阳刚需客户市中心板块即墨城市核心区，配套完善，但环境较差，前几年房地产发展缓慢；未来随着旧城改造工程启动，将进入快速发展宝龙城市广场玺公馆墨河嘉苑区域特征：即墨城区中心地带，配套完善，企事业单位聚集，但开发土地资源少，大环境较差，交通拥堵;随着城市发展，目前区域进入大规模旧城改造阶段；物业类型：开发档次中端，以高层产品为主；户型特征：主力户型为88-100㎡的两室及120-140㎡三室价格平台：价格主要集中在5000-6300元/㎡之间，价格处于市场中低端水平客户特征：以即墨本地客户为主，二次改善及首置客户为主，看中区域的城市核心区价值本项目东部经济开发区板块即墨东部新中心，自然资源丰富，居住环境优良，房地产开发热点区域，区域未来发展前景较好区域特征：即墨新兴板块，定位“城市发展新中心、城市中央商务区、现代服务业聚集区、高端生态居住区”，着力发展公共服务、现代金融、商务会展、信息服务、商贸、文化旅游等现代服务业。靠近蓝色硅谷核心区物业类型：开发档次高端，以洋房、小高层、别墅低密度产品为主；户型特征：主力户型为85-100㎡的两室及120-144㎡三室价格平台：价格主要集中在5500-7000元/㎡之间，别墅14000元/㎡左右，价格处于市场高端水平客户特征：以即墨本地客户为主，私营业主为主力，看中区域环境及未来发展规划万科东郡天一仁和郡东凯·涵美馆国信雍翠湾麗山国际信特景苑广场西部新城区板块>东部经济开发区板块>旧市中心板块/北部工业板块>南部浅开发板块板块价格对比北部工业板块西部新城区板块南部浅开发板块旧市中心板块东部经济开发区板块西部新城区板块，学区房为其一大价值亮点，配套成熟，区域开发强度较大，项目较多，价格处于整个即墨市区的高地，均价在7000元/㎡以上；永和鼎泰丰由于项目时间久、位置较偏，价格低于同板块其他项目；南部浅开发板块，处于即墨的边缘地带，配套不成熟，区域认知度较低，价格处于即墨整体市场的洼地，均价大多集中在5000-6000元/㎡；北部工业板块，商业市场较发达，但住宅项目开发较少，均价6000元/㎡以上；旧市中心板块，配套成熟，但环境较差，均价5500-6300元/㎡；东部经济开发区板块，自然资源丰富，开发潜力大，目前均价6500元/㎡以上；价格、学区、高赠送率、开发商品牌是驱动项目快速销售的主要动因板块去化对比板块项目住宅开盘时间月均去化（㎡）2013年去化总量（㎡）北部工商业板块世贸商都2011.717074531中和居2011.94569700西部新城区板块高迪墨香郡2013.8643832190壹品华庭2012.12495862847御园2011.1174528520永合鼎泰丰2011.1328841574佳源都市2013.2708877970南部浅开发板块德馨珑湖2012.1260946023观澜国际2011.10459248262旧市中心板块玺公馆2012.813936947宝龙城市广场2010.10739085738墨河嘉苑2013.1014894469东部经济开发区板块万科东郡2012.10679551372天一仁和郡2013.1022396719东凯涵美馆2013.10413112395麗山国际2011.11187114229信特景苑广场2011.11247827478国信雍翠湾2012.12162614227万科东郡依靠开发商品牌及适中价格取得良好销售业绩壹品华庭学区优势取得良好销售业绩佳源都市高赠送率，取得良好销售业绩宝龙城市广场以较低的价格取得良好销售业绩供应结构对比二居三居四居80100120140160180世贸商都中和居高迪墨香郡壹品华庭御园永合鼎泰丰佳源都市德馨珑湖观澜国际玺公馆宝龙城市广场墨河嘉苑万科东郡天一仁和郡涵美馆信特景苑广场国信雍翠湾769599136859712014610012012812915713288108110140166937011013390114137142180881011211677695991369698128849912713290971231439010011013088958590107132991031231439611214215086100105115120137北部工商业板块西部新城区板块南部浅开发板块旧市中心板块东部经济开发区板块北部工商业板块和东部经济开发区板块供应为二房、三房；西部新城区板块、南部浅开发板块及旧市中心板块供应以二房三房为住，辅以四房。五大板块户型面积较集中，二房主要处于80-100㎡面积段；三房主要处于110-135㎡面积段；四房供应较少，主要处于145-160㎡面积段。即墨住宅市场以二房、三房为主，四房为辅；二房主力面积80-100㎡，三房110-135㎡，四房145-160㎡整体产品品质及舒适度较高，建筑风格开始多样化，商业、学校为社区必备配套；高端社区配有会所及泳池板块产品对比板块项目物业类型层数梯户比外立面风格园林景观社区配套北部工商业板块世贸商都高层26F一梯二、二梯三、二梯四现代风格1万平空中花园四层百货、底商中和居高层18F一梯二普通绿化底商西部新城区板块高迪墨香郡多层（洋房）、小高层、高层6F、11F、18F一梯二、两梯三英伦风格英格兰组团园林底商、幼儿园、游泳池壹品华庭小高层、高层11F、13F、14F、18F二梯二新古典主义营造精致园林景观，名贵乔木，观景大道，组团花园分布有序高端会所、高端商业、知名品牌幼儿园御园小高层11F、12F一梯二新古典主义超五星级园林景观会所、幼儿园、健身广场、儿童游乐园、景观音乐喷泉、步行商业街永合鼎泰丰多层、小高层、洋房5F、6F、11F一梯二新海派古典主义原生态水景园林四层百货、底商佳源都市联排、高层11F、18F、22F、24F、32F二梯三、二梯四法式巴黎风格遵循“树大、绿多、花丛、起伏”的原则，造就“我家住在公园里”的优美意境商业街、购物中心、幼儿园南部浅开发板块德馨珑湖联排、多层、小高层、高层5F、6F、11F、17F、25F、27F一梯二、一梯三、二梯三西班牙地中海风格依托石棚水库湿地公园打造新古典主义园林会所、底商、幼儿园观澜国际高层28F、32F、34F、二梯三、二梯四ArtDeco风格英式皇家园林社区景观底商、幼儿园旧市中心板块玺公馆小高层、高层13F、32F二梯二、二梯三包豪斯风格依墨水河打造园林景观底商宝龙城市广场高层31-33F二梯三地中海风格地中海风情园林商业中心墨河嘉苑小高层、高层17-26F二梯二、二梯三现代风格依墨水河湿地公园打在园林景观幼儿园、商业街东部经济开发区板块万科东郡小高层、高层18F、24F二梯四北美赖特风格北美赖特风格商业街、小学、中学天一仁和郡洋房、多层、小高层4F、5F、9F一梯三托斯卡纳风格一楼一花园，一步一风景社区服务中心东凯涵美馆多层、小高层5F、9F一梯二底商麗山国际独栋、联排、叠拼、小高层、高层9-11F、28-25F一梯一、一梯二简欧风格美式田园风格会所信特景苑广场小高层、高层11F、22F二梯二、二梯三大型音乐广场底商国信雍翠湾多层、小高层、高层6F、14F、18F一梯二、二梯三英伦风格维多利亚宫廷式园林幼儿园、卫生站、文化站、幼儿园高层产品一般在25层以下，25层以上销售困难品质较高的产品以一梯一、二梯二为主普通产品为二梯三、二梯四建筑风格多样化园林景观开始追求品质化高端社区一般配备有会所、泳池等高端配套；商业、学校规模小区都会配备目前可见住宅存量约308.4万㎡，未来竞争较为激烈可见存量板块项目住宅已售（万方）已推待售（万方）待推量（万方）北部工商业板块世贸商都7.323.2中和居1.31.20西部新城区板块高迪墨香郡3.33.630.1壹品华庭6.55.90御园6.22.60永合鼎泰丰12.710.70佳源都市7.88.229.8南部浅开发板块德馨珑湖6.99.827.3观澜国际12.43.844.9旧市中心板块玺公馆2.53.60宝龙城市广场25.12.10墨河嘉苑2.83.814.5东部经济开发区板块万科东郡10.33.313.4天一仁和郡0.70.921.4东凯涵美馆1.22.48.4麗山国际8.62.243.8信特景苑广场6.21.50国信雍翠湾3.840合计125.671.6236.82013年至今即墨市住宅用地成交63.12万方，规划建面约122.07万方潜在存量2013年即墨市住宅用地成交供地方式土地位置土地面积（㎡）容积率规划建筑面积（㎡）成交楼面地价（元/㎡）竞得人拍卖出让龙山街道办事处鹤山路以北、规划青龙高速以西、锦华路以东966831-1.2116019.6873.49青岛嘉麟国际文化建设有限责任公司、中房兴业（北京）投资有限公司拍卖出让龙山街道办事处鹤山路以北、规划青龙高速以西、锦华路以东613831-1.273659.61051.63青岛嘉麟国际文化建设有限责任公司、中房兴业（北京）投资有限公司拍卖出让龙山街道办事处鹤山路以北、规划青龙高速以西、锦华路以东635571-1.276268.41080.57青岛嘉麟国际文化建设有限责任公司、中房兴业（北京）投资有限公司拍卖出让经济开发区营流路以东、龙泉河以西、黄河三路以北287161-1.5430741079.00青岛信旭置业有限公司挂牌出让环保产业基地金王二路以东、钱崮山一路以西84231-32526965.07青岛丞才房地产有限公司挂牌出让环保产业基地金王二路以东、钱崮山一路以西169501-2.745765188.86青岛丞才房地产有限公司挂牌出让环保产业基地金王二路以东、钱崮山一路以西528711-3158613243.88青岛丞才房地产有限公司拍卖出让经济开发区泰山一路以东、信特小区以南11351.41-1.517027.11148.73青岛宏伟置业有限公司挂牌出让环秀街道办事处规划路以西、张家土桥头村以南576171-1.374902.1326.00豪第投资置业有限公司挂牌出让环秀街道办事处规划路以西、张家土桥头村以南230481-1.329962.4326.00豪第投资置业有限公司挂牌出让环秀街道办事处规划路以西、张家土桥头村以南193331-1.325132.9325.99豪第投资置业有限公司挂牌出让经济开发区一号路以东、辽河一路以北、埠惜路以西、辽河二路以南555161-2.3127686.8327.00青岛豪仁置业有限公司挂牌出让经济开发区一号路以东、辽河二路以北、埠惜路以西、现状河道以南285861-257172376.00青岛豪仁置业有限公司挂牌出让烟青路以东、墨水河以南、建民街以北514441-3.5180054117.00即墨市城市旅游开发投资有限公司挂牌出让烟青路以东、墨水河以南、建民街以北308051-3.5107817.5114.00即墨市城市旅游开发投资有限公司挂牌出让通济街道办事处天山一路以西、规划路以北249251-2.562312.583.00青岛润海源置业有限公司合计631208.4

1220735.9

住宅市场结论供需关系成交及客户板块对比即墨商品住宅供需基本平衡，住宅产品存在较大的发展空间；本案所在的市中心板块目前供应量较少，但未来随着旧城改造的启动，竞争将加剧80-100㎡，总价50-70万的刚需产品为市场成交主力；即墨本地客户及新即墨人为购房主力本案所在的市中心板块为中价值板块，价格水平在5000-6300元/㎡之间价格、学区、高赠送率、开发商品牌是驱动项目快速销售的主要动因即墨产品品质开始逐步提升，学校、商业是必备配套。高端社区配备会所本案住宅市场机会：住宅能够实现快速销售，应尽量多做；产品以80-100㎡两房及100-120㎡三房产品为需求主力担负城市更新重任地处城市中心位置世界500强企业能级市场占位本案必将站位中高端市场面临全市中高端项目的竞争一北部工、商业板块西部新城区板块旧市中心板块东部经济开发区板块南部浅开发板块基于对各板块的分析，西部新城板块、东部经济开发区板块将会分流本案客户，项目将面临板块内及板块外双重竞争竞争格局中高端客户流向墨河嘉苑、古镇改造项目是本案的版块内主力竞品；宝龙城市广场具有较为重要的参考意义板块内竞争目前板块内在售项目只有玺公馆、宝龙城市广场、墨河嘉苑；从价格、产品品质、产品类型、未来销售周期几个维度进行竞品框定；玺公馆、宝龙城市广场都处于尾盘阶段，与本项目竞争关系较弱，但宝龙有重要借鉴意义。墨河嘉苑及古镇改造项目在距离、价格、产品类型方面存在之间竞争，且存量较大，将是项目的主力竞品项目已推待售（万方）待推量（万方）销售价格产品类型剩余销售周期玺公馆3.606015高层1年宝龙城市广场2.105500高层1年墨河嘉苑3.814.56300高层2年左右古镇改造项目一期——66.7——高层预计2014年入市注释：预计本案2015年将会入市主力竞品老城核心区，中等规模，中等品质，综合型项目1

墨河嘉苑物业类型住宅、商业总占地面积9万㎡建筑形态高层总建筑面积30万㎡绿化率35%总户数2000户，当期户数300户容积率3.32面积区间本期70㎡-133㎡装修情况毛坯项目特色水景地产、宜居生态地产已推7.7万㎡待推22.3万㎡开发单位即墨市城市旅游开发投资有限公司配套学区：实验二小、28中

综合商场：乐购超市，佳乐家，利群，大润发

医疗：即墨市人民医院，即墨市中医院，即墨市妇幼保健院

邮局：项目南100米邮局所在地

银行：中国银行、农业银行、工商银行、邮政储蓄银行等

内部配套：3000平幼儿园、商业商业区写字楼住宅集商业、办公、高层住宅为一体，西临墨水河湿地公园，借势外部景观资源临街商铺景观示范区幼儿园项目由24栋17-26层小高层住宅、一栋即墨市最顶级的写字楼、一栋3千平米幼儿园及3万余平临街旺铺组成。园林景观依托项目西侧占地400亩的墨水河湿地公园而建，景观秀丽，贴近自然。写字楼1

墨河嘉苑墨河嘉苑即墨市政府即墨人民广场青岛当代妇产医院即墨市皮肤病医院即墨市实验学校正发精品城宝龙城市广场新世界大厦学区即墨市实验二小、即墨28中医疗即墨市人民医院，即墨市中医院，即墨市妇幼保健院、即墨市第三人民医院商业乐购超市，佳乐家，利群，大润发、新世界大厦、服装批发市场、小商品城市政即墨市政府、电业局、国税局金融中国银行、农业银行、工商银行、邮政储蓄银行等餐饮住宿即墨宾馆、吉欣宾馆内部配套写字楼、3千平幼儿园、3万平商业街区实验二小佳乐家国税局批发市场小商品城市政大厅周边各类配套齐全，生活便利，学区配套强势，教育资源优质；项目内配建写字楼、3000㎡幼儿园及30000㎡大型商业街区，配套完善周边商业、医院、及教育配套完善；内部生活及教育配套齐备1

墨河嘉苑90-99㎡和110-119㎡二室二厅户型供应最多、成交最高面积(㎡)户型供应套数供应占比成交套数成交占比66一室二厅一卫9213.8%6622.5%78二室二厅一卫81.2%51.7%90-99二室二厅一卫34251.4%13445.7%110-119二室二厅一卫19429.2%7927.0%123-127三室二厅二卫91.4%72.4%131-138三室二厅二卫192.9%20.7%154三室二厅二卫10.2%00.0%合计665100%293100%户型方正，南北通透结构紧凑，功能合理玄关走廊等处存在面积浪费南北通透，采光良好功能合理，宽敞舒适动静分离，动线合理南北通透，采光良好布局合理，宽敞舒适阳台较少，不便于日常使用和观景96.54㎡二室二厅一卫112.66㎡二室二厅一卫142.41㎡三室二厅二卫1

墨河嘉苑客户以即墨市地缘客户为主力，占比67%，其次为省外客户，占比15%，再次为省内其他城市客户，占比12%，青岛其他区域和青岛市区占比最低，分别占比4%和2%客户年龄以25-35岁年龄段为主力，占比41%，其次为20-25岁年龄段，占比13%，再次为35-40岁年龄段，占比12%，客户年龄呈年轻化，刚需特征明显。即墨市地缘性客户为成交主力，占比67%；25-35岁年龄段客户占比最高，达41%，刚需特征明显1

墨河嘉苑本案竞争策略：大盘形象、富有冲击力的园林示范区，是本案制胜墨河嘉苑的主要因素即墨市古城片区改造项目一期工程已经开始动工，117万㎡，其中住宅66.7万㎡，商业7万㎡，商服10.87万㎡2古城片区改造C地块B1地块B2地块D1地块D2地块D3地块D4地块项目数值总用地面积㎡351352.6总建筑面积㎡1176467.13地上建筑面积㎡921777.4其中住宅建筑面积㎡667780.0办公建筑面积㎡39230.0商服用房建筑面积㎡108770.39综合商业建筑面积㎡30744.0中心商业建筑面积㎡41887.0游客中心建筑面积㎡4959.024班小学建筑面积㎡11000.012班幼儿园建筑面积㎡7800.0村委会用房建筑面积㎡1800.0物业管理用房建筑面积㎡5807.01社区卫生室用房建筑面积㎡800.0社区日托中心建筑面积㎡1200.0地下车库建筑面积㎡254689.73停车位（个）6815其中地上552地下6263入住户数6950入住人数22240容积率2.62建筑密度31.91%总投资（万元）477000.0名称建筑面积㎡员工计算参数员工人数客人计算参数客人数/d1商服108770.391人/30㎡3626人————2办公392301人/30㎡1308人————3商业（综合、中心）72631.11人/30㎡2421人1人次/㎡.d72632人4游客中心49591人/30㎡50人1人次/㎡.d4959人5村委会、物业、社区卫生室、社区日托中心9607.011人/30㎡321人————古城改造项目一期规划本案竞争策略：古城片区改造是本案的主力竞品，本案与其形成竞合关系，共同进行区域炒作，提升项目价值总建面58万方的中大规模城市综合体，板块内第一个项目物业类型住宅、商业总占地面积15万㎡建筑形态高层总建筑面积58万㎡绿化率20%总户数2200户容积率3.04面积区间90-160㎡装修情况毛坯项目特色城市综合体开发单位青岛宝龙置业发展有限公司配套学校：即墨市第二实验小学、即墨开发区第四小学

医疗：即墨市第三医院、仁和医院

银行：农业银行、工商银行、

内部配套：商业、底商3宝龙城市广场宝龙城市广场规划图1#2#3#4#5#6#中央尊邸欧洲风情步行街购物中心酒店式公寓底商宝龙城市广场项目由10栋17-33层高层住宅、一栋28层酒店式公寓、12万方购物中心及临街旺铺组成。宝龙城市广场涵盖商务公寓、商业步行街、大型时尚百货“宝莱百货”、全球三大零售巨头之一的大型生活超市“乐购”超市、五星级影院“星美国际影城”、中国最大商业连锁苏宁电器、草上飞游乐、龙麦时尚KTV等国际知名购物、休闲、娱乐、餐饮品牌集旅游、购物、餐饮、休闲娱乐功能于一体的特色商业中心3宝龙城市广场9#12#10#11#住宅仁和医院如家快捷酒店即墨汽车总站中国工商银行中国银行中国农业银行乐购即墨市第三医院即墨市第二实验小学医院仁和医院、即墨市第三医院

学校即墨市第二实验小学银行中国银行、中国工商银行、农业银行商业乐购、利群内部配套宝莱百货、乐购商业配套完善，真正实现吃、喝、玩一站式生活3宝龙城市广场面积户型供应套数供应占比销售套数去化率71-90㎡二室二厅301%30100%90-102㎡二室二厅55225%550100%115-130㎡三室二厅81837%78095%131-143㎡67231%59689%160-167㎡四室二厅1205%8773%合计2192100%204393%从供应套数来看，115-130㎡的三室占主力，占比37%；其次是131-143㎡的三室，占比31%；再次是90-102㎡的二室，占比25%；从去化来看，宝龙城市广场目前处于尾盘去化状态，去化率高的是71-102㎡的二室，去化率达到100%；其次是115-130㎡的三室，去化率95%91㎡二室二厅布局合理，户型方正；客厅、卧室均南向，尽享无限生活；厨房操作区有L型空间，便于安放操作料理台；123㎡三室二厅明厨明卫，南北通透；客厅餐厅交错，私密性高；主卧独立卫生间，尽显尊贵与品质；厨房超大面宽；141㎡三室二厅三卧双卫，主次分明；4.5米超大面宽客厅，与阳台相连，宽绰明亮；卧室带飘窗；与厨房相连的工作阳台，便于杂物摆放；115-130㎡的三室占主力，90-102㎡的二室去化最好3宝龙城市广场月均成交79套，2013年均价4926元/㎡，整体价格较低从成交量来看，2010-2011年成交量较低；2012-2013年成交量明显上涨，2013年成交量达到最高值，年均成交952套，月均去化79套从成交均价来看，2010-2012年成交均价呈现下降趋势，2010-2011年由于价格较高，面积较大，去化较慢；2012年开始下调价格，成交量明显上升，2013年成交均价为4926元/㎡3宝龙城市广场从成交客群来源结构看，即墨本地人占主力，占比57%；其次是长期在即墨工作生活的省外人，占比25%；从成交客群年龄结构来看，25-35岁客群占主力，占比36%；其次是35-40岁的中年客群，占比18%；即墨本地客群为主；25-35岁的刚需客群为主3宝龙城市广场教训：大户型产品占比较大，导致前期销售困难，后期调整价格，以较低的价格换取项目的去化高迪墨香郡、万科东郡、天一仁和郡、麗山国际将是本案的区域外主力竞品板块外竞争板块项目已推待售（万方）待推量（万方）销售价格产品类型剩余销售周期西部新城区板块高迪墨香郡3.630.17105多层（洋房）、小高层、高层3.5年壹品华庭5.907072小高层、高层1年御园2.606772小高层1年永合鼎泰丰10.705100多层、小高层、洋房1.5年东部经济开发区板块万科东郡3.313.46216小高层、高层2年天一仁和郡0.921.4洋房：6400联排：9300洋房、多层、小高层3年东凯涵美馆2.48.46989多层、小高层1年麗山国际2.243.8小高层预计7000独栋、联排、叠拼、小高层、高层5年信特景苑广场1.506108小高层、高层0.5年国信雍翠湾405500多层、小高层、高层1年注释：预计本案2015年将会入市主力竞品主力竞品主力竞品从价格、产品品质、产品类型、未来销售周期几个维度进行区域外竞品框定：东部经济开发区、品牌地产、中等规模、高性价比住宅项目物业类型住宅、商业总占地面积11万㎡建筑形态高层总建筑面积28万㎡绿化率35。1%总户数2666户，当期户数2666户容积率2.5面积区间本期70㎡-133㎡装修情况精装项目特色品牌地产、宜居生态地产已推14.5万㎡待推13.5万㎡开发单位青岛豪仁置业有限公司配套学区：实验高中附属中学、开发区一小、二小、即墨实验高中商业：副食品批发市场、华洋良友等医疗：即墨医院东部新医疗区

休闲：盟旺山森林公园、盟旺广场、龙泉河公园

内部配套：商业街、小学、初中、公园、休闲广场4

万科东郡目前只开发了一期，后期用地还没取得，规划不定集商业、住宅为一体，东临盟旺山森林公园，依托优越的自然条件，依山打造美式生态居住区项目一期由23栋多层、高层组成，以高层为主力，采用赖特建筑风格，项目内规划小学、中学各一所，配有大型商场及商业街，另有多个公园。园林景观采用美式风格，依托项目东侧盟旺山天然森林公园，打造全新美式生活居住区，崇尚生态，注重空间视野的舒适性和丰富性。一期规划沿街商业住宅效果景观示范区4

万科东郡学区实验高中附属中学、开发区一小、二小、即墨市实验高中医疗即墨医院东部新医疗区商业副食品批发市场、华洋良友高档、鹤山路商圈市政即墨市政府内部配套商业街区、小学、中学万科东郡宝龙城市广场新世界大厦即墨市政府即墨市皮肤病医院青岛当代妇产医院市北医院济康医院即墨一中即墨电大汽车东站墨河公园盟旺山森林公园蓝色新区主城区盟旺山规划商业5.5公里目前周边各类配套匮乏，规划前景看好；项目内大型商业街区及中小学，相对完善；南侧规划即墨市实验高中，建成后将为即墨最好高中项目周边各类配套相对匮乏；内部规划以学校及商业街区为主4万科东郡84-93㎡二室二厅户型供应最多、成交最高，供应占比为59.3%，成交占比为67.7%户型方正，全明户型结构紧凑，功能合理玄关走廊等处存在面积浪费南北通透，采光良好功能合理，面积利用高动静分离，动线合理南北通透，采光良好布局合理，宽敞舒适玄关过长，存在一定面积浪费面积(㎡)户型供应套数供应占比成交套数成交占比68-69一室二厅一卫60.4%20.2%69-80二室二厅一卫423.1%383.6%84-93二室二厅一卫81259.3%71367.7%94-99二室二厅一卫20414.9%17917.0%93-97三室二厅一卫201.5%10.1%115-116三室二厅一卫20.1%00.0%127-132三室二厅二卫28420.7%12011.4%合计1370100%1053100%90㎡两室两厅一卫128㎡三室两厅两卫90㎡两室两厅一卫4

万科东郡即墨市地缘性客户为成交主力，占比68%；25-35岁年龄段客户占比最高，达39%，刚需特征明显客户以即墨市地缘客户为主力，占比68%，其次为省外客户，占比16%，再次为省内其他城市客户，占比10%，青岛其他区域和青岛市区占比最低，各占比3%。客户年龄以25-35岁年龄段为主力，占比39%，其次为20-25岁年龄段，占比14%，再次为35-40岁年龄段，占比13%，客户年龄呈年轻化，刚需特征明显。4

万科东郡单位：元/㎡成交均价6206元/㎡，月均去化75.8套/月单位：套自2012.10开盘至今成交均价6206元/㎡，月均去化75.8套/月。均价随精装及毛坯不同种类产品的推出而变动，2013年9月推出11#号楼毛坯房源，导致当月成交均价较低，精装产品均价6600-7200元/㎡、毛坯均价约5000-6000元/㎡，精装标准1000-1200元/㎡。竞争策略：大盘形象、城市核心区位置、完善的内外部配套是本案制胜万科东郡的主要因素4

万科东郡西部新城区，强势教育资源、中等规模、中高档次的住宅项目物业类型住宅、商业总占地面积180000建筑形态洋房、小高层、高层总建筑面积400000绿化率48%总户数2595户容积率2.0面积区间80-140㎡装修情况毛坯项目特色学区房开发单位高迪地产开发有限公司销售状况一期总共推出7.0万方，目前销售3.3万方，剩余37万方未推配套德馨小学、即墨二十八中、家佳源、大润发、服装市场、人民医院、北大医院、邮政储蓄、中国银行、人民银行、工商银行、农业银行、建设银行、社区内部幼儿园、游泳池鸟瞰图效果图5墨香郡多种建筑形态高低错落分布，英格兰景观组团园林，尽享公园式格调生活规划图一期一期社区幼儿园社区游泳池二三期待规划底商社区规划产品规划：墨香郡共分三期开发，目前一期在售，二期规划全部为小高层；一期由3栋洋房、6栋小高层、4栋高层产品组成；面积区间90-140㎡；配套规划：社区内配有国际幼儿园、社区商业以及社区游泳池；社区景观景观规划：社区景观规划以英格兰组团园林为基调，坐拥四季皆景的公园式格调生活5

墨香郡强势的外部教育资源，成熟的内部配套条件即墨二十八中德馨小学中国银行建设银行邮政储蓄工商银行大润发北大医院学校即墨二十八中、德馨小学商业大润发医院北大医院银行中国银行、工商银行、邮政储蓄社区内部配套国际幼儿园、社区商业以及社区游泳池5

墨香郡83-100㎡二室，100-110㎡三室占主力，户型方正，附加值大面积户型供应套数供应占比成交套数去化率83-100㎡二室二厅17230.9%11064.0%100-110㎡三室二厅15026.9%9664.0%115-130㎡11019.7%5247.3%131-140㎡9216.5%4245.7%117-204㎡阁楼335.9%39.1%合计557100.0%30354.4%88㎡二室二厅一卫正南正北、南北通透赠送飘窗，得房率高客厅开间约4米，美景尽收眼底103㎡三室二厅一卫南北通透、采光充足赠送飘窗，附加值大洁污分区、干湿分区、主次分区，私密性强132㎡三室二厅一卫户型方正、南北通透双南向卧室，采光好厨房餐厅连通，功能区分明确双卫设计，私密性强从供应套数来看，83-100㎡的二室二厅占主力，占比达到30.9%左右；其次是100-110㎡的三室二厅，占比26.9%左右；从去化率来看，83-100㎡的二室二厅和100-110㎡的三室二厅去化最快，去化率均为64.0%；5

墨香郡即墨地缘客群为主，25-35岁的中青年改善客群占主力，主要看中优质的教育配套从客户来源结构看，即墨市地缘客群为主，占比79%；再次是省内其他城市和省外客群，占比均为4%；青岛市区和青岛其他区域的客群占比最少，占比分别为2%和3%；从客群年龄结构来看，25-35岁的中青年客群占主力，占比达到47%；其次是35-40岁客群，占比21%；再次是20-25岁客群，占比12%左右；改善客群多余刚需客群；5

墨香郡中高端产品，价格较高，但依托“学区房”这一价值点，去化较好墨香郡自开盘以来，月均去化72套，均价7098元/㎡，去化状况较好；墨香郡10月份去化91套，均价6952元/㎡，达到开盘以来去化最好；自开盘以来，均价基本呈现上涨趋势；5

墨香郡竞争策略：大盘形象、大配套、核心地段、产品品质是本案制胜墨香郡的主要因素物业类型住宅总占地面积153349建筑形态洋房、小高层、别墅总建筑面积270335绿化率37.5%总户数2249户容积率1.5面积区间85-230㎡装修情况毛坯项目特色多建筑形态、学区房开发单位青岛天一名峰置业有限公司销售状况推出15776方，目前销售6630方，剩余9146方配套实验中学、智慧熊幼儿园、利群、佳乐家、医疗中心、邮政储蓄、工商银行、建设银行社区服务中心鸟瞰图效果图东部经济开发区，27万方，中低密度、多建筑形态、中等档次住宅项目6

天一仁和郡建筑形态多样，打造中低密度住区；园林打造五大景观区，以现代、人文、艺术、生态为主题社区规划产品规划：天一仁和郡总建面27万方，一期产品主要有23栋联排别墅，户型面积139-230㎡不等；7栋花园洋房，户型面积区间85-119㎡；4栋小高层，户型面积109-117㎡。配套规划：社区服务中心；社区景观景观规划：社区内的园林景观采用“三季有花，四季常绿”的设计理念；打造一楼一花园，一步一风景的景观社区；以现代、人文、艺术、生态为主题进行打造五大景观区，分别为生态水景区、会所景观区、艺术欣赏区、休闲娱乐区、儿童游乐区；6天一仁和郡交通银行北方国货迎客盛超市利群超市实验中学即墨市实验高级中学华夏银行青岛国金中医院盟旺广场金盟大酒店琴岛广场学校实验中学、即墨市实验高级中学商业利群超市、北方国货迎客盛超市医院青岛国金中医院银行华夏银行、交通银行娱乐休闲琴岛广场、盟旺广场酒店餐饮金盟大酒店社区配套社区服务中心周边配套较为缺乏，内部配套较少6天一仁和郡洋房面积户型供应套数供应占比销售套数去化率84-90㎡二室二厅7077.8%4665.7%110-120㎡三室二厅2022.2%1470.0%合计90100.0%6066.7%别墅面积供应套数供应占比销售套数去化率137-150㎡2660.5%519.2%180-220㎡1125.6%19.1%225-245㎡614.0%00.0%合计43100.0%614.0%从洋房供应套数来看，84-90㎡的二室二厅占主力，占比达到77.8%左右；其次是110-120㎡的三室二厅，占比22.2%左右；单纯从洋房去化率来看，110-120㎡的二室二厅去化率最高，但其供应少，总体来说不如84-90㎡的二室二厅去化好；从别墅供应套数来看，137-150㎡的小面积占主力，占比60.5%；其次是180-200㎡的户型，占比25.6%；从别墅去化来看，整体去化率14%；其中小面积户型去化相比较快；128三房98三房128三房方正舒适、南北通透，厅室分离，精巧布局开放式露台，贴近大自然；100㎡以下产品保证两个南向面宽；100㎡以上保证三个南向面宽，通透全明；多层产品公摊较小洋房84-90㎡二居室占主力，别墅137-150㎡占主力；户型南北通透，采光好6

天一仁和郡从客户来源结构看，即墨市地缘客群为主，占比71%；再次是省内其他城市和省外客群，占比均为14%和15%；从客群年龄结构来看，35-40岁的中年客群占主力，占比达到26%，改善特征明显；其次是40-45岁客群，占比24%；再次是25-35岁客群，占比22%左右；即墨本地客群占主力，占比71%；35-45岁之间的改善客群占主力，占比50%6

天一仁和郡天一仁和郡自开盘以来共去化67套，均价7136元/㎡；洋房均价约6400元/㎡，联排别墅均价约9300元/㎡；由于首推产品为洋房和别墅，月均去化较少；价格基本呈现上涨趋势；开盘至2013.12.15共去化67套，均价7136元/㎡；洋房均价6400元/㎡，联排别墅均价9300元/㎡6

天一仁和郡竞争策略：大盘形象、完善配套、开发商实力是本案制胜天一仁和郡的主要因素7麗山国际大规模、中低密度、高品质宜居大盘物业类型住宅项目地址即墨市鹤山路8号绿化率50%容积率0.32装修情况精装项目特色低密度高档社区建筑形态别墅、洋房、高层开发单位青岛宇信置业发展有限公司配套社区外配套：毗邻四大国家级自然风景区，环境优美（马山国家级自然保护区、规划中的盟旺山国家森林公园及鹤山、龙山两大国家AA级旅游景区）；

项目周边有东部医疗中心、工商、交通、浦发、农业等银行.

10分钟车程即可到达东部新城区的佳乐家购物广场、利群商场、家居购物广场。

社区内配套：麗山会馆、幼儿园效果图麗山国际历时四年，登顶即墨市场，享誉岛城，身份标签，客户认可度高，成为核心价值之一强大的品牌形象号召力成为麗山国际最为坚实的护城河是项目延续大盘营销的主基点高品质，再次提升品牌形象7麗山国际分多期开发，一、二期别墅为主，三、四期增加高层、小高层产品，体量约在40万㎡一期2.1期2.2期3.1期3.2期四期示范区待规划社区规划整体规划：麗山国际总建面60万方左右，目前开发至三期；产品规划：1期：麗山国际一期北美原著位于麗山会馆区块，占地面积约10万平米，地上建筑面积约3万平米，由103套独栋别墅组成；2期：麗山国际二期位于麗山国际四季会所的东侧共打造了202栋别墅；3期：3.1期开发别墅产品；3.2期是小高层产品；4期：纯高层产品；7麗山国际东部医疗中心市民文化中心科创中心市民广场会议会展中心体育中心实验高中市委党校教育配套：实验高中、市委党校、机关幼儿园医疗配套：东部医疗中心五大中心：市民文化中心、科创中心、会议会展中心、体育中心医疗中心社区配套：项目配备5000㎡会所，包括餐饮、运动、泳池、休闲等多项功能。此外三期小高层社区底商可以提供日常生活所需，完善配套。自然资源：盟旺山公园、龙泉湖公园麗山国际教育、商业、行政、医疗等内外部配套最为完善，且距离配套资源最近盟旺山公园龙泉湖公园龙泉湖公园规划盟旺山7麗山国际

内部景观：

2000亩的天然氧吧、20万平米的天然湖面、2万平米的山体公园将地块稀缺的自然资源与高品质的人造景观结合在一起；项目内部别墅区内景观成型，水系、植被、花卉、小品等搭配，营造出优越的景观体系与生态自然的居住氛围大面积景观示范区，富有冲击力，营造出优越的景观体系与生态自然的居住氛围7麗山国际项目借鉴：大面积水景及植被景观示范区，营造视觉冲击力，打动客户；为项目树立高品质形象，赢得项目口碑，带动企业形象树立大盘形象、高品质产品、富有冲击力的园林景观、核心地段、特色商业配套是本案制胜的关键占位市场领导者引领区域价值新高度竞争策略商业市场分析一级商业市场二级商业市场一级商业市场量价走势：2013.1-11月份即墨商业量价齐升，成交量较去年同期增长59%，价格增长33%从量价走势来看，2013年成交量总体呈现增长波浪式变化趋势，1-11月份共成交1208套，月均去化109套，较去年同期增长59.4%；从成交价格来看，受不同项目影响，价格变化幅度较大，最高价达1.6万/㎡，整体成交均价12764元/㎡，较去年同期增长33%，价格增长幅度较大。一级商业市场从供应面积来看，2013年即墨