房产估价师北京《制度与政策》：拍卖考试真题

2017年上半年北京房地产估价师《相关知识》：拍卖的概念考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、业主大会议事规则由__制定并修改。

A．业主大会

B．业主委员会

C．政府物业管理部门

D．业主和物业管理企业共同2、运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无须做的是．【2007年考题】

A：估算后续开发经营期

B：估算后续开发的各项支出、收入

C：估算后续开发的各项支出、收入在何时发生

D：估算开发期中的利息和利润

E：工业用地的监测点评估价格3、国家实行土地登记制度，由对所管辖的土地进行登记造册。

A：县级以上人民政府

B：县级以上人民政府土地管理部门

C：县级以上人民政府农业管理部门

D：乡级以上人民政府

E：房地产估价机构必须加盖公章4、《房地产估价机构管理办法》规定，二级资质房地产估价机构不得从事__估价业务。

A．城市房屋拆迁

B．课税

C．企业清算

D．司法鉴定5、以下求取报酬率的方法中，使用试错法和线性插入法的是。

A：累加法

B：市场提取法

C：风险报酬法

D：投资报酬率排序插入法

E：工业用地的监测点评估价格6、房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是的结合体。

A：实体、权益、区位

B：实物、权益、区位

C：实物、权利、位置

D：实物、权益、位置

E：工业用地的监测点评估价格7、下列有关债券的表述中，不正确的是__。

A．债券是一种有价证券，是社会各类经济主体为筹措资金而向债券投资者出具的、承诺按一定利率定期支付利息并到期偿还本金的债权债务凭证

B．关于债券的发行，若市场利率高于债券利率，则溢价发行

C．私募债券的最大特点是募集对象特定

D．债券利率的高低，主要受银行利率、发行者的资信级别、偿还期限、利率计算方式和资本市场资金供求关系等因素的影响8、目前个人转让住房的营业税优惠政策中，对个人自建自用住房销售时。

A：征收80％营业税

B：征收50％营业税

C：征收20％营业税

D：免征营业税

E：执行层的组织协调9、甲、乙两宗房地产，在物质实体方面甲好于乙，在权益、区位等其他方面两者相当，该两宗房地产的价值相比有。

A：甲大于乙

B：甲等于乙

C：甲小于乙

D：不可比

E：工业用地的监测点评估价格10、已知某房地产40年收益价格为150万元，该房地产报酬率为10%，那么该宗房地产30年收益价格为（）万元。

A．112.5

B．155.6

C．144.6

D．132.4

11、某城市2004年存量商品住房的吸纳率为40%，则该城市同期存量商品住房的吸纳周期是。(2005年试题)

A：0.4月

B：2.5月

C：0.4年

D：2.5年

E：借款合同12、下列有关债券的表述，不正确的是__。

A．债券是一种有价证券，是社会各类经济主体为筹措资金而向债券投资者出具的、承诺按一定利率定期支付利息、并到期偿还本金的债权债务凭证

B．债券的票面价值，是债券价格形成的主要依据

C．债券利率的高低，主要受银行利率、发行者的资信级别、偿还期限、利率计算方式和资本市场资金供求关系等因素的影响

D．债券的偿还性、收益性、流动性和安全陛之间具有相关性关系，一般隋况下很难同时兼顾13、是以房地产与其外部环境是否保持协调，来判定是否为最高最佳使用，它可以帮助我们确定房地产的最佳用途。

A：最高最佳原理

B：收益递增递减原理

C：均衡原理

D：适合原理

E：工业用地的监测点评估价格14、转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起__日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。

A．30

B．45

C．60

D．9015、某投资市场的平均收益率为12%，银行贷款利率为5.17%，国债收益率为3.5%，房地产投资的风险相关系数为0.5。那么，当前房地产投资的折现率为（）。

A．3.5%

B．5.17%

C．7.75%

D．8.59%16、下列关于预备费的说法不正确的是__。

A．基本预备费是指在初步设计及概算内难以预料的工程费用

B．基本预备费的计费基础是设备及工器具购置费与建安工程费之和

C．涨价预备费是指建设项目在建设期间内由于价格等变化引起工程造价变化的预测预留费用

D．若某建设项目建设期3年，各年计划投资额分别为：第一年3600万元、第二年4800万元和第三年3800万元，年均价格上涨率为5%，则该项目建设期间涨价预备费为1270.975万元似17哈、园在商业辐射区虚域内，各商场奇间位置的优劣受主要取决于。

四A任：物业的交通绪通达程度

鸭B静：停车的便利颗程度

叉C轻：物业的周围鲜环境

驻D腿：物业所处区野域的繁华程度

惑E曾：借款合同种熔18呜、扁投资组合是择__郊的一个有效措筋施。

惠A眉．提高投资收弹益

录B厌．提高市场竞错争力

蔽C晃．开拓投资领呜域

控D尼．规避投资风映险汪形19煮、染基准地价是城章市中均质区域祸内的土地遇__摸。

漂A揪．最低价格

乖B劲．最高价格

趁C碗．平均价格

替D遮．成交价格恋铁20帝、极房屋普通险的编期限为。

纱A带：半年

蜓B斗：萌1妻年

镜C月：则2俭年

傻D索：已3湿年

资E习：执行层的组能织协调畅陈2耀1景、邮某城市居住生屈活聚居地的人饲口规模约为何12000笑户，配套建设物有一套较完善遣的、能满足该欧区居民物资与倚文化生活所需汁的公共服务设造施，则该区域送最可能是城市涂规划意义上的片。

钳A义：居住区

子B王：居住小区

谁C板：居住组团

区D邀：居住社区

道E矮：执行层的组彼织协调奇迎2券2烛、粒一个国家的城箱市规划体系一互般不包括协__湖。

眉A绑．规划法律体长系

工B隐．规划行政体唐系

苹C悼．规划运作体探系

恢D控．规划核心体姑系汉2赢3周、且某房地产估价易机构向委托人循甲出具了估价罚报告，估价作雀业期为津2005点年技5坡月纵20致日含~5疫月哨30狭日，估价报告币应用有效期为浙1南年．抖2006砍年衔5庙月党20授日，甲利用该织估价报告向银花行申请办理了炭16洲年的抵押贷款幸，则该估价报确告的存档期应耻不少于．【主2006搏年考题】

毁A拥：牢15弊年

胃B茂：轿16岭年

画C杠：猫17泪年

看D寺：猎20连年

羞E像：工业用地的杜监测点评估价纪格窝喂2纠4畏、直《中华人民共抹和国城乡规划旱法》规定，在概城市、镇规划增区内进行建筑叛物、构筑物、撤道路、管线和功其他工程建设发的，建设单位咸或者个人应当坐向城市、县人剑民政府城乡规桥划主管部门或钓者省、自治区假、直辖市人民椅政府确定的镇蜂人民政府申请蛮办理。

路A例：选址意见书

溪B倒：建设用地规溉划许可证

西C斜：施工许可证

尺D韵：建设工程规围划许可证

睁E担：房地产估价包机构必须加盖浮公章椅2俭5帝、劈某写字楼年出失租净收益为饿300侄万元，预计未断来贩3邀年内仍然维持丢该水平，系3东年后该写字楼乱价格为现在写承字楼价格的弟1疯．腹2蓄倍，该类房地司产的报酬率为刮10君％，则该宗写座字楼现在的价红格为．【离2005胀年考题】

晓A炉：无4580昂万元

捡B熊：悦5580装万元

血C捕：殊6580选万元

交D暖：坛7580途万元

昌E锄：工业用地的鸽监测点评估价费格撇二、多项选择当题（共驱2醒5怀题，每题亡2主分，每题的备私选项中，有丑2爷个或亲2摧个以上符合题怜意，至少有庭1丙个错项。错选驳，本题不得分靠；少选，所选被的每个选项得蜻0.5沉分）盛嚼1蛙、候某宗估价对象角房地产是在土哪地使用权出让忍的土地上建造锈的商场，土地桨使用权出让年图限为宰40族年，建造期为贤2赞年，建筑物的绘经济寿命为声60演年，则建筑物番折旧的经济寿谊命为（）年。

奖A列．掉38

恳B即．糊42

巨C闲．警58

眠D殖．采60惕直2泽、未判定某可比实灭例的成交价格应比正常价格低哥6%穿，则交易情况切修正系数为慨__步。

孕A除．片0.060

不B颜．扒0.940

有C嫌．横1.060

暖D昆．扯1.064扬3说、灯下列关于资产驴负债率的表述鞋中，正确的是顿。

乒A销：表明了负债模占资产的比例

停B旅：反映了项目森的财务风险程点度

陷C俘：资产负债率轰越高，则企业婚应变能力越强

蛙D据：属于长期偿赏债能力指标

竹E也：房地产开发失企业的资产负旨债率一般较高悲咐4酱、室有甲乙两宗房赢地产，甲房地思产的收益年限念为焦50缠年，单价为肝3500败元碌/m2滔，报酬率为吧8%和；乙房地产收匪益年限为笑30纪年，单价为忘3000苍元库/m2饭，报酬率为凝6%遥。那么，甲的楚价格雪__泰乙的价格。

锦A校．高于

庸B袄．低于

警C慈．等于

替D揉．条件不足，晶无法确定车5停、表下列费用中，键不属于物业管就理企业经营费支用范围的是。

幕A缩：保险费

扮B速：房产税

失C搭：法律费

幅D搭：贷款利息

誉E蜘：借款合同刃踪6止、森在英国和其他蚂英联邦国家，缘法院一般炎__度来判断房地产拦评估价值的误昌差范围。

私A倡．使用估价对嚼象房地产的实拍际成交价格

铜B另．使用政府公顺布的房地产交堤易指导价格

就C饭．使用近一年胸内房地产的平友均成交价格

酬D阁．依赖于专家降证人测算的估绑价对象房地产遮的价值糕前7灰、盟从理论上讲，巴可按分摊高层便建筑地价。

竭A茅：建筑物价值

缺B乞：房地产价值

某C诸：土地价值

鬼D五：建筑面积

括E述：楼层乞荒8词、骑某销售型住房接市场年初的住请房存量为铲100睁万套，其中空病置待售住房渴5希万套，本年新喂竣工住房湖13宋万套，销售住井房缠8看万套，则吸纳阅周期为年。

旦A号：热0.63

急B夜：稿1.63

航C形：友2.25

恢D杜：压12.50

仙E拐：借款合同慢栗9震、裳《房地产开发朵企业资质管理盛规定》规定，厌申报一级资质骡房地产开发企案业应具备的条感件包括。

闻A制：注册资本应蛮在总2000复万元以上

私B方：注册资本应轨在梅5000疏万元以上

填C岂：从事房地产小开发经营的时忧间不少于我5前年

织D熄：近含3宫年房屋建筑面郑积累计竣工不豆少于纳15省万

彩E粱：上一年房屋菊建筑施工面积优不少于截15遣万金刻10度、虑收益法适用的矿条件是房地产哀的永__耳。

墨A凉．收益能够量秀化

掌B菊．风险能够量拨化

着C处．收益和风险赖其一可以量化

改D潮．收益和风险视均能量化

构11枝、昆下列关于内部痒收益率的表述黑中，正确的有拌__置。

洲A梨．内部收益率凳总是大于目标羞收益率

阳B泪．内部收益率奏是当项目寿命它期终了时所有搂投资正好被收闭回的收益率

洋C晃．同一项目的同全投资内部收谜益率一定高于府资本金内部收泡益率

州D狂．内部收益率堂是投资者可以珠接受的最高贷领款利率

闸E桌．内部收益率壁越高，投资风眉险就越小闯齐12松、巴会计凭证根据龙填制的程序和道用途不同分为恼。

源A来：原始凭证

絮B赖：分类凭证

辞C升：资料凭证

叠D瞧：借贷凭证

充E迹：记账凭证筝坝13弄、缴业主大会议事罗规则由限__速制定并修改。

霜A寸．业主大会

谱B透．业主委员会

淹C葡．政府物业管少理部门

只D屑．业主和物业即管理企业共同诊14优、雾《中华人民共嫂和国城市房地福产管理法》对阵划拨土地使用务权的转让管理歼规定了两种不姻同的处理方式暗，即。

势A萄：需办理出让秀手续，变划拨峡土地使用权为型出让土地使用社权，由受让方斗缴纳土地出让塞金

介B匪：需办理出让期手续，变划拨见土地使用权为图出让土地使用绍权，受让方不算需缴纳土地出爪让金

构C握：不改变原有扒土地的划拨性筹质，对转让方稀征收土地收益袋金

粮D荡：改变原有土骂地的划拨性质跨，对转让方征坝收土地收益金

猴E店：不改变原有壁土地的划拨性医质，对转让方循征收土地出让疤金踪陪15善、苦下列关于收益漂率的表述中，京错误的是（）买。

孙A躁．基准收益率型是投资者所要弊求的最低投资揪报酬率

选B漫．财务内部收剥益率表明了项父目投资所能支咳付的最高贷款破利率

植C冶．常规项目的漏财务内部收益木率是唯一的涂.

姿D主．差额投资内设部收益率是两扭个方案内部收您益率之差完伸16线、寻在选择物业管可理服务等级时闲，应充分考虑突__泳。

拔A栏．住宅小区的棚建设标准

联B暴．配套设施设崖备

释C登．上级是否满峡意

粒D寿．业主的居住素消费能力

帅E毕．服务功能至何17浮、摸对项目手册的暑实施作用，以置下说法正确的津是。

涂A早：加强对房地堡产市场的监测

植B对：及时了解和禽掌握房地产开络发项目的进展淹情况

贫C攻：督促开发企纤业按城市规划遗实施开发

签D糖：督促开发企菊业按要求分期煮投入开发所需秀资金、进行配尊套建设、完成哀拆迁安置

丛E迟：不能有效地得防止楼盘“烂蕉尾”等现象的业发生怖狼18光、铅需要使用损益饿平衡图来制定择房地产销售价源格的定价方法拌是。驰(200疫5逝年、链2009史年试题闯)

故A蹦：目标定价法

苗B兔：价值定价法

垮C贱：挑战定价法

值D于：成本加成定象价法

锦E县：借款合同衰脸19土、挪下列关于地方捏性法规，表述去正确的是。

支A展：其制定主体摄主要是省、自义治区、直辖市氧的人民代表大争会及其常务委桑员会

房B策：较大城市的粗人民代表大会乐及其常务委员望会根据本市的高具体情況和实士际需要，也可裹以制定地方性敢法规

类C逗：较大城市的咐人民代表大会躺及其常务委员缓会制定地方性予法规，必须报恋省、自治区人拨民政府批准后扩施行

怎D创：省、自治区阿、直辖市的人滔民代表大会及晓其常务委员会买制定地方性法可规，不能与法寸律、行政法规商相抵触

心E怨：省、自治区恩、直辖市的人磨民代表大会及船其常务委员会坝制定地方性法琴规，其效力不去能超出本行政铺区域范围佣路20阳、节张某购买了一奶间总价值为赏100悠万元的商铺用度于经营，其中举首付款为总价嫌的随60%蛛，其余为银行核提供的年利率誓为狗7.5%